Tài liệu Lý luận chung và tổng quan về thị trường cao ốc văn phòng cho thuê

  • Số trang: 35 |
  • Loại file: PDF |
  • Lượt xem: 43 |
  • Lượt tải: 0
nganguyen

Đã đăng 34345 tài liệu

Mô tả:

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU §Êt n-íc ta ®ang ë trong giai ®o¹n qu¸ ®é ®I lªn CNXH , nÒn kinh tÕ n-íc ta ®ang trªn ®µ ®æi míi vµ ph¸t triÓn vÒ mäi mÆt , chóng ta b-íc ®Çu ®· ®¹t ®-îc mét sè thµng tùu ban ®Çu rÊt quan träng trong nh÷ng lÜnh vùc kinh tÕ kh¸c nhau . ViÖc n-íc ta võa gia nhËp WTO lµ 1 c¬ héi rÊt lín cho nÒn kinh tÕ n-íc ta hoµ nhËp víi nÒn kinh tÕ thÕ giíi , thu hót nguån vèn ®Çu t- tõ n-íc ngoµi CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 ch-¬ng 1: Lý luËn chung vµ tæng quan vÒ thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng cho thuª I . nhµ cao tÇng vµo cao èc v¨n phßng 1. §Þnh nghÜa , ®Æc ®iÓm cña nhµ cao tÇng . Nh¯ cao tÇng ( highrise ) ®­îc uû ban d÷ kiÖn Emporis ®Þnh nghÜa : “ Nh¯ cao tÇng lµ mét toµ nhµ cã chiÒu cao trªn 35m ( kho¶ng 12 tÇng ) , ®-îc chia thµnh kh«ng gian tiªu chuÈn trªn diÖn tÝch s¯n sö dông . “ 2. §Æc ®iÓm Sù ph¸t triÓn b-íc ngoÆt cu¶ nhµ cao tÇng n»m ë sù ra ®êi vµ c¸c ph¸t minh vÒ c«ng nghÖ vËt liÖu nh- thÐp , kÝnh , bª t«ng cèt thÐp , m¸y b¬m n-íc vµ thang m¸y . Cho ®Õn tËn thÕ kû 19 , nh÷ng c«ng tr×ng cao trªn 6 tÇng lµ rÊt hiÕm . ViÖc sö dông cÇu thang bé cho nhiÒu tÇng hoÆc hÖ thèng b¬m n-íc kh«ng ®ñ kh¶ n¨ng b¬m n-íc cao h¬n 15m trë nªn v« cïng bÊt tiÖn cho c¸c c- d©n thêi ®ã . C¸c yÕu tè chÞu lùc cña nhµ cao tÇng còng kh¸c biÖt vÒ b¶n chÊt so víi nh÷ng c«ng tr×nh kh¸c .C¸c c«ng tr×nh thÊp tÇng cã thÓ sö dông kÕt cÊu t-êng chÞu lùc , trong khi ë nhµ cao tÇng , kÕt cÊu duy nhÊt cã thÓ ¸p dông lµ hÖ kÕt cÊu khung vµ sö dông lâi cøng thang m¸y . HÖ thèng t-êng nhÑ ®-îc treo lªn kÕt cÊu khung gièng nh- c¸c bøc rÌm , tõ ®ã thuËt ng÷ kiÕn tróc cã kh¸i niÖm t-êng rÌm hoÆc t-êng treo (curtain wall ) sö dông cho c¸c mÆt ®øng dïng kÝnh ë c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu khung . Kh«ng gian sµn ®-îc ph©n chia b»ng c¸c v¸ch ng¨n nhÑ tuú biÒn theo nhu cÇu sö dông cña c«ng tr×nh . Ngoµi ra mét sè c¸c gia cè ®Æc biÖt kh¸c còng ®-îc sö dông ®èi víi t¶i träng giã vµ chèng ®éng ®Êt ë mét sè vïng ®Æc biÖt . 3. Phân loại nhà cao tầng: * Ph©n lo¹i theo h¹ng ( h¹ng A , B , C ) - H¹ng A : 3 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 Mét cao èc ®¹t tiªu chuÈn nµy ®-îc ph¶i xem lµ mét ®iÓm nhÊn víi thiÕt kÕ kiÕn tróc næi bËt, täa l¹c t¹i mét vÞ trÝ næi bËt vµ dÔ tiÕp cËn. Cao èc H¹ng A cã hÖ thèng qu¶n lý vµ b¶o d-ìng thuéc h¹ng nhÊt, vµ th-êng ®-îc c¸c kh¸ch hµng cã uy tÝn thuª. 1. N»m t¹i vÞ trÝ næi bËt vµ dÔ tiÕp cËn 2. Cã kiÕn tróc, vËt liÖu vµ chÊt l-îng x©y dùng ®¹t tiªu chuÈn quèc tÕ 3. TiÒn s¶nh cã ®iÒu hßa 4. HÖ thèng thang m¸y ®-îc lËp tr×nh tù ®éng hãa 5. HÖ thèng phßng ch¸y vµ an toµn ®¹t chuÈn quèc tÕ theo hîp ®ång víi c¸c c«ng ty dÞch vô ®¹t chuÈn 6. Cã chç ®Ëu xe 7. HÖ thèng M&E cã chÊt l-îng tèt nhÊt vµ ®-îc b¶o tr× mét c¸ch chuyªn nghiÖp, th-êng xuyªn 8. M¹ng th«ng tin víi b¨ng th«ng réng phôc vô nhu cÇu cña tõng kh¸ch thuª 9. Qu¶n lý ®¹t tiªu chuÈn quèc tÕ 10. §èi t-îng kh¸ch thuª ®-îc s¾p xÕp mét c¸ch thËn träng, ®¶m b¶o ho¹t ®éng thuËn tiÖn cho tÊt c¶ c¸c kh¸ch thuª - H¹ng B : + Th-êng ®-îc cho lµ cã thiÕt kÕ ®¹t chuÈn ë møc b×nh th-êng. + DiÖn tÝch sµn hîp lý tõ 500m2 trë lªn + DiÖn tÝch thay ®æi linh ho¹t thuËn tiÖn cho ho¹t ®éng cña kh¸ch thuª + DÞch vô b¶o d-ìng, tr×nh ®é qu¶n lý, dÞch vô vµ bè trÝ kh¸ch thuª hîp lý. + C¸c cao èc h¹ng B hÊp dÉn nh÷ng kh¸ch thuª cã nhu cÇu thÊp h¬n vÒ chÊt l-îng dÞch vô, c¸c kh¸ch thuª cã kh¶ n¨ng tµi chÝnh thÊp h¬n vµ kh«ng ®ßi hái ph¶i n»m t¹i c¸c vÞ trÝ thËt cao cÊp. + Cã dÞch vô kÕt nèi m¹ng theo b¨ng th«ng réng + Thang m¸y cã søc chøa lín + §é cao trÇn hîp lý, tõ 2, 7m trë lªn - H¹ng C : + Th-êng n»m t¹i c¸c vÞ trÝ kÐm thuËn lîi h¬n vµ kh«ng dÔ tiÕp cËn. + ThiÕu chç ®Ëu xe. + Cã cao èc kh«ng n¨ng vÒ mÆt trang trÝ thiÕt kÕ, chØ ®¬n thuÇn cung cÊp mÆt b»ng. + Kh«ng cã kÕt nèi m¹ng theo b¨ng th«ng réng + Tr×nh ®é qu¶n lý vµ dÞch vô b¶o d-ìng d-íi møc trung b×nh. + Kh«ng cã kh¸ch thuª lµ c¸c c«ng ty lín + Thang m¸y vµ hÖ thèng m¸y mãc, thiÕt bÞ ®iÖn chÊt l-îng thÊp. + Dùa vµo gi¸ thuª thÊp h¬n ®Ó thu hót kh¸ch thuª. + §é cao trÇn thÊp. 4 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 * Chóng ta cã thÓ ph©n läai c¸c tßa nhµ cao tÇng theo môc ®Ých sö dông nh- sau: - V¨n phßng, nhµ bank, c«ng ty b¶o hiÓm, - C¸c tßa nhµ hµnh chÝnh c«ng céng, - C¸c tßa nhµ d-îc phÈm, bÖnh viÖn, - C¸c nhµ ga tµu, tµu ®iÖn ngÇm, - C¸c kh¸ch s¹n, nhµ ¨n, - C¸c tr-êng ®¹i häc, tr-êng phæ th«ng, - C¸c trung t©m ®iÖn thäai, truyÒn h×nh, - C¸c nhµ m¸y ®iÖn, - C¸c s©n bay, - C¸c trung t©m th«ng tin, - .... Víi mçi läai nhµ cao tÇng cã môc ®Ých sö dông kh¸c nhau chóng ta cã hÖ BMS (Building Management System) t-¬ng øng phï hîp víi môc ®Ých sö dông kh¸c nhau ®ã. 4. HÖ thèng qu¶n lý c¸c tßa nhµ: Ngßai nh÷ng hÖ thèng kü thuËt tèi thiÓu nh- hÖ thèng ®iÖn vµ chiÕu s¸ng, hÖ thèng cÊp n-íc, hÖ thèng th«ng giã vµ tïy vµo môc ®Ých sö dông cña c¸c tßa nhµ mµ cã thªm c¸c hÖ thèng nh-: - HÖ thèng ®iÒu khiÓn th«ng giã vµ ®iÒu ho¸ kh«ng khÝ - HÖ thèng ®iÒu khiÓn ®Ìn chiÕu s¸ng - HÖ thèng ®iÒu khiÓn ®ç «t« - HÖ thèng ®iÒu khiÓn vµo ra tßa nhµ - HÖ thèng b¸o ®éng x©m nhËp - HÖ thèng b¸o ch¸y, b¸o khãi - HÖ thèng th«ng tin néi bé - HÖ thèng gi¸m s¸t vµ tù ®éng hãa toµn bé tßa nhµ. C¸c hÖ thèng nµy cã thÓ chia lµm ba nhãm chÝnh: 5 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 - HÖ thèng gi¸m s¸t vµ b¸o ®éng, - HÖ thèng qu¶n lý n¨ng l-îng, - HÖ thèng th«ng tin. Ba nhãm nµy ®Æc tr-ng cho hÖ thèng BMS cho c¸c tßa nhµ cao tÇng. Tïy thuéc vµo môc ®Ých sö dông mµ ba nhãm hÖ thèng trªn ®-îc trang bÞ cho c¸c tßa nhµ hay kh«ng. Trªn c¬ së c¸c hÖ thèng nµy mµ chóng ta ®¸nh gi¸ chÊt l-îng cña c¸c tßa nhµ ®¹t tiªu chuÈn hay kh«ng ®¹t tiªu chuÈn cña hÖ thèng BMS. 5. C¸c tiªu chÝ ®¸nh gÝa chÊt l-îng c¸c tßa nhµ cao tÇng §Ó ®¸nh gi¸ ®óng chÊt l-îng cña c¸c toµ nhµ cao tÇng, chóng ta ph¶i quan t©m ®ªn c¸c tiªu chÝ vÒ c¸c mÆt kiÕn tróc, kÕt cÊu x©y dùng, tiÖn nghi, ®é an tßan, ®é tin cËy, tÝnh kinh tÕ vµ tÝnh hiÖn ®¹i cña tßa nhµ ®ã. Trong bµi nµy em chØ ®Ò cËp ®Õn c¸c tiªu chÝ liªn quan ®Õn hÖ thèng BMS, cô thÓ lµ c¸c tiªu chÝ vÒ ®é tin cËy, ®é an tßan, ®é tiÖn nghi, tÝnh kinh tÕ trong khai th¸c vËn hµnh tßa nhµ vµ tÝnh hiÖn ®¹i cña tßa nhµ, ... Tïy theo môc ®Ých sö dông cña tßa nhµ mµ 10 tiªu chÝ trªn ®©y ®-îc yªu cÇu b¾t buéc hay lµ tiªu chÝ phô. Theo 10 tiªu chÝ trªn th× (theo quan ®iÓm cña t¸c gi¶) tÊt c¶ c¸c nhµ cao tÇng b¾t buéc ph¶i tháa m·n tiªu chÝ 5,6,7. 6. Thùc tr¹ng chung ca nhµ cao tầng hiÖn nay: Kho¶ng 90% sè nhµ cao tÇng ë ViÖt Nam ®Òu cã c¸c hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng, hÖ thèng cung cÊp vµ th¶i n-íc, hÖ thèng cung cÊp ®iÖn, hÖ thèng qu¹t trÇn hoÆc 6 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 ®iÒu hßa vµ hÖ thèng b¸o ch¸y. § ©y lµ nh÷ng tßa nhµ läai th«ng th-êng. Kho¶ng 50% sè tßa nhµ cã trang bÞ hÖ thèng ®iÒu hßa tËp trung, hÖ thèng b¶o vÖ vµ b¸o ch¸y, hÖ thèng b¸o ®éng x©m nhËp vµ gi¸m s¸t b¾ng camera nh-ng ch-a cã hÖ thèng BMS. TÊt c¶ thiÕt bÞ cña c¸c hÖ thèng ®iÒu hoµ, b¸o ch¸y,.. ®-îc ®iÒu khiÓn riªng biÖt, c¸c bé ®iÒu khiÓn nµy kh«ng trao ®æi th«ng tin víi nhau, kh«ng cã qu¶n lý vµ gi¸m s¸t chung vµ phÇn qu¶n lý ®iÖn n¨ng th× míi ë møc thÊp. § ©y lµ nh÷ng tßa nhµ ®· cã hÖ thèng ®iÒu khiÓn vµ gi¸m s¸t tËp trung, nhh-ng ch-a cã hÖ thèng BMS. Kháang 30% sè tßa nhµ cã trang bÞ hÖ thèng ®iÒu hßa tËp trung, hÖ thèng b¶o vÖ vµ b¸o ch¸y, hÖ thèng b¸o ®éng x©m nhËp vµ gi¸m s¸t b¾ng camera cã trang bÞ hÖ thèng BMS. TÊt c¶ thiÕt bÞ cña c¸c hÖ thèng ®iÒu hoµ,, b¸o ch¸y, ®-îc ®iÒu khiÓn riªng biÖt vµ tÝch hîp tõng phÇn. HÖ BMS cho phÐp trao ®æi th«ng tin, gi¸m s¸t gi÷a c¸c hÖ thèng, cho phÐp qu¶n lý tËp trung. HÖ BMS cho phÐp qu¶n lý ®iÖn n¨ng ë møc cao. § ©y lµ läai tßa nhµ cao tÇng ®-îc trang bÞ hÖ thèng tù ®éng hãa BMS. TÊt c¶ c¸c toµ nhµ cao tÇng ë ViÖt nam hiÖn nay ®Òu kh«ng ®-îc trang bÞ hÖ thèng qu¶n lý tßa nhµ th«ng minh. Khi ®-îc trang bÞ hÖ thèng nµy, tÊt c¶ c¸c hÖ thèng ®iÒu hßa, b¸o ch¸y, ... ®-îc ®iÒu khiÓn tËp trung, t-¬ng t¸c bëi hÖ BMS. C¸c hÖ thèng ®-îc tÝch hîp ®Çy ®ñ hÖ thèng th«ng tin, truyÒn th«ng vµ tù ®éng hãa v¨n phßng. § ©y lµ läai nhµ cao tÇng th«ng minh. Cßn gäi lµ c¸c tßa nhµ hiÖu n¨ng cao, tßa nhµ xanh, tßa nhµ c«ng nghÖ cao, tßa nhµ cã nh÷ng chøc n¨ng ®Æc biÖt nh- bÖnh viÖn, c¬ quan trung -¬ng, nhµ quèc héi,... Víi c¸c con sè trªn, chóng ta cã thÓ thÊy thùc tr¹ng vÒ hÖ thèng nhµ cao tÇng cña chóng ta phÇn lín ch-a ®-îc trang bÞ hÖ thèng BMS. NÕu xÐt vÒ mÆt chÊt l-îng vµ hiÖu n¨ng sö dông cña c¸c tßa nhµ thi ch-a ®¹t so víi yªu cÇu ®Æt ra cho c¸c tßa nhµ ®ã. Chóng ta nªu mét vÝ dô vÒ mÆt chÊt l-îng vµ hiÖu n¨ng sö dông cña c¸c tßa nhµ nh- sau: C¸c tßa nhµ tèi thiÓu ph¶i cã hÖ thèng cung cÊp n-íc, nh-ng hÖ thèng 7 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 nµy ch-a ®-îc trang bÞ hÖ thèng BMS vµ tiÕt kiÖm ®iÖn n¨ng, do vËy tiÒn ®iÖn sÏ ph¶i chi nhiÒu h¬n so víi nh÷ng tßa nhµ cã trang bÞ hÖ BMS vµ hÖ thèng tiÕt kiÖm ®iÖn n¨ng. Do vËy tÝnh ch©t l-îng vµ hiÖu n¨ng sö dông lµ kh«ng cao. NÕu chóng ta xÐt vÒ mÆt kinh doanh th× c¸c nhµ cao tÇng nµy sÏ kh«ng cã tÝnh c¹nh tranh vµ ®-¬ng nhiªn lµ thua lỗ. II . ®¸nh gi¸ thÞ tr-êng C¸ch ®©y mét n¨m , c¶ hai c«ng ty n-íc ngoµi cã tiÕng nãi ®¸ng tin cËy trong dù b¸o diÔn biÕn cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam ®Òu lªn tiÕng c¶nh b¸o thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng cho thuª sÏ ch÷ng l¹i vµo n¨m 2006 , b·o hoµ trong n¨m 2007 vµ ®i xuèng trong nh÷ng n¨m sau . Khi ®ã hÇu nh- ai còng tin lµ vËy .ThÕ nh-ng thùc tÕ l¹i diÔn biÕn kh¸c h¼n .Ch-a cã dÊu hiÖu g× cho thÊy thÞ tr-êng nµy sÏ ch÷ng l¹i vµ b·o hoµ, Ýt nhÊt lµ trong mét vµi n¨m n÷a . Trong n¨m 2000 trong khi sè l-îng c¸c cao èc t¹i c¸c thµnh phè lín cßn kh¸ hiÕm hoi, gi¸ thuª v¨n phßng b×nh qu©n 10 USD/m2/th¸ng . §Õn cuèi n¨m 2004 gi¸ thuª t¨ng lªn 18 USD/m2/th¸ng , cßn c¸c v¨n phßng to¹ l¹c ë vÞ trÝ tèt , chÊt l-îng phôc vô cao cã gi¸ thuª lªn tíi 35 USD/m2/th¸ng mµ kh«ng ph¶i lóc nµo còng thuª ®-îc . C¸c cao èc hiÖn nay ®-îc ph©n lµm 3 lo¹i : +H¹ng A : Lo¹i v¨n phßng cao cÊp ë khu trung t©m cã vÞ trÝ ®¾c ®Þa vµ c¸c dÞch vô tiÖn Ých tèt nhÊt víi møc gi¸ dao ®éng tõ 27-36 USD/m2/th¸ng. +H¹ng B : Lµ c¸c cao èc n»m trong khu trung t©m vµ c¸c khu gi¸p ranh, cã møc gi¸ mÒm h¬n , trung b×nh vµo kho¶ng 23-25 USD/m2/th¸ng +H¹ng C: Lµ c¸c v¨n phßng c¸ch xa trung t©m nªn gÝ chØ kho¶ng tõ 16- 22 USD/m2/th¸ng ChØ tÝnh riªng t¹i Hµ Néi hiÖn nay cã Ýt nhÊt 2 toµ nhµ h¹ng A , 32 toµ nhµ h¹ng B vµ C víi tæng diÖn tÝch kho¶ng 130 000 m2 vµ mét sè toµ nhµ ®ang trong qu¸ tr×nh hoµn thµnh . Víi møc cung nh- vËy nh-ng thùc tÕ hiÖn nay cho thÊy ®ang thiÕu rÊt nhiÒu v¨n phßng , ®Æc biÖt lµ c¸c v¨n phßng lo¹i A . ThËt vËy , h¬n 82 000 m2 v¨n phßng lo¹i A ®· ®-îc cho thuª gÇn hÕt ( 99% diÖn tÝch ®· d-îc 8 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 lÊp ®Çy -1 tû lÖ cao nhÊt tõ tr-íc ®Õn nay , 1% diÖn tÝch cßn trèng hÇu hÕt lµ phÇn diÖn tÝch võa hÕt h¹n hîp ®ång ).ThËm chÝ c¸c toµ nhµ v¨n phßng míi hoÆc chuÈn bÞ ®-îc ®-a vµo sö dông còng ®¹t tû lÖ cho thuª rÊt cao. Cô thÓ , Ocean Park víi diÖn tÝch lµ 35 000 m2 còng ®· cho thuª hÕt toµn bé sau khi ®-a vµo sö dông trong vßng 5 th¸ng .Kh«ng chØ vËy , mét lo¹t c¸c v¨n phßng kh¸c nh- Opera Business Centre(12/2006), Pacific Place(3/2007) còng ®¹t tû lÖ cho thuª 45-75% vµ tiÕp tôc cßn t¨ng thªm . Theo ®éng th¸i thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay cho thÊy , ngoµi Pacific Place sÏ kh«ng cßn bÊt cø mét v¨n phßng h¹ng A nµo ®i vµo ho¹t ®éng t¹i Hµ Néi trong vßng 3-5 n¨m tíi .Trong khi ®ã nhu cÇu thuª c¸c v¨n phßng cao cÊp l¹i rÊt lín , do vËy ®· dÉn tíi t×nh t¹ng khan hiÕm v¨n phßng lo¹i nµy. Cßn v¨n phßng lo¹i B vµ C còng ®· cho thuª trªn 90% nghÜa lµ c¸c doanh nghiÖp cã nhu cÇu thuª v¨n phßng trong vµi n¨m tíi sÏ khã cã thÓ t×m ®-îc mét diÖn tÝch -ng ý . C¸c v¨n phßng h¹ng B vµ C ®· vµ s¾p ®-îc ®-a vµo sö dông cã thÓ kÓ ®Õn lµ : VIT Tower , L¸ng H¹ Building , Melinh Plaza , Toserco Building , North Asia Tower , Viglacera, The Manor , Capital Building, Vincomcity Tower, Dargon, …Tuy nhiªn theo ®¸nh gi¸ cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n th× trong vßng vµi n¨m tíi thÞ tr-êng nµy sÏ kh«ng c¨ng th¼ng nh- thÞ tr-êng v¨n phßng h¹ng A v× sÏ cã thªm mét sè toµ nhµ ®i vµo ho¹t ®éng . 9 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 Ch-¬ng 2: THùC TR¹NG CñA thÞ tr-êng cao èc , v¨n phßng cho thuª t¹i ViÖt nam ViÖc ®¸nh gi¸ ®óng thùc tr¹ng cña thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng lµ rÊt quan träng .Nã sÏ gióp chóng ta nh×n nhËn , ®¸nh gi¸ mét c¸ch ®óng ®¾n vÒ thÞ tr-êng nµy ®Ó tõ ®ã cã nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m ph¸t triÓn thÞ tr-êng nµy h¬n n÷a .¥ ®©y em sÏ ph©n tÝch vÊn ®Ò dùa trªn m« h×nh SWOT ®Ó cã thÓ ®¸nh gi¸ ®-îc mäi mÆt cña thÞ tr-êng nµy (strength-®iÓm m¹nh , weaknesses-®iÓm yÕu , opportunities-c¬ héi , threaks-th¸ch thøc ) 1 . Thùc tr¹ng chung cña thÞ tr-êng ®iÓm m¹nh: Trong n¨m 2006 víi møc t¨ng tr-ëng kinh tÕ ViÖt Nam ®¹t 8,2%, xuÊt khÈu 40 tû USD, sù s«i ®éng ®éng cña thÞ tr-êng chøng kho¸n …vµ mét nÒn chÝnh trÞ æn ®Þnh , ®Æc biÖt lµ vµo cuèi n¨m 2006 , mét sù kiÖn träng ®¹i ®· diÔn ra ®èi víi ViÖt Nam , ®ã lµ viÖc n-íc ta gia nhËp tæ chøc th-¬ng m¹i quèc tÕ WTO. Víi tÊt c¶ c¸c ®iÒu kiÖn trªn ®· n©ng cao vÞ thÕ cña n-íc ta, ®-a n-íc ta trë thµnh ®èi t¸c chiÕn l-îc cña nhiÒu nÒn kinh tÕ toµn cÇu .Tõ ®ã sÏ t¹o ra søc hÊp dÉn lín cho viÖc ®Çu t- trong vµ ngoµi n-íc .Cã thÓ nãi ch-a bao giê ViÖt Nam ®øng tr-íc nhiÒu c¬ héi lín nh- hiÖn nay cho viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ , x· héi .NÕu chóng ta biÕt tËn dông tèt thêi c¬ nµy th× môc tiªu ®-a ViÖt Nam trë thµnh mét n-íc c«ng nghiÖp ho¸ vµo n¨m 2020 cã thÓ ®¹t ®-îc sím. TriÓn väng s¸ng sña cña nÒn kinh tÕ ®· lµm cho thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ®ang nãng dÇn lªn tõng ngµy .RÊt nhiÒu nhµ ®Çu t- kinh nghiÖm trong vµ ngoµi n-íc ®ang chuÈn bÞ cho lµn sãng ®Çu t- å ¹t vµo thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n trong thêi gian tíi .Trong ®ã , thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ®ang lµ mét ®iÓm nãng trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay. Nã ®ang høa hÑn mét kh«ng khÝ s«i ®éng khi ngµy cµng cã nhiÒu nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi ®æ vèn m¹nh vµo thÞ tr-êng nµy .ThËt vËy c«ng ty POSCO Engineering vµ Construction cña Hµn Quèc võa ký hîp ®ång víi Tæng C«ng ty XuÊt nhËp khÈu vµ x©y dùng ViÖt Nam (Vinaconex) hîp t¸c ®Çu t- x©y dùng 10 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 KDTM B¾c An Kh¸nh réng 264,4 ha n»m bªn c¹nh ®-ßng cao èc L¸ng Hoµ L¹c , víi tæng møc ®Çu t- lªn tíi 2 tû USD .Mét sè c«ng ty n-íc ngoµi kh¸c còng ®ang nghiªn cøu ®Çu t- lÜnh vùc ph¸t triÓn ®« thÞ nh- tËp ®oµn X©y dùng Kumho vµ c«ng ty GS E& C , Lee & Co ( ®Òu cña Hµn Quèc ) , TËp ®oµn Intra ( NhËt B¶n)…Hµng lo¹t cao èc v¨n phßng , kh¸ch s¹n 5 sao còng ®-îc c¸c nhµ ®Çu tn-íc ngoµi mua l¹i tõ nhµ ®Çu t- trong n-íc hoÆc khëi ®éng x©y dùng l¹i nh- Hµ Néi City Complex do Lóc-x¨m-bua ®Çu t- 115 triÖu USD , 4 kh¸ch s¹n 5 sao ë khu vùc Trung t©m Héi nghÞ quèc gia …víi møc ®Çu t- tõ 50-200 triÖu USD . Tr-íc ®ã , TËp ®oµn Daewoo còng ®· nhËn giÊy phÐp ®Çu t- x©y dùng khu ®« thÞ T©y Hå T©y trªn diÖn tÝch 207 ha víi tæng møc ®Çu t- lªn tíi 314 triÖu USD .Nh÷ng tÝn hiÖu n¯y ®ang l¯m “nãng” thÞ tr­êng v¨n phßng v¯ kh²ch s³n cao cÊp. Cã thÓ nãi , lµn sãng ®Çu t- tõ n-íc ngoµi ®ang å ¹t vÒ n-íc ta .Theo thèng kª cña bé kÕ ho¹ch ®Çu t- trong n¨m 2006 , ViÖt Nam ®· thu hót ®ùoc 10,2 tû USD ®Çu t- trùc tiÕp tõ n-íc ngoµi FDI , riªng trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n chiÕm tíi 18,3% tæng l-îng vèn FDI - ®©y lµ con sè kû lôc tõ tr-íc ®Õn nay vµ con sè nµy sÏ cßn cã kh¶ n¨ng t¨ng m¹nh trong nh÷ng n¨m tíi ®©y. ¤ng Marc Towsend_Tæng gi¸m ®èc c«ng ty qu¶n lý bÊt ®éng s¶n CBRE nhËn ®Þnh r»ng : “dßng vèn ®Çu t­ n­íc ngo¯i t¨ng lªn sÏ l¯m n°y sinh c²c nhu cÇu vÒ cao èc v¨n phßng l¯ rÊt lín .” Nh­ vËy trong bèi c°nh t­¬i s²ng cña nÒn kinh tÕ ViÖt Nam th× thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng sÏ cßn nãng h¬n n÷a trong thêi gian tíi ®©y .Víi tÊt c° nh÷ng ®iÌu kiÖn ®ã cã thÓ nãi r´ng “ thêi ho¯ng kim cña cao èc ®± tíi.” - Bªn c¹nh sù ®Çu t- å ¹t cña c¸c doanh nghiÖp n-íc ngoµi lµm cho nhu cÇu vÒ cao èc v¨n phßng t¹i ViÖt Nam t¨ng th× c¸c doanh nghiÖp trong n-íc còng ®ang cã nhu cÇu rÊt cao trong thÞ tr-êng nµy.Mçi n¨m cã hµng ngh×n doanh nghiÖp trong n-íc ra ®êi cïng víi ®ã lµ sù më réng quy m« s¶n xuÊt cña nh÷ng doanh nghiÖp ®· ho¹t ®éng tõ tr-íc vµ qu¸ tr×nh tù do ho¸ cña nÒn kinh tÐ diÔn ra m¹nh mÏ thÓ hiÖn qua viÖc cæ phÇn ho¸ c¸c doanh nghiÖp Nhµ N-íc , sù ra ®êi hµng lo¹t c¸c c«ng ty liªn doanh …Ngµy cµng nhiÒu c¸c doanh nghiÖp nhËn ra ®-îc lîi Ých cña viÖc ®Æt v¨n phßng cao cÊp v× ®iÒu nµy sÏ gióp cho s¶n xuÊt kinh doanh cña doanh nghiÖp ®-îc thuËn lîi vµ t¹o h×nh ¶nh tèt h¬n trong m¾t ®èi t¸c .Doanh 11 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 nghiÖp còng ®-îc cung cÊp dÞch vô ®Çy ®ñ h¬n nh- sù thuËn tiÖn khi giao dÞch , ®iÖn n-íc , anh ninh ®Òu ®-îc ®¶m b¶o .Khi ®ã sÏ cã mét m«i tr-êng lµm viÖc tèt h¬n , thóc ®Èy hiÖu qu¶ lµm viÖc cña mçi c¸ nh©n trong doanh nghiÖp m×nh .Ch¼ng h¹n , Ng©n hµng §Çu t- vµ Ph¸t triÓn ViÖt Nam thuª h¼n mét toµ nhµ t¹i th¸p ®«i Vincom lµm v¨n phßng ,Tæng c«ng ty B-u chÝnh ViÔn th«ng th× thuª tíi 3000 m2 t¹i toµ nhµ Ocean Park. Theo thèng kª hiÖn cã 80 c«ng ty ViÖt Nam ®ang thuª v¨n phßng t¹i c¸c cao èc vµ con sè nµy sÏ tiÕp tôc t¨ng trong thêi gian tíi. ThÞ tr-êng v¨n phßng cho thuª lµ mét thÞ tr-êng rÊt hót kh¸ch .Víi gi¸ thuª nh- hiÖn nay : h¹ng A lµ 27-36 USD/m2/th¸ng , h¹ng B lµ 23-25USD/m2/th¸ng , h¹ng C lµ 16-22USD/m2/th¸ng th× tû suÊt thu håi vèn lµ rÊt cao 20-25%/n¨m.C¬ héi cho c¸c nhµ ®Çu t- tham gia vµo lÜnh vùc ®-îc coi lµ sinh lêi nhÊt hiÖn nay còng ®a d¹ng h¬n , Ýt rñi ro h¬n vµ thu håi vèn còng nhanh h¬n . VÝ dô cô thÓ nhtoµ nhµ Pacific Place , chñ ®Çu t- –c«ng ty Ever Fortune quyÕt ®Þnh ¸p dông h×nh thøc kinh doanh míi ®èi víi khu v¨n phßng réng 18 000 m2 sau khi ®· hoµn thµnh c«ng víi viÖc cho thuª dµi h¹n 185 c¨n hé trong cïng toµ nhµ .Theo ®ã nhµ ®Çu t- thø cÊp cã thÓ cã thÓ mua v¨n phßng t¹i toµ nhµ nµy cã thêi h¹n ®Ó cho c¸c c«ng ty thuª l¹i nh- mét h×nh thøc ®Çu t- kiÕm lêi dùa trªn tiÒn cho thuª thu ®-îc hµng th¸ng .§¹i diÖn cña Ever Fortune cho biÕt , nÕu nhµ ®Çu t- thø cÊp ®ång ý mua v¨n phßng t¹i Ocean Park , hän sÏ ph¶i ®Æt cäc 10% gi¸ trÞ hîp ®ång khi ®Æt bót ký ,10% sÏ thanh to¸n khi hoµn thµnh tÇng 10 vµ 10% tiÕp theo khi hoµn thµnh x©y dùng c¬ b¶n .Sau ®ã Ever Fortune sÏ cïng ®Çu t- thø cÊp s¾p xÕp vay ng©n hµng 70% gi¸ trÞ hîp ®ång cßn l¹i trong vßng 2 n¨m kÓ tõ ngµy bµn giao .Gi¶ sö nhµ ®Çu t- thø cÊp mua 100 m2 v¨n phßng víi gi¸ 2000USD/m2 trong toµn bé thêi gian cßn l¹i cña dù ¸n lµ 37 n¨m hä sÏ ph¶i tr¶ 60 000 USD theo tiÕn ®é x©y dùng vµ ®i vay sè tiÒn cßn l¹i b»ng c¸ch thÕ chÊp chÝnh v¨n phßng ®· mua .NÕu nhµ ®Çu t- thø cÊp cho thuª l¹i víi gi¸ rßng 20 USD /m2 /th¸ng (®· trõ chi phÝ qu¶n lý vµ c¸c chi phÝ kh¸c ) , th× hä cã thÓ thu håi vèn vµ tr¶ l·i ng©n hµng trong vßng 9 n¨m .Nhµ ®Çu t- thø cÊp cã thêi h¹n 2 n¨m ®Ó t×m kiÕm ng-êi thuª b»ng c¸c mèi quan hÖ ®· cã hoÆc th«ng qua c«ng ty t- vÊn .Ever Fortune thËm 12 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 chÝ cßn ®­a ra cam kÕt rÊt “t²o b³o” l¯ : nÕu gi¸ v¨n phßng lo¹i A ë Hµ Néi t¹i thêi ®iÓm bµn giao thÊp h¬n gi¸ thÞ tr-êng hiÖn nay , c«ng ty sÏ tr¶ l¹i kh¸ch hµng toµn bé sè tiÒn ®· ®Æt cäc céng thªm l·i suÊt thÞ tr-êng .Cam kÕt nµy ®· thùc sù lo¹i bá rñi ro cho c¸c nhµ ®Çu t- thø cÊp trong bÊt cø tr-êng hîp nµo nÕu gi¸ v¨n phßng cho thuª gi¶m t¹i thêi ®iÓm bµn giao , gi¶i to¶ mèi lo mµ bÊt cø nhµ ®Çu t- bÊt ®éng s¶n nµo còng ph¶i c©n nh¾c .Nh- vËy víi ®iÓm m¹nh lµ mét thÞ tr-êng Ýt rñi ro , thu håi vèn nhanh th× cã thÓ nã r»ng t¹i thêi ®iÓm nµy nÕu ai m¹nh d¹n ®Çu t- sím vµo thÞ tr-êng cao èc cho thuª th× sÏ th¾ng sím . HiÖn nay thÞ tr-êng chøng kho¸n ViÖt Nam vÉn cßn ®ang rÊt hÊp dÉn nh-ng theo dù b¸o th× sÏ cã nh÷ng b-íc th¨ng trÇm vµ sÏ xuÊt hiÖn b¨ng gi¸ chËm nhÊt lµ quý 2/2007 . Bëi v× thùc tÕ , thÞ tr-êng chøng kho¸n lóc nµy cã vÎ dÔ ¨n nh-ng trong dµi h¹n s¬ suÊt mét chót cã thÓ tr¾ng tay nh- ch¬i . Sù t¨ng gi¸ chãng mÆt cña thÞ tr-êng cæ phiÕu hiÖn nay chøa ®ùng rÊt nhiÒu yÕu tè rñi ro , t×nh tr¹ng bong bãng xµ phßng nµy cã thÓ dÔ dµng nhËn thÊy khi chØ sè P/E trung b×nh cña thÞ tr-êng lµ 24 ®Õn 25 ( qu¸ cao so víi møc P/E=15 cña c¸c n-íc trong khu vùc vµ P/E=9 t¹i c¸c n-íc cã thÞ tr-êng chøng kho¸n ph¸t triÓn ) .ChØ sè nµy cho thÊy nhµ ®Çu t- ph¶i bá 24 ®ång ®Çu t- míi ®-îc mét ®ång l·i cæ tøc , møc lîi nhuËn nµy thua xa l·i suÊt ng©n hµng , trong khi rñi ro cao h¬n rÊt nhiÒu .Trªn thÕ giíi còng cã nh÷ng c«ng ty cã tû lÖ P/E cao ®ét biÕn nh-ng ®ã lµ nh÷ng c«ng ty cã tiÒm n¨ng sinh lîi rÊt cao , n¾m gi÷ nh÷ng c«ng nghÖ ®éc quyÒn tiªn tiÕn , h¬n n÷a møc chªnh lÖch còng kh«ng qu¸ lín vµ nhµ ®Çu t- vµo c¸c c«ng ty nµy ®Òu lµ nh÷ng ng-êi -a m¹o hiÓm , d¸m chÊp nhËn rñi ro . Ở ViÖt Nam , c¸c c«ng ty niªm yÕt ch-a ph¶i lµ c¸c c«ng ty lín , còng kh«ng ph¶i ®ang n¾m gi÷ nh÷ng c«ng nghÖ , quyÒn lîi g× ®Æc biÖt .ChØ sè chøng kho¸n cao vµ bÊt hîp lý chØ cã thÓ gi¶i thÝch b»ng sù thiÕu chuyªn nghiÖp cña nhµ ®Çu t- vµ hÖ thèng t- vÊn ®Çu tkÐm cái , thiÕu trong s¸ng trªn thÞ tr-êng . Nh- vËy theo xu h-íng tÊt yÕu th× thÞ tr-êng chøng kho¸n sÏ b¨ng gi¸ sím .Khi ®ã c¸c nhµ ®Çu t- chøng kho¸n sÏ quay l¹i thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n nhiÒu h¬n, nhÊt lµ thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng bëi ®©y lµ thÞ tr-êng Ýt rñi ro h¬n mµ møc lîi nhuËn ®em l¹i còng rÊt cao. 13 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 ®iÓm yÕu: - Chóng ta kh«ng l-êng tr-íc ®ù¬c nhu cÇu cho thuª v¨n phßng l¹i t¨ng nhanh nh- vËy nªn kh«ng cã quy ho¹ch dµi h¹n ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr-êng nµy. - Kh¸i niÖm nhµ cao tÇng cßn kh¸ míi mÎ ë n-íc ta .Chóng ta vÉn ch-a cã mét chuÈn mùc riªng cho nhµ cao tÇng ë ViÖt Nam vµ do ®ã chóng ta vÉn ph¶i ¸p dông nh÷ng c«ng thøc tÝnh to¸n cña ng-êi n-íc ngoµi trong thiÕt kÕ vµ x©y dùng vµ ch-a cã ®ñ thêi gian ®Î kiÓm nghiÖm ®é bÒn cña c«ng tr×nh . Do vËy sÏ cã nh÷ng vÊn ®Ò n¶y sinh trong qu¸ tr×nh sö dông do ®Æc ®iÓm kh¸c biÖt víi n-íc ngoµi nh- :khÝ hËu , ®Þa chÊt , tr×nh ®é qu¶n lý , con ng-êi …sÏ ¶nh h-ëng ®Õn m«i tr-êng lµm viÖc vµ søc khoÎ cña mäi ng-êi sèng vµ lµm viÖc bªn trong toµ nhµ . - HÇu hÕt c¸c dù ¸n cao cÊp ®Òu do c©c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi thùc hiÖn v× ®Çu t- trong lÜnh vùc nµy ®ßi hái mét l-îng vèn rÊt lín .X©y mét toµ nhµ diÖn tÝch khiªm tèn còng mÊt Ýt nhÊt lµ 10 triÖu USD .Do vËy mµ chØ cã nh÷ng c«ng ty n-íc ngoµi víi kh¶ n¨ng vèn lín míi cã thÓ ®¶m nhËn .Cßn c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam do thiÕu c¸c c«ng cô ®Þnh chÕ tµi chÝnh dµi h¹n , kh¶ n¨ng tµi chÝnh kÐm buéc c¸c doanh nghiÖp trong n-íc kh«ng thÓ thùc hiÖn ®-îc c¸c dù ¸n cã quy m« lín , cã chÊt l-îng cao , cã quy m« vµ thêi gian thùc hiÖn kÐo dµi , h¬n n÷a n¨ng lùc tai chÝnh kÐm lµm cho kh¶ n¨ng chÞu ®ùng cña c¸c doanh nghiÖp tr-íc nh÷ng biÕn ®éng cña thÞ tr-êng lµ rÊt thÊp . Do thiÕu vèn nªn c¸c doanh nghiÖp trong n-íc muèn lµm ph¶i liªn kÕt víi nhau , khi ®ã l¹i n¶y sinh nh÷ng khã kh¨n vÒ ph©n chia quyÒn lîi hay mçi khi ra quyÕt ®Þnh .Ngay c¶ khi cã vèn råi th× kh«ng ph¶i doanh nghiÖp nµo còng cã thÓ x©y dùng ®-îc v¨n phßng cho thuª bëi thiÕu kinh nghiÖm vµ thiÕu tÇm nh×n .Trong khi c¸c cao èc cña n-íc ngoµi x©y dùng ®Òu cã nh÷ng tiÖn Ých ®i kÌm nh- khu v¨n phßng ®-îc x©y dùng ®i kÌm dÞch vô tiÖn nghi nh- phßng häp , phßng héi th¶o , b·i ®ç xe .§i kÌm víi v¨n phßng cao cÊp lµ khu trung t©m th-¬ng m¹i , khu mua s¾m , khu nhµ ë cao cÊp víi c¸c dÞch vô tèt nhÊt , th× c¸c doanh nghiÖp cña ta chØ x©y dùng ván vÑn mçi v¨n phßng ®Ó cho thuª nªn sÏ kh«ng thÓ ®¸p øng nhu cÇu cña c¸c c«ng ty ®a 14 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 quèc gia , c¸c nhµ ®Çu t- quèc tÕ .V× vËy mµ c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam th-êng chØ tËp trung vµo lÜnh vùc x©y dung nhµ ë cã kh¶ n¨ng thu håi vèn nhanh h¬n. HÖ thèng luËt ph¸p ViÖt Nam ch-a ®Çy ®ñ , ch-a nhÊt qu¸n , ch-a c«ng b»ng vµ minh b¹ch ®Ó t¹o niÒm tin cho c¸c nhµ ®Çu t- trong n-íc còng nh- c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi . Trong ®ã sù minh b¹ch , râ rµng lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quan träng cho mét thÞ tr-êng ph¸t triÓn lµnh m¹nh .Minh b¹ch còng lµ ®éng lùc thóc ®Èy c¸c ®èi t-îng tham gia thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n hoµn thiÖn m×nh h¬n n÷a .Qua ®¸nh gi¸ cña Jones Lang Lasalle, mét c«ng ty qu¶n lý tiÒn tÖ vµ dÞch vô bÊt ®éng s¶n hµng ®Çu thÕ giãi , ViÖt Nam xÕp thø 56/56 n-íc ®-îc kh¶o s¸t vÒ tÝnh minh b¹ch cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n. Qua ®ã chóng ta cã thÓ thÊy ®-îc sù yÕu kÐm cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam vµ ®©y còng lµ nguyªn nh©n chÝnh dÉn ®Õn sù tr× trÖ cña thÞ tr-êng trong thêi gian võa qua . ThiÕu minh b¹ch th× sÏ kh«ng cã thÞ tr-êng lµnh m¹nh vµ ph¸t triÓn .Cã thÓ thÊy hiÖn nay cã rÊt nhiÒu nhµ ®Çu t- s½n tiÒn muèn mua l¹i c¸c dù ¸n ®ang khai th¸c hoÆc rãt tiÒn cho c¸c quü ®Çu t- bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam .Tuy nhiªn ®iÒu ®¸ng quan t©m lµ lµm thÕ nµo ®Ó c¸c nhµ ®Çu t- chuyÓn tõ t×m hiÓu ®Õn quyÕt ®Þnh dèc hÇu bao? Theo Tæng gi²m ®èc CBRE Marc Towsend nhËn xÐt : “ Sè dù ²n kªu gäi th× nhiÒu nh-ng hå s¬ ®-îc tr×nh bµy nghÌo nµn ch-a béc lé ®-îc tÝnh kh¶ thi .Th«ng th-êng hai bªn mÊt rÊt nhiÒu thêi gian ®Ó ®i ®Õn quyÕt ®Þnh hîp t¸c , ®iÒu n¯y cã thÓ khiÕn nhiÒu c¬ héi bÞ bà qua”. C²c nh¯ ®Çu t­ khi ®Çu t­ v¯o thÞ tr-êng nµy kh«ng khái lo l¾ng vÒ sù ch-a râ rµng cña luËt ph¸p .C¸c nhµ ®Çu tchØ biÕt lê mê c¸c chÝnh s¸ch trªn giÊy tê nh-ng khi ®i vµo thùc tÕ th× l¹i thÊy kh¸c xa nhau qu¸ . Bµ Lý Thanh HiÒn , gi¸m ®èc nguån nh©n lùc c«ng ty Archetype ViÖt Nam muèn thµnh lËp c«ng ty cung cÊp dÞch vô vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n nh-ng l¹i b¨n kho¨n kh«ng biÕt thùc thi theo LuËt ®Çu t- ®· cã hiÖu lùc hay luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n sÏ cã hiÖu lùc vµo n¨m 2007 .Nh- vËy cã thÓ thÊy r»ng , sù yÕu kÐm vÒ hÖ thèng ph¸p luËt lµ mét rµo c¶n khiÕn cho c¸c nhµ ®Çu t- e ng¹i kh«ng muèn ®Çu t- vµo c¸c dù ¸n ë ViÖt Nam . §iÒu nµy ®· h¹n chÕ kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng nãi riªng. 15 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 XÐt mét c¸ch toµn diÖn th× hiÖn nay t¹i Hµ Néi kh«ng ph¶i lµ cung vÒ v¨n phßng cho thuª kh«ng ®²p øng næi cÇu m¯ thùc tÕ ®ang diÔn ra “nghÞch c°nh” n¬i thõa , n¬i thiÕu .C¸c v¨n phßng t¹i mét sè toµ nhµ to¹ l¹c ë khu vùc ®-êng vµnh ®ai 3 nh- Viglacera vÉn cßn kh¸ nhiÒu chç trèng .Hay t¹i ®-êng L¹c Long Qu©n mét toµ nhµ 6-8 tÇng vÉn ®ang treo biÓn cho thuª vµi th¸ng nay . C¶ khu chung cMü §×nh (Thanh Tr×), ViÖt H-ng(Gia L©m ), khu vùc däc quèc lé 1B… v¨n phßng vµ nhµ cao cÊp vÉn kh«ng cho thuª ®-îc dï møc gi¸ rÊt hÊp dÉn .Theo lý gi¶i cña c¸c c«ng ty t- vÊn th× ®Þa diÓm ®Ñp , lý t-ëng nhÊt lµ khu trung t©m thµnh phè ¶nh h-ëng ®Õn 80% quyÕt ®Þnh thuª v¨n phßng cña c¬ quan .Nh- vËy cã thÓ thÊy r»ng Hµ Néi ch-a ®Õn nçi thiÕu trÇm träng v¨n phßng cho thuª nh-ng do c¸c c«ng ty chØ chuéng khu vùc trung t©m vµ nhµ cao cÊp nªn dÉn ®Õn thiÕu côc bé ë lÜnh võc nµy. C¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam ch-a ®¸nh gi¸ ®óng tÇm quan träng cña viÖc qu¶n lý c¸c cao èc v¨n phßng vµ chÊt l-îng qu¶n lý cao èc v¨n phßng cña c¸c c«ng ty ViÖt Nam cßn rÊt yÕu kÐm .Theo «ng Marc Towsend , ®èi víi c¸c toµ nhµ cao èc th× dÞch vô qu¶n lý lµ rÊt quan träng .NÕu trong tay nh÷ng nhµ qu¶n lý chuyªn nghiÖp th× gi¸ trÞ cña toµ nhµ còng sÏ ®-îc n©ng cao .§¬n vÞ qu¶n lý sÏ ®¶m nhiÖm hai nhiÖm vô c¬ b¶n , ®ã lµ qu¶n lý vËn hµnh vµ qu¶n trÞ chiÕn l-îc . *C«ng t¸c qu¶n lý vËn hµnh l¹i bao gåm nhiÒu bé phËn : - Bé phËn vÖ sinh : chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ c¸c dÞch vô nh- dän dÑp vÖ sinh mét c¸ch tèt nhÊt ®Ó kh«ng chØ ®¶m b¶o vÖ sinh s¹ch sÏ bªn trong toµ nhµ mµ bé mÆt bªn ngoµi toµ nhµ còng ph¶i lu«n ®-îc ch¨m chót .§iÒu ®ã kh«ng chØ ®¶m b¶o søc khoÎ cho kh¸ch hµng mµ cßn gióp cho viÖc b¶o vÖ m«i tr-êng . - Bé phËn kü thuËt :®¶m b¶o viÖc b¶o qu¶n , b¶o tr× tÊt c¶ c¸c thiÕt bÞ bªn trong toµ nhµ nh- : ®iÖn , m¸y ph¸t ®iÖn , ®iÒu hoµ , hÖ thèng cung cÊp n-íc , hÖ thèng tho¸t n-íc , cøu ho¶ ,thang m¸y…lu«n ®-îc vËn hµnh mét c¸ch tr¬n tru ®Ó ®¶m b¶o cho mäi ng-êi lµm viÖc víi c«ng suÊt cao nhÊt . - Bé phËn an ninh : ®éi ngò b¶o vÖ b¶o ®¶m hÖ thèng an ninh chÆt chÏ trong khu nhµ ®Ó mäi ng-êi an t©m lµm viÖc . 16 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 - Bé phËn cung cÊp dÞch vô : ®¶m b¶o viÖc cung cÊp dÞch vô cho kh¸ch hµng trong toµ nhµ ®Ó t¹o nªn mét m«i tr-êng sèng vµ lµm viÖc thËt tho¶i m¸i vµ nhiÒu tiÖn Ých nh- : dÞch vô ¨n uèng , viÔn th«ng , m¸y in , ph« t« scan vµ c¸c v¨n phßng phÈm thiÕt yÕu , c¸c dÞch vô gi¶i trÝ nÕu cã. * C«ng t¸c qu¶n trÞ chiÕn l-îc sÏ ®-a ra nh÷ng dù b¸o cô thÓ vÒ nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh trong t-¬ng lai ¶nh h-ëng ®Õn viÖc qu¶n lý vµ vËn hµnh toµ nhµ nh- : nh÷ng ph¸t minh míi , nh÷ng thiÕt bÞ míi , Nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt sÏ ®-îc ban hµnh trong t-¬ng lai …vµ ®-a ra nh÷ng gi¶i ph¸p cô thÓ nh»m thay gióp ban qu¶n lý toµ nhµ cã thÓ thÝch nghi víi nh÷ng thay ®æi ®ã .ViÖc nghiªn cøu ®Ò xuÊt c¸c chiÕn l-îc trong t-¬ng lai sÏ gióp cho toµ nhµ ngµy cµng hoµn thiÖn h¬n vÒ c«ng n¨ng sö dông vµ mü quan . Nh- vËy cã thÓ thÊy r»ng vai trß cña c«ng t¸c qu¶n lý lµ rÊt lín .Qu¶n lý tèt sÏ gióp cho gi¸ trÞ cña toµ nhµ ®-îc n©ng cao nh-ng xÐt vÒ thùc lùc kh«ng ph¶i chñ ®Çu t- nµo còng cã thÓ thuª c«ng ty qu¶n lý toµ nhµ v× mÊt mét kho¶n chi phÝ kh«ng nhá : 3-5 USD /m2/th¸ng. Nh-ng khi chñ ®Çu t- chÞu mãc hÇu bao th× hÇu hÕt c¸c hîp ®ång qu¶n lý ®Òu r¬i vµo tay c¸c c«ng ty qu¶n lý n-íc ngoµi cã uy tÝn nh- : CBRE, Chesterton Petty VN, D&A, trong khi c¸c c«ng ty ViÖt Nam hÇu nh- v¾ng bãng trong lÜnh vùc nµy .Thùc tÕ ®Ó qu¶n lý mét toµ nhµ cao èc kh«ng ph¶i lµ dÔ dµng.Lµm sao ®Ó c¶ mét toµ nhµ 20-30 tÇng víi hµng chôc ngµn m2 v¨n phßng víi hÖ thèng ®iÖn n-íc , viÔn th«ng … vËn hµnh mét c¸ch tr¬n tru ? Lµm thÕ nµo ®Ó cung cÊp nh÷ng tiÖn Ých phôc vô cho hµng ngµn ng-êi sinh ho¹t , lµm viÖc cïng mét lóc mµ ai còng c¶m thÊy hµi lßng ? §Ó triÓn khai ®-îc thµnh c«ng th× ®ßi hái ph¶i cã kinh nghiÖm qu¶n lý , c¸ch thøc triÓn khai bµi b¶n , ®Þnh h×nh ®-îc s¶n phÈm , x©y dùng m« h×nh qu¶n lý phï hîp vµ quan träng nhÊt lµ ph¶i ®µo t¹o ®éi ngò nh©n viªn hîp chuÈn , tæ chøc tiÕp thÞ bµi b¶n … Nh- vËy ph¶i ch¨ng c¸c c«ng ty ViÖt Nam kh«ng ®ñ søc ®Ó c¹nh tranh víi c¸c doanh nghiÖp n-íc ngoµi trong s©n ch¬i nµy? §Ó tr¶ lêi cho c©u hái nµy chóng ta sÏ sö dông ph-¬ng ph¸p Benchmark ( so s¸nh quy chiÕu ) ®Ó so s¸nh c¸c c«ng ty qu¶n lý n-íc ngoµi vµ c¸c c«ng ty qu¶n lý ViÖt Nam ®Ó thÊy ®-îc nh÷ng -u ®iÓm còng nh- nh÷ng nh-îc ®iÓm cña mçi c«ng ty .Nh÷ng -u ®iÓm sÏ ®-îc ph©n tÝch 17 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 vµ häc hái .Nh÷ng nh-îc ®iÓm sÏ ®-îc mæ xÎ vµ t×m ra nguyªn nh©n còng nhnh÷ng gi¶i ph¸p cô thÓ ®Ó phßng tr¸nh : * C¸c c«ng ty n-íc ngoµi cã ®éi ngò nh©n lùc kinh nghiÖm ®-îc ®µo t¹o kh¸ bµi b¶n vµ tr-íc khi tiÕn hµnh dù ¸n c¸c c«ng ty nµy ®Òu kh¶o s¸t rÊt kü vÒ tiÒm n¨ng kinh doanh , c¬ héi ®Çu t- dù ¸n , cÊu tróc sèng cña c¸c thµnh viªn cña chñ ®Çu t- nÕu chän mua hoÆc thuª toµ nhµ…tõ ®ã h×nh thµnh nªn c¸c yªu cÇu vÒ tvÊn cho chñ ®Çu t- cÇn bæ sung vµo dÞch vô nµo cho hoµn thiÖn .Nh-ng c«ng ty nµy cßn lªn kÕ ho¹ch tiÕp thÞ bµi b¶n l©u dµi cho tõng dù ¸n. * Nh©n lùc thiÕu kinh nghiÖm lµ ®iÓm yÕu nhÊt mµ c¸c c«ng ty ViÖt Nam ch-a thÓ kh¾c phôc ®-îc .MÆc dï c¸c c«ng ty n-íc ngoµi cã tuyÓn nh©n viªn ViÖt Nam th× còng ®Òu ph¶i ®-a ®i ®µo t¹o l¹i ë n-íc ngoµi .Do thiÕu kinh nghiÖm nªn thiÕu tÝnh chuyªn nghiÖp , c«ng t¸c qu¶n lý ch-a chuÈn ho¸ ho¹t ®éng theo tiªu chuÈn quèc tÕ . * Tuy nhiªn ®iÓm yÕu cña c¸c c«ng ty n-íc ngoµi lµ gi¸ qu¶n lý kh¸ cao 3-5 USD /m2/th¸ng khiÕn cho nhiÒu chñ ®Çu t- cßn kh¸ e dÌ khi bá tiÒn ra thuª trong khi ®ã c¸c c«ng ty ViÖt Nam l¹i tá râ ®-îc -u thÕ khi n¾m râ v¨n ho¸ vµ thÊu hiÓu kh¸ch hµng ViÖt Nam h¬n vµ chi phÝ qu¶n lý còng dÔ chÞu h¬n h¼n. Nh- vËy víi -u thÕ næi bËt cña c¸c c«ng ty qu¶n lý n-íc ngoµi th× hÇu hÕt c¸c to¯ cao èc ®Òu do c²c c«ng ty qu°n lý cña n­íc ngo¯i ®°m nhËn theo kiÓu “chän mÆt göi v¯ng”.Cßn c²c c«ng ty ViÖt Nam do chÊt l­îng qu°n lý kÐm nªn ch­a thÓ t¹o ®-îc niÒm tin cho kh¸ch hµng .ChÝnh ®iÒu nµy còng dÉn ®Õn nghÞch lý ®ã lµ ë bªn n-íc ngoµi gi¸ thuª tÇng cµng cao th× cµng ®¾t cßn ë ViÖt Nam th× ng-îc l¹i . Tuy nhiªn còng ph¶i nhËn thøc r»ng chi phÝ qu¶n lý c¸c toµ nhµ cao èc lµ rÊt lín nªn viÖc thµnh lËp ban qu¶n lý theo h-íng chuyªn nghiÖp ho¸ vÒ l©u dµi sÏ tiÕt kiÖm ®-îc tiÒn cña cho c¸c nhµ ®Çu t- thay v× thuª thay c¸c c«ng ty qu¶n lý n-íc ngoµi .Thùc tÕ ®· cã mét sè Ýt c¸c doanh nghiÖp trong n-íc , c¸c c«ng ty liªn doanh còng ®· b¾t ®Çu chuyÓn h-íng ®Çu t- vµo lÜnh vùc nµy .Ch¼ng h¹n viÖc duy tu , b¶o d-ìng thiÕt bÞ , b¶o vÖ , gi÷ xe, lµm vÖ sinh , ch¨m sãc c©y c¶nh …t¹i tõng khu phè do c«ng ty liªn doanh Phó Mü H-ng ®Çu t- ®Òu ®-îc ®¶m 18 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 nhËn bëi c¸c ban qu¶n lý do ng-êi ViÖt Nam diÒu hµnh .Hay côm chung c- Mü Ph-íc cñng c«ng ty x©y dùng Sµi Gßn 5 ®-îc qu¶n lý bëi mét ®éi ngò chuyªn tr¸ch cña c«ng ty .Song theo c¸c chuyªn gia th× viÖc chñ ®Çu t- tù qu¶n lý sÏ kh«ng ph¸t huy ®-îc gi¸ trÞ cao èc vµ kh¶ n¨ng c¹nh tranh v× kh¸ch hµng th-êng cã c¶m gi¸c yªn t©m h¬n khi sèng vµ lµm viÖc trong mét kh«ng gian ®-îc qu¶n lý bëi mét nhµ cung cÊp dÞch vô chuyªn nghiÖp .Bµ L-u ThÞ Thanh H-¬ng, Tæng gi¸m ®èc c«ng ty Conic cho biÕt ban ®Çu ®Ó tiÕt kiÖm chi phÝ , gi¶m gi¸ thµnh cho kh¸ch hµng , viÖc qu¶n lý c¸c cao èc ®Òu do c«ng ty tù ®¶m nhËn . Nh-ng chØ sau mét thêi gian ®¸nh vËt víi nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh , c«ng ty ®· quyÕt ®Þnh nh-êng l¹i viÖc qu¶n lý cho c«ng ty Chesterton. Víi chi phÝ qu¶n lý trän gãi vµi tr¨m ngµn ®ång mét th¸ng , kh¸ch hµng cña chóng t«i ®· nhanh chãng t×m ®-îc sù hµi lßng tõ Chesterton . Nh- vËy hµnh tr×nh trªn con ®-êng t×m chç ®øng trªn s©n nhµ cña c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam trong lÜnh vùc qu¶n lý cao èc vÉn cßn rÊt nhiÒu khã kh¨n trong bèi c¶nh c¸c c«ng ty n-íc ngoµi xuÊt hiÖn ngµy cµng nhiÒu . C¬ h«i: Khi thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn th× sÏ gióp cho diÖn m¹o cña ®« thÞ ®-îc c¶i thiÖn .Bëi v× khi ®ã c¸c doanh nghiÖp sÏ ®-îc lµm viÖc trong c¸c toµ cao èc , tr¸nh ®-îc t×nh tr¹ng c¸c doanh nghiÖp thu gom c¸c c¨n hé mÆt ®-êng ®Ó x©y dùng thµnh c¸c v¨n phßng nhá lÎ, cã tÝnh chÊt t¹m bî g©y mÊt mü quan chung cña ®« thÞ .Thùc tÕ , khi nh×n vµo nh÷ng thµnh phè , ®« thÞ ph¸t triÓn trªn thÕ giíi , chóng ta ®Òu thÊy cã mét ®iÓm chung ®ã lµ c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ rÊt ph¸t triÓn bao gåm nhiÒu nhµ cao tÇng ®-îc x©y dùng quy cñ vµ hÖ thèng giao th«ng ®ång bé …ChÝnh v× vËy mµ mét khi c¸c toµ nhµ cao tÇng nãi chung vµ c¸c cao èc v¨n phßng nãi riªng ®-îc x©y dùng vµ ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn quan träng thóc ®Èy qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ - hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n-íc . MÆt kh¸c , khi x©y dùng x©y dùng vµ ph¸t triÓn c¸c cao èc v¨n phßng sÏ cho phÐp chóng ta dµnh nhiÒu diÖn tÝch ®Êt cho nh÷ng kho¶ng kh«ng gian tho¸ng ®·ng ®Ó lµm xanh ho¸ thµnh phè , cho nh÷ng c«ng tr×nh vui ch¬i gi¶i trÝ , cßn ®ãng gãp vµo viÖc lµm ®Ñp c¶nh 19 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 quan m«i tr-êng ®« thÞ .Vµ do ®ã sÏ kÐo theo nh÷ng ngµnh du lÞch , dÞch vô ph¸t triÓn ®ång thêi ng-êi d©n còng sÏ ®-îc sèng trong mét m«i tr-êng tèt ®Ñp . §iÒu quan träng nhÊt ®Ó c¸c nhµ ®Çu t- , c¸c doanh nghiÖp n-íc ngoµi muèn ®Çu t- vµo ViÖt Nam th× hä ph¶i cã mét m«i tr-êng sèng vµ lµm viÖc tèt .ChÝnh v× vËy , nÕu thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn víi chÊt l-îng cao th× sÏ thu hót ®-îc nhiÒu nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi vµo ViÖt Nam h¬n n÷a gãp phÇn thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn . Khi thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn th× kh«ng chØ c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi mµ c¶ nh÷ng doanh nghiÖp trong n-íc sÏ cã c¬ héi ®-îc lµm viÖc trong nh÷ng toµ nhµ hiÖn ®¹i , cã c¬ héi tiÕp cËn víi nh÷ng trang thiÕt bÞ tiªn tiÕn vµ lµm viÖc trong mét m«i tr-êng chuyªn nghiÖp , tèt .Tõ ®ã sÏ gióp cho n¨ng suÊt lao ®éng ®-îc t¨ng cao. Th¸ch thøc: §Ó thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn víi mét chÊt l-îng cao th× dÞch vô qu¶n lý lµ hÕt søc quang träng .Gi¸ trÞ cña toµ cao èc sÏ t¨ng lªn nÕu cã ®-îc mét dÞc vô qu¶n lý tèt .Ng-îc l¹i nÕu viÖc qu¶n lý kh«ng tèt sÏ lµm cho chÊt l-îng toµ nhµ ®i xuèng , lµm cho kh¸ch hµng –nh÷ng ng-êi trùc tiÕp lµm viÖc trong c¸c toµ nhµ nµy sÏ c¶m thÊy kh«ng yªn t©m khi lµm viÖc trong mét toµ nhµ kÐm chÊt l-îng. Khi ®ã hä sÏ kh«ng ph¸t huy ®-îc hÕt kh¶ n¨ng vµ hiÖu qu¶ lµm viÖc. Vµ mét khi ®· kh«ng mét m«i tr-êng lµm viÖc tèt th× c¸c doanh nghiÖp nhÊt lµ c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi sÏ ngÇn ng¹i ®Çu t- vµo ViÖt Nam, h¹n chÕ sù ph¸t triÓn kinh tÕ. - NÕu viÖc qu¶n lý kh«ng tèt sÏ g©y thiÖt h¹i cho chñ ®Çu t- bëi chi phÝ ®Ó söa ch÷a hay thay thÕ c¸c thiÕt bÞ míi lµ rÊt lín. Kh«ng nh÷ng thÕ c«ng viÖc qu¶n lý kh«ng tèt cßn cã thÓ g©y ¶nh h-ëng ®Õn m«i tr-êng xung quanh: « nhiÔm r¸c th¶i , ¸ch t¾c giao th«ng… - C¸c doanh nghiÖp trong n-íc ®ang ph¶i ®-¬ng ®Çu víi khã kh¨n to lín, ®ã lµ ph¶i c¹nh tranh víi c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi vèn cã lîi thÕ vÒ nguån lùc, kinh nghiÖm. HÇu hÕt c¸c chñ ®Çu t- dù ¸n ®Òu lµ c¸c c«ng ty n-íc ngoµi vµ hÇu hÕt c¸c dÞch vô qu¶n lý cao èc còng do c¸c c«ng ty n-íc ngoµi cung cÊp. §Ó cã thÓ 20 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 dµnh ®-îc chç ®øng trong m«i tr-êng c¹nh tranh khèc liÖt nµy lµ mét th¸ch thøc lín ®èi víi c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam. 2. Thùc tr¹ng qu¶n lý t¹i vincom city tower §iÓm m¹nh Toµ cao èc Vincom n»m ë khu vùc tËp trung ®«ng d©n c- cña thñ ®« , víi 1 vÞ trÝ hÕt søc thuËn lîi , 4 mÆt tiÕp gi¸p víi c¸c ®-êng phè chÝnh : Bµ TriÖu , Th¸i Phiªn , §oµn TrÇn NghiÖp , Bïi ThÞ Xu©n . Sù tiÕp cËn cña d©n c- víi Vincom rÊt thuËn lîi vµ viÖc qu¶ng b¸ cho th-¬ng hiÖu Vincom trë nªn dÔ dµng h¬n rÊt nhiÒu so víi nh÷ng toµ nhµ t-¬ng tù nh-ng ko cã ®-îc vÞ trÝ ®Ñp nh- Vincom . Vincom ®· cã sù bè trÝ hîp lý trong viÖc sö dông cã hiÖu qu¶ diÖn tÝch ®Êt x©y dùng . Khi møc sèng cña nh©n d©n ®-îc n©ng cao , yªu cÇu cã ®-îc mét dÞch vô cã kh¶ n¨ng ®¸p øng mét c¸ch tèt nhÊt nh÷ng nhu cÇu cña ng-êi tiªu dïng lµ rÊt cao . NhËn thÊy vµ n¾m b¾t ®-îc c¬ héi chñ ®Çu t- ®É m¹nh d¹n ®Çu t- vµo nh÷ng lÜnh vùc cßn kh¸ míi mÎ trªn thÞ tr-êng vÒ mét côm vui ch¬i gi¶i trÝ vµ thu ®-îc nh÷ng thµnh c«ng . Kh«ng chØ dõng l¹i ë nh÷ng lÜnh vùc lµ mét trung t©m th-¬ng m¹i th«ng th-êng , víi viÖc tËn dông lîi thÕ so s¸nh cña m×nh , viÖc bè trÝ côm v¨n phßng lµ mét b-íc ®i ®óng ®¾n cña chñ ®Çu t- . §ãn ®Çu c¬ héi , nhËn thøc ®-îc thÕ m¹nh cña b¶n th©n Vincom hiÖn nay lµ mét trong nh÷ng toµ nhµ cã møc thu hót doanh nghiÖp tíi thuª lµm v¨n phßng cao nhÊt , víi møc gi¸ dao ®éng tõ 23- 25 USD/m2 , ®Æc biÖt víi nh÷ng vÞ trÝ ®Ñp gi¸ cã thÓ lªn tíi 50 USD / m2 . HÖ thèng an ninh gåm hÖ thèng camera vµ ®éi ngò b¶o vÖ ho¹t ®éng 24/24 vµ 7 ngµy / tuÇn , ®Ó theo dâi c¸c ho¹t ®éng bªn trong vµ ngoµi toµ nhµ , b¶o vÖ tµi s¶n cña toµ nhµ , gi÷ g×n an ninh trËt tù chung , ®¶m b¶o an ninh cho kh¸ch tham quan , mua s¾m vµ nh©n viªn lµm viÖc trong toµ nhµ . HÖ thèng camera kÕt hîp víi ®éi ngò b¶o vÖ trong vµ ngoµi toµ nhµ kÞp thêi xö lý ®èi víi nh÷ng t×nh huèng bÊt chît x¶y ra , ®éi ngò b¶o vÖ thay phiªn nhau trùc th-êng xuyªn , ®¶m b¶o cho mäi ho¹t ®éng cña toµ nhµ lu«n trong t×nh tr¹ng ho¹t ®éng tèt . 21
- Xem thêm -