Tài liệu Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG LÊ THỊ ANH THƠ NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHÁNH HÒA – 2017 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG LÊ THỊ ANH THƠ NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60340102 Quyết định giao đề tài: 356/QĐ-ĐHNT ngày 04/5/2016 Quyết định thành lập hội đồng: 1163/QĐ-ĐHNT ngày 29/12/2016 Ngày bảo vệ: 14/01/2017 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. VÕ VĂN CẦN Chủ tịch Hội Đồng: TS. NGUYỄN VĂN NGỌC Khoa sau đại học: KHÁNH HÒA - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi và chƣa từng đƣợc công bố trong bất cứ công trình khoa học nào khác cho tới thời điểm này. Nha Trang, ngày 14 tháng 01 năm 2017 Tác giả luận văn Lê Thị Anh Thơ iii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của quý phòng ban trƣờng Đại học Nha Trang đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi đƣợc hoàn thành đề tài. Đặc biệt là sự hƣớng dẫn tận tình của TS. Võ Văn Cần đã giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài. Qua đây, tôi xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến sự giúp đỡ này. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình và tất cả bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cám ơn! Nha Trang,ngày 14 tháng 01 năm 2017 Tác giả luận văn Lê Thị Anh Thơ iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................................... iii LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................ iv MỤC LỤC ...................................................................................................................................... v BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................ viii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................................. x TRÍCH YẾU LUẬN VĂN........................................................................................................... xi CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU........................................................................................................ 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................................ 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................................2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................................................2 1.3. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................................. 3 1.4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................................... 3 1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................................ 3 1.6. Đóng góp của đề tài................................................................................................................. 3 1.6.1. Về mặt lý luận .......................................................................................................3 1.6.2. Về mặt thực tiễn ....................................................................................................4 1.7. Kết cấu của đề tài..................................................................................................................... 4 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH .... 6 2.1. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp............................................................... 6 2.1.1. Khái niệm ..............................................................................................................6 2.1.2. Các chỉ tiêu đo lƣờng hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp .............8 2.1.3. Vai trò của hiệu quả kinh doanh đối với doanh nghiệp .......................................10 2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh ............................................. 11 2.2.1. Các nhân tố tài chính ........................................................................................... 11 2.2.2. Các nhân tố phi tài chính .....................................................................................17 v 2.3. Tổng quan tình hình nghiên cứu .......................................................................................... 20 2.3.1 Tình hình nghiên cứu trong nƣớc .........................................................................20 2.3.2. Tình hình nghiên cứu nƣớc ngoài ........................................................................22 Tóm tắt chƣơng 2.......................................................................................................................... 25 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................. 26 3.1. Quy trình nghiên cứu ............................................................................................................ 26 3.2. Mô tả dữ liệu .......................................................................................................................... 27 3.3. Các biến nghiên cứu và mô hình nghiên cứu ...................................................................... 27 3.3.1 Các biến nghiên cứu ............................................................................................. 27 3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu.......................................................................................... 29 3.3.3. Thiết lập mô hình nghiên cứu ..............................................................................31 3.4. Phƣơng pháp phân tích dữ liệu............................................................................................. 33 3.5. Kiểm định mô hình................................................................................................................ 33 3.5.1. Kiểm định hiện tƣợng tự tƣơng quan ..................................................................33 3.5.2. Kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến ..................................................................34 3.5.3. Kiểm định sự phù hợp của mô hình ....................................................................35 3.5.4. Kiểm định hệ số hồi quy......................................................................................35 Tóm tắt chƣơng 3.......................................................................................................................... 36 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................. 37 4.1. Đặc điểm của ngành bất động sản........................................................................................ 37 4.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán Tp.HCM ......................................................................................................... 40 4.2.1. Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) ............................................................. 40 4.2.2. Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) ........................................................ 41 4.2.3. Tỷ suất sinh lời trên doanh thu (ROS) .................................................................42 4.3. Phân tích tình hình biến động của các yếu tố có khả năng ảnh hƣởng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán Tp.HCM ............ 43 4.3.1. Tỷ số tổng nợ .......................................................................................................43 4.3.2. Cơ hội tăng trƣởng............................................................................................... 46 vi 4.3.3. Quy mô công ty ...................................................................................................48 4.3.4. Tỷ lệ tài sản cố định............................................................................................. 51 4.3.5. Vòng quay tổng tài sản ........................................................................................ 53 4.3.6. Khả năng thanh toán hiện hành ...........................................................................56 4.4. Thống kê tổng hợp các biến nghiên cứu.............................................................................. 59 4.5. Phân tích tƣơng quan............................................................................................................. 59 4.6. Phân tích hồi quy ................................................................................................................... 61 4.6.1. Kết quả phân tích hồi quy ROA ..........................................................................61 4.6.2. Kết quả phân tích hồi quy ROE ...........................................................................64 4.6.3. Kết quả phân tích hồi quy ROS ...........................................................................66 Tóm tắt chƣơng 4.......................................................................................................................... 69 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CHO CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN TP.HCM .................................................... 70 5.1. Bàn luận kết quả nghiên cứu ................................................................................................ 70 5.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các công ty bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán Tp.HCM ........................................................................... 72 5.2.1. Cơ cấu lại tỷ lệ nợ ................................................................................................ 72 5.2.2. Đẩy nhanh tốc độ tăng trƣởng .............................................................................74 5.2.3. Mở rộng quy mô doanh nghiệp, đa dạng hóa lĩnh vực hoạt động .......................75 5.2.4. Duy trì tính thanh khoản hợp lý...........................................................................75 5.2.5. Đầu tƣ tài sản cố định hợp lý ...............................................................................75 5.2.6. Quản trị tốt và giảm thiểu hàng tồn kho .............................................................. 75 5.2.7. Nâng cao năng lực quản lý điều hành của doanh nghiệp ....................................76 5.2.8. Đề xuất với cơ quan nhà nƣớc .............................................................................76 5.3. Một số hạn chế của đề tài nghiên cứu.................................................................................. 77 Tóm tắt chƣơng 5.......................................................................................................................... 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................... 80 PHỤ LỤC vii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CATA : Tỷ lệ tài sản cố định CR : Khả năng thanh toán hiện hành DN : Doanh nghiệp HOSE : Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh HQKD : Hiệu quả kinh doanh HTK : Hàng tồn kho ROA : Tỷ suất sinh lời trên tài sản ROE : Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu SG : Cơ hội tăng trƣởng của doanh nghiệp SIZE : Quy mô công ty SXKD : Sản xuất kinh doanh TDTA : Tỷ số tổng nợ Tp. HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TSCĐ : Tài sản cố định viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Biến phụ thuộc ............................................................................................. 27 Bảng 3.2. Biến độc lập .................................................................................................28 Bảng 3.3. Tóm tắt các giả thiết nghiên cứu ..................................................................31 Bảng 4.1. Thống kê ROA của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ...........41 Bảng 4.2. Thống kê ROE của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ............42 Bảng 4.3. Thống kê ROS của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ............43 Bảng 4.4. Tổng hợp về Tỷ lệ nợ của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .......................................................................................44 Bảng 4.5. Tổng hợp về Tốc độ tăng trƣởng doanh thu của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................46 Bảng 4.6. Tổng hợp về Tình hình chung về tổng tài sản của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................49 Bảng 4.7. Tổng hợp về Tỷ lệ Tài sản cố định của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................................51 Bảng 4.8. Tổng hợp về Vòng quay tổng tài sản của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................................54 Bảng 4.9. Tổng hợp về Khả năng thanh toán hiện hành của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán tp.HCM giai đoạn 2010-2015 .................................................56 Bảng 4.10. Thống kê mô tả các biến nghiên cứu ......................................................... 59 Bảng 4.11. Tƣơng quan giữa các biến trong mô hình ..................................................60 Bảng 4.12. Kết quả phân tích hồi quy ROA .................................................................61 Bảng 4.13. Kết quả phân tích hồi quy ROE .................................................................64 Bảng 4.14. Kết quả phân tích hồi quy ROS .................................................................67 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu ................................................................................................. 26 Hình 3.2. Mô hình nghiên cứu ................................................................................................... 32 Hình 4.1. Thống kê ROA của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 .................... 41 Hình 4.2. Thống kê ROE của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ..................... 42 Hình 4.3. Thống kê ROS của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ..................... 43 Hình 4.4. Thống kê tỷ lệ nợ của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 ................. 45 Hình 4.5. Thống kê tốc độ tăng doanh thu của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 2015 .............................................................................................................................................. 48 Hình 4.6. Thống kê về tổng tài sản của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 – 2015 .... 50 Hình 4.7. Thống kê về tỷ lệ tài sản cố định của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 2015 .............................................................................................................................................. 53 Hình 4.8. Thống kê về vòng quay tổng tài sản của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 2015 .............................................................................................................................................. 56 Hình 4.9. Thống kê về khả năng thanh toán hiện hành của các công ty BĐS trên HOSE năm 2010 - 2015 .................................................................................................................................. 58 x TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Ngành bất động sản là ngành có nhiều tiềm năng phát triển, chiếm tỷ trọng và đóng góp vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Việt Nam. Trong những năm gần đây, ngành bất động sản Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn khi kinh tế rơi vào suy thoái, thị trƣờng BĐS đóng băng. Trong giai đoạn khó khăn này có không ít công ty BĐS thua lỗ thậm chí đóng cửa. Bên cạnh đó cũng có rất nhiều công ty BĐS khác đã và đang nỗ lực không ngừng để duy trì hoạt động và phát triển. Nhƣ vậy sự khác biệt về hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS là do đâu. Đến cuối năm 2013, thị trƣờng BĐS đã có những dấu hiệu khởi sắc khi nhận đƣợc nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nƣớc. Đây là cơ hội để các công ty BĐS tìm kiếm cơ hội để phát triển sau giai đoạn khó khăn. Để giải quyết vấn đề trên cần phải tiến hành phân tích, nghiên cứu đánh giá toàn bộ quá trình và kết quả họat động kinh doanh của công ty dựa trên số liệu kế toán - tài chính. Qua phân tích công ty mới thấy rõ nguyên nhân, nguồn gốc của các vấn đề phát sinh và các giải pháp cụ thể để cải tiến quản lý. Kết quả của phân tích hiệu quả hoạt động là cơ sở để các nhà quản trị ra quyết định ngắn hạn hay dài hạn. Ngoài ra, phân tích hiệu quả hoạt động của công ty có thể đề phòng và hạn chế những rủi ro trong kinh doanh, đồng thời cũng có thể dự đoán đƣợc các điều kiện kinh doanh trong thời gian sắp tới. Kết quả từ phân tích còn là nguồn thông tin hỗ trợ cho những nhà đầu tƣ trên thị trƣờng chứng khoán quan tâm đến các công ty ngành BĐS. Từ thực tế đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài đặt ra nhƣ sau: - Phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010-2015. - Kiểm định tác động của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. xi Nghiên cứu thực hiện trên cơ sở kết hợp giữa nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lƣợng. Nghiên cứu định tính: Qua việc thu thập thông tin, dữ liệu dùng phƣơng pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích, đánh giá, làm rõ thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua. Nghiên cứu định lƣợng: thực hiện bằng bộ dữ liệu thu thập từ các báo cáo tài chính của 35 công ty BĐS trên HOSE trong giai đoạn 2010-2015, sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích tác động của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên HOSE. Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dựa vào phƣơng pháp bình phƣơng bé nhất (OLS) để ƣớc lƣợng các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động của 35 công ty BĐS trên HOSE trong giai đoạn 2010-2015 thông qua ba chỉ tiêu là lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA), lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi nhuận trên doanh thu (ROS). Kết quả mô hình cho thấy, ROA chịu tác động ngƣợc chiều của tỷ lệ nợ, tỷ lệ tài sản cố định và chịu tác động cùng chiều của quy mô doanh nghiệp, vòng quay tổng tài sản, khả năng thanh toán; ROE chịu tác động ngƣợc chiều của tỷ lệ nợ, tỷ lệ tài sản cố định và chịu tác động cùng chiều của quy mô doanh nghiệp, khả năng thanh toán; ROS chịu tác động ngƣợc chiều của tỷ lệ nợ và chịu tác động cùng chiều của quy mô doanh nghiệp, khả năng thanh toán. Kết quả nghiên cứu của tác giả cũng phù hợp với một số kết quả nghiên cứu có liên quan trên thế giới và phù hợp với đặc điểm hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành BĐS trên HOSE giai đoạn 2010-2015. Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất các kiến nghị phù hợp đối với các doanh nghiệp ngành BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán tp.HCM và đối với nhà nƣớc nhằm cải thiện cơ cấu vốn và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Từ khóa: “Hiệu quả hoạt động”, “công ty bất động sản”. xii CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trƣờng bất động sản (BĐS) là một trong những thị trƣờng có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng tài chính tiền tệ, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nƣớc. Nƣớc ta đang trong quá trình hội nhập nền kinh tế thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng. Nhất là kể từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thƣơng mại thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng nhƣ thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng đƣợc nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trƣờng bất động sản trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trƣờng BĐS Việt Nam đƣợc đánh giá là một thị trƣờng đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tƣ cả trong nƣớc và nƣớc ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tƣ vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, văn phòng cho thuê... đƣợc mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp. Thị trƣờng BĐS nƣớc ta trong thời gian qua đã có bƣớc phát triển, tuy nhiên chƣa thật ổn định, thƣờng xuyên có những biến động. Từ năm 2010 đến giữa năm 2013 tình tình thị trƣờng BĐS gặp nhiều khó khăn, sự sụt giảm về giá cả xảy ra ở hầu hết các phân khúc của thị trƣờng, số lƣợng giao dịch giảm mạnh, tồn kho BĐS tăng cao. Nhiều doanh nghiệp BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, khi thị trƣờng suy thoái, không bán đƣợc hàng, không có khả năng trả nợ ngân hàng. Trong năm 2014 và 2015, 1 thị trƣờng bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực, thể hiện qua lƣợng giao dịch tăng; giá cả tƣơng đối ổn định; lƣợng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hƣớng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trƣờng… Bất động sản là một ngành có những đặc thù riêng nhƣ quy mô lớn, thâm dụng vốn, nhạy cảm với chu kỳ kinh tế và xã hội; bởi vậy vấn đề đặt ra đó là đòi hỏi nhà quản lý phải giải quyết những vấn đề trên thật tốt để giúp các doanh nghiệp ngành bất động sản đạt đƣợc hiệu quả kinh doanh sao cho tốt nhất. Muốn đạt đƣợc hiệu quả kinh doanh cao, các doanh nghiệp BĐS phải xác định đƣợc “những nhân tố nào đã ảnh hƣởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp? Mức độ tác động nhƣ thế nào?”. Sau khi trả lời đƣợc hai câu hỏi trên, doanh nghiệp cần xác định “Doanh nghiệp cần làm gì để giảm bớt những tác động xấu đến hiệu quả kinh doanh? Làm thế nào để sử dụng vốn hiệu quả và các nguồn lực khác của doanh nghiệp? Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt nhƣ vậy, làm thế nào để duy trì, cải thiện và nâng cao hiệu quả kinh doanh, tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp.” Đây là một câu hỏi lớn và không dễ trả lời đối với các doanh nghiệp nói chung và các nhà quản trị của các công ty ngành BĐS nói riêng. Xuất phát từ thực tế đó tác giả chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu các nhân tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh trong ngành BĐS ở HOSE nói riêng và Việt Nam nói chung. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010-2015. - Kiểm định tác động của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. 2 - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu - Thực trạng hiệu quả kinh doanh của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010-2015 nhƣ thế nào? - Nhân tố nào tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh? - Cần có những giải pháp tài chính và kinh doanh nào để có thể góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới? 1.4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất về hiệu quả hoạt động và các yếu tố tài chính ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2010 - 2015. Luận văn sử dụng số liệu dựa trên các báo cáo tài chính của 35 doanh nghiệp BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2010–2015. 1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp định tính: Qua việc thu thập thông tin, dữ liệu dùng phƣơng pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích, đánh giá, làm rõ thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua. - Phƣơng pháp định lƣợng: thực hiện bằng bộ dữ liệu thu thập từ các báo cáo tài chính của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh, sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích tác động của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. 1.6. Đóng góp của đề tài 1.6.1. Về mặt lý luận Luận văn tổng quan các lý thuyết về hiệu quả hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, các nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu 3 quả hoạt động của doanh nghiệp và ứng dụng các kết quả này để xây dựng mô hình lý thuyết các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. 