Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Lý luận chung và tổng quan về thị trường cao ốc văn phòng cho thuê...

Tài liệu Lý luận chung và tổng quan về thị trường cao ốc văn phòng cho thuê

.PDF
35
79
127

Mô tả:

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU §Êt n-íc ta ®ang ë trong giai ®o¹n qu¸ ®é ®I lªn CNXH , nÒn kinh tÕ n-íc ta ®ang trªn ®µ ®æi míi vµ ph¸t triÓn vÒ mäi mÆt , chóng ta b-íc ®Çu ®· ®¹t ®-îc mét sè thµng tùu ban ®Çu rÊt quan träng trong nh÷ng lÜnh vùc kinh tÕ kh¸c nhau . ViÖc n-íc ta võa gia nhËp WTO lµ 1 c¬ héi rÊt lín cho nÒn kinh tÕ n-íc ta hoµ nhËp víi nÒn kinh tÕ thÕ giíi , thu hót nguån vèn ®Çu t- tõ n-íc ngoµi CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 ch-¬ng 1: Lý luËn chung vµ tæng quan vÒ thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng cho thuª I . nhµ cao tÇng vµo cao èc v¨n phßng 1. §Þnh nghÜa , ®Æc ®iÓm cña nhµ cao tÇng . Nh¯ cao tÇng ( highrise ) ®­îc uû ban d÷ kiÖn Emporis ®Þnh nghÜa : “ Nh¯ cao tÇng lµ mét toµ nhµ cã chiÒu cao trªn 35m ( kho¶ng 12 tÇng ) , ®-îc chia thµnh kh«ng gian tiªu chuÈn trªn diÖn tÝch s¯n sö dông . “ 2. §Æc ®iÓm Sù ph¸t triÓn b-íc ngoÆt cu¶ nhµ cao tÇng n»m ë sù ra ®êi vµ c¸c ph¸t minh vÒ c«ng nghÖ vËt liÖu nh- thÐp , kÝnh , bª t«ng cèt thÐp , m¸y b¬m n-íc vµ thang m¸y . Cho ®Õn tËn thÕ kû 19 , nh÷ng c«ng tr×ng cao trªn 6 tÇng lµ rÊt hiÕm . ViÖc sö dông cÇu thang bé cho nhiÒu tÇng hoÆc hÖ thèng b¬m n-íc kh«ng ®ñ kh¶ n¨ng b¬m n-íc cao h¬n 15m trë nªn v« cïng bÊt tiÖn cho c¸c c- d©n thêi ®ã . C¸c yÕu tè chÞu lùc cña nhµ cao tÇng còng kh¸c biÖt vÒ b¶n chÊt so víi nh÷ng c«ng tr×nh kh¸c .C¸c c«ng tr×nh thÊp tÇng cã thÓ sö dông kÕt cÊu t-êng chÞu lùc , trong khi ë nhµ cao tÇng , kÕt cÊu duy nhÊt cã thÓ ¸p dông lµ hÖ kÕt cÊu khung vµ sö dông lâi cøng thang m¸y . HÖ thèng t-êng nhÑ ®-îc treo lªn kÕt cÊu khung gièng nh- c¸c bøc rÌm , tõ ®ã thuËt ng÷ kiÕn tróc cã kh¸i niÖm t-êng rÌm hoÆc t-êng treo (curtain wall ) sö dông cho c¸c mÆt ®øng dïng kÝnh ë c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu khung . Kh«ng gian sµn ®-îc ph©n chia b»ng c¸c v¸ch ng¨n nhÑ tuú biÒn theo nhu cÇu sö dông cña c«ng tr×nh . Ngoµi ra mét sè c¸c gia cè ®Æc biÖt kh¸c còng ®-îc sö dông ®èi víi t¶i träng giã vµ chèng ®éng ®Êt ë mét sè vïng ®Æc biÖt . 3. Phân loại nhà cao tầng: * Ph©n lo¹i theo h¹ng ( h¹ng A , B , C ) - H¹ng A : 3 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 Mét cao èc ®¹t tiªu chuÈn nµy ®-îc ph¶i xem lµ mét ®iÓm nhÊn víi thiÕt kÕ kiÕn tróc næi bËt, täa l¹c t¹i mét vÞ trÝ næi bËt vµ dÔ tiÕp cËn. Cao èc H¹ng A cã hÖ thèng qu¶n lý vµ b¶o d-ìng thuéc h¹ng nhÊt, vµ th-êng ®-îc c¸c kh¸ch hµng cã uy tÝn thuª. 1. N»m t¹i vÞ trÝ næi bËt vµ dÔ tiÕp cËn 2. Cã kiÕn tróc, vËt liÖu vµ chÊt l-îng x©y dùng ®¹t tiªu chuÈn quèc tÕ 3. TiÒn s¶nh cã ®iÒu hßa 4. HÖ thèng thang m¸y ®-îc lËp tr×nh tù ®éng hãa 5. HÖ thèng phßng ch¸y vµ an toµn ®¹t chuÈn quèc tÕ theo hîp ®ång víi c¸c c«ng ty dÞch vô ®¹t chuÈn 6. Cã chç ®Ëu xe 7. HÖ thèng M&E cã chÊt l-îng tèt nhÊt vµ ®-îc b¶o tr× mét c¸ch chuyªn nghiÖp, th-êng xuyªn 8. M¹ng th«ng tin víi b¨ng th«ng réng phôc vô nhu cÇu cña tõng kh¸ch thuª 9. Qu¶n lý ®¹t tiªu chuÈn quèc tÕ 10. §èi t-îng kh¸ch thuª ®-îc s¾p xÕp mét c¸ch thËn träng, ®¶m b¶o ho¹t ®éng thuËn tiÖn cho tÊt c¶ c¸c kh¸ch thuª - H¹ng B : + Th-êng ®-îc cho lµ cã thiÕt kÕ ®¹t chuÈn ë møc b×nh th-êng. + DiÖn tÝch sµn hîp lý tõ 500m2 trë lªn + DiÖn tÝch thay ®æi linh ho¹t thuËn tiÖn cho ho¹t ®éng cña kh¸ch thuª + DÞch vô b¶o d-ìng, tr×nh ®é qu¶n lý, dÞch vô vµ bè trÝ kh¸ch thuª hîp lý. + C¸c cao èc h¹ng B hÊp dÉn nh÷ng kh¸ch thuª cã nhu cÇu thÊp h¬n vÒ chÊt l-îng dÞch vô, c¸c kh¸ch thuª cã kh¶ n¨ng tµi chÝnh thÊp h¬n vµ kh«ng ®ßi hái ph¶i n»m t¹i c¸c vÞ trÝ thËt cao cÊp. + Cã dÞch vô kÕt nèi m¹ng theo b¨ng th«ng réng + Thang m¸y cã søc chøa lín + §é cao trÇn hîp lý, tõ 2, 7m trë lªn - H¹ng C : + Th-êng n»m t¹i c¸c vÞ trÝ kÐm thuËn lîi h¬n vµ kh«ng dÔ tiÕp cËn. + ThiÕu chç ®Ëu xe. + Cã cao èc kh«ng n¨ng vÒ mÆt trang trÝ thiÕt kÕ, chØ ®¬n thuÇn cung cÊp mÆt b»ng. + Kh«ng cã kÕt nèi m¹ng theo b¨ng th«ng réng + Tr×nh ®é qu¶n lý vµ dÞch vô b¶o d-ìng d-íi møc trung b×nh. + Kh«ng cã kh¸ch thuª lµ c¸c c«ng ty lín + Thang m¸y vµ hÖ thèng m¸y mãc, thiÕt bÞ ®iÖn chÊt l-îng thÊp. + Dùa vµo gi¸ thuª thÊp h¬n ®Ó thu hót kh¸ch thuª. + §é cao trÇn thÊp. 4 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 * Chóng ta cã thÓ ph©n läai c¸c tßa nhµ cao tÇng theo môc ®Ých sö dông nh- sau: - V¨n phßng, nhµ bank, c«ng ty b¶o hiÓm, - C¸c tßa nhµ hµnh chÝnh c«ng céng, - C¸c tßa nhµ d-îc phÈm, bÖnh viÖn, - C¸c nhµ ga tµu, tµu ®iÖn ngÇm, - C¸c kh¸ch s¹n, nhµ ¨n, - C¸c tr-êng ®¹i häc, tr-êng phæ th«ng, - C¸c trung t©m ®iÖn thäai, truyÒn h×nh, - C¸c nhµ m¸y ®iÖn, - C¸c s©n bay, - C¸c trung t©m th«ng tin, - .... Víi mçi läai nhµ cao tÇng cã môc ®Ých sö dông kh¸c nhau chóng ta cã hÖ BMS (Building Management System) t-¬ng øng phï hîp víi môc ®Ých sö dông kh¸c nhau ®ã. 4. HÖ thèng qu¶n lý c¸c tßa nhµ: Ngßai nh÷ng hÖ thèng kü thuËt tèi thiÓu nh- hÖ thèng ®iÖn vµ chiÕu s¸ng, hÖ thèng cÊp n-íc, hÖ thèng th«ng giã vµ tïy vµo môc ®Ých sö dông cña c¸c tßa nhµ mµ cã thªm c¸c hÖ thèng nh-: - HÖ thèng ®iÒu khiÓn th«ng giã vµ ®iÒu ho¸ kh«ng khÝ - HÖ thèng ®iÒu khiÓn ®Ìn chiÕu s¸ng - HÖ thèng ®iÒu khiÓn ®ç «t« - HÖ thèng ®iÒu khiÓn vµo ra tßa nhµ - HÖ thèng b¸o ®éng x©m nhËp - HÖ thèng b¸o ch¸y, b¸o khãi - HÖ thèng th«ng tin néi bé - HÖ thèng gi¸m s¸t vµ tù ®éng hãa toµn bé tßa nhµ. C¸c hÖ thèng nµy cã thÓ chia lµm ba nhãm chÝnh: 5 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 - HÖ thèng gi¸m s¸t vµ b¸o ®éng, - HÖ thèng qu¶n lý n¨ng l-îng, - HÖ thèng th«ng tin. Ba nhãm nµy ®Æc tr-ng cho hÖ thèng BMS cho c¸c tßa nhµ cao tÇng. Tïy thuéc vµo môc ®Ých sö dông mµ ba nhãm hÖ thèng trªn ®-îc trang bÞ cho c¸c tßa nhµ hay kh«ng. Trªn c¬ së c¸c hÖ thèng nµy mµ chóng ta ®¸nh gi¸ chÊt l-îng cña c¸c tßa nhµ ®¹t tiªu chuÈn hay kh«ng ®¹t tiªu chuÈn cña hÖ thèng BMS. 5. C¸c tiªu chÝ ®¸nh gÝa chÊt l-îng c¸c tßa nhµ cao tÇng §Ó ®¸nh gi¸ ®óng chÊt l-îng cña c¸c toµ nhµ cao tÇng, chóng ta ph¶i quan t©m ®ªn c¸c tiªu chÝ vÒ c¸c mÆt kiÕn tróc, kÕt cÊu x©y dùng, tiÖn nghi, ®é an tßan, ®é tin cËy, tÝnh kinh tÕ vµ tÝnh hiÖn ®¹i cña tßa nhµ ®ã. Trong bµi nµy em chØ ®Ò cËp ®Õn c¸c tiªu chÝ liªn quan ®Õn hÖ thèng BMS, cô thÓ lµ c¸c tiªu chÝ vÒ ®é tin cËy, ®é an tßan, ®é tiÖn nghi, tÝnh kinh tÕ trong khai th¸c vËn hµnh tßa nhµ vµ tÝnh hiÖn ®¹i cña tßa nhµ, ... Tïy theo môc ®Ých sö dông cña tßa nhµ mµ 10 tiªu chÝ trªn ®©y ®-îc yªu cÇu b¾t buéc hay lµ tiªu chÝ phô. Theo 10 tiªu chÝ trªn th× (theo quan ®iÓm cña t¸c gi¶) tÊt c¶ c¸c nhµ cao tÇng b¾t buéc ph¶i tháa m·n tiªu chÝ 5,6,7. 6. Thùc tr¹ng chung ca nhµ cao tầng hiÖn nay: Kho¶ng 90% sè nhµ cao tÇng ë ViÖt Nam ®Òu cã c¸c hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng, hÖ thèng cung cÊp vµ th¶i n-íc, hÖ thèng cung cÊp ®iÖn, hÖ thèng qu¹t trÇn hoÆc 6 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 ®iÒu hßa vµ hÖ thèng b¸o ch¸y. § ©y lµ nh÷ng tßa nhµ läai th«ng th-êng. Kho¶ng 50% sè tßa nhµ cã trang bÞ hÖ thèng ®iÒu hßa tËp trung, hÖ thèng b¶o vÖ vµ b¸o ch¸y, hÖ thèng b¸o ®éng x©m nhËp vµ gi¸m s¸t b¾ng camera nh-ng ch-a cã hÖ thèng BMS. TÊt c¶ thiÕt bÞ cña c¸c hÖ thèng ®iÒu hoµ, b¸o ch¸y,.. ®-îc ®iÒu khiÓn riªng biÖt, c¸c bé ®iÒu khiÓn nµy kh«ng trao ®æi th«ng tin víi nhau, kh«ng cã qu¶n lý vµ gi¸m s¸t chung vµ phÇn qu¶n lý ®iÖn n¨ng th× míi ë møc thÊp. § ©y lµ nh÷ng tßa nhµ ®· cã hÖ thèng ®iÒu khiÓn vµ gi¸m s¸t tËp trung, nhh-ng ch-a cã hÖ thèng BMS. Kháang 30% sè tßa nhµ cã trang bÞ hÖ thèng ®iÒu hßa tËp trung, hÖ thèng b¶o vÖ vµ b¸o ch¸y, hÖ thèng b¸o ®éng x©m nhËp vµ gi¸m s¸t b¾ng camera cã trang bÞ hÖ thèng BMS. TÊt c¶ thiÕt bÞ cña c¸c hÖ thèng ®iÒu hoµ,, b¸o ch¸y, ®-îc ®iÒu khiÓn riªng biÖt vµ tÝch hîp tõng phÇn. HÖ BMS cho phÐp trao ®æi th«ng tin, gi¸m s¸t gi÷a c¸c hÖ thèng, cho phÐp qu¶n lý tËp trung. HÖ BMS cho phÐp qu¶n lý ®iÖn n¨ng ë møc cao. § ©y lµ läai tßa nhµ cao tÇng ®-îc trang bÞ hÖ thèng tù ®éng hãa BMS. TÊt c¶ c¸c toµ nhµ cao tÇng ë ViÖt nam hiÖn nay ®Òu kh«ng ®-îc trang bÞ hÖ thèng qu¶n lý tßa nhµ th«ng minh. Khi ®-îc trang bÞ hÖ thèng nµy, tÊt c¶ c¸c hÖ thèng ®iÒu hßa, b¸o ch¸y, ... ®-îc ®iÒu khiÓn tËp trung, t-¬ng t¸c bëi hÖ BMS. C¸c hÖ thèng ®-îc tÝch hîp ®Çy ®ñ hÖ thèng th«ng tin, truyÒn th«ng vµ tù ®éng hãa v¨n phßng. § ©y lµ läai nhµ cao tÇng th«ng minh. Cßn gäi lµ c¸c tßa nhµ hiÖu n¨ng cao, tßa nhµ xanh, tßa nhµ c«ng nghÖ cao, tßa nhµ cã nh÷ng chøc n¨ng ®Æc biÖt nh- bÖnh viÖn, c¬ quan trung -¬ng, nhµ quèc héi,... Víi c¸c con sè trªn, chóng ta cã thÓ thÊy thùc tr¹ng vÒ hÖ thèng nhµ cao tÇng cña chóng ta phÇn lín ch-a ®-îc trang bÞ hÖ thèng BMS. NÕu xÐt vÒ mÆt chÊt l-îng vµ hiÖu n¨ng sö dông cña c¸c tßa nhµ thi ch-a ®¹t so víi yªu cÇu ®Æt ra cho c¸c tßa nhµ ®ã. Chóng ta nªu mét vÝ dô vÒ mÆt chÊt l-îng vµ hiÖu n¨ng sö dông cña c¸c tßa nhµ nh- sau: C¸c tßa nhµ tèi thiÓu ph¶i cã hÖ thèng cung cÊp n-íc, nh-ng hÖ thèng 7 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 nµy ch-a ®-îc trang bÞ hÖ thèng BMS vµ tiÕt kiÖm ®iÖn n¨ng, do vËy tiÒn ®iÖn sÏ ph¶i chi nhiÒu h¬n so víi nh÷ng tßa nhµ cã trang bÞ hÖ BMS vµ hÖ thèng tiÕt kiÖm ®iÖn n¨ng. Do vËy tÝnh ch©t l-îng vµ hiÖu n¨ng sö dông lµ kh«ng cao. NÕu chóng ta xÐt vÒ mÆt kinh doanh th× c¸c nhµ cao tÇng nµy sÏ kh«ng cã tÝnh c¹nh tranh vµ ®-¬ng nhiªn lµ thua lỗ. II . ®¸nh gi¸ thÞ tr-êng C¸ch ®©y mét n¨m , c¶ hai c«ng ty n-íc ngoµi cã tiÕng nãi ®¸ng tin cËy trong dù b¸o diÔn biÕn cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam ®Òu lªn tiÕng c¶nh b¸o thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng cho thuª sÏ ch÷ng l¹i vµo n¨m 2006 , b·o hoµ trong n¨m 2007 vµ ®i xuèng trong nh÷ng n¨m sau . Khi ®ã hÇu nh- ai còng tin lµ vËy .ThÕ nh-ng thùc tÕ l¹i diÔn biÕn kh¸c h¼n .Ch-a cã dÊu hiÖu g× cho thÊy thÞ tr-êng nµy sÏ ch÷ng l¹i vµ b·o hoµ, Ýt nhÊt lµ trong mét vµi n¨m n÷a . Trong n¨m 2000 trong khi sè l-îng c¸c cao èc t¹i c¸c thµnh phè lín cßn kh¸ hiÕm hoi, gi¸ thuª v¨n phßng b×nh qu©n 10 USD/m2/th¸ng . §Õn cuèi n¨m 2004 gi¸ thuª t¨ng lªn 18 USD/m2/th¸ng , cßn c¸c v¨n phßng to¹ l¹c ë vÞ trÝ tèt , chÊt l-îng phôc vô cao cã gi¸ thuª lªn tíi 35 USD/m2/th¸ng mµ kh«ng ph¶i lóc nµo còng thuª ®-îc . C¸c cao èc hiÖn nay ®-îc ph©n lµm 3 lo¹i : +H¹ng A : Lo¹i v¨n phßng cao cÊp ë khu trung t©m cã vÞ trÝ ®¾c ®Þa vµ c¸c dÞch vô tiÖn Ých tèt nhÊt víi møc gi¸ dao ®éng tõ 27-36 USD/m2/th¸ng. +H¹ng B : Lµ c¸c cao èc n»m trong khu trung t©m vµ c¸c khu gi¸p ranh, cã møc gi¸ mÒm h¬n , trung b×nh vµo kho¶ng 23-25 USD/m2/th¸ng +H¹ng C: Lµ c¸c v¨n phßng c¸ch xa trung t©m nªn gÝ chØ kho¶ng tõ 16- 22 USD/m2/th¸ng ChØ tÝnh riªng t¹i Hµ Néi hiÖn nay cã Ýt nhÊt 2 toµ nhµ h¹ng A , 32 toµ nhµ h¹ng B vµ C víi tæng diÖn tÝch kho¶ng 130 000 m2 vµ mét sè toµ nhµ ®ang trong qu¸ tr×nh hoµn thµnh . Víi møc cung nh- vËy nh-ng thùc tÕ hiÖn nay cho thÊy ®ang thiÕu rÊt nhiÒu v¨n phßng , ®Æc biÖt lµ c¸c v¨n phßng lo¹i A . ThËt vËy , h¬n 82 000 m2 v¨n phßng lo¹i A ®· ®-îc cho thuª gÇn hÕt ( 99% diÖn tÝch ®· d-îc 8 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 lÊp ®Çy -1 tû lÖ cao nhÊt tõ tr-íc ®Õn nay , 1% diÖn tÝch cßn trèng hÇu hÕt lµ phÇn diÖn tÝch võa hÕt h¹n hîp ®ång ).ThËm chÝ c¸c toµ nhµ v¨n phßng míi hoÆc chuÈn bÞ ®-îc ®-a vµo sö dông còng ®¹t tû lÖ cho thuª rÊt cao. Cô thÓ , Ocean Park víi diÖn tÝch lµ 35 000 m2 còng ®· cho thuª hÕt toµn bé sau khi ®-a vµo sö dông trong vßng 5 th¸ng .Kh«ng chØ vËy , mét lo¹t c¸c v¨n phßng kh¸c nh- Opera Business Centre(12/2006), Pacific Place(3/2007) còng ®¹t tû lÖ cho thuª 45-75% vµ tiÕp tôc cßn t¨ng thªm . Theo ®éng th¸i thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay cho thÊy , ngoµi Pacific Place sÏ kh«ng cßn bÊt cø mét v¨n phßng h¹ng A nµo ®i vµo ho¹t ®éng t¹i Hµ Néi trong vßng 3-5 n¨m tíi .Trong khi ®ã nhu cÇu thuª c¸c v¨n phßng cao cÊp l¹i rÊt lín , do vËy ®· dÉn tíi t×nh t¹ng khan hiÕm v¨n phßng lo¹i nµy. Cßn v¨n phßng lo¹i B vµ C còng ®· cho thuª trªn 90% nghÜa lµ c¸c doanh nghiÖp cã nhu cÇu thuª v¨n phßng trong vµi n¨m tíi sÏ khã cã thÓ t×m ®-îc mét diÖn tÝch -ng ý . C¸c v¨n phßng h¹ng B vµ C ®· vµ s¾p ®-îc ®-a vµo sö dông cã thÓ kÓ ®Õn lµ : VIT Tower , L¸ng H¹ Building , Melinh Plaza , Toserco Building , North Asia Tower , Viglacera, The Manor , Capital Building, Vincomcity Tower, Dargon, …Tuy nhiªn theo ®¸nh gi¸ cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n th× trong vßng vµi n¨m tíi thÞ tr-êng nµy sÏ kh«ng c¨ng th¼ng nh- thÞ tr-êng v¨n phßng h¹ng A v× sÏ cã thªm mét sè toµ nhµ ®i vµo ho¹t ®éng . 9 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 Ch-¬ng 2: THùC TR¹NG CñA thÞ tr-êng cao èc , v¨n phßng cho thuª t¹i ViÖt nam ViÖc ®¸nh gi¸ ®óng thùc tr¹ng cña thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng lµ rÊt quan träng .Nã sÏ gióp chóng ta nh×n nhËn , ®¸nh gi¸ mét c¸ch ®óng ®¾n vÒ thÞ tr-êng nµy ®Ó tõ ®ã cã nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m ph¸t triÓn thÞ tr-êng nµy h¬n n÷a .¥ ®©y em sÏ ph©n tÝch vÊn ®Ò dùa trªn m« h×nh SWOT ®Ó cã thÓ ®¸nh gi¸ ®-îc mäi mÆt cña thÞ tr-êng nµy (strength-®iÓm m¹nh , weaknesses-®iÓm yÕu , opportunities-c¬ héi , threaks-th¸ch thøc ) 1 . Thùc tr¹ng chung cña thÞ tr-êng ®iÓm m¹nh: Trong n¨m 2006 víi møc t¨ng tr-ëng kinh tÕ ViÖt Nam ®¹t 8,2%, xuÊt khÈu 40 tû USD, sù s«i ®éng ®éng cña thÞ tr-êng chøng kho¸n …vµ mét nÒn chÝnh trÞ æn ®Þnh , ®Æc biÖt lµ vµo cuèi n¨m 2006 , mét sù kiÖn träng ®¹i ®· diÔn ra ®èi víi ViÖt Nam , ®ã lµ viÖc n-íc ta gia nhËp tæ chøc th-¬ng m¹i quèc tÕ WTO. Víi tÊt c¶ c¸c ®iÒu kiÖn trªn ®· n©ng cao vÞ thÕ cña n-íc ta, ®-a n-íc ta trë thµnh ®èi t¸c chiÕn l-îc cña nhiÒu nÒn kinh tÕ toµn cÇu .Tõ ®ã sÏ t¹o ra søc hÊp dÉn lín cho viÖc ®Çu t- trong vµ ngoµi n-íc .Cã thÓ nãi ch-a bao giê ViÖt Nam ®øng tr-íc nhiÒu c¬ héi lín nh- hiÖn nay cho viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ , x· héi .NÕu chóng ta biÕt tËn dông tèt thêi c¬ nµy th× môc tiªu ®-a ViÖt Nam trë thµnh mét n-íc c«ng nghiÖp ho¸ vµo n¨m 2020 cã thÓ ®¹t ®-îc sím. TriÓn väng s¸ng sña cña nÒn kinh tÕ ®· lµm cho thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ®ang nãng dÇn lªn tõng ngµy .RÊt nhiÒu nhµ ®Çu t- kinh nghiÖm trong vµ ngoµi n-íc ®ang chuÈn bÞ cho lµn sãng ®Çu t- å ¹t vµo thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n trong thêi gian tíi .Trong ®ã , thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ®ang lµ mét ®iÓm nãng trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay. Nã ®ang høa hÑn mét kh«ng khÝ s«i ®éng khi ngµy cµng cã nhiÒu nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi ®æ vèn m¹nh vµo thÞ tr-êng nµy .ThËt vËy c«ng ty POSCO Engineering vµ Construction cña Hµn Quèc võa ký hîp ®ång víi Tæng C«ng ty XuÊt nhËp khÈu vµ x©y dùng ViÖt Nam (Vinaconex) hîp t¸c ®Çu t- x©y dùng 10 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 KDTM B¾c An Kh¸nh réng 264,4 ha n»m bªn c¹nh ®-ßng cao èc L¸ng Hoµ L¹c , víi tæng møc ®Çu t- lªn tíi 2 tû USD .Mét sè c«ng ty n-íc ngoµi kh¸c còng ®ang nghiªn cøu ®Çu t- lÜnh vùc ph¸t triÓn ®« thÞ nh- tËp ®oµn X©y dùng Kumho vµ c«ng ty GS E& C , Lee & Co ( ®Òu cña Hµn Quèc ) , TËp ®oµn Intra ( NhËt B¶n)…Hµng lo¹t cao èc v¨n phßng , kh¸ch s¹n 5 sao còng ®-îc c¸c nhµ ®Çu tn-íc ngoµi mua l¹i tõ nhµ ®Çu t- trong n-íc hoÆc khëi ®éng x©y dùng l¹i nh- Hµ Néi City Complex do Lóc-x¨m-bua ®Çu t- 115 triÖu USD , 4 kh¸ch s¹n 5 sao ë khu vùc Trung t©m Héi nghÞ quèc gia …víi møc ®Çu t- tõ 50-200 triÖu USD . Tr-íc ®ã , TËp ®oµn Daewoo còng ®· nhËn giÊy phÐp ®Çu t- x©y dùng khu ®« thÞ T©y Hå T©y trªn diÖn tÝch 207 ha víi tæng møc ®Çu t- lªn tíi 314 triÖu USD .Nh÷ng tÝn hiÖu n¯y ®ang l¯m “nãng” thÞ tr­êng v¨n phßng v¯ kh²ch s³n cao cÊp. Cã thÓ nãi , lµn sãng ®Çu t- tõ n-íc ngoµi ®ang å ¹t vÒ n-íc ta .Theo thèng kª cña bé kÕ ho¹ch ®Çu t- trong n¨m 2006 , ViÖt Nam ®· thu hót ®ùoc 10,2 tû USD ®Çu t- trùc tiÕp tõ n-íc ngoµi FDI , riªng trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n chiÕm tíi 18,3% tæng l-îng vèn FDI - ®©y lµ con sè kû lôc tõ tr-íc ®Õn nay vµ con sè nµy sÏ cßn cã kh¶ n¨ng t¨ng m¹nh trong nh÷ng n¨m tíi ®©y. ¤ng Marc Towsend_Tæng gi¸m ®èc c«ng ty qu¶n lý bÊt ®éng s¶n CBRE nhËn ®Þnh r»ng : “dßng vèn ®Çu t­ n­íc ngo¯i t¨ng lªn sÏ l¯m n°y sinh c²c nhu cÇu vÒ cao èc v¨n phßng l¯ rÊt lín .” Nh­ vËy trong bèi c°nh t­¬i s²ng cña nÒn kinh tÕ ViÖt Nam th× thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng sÏ cßn nãng h¬n n÷a trong thêi gian tíi ®©y .Víi tÊt c° nh÷ng ®iÌu kiÖn ®ã cã thÓ nãi r´ng “ thêi ho¯ng kim cña cao èc ®± tíi.” - Bªn c¹nh sù ®Çu t- å ¹t cña c¸c doanh nghiÖp n-íc ngoµi lµm cho nhu cÇu vÒ cao èc v¨n phßng t¹i ViÖt Nam t¨ng th× c¸c doanh nghiÖp trong n-íc còng ®ang cã nhu cÇu rÊt cao trong thÞ tr-êng nµy.Mçi n¨m cã hµng ngh×n doanh nghiÖp trong n-íc ra ®êi cïng víi ®ã lµ sù më réng quy m« s¶n xuÊt cña nh÷ng doanh nghiÖp ®· ho¹t ®éng tõ tr-íc vµ qu¸ tr×nh tù do ho¸ cña nÒn kinh tÐ diÔn ra m¹nh mÏ thÓ hiÖn qua viÖc cæ phÇn ho¸ c¸c doanh nghiÖp Nhµ N-íc , sù ra ®êi hµng lo¹t c¸c c«ng ty liªn doanh …Ngµy cµng nhiÒu c¸c doanh nghiÖp nhËn ra ®-îc lîi Ých cña viÖc ®Æt v¨n phßng cao cÊp v× ®iÒu nµy sÏ gióp cho s¶n xuÊt kinh doanh cña doanh nghiÖp ®-îc thuËn lîi vµ t¹o h×nh ¶nh tèt h¬n trong m¾t ®èi t¸c .Doanh 11 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 nghiÖp còng ®-îc cung cÊp dÞch vô ®Çy ®ñ h¬n nh- sù thuËn tiÖn khi giao dÞch , ®iÖn n-íc , anh ninh ®Òu ®-îc ®¶m b¶o .Khi ®ã sÏ cã mét m«i tr-êng lµm viÖc tèt h¬n , thóc ®Èy hiÖu qu¶ lµm viÖc cña mçi c¸ nh©n trong doanh nghiÖp m×nh .Ch¼ng h¹n , Ng©n hµng §Çu t- vµ Ph¸t triÓn ViÖt Nam thuª h¼n mét toµ nhµ t¹i th¸p ®«i Vincom lµm v¨n phßng ,Tæng c«ng ty B-u chÝnh ViÔn th«ng th× thuª tíi 3000 m2 t¹i toµ nhµ Ocean Park. Theo thèng kª hiÖn cã 80 c«ng ty ViÖt Nam ®ang thuª v¨n phßng t¹i c¸c cao èc vµ con sè nµy sÏ tiÕp tôc t¨ng trong thêi gian tíi. ThÞ tr-êng v¨n phßng cho thuª lµ mét thÞ tr-êng rÊt hót kh¸ch .Víi gi¸ thuª nh- hiÖn nay : h¹ng A lµ 27-36 USD/m2/th¸ng , h¹ng B lµ 23-25USD/m2/th¸ng , h¹ng C lµ 16-22USD/m2/th¸ng th× tû suÊt thu håi vèn lµ rÊt cao 20-25%/n¨m.C¬ héi cho c¸c nhµ ®Çu t- tham gia vµo lÜnh vùc ®-îc coi lµ sinh lêi nhÊt hiÖn nay còng ®a d¹ng h¬n , Ýt rñi ro h¬n vµ thu håi vèn còng nhanh h¬n . VÝ dô cô thÓ nhtoµ nhµ Pacific Place , chñ ®Çu t- –c«ng ty Ever Fortune quyÕt ®Þnh ¸p dông h×nh thøc kinh doanh míi ®èi víi khu v¨n phßng réng 18 000 m2 sau khi ®· hoµn thµnh c«ng víi viÖc cho thuª dµi h¹n 185 c¨n hé trong cïng toµ nhµ .Theo ®ã nhµ ®Çu t- thø cÊp cã thÓ cã thÓ mua v¨n phßng t¹i toµ nhµ nµy cã thêi h¹n ®Ó cho c¸c c«ng ty thuª l¹i nh- mét h×nh thøc ®Çu t- kiÕm lêi dùa trªn tiÒn cho thuª thu ®-îc hµng th¸ng .§¹i diÖn cña Ever Fortune cho biÕt , nÕu nhµ ®Çu t- thø cÊp ®ång ý mua v¨n phßng t¹i Ocean Park , hän sÏ ph¶i ®Æt cäc 10% gi¸ trÞ hîp ®ång khi ®Æt bót ký ,10% sÏ thanh to¸n khi hoµn thµnh tÇng 10 vµ 10% tiÕp theo khi hoµn thµnh x©y dùng c¬ b¶n .Sau ®ã Ever Fortune sÏ cïng ®Çu t- thø cÊp s¾p xÕp vay ng©n hµng 70% gi¸ trÞ hîp ®ång cßn l¹i trong vßng 2 n¨m kÓ tõ ngµy bµn giao .Gi¶ sö nhµ ®Çu t- thø cÊp mua 100 m2 v¨n phßng víi gi¸ 2000USD/m2 trong toµn bé thêi gian cßn l¹i cña dù ¸n lµ 37 n¨m hä sÏ ph¶i tr¶ 60 000 USD theo tiÕn ®é x©y dùng vµ ®i vay sè tiÒn cßn l¹i b»ng c¸ch thÕ chÊp chÝnh v¨n phßng ®· mua .NÕu nhµ ®Çu t- thø cÊp cho thuª l¹i víi gi¸ rßng 20 USD /m2 /th¸ng (®· trõ chi phÝ qu¶n lý vµ c¸c chi phÝ kh¸c ) , th× hä cã thÓ thu håi vèn vµ tr¶ l·i ng©n hµng trong vßng 9 n¨m .Nhµ ®Çu t- thø cÊp cã thêi h¹n 2 n¨m ®Ó t×m kiÕm ng-êi thuª b»ng c¸c mèi quan hÖ ®· cã hoÆc th«ng qua c«ng ty t- vÊn .Ever Fortune thËm 12 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 chÝ cßn ®­a ra cam kÕt rÊt “t²o b³o” l¯ : nÕu gi¸ v¨n phßng lo¹i A ë Hµ Néi t¹i thêi ®iÓm bµn giao thÊp h¬n gi¸ thÞ tr-êng hiÖn nay , c«ng ty sÏ tr¶ l¹i kh¸ch hµng toµn bé sè tiÒn ®· ®Æt cäc céng thªm l·i suÊt thÞ tr-êng .Cam kÕt nµy ®· thùc sù lo¹i bá rñi ro cho c¸c nhµ ®Çu t- thø cÊp trong bÊt cø tr-êng hîp nµo nÕu gi¸ v¨n phßng cho thuª gi¶m t¹i thêi ®iÓm bµn giao , gi¶i to¶ mèi lo mµ bÊt cø nhµ ®Çu t- bÊt ®éng s¶n nµo còng ph¶i c©n nh¾c .Nh- vËy víi ®iÓm m¹nh lµ mét thÞ tr-êng Ýt rñi ro , thu håi vèn nhanh th× cã thÓ nã r»ng t¹i thêi ®iÓm nµy nÕu ai m¹nh d¹n ®Çu t- sím vµo thÞ tr-êng cao èc cho thuª th× sÏ th¾ng sím . HiÖn nay thÞ tr-êng chøng kho¸n ViÖt Nam vÉn cßn ®ang rÊt hÊp dÉn nh-ng theo dù b¸o th× sÏ cã nh÷ng b-íc th¨ng trÇm vµ sÏ xuÊt hiÖn b¨ng gi¸ chËm nhÊt lµ quý 2/2007 . Bëi v× thùc tÕ , thÞ tr-êng chøng kho¸n lóc nµy cã vÎ dÔ ¨n nh-ng trong dµi h¹n s¬ suÊt mét chót cã thÓ tr¾ng tay nh- ch¬i . Sù t¨ng gi¸ chãng mÆt cña thÞ tr-êng cæ phiÕu hiÖn nay chøa ®ùng rÊt nhiÒu yÕu tè rñi ro , t×nh tr¹ng bong bãng xµ phßng nµy cã thÓ dÔ dµng nhËn thÊy khi chØ sè P/E trung b×nh cña thÞ tr-êng lµ 24 ®Õn 25 ( qu¸ cao so víi møc P/E=15 cña c¸c n-íc trong khu vùc vµ P/E=9 t¹i c¸c n-íc cã thÞ tr-êng chøng kho¸n ph¸t triÓn ) .ChØ sè nµy cho thÊy nhµ ®Çu t- ph¶i bá 24 ®ång ®Çu t- míi ®-îc mét ®ång l·i cæ tøc , møc lîi nhuËn nµy thua xa l·i suÊt ng©n hµng , trong khi rñi ro cao h¬n rÊt nhiÒu .Trªn thÕ giíi còng cã nh÷ng c«ng ty cã tû lÖ P/E cao ®ét biÕn nh-ng ®ã lµ nh÷ng c«ng ty cã tiÒm n¨ng sinh lîi rÊt cao , n¾m gi÷ nh÷ng c«ng nghÖ ®éc quyÒn tiªn tiÕn , h¬n n÷a møc chªnh lÖch còng kh«ng qu¸ lín vµ nhµ ®Çu t- vµo c¸c c«ng ty nµy ®Òu lµ nh÷ng ng-êi -a m¹o hiÓm , d¸m chÊp nhËn rñi ro . Ở ViÖt Nam , c¸c c«ng ty niªm yÕt ch-a ph¶i lµ c¸c c«ng ty lín , còng kh«ng ph¶i ®ang n¾m gi÷ nh÷ng c«ng nghÖ , quyÒn lîi g× ®Æc biÖt .ChØ sè chøng kho¸n cao vµ bÊt hîp lý chØ cã thÓ gi¶i thÝch b»ng sù thiÕu chuyªn nghiÖp cña nhµ ®Çu t- vµ hÖ thèng t- vÊn ®Çu tkÐm cái , thiÕu trong s¸ng trªn thÞ tr-êng . Nh- vËy theo xu h-íng tÊt yÕu th× thÞ tr-êng chøng kho¸n sÏ b¨ng gi¸ sím .Khi ®ã c¸c nhµ ®Çu t- chøng kho¸n sÏ quay l¹i thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n nhiÒu h¬n, nhÊt lµ thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng bëi ®©y lµ thÞ tr-êng Ýt rñi ro h¬n mµ møc lîi nhuËn ®em l¹i còng rÊt cao. 13 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 ®iÓm yÕu: - Chóng ta kh«ng l-êng tr-íc ®ù¬c nhu cÇu cho thuª v¨n phßng l¹i t¨ng nhanh nh- vËy nªn kh«ng cã quy ho¹ch dµi h¹n ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr-êng nµy. - Kh¸i niÖm nhµ cao tÇng cßn kh¸ míi mÎ ë n-íc ta .Chóng ta vÉn ch-a cã mét chuÈn mùc riªng cho nhµ cao tÇng ë ViÖt Nam vµ do ®ã chóng ta vÉn ph¶i ¸p dông nh÷ng c«ng thøc tÝnh to¸n cña ng-êi n-íc ngoµi trong thiÕt kÕ vµ x©y dùng vµ ch-a cã ®ñ thêi gian ®Î kiÓm nghiÖm ®é bÒn cña c«ng tr×nh . Do vËy sÏ cã nh÷ng vÊn ®Ò n¶y sinh trong qu¸ tr×nh sö dông do ®Æc ®iÓm kh¸c biÖt víi n-íc ngoµi nh- :khÝ hËu , ®Þa chÊt , tr×nh ®é qu¶n lý , con ng-êi …sÏ ¶nh h-ëng ®Õn m«i tr-êng lµm viÖc vµ søc khoÎ cña mäi ng-êi sèng vµ lµm viÖc bªn trong toµ nhµ . - HÇu hÕt c¸c dù ¸n cao cÊp ®Òu do c©c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi thùc hiÖn v× ®Çu t- trong lÜnh vùc nµy ®ßi hái mét l-îng vèn rÊt lín .X©y mét toµ nhµ diÖn tÝch khiªm tèn còng mÊt Ýt nhÊt lµ 10 triÖu USD .Do vËy mµ chØ cã nh÷ng c«ng ty n-íc ngoµi víi kh¶ n¨ng vèn lín míi cã thÓ ®¶m nhËn .Cßn c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam do thiÕu c¸c c«ng cô ®Þnh chÕ tµi chÝnh dµi h¹n , kh¶ n¨ng tµi chÝnh kÐm buéc c¸c doanh nghiÖp trong n-íc kh«ng thÓ thùc hiÖn ®-îc c¸c dù ¸n cã quy m« lín , cã chÊt l-îng cao , cã quy m« vµ thêi gian thùc hiÖn kÐo dµi , h¬n n÷a n¨ng lùc tai chÝnh kÐm lµm cho kh¶ n¨ng chÞu ®ùng cña c¸c doanh nghiÖp tr-íc nh÷ng biÕn ®éng cña thÞ tr-êng lµ rÊt thÊp . Do thiÕu vèn nªn c¸c doanh nghiÖp trong n-íc muèn lµm ph¶i liªn kÕt víi nhau , khi ®ã l¹i n¶y sinh nh÷ng khã kh¨n vÒ ph©n chia quyÒn lîi hay mçi khi ra quyÕt ®Þnh .Ngay c¶ khi cã vèn råi th× kh«ng ph¶i doanh nghiÖp nµo còng cã thÓ x©y dùng ®-îc v¨n phßng cho thuª bëi thiÕu kinh nghiÖm vµ thiÕu tÇm nh×n .Trong khi c¸c cao èc cña n-íc ngoµi x©y dùng ®Òu cã nh÷ng tiÖn Ých ®i kÌm nh- khu v¨n phßng ®-îc x©y dùng ®i kÌm dÞch vô tiÖn nghi nh- phßng häp , phßng héi th¶o , b·i ®ç xe .§i kÌm víi v¨n phßng cao cÊp lµ khu trung t©m th-¬ng m¹i , khu mua s¾m , khu nhµ ë cao cÊp víi c¸c dÞch vô tèt nhÊt , th× c¸c doanh nghiÖp cña ta chØ x©y dùng ván vÑn mçi v¨n phßng ®Ó cho thuª nªn sÏ kh«ng thÓ ®¸p øng nhu cÇu cña c¸c c«ng ty ®a 14 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 quèc gia , c¸c nhµ ®Çu t- quèc tÕ .V× vËy mµ c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam th-êng chØ tËp trung vµo lÜnh vùc x©y dung nhµ ë cã kh¶ n¨ng thu håi vèn nhanh h¬n. HÖ thèng luËt ph¸p ViÖt Nam ch-a ®Çy ®ñ , ch-a nhÊt qu¸n , ch-a c«ng b»ng vµ minh b¹ch ®Ó t¹o niÒm tin cho c¸c nhµ ®Çu t- trong n-íc còng nh- c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi . Trong ®ã sù minh b¹ch , râ rµng lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quan träng cho mét thÞ tr-êng ph¸t triÓn lµnh m¹nh .Minh b¹ch còng lµ ®éng lùc thóc ®Èy c¸c ®èi t-îng tham gia thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n hoµn thiÖn m×nh h¬n n÷a .Qua ®¸nh gi¸ cña Jones Lang Lasalle, mét c«ng ty qu¶n lý tiÒn tÖ vµ dÞch vô bÊt ®éng s¶n hµng ®Çu thÕ giãi , ViÖt Nam xÕp thø 56/56 n-íc ®-îc kh¶o s¸t vÒ tÝnh minh b¹ch cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n. Qua ®ã chóng ta cã thÓ thÊy ®-îc sù yÕu kÐm cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam vµ ®©y còng lµ nguyªn nh©n chÝnh dÉn ®Õn sù tr× trÖ cña thÞ tr-êng trong thêi gian võa qua . ThiÕu minh b¹ch th× sÏ kh«ng cã thÞ tr-êng lµnh m¹nh vµ ph¸t triÓn .Cã thÓ thÊy hiÖn nay cã rÊt nhiÒu nhµ ®Çu t- s½n tiÒn muèn mua l¹i c¸c dù ¸n ®ang khai th¸c hoÆc rãt tiÒn cho c¸c quü ®Çu t- bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam .Tuy nhiªn ®iÒu ®¸ng quan t©m lµ lµm thÕ nµo ®Ó c¸c nhµ ®Çu t- chuyÓn tõ t×m hiÓu ®Õn quyÕt ®Þnh dèc hÇu bao? Theo Tæng gi²m ®èc CBRE Marc Towsend nhËn xÐt : “ Sè dù ²n kªu gäi th× nhiÒu nh-ng hå s¬ ®-îc tr×nh bµy nghÌo nµn ch-a béc lé ®-îc tÝnh kh¶ thi .Th«ng th-êng hai bªn mÊt rÊt nhiÒu thêi gian ®Ó ®i ®Õn quyÕt ®Þnh hîp t¸c , ®iÒu n¯y cã thÓ khiÕn nhiÒu c¬ héi bÞ bà qua”. C²c nh¯ ®Çu t­ khi ®Çu t­ v¯o thÞ tr-êng nµy kh«ng khái lo l¾ng vÒ sù ch-a râ rµng cña luËt ph¸p .C¸c nhµ ®Çu tchØ biÕt lê mê c¸c chÝnh s¸ch trªn giÊy tê nh-ng khi ®i vµo thùc tÕ th× l¹i thÊy kh¸c xa nhau qu¸ . Bµ Lý Thanh HiÒn , gi¸m ®èc nguån nh©n lùc c«ng ty Archetype ViÖt Nam muèn thµnh lËp c«ng ty cung cÊp dÞch vô vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n nh-ng l¹i b¨n kho¨n kh«ng biÕt thùc thi theo LuËt ®Çu t- ®· cã hiÖu lùc hay luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n sÏ cã hiÖu lùc vµo n¨m 2007 .Nh- vËy cã thÓ thÊy r»ng , sù yÕu kÐm vÒ hÖ thèng ph¸p luËt lµ mét rµo c¶n khiÕn cho c¸c nhµ ®Çu t- e ng¹i kh«ng muèn ®Çu t- vµo c¸c dù ¸n ë ViÖt Nam . §iÒu nµy ®· h¹n chÕ kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng nãi riªng. 15 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 XÐt mét c¸ch toµn diÖn th× hiÖn nay t¹i Hµ Néi kh«ng ph¶i lµ cung vÒ v¨n phßng cho thuª kh«ng ®²p øng næi cÇu m¯ thùc tÕ ®ang diÔn ra “nghÞch c°nh” n¬i thõa , n¬i thiÕu .C¸c v¨n phßng t¹i mét sè toµ nhµ to¹ l¹c ë khu vùc ®-êng vµnh ®ai 3 nh- Viglacera vÉn cßn kh¸ nhiÒu chç trèng .Hay t¹i ®-êng L¹c Long Qu©n mét toµ nhµ 6-8 tÇng vÉn ®ang treo biÓn cho thuª vµi th¸ng nay . C¶ khu chung cMü §×nh (Thanh Tr×), ViÖt H-ng(Gia L©m ), khu vùc däc quèc lé 1B… v¨n phßng vµ nhµ cao cÊp vÉn kh«ng cho thuª ®-îc dï møc gi¸ rÊt hÊp dÉn .Theo lý gi¶i cña c¸c c«ng ty t- vÊn th× ®Þa diÓm ®Ñp , lý t-ëng nhÊt lµ khu trung t©m thµnh phè ¶nh h-ëng ®Õn 80% quyÕt ®Þnh thuª v¨n phßng cña c¬ quan .Nh- vËy cã thÓ thÊy r»ng Hµ Néi ch-a ®Õn nçi thiÕu trÇm träng v¨n phßng cho thuª nh-ng do c¸c c«ng ty chØ chuéng khu vùc trung t©m vµ nhµ cao cÊp nªn dÉn ®Õn thiÕu côc bé ë lÜnh võc nµy. C¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam ch-a ®¸nh gi¸ ®óng tÇm quan träng cña viÖc qu¶n lý c¸c cao èc v¨n phßng vµ chÊt l-îng qu¶n lý cao èc v¨n phßng cña c¸c c«ng ty ViÖt Nam cßn rÊt yÕu kÐm .Theo «ng Marc Towsend , ®èi víi c¸c toµ nhµ cao èc th× dÞch vô qu¶n lý lµ rÊt quan träng .NÕu trong tay nh÷ng nhµ qu¶n lý chuyªn nghiÖp th× gi¸ trÞ cña toµ nhµ còng sÏ ®-îc n©ng cao .§¬n vÞ qu¶n lý sÏ ®¶m nhiÖm hai nhiÖm vô c¬ b¶n , ®ã lµ qu¶n lý vËn hµnh vµ qu¶n trÞ chiÕn l-îc . *C«ng t¸c qu¶n lý vËn hµnh l¹i bao gåm nhiÒu bé phËn : - Bé phËn vÖ sinh : chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ c¸c dÞch vô nh- dän dÑp vÖ sinh mét c¸ch tèt nhÊt ®Ó kh«ng chØ ®¶m b¶o vÖ sinh s¹ch sÏ bªn trong toµ nhµ mµ bé mÆt bªn ngoµi toµ nhµ còng ph¶i lu«n ®-îc ch¨m chót .§iÒu ®ã kh«ng chØ ®¶m b¶o søc khoÎ cho kh¸ch hµng mµ cßn gióp cho viÖc b¶o vÖ m«i tr-êng . - Bé phËn kü thuËt :®¶m b¶o viÖc b¶o qu¶n , b¶o tr× tÊt c¶ c¸c thiÕt bÞ bªn trong toµ nhµ nh- : ®iÖn , m¸y ph¸t ®iÖn , ®iÒu hoµ , hÖ thèng cung cÊp n-íc , hÖ thèng tho¸t n-íc , cøu ho¶ ,thang m¸y…lu«n ®-îc vËn hµnh mét c¸ch tr¬n tru ®Ó ®¶m b¶o cho mäi ng-êi lµm viÖc víi c«ng suÊt cao nhÊt . - Bé phËn an ninh : ®éi ngò b¶o vÖ b¶o ®¶m hÖ thèng an ninh chÆt chÏ trong khu nhµ ®Ó mäi ng-êi an t©m lµm viÖc . 16 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 - Bé phËn cung cÊp dÞch vô : ®¶m b¶o viÖc cung cÊp dÞch vô cho kh¸ch hµng trong toµ nhµ ®Ó t¹o nªn mét m«i tr-êng sèng vµ lµm viÖc thËt tho¶i m¸i vµ nhiÒu tiÖn Ých nh- : dÞch vô ¨n uèng , viÔn th«ng , m¸y in , ph« t« scan vµ c¸c v¨n phßng phÈm thiÕt yÕu , c¸c dÞch vô gi¶i trÝ nÕu cã. * C«ng t¸c qu¶n trÞ chiÕn l-îc sÏ ®-a ra nh÷ng dù b¸o cô thÓ vÒ nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh trong t-¬ng lai ¶nh h-ëng ®Õn viÖc qu¶n lý vµ vËn hµnh toµ nhµ nh- : nh÷ng ph¸t minh míi , nh÷ng thiÕt bÞ míi , Nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt sÏ ®-îc ban hµnh trong t-¬ng lai …vµ ®-a ra nh÷ng gi¶i ph¸p cô thÓ nh»m thay gióp ban qu¶n lý toµ nhµ cã thÓ thÝch nghi víi nh÷ng thay ®æi ®ã .ViÖc nghiªn cøu ®Ò xuÊt c¸c chiÕn l-îc trong t-¬ng lai sÏ gióp cho toµ nhµ ngµy cµng hoµn thiÖn h¬n vÒ c«ng n¨ng sö dông vµ mü quan . Nh- vËy cã thÓ thÊy r»ng vai trß cña c«ng t¸c qu¶n lý lµ rÊt lín .Qu¶n lý tèt sÏ gióp cho gi¸ trÞ cña toµ nhµ ®-îc n©ng cao nh-ng xÐt vÒ thùc lùc kh«ng ph¶i chñ ®Çu t- nµo còng cã thÓ thuª c«ng ty qu¶n lý toµ nhµ v× mÊt mét kho¶n chi phÝ kh«ng nhá : 3-5 USD /m2/th¸ng. Nh-ng khi chñ ®Çu t- chÞu mãc hÇu bao th× hÇu hÕt c¸c hîp ®ång qu¶n lý ®Òu r¬i vµo tay c¸c c«ng ty qu¶n lý n-íc ngoµi cã uy tÝn nh- : CBRE, Chesterton Petty VN, D&A, trong khi c¸c c«ng ty ViÖt Nam hÇu nh- v¾ng bãng trong lÜnh vùc nµy .Thùc tÕ ®Ó qu¶n lý mét toµ nhµ cao èc kh«ng ph¶i lµ dÔ dµng.Lµm sao ®Ó c¶ mét toµ nhµ 20-30 tÇng víi hµng chôc ngµn m2 v¨n phßng víi hÖ thèng ®iÖn n-íc , viÔn th«ng … vËn hµnh mét c¸ch tr¬n tru ? Lµm thÕ nµo ®Ó cung cÊp nh÷ng tiÖn Ých phôc vô cho hµng ngµn ng-êi sinh ho¹t , lµm viÖc cïng mét lóc mµ ai còng c¶m thÊy hµi lßng ? §Ó triÓn khai ®-îc thµnh c«ng th× ®ßi hái ph¶i cã kinh nghiÖm qu¶n lý , c¸ch thøc triÓn khai bµi b¶n , ®Þnh h×nh ®-îc s¶n phÈm , x©y dùng m« h×nh qu¶n lý phï hîp vµ quan träng nhÊt lµ ph¶i ®µo t¹o ®éi ngò nh©n viªn hîp chuÈn , tæ chøc tiÕp thÞ bµi b¶n … Nh- vËy ph¶i ch¨ng c¸c c«ng ty ViÖt Nam kh«ng ®ñ søc ®Ó c¹nh tranh víi c¸c doanh nghiÖp n-íc ngoµi trong s©n ch¬i nµy? §Ó tr¶ lêi cho c©u hái nµy chóng ta sÏ sö dông ph-¬ng ph¸p Benchmark ( so s¸nh quy chiÕu ) ®Ó so s¸nh c¸c c«ng ty qu¶n lý n-íc ngoµi vµ c¸c c«ng ty qu¶n lý ViÖt Nam ®Ó thÊy ®-îc nh÷ng -u ®iÓm còng nh- nh÷ng nh-îc ®iÓm cña mçi c«ng ty .Nh÷ng -u ®iÓm sÏ ®-îc ph©n tÝch 17 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 vµ häc hái .Nh÷ng nh-îc ®iÓm sÏ ®-îc mæ xÎ vµ t×m ra nguyªn nh©n còng nhnh÷ng gi¶i ph¸p cô thÓ ®Ó phßng tr¸nh : * C¸c c«ng ty n-íc ngoµi cã ®éi ngò nh©n lùc kinh nghiÖm ®-îc ®µo t¹o kh¸ bµi b¶n vµ tr-íc khi tiÕn hµnh dù ¸n c¸c c«ng ty nµy ®Òu kh¶o s¸t rÊt kü vÒ tiÒm n¨ng kinh doanh , c¬ héi ®Çu t- dù ¸n , cÊu tróc sèng cña c¸c thµnh viªn cña chñ ®Çu t- nÕu chän mua hoÆc thuª toµ nhµ…tõ ®ã h×nh thµnh nªn c¸c yªu cÇu vÒ tvÊn cho chñ ®Çu t- cÇn bæ sung vµo dÞch vô nµo cho hoµn thiÖn .Nh-ng c«ng ty nµy cßn lªn kÕ ho¹ch tiÕp thÞ bµi b¶n l©u dµi cho tõng dù ¸n. * Nh©n lùc thiÕu kinh nghiÖm lµ ®iÓm yÕu nhÊt mµ c¸c c«ng ty ViÖt Nam ch-a thÓ kh¾c phôc ®-îc .MÆc dï c¸c c«ng ty n-íc ngoµi cã tuyÓn nh©n viªn ViÖt Nam th× còng ®Òu ph¶i ®-a ®i ®µo t¹o l¹i ë n-íc ngoµi .Do thiÕu kinh nghiÖm nªn thiÕu tÝnh chuyªn nghiÖp , c«ng t¸c qu¶n lý ch-a chuÈn ho¸ ho¹t ®éng theo tiªu chuÈn quèc tÕ . * Tuy nhiªn ®iÓm yÕu cña c¸c c«ng ty n-íc ngoµi lµ gi¸ qu¶n lý kh¸ cao 3-5 USD /m2/th¸ng khiÕn cho nhiÒu chñ ®Çu t- cßn kh¸ e dÌ khi bá tiÒn ra thuª trong khi ®ã c¸c c«ng ty ViÖt Nam l¹i tá râ ®-îc -u thÕ khi n¾m râ v¨n ho¸ vµ thÊu hiÓu kh¸ch hµng ViÖt Nam h¬n vµ chi phÝ qu¶n lý còng dÔ chÞu h¬n h¼n. Nh- vËy víi -u thÕ næi bËt cña c¸c c«ng ty qu¶n lý n-íc ngoµi th× hÇu hÕt c¸c to¯ cao èc ®Òu do c²c c«ng ty qu°n lý cña n­íc ngo¯i ®°m nhËn theo kiÓu “chän mÆt göi v¯ng”.Cßn c²c c«ng ty ViÖt Nam do chÊt l­îng qu°n lý kÐm nªn ch­a thÓ t¹o ®-îc niÒm tin cho kh¸ch hµng .ChÝnh ®iÒu nµy còng dÉn ®Õn nghÞch lý ®ã lµ ë bªn n-íc ngoµi gi¸ thuª tÇng cµng cao th× cµng ®¾t cßn ë ViÖt Nam th× ng-îc l¹i . Tuy nhiªn còng ph¶i nhËn thøc r»ng chi phÝ qu¶n lý c¸c toµ nhµ cao èc lµ rÊt lín nªn viÖc thµnh lËp ban qu¶n lý theo h-íng chuyªn nghiÖp ho¸ vÒ l©u dµi sÏ tiÕt kiÖm ®-îc tiÒn cña cho c¸c nhµ ®Çu t- thay v× thuª thay c¸c c«ng ty qu¶n lý n-íc ngoµi .Thùc tÕ ®· cã mét sè Ýt c¸c doanh nghiÖp trong n-íc , c¸c c«ng ty liªn doanh còng ®· b¾t ®Çu chuyÓn h-íng ®Çu t- vµo lÜnh vùc nµy .Ch¼ng h¹n viÖc duy tu , b¶o d-ìng thiÕt bÞ , b¶o vÖ , gi÷ xe, lµm vÖ sinh , ch¨m sãc c©y c¶nh …t¹i tõng khu phè do c«ng ty liªn doanh Phó Mü H-ng ®Çu t- ®Òu ®-îc ®¶m 18 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 nhËn bëi c¸c ban qu¶n lý do ng-êi ViÖt Nam diÒu hµnh .Hay côm chung c- Mü Ph-íc cñng c«ng ty x©y dùng Sµi Gßn 5 ®-îc qu¶n lý bëi mét ®éi ngò chuyªn tr¸ch cña c«ng ty .Song theo c¸c chuyªn gia th× viÖc chñ ®Çu t- tù qu¶n lý sÏ kh«ng ph¸t huy ®-îc gi¸ trÞ cao èc vµ kh¶ n¨ng c¹nh tranh v× kh¸ch hµng th-êng cã c¶m gi¸c yªn t©m h¬n khi sèng vµ lµm viÖc trong mét kh«ng gian ®-îc qu¶n lý bëi mét nhµ cung cÊp dÞch vô chuyªn nghiÖp .Bµ L-u ThÞ Thanh H-¬ng, Tæng gi¸m ®èc c«ng ty Conic cho biÕt ban ®Çu ®Ó tiÕt kiÖm chi phÝ , gi¶m gi¸ thµnh cho kh¸ch hµng , viÖc qu¶n lý c¸c cao èc ®Òu do c«ng ty tù ®¶m nhËn . Nh-ng chØ sau mét thêi gian ®¸nh vËt víi nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh , c«ng ty ®· quyÕt ®Þnh nh-êng l¹i viÖc qu¶n lý cho c«ng ty Chesterton. Víi chi phÝ qu¶n lý trän gãi vµi tr¨m ngµn ®ång mét th¸ng , kh¸ch hµng cña chóng t«i ®· nhanh chãng t×m ®-îc sù hµi lßng tõ Chesterton . Nh- vËy hµnh tr×nh trªn con ®-êng t×m chç ®øng trªn s©n nhµ cña c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam trong lÜnh vùc qu¶n lý cao èc vÉn cßn rÊt nhiÒu khã kh¨n trong bèi c¶nh c¸c c«ng ty n-íc ngoµi xuÊt hiÖn ngµy cµng nhiÒu . C¬ h«i: Khi thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn th× sÏ gióp cho diÖn m¹o cña ®« thÞ ®-îc c¶i thiÖn .Bëi v× khi ®ã c¸c doanh nghiÖp sÏ ®-îc lµm viÖc trong c¸c toµ cao èc , tr¸nh ®-îc t×nh tr¹ng c¸c doanh nghiÖp thu gom c¸c c¨n hé mÆt ®-êng ®Ó x©y dùng thµnh c¸c v¨n phßng nhá lÎ, cã tÝnh chÊt t¹m bî g©y mÊt mü quan chung cña ®« thÞ .Thùc tÕ , khi nh×n vµo nh÷ng thµnh phè , ®« thÞ ph¸t triÓn trªn thÕ giíi , chóng ta ®Òu thÊy cã mét ®iÓm chung ®ã lµ c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ rÊt ph¸t triÓn bao gåm nhiÒu nhµ cao tÇng ®-îc x©y dùng quy cñ vµ hÖ thèng giao th«ng ®ång bé …ChÝnh v× vËy mµ mét khi c¸c toµ nhµ cao tÇng nãi chung vµ c¸c cao èc v¨n phßng nãi riªng ®-îc x©y dùng vµ ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn quan träng thóc ®Èy qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ - hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n-íc . MÆt kh¸c , khi x©y dùng x©y dùng vµ ph¸t triÓn c¸c cao èc v¨n phßng sÏ cho phÐp chóng ta dµnh nhiÒu diÖn tÝch ®Êt cho nh÷ng kho¶ng kh«ng gian tho¸ng ®·ng ®Ó lµm xanh ho¸ thµnh phè , cho nh÷ng c«ng tr×nh vui ch¬i gi¶i trÝ , cßn ®ãng gãp vµo viÖc lµm ®Ñp c¶nh 19 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 quan m«i tr-êng ®« thÞ .Vµ do ®ã sÏ kÐo theo nh÷ng ngµnh du lÞch , dÞch vô ph¸t triÓn ®ång thêi ng-êi d©n còng sÏ ®-îc sèng trong mét m«i tr-êng tèt ®Ñp . §iÒu quan träng nhÊt ®Ó c¸c nhµ ®Çu t- , c¸c doanh nghiÖp n-íc ngoµi muèn ®Çu t- vµo ViÖt Nam th× hä ph¶i cã mét m«i tr-êng sèng vµ lµm viÖc tèt .ChÝnh v× vËy , nÕu thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn víi chÊt l-îng cao th× sÏ thu hót ®-îc nhiÒu nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi vµo ViÖt Nam h¬n n÷a gãp phÇn thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn . Khi thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn th× kh«ng chØ c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi mµ c¶ nh÷ng doanh nghiÖp trong n-íc sÏ cã c¬ héi ®-îc lµm viÖc trong nh÷ng toµ nhµ hiÖn ®¹i , cã c¬ héi tiÕp cËn víi nh÷ng trang thiÕt bÞ tiªn tiÕn vµ lµm viÖc trong mét m«i tr-êng chuyªn nghiÖp , tèt .Tõ ®ã sÏ gióp cho n¨ng suÊt lao ®éng ®-îc t¨ng cao. Th¸ch thøc: §Ó thÞ tr-êng cao èc v¨n phßng ph¸t triÓn víi mét chÊt l-îng cao th× dÞch vô qu¶n lý lµ hÕt søc quang träng .Gi¸ trÞ cña toµ cao èc sÏ t¨ng lªn nÕu cã ®-îc mét dÞc vô qu¶n lý tèt .Ng-îc l¹i nÕu viÖc qu¶n lý kh«ng tèt sÏ lµm cho chÊt l-îng toµ nhµ ®i xuèng , lµm cho kh¸ch hµng –nh÷ng ng-êi trùc tiÕp lµm viÖc trong c¸c toµ nhµ nµy sÏ c¶m thÊy kh«ng yªn t©m khi lµm viÖc trong mét toµ nhµ kÐm chÊt l-îng. Khi ®ã hä sÏ kh«ng ph¸t huy ®-îc hÕt kh¶ n¨ng vµ hiÖu qu¶ lµm viÖc. Vµ mét khi ®· kh«ng mét m«i tr-êng lµm viÖc tèt th× c¸c doanh nghiÖp nhÊt lµ c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi sÏ ngÇn ng¹i ®Çu t- vµo ViÖt Nam, h¹n chÕ sù ph¸t triÓn kinh tÕ. - NÕu viÖc qu¶n lý kh«ng tèt sÏ g©y thiÖt h¹i cho chñ ®Çu t- bëi chi phÝ ®Ó söa ch÷a hay thay thÕ c¸c thiÕt bÞ míi lµ rÊt lín. Kh«ng nh÷ng thÕ c«ng viÖc qu¶n lý kh«ng tèt cßn cã thÓ g©y ¶nh h-ëng ®Õn m«i tr-êng xung quanh: « nhiÔm r¸c th¶i , ¸ch t¾c giao th«ng… - C¸c doanh nghiÖp trong n-íc ®ang ph¶i ®-¬ng ®Çu víi khã kh¨n to lín, ®ã lµ ph¶i c¹nh tranh víi c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi vèn cã lîi thÕ vÒ nguån lùc, kinh nghiÖm. HÇu hÕt c¸c chñ ®Çu t- dù ¸n ®Òu lµ c¸c c«ng ty n-íc ngoµi vµ hÇu hÕt c¸c dÞch vô qu¶n lý cao èc còng do c¸c c«ng ty n-íc ngoµi cung cÊp. §Ó cã thÓ 20 CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận : 6.280.688 dµnh ®-îc chç ®øng trong m«i tr-êng c¹nh tranh khèc liÖt nµy lµ mét th¸ch thøc lín ®èi víi c¸c doanh nghiÖp ViÖt Nam. 2. Thùc tr¹ng qu¶n lý t¹i vincom city tower §iÓm m¹nh Toµ cao èc Vincom n»m ë khu vùc tËp trung ®«ng d©n c- cña thñ ®« , víi 1 vÞ trÝ hÕt søc thuËn lîi , 4 mÆt tiÕp gi¸p víi c¸c ®-êng phè chÝnh : Bµ TriÖu , Th¸i Phiªn , §oµn TrÇn NghiÖp , Bïi ThÞ Xu©n . Sù tiÕp cËn cña d©n c- víi Vincom rÊt thuËn lîi vµ viÖc qu¶ng b¸ cho th-¬ng hiÖu Vincom trë nªn dÔ dµng h¬n rÊt nhiÒu so víi nh÷ng toµ nhµ t-¬ng tù nh-ng ko cã ®-îc vÞ trÝ ®Ñp nh- Vincom . Vincom ®· cã sù bè trÝ hîp lý trong viÖc sö dông cã hiÖu qu¶ diÖn tÝch ®Êt x©y dùng . Khi møc sèng cña nh©n d©n ®-îc n©ng cao , yªu cÇu cã ®-îc mét dÞch vô cã kh¶ n¨ng ®¸p øng mét c¸ch tèt nhÊt nh÷ng nhu cÇu cña ng-êi tiªu dïng lµ rÊt cao . NhËn thÊy vµ n¾m b¾t ®-îc c¬ héi chñ ®Çu t- ®É m¹nh d¹n ®Çu t- vµo nh÷ng lÜnh vùc cßn kh¸ míi mÎ trªn thÞ tr-êng vÒ mét côm vui ch¬i gi¶i trÝ vµ thu ®-îc nh÷ng thµnh c«ng . Kh«ng chØ dõng l¹i ë nh÷ng lÜnh vùc lµ mét trung t©m th-¬ng m¹i th«ng th-êng , víi viÖc tËn dông lîi thÕ so s¸nh cña m×nh , viÖc bè trÝ côm v¨n phßng lµ mét b-íc ®i ®óng ®¾n cña chñ ®Çu t- . §ãn ®Çu c¬ héi , nhËn thøc ®-îc thÕ m¹nh cña b¶n th©n Vincom hiÖn nay lµ mét trong nh÷ng toµ nhµ cã møc thu hót doanh nghiÖp tíi thuª lµm v¨n phßng cao nhÊt , víi møc gi¸ dao ®éng tõ 23- 25 USD/m2 , ®Æc biÖt víi nh÷ng vÞ trÝ ®Ñp gi¸ cã thÓ lªn tíi 50 USD / m2 . HÖ thèng an ninh gåm hÖ thèng camera vµ ®éi ngò b¶o vÖ ho¹t ®éng 24/24 vµ 7 ngµy / tuÇn , ®Ó theo dâi c¸c ho¹t ®éng bªn trong vµ ngoµi toµ nhµ , b¶o vÖ tµi s¶n cña toµ nhµ , gi÷ g×n an ninh trËt tù chung , ®¶m b¶o an ninh cho kh¸ch tham quan , mua s¾m vµ nh©n viªn lµm viÖc trong toµ nhµ . HÖ thèng camera kÕt hîp víi ®éi ngò b¶o vÖ trong vµ ngoµi toµ nhµ kÞp thêi xö lý ®èi víi nh÷ng t×nh huèng bÊt chît x¶y ra , ®éi ngò b¶o vÖ thay phiªn nhau trùc th-êng xuyªn , ®¶m b¶o cho mäi ho¹t ®éng cña toµ nhµ lu«n trong t×nh tr¹ng ho¹t ®éng tèt . 21
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan