Tài liệu Luận văn pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện ea h’leo, tỉnh đắk lắk

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHAN THANH TÙNG PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN EA H’LEO, TỈNH ĐẮK LẮK LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2019 VIỆC HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHAN THANH TÙNG PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN EA H’LEO, TỈNH ĐẮK LẮK Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐẶNG ANH QUÂN Hà Nội, năm 2019 LỜI CẢM ƠN Với những kiến thức đã được các Thầy, cô truyền đạt, cùng quá trình nghiên cứu và thực tiễn công tác tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk đã giúp tôi hoàn thành được luận văn này. Trước hết, tôi xin gửi đến Ban Giám đốc, các Khoa, Phòng và quý Thầy, cô của Học viện Khoa học Xã hội lời chúc sức khỏe và lời cảm ơn sâu sắc đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi hoàn thành chương trình học. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn đến Thầy giáo- TS. Đặng Anh Quân đã nhiệt tình trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức của Ủy ban nhân dân huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, Thanh tra huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk, các bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và cung cấp số liệu để tôi hoàn thành luận văn thuận lợi. Mặc dù đã rất cố gắng, tuy nhiên, với kinh nghiệm thực tiễn công tác còn ít và kiến thức nghiên cứu chưa sâu rộng nên trong quá trình nghiên cứu còn nhiều hạn chế, thiếu sót. Rất mong sự đóng góp và chỉ bảo của quý Thầy, cô, bạn bè, đồng nghiệp để tôi có điều kiện bổ sung, củng cố phục vụ cho công tác trong thời gian đến được tốt hơn. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Phan Thanh Tùng LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk” là công trình nghiên cứu của tôi, do tôi thực hiện, những vấn đề lý luận và thực tiễn của luận văn là do tôi tự nghiên cứu dựa trên những kiến thức đã được học và những số liệu do tôi thu thập, tổng hợp, phân tích đánh giá là hoàn toàn trung thực và từ thực tiễn địa phương. Tôi cam đoan các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều được thể hiện rõ nguồn gốc tham khảo. Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình! Tác giả luận văn Phan Thanh Tùng MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................................................8 1.1. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................8 1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .........................................8 1.1.2. Cơ sở của việc ra đời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................9 1.1.3. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................11 1.2. Khái quát pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................15 1.2.1. Cơ sở của việc xây dựng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................................................................................15 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................................................................................................18 1.2.3. Cấu trúc pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................20 1.2.4. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...............................................................................................21 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN EA H’LEO, TỈNH ĐẮK LẮK ..........................................................................................................................28 2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......28 2.1.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...............................28 2.1.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................30 2.1.3. Chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...........................32 2.1.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................33 2.1.5. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....................................34 2.1.6. Nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....36 2.1.7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 38 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk ..............................................................................39 2.2.1. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo ............................................................................................................40 2.2.2.Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn trong thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo ............................................................................................................................53 Chương 3: KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN EA H’LEO, TỈNH ĐẮK LẮK ...........................62 3.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Ea H’Leo .............................................................62 3.1.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng từ thực tiễn thi hành tại huyện Ea H’Leo ...............................................................62 3.1.2. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo ..............................................................63 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk .............................63 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk .......................................................63 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...............................................................................................64 3.2.3. Một số kiến nghị thực hiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo ......................................................................................65 KẾT LUẬN ..............................................................................................................68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................1 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ Luật Dân sự CBCC : Cán bộ công chức GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TDP : Tổ dân phố TN&MT : Tài nguyên và Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. Thực trạng sử dụng quỹ đất của huyện Ea H’Leo năm 2018...................41 Bảng 2.2. Tình hình biến động đất đai .....................................................................44 Bảng 2.3. Diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân được phân theo từng đơn vị hành chính ..........................................................................................................................47 Bảng 2.4. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phân theo đơn vị hành chính ........................................................................48 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, là tài sản của quốc gia có giá trị lớn và quan trọng đối với đời sống, kinh tế- xã hội. Trong nền kinh tế hội nhập và phát triển hiện nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp hóa hiện đại hóa, nền kinh tế phát triển, nhiều đô thi mới được hình thành và mở rộng, nhu cầu sử dụng đất của con người càng tăng cao. Ở nước ta hiện nay theo chính sách và quy định pháp luật thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Trong bối cảnh hiện nay nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăng thì để đất đai được sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả và đúng mục đích sử dụng quản lý của Nhà nước, phát huy vai trò của tài nguyên đất thì Nhà nước phải có cơ chế công nhận và bảo vệ quyền tài sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai thông qua chính sách, quy định pháp luật và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và quy định chi tiết, hướng dẫn trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất [55, Điều 26]. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện gắn liền với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 nhằm tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai qua các thời kỳ đến nay đã góp phần đem lại hiệu quả trong việc quản lý tài nguyên đất của Nhà nước, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội đất nước và đem lại nhiều hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn bộc lộ một số tồn tại như quy định pháp luật còn hạn chế và thiếu sót, chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo kế hoạch, chưa có sự 1 thống nhất trong việc cấp, nhiều trường hợp cấp sai, cấp không đúng đối tượng được cấp, quy định về nghĩa vụ tài chính về đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng hợp đồng, thuế và các loại phí liên quan,… Những khó khăn và vướng mắc này bắt nguồn từ chính sách, quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thực thi trong thực tế còn nhiều hạn chế. Để đưa ra giải pháp khắc phục thì cần phải nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, toàn diện lĩnh vực pháp luật liên quan đến đất đai mà cụ thể là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu về pháp luật đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song vẫn còn nhiều vấn đề cần phải được nghiên cứu và làm rõ, kiến nghị bổ sung, hoàn thiện. Bởi lẽ, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay có những quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn xã hội có những thay đổi nên công tác áp dụng pháp luật gặp khó khăn trước những vấn đề mới nảy sinh, ngoài ra địa bàn các tỉnh Tây nguyên nói chung, tỉnh Đắk Lắk và huyện Ea H’Leo nói riêng có một số đặc thù mang tính lịch sử và theo vị trí địa lý, tình hình dân cư cụ thể. Huyện Ea H’Leo có vị trí ở phía bắc tỉnh Đắk Lắk, trung tâm huyện cách thành phố Buôn Ma Thuột 80 km theo Quốc lộ 14, có tổng diện tích tự nhiên là 133.407,8 ha (theo số liệu thống kê đất đai năm 2017) với 12 đơn vị hành chính bao gồm 01 thị trấn và 11 xã: Thị trấn Ea Drăng, xã Ea Khal, xã Ea Nam, xã Ea Ral, xã Ea H’Leo, xã Cư Mốt, xã Ea Wy, xã Dliê Yang, xã Ea Sol, xã Ea Hiao, xã Cư A Mung, xã Ea Tir. Trên địa bàn huyện có Quốc lộ 14 chạy dọc theo hướng Bắc Nam, đi qua 5 đơn vị hành chính, gồm: Thị trấn Ea Drăng và 04 xã (Ea Nam, Ea Khal, Ea Ral và Ea H’Leo), kết hợp với hệ thống đường giao thông liên huyện được nâng cấp thành tỉnh lộ (tỉnh lộ 17A, 17C, 17D, 14B), có vị trí địa lý như sau: Phía Bắc giáp huyện Chư Pưh, huyện Phú Thiện, tỉnh Gia Lai; Phía Nam giáp huyện Krông Buk, huyện Cư M’gar, huyện Krông Năng; Phía Đông giáp thị xã AYun Pa và huyện Krông Pa, tỉnh Gia Lai; Phía Tây giáp huyện Ea Súp. Với vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật như trên, huyện Ea H’Leo được coi là trung tâm kinh tế tiểu vùng kinh 2 tế phía Bắc của tỉnh đây là điều kiện rất thuận lợi cho việc trao đổi kinh tế, giao lưu văn hóa và xã hội với các địa phương khác. Trong nền kinh tế thị trường, khi đất đai ngày càng có giá trị, đem lại rất nhiều lợi ích và thường xuyên diễn ra tranh chấp thì người sử dụng đất nhận thức sâu sắc ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong việc công nhận, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp đối với đất đai, góp phần giải quyết hài hòa các tranh chấp trong xã hội, bảo đảm an ninh trật tự an toàn xã hội. Đối với công tác quản lý đất đai, cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm bắt kịp thời tình trạng pháp lý của thửa đất, tính hợp pháp của việc sử dụng đất, cơ sở pháp lý để công nhận quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp khi phát sinh. Tuy nhiên, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, các cơ quan quản lý đất đai phải xử lý hàng loạt những công việc mang tính chuyên môn nghiệp vụ như đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất, nguồn gốc đất, tình trạng pháp lý, các vấn đề về thuế đất,… Đây là công việc không hề đơn giản do sự biến động của quá trình sử dụng đất qua các thời kỳ và một phần công tác quản lý đất đai có sự buông lỏng trong quản lý, tùy tiện trong quản lý sử dụng đất đai; bảo đảm sử dụng đất được quản lý chặt chẽ thì việc cấp GCNQSDĐ phải thực hiện đầy đủ các nội dung quy định về điều kiện cấp, thẩm quyền cấp, thủ tục cấp… Trên thực tế có nhiều trường hợp cán bộ, công chức nhà nước lợi dụng để nhũng nhiễu, hoặc lợi dụng kẻ hở pháp luật để trục lợi làm cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai quy dịnh pháp luật, làm giảm sút uy tín bộ máy nhà nước trong nhân dân và ảnh hưởng lớn đến đời sống sản xuất, phát triển kinh tế xã hội. Để khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng theo pháp luật thì các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải được hiểu và áp dụng thống nhất, phải tham chiếu với Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành. Với những lý do trên, tôi lựa chọn nghiên cứu luận văn “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk” để làm rõ lý luận và thực tiễn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay nói chung và trên địa bàn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk nói riêng, làm cơ sở để đánh 3 giá thực trạng, nguyên nhân và đề xuất kiến nghị, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật. Ngoài ra, tại Luận văn này theo quy định hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên thống nhất và đẩy đủ là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Để tránh dài dòng và lặp lại trong luận văn này, tác giả sử dụng cụm từ ngắn gọn là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai, mà cụ thể hiện nay là trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hưởng hướng dẫn thi hành. Đây là lĩnh vực thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu pháp luật từ trước đến nay, thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này như: Đặng Anh Quân (2011) Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Quang Học (2004) Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Minh (2013) Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Trương Thanh Thủy (2017) Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội… Các công trình đã nghiên cứu khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của GCNQSDĐ, cơ sở ra đời và nội dung của GCNQSDĐ; phân tích khái quát pháp luật cấp GCNQSDĐ; quá trình hình thành, phát triển các quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ; Những nội dung cơ bản của pháp luật cấp GCNQSDĐ; Thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ và một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, vấn đề nghiên cứu và tìm hiểu về thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ dưới góc độ lý luận và thực tiễn tại tỉnh huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk một cách có hệ thống, toàn diện và đặt trong sự tham chiếu với Luật Đất đai năm 4 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì hiện nay vẫn cò thiếu một công trình nghiên cứu chi tiết trên địa bàn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk nói riêng. Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu trước đây đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk hiện nay. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk” nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn quy định pháp luật; làm rõ thực trạng, nguyên nhân và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiệm vụ nghiên cứu Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: Một là, tổng quan về GCNQSDĐ, qua đó, khái quát về khái niệm, cơ sở của việc ra đời và nội dung thể hiện của GCNQSDĐ. Hai là, khái quát lý luận pháp luật cấp GCNQSDĐ; bao gồm: phân tích cơ sở của việc xây dựng pháp luậtvề GCNQSDĐ; Luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luậtvề GCNQSDĐ; Phân tích cấu trúc pháp luật về GCNQSDĐ; nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển pháp luật cấp GCNQSDĐ… Ba là, nghiên cứu nội dung cơ bản của pháp luật cấp GCNQSDĐ, trong đó chú trọng nghiên cứu nội dung quy định pháp luật về nguyên tắc, đối tượng, chủ thể, thẩm quyền, thủ tục… liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ. Đồng thời, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk. Bốn là, kiến nghị định hướng hoàn thiện pháp luật và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk. 4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 5 Với kinh nghiệm thực tiễn công tác chưa nhiều và quá trình nghiên cứu tìm hiểu đề tài chưa chuyên sâu nên tác giả lựa chọn đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung: Nghiên cứu tìm hiểu quy định của Luật Đất đai năm 2013 và một số văn bản hướng dẫn thi hành về cấp GCNQSDĐ; Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của UBND tỉnh Đắk Lắk, huyện Ea H’Leo về tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ; Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ tại Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác- Lê nin. Phương pháp nghiên cứu Chương 1 khi nghiên cứu tổng quan về cấp GCNQSDĐ, tác giả sử dụng các phương pháp: Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu… Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk, tác giả sử dụng các phương pháp: Phương pháp phân tích, đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp… Chương 3 khi nghiên cứu và kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk tác giả sử dụng các phương pháp: Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Ý nghĩa lý luận 6 Luận văn đã góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, mặt khác, đã đánh giá thực trạng của pháp luật cấp GCNQSDĐ và thực tiễn của pháp luật cấp GCNQSDĐ ở nước ta hiện nay. Ý nghĩa thực tiễn Luận văn đánh giá thực trạng của pháp luật cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk. Qua đó, là tư liệu cho các cơ quan hữu quan thực hiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật, đồng thời, đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn được thể hiện các chương sau đây: Chương 1: Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk Chương 3: Định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk 7 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta thường được người dân quen gọi là sổ đỏ và khái niệm về GCNQSDĐ qua các năm có sự thay đổi. Theo Luật Đất đai năm 2003 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng dất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Đến năm 2013, khái niệm này có sự bổ sung thêm tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bổ sung thêm phần giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCNQSDĐ là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến và được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai; thuật ngữ GCNQSDĐ lần đầu tiên được quy định khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được pháp luật công nhận, quy định trong điều luật và sử dụng trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Xét dưới góc độ nghiên cứu thuật ngữ GCNQSDĐ dưới góc độ khoa học pháp lý thì có nhiều cách hiểu và giải thích về thuật ngữ này như sau: - Luật Đất đai năm 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” [55, Điều 3]. Đây là khái niệm được hiểu và giải thích theo quy định pháp luật hiện nay. Theo khái niệm này thì ngoài GCNQSDĐ thì còn có quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các giấy này được thể hiện và nhìn thấy được dưới dạng văn bản, chứng thư pháp lý, chứa nội dung về quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền và nghĩa vụ khác liên quan đến sử dụng đất đai, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai. - Theo Giáo trình Luật Đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà Nội nêu khái niệm về GCNQSDĐ như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng 8 đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để người sử dụng đất được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của người sử dụng đất bị xâm phạm”. Khái niệm này cũng mang hàm ý rất giống với nội quy khái niệm quy định trong Luật Đất đai năm 2013, tuy nhiên lại chỉ nêu khái niệm của GCNQSDĐ chứ chưa nêu khái niệm của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, khái niệm về GCNQSDĐ là một khái niệm rất phức tạp, được hiểu và diễn giải theo nhiều cách hiểu, nhiều cách thể hiện khái niệm, có nhiều quan niệm khác nhau về GCNQSDĐ như theo từ điển, theo khoa học pháp lý, theo quy định pháp luật và nhiều cách hiểu về khái niệm này dưới nhiều góc độ khoa học. Tuy nhiên, để có thể diễn giải hết nội hàm của khái niệm này thì hầu hết giới Luật học và những nhà nghiên cứu pháp luật đều thống nhất với nhau quan điểm về khái niệm chung nhất của GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý thể hiện bằng văn bản do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là hợp pháp. - Tương tự về khái niệm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng được giới Luật học thống nhất là chứng thư pháp lý bằng văn bản do Nhà nước cấp cho người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên có sự khác nhau về quy định quyền sử dụng của đất đai và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.2. Cơ sở của việc ra đời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dựa trên lịch sử hình thành và phát triển, quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và quy định pháp luật Nhà nước trong công tác quản lý và sử dụng đất đai thì tác giả thấy rằng sự ra đời của GCNQSDĐ dựa trên một số cơ sở chủ yếu sau đây: Thứ nhất: Trong giai đoạn nền kinh tế đất nước gặp nhiều khó khăn, cơ chế quản lý tập trung, quan liêu, bao cấp, pháp luật đất đai thời kỳ này nghiêm cấm việc cá nhân, tổ chức mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức [52, Điều 5] và chưa đề cập đến quyền sử dụng ruộng đất. Theo đó, Nhà nước 9 cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khi không có nhu cầu sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản chưa được thừa nhận chính thức. Kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đánh dấu sự phát triển trong đời sống kinh tế- xã hội, đổi mới tư duy kinh tế tạo diện mạo mới cho đất nước, Ban Bí thư, Bộ Chính trị đã thừa nhận hộ gia đình là đơn vị kinh tế từ đó có những chính sách về giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và được quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền về tài sản, song để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, nâng cao giá trị đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả, bảo vệ quyền sử dụng đất đai, khuyến khích họ đầu tư bồi bổ, cải tạo đất đai thì quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ và đảm bảo về mặt pháp lý thông qua việc họ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Thứ hai: Với những phân tích và lập luận trên, dường như ở nước ta quy định hình thức sở hữu kép trong lĩnh vực đất đai, về mặt chính trị - pháp lý, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; về mặt thực tế, người sử dụng đất có các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Pháp luật quy định trong Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước bảo đảm đối với người sử dụng đất: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và được bảo hộ quyền hợp pháp liên quan việc sử dụng đất. Thứ ba: Quyền sử dụng đất đối với đất đai được Nhà nước đảm bảo về mặt pháp lý bằng những quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng và công nhận, bảo vệ quyền sử dụng đất; quy định, công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng việc cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, như: được cấp GCN, được hưởng thành quả lao động trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước, phục vụ bảo vệ cải tạo đất nông nghiệp. Thứ tư: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và bảo hộ các quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình cá nhân quy định tại Hiến 10 pháp năm 2013. Để cụ thể hóa, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các quyền sử dụng đất được bảo hộ, ngoài ra, thông qua việc cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất được Nhà nước bảo đảm thể hiện tại một số điều như: Điều 75 quy định đối với diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ, đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nhưng chưa được cấp, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… 1.1.3. Nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thể hiện: Một là, thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận. Theo đó, trang 1 ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp GCNQSDĐ (Điều 5) Hai là, thể hiện thông tin thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận (Điều 6):Thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau: Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi "01". Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất. Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,...); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất. Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. 11 Mục đích sử dụng (ghi theo khoản 6 Điều này): việc xác định mục đích sử dụng đất để ghi vào GCNQSDĐ được thực hiện theo Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật đất đai; Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)"; Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài"; Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất "Đất ở: Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)". Ba là, nguồn gốc sử dụng được ghi theo quy định như sau (Điều 8): Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi "Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất"; Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; mua căn hộ chung cư và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất"; Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi "Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần"; 12