1.6.2. Về mặt thực tiễn Kết quả nghiên cứu luận văn có ý nghĩa thực tiễn trên các mặt sau đây: Thứ nhất, giúp cho các nhà quản trị công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh nhìn nhận đầy đủ hơn về hiệu quả hoạt động và các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trên cở sở đó có những giải pháp liên quan đến quyết định tài chính và chính sách kinh doanh giúp cho các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Thứ hai, kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho các tổ chức tín dụng làm cơ sở xác định đối tƣợng cho vay, hạn mức tín dụng cho vay phù hợp nhằm hạn chế rủi ro xảy ra khi cho vay. Thứ ba, kết quả nghiên cứu của luận văn còn là tài liệu tham khảo cho các sinh viên chuyên ngành quản trị kinh doanh. 1.7. Kết cấu của đề tài Ngoài các phần nhƣ: kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục,… Luận văn đƣợc kết cấu thành 5 chƣơng nhƣ sau: Chƣơng 1: Giới thiệu Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài mà tác giả đã lựa chọn, đồng thời nêu ra đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu, tình hình nghiên cứu đề tài và kết cấu luận văn. Chƣơng 2: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động kinh doanh và các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh. Tác giả hệ thống hóa cơ sở lý luận dựa trên việc tổng hợp lý thuyết về hiệu quả hoạt động kinh doanh, các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh và công trình nghiên cứu trên thế giới để làm nền tảng nghiên cứu chƣơng 3 tiếp theo. 4 Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu. Tác giả trình bày các phƣơng pháp nghiên cứu và xây dựng mô hình dựa trên kết quả chƣơng 2. Để tiến hành phân tích mô hình, tác giả xác định rõ các biến, thiết lập các dạng hàm mô hình nghiên cứu và đƣa ra giải thuyết nghiên cứu cụ thể. Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu. Từ mô hình nghiên cứu đã xây dựng ở chƣơng 3, tác giả trình bày các vấn đề gồm mô tả thống kê, mô tả hệ số tƣơng quan, kiểm định mô hình, kết quả phân tích hồi quy. Chƣơng 5: Kết luận và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho các công ty Bất Động Sản trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đề xuất một số kiến nghị đối với các công ty BĐS trên Sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh và Nhà nƣớc sau khi phân tích và xác định đƣợc các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động ở các chƣơng trƣớc đó. 5 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 2.1. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp 2.1.1. Khái niệm Trong cơ chế thị trƣờng hiện nay ở nƣớc ta, mục tiêu lâu dài bao trùm của các doanh nghiệp là kinh doanh có hiệu quả và tối đa hoá lợi nhuận. Môi trƣờng kinh doanh luôn biến đổi đòi hỏi mỗi doanh nghiệp phải có chiến lƣợc kinh doanh thích hợp. Công việc kinh doanh là một nghệ thuật đòi hỏi sự tính toán nhanh nhạy, biết nhìn nhận vấn đề ở tầm chiến lƣợc. Hiệu quả kinh doanh là một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ sử dụng các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh trong doanh nghiệp nhằm thu đƣợc kết quả cao nhất với một chi phí thấp nhất. Hiệu quả kinh doanh không chỉ là thƣớc đo trình độ tổ chức quản lý kinh doanh mà hiệu quả kinh doanh là vấn đề sống còn đối với mỗi doanh nghiệp. Hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về hiệu quả kinh doanh. Tuỳ theo từng lĩnh vực nghiên cứu mà ngƣời ta đƣa ra các quan điểm khác nhau về hiệu quả kinh doanh. Dƣới đây là một số quan điểm về hiệu quả kinh doanh: Nhà kinh tế học ngƣời Anh, Adam Smith, cho rằng: "Hiệu quả là kết quả đạt được trong hoạt động kinh tế, là doanh thu tiêu thụ hàng hoá" (Trích từ tác giả Đặng Đình Đào, 1998). Theo quan điểm này, Adam Smith đã đồng nhất hiệu quả với chỉ tiêu phản ánh kết quả sản xuất kinh doanh. Hạn chế của quan điểm này là kết quả sản xuất kinh doanh có thể tăng lên do chi phí sản xuất tăng hay do mở rộng sử dụng các nguồn lực sản xuất. Nếu với cùng một kết quả sản xuất kinh doanh có hai mức chi phí khác nhau thì theo quan điểm này cũng có hiệu quả. Quan điểm này chỉ đúng khi kết quả sản xuất kinh doanh tăng với tốc độ nhanh hơn tốc độ tăng của chi phí đầu vào của sản xuất. Quan điểm thứ hai cho rằng: "Hiệu quả kinh doanh là quan hệ tỉ lệ giữa phần tăng thêm của phần kết quả và phần tăng thêm của chi phí", (Đặng Đình Đào, 1998). Quan điểm này đã xác định hiệu quả trên cơ sở so sánh tƣơng đối giữa kết quả đạt đƣợc với phần chi phí bỏ ra để có đƣợc kết quả đó. Nhƣng xét trên quan niệm của triết 6 học Mác-Lênin thì sự vật hiện tƣợng đều có quan hệ ràng buộc có tác động qua lại lẫn nhau chứ không tồn tại một các riêng lẻ. Hơn nữa sản xuất kinh doanh là một quá trình tăng thêm có sự liên hệ mật thiết với các yếu tố có sẵn. Chúng trực tiếp hoặc gián tiếp tác động làm kết quả sản xuất kinh doanh thay đổi. Hạn chế của quan điểm này là nó chỉ xem xét hiệu quả trên cơ sở so sánh phần tăng thêm của kết quả và phần tăng thêm của chi phí, và nó không xem xét đến phần chi phí và phần kết quả ban đầu. Do đó theo quan điểm này chỉ đánh giá đƣợc hiệu quả của phần kết quả sản xuất kinh doanh mà không đánh giá đƣợc toàn bộ hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Quan điểm thứ ba cho rằng: "Hiệu quả kinh doanh được đo bằng hiệu số giữa kết quả và chi phí bỏ ra để đạt được kết quả đó", (Đặng Đình Đào, 1998). Quan niệm này có ƣu điểm là phản ánh đƣợc mối quan hệ bản chất của hiệu quả kinh tế. Hiệu quả kinh tế biểu hiện mối quan hệ tƣơng quan giữa kết quả thu đƣợc và toàn bộ chi phí bỏ ra để có kết quả đó, phản ánh đƣợc chất lƣợng của hoạt động kinh tế đó. Tuy nhiên quan điểm này chƣa phản ánh đƣợc tƣơng quan về lƣợng và chất giữa kết quả và chi phí. Để phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực chúng ta phải cố định một trong hai yếu tố hoặc kết quả đầu ra hoặc chi phí bỏ ra, nhƣng trên thực tế thì các yếu tố này không ở trạnh thái tĩnh mà luôn biến đổi và vận động. Để làm sáng tỏ bản chất và đi đến một khái niệm hiệu quả kinh doanh hoàn chỉnh chúng ta phải xuất phát từ luận điểm của triết học Mác - Lênin và những luận điểm của lý thuyết hệ thống. Hiệu quả hoạt động SXKD cần xét đến hiệu quả kinh tế của một hiện tƣợng, do đó, “Hiệu quả kinh tế của một hiện tượng (hoặc quá trình) kinh tế là một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực (nhân lực, tài lực, vật lực, tiền vốn) để đạt được mục tiêu xác định” (Ngô Đình Giao,1997). Từ định nghĩa về hiệu quả kinh tế của một hiện tƣợng nhƣ trên ta có thể hiểu hiệu quả hoạt động SXKD là một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực để đạt đƣợc mục tiêu đã đặt ra, nó biểu hiện mối tƣơng quan giữa kết quả thu đƣợc và những chi phí bỏ ra để có đƣợc kết quả đó, độ chênh lệch giữa hai đại lƣợng này càng lớn thì hiệu quả càng cao. Thực chất của hiệu quả SXKD là sự so sánh giữa các kết quả đầu ra với các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp trong một kỳ nhất định, tùy theo yêu cầu của các nhà quản trị kinh doanh. Nếu gọi H là hiệu quả kinh doanh thì H đƣợc thể hiện theo công thức toán học nhƣ sau: 7 Kết quả đầu ra H = Yếu tố đầu vào Công thức trên phản ánh cứ 1 đồng chi phí đầu vào (vốn, nhân công, nguyên vật liệu, máy móc thiết bị…) thì tạo ra đƣợc bao nhiêu đồng kết quả đầu ra nhƣ doanh thu, lợi nhuận… trong một kỳ kinh doanh, chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp càng tốt. 2.1.2. Các chỉ tiêu đo lƣờng hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp là một vấn đề phức tạp, có quan hệ với tất cả các yếu tố tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh (lao động, tƣ liệu lao động, đối tƣợng lao động); doanh nghiệp chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi các yếu tố cơ bản này đƣợc sử dụng có hiệu quả. Để đánh giá chính xác và có cơ sở khoa học về hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, các DN cần phải xây dựng hệ thống chỉ tiêu đầy đủ, hoàn chỉnh vừa phản ánh một cách tổng hợp, vừa phản ánh đƣợc mức sinh lợi, và phản ánh hiệu quả của từng yếu tố sản xuất, từng loại vốn đầu tƣ .v.v. . . Hiệu quả hoạt động doanh nghiệp đƣợc phản ánh qua các chỉ tiêu sau đây: Lợi nhuận = Tổng doanh thu và thu nhập – Tổng chi phí Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả tuyệt đối phần lợi nhuận, tức là phần chênh lệch giữa kết quả đầu ra và chi phí đầu vào và là số tiền doanh nghiệp thực thu sau một quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, nhƣợc điểm lớn nhất của chỉ số này là rất khó để so sánh hiệu quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp trong cùng ngành nghề với nhau. Ví dụ, những doanh nghiệp có quy mô lớn (tổng tài sản, nguồn vốn lớn) tất nhiên sản xuất tạo ra lợi nhuận lớn hơn những doanh nghiệp có quy mô nhỏ. Điều này không có nghĩa là các doanh nghiệp lớn hoạt động kinh doanh có hiệu quả hơn các doanh nghiệp nhỏ. Nhƣ vậy, chỉ số hiệu quả tuyệt đối không cho biết khả năng sử dụng tiết kiệm hay lãng phí các chi phí đầu vào. Để khắc phục đƣợc nhƣợc điểm này, các nhà nghiên cứu thƣờng sử dụng các chỉ số hiệu quả biểu diễn dƣới dạng số tƣơng đối sau:  Tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) ROA là công cụ đo lƣờng cơ bản của việc điều phối và quản lý các nguồn lực ở công ty. Đây là chỉ tiêu đo lƣờng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp mà không quan 8