Tài liệu Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN DOÃN QUANG NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN DOÃN QUANG NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 62.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016 Tác giả luận văn Trần Doãn Quang ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Quản lý đô thị thành phố Cẩm Phả, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016 Tác giả luận văn Trần Doãn Quang iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 2 Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................... 3 1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất ................................................................ 3 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất.............................................................. 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất ...................................................... 4 1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới ........................... 5 1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ................................................ 8 1.1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987 ...................................................... 8 1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993 .............................. 9 1.1.4.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003 ............................. 9 1.1.4.4. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................. 10 1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tầm nhìn 2020 ...................................................................................................... 11 1.2. Tổng quan về giá đất....................................................................................... 13 1.2.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................... 13 1.2.2. Các loại giá đất ............................................................................................ 14 1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở............................... 16 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................ 18 iv 1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ............................................ 30 1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ....................................... 32 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 34 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 34 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 34 2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 34 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .................................................................................................... 34 2.2.2. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .................................................................................... 34 2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.................................................................... 34 2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......................................................................................... 35 2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......... 35 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 35 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .............................................. 35 2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp ........................................................... 35 2.3.3. Phương pháp so sánh ................................................................................... 36 2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu......................................................... 37 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 38 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên` .................................................. 38 3.1.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................... 38 3.1.1.2. Ðịa hình, địa mạo ...................................................................................... 39 3.1.1.3. Khí hậu ..................................................................................................... 40 3.1.1.4. Thủy văn ................................................................................................... 40 3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên................................................................................ 41 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........... 43 v 3.1.2.1. Khu vực kinh tế nông nghiệp .................................................................... 43 3.1.2.2. Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng ................ 44 3.1.2.3. Khu vực kinh tế dịch vụ - thương mại ....................................................... 44 3.1.2.4. Dân số, lao động, việc làm, y tế và văn hóa xã hội .................................... 44 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ........... 45 3.2. Công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ............................................... 47 3.2.1. Thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .................................... 47 3.2.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ........ 49 3.2.3. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ............ 51 3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh .................................................................. 52 3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2015 ............................ 52 3.3.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ................................................................................................... 53 3.3.3. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 ................................................................................................... 55 3.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......................................................................................... 56 3.4.1. Dự án quy hoạch Khu dân cư tại khu 6, phường Quang Hanh thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .................................................................................... 56 3.4.2. Dự án quy hoạch nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy - thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh. .......................................................................................... 64 3.4.3. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .... 73 3.4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân ............................................... 74 3.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ...... 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 76 1. Kết luận ............................................................................................................. 76 2. Kiến nghị ........................................................................................................... 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 78 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CNH : Công nghiệp hóa CP : Chính phủ CV : Công văn ĐHTN : Đại học Thái Nguyên GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐH : Hiện đại hóa KCN : Khu công nghiệp KDC : Khu dân cư KĐT : Khu đô thị KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất KS : Khoáng sản MNCD : Mặt nước chuyên dùng NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QĐ : Quy định QH : Quy hoạch QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCS : Trung học cơ sở TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VLXD : Vật liệu xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2015 ...................... 52 Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 .... 53 Bảng 3.3. Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011- 2015 .............................................................. 55 Bảng 3.4. Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư tại khu 6 phường Quang Hanh ............................................................................. 57 Bảng 3.5. Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư số khu 6 - phường Quang Hanh ................................................................. 58 Bảng 3.6. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở của dự án khu dân cư khu 6 phường Quang Hanh ............................................................................. 59 Bảng 3.7. Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư khu 6 Quang Hanh ........................ 61 Bảng 3.8. Cơ cấu sử dụng đất của dự án ................................................................ 66 Bảng 3.9. Giá đất ở khi thực hiện dự án quy hoạch nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy - thành phố Cẩm Phả .................................................................... 67 Bảng 3.10. Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy .... 70 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ................................... 30 Hình 3.1: Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả .................................................. 38 Hình 3.2: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư tại khu 6 phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả ................................................................... 56 Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của khu vực giáp với dự án khu dân cư khu 6 Quang Hanh ......................... 63 Hình 3.4: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy thành phố Cẩm Phả ............................................................................... 65 Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi dự án Nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy được thực hiện .............................................. 69 Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của dự án nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy - tp. Cẩm Phả ............................. 