ĐẠI HỌC HUẾ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
LÊ ANH TUẤN
XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 838 01 07
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
THỪA THIÊN HUẾ, năm 2017
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 5
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 5
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ........................................................................ 6
3. Phạm vi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu.................................................. 6
4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 7
5. Bố cục đề tài ..................................................................................................... 7
CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG ....................... 7
1.1. Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp. ................................... 7
1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản.......................................................... 7
1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp. ............................................................... 8
1.2. Các khái niệm liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng. .................................................................................... 11
1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất. ............................................................. 11
1.2.2. Khái niệm về tổ chức tín dụng. ................................................................ 12
1.2.3. Mối quan hệ giữa tổ chức tín dụng với hợp đồng bảo đảm. .................... 12
1.3. Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất theo hợp
đồng tín dụng. ..................................................................................................... 14
1.4. Nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. .................... 16
CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG ..................... 19
2.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất............................... 19
2.1.1. Phương thức xử lý theo thoả thuận của các bên ....................................... 19
2.1.1.1. Bán đấu giá tài sản................................................................................. 19
2.1.1.2. Bên nhận tài sản thế chấp tự bán tài sản thế chấp ................................. 20
2.1.1.3. Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên thế chấp .......................................................................... 20
2.1.1.4. Phương thức khác do các bên thoả thuận .............................................. 21
2.1.2. Phương thức xử lý khi các bên không có thoả thuận ............................... 21
2.2. Các trường hợp xử lý................................................................................... 22
2.2.1. Tài sản bảo đảm được xử lý khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn ...... 22
2.2.2. Tài sản bảo đảm được xử lý trước thời hạn khi bên bảo đảm vi phạm
nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. ............................. 23
2.2.3. Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bên bảo đảm bị phá sản............ 23
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên ................................................................... 23
2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp ........................................................ 23
2.3.1.1. Quyền của bên thế chấp ........................................................................ 23
2.3.1.2. Nghĩa vụ của bên thế chấp .................................................................... 24
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ............................................... 25
2.3.2.1. Quyền của bên nhận thế chấp ................................................................ 25
2.3.2.2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp............................................................ 25
2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người xử lý tài sản thế chấp (không phải là bên
nhận thế chấp) ..................................................................................................... 26
2.3.3.1 Quyền của người xử lý tài sản thế chấp ................................................. 26
2.3.3.2. Nghĩa vụ của người tiến hành xử lý tài sản thế chấp ............................ 27
2.4. Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sau khi xử lý tài sản ............................. 28
2.5. Chuyển quyền sử dụng đất sau khi tiến hành xử lý .................................... 28
CHƢƠNG 3. VƢỚNG MẮC VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH
PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG .................................................................. 29
3.1. Vướng mắc về việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử
dụng đất trong hợp đồng tín dụng ...................................................................... 29
3.1.1. Sự không thống nhất giữa các quy định về phương thức xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất. ................................................................................. 29
3.1.2. Vướng mắc khi khởi kiện ra Toà án......................................................... 31
3.1.3 Vướng mắc trong cơ chế phối hợp với các cơ quan ................................. 32
3.1.4. Vướng mắc về phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp. ...................... 32
3.1.5. Những vướng mắc khác ........................................................................... 33
3.2. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp quyền sử dụng đất. ............................................................................... 34
3.2.1. Cần có sự thống nhất của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng
đất trong trường hợp các bên không có thoả thuận xử lý tài sản thế chấp. ............... 34
3.2.2. Pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân sự rút gọn khi việc xử lý tài
sản thế chấp được tiến hành theo thủ tục tư pháp tại Tòa án. ............................ 35
3.2.3. Pháp luật cần có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp khi bên thế
chấp là pháp nhân bị phá sản. ............................................................................. 35
3.2.4. Cần có quy định chặt chẽ hơn về phương thức bán đấu giá tài sản thế
chấp. .................................................................................................................... 36
3.2.5. Cần có những chế tài mạnh hơn khi yêu cầu sự phối hợp với của các cơ
quan trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. ....................................................... 36
KẾT LUẬN ....................................................................................................... 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 38
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch
dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì các tranh chấp, kiện tụng
cũng theo đó ngày một gia tăng. Thế chấp tài sản được coi là một trong những
công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro có thể nảy sinh từ các giao
dịch vay vốn, tín dụng. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt
lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp
đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi cho các bên trong quan hệ. Trong những năm
trở lại đây, quyền sử dụng đất là tài sản được nhiều chủ thể đem thế chấp tại các
tổ chức tín dụng, bởi vì đây là tài sản có giá trị. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định ở các luật như: Bộ luật Dân sự
năm 2015, cho đến các Nghị định như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP
về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006,
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai
2013. Tuy nhiên, giữa các văn bản này không có được sự thống nhất về vấn đề
xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, việc áp dụng các văn bản này
vào việc xử lý quyền sử dụng đất trên thực tế lại gặp phải rất nhiều khó khăn.
Thứ nhất, về việc áp dụng phương thức xử lý quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực
hiện nếu các bên không thoả thuận được về phương thức xử lý. Luật Đất đai
năm 2013 không có quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tuy
nhiên, trong nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành
Luật đất đai 2013 quy định ba phương thức xử lý: bên nhận thế chấp có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Toà án. Bộ luật Dân sự 2005 quy định khởi kiện
tại Toà án, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại
quy định bán đấu giá. Chính vì ở mỗi văn bản quy định những phương thức
khác nhau nhưng lại cùng điều chỉnh một vấn đề là xử lý quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất nên đặt người có tài sản bảo đảm phải xử lý, người tiến
hành xử lý và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền rơi vào tình thế lúng túng
không biết phải lựa chọn áp dụng văn bản nào cho phù hợp.
Thứ hai, Bộ luật Dân sự 2005 cho phép bên thế chấp có thể thế chấp
quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất khi bên thế chấp
đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hệ quả phát sinh là khi xử lý
quyền sử dụng đất nhưng lại không xử lý được tài sản gắn liền với đất do khối
tài sản này không thuộc phạm vi thế chấp. Trong khi đó, Nghị định
11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm lại cho phép xử lý tài sản gắn liền với
5
đất khi quyền sử dụng đất được xử lý.
Thứ ba, về cơ chế phối hợp của cơ quan có thẩm quyền (cơ quan Công
an, Uỷ ban Nhân dân cấp xã) trong việc hỗ trợ người tiến hành xử lý tài sản khi
yêu cầu giao tài sản để tiến hành xử lý, pháp luật quy định về vấn đề này còn
quá chung chung mà chưa có hướng dẫn một cách rõ ràng, cụ thể về trách
nhiệm, quyền hạn của các cơ quan có thẩm quyền nên trong thực tế vẫn không
phát huy được hiệu quả của quy định.
Thứ tư, việc đem tài sản thế chấp quyền sử dụng đất ra đấu giá tài sản
cũng đang gặp nhiều vướng mắc. Việc bị “ép giá”, “làm giá”, “cò” trong các
trung tâm bán đấu giá hiện nay đang diễn ra phức tạp. Từ đó, việc xử lý tài sản
thế chấp thông qua con đường bán đấu giá nhiều lúc không đem lại lợi ích nào
cho các bên.
Từ những vấn đề nêu trên, người viết nhận thấy rằng với quy định của
pháp luật hiện hành thì công tác xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất đang gặp rất nhiều khó khăn. Chính vì vậy, người viết đã chọn đề tài “Xử lý
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng thế chấp tại
tổ chức tín dụng” để nghiên cứu khi làm luận văn.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Dựa trên các quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm, quy định
của pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất người viết nghiên cứu về vấn đề xử lý
quyền sử dụng đất, từ đó xây dựng nên khái niệm xử lý quyền sử dụng đất trong
hợp đồng thế chấp tại tổ chức tín dụng. Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định
của pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất để thấy được những bất cập của luật.
Từ đó, người viết có những nhận xét, kiến nghị về hướng hoàn thiện pháp luật
về xử lý quyền sử dụng .
3. Phạm vi nghiên cứu và đối tƣợng nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu
Thực hiện đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp
đồng tín dụng”. Trong quá trình nghiên cứu bên cạnh việc người viết tập trung
phân tích, tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất ở Bộ
luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, Nghị định 163/2006/NĐ-CP của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định 11/2012/NĐ- CP ngày 22/2/2012
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ
về giao dịch bảo đảm, từ đó có thể thấy được tầm quan trọng của vấn đề về việc
xử lý quyền sử dụng trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Đối tượng nghiên cứu.
Với đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng
tín dụng” người viết nghiên cứu đối tượng:
- Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học về thế chấp tài sản, xử lý tài sản thế
chấp, quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa tổ chức tín dụng và tài sản thế chấp.
6
- Hệ thống quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng
đất.
- Những vướng mắc khi thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đề tài
kết hợp chúng với một số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu như: Phương
pháp phân tích kết hợp với bình luận được sử dụng để làm rõ quy định của pháp
luật hiện hành về tài sản thế chấp quyền sử dụng đất; Phương pháp tổng hợp
nhằm khái quát hóa thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp để đề
xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật; Phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm
vận dụng nhuần nhuyễn giữa kiến thức lý luận và thực tiễn để làm sáng tỏ
những vấn đề nghiên cứu về xử lý tài sản thế chấp.
5. Bố cục đề tài
Đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín
dụng” được kết cấu gồm có 3 chương:
Chƣơng 1. Lý luận chung về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất
trong hợp đồng tín dụng.
Chƣơng 2. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử
dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
Chƣơng 3. Vƣớng mắc và giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật
về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.1. Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp.
1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản.
Trong việc thực hiện các giao dịch dân sự, trước hết là dựa vào sự tự giác
của các bên, nhưng trên thực tế không phải ai cũng có thiện chí để thực hiện
nghiêm chỉnh nghĩa vụ của mình. Trong mối quan hệ nghĩa vụ, người có quyền
được chủ động yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình.
Tuy nhiên, việc thực hiện nghĩa vụ như thế nào lại phụ thuộc rất nhiều vào
người có nghĩa vụ. Để khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền
trong mối quan hệ nghĩa vụ có được thế chủ động trong các giao dịch dân sự,
pháp luật đã cho phép các bên thoả thuận các biện pháp bảo đảm khi tiến hành
các giao dịch dân sự. Một trong bảy biện pháp bảo đảm được thực hiện khá phổ
biến hiện nay được pháp luật quy định là thế chấp tài sản.
Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự
trong hợp đồng dân sự. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành1: “
1
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015.
7
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”. Với ý nghĩa này, khi các bên giao
kết hợp đồng dân sự, để đảm bảo việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong
hợp đồng một cách nghiêm túc thì bên có nghĩa vụ hoặc bên thứ ba có thể dùng
tài sản của mình để thế chấp cho bên còn lại, như một “vật làm tin” rằng tôi sẽ
thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận.
Thế chấp tài sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp có thể là bất động sản; động sản; vật phụ gắn
với động sản, bất động sản thế chấp; tài sản gắn liền với đất trong trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
Thứ hai, thế chấp là một hợp đồng phụ bên cạnh một hợp đồng chính là
quan hệ nghĩa vụ trong đó nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ là đối tượng được bảo
đảm.
Thứ ba, tài sản thế chấp được để lại cho người thế chấp giữ, các bên có
thể giao cho bên thứ ba giữ nếu các bên có thoả thuận. Như vậy, việc thế chấp
tài sản không phải là dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm vì quyền sở hữu tài
sản thực tế vẫn còn nằm trong tay chủ sở hữu thực sự.
Thứ tư, hợp đồng thế chấp trong một số trường hợp phải được đăng ký tại
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp.
“Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp
thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và
số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng
có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp
luật quy định”2.
Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các trường hợp mà bên nhận bảo
đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm. Các trường hợp này bao gồm: (1) Đến hạn
thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ. (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ
được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo
quy định của luật. (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy
định.3
Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc
định về quyền xử lý tài sản bảo đảm (nhất là trong trường hợp các bên không
có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, nó cũng cho phép các bên
thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý bảo đảm
khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định
tại một văn bản luật cụ thể.
2
Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự hiện hành, Đại học Luật Hà Nội,
tr.23.
3
Điều 299 Bộ luật dân sự 2015.
8
Trường hợp xử lý bảo đảm đầu tiên nêu ở trên là trường hợp thông
thường khi có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm.
Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi ngân hàng thu hồi nợ trước hạn
theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo
đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân sự 2015) hay trước khi
tuyên bố bên có nghĩa vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số
2014).
Xử lý tài sản thế chấp có những đặc điểm sau4:
Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là tài sản
thế chấp. Một trong những nội dung cần kê khai khi thực hiện đăng ký thế chấp
tại cơ quan đăng ký đó là tài sản thế chấp và tài sản này có thể biến động
thường xuyên suốt thời hạn thế chấp. Trong trường hợp có sự thay đổi tài sản
thế chấp ban đầu thì bên nhận thế chấp phải đăng ký lại tài sản thế chấp. Trước
khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng ký thông báo xử lý
tài sản thế chấp và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ tài sản được xử lý.
Chuyển tài sản thế chấp thành tiền hoặc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó
là những cách để bên nhận thế chấp thu giữ lại khoản nợ khi bên vay lâm vào
tình trạng phá sản hoặc vỡ nợ.
Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm dứt quyền
sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản đó. Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được
thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và giá trị của tài sản thế
chấp được dùng để bù đắp thay thế cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm đó. Để
xác định được giá trị của tài sản thế chấp thì cách thông thường và phổ biến là
bán tài sản đó để lấy tiền hoặc dùng nó để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm,
cả hai hình thức trên đều là các hình thức xử lý có tính chất định đoạt quyền sở
hữu đối với tài sản thế chấp.
Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thế chấp đa dạng, phong phú và phụ
thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Phương thức xử lý tài sản thế chấp chính là cách thức để bên nhận thế chấp có
thể bù đắp được lợi ích của mình đã bị xâm phạm. Bên thế chấp và bên nhận thế
chấp có thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp như: bán tài sản;
bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ của bên thế chấp; bên nhận thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản
khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ. Nếu sự thỏa
thuận của các bên là hợp pháp thì sự thỏa thuận đó có hiệu lực bắt buộc thi hành
đối với các bên. Sự thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản có thể được thiết lập
ngay từ khi giao kết hợp đồng và trở thành một điều khoản trong hợp đồng thế
chấp. Nếu không có thỏa thuận từ trước thì tại thời điểm phải xử lý tài sản thế
chấp, các bên cũng có thể thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản. Chỉ khi nào các
4
Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự hiện hành, Thư viện quốc gia Việt
Nam,tr.24 – 27.
9
bên không có thỏa thuận hoặc không thể thỏa thuận được hoặc vì lợi ích của
Nhà nước, lợi ích đặc biệt của các chủ thể khác thì tài sản thế chấp mới có thể
được xử lý theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp có thể được đảm bảo cho
lợi ích của nhiều chủ thể theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo luật định hoặc
theo sự thỏa thuận của các bên. Mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế chấp là
giải quyết tổng thể các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp.
Có những trường hợp không chỉ có bên thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền
trên tài sản thế chấp mà còn các chủ thể khác cũng có quyền hợp pháp trên tài
sản đó như: Các chủ nợ không có bảo đảm; Các chủ nợ cùng nhận bảo đảm
bằng một tài sản thế chấp; Chủ thể nhận thế chấp tài sản là tài sản hình thành từ
chính vốn vay; Người mua, người thuê, người nhận chuyển giao tài sản thế
chấp; Người bán trả chậm, trả dần, cho thuê tài sản mà bên thế chấp đem đi thế
chấp; Người có quyền cầm giữ tài sản thế chấp (Người sửa chữa, nâng cấp tài
sản thế chấp, người bảo quản tài sản thế chấp, người làm dịch vụ liên quan đến
tài sản thế chấp). Do vậy, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp được thanh
toán cho các chủ thể có liên quan phải dựa trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc ai
công bố quyền trước sẽ được thanh toán trước, trừ những trường hợp đặc biệt
có quy định của pháp luật. Tuy nhiên, các chủ thể trên có thể thỏa thuận để thay
đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được làm ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Thứ năm, quá trình xử lý tài sản thế chấp cần phải tuân thủ các quy định
khác về thủ tục hành chính. Xử lý tài sản thế chấp là quá trình dịch chuyển
quyền sở hữu tài sản đó sang cho các chủ thể khác để thu lại tiền, do vậy cần
phải có các thủ tục để buộc bên thế chấp phải chuyển giao tài sản nếu không tự
nguyện hay các thủ tục để sang tên tài sản trong trường hợp đó là tài sản có
đăng ký quyền sở hữu như quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác thuộc sở
hữu nhà nước. Xử lý tài sản thế chấp là một giai đoạn của bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự (mang bản chất của quan hệ dân sự) nên chỉ có thể được thực
hiện theo các trình tự của thủ tục tố tụng dân sự. Do vậy, các thủ tục hành chính
cần phải được thiết lập như những công cụ hỗ trợ cho quá trình xử lý được tiến
hành nhanh chóng và hiệu quả chứ không thể thay thế cho thủ tục dân sự và
càng không thể trở thành những rào cản cho các chủ thể khi xử lý tài sản thế
chấp.
Thứ sáu, kết quả xử lý tài sản thế chấp bị chi phối bởi các yếu tố cơ bản
sau: (i) Tài sản thế chấp phải hợp pháp và có tính thanh khoản: Tính hợp pháp
của tài sản thế chấp thể hiện ở việc tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên
thế chấp. Xử lý là dịch chuyển quyền sở hữu của tài sản thế chấp cho chủ thể
khác để thu giữ tiền. Tính thanh khoản của tài sản thế chấp được thể hiện ở hai
khía cạnh: tài sản thế chấp phải dễ dàng được bán trên thị trường, tức là đáp
ứng được nhu cầu đông đảo của người mua. Những tài sản là hàng hóa kinh
10
doanh thiết yếu hay những bất động sản có tiềm năng khai thác giá trị thương
mại…luôn luôn là những tài sản thế chấp được các Ngân hàng ưu ái; tài sản thế
chấp phải được định giá chính xác theo giá trị của tài sản. Trường hợp tài sản
định giá cao quá thì sẽ khó bán hoặc định giá thấp quá thì gây thiệt hại cho bên
thế chấp và có khi số tiền bán được cũng không đủ để thanh toán cho khoản nợ;
(ii) Bên thế chấp có thiện chí trong việc chuyển giao tài sản cho bên có quyền
xử lý tài sản thế chấp. Để có thể xử lý được tài sản thế chấp một cách thuận lợi
thì bên có quyền xử lý tài sản phải thực tế chiếm hữu và quản lý nó. Khác với
cầm cố (tài sản cầm cố được chuyển cho bên nhận cầm cố ngay khi giao kết
hợp đồng cầm cố), tài sản thế chấp cần được chuyển giao cho bên nhận thế chấp
khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Chuyển giao để xử lý cũng đồng
nghĩa với việc bên thế chấp bị mất tài sản đó. Tâm lý "của đau con xót" khiến
cho bên thế chấp thường có thái độ bất hợp tác, chây ì và tìm cách trì hoãn việc
chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, (iii) Bên nhận thế chấp đã công bố
công khai lợi ích trên tài sản thế chấp: Đăng ký giao dịch thế chấp là thủ tục
pháp lý cần thiết để tạo nên vật quyền của bên nhận thế chấp. Tính chất vật
quyền cho phép bên nhận thế chấp được quyền truy đòi tài sản đó từ bên thế
chấp hoặc bất cứ bên thứ ba nào để xử lý và quyền được ưu tiên thanh toán
trước các bên có quyền lợi liên quan đến tài sản thế chấp. (iv) Căn cứ xác định
thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp, giữa bên nhận thế chấp
với các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp được quy định rõ ràng: Các
quy tắc về quyền ưu tiên phải rõ ràng, chuẩn xác để chủ nợ cũng như bất cứ
người nào khác có giao dịch với bên vay đều có thể xác định được, với mức độ
chắc chắn cao nhất, những rủi ro pháp lý đi liền với việc cấp tín dụng có bảo
đảm. Hơn thế, các quy tắc ưu tiên này phải có khả năng giải quyết mâu thuẫn
không chỉ giữa các bên thế chấp với nhau mà còn giữa lợi ích của bên thế chấp
với lợi ích của các chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp; (v) Việc dễ
dàng xác lập quyền sở hữu của bên mua trên tài sản thế chấp. Việc dễ dàng sang
tên quyền sở hữu từ bên thế chấp sang người mua ngay cả khi không có sự hiện
diện của bên thế chấp sẽ giúp cho quá trình xử lý tài sản được tiến hành một
cách nhanh chóng bởi có sang tên được ngay thì bên mua mới thanh toán tiền
ngay và khi đó mục đích của xử lý tài sản thế chấp mới đạt được.
1.2. Các khái niệm liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất trong hợp đồng tín dụng.
1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất.
Nhà nước Việt Nam là đại diện của chủ sở hữu đất đai nhưng Nhà nước
không trực tiếp sử dụng mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử
dụng để khai thác lợi ích từ đất dưới hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước
cho thuê đất, Nhà nước bảo hộ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất với nhau. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý đảm bảo quyền và lợi
11
ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 quy định: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất”5.
Trong pháp luật về đất đai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có vai trò quan trọng, là căn cứ để
xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký theo dõi biến động
đất đai, quy định về chuyển quyền sử dụng đất, thẩm quyền và trình tự giải
quyết các tranh chấp đất đai, nghĩa vụ tài chính của các chủ sử dụng, quy định
về đền bù thiệt hại về đất… Về nguyên tắc: người có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được hưởng
các quyền đối với đất đai như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp. Như vậy, quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ là quyền mang tính cơ sở, chỉ
khi thực hiện được quyền này rồi thì chủ sử dụng mới có thể thực hiện đầy đủ
các quyền về chuyển quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất hưởng trọn vẹn các
quyền và nghĩa vụ mà Nhà nước đặt ra cho chủ thể này.
1.2.2. Khái niệm về tổ chức tín dụng.
Khi tiến hành giao kết hợp đồng tín dụng bên vay thường dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình chủ yếu là bất động sản (cụ thể là quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất) để bảo đảm cho
nghĩa vụ trả tiền vay của bên vay (bên thế chấp) đối với tổ chức tín dụng (bên
nhận thế chấp). Và thông thường hợp đồng tín dụng thường được thiết lập giữa
tổ chức tín dụng và bên vay (đồng thời là bên thế chấp).
Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng ban hành năm 2010 thì tổ
chức tín dụng được hiểu như sau:
“Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các
hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng
phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân”6.
1.2.3. Mối quan hệ giữa tổ chức tín dụng với hợp đồng bảo đảm.
Trong hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng, biện pháp bảo đảm tài sản
đóng vai trò rất quan trọng, bởi vì trong cơ chế thị trường sẽ tất yếu xảy ra hiện
tượng một số doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, ngược lại có một số doanh
nghiệp làm ăn thua lỗ. khi cho vay, nếu tổ chức tín dụng yêu cầu bên vay vốn
phải có tài sản làm vật đảm bảo thì rủi ro thất thoát nguồn vốn tín dụng của tổ
5
6
Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013
Khoản 1 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng 2010
12
chức tín dụng sẽ thấp hơn. Cụ thể, nếu trường hợp bên đi vay không có khả
năng trả nợ khi đến hạn thì tổ chức tín dụng có thể phát mãi tài sản làm vật đảm
bảo để thu hồi nợ. Theo quy định của pháp luật ngân hàng hiện hành, để đảm
bảo thực hiện hợp đồng tín dụng, các bên có thể lựa chọn các biện pháp: cầm cố
tài sản của bên đi vay, thế chấp tài sản của bên đi vay và thế chấp, cầm cố tài
sản của bên thứ ba. Khi thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản,
cần lưu ý:
(i) Đảm bảo tiền vay là biện pháp mang tính phòng ngừa rủi ro tín dụng
chứ không phải là điều kiện tiên quyết mà bên cho vay dựa vào để quyết định
vay. Việc cho vay của tổ chức tín dụng dựa vào việc xem xét, đánh giá tính khả
thi, hiệu quả của dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc dự
án đầu tư, phương án phục hồi đời sống và khả năng hoàn trả nợ vay của khách
hàng vay để quyết định cho vay.
(ii) Biện pháp bảo đảm tiền vay là những biện pháp phụ để khấu trừ cho
việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng). Các biện pháp
đảm bảo tiền vay chỉ được xử lý khi bên đi vay không trả được nơ vay khi đến
hạn. Trong trường hợp tài sản đảm bảo được xử lý để thu hồi nợ mà không đủ
để trả nợ thì bên đi vay vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình đối
với bên cho vay.
(iii) Giá trị của tài sản đảm bảo tiền vay được xác định tại thời điểm giao
kết giao dịch đảm bảo làm cơ sở cho việc cho vay mà không có ý nghĩa định giá
tài sản để xử lý nợ. Việc xử lý tài sản đảm bảo được xác định trên cơ sở thoả
thuận tại thời điểm xử lý tài sản đảm bảo, vì vậy, có thể xảy ra sự khác biệt về
giá trị tài sản giữa thời điểm cho vay và thời điểm xử lý tài sản đảm bảo.
Giao dịch đảm bảo là quan hệ phát sinh từ giao dịch dân sự. Nói cách
khác, trên cơ sở quan hệ dân sự làm phát sinh nghĩa vụ đảm bảo thì mới hình
thành ên giao dịch đảm bảo. Nếu không có một quan hệ dân sự khác với các
quyền và nghĩa vụ dân sự trong quan hệ đó sẽ không phát sinh giao dịch đảm
bảo. Như vậy, giao dịch đảm bảo luôn gắn với hợp đồng có nghĩa vụ được đảm
bảo. Nếu không có nghĩa vụ phải được bảo đảm ở hợp đồng chính, chắc chắn sẽ
không phát sinh giao dịch đảm bảo. Quan hệ giữa giao dịch đảm bảo với hợp
đồng có nghĩa vụ được bảo đảm là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp
đồng phụ.
Trong quan hệ cho vay, hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính, xác lập
quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cho vay tiền, sử dụng và thanh
toán tiền vay. Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên đi vay, tổ chức tín dụng được
phép yêu cầu bên đi vay phải có tài sản để đảm bảo cho khoản vay. Tài sản đảm
bảo có thể thuộc quyền sở hữu của chính bên đi vay hoặc cũng có thể thuộc
quyền sở hữu của chủ thể thứ ba, là người đồng ý dùng tài sản của mình để đảm
bảo nghĩa vụ trả nợ cho bên đi vay. Như vậy, khi tiến hành giao kết hợp đồng
tín dụng, nếu tổ chức tín dụng yêu cầu bên đi vay phải có tài sản để đảm bảo
13
cho khoản vay sẽ hình thành nên mối quan hệ giữa hợp đồng có nghĩa vụ đảm
bảo và hợp đồng đảm bảo tiền vay. Mối quan hệ này được xem xét dựa trên các
quy định tại khoản 2 Điều 407 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 15 Nghị định
163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, theo đó:
(i) Nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu, bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm
dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng thì giao dịch đảm bảo chấm
dứt. Nếu trường hợp hợp đồng tín dụng đã được thực hiện một phần hoặc toàn
bộ thì giao dịch đảm bảo không chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thoả thuận
khác.
(ii) Hợp đồng đảm bảo vô hiệu, bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt
không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp các
bên thoả thuận giao dịch đảm bảo là một trong những điều kiện phát sinh hiệu
lực của hợp đồng tín dụng.
1.3. Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất
theo hợp đồng tín dụng.
Thế chấp tài sản là giao dịch bảo đảm, được sử dụng rộng rãi trong giao
lưu dân sự, đặc biệt phổ biến trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại các ngân
hàng thương mại Việt Nam. Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không
giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng là giai đoạn “cuối
cùng”, không mong muốn của cả tổ chức tín dụng và khách hàng. Theo đó, tổ
chức tín dụng sẽ áp dụng các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm đã được thực hiện
nghĩa vụ trong hoạt động cấp tín dụng. Xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động
cấp tín dụng cũng là giai đoạn phát sinh nhiều tranh chấp, tổ chức tín dụng cũng
phải đối diện với nguy cơ không thu hồi được khoản tiền đã cấp tín dụng.
Đến hạn trả nợ, nếu bên đi vay trả cả gốc lẫn lãi thì tổ chức tín dụng (bên
nhận tài sản đảm bảo) có nghĩa vụ trả tài sản làm vật đảm bảo (quyền sử dụng
đất) lại cho bên đi vay. Trường hợp bên đi vay không trả được toàn bộ hoặc một
phần nợ vay thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản làm vật đảm bảo hoặc yêu
cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát mại tài sản đảm bảo.
Kết quả của việc xử lý tài sản thế chấp không những ảnh hưởng đến lợi
ích của các bên trong quan hệ thế chấp mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của
những chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp.Vì vậy, các quy định của
pháp luật được ban hành quy định về các biện pháp bảo đảm dân sự đã góp
phần giúp cho người có quyền chủ động hơn trong việc xử tài sản bảo đảm của
bên có nghĩa vụ trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự.
Mặc khác, vấn đề mà người có quyền trong các giao dịch dân sự quan tâm
chính là khả năng thực hiện nghĩa vụ dân sự của người có nghĩa vụ. Do đó, các
quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ra đời trước hết là
nhằm hướng đến mục tiêu bảo vệ bên có quyền trong sự ổn định và hài hoà các
14
quan hệ dân sự. Hơn ai hết, chủ thể có quyền luôn mong muốn nhận được
những lợi ích vật chất do chính công sức mà họ đã thực hiện trong quá trình tiến
hành giao dịch dân sự khi nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền
đã đến hạn thực hiện. Để bảo vệ quyền lợi của bên có quyền pháp luật đã cho
phép bên có quyền được tiến hành xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền một
khi nghĩa vụ đã đến hạn, hoặc do các bên thoả thuận tài sản bảo đảm sẽ được xử
lý trong một số trường hợp cụ thể nhằm giúp cho bên có quyền thu hồi được
nợ.
Từ đó, có thể hiểu xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất theo hợp đồng
tín dụng là việc bên xử lý tài sản thế chấp tiến hành các hoạt động chuyển giao
quyền sử dụng đất bằng các phương thức do các bên trong hợp đồng thế chấp
thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhằm mục đích giúp cho tổ chức
tín dụng (bên nhận thế chấp) thu hồi nợ khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được
bảo đảm trong hợp đồng tín dụng mà bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ,
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với tổ chức tín dụng.
Từ những phân tích về đặc điểm pháp lý của xử lý tài sản thế chấp, ta có
thể rút ra đặc điểm của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo hợp
đồng tín dụng như sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp sẽ được tiến hành xử lý khi đến hạn thực hiện
nghĩa vụ được bảo đảm nhưng bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện
nhưng không đúng nghĩa vụ được bảo đảm trong hợp đồng tín dụng đối với tổ
chức tín dụng. Việc xem xét nghĩa vụ được bảo đảm như thế nào là đến hạn, ta
có thể hình dung bên thế chấp sẽ dùng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để
bảo đảm cho nghĩa vụ (trả nợ vay chẳng hạn) sẽ được thực hiện ở một thời điểm
nhất định, thời điểm đó được xem là đến hạn. Và để xem xét như thế nào là
hành vi không thực hiện nghĩa vụ hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa
vụ, có thể hiểu rằng khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện bên thế
chấp hoàn toàn không thực hiện nghĩa vụ hoặc có lời tuyên bố sẽ không thực
hiện nghĩa vụ đối với tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp), hoặc có thực hiện
nhưng hoàn toàn không đúng với những gì các bên đã thoả thuận khi giao kết
hợp đồng tín dụng.
Thứ hai, về phương thức xử lý quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế
chấp tại tổ chức tín dụng có thể được tiến hành theo thoả thuận giữa các bên
hoặc theo quy định của pháp luật.
Nếu quyền sử dụng đất được xử lý theo thoả thuận giữa các bên thì tài sản
này có thể được bán thông thường, bán đấu giá, hoặc tổ chức tín dụng (bên
nhận thế chấp) nhận trực tiếp tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ được bảo
đảm của bên thế chấp đối với tổ chức tín dụng khi nghĩa vụ được bảo đảm đã
đến hạn thực hiện.
15
Nếu quyền sử dụng đất được xử lý theo quy định của pháp luật thì sản
bảo đảm này sẽ được bán đấu giá. Hợp đồng bán đấu giá sẽ được ký giữa tổ
chức tín dụng (bên nhận thế chấp) và tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Khi
ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản, tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp) có
trách nhiệm cung cấp cho tổ chức bán đấu giá tài sản giấy chứng nhận hợp pháp
hoặc bằng chứng khác chứng minh quyền được bán tài sản theo quy định của
pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các bằng chứng đó.
Thứ ba, bên tiến hành xử lý quyền sử dụng đất có thể là tổ chức tín dụng
(bên nhận thế chấp) cùng với bên thế chấp tiến hành xử lý quyền sử dụng, hoặc
do bên thế chấp tự mình xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được bảo
đảm đối với tổ chức tín dụng, hoặc chính tổ chức tín dụng xử lý tài sản để thu
hồi nợ, hoặc do các bên cùng nhau thoả thuận chọn ra một chủ thể thứ ba (trung
tâm bán đấu giá chẳng hạn) tiến hành xử lý quyền sử dụng.
Và sau cùng, việc xử lý tài sản thế chấp góp phần bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của bên nhận thế chấp, giúp cho bên này thu hồi được nợ khi tham gia
vào giao dịch bảo đảm một khi bên thế chấp đã không thực hiện nghĩa vụ đối
với bên nhận thế chấp, hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ khi nghĩa
vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện. Khi quyền sử dụng đất được xử lý, bên
nhận thế chấp sẽ là đối tượng ưu tiên được thanh toán, trong trường hợp có
nhiều bên cùng nhận thế chấp thì việc thanh toán nghĩa vụ sẽ được thanh toán
theo thứ tự xác lập đăng ký giao dịch bảo đảm.
1.4. Nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Nguyên tắc được hiểu là những nguyên lý, những tư tưởng chỉ đạo cơ
bản, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao
quát, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật. Theo quy định tại Điều 58
Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Điều 15
Nghị định 11/2011/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm , những
nguyên tắc pháp lý cơ bản có tính chất đặc thù sau đây sẽ chi phối quá trình xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, về nguyên tắc việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện theo
thoả thuận của các bên. Nếu các bên không có sự thoả thuận về việc xử lý tài
sản thế chấp quyền sử dụng đất hoặc không thoả thuận được thì tài sản này sẽ
được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Việc tôn trọng sự thỏa thuận của
các bên được coi là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong quá trình thực hiện
việc xử lý tài sản thế chấp. Xử lý tài sản thế chấp là một trong các điều khoản
cơ bản của hợp đồng thế chấp và là kết quả từ sự thỏa thuận của các bên. Các
bên có thể thỏa thuận về chủ thể thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp, các
trường hợp xử lý tài sản thế chấp và các phương thức xử lý tài sản thế chấp.
Trong trường hợp tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cho việc thực
hiện nhiều nghĩa vụ thì giữa các bên nhận thế chấp cũng có thể thỏa thuận để
thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán. Nếu những thỏa thuận này được ghi rõ trong
nội dung của hợp đồng thế chấp đã phát sinh hiệu lực pháp luật thì có giá trị thi
hành như pháp luật đối với các bên. Những nội dung trên chỉ thay đổi nếu chính
các bên muốn thỏa thuận để sửa đổi chúng. Do vậy, nếu đến khi phải xử lý tài
16
sản thế chấp mà bên thế chấp không tuân thủ các cam kết đã thỏa thuận trong
hợp đồng thì đồng nghĩa với việc bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ đã cam kết.
Việc xử lý tài sản thế chấp cũng có thể được các bên thỏa thuận vào thời điểm
khi phải xử lý tài sản thế chấp thì nội dung thỏa thuận đó cũng vẫn có hiệu lực
thi hành. Chỉ khi nào các bên không có sự thỏa thuận hoặc không thỏa thuận
được có phát sinh tranh chấp thì Tòa án mới ra phán quyết về xử lý tài sản thế
chấp trên cơ sở các quy định hiện hành của pháp luật về thế chấp tài sản.
Thứ hai,đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí. Khi tiến hành xử lý tài
sản thế chấp cũng là lúc bên nhận thế chấp đối mặt với rủi ro về việc thu giữ
vốn đối với khoản vay được bảo đảm bằng tài sản đó. Trong bối cảnh hiện tại,
rủi ro mất vốn, chậm thu giữ vốn kết hợp với rủi ro thanh khoản đang ở nguy cơ
cao dẫn đến bên cho vay có xu hướng hành động "càng sớm càng tốt" bằng tất
cả khả năng có thể. Do vậy, việc rút ngắn thời gian xử lý tài sản bảo đảm trở
thành một vấn đề trọng yếu trong quá trình xử lý rủi ro tín dụng hiện nay. Việc
tồn đọng lâu dài các khoản nợ đến hạn là nguyên nhân có tính quyết định đến
hiệu quả kinh doanh của các tổ chức tín dụng. Đối với bên thế chấp sự chậm trễ
của quá trình xử lý tài sản thế chấp chỉ khiến cho gánh nặng thanh toán ngày
càng tăng bởi bên có nghĩa vụ vẫn phải trả các khoản nợ đến hạn theo lãi suất
nợ quá hạn cho đến khi thanh toán xong nghĩa vụ. Thêm vào đó, trong quá trình
chờ xử lý, tài sản thế chấp không được đưa vào khai thác sử dụng hoặc việc
khai thác sử dụng cũng không hiệu quả như trước đây do các yếu tố về tâm lý
và chuyên môn quản lý tài sản có sự thay đổi...cũng khiến cho giá trị của tài sản
thế chấp dễ bị hư hỏng, giảm sút giá trị. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của các hai bên trong quan hệ. Do vậy việc giản đơn các thủ tục pháp lý và
hành chính không cần thiết liên quan đến quá trình xử lý tài sản thế chấp, tìm ra
được phương thức xử lý tối ưu để rút ngắn tối đa thời gian xử lý tài sản thế chấp
là một nguyên tắc cần phải được triệt để tuân thủ. Tiết kiệm chi phí là một
nguyên tắc quan trọng của quá trình xử lý tài sản thế chấp. Các chi phí xử lý
phải là những chi phí cần thiết và hợp lý. Về nguyên tắc, những chi phí trong
quá trính xử lý tài sản thế chấp phải được thanh toán trước tiên sau đó mới đến
các chủ nợ có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Do vậy, cũng có những trường hợp số tiền thu được còn lại sau khi đã thanh
toán các chi phí trên là vừa hết hoặc còn quá ít hoặc không đủ để thanh toán cho
các chủ nợ có bảo đảm của bên thế chấp. Tiết kiệm về thời gian xử lý cũng góp
phần cho việc tiết kiệm về chi phí xử lý tài sản thế chấp, càng xử lý đơn giản,
nhanh gọn vừa tiết kiệm được chi phí của việc xử lý. Có như vậy, quyền và lợi
ích của các bên có quyền trên tài sản thế chấp được xử lý mới có thể bảo đảm
hiệu quả.
Thứ ba, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất phải đảm bảo
tính công khai và minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các
quy định của pháp luật. Nguyên tắc này đảm bảo quyền được biết thông tin của
những người có liên quan về quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất. Những người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản thế chấp là quyền
17
sử dụng đất đều có quyền được biết các thông tin về quá trình xử lý tài sản thế
chấp. Các thông tin như tài sản được xử lý, giá trị của tài sản, phương thức xử
lý, thời điểm địa điểm xử lý và thứ tự ưu tiên thanh toán...là những nội dung
cần được công khai và minh bạch. Điều này sẽ tránh được sự lạm quyền của
bên có quyền xử lý tài sản thế chấp cũng như đảm bảo được yêu cầu triệt để
tuân thủ quy định của pháp luật trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Trong
trường hợp tài sản thế chấp quyền sử dụng đất được bảo đảm cho việc thực hiện
nhiều nghĩa vụ thì việc thông báo về việc xử lý đối với tất cả các bên cùng nhận
bảo đảm và có đăng ký giao dịch bảo đảm là một yêu cầu bắt buộc vì nó liên
quan đến quyền và lợi ích của các chủ thể đó. Hoặc khi tài sản thế chấp được xử
lý, bên thế chấp bị phá sản, giải thể thì các đồng chủ nợ của bên thế chấp cũng
có quyền được biết các thông tin về việc xử lý tài sản bảo đảm, bởi họ cũng
nằm trong danh sách được thanh toán nếu giá trị của tài sản thế chấp sau khi xử
lý và thanh toán cho bên nhận thế chấp vẫn còn.
Thứ tư, không mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý. Việc xử lý
tài sản thế chấp nhằm mục đích khấu trừ nghĩa vụ bảo đảm có sự vi phạm mà
hoàn toàn không phải là hoạt động có tính kinh doanh của bên có quyền xử lý
tài sản thế chấp đó. Điều này được thể hiện ở chỗ bên có quyền xử lý (có thể là
bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc cơ quan
Tòa án) phải triệt để tuân thủ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục các
bước xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên nếu các bên thỏa thuận lựa chọn bán đấu
giá tài sản thế chấp thông qua việc ủy quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá tài
sản thì cần phải phân biệt: doanh nghiệp bán đấu giá chính là doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản nhưng lại không phải là chủ thể có quyền xử
lý tài sản. Các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản thế chấp trong thời gian chờ
xử lý và phần giá trị tăng lên so với giá trị tài sản thế chấp được định giá khi
giao kết hợp đồng cũng phải thuộc về giá trị tài sản thế chấp mà không phải
thuộc về người có quyền xử lý tài sản thế chấp. Thậm chí phần lớn các Ngân
hàng hiện nay có thành lập các Công ty quản lý và xử lý nợ để xử lý tài sản thế
chấp thì cũng không được coi đây hoạt động kinh doanh của Ngân hàng đó. Do
vậy, khoản tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp không phải là đối tượng để
chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng.
Thứ năm, tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên
bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất.
18
CHƢƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
2.1. Phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất.
Phương thức xử lý tài sản bảo đảm được hiểu là các cách thức mà các bên
tham gia giao dịch bảo đảm lựa chọn áp dụng cho việc xử lý tài sản bảo đảm. Về
nguyên tắc chung, theo quy định tại khoản 1, Điều 303 Bộ luật dân sự 2015, các
bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:
(1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3)Bên nhận bảo
đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
(4) Phương thức khác. Hoặc trong trường hợp các bên không thỏa thuận được
với nhau thì tài sản thế chấp được bán đấu giá, trừ trường hợp có quy định khác.
2.1.1. Phương thức xử lý theo thoả thuận của các bên
2.1.1.1. Bán đấu giá tài sản
Theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, tài sản bảo đảm sẽ
được tiến hành bán đấu giá khi pháp luật quy định tài sản phải được bán đấu
giá.7 Người có tài sản bán đấu giá là “chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở
hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu
giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định
của pháp luật”.8 Và “ngườicó tài sản bán đấu giá có quyền lựa chọn tổ chức
bán đấu giá chuyên nghiệp, hình thức bán đấu giá quy định tại Nghị định quy
định về bán đấu giá để bán đấu giá tài sản”.9 Trong giao dịch thế chấp khi đến
hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) không
thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý,
và khi giao kết giao dịch bảo đảm bên nhận thế chấp có được quyền cầm giữ
giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất. Cùng với quy định của pháp luật về
bán đấu giá tài sản, đối với tài sản thế chấp thì hợp đồng bán đấu giá tài sản
được ký kết giữa người có quyền xử lý tài sản thế chấp (bên nhận thế chấp) với
tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để tiến hành bán đấu giá. Điều này có nghĩa
là việc tiến hành ký hợp đồng về bán tài sản thế chấp và lựa chọn tổ chức bán
đấu giá chuyên nghiệp sẽ do bên nhận thế chấp quyết định. Tổ chức bán đấu giá
chuyên nghiệp có thể là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc doanh
nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh
doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.10 Khi ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản,
bên nhận thế chấp có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức bán đấu giá tài sản giấy
chứng nhận hợp pháp hoặc bằng chứng khác chứng minh quyền được bán tài
sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các bằng
chứng đó.11
Khi bán đấu giá thành công, căn cứ vào văn bản xác nhận kết quả bán đấu
giá, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
7
Điểm c khoản 1 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Khoản 6 Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
9
Điều 22 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
10
Điều 14 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
11
Điều 26 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
8
19
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua được tài sản bán đấu
giá theo quy định của pháp luật về đất đai.12
2.1.1.2. Bên nhận tài sản thế chấp tự bán tài sản thế chấp
Trong thực tế, đấu giá tài sản là phương thức bán tài sản phổ biến nhất để
xử lý tài sản bảo đảm. Như đã đề cập ở trên, người có tài sản bán đấu giá là
“chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, người có
trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền
bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật”. Định nghĩa này sẽ ít
nhiều “làm khó” TCTD.
Theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 303 Bộ luật dân sự 2015 cho
phép các tổ chức tín dụng được tự bán tài sản thế chấp. Về nguyên tắc, với
phương thức xử lý tài sản bảo đảm này, các tổ chức tín dụng có thể bán đấu giá
hoặc không thông qua bán đấu giá. Tuy nhiên nếu theo đúng câu chữ của
Khoản 6 Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài
sản nêu trên thì dường như điểm b, khoản 1, điều 303 Bô luật dân sự không nói
rõ các tổ chức tín dụng có quyền đưa tài sản ra đấu giá.
Như vậy, để tổ chức tín dụng có thể chủ động ký hợp đồng dịch vụ đấu
giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản thì trong hợp đồng bảo đảm phải nêu rõ
quyền của tổ chức tín dụng được “tự bán tài sản bảo đảm thông qua đấu giá
hoặc không qua đấu giá”. Lúc này mới thỏa mãn được yêu cầu có thỏa thuận
của các bên về việc các tổ chức tín dụng có quyền đưa tài sản ra đấu giá.
Điểm a, khoản 1, điều 303 Bộ luật dân sự quy định các bên có thể thỏa
thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm thông qua “bán đấu giá tài sản”. Nghị định
17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản cũng nêu rõ là người có
tài sản đấu giá cũng có thể là “người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu
giá tài sản”. Để tổ chức tín dụng được quyền chủ động bán đấu giá tài sản thì
trong hợp đồng bảo đảm cần có (i) một điều khoản ủy quyền theo đó bên bảo
đảm (là chủ sở hữu tài sản) ủy quyền cho tổ chức tín dụng bán đấu giá tài sản
hoặc (ii) quy định rõ tổ chức tín dụng có quyền đưa tài sản ra bán đấu giá.
Tuy vậy, đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì theo điều 81
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 (quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số
01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017), dường như tổ chức tín dụng có quyền mặc
nhiên được đưa tài sản ra đấu giá mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp.
2.1.1.3. Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho
việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp
Các bên trong hợp đồng thế chấp có thể thỏa thuận trong trường hợp xử
lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ nhận chính tài sản thế chấp thay thế
cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp13. Đây chính là cam kết chuyển
12
13
Điều 46 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Khoản 2 Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
20
- Xem thêm -
.PDF 
38 
134 
104 
