Lêi nãi ®Çu
Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng ho¹t
®éng thÈm ®Þnh gi¸, mét ho¹t ®éng dÞch vô mang tÝnh
chuyªn nghiÖp ngµy cµng ph¸t triÓn vµ t¨ng tÇm quan träng
®èi víi nÒn kinh tÕ cña mçi quèc gia. Sù cÇn thiÕt nµy kh«ng
chØ riªng ®èi víi nh÷ng níc cã nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn m¹nh vµ
nã cßn quan träng ®èi víi nÒn kinh tÕ cña tÊt c¶ c¸c níc trªn
thÕ giíi. ViÖt Nam kh«ng n»m ngoµi qui luËt ®ã.
ThÈm ®Þnh gi¸ ®· ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn tõ kh¸
l©u, nhng ë ViÖt Nam ®©y lµ nghÒ cßn hÕt søc míi mÎ. Do
vËy nh÷ng tiªu chuÈn riªng cho nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ ë ViÖt
Nam còng nh vÊn ®Ò ph¸p lý cã liªn quan ®Õn nghÒ thÈm
®Þnh gi¸ míi chØ ®ang trong qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ hoµn
thiÖn.
ThÈm ®Þnh gi¸ lµ sù cÇn thiÕt cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng.
§Ó ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ ®¸p øng ®îc yªu cÇu cña thÞ trêng, cÇn ph¶i tõng bíc thiÕt lËp mét khu«n khæ ph¸p lý cho
ngµnh vµ h×nh thµnh c¸c tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ mét c¸ch
thùc tÕ,cã hiÖu qu¶ vµ khoa häc ë ViÖt Nam. §Ó ®¸p øng nhu
cÇu vµ sù ®ßi hái nhÊt thiÕt ph¶i cã mét v¨n b¶n cã hiÖu lùc
ph¸p lý qui ®Þnh vÒ thÈm ®Þnh gi¸. Ngµy 08 th¸ng 5 n¨m
2002 Chñ tÞch níc TrÇn §øc L¬ng c«ng bè ph¸p lÖnh gi¸, mét
v¨n b¶n ph¸p qui, qui ®Þnh vÒ ngµnh thÈm ®Þnh gi¸. Trong
®ã ph¸p lÖnh gi¸ ®· kh¼ng ®Þnh ph¶i ban hµnh chØ tiªu vÒ
thÈm ®Þnh gi¸. Sù kiÖn nµy ®· ®¸nh dÊu mét bíc ®i quan
träng trong viÖc ph¸t triÓn nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ ë ViÖt Nam.
1
Trong thùc tÕ cuéc sèng, c¸c tµi s¶n thêng bÞ ph¸ huû vµ
t¹o dùng l¹i lµ ®iÒu kh«ng thÓ tr¸nh khái trong qu¸ tr×nh
ph¸t triÓn nh»m ®¸p øng nh÷ng nhu cÇu thay ®æi cña x· héi.
Do ®ã nhµ thÈm ®Þnh gi¸ thêng ®îc yªu cÇu thÈm ®Þnh gi¸
trÞ ®Êt ®ai hay nhµ cöa mµ chóng ta cã thÓ ®îc ph¸t triÓn míi
hay t¸i ph¸t triÓn.
Do yªu cÇu ph¸t triÓn cña x· héi nªn viÖc mua b¸n bÊt
®éng s¶n diÔn ra ë thêi ®iÓm trªn mäi ®Þa ph¬ng cña níc ta.
Trªn ®Þa bµn tØnh B¾c Giang còng vËy. ThÞ trêng bÊt ®éng
s¶n diÔn ra kh¸ s«i ®éng. §iÓm næi bËt nhÊt ë ®©y lµ c¸c
bÊt ®éng s¶n n»m trªn mÆt tiÒn c¸c ®êng phè chÝnh cña
B¾c Giang, n¬i thuËn tiÖn vÒ giao th«ng vµ gÇn c¸c trung
t©m kinh tÕ, th¬ng m¹i, v¨n ho¸, thÓ thao...
KÕt cÊu chuyªn ®Ò tèt nghiÖp: Gåm 4 ch¬ng
- Ch¬ng I: C¬ së khoa häc vµ mét sè vÊn ®Ò lý luËn
chung vÒ c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸.
- Ch¬ng II: Thùc tr¹ng thÈm ®Þnh
gi¸ bÊt ®éng s¶n ë
B¾c Giang vµ nh÷ng v¨n b¶n qui ®Þnh vµ híng dÉn thÈm
®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë B¾c Giang.
- Ch¬ng III: ThÈm ®Þnh gi¸ ng«i nhµ sè 26 ®êng Lý Th¸i
Tæ thÞ x· B¾c Giang phôc vô môc ®Ých t vÊn kh¸ch hµng.
- Ch¬ng IV: Nh÷ng biÖn ph¸p nh»m n©ng cao hiÖu qu¶
c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.
2
Ch¬ng I
c¬ së khoa häc vµ mét sè vÊn ®Ò lý luËn
chung vÒ c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.
I- C¬ së khoa häc cña viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ.
1- Gi¸ trÞ.
1.1- Kh¸i niÖm gi¸ trÞ.
C¸c M¸c trªn c¬ së phÐp biÖn chøng ®· ph©n tÝch vµ ®a
ra kh¸i niÖm gi¸ trÞ nh sau: Gi¸ trÞ lao ®éng kh«ng ph©n biÖt
nãi chung cña con ngêi hoÆc lao ®éng trõu tîng cña con ngêi
kÕt tinh trong hµng ho¸, nã lµ mét trong hai nh©n tè cña hµng
ho¸: Gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông. Trong ®ã gi¸ trÞ lµ thuéc tÝnh
x· héi cña hµng ho¸ , lµ lao ®éng x· héi thÓ hiÖn trong hµng
ho¸, gi¸ trÞ sö dông lµ thuéc tÝnh tù nhiªn cña hµng ho¸ vµ lµ
néi dung vËt chÊt cña gi¸ trÞ hµng ho¸ . Mét sè ngêi dùa trªn
c¬ së nh÷ng g× ®îc tr¶ cho tµi s¶n víi nhiÒu c¸ch ®Þnh lîng
rÊt kh¸c nhau ®Ó bµy tá quan ®iÓm cña m×nh vÒ gi¸ trÞ.
Trong khi mét sè ngêi kh¸c ®a ra ®Þnh nghÜa vÒ gi¸ trÞ l¹i
dùa vµo tÝnh h÷u dông cña tµi s¶n, ®iÒu nµy kh«ng cã g× lµ
ng¹c nhiªn bëi lÏ ®a ra ®Þnh nghÜa gi¸ trÞ cßn tuú thuéc vµo
bèi c¶nh cô thÓ trong mét ph¹m trï cô thÓ. V× vËy mét kh¸i
niÖm chung nhÊt, phï hîp nhÊt hiÖn nay vÒ gi¸ trÞ lµ:
“ Gi¸ trÞ ®îc coi lµ thíc ®o kinh tÕ ®· ®îc thõa nhËn réng
r·i, gi¸ trÞ cã ý nghÜa rÊt lín trong nÒn kinh tÕ hiÖn nay, ý
nghÜa vÒ chñ quan bao gåm gi¸ trÞ trong sö dông, gi¸ trÞ h÷u
Ých, gi¸ trÞ ®èi víi c¸c c¸ nh©n. ý nghÜa trong viÖc x¸c ®Þnh
kinh tÕ bao gåm gi¸ trÞ trêng, gi¸ trÞ trao ®æi, gi¸ trÞ x¸c
3
®Þnh t¹i ®iÓm c©n b»ng cung vµ cÇu, gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c
lîi Ých thu ®îc trong t¬ng lai.
1.2- §Æc tÝnh cña gi¸ trÞ.
Mét vËt hay mét tµi s¶n ®îc coi lµ cã gi¸ trÞ th× nã ph¶i
chøa ®ùng mét trong c¸c ®Æc tÝnh sau:
a- TÝnh h÷u Ých.
TÝnh h÷u Ých ®îc x¸c ®Þnh nh kh¶ n¨ng cung cÊp dÞch
vô hoÆc lµm tho¶ m·n nhu cÇu. §iÒu kiÖn kiªn quyÕt ®Ó mét
hµng ho¸ hay dÞch vô cã ®îc gi¸ trÞ trªn thÞ trêng lµ hµng
ho¸, dÞch vô ®ã ph¶i cã tÝnh h÷u Ých song tÝnh h÷u Ých chØ
lµ mét ®Æc tÝnh t¹o ra gi¸ trÞ n¬i tÝnh h÷u Ých tån t¹i song
nhu cÇu vµ sù kh¸c nhau hiÕm kh«ng cã th× gi¸ trÞ thÞ trêng
sÏ kh«ng tån t¹i.
VÝ dô: Kh«ng khÝ lµ cã tÝnh h÷u Ých, rÊt cÇn thiÕt cho
sù sèng nhng nã d thõa vµ tù do cho tÊt c¶ mäi ngêi nªn kh«ng
thÓ ®o gi¸ trÞ cña nã b»ng tiÒn.
ViÖc x¸c ®Þnh ¶nh hëng cña tÝnh h÷u Ých lªn gi¸ trÞ ®îc
xem xÐt trªn c¸c khÝa c¹nh liªn quan ®Õn kÝch thíc, h×nh
d¸ng, lo¹i tµi s¶n, ®Æc ®iÓm kh«ng gian hay vÞ trÝ ®Þa lý
cña nã.
b- TÝnh nhu cÇu:
Nhu cÇu lµ mét kh¸i niÖm kinh tÕ ¸m chØ sù cÇn thiÕt
hiÖn cã mµ còng ¸m chØ kh¶ n¨ng tiÒn tÖ ®Ó ®¸p øng nhu
cÇu.Ngêi mua cã nhu cÇu nhng ph¶i cã søc mua,cã kh¶ n¨ng
®Ó ®¸p øng yªu cÇu ®ã.
C¸c c¸ nh©n, tæ chøc kh¸c nhau ®Òu cã c¸c nhu cÇu sö
dông bÊt ®éng s¶n còng kh¸c nhau. Gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n
4
cã tÝnh riªng biÖt, gi¸ trÞ cã thÓ thay ®æi theo nhu cÇu sö
dông cña mçi c¸ nh©n, tæ chøc.
VÝ dô: Mét phßng trong kÝ tóc x¸ mét ngµy dïng 20 sè
®iÖn.
c - TÝnh khan hiÕm.
TÝnh khan hiÕm thÓ hiÖn sù kh¸c biÖt gi÷a gi¸ trÞ sö
dông vµ gi¸ trÞ trao ®æi.
VÝ dô: Kim c¬ng do kh¶ n¨ng cung cÊp trong x· héi rÊt
h¹n chÕ nªn gi¸ trÞ trao ®æi cña kim c¬ng rÊt lín, lín h¬n rÊt
nhiÒu so víi gi¸ trÞ sö dông cña chÝnh nã.
MÆt kh¸c: Khan hiÕm ph¶i ®îc xem xÐt trong mèi quan
hÖ cung cÇu vµ c¸c sö dông trong hiÖn t¹i, t¬ng lai mµ hµng
ho¸, dÞch vô ®îc ®Æt ra.
VÝ dô: C¸c phßng nghØ cña kh¸ch s¹n ë b·i biÓn cã thÓ
trë lªn khan hiÕm vµo mïa hÌ nãng bøc nhng l¹i d thõa vµo mïa
®«ng l¹nh gi¸ chÝnh v× vËy gi¸ cho thuª phßng còng giao
®éng theo mïa.
d- Kh¶ n¨ng chuyÓn giao ®îc.
Mét bÊt ®éng s¶n cã ®Çy ®ñ c¸c ®Æc tÝnh: TÝnh h÷u
Ých,tÝnh nhu cÇu vµ tÝnh khan hiÕm song kh«ng thÓ chuyÓn
giao ®îc tõng phÇn hay toµn bé th× dÜ nhiªn lµ gi¸ trÞ cña tµi
s¶n hay bÊt ®éng s¶n kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc.Kh¶ n¨ng
chuyÓn giao kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i cã ý nghÜa lµ sù di truyÒn
vËt chÊt mµ cã ý nghÜa chØ sù chiÕm h÷u vµ kiÓm so¸t c¸c
quyÒn t¹o ra sù së h÷u tµi s¶n.
VÝ dô: Mét bÊt ®éng s¶n ®em thÕ chÊp bÞ phong to¶ tuy
cã tÝnh h÷u Ých, nhiÒu ngêi cã nhu cÇu, khan hiÕm nhng
5
kh«ng thÓ chuyÓn giao ®îc do chñ së h÷u cha tr¶ ®îc gi¸ trÞ
thÕ chÊp v× vËy mµ nã kh«ng thÓ ®em b¸n ®îc.
1.3. C¸c lo¹i gi¸ trÞ.
Trong cuéc sèng hµng ngµy chóng ta sö dông rÊt nhiÒu
thuËt ng÷ “Gi¸ trÞ” Cã lo¹i gi¸ trÞ cã thÓ ®Þnh lîng ®îc nh: gi¸
trÞ trao ®æi,gi¸ trÞ ®Çu t... Nhng còng cã rÊt nhiÒu lo¹i chØ
®Þnh tÝnh mµ kh«ng cã thÓ ®Þnh lîng nh: gi¸ trÞ thÈm mÜ,
gi¸ trÞ ®¹o ®øc... §Æc biÖt cã lo¹i gi¸ trÞ kh«ng ®Þnh tÝnh
mµ còng kh«ng ®Þnh lîng ®îc nh: gi¸ trÞ kh«ng gian... ThuËt
ng÷ “gi¸ trÞ” thêng chØ phï hîp khi nã øng víi mét ph¹m trï cô
thÓ. ThuËt ng÷ “gi¸ trÞ” trong lÜnh vùc thÈm ®Þnh gi¸ ®îc
hiÓu nã thuéc ph¹m trï kinh tÕ. Lý thuyÕt kinh tÕ ph©n gi¸ trÞ
thµnh c¸c lo¹i sau:
a- Gi¸ trÞ sö dông:
Mçi mét tµi s¶n cã mét gi¸ trÞ chñ quan ®èi víi mét ngêi
nµo ®ã ®ang n¾m quyÒn së h÷u hoÆc sö dông tµi s¶n. Gi¸
trÞ cña mét tµi s¶n ®èi víi mét ngêi sö dông cô thÓ dùa trªn
c¬ së tµi s¶n ®ã cã Ých lîi nh thÕ nµo ®èi víi ngêi ®ã gäi lµ
gi¸ trÞ sö dông.
b- Gi¸ trÞ ®Çu t:
Gi¸ trÞ ®Çu t lµ nh÷ng g× mµ nhµ ®Çu t ®ang mong chõ
ë thu nhËp t¬ng lai cña tµi s¶n, gi¸ trÞ ®Çu t bÞ ¶nh hëng bëi:
- ThÞ trêng tiÒn tÖ - ThÞ trêng vèn.
ThÞ trêng tiÒn tÖ lµ sù t¸c ®éng gi÷a nh÷ng ngêi b¸n vµ
ngêi mua khi hä mua vµ b¸n nh÷ng c«ng cô tÝn dông ng¾n
h¹n.
6
ThÞ trêng tÝn dông còng lµ sù t¬ng t¸c gi÷a nh÷ng ngêi
b¸n vµ ngêi mua nh÷ng c«ng cô tÝn dông trung vµ dµi h¹n nh
c¸c kho¶n thÕ chÊp chøng kho¸n, tr¸i phiÕu, cæ phiÕu.
- Kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña nhµ ®Çu t dåi dµo sÏ gióp cho
võa chñ ®éng trong ho¹t ®éng ®Çu t, võa tr¸nh kh«ng ph¶i
chÞu l·i khi ph¶i huy ®éng vèn vay tõ c¸c tæ chøc tÝn dông.
- ChÝnh s¸ch tiÒn tÖ tµi chÝnh cña nhµ níc: Liªn quan
chÆt chÏ bëi viÖc huy ®éng vèn trong lÜnh vùc ®Çu t bÊt
®éng s¶n v× r»ng kh¶ n¨ng s½n vÒ tiÒn vµ tÝn dông lµ nguån
sèng cña ®Çu t bÊt ®éng s¶n.
- ChÝnh s¸ch thuÕ cña Nhµ níc ngoµi môc ®Ých ®¶m b¶o
gi÷ cho thu chi ng©n s¸ch cña Nhµ níc c©n b»ng vµ æn ®Þnh
cßn cã t¸c dông ®iÒu chØnh c¸c ho¹t ®éng kh¸c nhau, c¸c thu
nhËp cña c¸c tÇng líp lao ®éng kh¸c nhau trong nÒn kinh tÕ:
Gi¸ trÞ ®Çu t cña mét tµi s¶n thêng lµ kh¸c nhau ®èi víi
nh÷ng nhµ ®Çu t riªng lÎ kh¸c nhau trong khi ®ã gi¸ trÞ thÞ
trêng vÉn gi÷ nguyªn.
c - Gi¸ trÞ trao ®æi.
Gi¸ trÞ trao ®æi lµ mèi quan hÖ tû lÖ vÒ lîng gi÷ mét gi¸
trÞ sö dông nµy trao ®æi víi gi¸ trÞ sö dông kh¸c.
Khi c¸c mèi quan hÖ kinh tÕ ®· ®îc tiÒn tÖ ho¸ th× gi¸
trÞ trao ®æi chÝnh lµ kho¶n tiÒn yªu cÇu hoÆc tr¶ cho mét tµi
s¶n.
d - Gi¸ trÞ thÞ trêng.
Gi¸ trÞ thÞ trêng lµ kho¶n tiÒn íc tÝnh mµ mét tµi s¶n cã
thÓ trao ®æi ®îc vµo thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ gi÷a mét bªn mua
tù nguyÖn vµ mét bªn b¸n tù nguyÖn trong mét giao dÞch phï
7
hîp víi kh¶ n¨ng cña mçi bªn sau khi ®· ®îc tiÕp thÞ mét c¸ch
cã hiÓu biÕt, kh«n ngoan vµ kh«ng cã mét sù Ðp buéc nµo.
Gi¸ thÞ trêng cã c¸c ®Æc ®iÓm sau:
- Lµ gi¸ cã kh¶ n¨ng nhÊt kh«ng ph¶i lµ gi¸ cao nhÊt,
thÊp nhÊt hoÆc trung b×nh
- §îc thÓ hiÖn b»ng tiÒn.
- Cã bao hµm mét thêi gian chÊp nhËn ®îc c«ng khai trªn
thÞ trêng
- §îc h×nh thµnh trong bèi c¶nh c¶ ngêi mua vµ ngêi b¸n
®Òu ®îc th«ng b¸o vÒ môc ®Ých sö dông mµ tµi s¶n cã thÓ
®îc ®a vµo sö dông.
- N»m trong giao dÞch võa ®óng kh¶ n¨ng trªn thÞ trêng
më
- Cã sù nhÊt trÝ cña ngêi mua, ngêi b¸n c¶ hai kh«ng
giµnh lîi thÕ cña nhau.
- NhËn biÕt ®îc sö dông hiÖn t¹i vµ sö dông t¬ng lai cña
mét tµi s¶n.
* C¸c trêng hîp dÉn ®Õn gi¸ thanh to¸n lín h¬n gi¸ thÞ
trêng.
+ Ngêi chñ së h÷u ë ngay s¸t bªn c¹nh tµi s¶n mua hoÆc
cã mét phÇn së h÷u nay mua l¹i toµn bé tµi s¶n.
+ Tµi s¶n kh«ng tham gia thÞ trêng ngêi b¸n trùc tiÕp,
tiÕp sóc víi ngêi mua vµ thuyÕt phôc ®Ó b¸n.
+ Ngêi mua bÞ ¶nh hëng cña gia ®×nh hoÆc v× c¸c lÝ do
g©y t¸c ®éng t©m lý.
+ Cã tÝnh chÊt b¾t buéc do nh÷ng ngêi cã thÈm quyÒn
yªu cÇu theo luËt ®Þnh.
8
+ Ngêi thuª mín b¾t buéc ph¶i mua l¹i tµi s¶n, ®Êt ®ai,
cã ngêi ®ang chiÕm gi÷.
+ Do mét sè nguyªn nh©n kh¸c.
+ B¸n víi c¸c ®iÒu kiÖn vµ c¸c ®iÒu kho¶n kh«ng chÆt
chÏ.
* C¸c trêng hîp dÉn ®Õn gi¸ thanh to¸n nhá h¬n gi¸ thÞ
trêng.
*- B¸n do nghÜa vô: Ch¼ng h¹n do ngêi hay c«ng ty cho
vay cã thÕ chÊp hoÆc do thi hµnh lÖnh hoÆc toµ b¸n hoÆc
b¸n cho chñ nî ®Ó tr¶ tiÕp nh÷ng kho¶n nî cßn tån ®äng.
* C¸c cuéc mua b¸n ®îc thùc hiÖn, v× lý do søc khoÎ cña
ngêi chñ së h÷u, tµi s¶n bÞ yÕu kÐm, t×nh h×nh tµi chÝnh
gÆp khã kh¨n, sù v¾ng mÆt hoÆc do ngêi chñ së h÷u chuyÓn
®æi ®Õn n¬i kh¸c vµ mong muèn b¸n tµi s¶n mét c¸ch nhanh
chãng.
* C¸c cuéc mua b¸n do tËp thÓ, chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng
chØ ®¹o nh»m thu håi c¸c kho¶n thuÕ vµ nî cßn tån ®äng.
e- Gi¸ trÞ thanh lý.
Gi¸ trÞ thanh lý lµ gi¸ nhËn ®îc trong mét trêng hîp mua b¸n phi thÞ trêng (hay mua b¸n b¾t buéc) thêng cã liªn quan
víi sù vì nî vµ mua b¸n cìng Ðp. Trong bèi c¶nh kinh doanh kh¸i
niÖm nµy ®îc dïng chñ yÕu trong trêng hîp chÊm døt c¸c ho¹t
®éng (tr¸i hîp víi trêng hîp mua -b¸n mµ viÖc kinh doanh vÉn
tiÕp tôc). Gi¸ trÞ thanh lý lµ mét lo¹i gi¸ b¸n, tuy nhiªn ®iÒu
®¸ng chó ý ë ®©y lµ c¸c vô mua b¸n b¾t buéc kh«ng ®îc
xem lµ c¸i ®Ó ®a ra gi¸ thÞ trêng.
f- Gi¸ trÞ b¶o hiÓm.
9
Gi¸ trÞ b¶o hiÓm cña mét tµi s¶n lµ gi¸ trÞ íc tÝnh bao
gåm toµn bé hoÆc mét phÇn theo tho¶ thuËn gi÷a bªn b¶o
hiÓm vµ bªn ®îc b¶o hiÓm. C¸c kho¶n chi phÝ thay thÕ tµi s¶n
trong trêng hîp tµi s¶n ®îc b¶o hiÓm gÆp rñi do bÞ mÊt mét
phÇn hoÆc toµn bé gi¸ trÞ.
g- Gi¸ trÞ thÕ chÊp.
Gi¸ trÞ thÕ chÊp lµ gi¸ trÞ íc tÝnh cña tµi s¶n dùa trªn c¬
së gi¸ thÞ trêng cña tµi s¶n vµ kh¶ n¨ng cho thu nhËp hµng
n¨m cña tµi s¶n ®ã.
Tõ kh¸i niÖm gi¸ trÞ thÕ chÊp trªn ta cã c¸c ®Æc ®iÓm
sau:
+ Gi¸ thÕ chÊp kh«ng ph¶i lµ gi¸ thÞ trêng nhng ®îc íc
tÝnh dùa trªn c¬ së gi¸ thÞ trêng vµ kh¶ n¨ng cho thu nhËp
hµng n¨m tõ t¸i gi¸ trÞ thÕ chÊp thÊp h¬n gi¸ thÞ trêng.
+ Gi¸ trÞ thÕ chÊp ®îc íc tÝnh ®Ó lµm c¨n cø x¸c ®Þnh
kho¶n tiÒn cho vay gi÷a bªn thÕ chÊp vµ bªn nhËn thÕ chÊp.
+ Gi¸ trÞ thÕ chÊp gÇn t¬ng tù nh gi¸ thanh lý nhng kh¸c
víi gi¸ thanh lý ë chç tµi s¶n thÕ chÊp kh«ng ph¶i lµ ®èi tîng
®Ó ph¸t m¹i.
B¶n th©n nã ®ang tham gia phôc vô môc ®Ých ®Çu t
cña chñ së h÷u hµng n¨m ®em l¹i thu nhËp cho chñ së h÷u.
Gi¸ trÞ thÕ chÊp thêng cao h¬n gi¸ trÞ thanh lý. gi¸ trÞ
thÕ chÊp b»ng víi gi¸ trÞ thanh lý trong trêng hîp gi¸ trÞ thÕ
chÊp bÞ ph¸t m¹i.
h- Gi¸ trÞ thanh to¸n.
10
Lµ gi¸ trÞ nhËn ®îc t¹i thêi ®iÓm thanh to¸n. ®©y lµ lo¹i
gi¸ trÞ phô thuéc vµo thêi ®iÓm thanh to¸n vµ ph¬ng thøc
thanh to¸n.
Gi¸ trÞ thanh to¸n cña mét tµi s¶n sÏ b»ng gi¸ thÞ trêng
cña mét hµng ho¸ nÕu thêi ®iÓm b¸n vµ thêi ®iÓm thanh
to¸n diÔn ra cïng mét lóc.
Cïng lµ mét ®èi tîng thanh to¸n nhng nÕu ph¬ng thøc
thanh to¸n kh¸c nhau th× gi¸ trÞ thanh to¸n còng sÏ kh¸c
nhau.
1.4- Mèi quan hÖ gi÷a gi¸ thÞ trêng víi c¸c lo¹i gi¸ trÞ
kh¸c.
a- Mèi quan hÖ gi÷a gi¸ thÞ trêng vµ gi¸ trÞ ®Çu t.
Mét c©u hái thêng ®Æt ra cho nh÷ng nhµ nghiªn cøu lý
luËn vÒ ®Þnh gi¸ lµ mét trong hai kh¸i niÖm vÒ gi¸ trÞ - gi¸
trÞ thÞ trêng vµ gi¸ trÞ ®Çu t. Kh¸i niÖm nµo ®îc coi lµ phï hîp
nhÊt. Nghiªn cøu c¸c chu kú vËn ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng
s¶n ngêi ta thÊy r»ng tÇm quan träng cña hai kh¸i niÖm gi¸ trÞ
nãi trªn thay ®æi tuú theo c¸c giai ®o¹n cña chu kú vËn ®éng
cña thÞ trêng. Nh×n chung ngêi ta sö dông kh¸i niÖm gi¸ trÞ
thÞ trêng trong giai ®o¹n bÊt ®éng s¶n ®ang t¨ng. Ngîc l¹i khi
gi¸ bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n gi¶m th× ngêi ta sö dông
gi¸ trÞ ®Çu t.
b- Mèi quan hÖ gi÷a gi¸ thÞ trêng, gi¸ thµnh vµ gi¸ c¶.
Tuú thuéc vµo t×nh h×nh cung cÇu mµ gi¸ c¶ bÊt ®éng
s¶n sÏ ®îc h×nh thµnh, viÖc h×nh thµnh gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n
nãi trªn diÔn ra theo mét tr×nh tù nhÊt ®Þnh vµ ngêi ta gäi
tr×nh tù ®ã lµ qui tr×nh h×nh thµnh gi¸. Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n
11
thêng cao h¬n gi¸ thµnh nhng cã thÓ cao h¬n hoÆc thÊp h¬n
gi¸ thÞ trêng.
Gi¸ thµnh lµ toµn bé c¸c kho¶n phÝ tæn vÒ vèn bao gåm:
Chi phÝ qu¶n lý, chi phÝ vÒ ®Êt ®ai, lao ®éng, vËt t ... ®Ó
t¹o ra mét bÊt ®éng s¶n hay mét tµi s¶n h÷u Ých.
Gi¸ c¶ lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn cña gi¸ trÞ thÞ trêng cña
mét tµi s¶n,lµ sè tiÒn tho¶ thuËn gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n
t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ c¶ cã thÓ lín h¬n hoÆc nhá
h¬n gi¸ trÞ thÞ trêng cña tµi s¶n, nhng gi÷a chóng cã xu híng
xÝch l¹i gÇn nhau. XÐt trªn ph¬ng diÖn tæng qu¸t gi¸ c¶ cña
mét tµi s¶n b»ng gi¸ thÞ trêng cña tµi s¶n ®ã.
2- C¸c yÕu tè t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ tµi s¶n.
2.1- Nhãm c¸c yÕu tè vÜ m« bao gåm:
a- ChÝnh s¸ch cña nhµ níc.
ChÝnh s¸ch cña nhµ níc. t¸c ®éng rÊt lín vµ trùc tiÕp
®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n thÓ hiÖn trªn c¸c mÆt chñ yÕu sau:
- Nhµ níc ban hµnh c¸c quy ®Þnh vÒ quyÒn së h÷u, thuª
®Êt, sö dông, chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n, sù thay ®æi quy
®Þnh trong tõng thêi kú sÏ t¸c ®éng ®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n.
- Nhµ níc qui ®Þnh c¸c chÝnh s¸ch vµ nghÜa vô tµi chÝnh
cã liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt (thuÕ, tiÒn sö dông
®Êt ...) c¸c chÝnh s¸ch nµy ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn chi phÝ
t¹o lËp vµ chi phÝ sö dông bÊt ®éng s¶n, t¸c ®éng ®Õn gi¸
bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng.
b- C¸c yÕu tè kinh tÕ chung cña quèc gia, ®Þa ph¬ng.
C¸c yÕu tè nµy ¶nh hëng ®Õn cÇu vµ qua ®ã t¸c ®éng
®Õn cung bÊt ®éng s¶n nªn ¶nh hëng ®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n.
12
Gi¸ bÊt ®éng s¶n biÕn ®éng tû lÖ thuËn víi gi¸ t¨ng kinh
tÕ còng nh thu nhËp quèc d©n cña mét quèc gia vµ ®Þa ph¬ng.
c- Cung - cÇu bÊt ®éng s¶n.
Còng nh bÊt cø hµng ho¸ dÞch vô nµo kh¸c, gi¸ bÊt ®éng
s¶n trªn thÞ trêng lµ gi¸ trÞ c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu.
Gi
¸
P0
Cung cÊp bÊt
®éng s¶n
Q0
CÇu bÊt ®éng
s¶n
Lîng
Nhng còng cÇn lu ý r»ng cung - cÇu ®èi víi bÊt ®éng
s¶n lµ t¬ng ®èi kh«ng ®µn håi víi nh÷ng thay ®æi gi¸ c¶.
Víi t c¸ch nhµ cung øng vµ m«i giíi trong kinh doanh bÊt
®éng s¶n, ho¹t ®éng cña c¸c ®¬n vÞ kinh doanh trªn thÞ trêng.
d- C¸c yÕu tè t©m lý vµ x· héi.
C¸c yÕu tè nµy cã ý nghÜa ®Æc biÖt trong x· héi ph¬ng
®«ng, nã còng t¸c ®éng ®Õn bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng.
2.2- Nhãm c¸c yÕu tè vi m«.
a- Chi phÝ.
Chi phÝ lµ toµn bé tæn thÊt mµ ngêi ®ang sö dông ph¶i
bá ra ®Ó t¹o lËp hoÆc ®Ó cã ®îc quyÒn sö dông bÊt ®éng
s¶n,®©y lµ yÕu tè quan träng mµ nhµ thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i
13
xem xÐt khi thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn kh«ng
ph¶i bÊt cø chi phÝ nµo còng t¹o nªn bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng mµ cã khi cßn cã t¸c ®éng ngîc l¹i.Chi phÝ nµy h×nh
thµnh lµ chi phÝ cña ngêi b¸n.
Bªn c¹nh ®ã nhµ thÈm ®Þnh gi¸ cßn ph¶i chó ý chi phÝ
sö dông lµ chi phÝ ngêi mua muèn sö dông ph¶i bá ra ®Ó cã
thÓ sö dông bÊt ®éng s¶n theo mong muèn cña m×nh. §©y lµ
chi phÝ cña ngêi mua.
Sù t¸c ®éng ngîc chiÒu cña hai lo¹i chi phÝ nµy t¹o nªn
gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng xem xÐt vÒ khÝa c¹nh kinh
tÕ tµi chÝnh.
b- Sù h÷u dông: XÐt vÒ môc ®Ých sö dông mét bÊt ®éng
s¶n cã kh¶ n¨ng dïng ®Ó ë, ®Ó kinh doanh hoÆc cã thÓ kÕt
hîp c¶ hai môc ®Ých.
Nh×n chung mét bÊt ®éng s¶n cã kh¶ n¨ng sö dông vµo
nhiÒu môc ®Ých th× sÏ thuËn lîi trong viÖc b¸n vµ do ®ã sÏ cã
gi¸ b¸n tèt h¬n.
XÐt vÒ tÝnh n¨ng hiÖu qu¶ mét bÊt ®éng s¶n cã kh¶
n¨ng sö dông ngay cã gi¸ trÞ cao h¬n mét bÊt ®éng s¶n ph¶i
tèn chi phÝ vµ thêi gian söa ch÷a ®Ó cã thÓ sö dông ®îc. Do
vËy khi thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cÇn chó ý ®Õn ®Æc
®iÓm cña vËt kiÕn tróc vµ tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt.
c- C¸c yÕu tè vËt chÊt.
- §Þa ®iÓm n¬i bÊt ®éng s¶n t¹o l¹c.
§Þa ®iÓm cã ¶nh hëng rÊt lín ®Õn gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n.
Kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Þa ®iÓm cµng cao th× gi¸ bÊt ®éng
s¶n cµng cao. BÊt ®éng s¶n ë vÞ trÝ thuËn lîi cho sinh ho¹t vµ
14
kinh doanh (gÇn chî, trêng häc, bÖnh viÖn...) th× cã kh¶ n¨ng
sinh lîi lín vµ cã gi¸ trÞ cao.
- H×nh d¸ng cña l« ®Êt.
Nh÷ng l« ®Êt cã h×nh d¸ng vu«ng vøc, në hËu th× cã gi¸
trÞ h¬n nh÷ng l« ®Êt cã h×nh d¸ng mÐo mã, tãp hËu ë cïng
®Þa ®iÓm.
Nh÷ng l« ®Êt cã bÒ mÆt tiÕp gi¸p víi ®êng phè réng th×
cã gi¸ trÞ h¬n l« ®Êt cã bÒ mÆt tiÕp gi¸p víi ®êng phè hÑp
mµ qu¸ s©u.
- Qui m«, kÝch thíc cña l« ®Êt.
Nh÷ng l« ®Êt cã qui m« kÝch thíc phï hîp víi môc ®Ých sö
dông th× cã gi¸ trÞ cao h¬n l« ®Êt cã qui m«, kÝch thíc kh«ng
phï hîp víi môc ®Ých sö dông ë cïng ®iÓm.
- KiÓu nhµ, lo¹i nhµ, kÝch thíc vµ tuæi cña tµi s¶n.
KiÓu nhµ, lo¹i nhµ, kÝch thíc vµ tuæi cña tµi s¶n g¾n liÒn
víi chi phÝ t¹o lËp vµ chi phÝ sö dông nhµ nªn ¶nh hëng rÊt lín
®Õn gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n.
KiÓu d¸ng nhµ cã tÝnh thÈm mÜ cao, hµi hoµ víi khu vùc
chung quanh th× cã gi¸ cao.
- M«i trêng
M«i trêng chung quanh còng cã t¸c ®éng lín ®Õn gi¸ c¶
bÊt ®éng s¶n. NÕu m«i trêng tèt sÏ lµm bÊt ®éng s¶n cã gi¸
trÞ cao, cßn ngîc l¹i sÏ lµm gi¶m gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n.
II- Mét sè vÊn ®Ò lý luËn chung vÒ c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ bÊt
®éng s¶n.
1- Kh¸i niÖm vÒ thÈm ®Þnh gi¸.
Ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ ®· ®îc h×nh thµnh tõ n¨m
1940. §Õn n¨m 1980 ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ trë thµnh
15
nghÒ chuyªn nghiÖp ë mét sè níc vµ ®Õn n¨m 1981 uû ban
tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ quèc tÕ ra ®êi (kÝ hiÖu lµ:
TIAVSC). ë ViÖt Nam ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ ®îc h×nh
thµnh lµ do sù ®ßi hái cña nÒn kinh tÕ héi nhËp mµ mçi quèc
gia ®· trë thµnh mét bé phËn cña nÒn kinh tÕ thÕ giíi nhÊt lµ
trong khu vùc. Do ®ã c¸c níc trong khu vùc ®ßi hái ph¶i cã sù
thèng nhÊt vÒ ho¹t ®éng thÈm ®Þnh ®Ó phôc vô cho yªu cÇu
mua, b¸n, trao ®æi hµng ho¸ víi nhau.
C«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ gióp cho nhµ níc qu¶n lý vÒ mÆt
gi¸ c¶ vµ ®Þnh híng phôc vô cho môc tiªu cña nÒn kinh tÕ
theo ®Þnh híng XHCN. ë ViÖt Nam ngµnh thÈm ®Þnh gi¸ cßn
míi mÎ vµ Ýt kinh nghiÖm. Ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ nh»m
b¶o vÖ ngêi tiªu dïng, ngêi mua vµ ®¶m b¶o quyÒn lîi cña ngêi
b¸n, nã phôc vô cho viÖc ®iÒu hµnh nÒn kinh tÕ vi m« cña
nhµ níc.
XÐt trªn tæng thÓ nÒn kinh tÕ th× thÈm ®Þnh gi¸ cßn cã
thÓ ®îc coi lµ tr¸i tim cña tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ. Bëi v×
mäi viÖc cã liªn quan ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh doanh ®Òu
chÞu t¸c ®éng bëi kh¸i niÖm gi¸ trÞ mµ thÈm ®Þnh gi¸ cã thÓ
hiÓu mét c¸ch ®¬n gi¶n lµ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n trªn
thÞ trêng. ThÈm ®Þnh gi¸ cßn cã vai trß quan träng trong viÖc
gióp chóng ta ®a ra nh÷ng quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn viÖc
mua, b¸n, ®Çu t, cho thuª, b¶o hiÓm, cÇm cè.
ThÈm ®Þnh gi¸ cã vai trß quan träng nh vËy th× thÈm
®Þnh gi¸ lµ g×? §Ó tr¶ lêi c©u hái nµy cã nhiÒu kh¸i niÖm ®·
®a ra cô thÓ nh:
16
ë V¬ng quèc Anh ngêi ta ®a ra kh¸i niÖm: ThÈm ®Þnh
gi¸ lµ mét nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ íc tÝnh gi¸ trÞ c¸c
quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho mét
môc ®Ých x· héi ®îc x¸c ®Þnh.
ë ®¹i häc quèc gia Singapor l¹i ®a ra kh¸i niÖm: ThÈm
®Þnh gi¸ lµ mét nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ íc tÝnh gi¸ trÞ
cho mét môc ®Ých cô thÓ cña mét tµi s¶n cô thÓ: Mét thêi
®iÓm cã c©n nh¾c ®Õn tÊt c¶ c¸c ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n
còng nh xem xÐt tÊt c¶ c¸c yÕu tè kinh tÕ c¨n b¶n cña thÞ trêng bao gåm c¸c lo¹i ®Çu t cã lùa chän.
Cßn ë ViÖt Nam: Kh¸i niÖm thÈm ®Þnh gi¸ ®îc nªu ë
§iÒu 4 ph¸p lÖnh gi¸ nh sau: ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc ®¸nh gi¸
hoÆc ®¸nh gi¸ l¹i gi¸ trÞ cña tµi s¶n phï hîp víi thÞ trêng t¹i
mét thêi ®iÓm; ®Þa ®iÓm nhÊt ®Þnh theo tiªu chuÈn ViÖt
Nam hoÆc th«ng lÖ quèc tÕ.
2- Môc ®Ých cña thÈm ®Þnh gi¸.
Môc ®Ých cña thÈm ®Þnh gi¸ lµ phôc vô cho c«ng t¸c
qu¶n lý gi¸ trÞ cña nhµ níc.Nã ®îc biÓu hiÖn trªn c¸c mÆt
sau:
a- ChuyÓn giao quyÒn së h÷u, sö dông.
Gióp cho ngêi b¸n x¸c ®Þnh gi¸ b¸n cã thÓ chÊp nhËn ®îc.
Gióp cho ngêi mua quyÕt ®Þnh gi¸ mua.
Cßn ®èi víi viÖc trao ®æi tµi s¶n c¸c bªn cÇn biÕt gi¸ trÞ
cña c¸c tµi s¶n ®Ó tiÕn hµnh cho viÖc trao ®æi.
b- Tµi chÝnh vµ tÝn dông.
17
§Ó biÕt ®îc gi¸, gi¸ trÞ vËt thÕ chÊp ®îc ®a cho mét
cÇm cè.
§Ó b¶o hiÓm tµi s¶n cho b¹n, c«ng ty b¶o hiÓm sÏ cÇn
chøng minh gi¸ trÞ tµi s¶n cña b¹n.
c- Cho thuª theo hîp ®ång.
§Ó gióp cho viÖc ®Æt ra møc tiÒn thuª vµ c¸c tiÒn kho¶n
cho thuª.
d- Ph¸t triÓn tµi s¶n vµ ®Çu t.
§Ó so s¸nh víi tµi s¶n ®Çu t kh¸c.
§Ó quyÕt ®Þnh kh¶ n¨ng thùc hiÖn nh thÕ nµo vµ kh¶
n¨ng thÞ trêng cña mét ®Ò nghÞ ph¸t triÓn sÏ nh thÕ nµo.
e- §Þnh gi¸ tµi s¶n c«ng ty.
§Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ c«ng bè tµi chÝnh hµng n¨m cña
c«ng ty vµ cho vÊn ®Ò vèn khi c«ng ty ®îc t¹o lËp ban ®Çu.
§Þnh gi¸ trong viÖc hîp nhÊt, chiÕm h÷u vµ thanh lý c¸c
c«ng ty,gi¸ trÞ tµi s¶n thuéc vÒ c«ng ty cÇn ®îc biÕt.
f- C¸c ®Þnh gi¸ theo ph¸p luËt.
§Ó t×m ra gi¸ trÞ hµng n¨m cho c¸c môc ®Ých thuª tµi
s¶n.
§Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ båi thêng khi x¶y ra sù chiÕm h÷u
b¾t buéc.
§Ó tÝnh to¸n thuÕ khi mét tµi s¶n ®îc chuyÓn nhîng.
3- Nh÷ng nguyªn t¾c chung vÒ thÈm ®Þnh gi¸ bÊt
®éng s¶n.
Còng nh c¸c c«ng viÖc chuyªn ngµnh kh¸c. ThÈm ®Þnh
gi¸ nãi chung vµ thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi riªng muèn
®¹t ®îc hiÖu qu¶ cao ®ßi hái c¸c thÈm ®Þnh viªn ph¶i tu©n
18
thñ chÆt chÏ c¸c nguyªn t¾c chung trong thÈm ®Þnh gi¸: Cô
thÓ:
3.1- ThÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i ®Æt trong t×nh
huèng bÊt ®éng s¶n ®îc sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt.
Sö dông ë møc ®é cao nhÊt vµ tèt nhÊt cña mét bÊt ®éng
s¶n lµ ®îc phÐp sö dông c¶ vÒ vËt chÊt vµ theo ph¸p luËt ®Ó
t¹o ra hiÖu qu¶ cao nhÊt. Nguyªn t¾c nµy ®ßi hái bÊt ®éng
s¶n ph¶i ®îc ®¸nh gi¸ trªn c¬ së sö dông mµ t¹i thêi ®iÓm
thÈm ®Þnh gi¸ cã kh¶ n¨ng t¹o ra thu nhËp hoÆc hiÖu qu¶ lín
nhÊt trong mét thÞ trêng c¹nh tranh vµ bÞ chi phèi bëi tÝnh
khan hiÕm cña ®Êt.
Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ tèi u lo¹i trõ trêng hîp sö
dông tr¸i ph¸p luËt hoÆc sö dông trong ®iÒu kiÖn vËt lý
kh«ng cho phÐp. Tuy nhiªn ngay c¶ viÖc sö dông ®îc ph¸p luËt
hoÆc ®iÒu kiÖn vËt lý cho phÐp còng vÉn cßn mét sù ®¸nh
gi¸ cña thÈm ®Þnh viªn vÒ tÝnh hîp lý cña viÖc sö dông trong
t¬ng lai.
3.2- Sö dông phï hîp.
Nguyªn t¾c nµy ®ßi hái khi thÈm ®Þnh ph¶i xem xÐt phï
hîp cña bÊt ®éng s¶n. Tríc hÕt l¹ phï hîp gi÷a l« ®Êt vµ c«ng
tr×nh x©y dùng trªn ®Êt, tiÕp theo lµ sù phï hîp gi÷a bÊt
®éng s¶n víi m«i trêng chung quanh.
3.3- Sù thay thÕ:
Giíi h¹n trªn cña gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n cã híng ®îc t¹o ra
bëi chi phÝ mua mét bÊt ®éng s¶n thay thÕ, t¬ng ®¬ng, víi
®iÒu kiÖn lµ kh«ng cã sù chËm trÔ qu¸ møc lµm ¶nh hëng
®Õn sù thay thÕ.
19
Mét ngêi mua cÈn träng sÏ kh«ng tr¶ nhiÒu tiÒn h¬n ®Ó
mua mét tµi s¶n nh vËy trong thÞ trêng më.
Tõ nguyªn t¾c nµy gióp c¸c nhµ thÈm ®Þnh gi¸ mét tµi
s¶n th× lu«n lÊy gi¸ trÞ míi x©y dùng cña tµi s¶n t¬ng tù ®Ó
so s¸nh, c©n nh¾c møc ®a ra.
3.4- Nguyªn t¾c dùa vµo sù ®ãng gãp.
§©y lµ qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh sù íc tÝnh cña bÊt ®éng
s¶n khi nã tham gia ®ãng gãp vµo viÖc h×nh thµnh c¸c yÕu tè
®Ó t¹o nªn gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng.
Gi¸ trÞ mét bé phËn cÊu thµnh tµi s¶n phô thuéc vµo sù
thiÕu v¾ng cña nã sÏ lµm gi¶m ®i bao nhiªu gi¸ trÞ cña toµn
bé bÊt ®éng s¶n cã nghÜa lµ lîng gi¸ trÞ mµ nã ®ãng gãp vµo
toµn bé gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n lµ bao nhiªu.
3.5- Nguyªn t¾c dùa vµo cung vµ cÇu.
Gi¸ thÞ trêng ®îc x¸c ®Þnh bëi sù t¸c ®éng qua l¹i cña
c¸c lùc lîng cung vµ cÇu trªn thÞ trêng vµo thêi ®iÓm thÈm
®Þnh gi¸. Trªn thÞ trêng gi¸ c¶ cã híng thay ®æi tØ lÖ thuËn
víi cÇu vµ tØ lÖ nghÞch víi cung, cã nghÜa lµ cung nhá h¬n
cÇu th× gi¸ cao vµ ngîc l¹i cung lín h¬n cÇu th× gi¸ thÊp. Do
vËy khi thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ cÈn thËn
vÒ sù t¸c ®éng cña c¸c lùc lîng thÞ trêng ®Õn gi¸ trÞ bÊt
®éng s¶n.
3.6- Nguyªn t¾c dùa vµo dù kiÕn c¸c lîi Ých trong t¬ng
lai.
Khi íc tÝnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n nªn lu«n lu«n dùa trªn
c¸c triÓn väng t¬ng lai h¬n lµ hiÖn thùc qu¸ khø.
20
- Xem thêm -
.DOC 
76 
344 
113 