72 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Giá đất ở Việt Nam hiện nay khá cao so với bình quân thu nhập của đại đa số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất. Thành phố Cẩm Phả là một thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Ninh được thành lập theo Nghị quyết số 04/NQ - CP ngày 21 tháng 02 năm 2012 của Chính Phủ. Cẩm Phả là thành phố công nghiệp, cảng biển lớn có vị trí đặc biệt nằm trong vùng động lực phát triển Miền Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Là trung 2 tâm khai thác, chế biến, tiêu thụ than lớn của cả nước. Cẩm Phả còn đóng vai trò là trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch phía Đông Bắc Tỉnh Quảng Ninh. Thành phố Cẩm Phả đang trên đà phát huy lợi thế và vai trò quy hoạch trong quá trình đô thị hóa, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thực hiện quy hoạch các dự án đầu tư phát triển đô thị. Trong những năm vừa qua đã có rất nhiều các dự án được thực hiện trong thành phố kéo theo sự biến động của giá đất. Mặc dù đã có nhiều điều chỉnh, nhưng giá đất do Nhà nước quy định so với giá của thị trường vẫn còn chênh lệch. Xuất phát từ thực tế, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh - Quảng Ninh, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác động tích cực đối với giá đất. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Cẩm Phả. - Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quy hoạch sử dụng đất và quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. 3. Ý nghĩa của đề tài - Góp phần bổ sung kiến thức về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; nâng cao nhận thức về nội dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại trên địa bàn thành phố. - Hình thành cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực đến giá đất. - Làm tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý, các đơn vị, trung tâm tư vấn thiết kế, quy hoạch sử dung đất của thành phố Cẩm Phả 3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định. Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường và đất đai”. [9]. Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”. QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô tới vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật đất đai năm 2013 đó là: - Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. - Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, 4 - Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. - Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, - Quy hoạch sử dụng đất an ninh [18]. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Căn cứ quy định của Hiến pháp, pháp luật đất đai không ngừng hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51). Chương III Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (với 18 điều, từ Điều 12 đến Điều 29). Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông tư 04/2006/TT-BTNMT ngày 22 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT 17 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 5 Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (có hiệu lực từ ngày 17/12/2009, thay thế Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT). Mục 1 Chương II Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (với 8 điều, từ Điều 3 đến Điều 10). Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 05 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thay thế Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT ngày 24 tháng 10 năm 2005). Thông tư số 13/2011/TT-BTNMT ngày 15 tháng 4 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới Trên thế giới việc quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất sớm vì thế họ đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch sử dụng đất. Hiện nay công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan trọng trong mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất trong ngành nông nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào đặc điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ. Có hai trường phái quy hoạch chính sau: - Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một cách hài hòa, sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành. - Quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy bản, lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế kế hoạch hóa tập trung. Ngoài ra ở các quốc gia khác nhau còn có các phương pháp quy hoạch đất đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt. 6 a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rất lâu, đặc biệt phát triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân, xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa… Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể; quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng được xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên, được xây dựng cho một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu cầu đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch sử dụng đất tổng thể không quá đi vào quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các loại đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ tầng, đất khác. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Úc Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai.Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, ví dụ như: cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận, v.v [4]. 7 b. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức Sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch sử dụng đất của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung qui định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. Trong đó qui hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị. Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất đất nông nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích, diện tích mặt nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung là đất ở và đất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển Ở Thụy Điển, các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký v.v [4]. c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã. Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. [4]. d. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng 8 đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị, v.v. Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống [4]. 1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 1.1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987 Trước năm 1987 khi chưa có Luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là nội dung công tác của ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như là một phần của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm nghiệp. Sau năm 1975 đất nước thống nhất, dựa trên cơ sở nội dung chỉ thị số 122/ 1970/CT-TTg trước đây, Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo phân vùng quy hoạch nông - lâm nghiệp Trung ương để triển khai công tác này trong cả nước. Kết quả phân vùng nông lâm nghiệp trong cả nước đã được Chính phủ phê duyệt năm 1978 và là cơ sở để triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất đầu những năm 1980, Đảng và Nhà nước đã có chủ trương thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ nêu rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy 9 hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối với ruộng đất. Giai đoạn năm 1981 đến năm 1986 hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản chưa đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ, không thống nhất nên chất lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế. 1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993 Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng đất nói riêng. Luật đất đai 1988 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Tại Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình” và quy định thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của các cấp. Sau Đại hội lần thứ VII của Đảng, Nhà nước ta triển khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế, bắt đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp theo quy hoạch. 1.1.4.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003 Ngày 01/07/1993 Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, công tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai mạnh mẽ ở các địa phương và ngày càng hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua các lần sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm 1998 và 2001, trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch 10 sử dụng đất các cấp. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng dẫn các địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000. Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu một mốc quan trọng về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi như: Đất đai được khẳng định là có giá trị, ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất được hưởng các quyền và quy định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nghị định 64/CP ngày 27/09/1998 quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 quy định về quản lý, sử dụng đất lâm nghiệp. Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng đất. Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1998 và Luật đất đai 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/NĐCP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở 4 cấp hành chính. Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/02/2001 để hướng đẫn chi tiết đối với công tác quy hoạch sử dụng đất và điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất các cấp. 1.1.4.4. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay Năm 2003 tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật đã quy định rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Chỉ thị đã v.v tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó có chương III, từ điều 12 đến điều 29 quy định rõ các vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban hành Quyết định số 04/2005/ QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp.