ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TRẦN THẾ HỆ
HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
(QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ)
Chuyên ngành: Luật Dân sự
Mã số: 60 38 30
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS. TSKH ĐÀO TRÍ ÚC
HÀ NỘI - 2012
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu
khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của Luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Trần Thế Hệ
MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1.
Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
2.
Tình hình nghiên cứu ............................................................................. 2
3.
Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn ........ 3
4.
Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu ............................................ 5
5.
Những điểm mới của luận văn ............................................................... 5
6.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn .......................................... 6
7.
Kết cấu của luận văn .............................................................................. 7
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA
BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM ............... 8
1.1.
Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản .......... 8
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng .......................................................................... 8
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản ........... 11
1.1.3. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản ................................................ 15
1.2.
Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân
sự Việt Nam ......................................................................................... 16
1.2.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản ................................... 16
1.2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ................................................ 18
1.2.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán tài sản.......................... 21
1.2.4. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản .......................... 26
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể trong việc thực hiện hợp
đồng mua bán tài sản ............................................................................ 37
1.2.6. Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản ........................... 39
1.2.7. Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu ....................................................... 44
1.2.8. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản .......... 46
Chƣơng 2: THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI
TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ TỪ NĂM 2007 ĐẾN NĂM 2011 ........ 48
2.1.
Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thừa Thiên - Huế ảnh
hƣởng đến hoạt động mua bán tài sản.................................................... 48
2.2.
Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản tại tỉnh
Thừa Thiên - Huế ................................................................................. 50
2.2.1. Nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ......................... 50
2.2.2. Hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản .......... 56
2.2.3. Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu ....................................................... 65
2.3.
Thực tiễn tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản tại các tòa án
của tỉnh Thừa Thiên - Huế ................................................................... 66
2.3.1. Tình hình tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản tại các tòa án
của tỉnh Thừa Thiên - Huế ................................................................... 66
2.3.2. Nguyên nhân tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản ....................... 67
2.3.3. Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tại Thừa Thiên - Huế ......... 70
Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .............................................................. 77
3.1.
Phƣơng hƣớng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán tài sản ..................................................................................... 77
3.1.1. Quy định về nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản .......... 77
3.1.2. Quy định về hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua
bán tài sản ............................................................................................. 81
3.2.
Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy phạm pháp luật và giải
quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán tài sản ............................... 92
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật ............................................................................ 92
3.2.2. Hƣớng dẫn thi hành .............................................................................. 94
3.2.3. Các giải pháp khác ............................................................................... 95
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................... 100
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
HĐ:
Hợp đồng
HĐMBTS:
Hợp đồng mua bán tài sản
BLDS:
Bộ luật Dân sự
TAND:
Tòa án nhân dân
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chế định hợp đồng (HĐ) là một trong những nội dung quan trọng của
pháp luật dân sự Việt Nam không chỉ thể hiện thông qua gần một phần hai
trên tổng số các điều luật trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, mà còn
xuất phát từ vai trò của HĐ trong đời sống xã hội.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa
dƣới sự quản lý của nhà nƣớc, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) đƣợc
biết đến là loại HĐ thông dụng nhất, phổ biến nhất và có số lƣợng giao dịch
nhiều nhất khi các chủ thể tham gia vào lĩnh vực này. HĐMBTS nhằm đáp
ứng các điều kiện về vật chất, tinh thần cho các chủ thể, thúc đẩy sản xuất,
kinh doanh phát triển.
Bên cạnh đó, HĐMBTS từ những quy định của pháp luật đến thực tiễn
có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh. Về phía những quy định của pháp luật dân
sự về HĐMBTS và những văn bản pháp luật khác liên quan đến HĐMBTS
còn nhiều điều bất cập, chƣa đồng bộ, nhiều quy định khó đƣợc áp dụng hoặc
chƣa phát huy tính hiệu lực của nó trong thực tiễn. Bên cạnh đó, có nhiều
quan hệ về HĐMBTS lại chƣa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới khi có tranh
chấp xảy ra rất khó giải quyết. Về phía các chủ thể thiếu hiểu biết và nhận
thức không đúng đắn khi tham gia vào một số HĐMBTS chƣa tuân thủ các
quy định của pháp luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trong quá trình giao
kết và thực hiện HĐ. Việc phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động giải
quyết tranh chấp về HĐMBTS hiện nay là điều rất quan trọng để nhìn nhận rõ
hơn về tính hiệu quả của việc áp dụng các quy phạm pháp luật hiện hành,
đồng thời qua tình hình thực hiện HĐMBTS, từ đó đƣa ra các giải pháp cụ thể
nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho HĐMBTS theo quy định của pháp luật
1
Việt Nam trên cơ sở thực tiễn là những tranh chấp về HĐMBTS tại tỉnh Thừa
Thiên - Huế. Xuất phát từ vai trò quan trọng của HĐMBTS trong đời sống xã
hội, tác giả chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự
Việt Nam qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế” để làm đề tài luận văn thạc
sĩ chuyên ngành Luật dân sự.
2. Tình hình nghiên cứu
Luật Dân sự là một ngành luật có vị trí, vai trò quan trọng trong hệ
thống pháp luật Việt Nam. Vì vậy, từ trƣớc đến nay có rất nhiều công trình
nghiên cứu về Luật Dân sự. Có thể chia các công trình nghiên cứu về Luật
Dân sự thành ba nhóm lớn dƣới đây:
- Nhóm luận văn, luận án, đề tài khoa học: Ở nhóm này có thể liệt kê
một số công trình nghiên cứu tiêu biểu nhƣ:“Chế độ hợp đồng trong nền kinh
tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay”, Luận án tiến sĩ Luật học,
của Phạm Hữu Nghị;“Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”, Luận án tiến sĩ Luật học, của Nguyễn
Văn Cƣờng; “Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên
cứu”, Đề tài nghiên cứu khoa học của TS. Nguyễn Thị Huệ.
- Nhóm giáo trình, sách: Trong nhóm này phải kể đến một số giáo trình
nhƣ: Giáo trình Luật Dân sự, Trƣờng đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân
dân, Hà Nội, 2000; Giáo trình Luật Dân sự, Trƣờng đại học Luật thành phố Hồ
Chí Minh; Tài liệu học tập Luật Dân sự, Khoa Luật - Đại học Huế, Nxb Thuận
hóa, 2011. Về sách, hiện có một số sách chuyên khảo liên quan tới một số khía
cạnh pháp lý về HĐ, nhƣ cuốn, “Pháp luật về hợp đồng” của TS. Nguyễn
Mạnh Bách, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995; “Chế định hợp đồng trong
Bộ luật Dân sự Việt Nam” của TS. Nguyễn Ngọc Khánh, Nxb Tƣ pháp, Hà
Nội, 2007; “Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án”, của TS.
Đỗ Văn Đại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008.
2
- Nhóm các bài báo, tạp chí chuyên nghành luật: Các bài nghiên cứu
thuộc nhóm này đƣợc đề cập trên một số tạp chí nhƣ Tạp chí Luật học, Tạp chí
Tòa án nhân dân (TAND), Tạp chí Dân chủ pháp luật, Báo Pháp luật Việt
Nam. Trong đó có thể kể tới một số bài viết sau: “Hiệu lực và thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng” của PGS.TS. Đinh Văn Thanh đăng trên Tạp chí Luật
học, số chuyên đề về BLDS, 1996; “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản
lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng Việt Nam” của PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa,
Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2003; “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng”
của TS. Phạm Công Lạc, Báo Pháp luật Việt Nam, Số chuyên đề 01, 2004.
Những công trình khoa học trên là tài liệu vô cùng qúy báu giúp tác giả
có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn,
nhƣng các công trình kể trên không nghiên cứu riêng và toàn diện về
HĐMBTS theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam. Bởi vậy, việc lựa
chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam
(qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế)” để làm luận văn là không trùng
lặp với các công trình khoa học đã đƣợc công bố.
3. Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
* Mục đích
Từ việc nghiên cứu quy định của pháp luật về HĐ nói chung và
HĐMBTS theo pháp luật dân sự Việt Nam nói riêng đến thực tiễn tại tỉnh
Thừa Thiên - Huế nhằm đƣa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống
pháp luật dân sự và các hệ thống pháp luật khác trong lĩnh vực HĐMBTS
ở Việt Nam.
Việc nghiên cứu của đề tài là phân tích các quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành về HĐMBTS, trên cơ sở đó tìm hiểu những quy định còn bất
cập của pháp luật hình thức và nội dung.
Nghiên cứu các quan hệ về HĐMBTS ở địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế,
3
từ đó đƣa ra những vƣớng mắc trong áp dụng pháp luật. Bên cạnh đó, đƣa ra
quan điểm của bản thân về việc hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực HĐMBTS
theo pháp luật dân sự ở nƣớc ta hiện nay.
* Nhiệm vụ
Để thực hiện đƣợc mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ:
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐMBTS theo pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành.
- Phát hiện những hạnh chế, vƣớng mắc, bất cập trong quá trình thực
hiện và áp dụng pháp luật về HĐMBTS.
- Thực trạng những quan hệ về HĐMBTS theo quy định của pháp luật
dân sự tại tỉnh Thừa Thiên - Huế.
- Từ những quy định của pháp luật tới thực tiễn thi hành còn nhiều
vƣớng mắc, bất cập, từ đó có các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý và
thực tiễn áp dụng.
* Đối tượng
Đề tài đề cấp đến những quy định của pháp luật về HĐ nói chung và
HĐMBTS nói riêng theo pháp luật dân sự Việt Nam, những quy định của
pháp luật trong việc giao kết HĐMBTS nhƣ nguyên tắc, hình thức, nội
dung, chủ thể, ký kết tới việc tranh chấp và giải quyết các tranh chấp phát
sinh trong hoạt động mua bán tài sản theo pháp luật dân sự và thực tiễn về
quan hệ HĐMBTS cùng với những tranh chấp và giải quyết tranh chấp tại
tỉnh Thừa Thiên - Huế.
* Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật trong việc áp
dụng để giao kết, thực hiện HĐMBTS và nghiên cứu thực tiễn quan hệ
HĐMBTS cùng với những vấn đề tranh chấp và việc giải quyết các tranh
4
chấp trong HĐMBTS nhƣ những vi phạm về hình thức của HĐ mua bán nhà,
vi phạm về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản có đăng ký
quyền sở hữu, vi phạm về nguyên tắc giao kết HĐ, chủ thể giao kết HĐ…
trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế từ năm 2007 đến năm 2011, để từ đó làm
rõ các yêu cầu của đề tài đặt ra.
4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
* Cơ sở lý luận
Luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về
Nhà nƣớc và Pháp luật.
* Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phƣơng pháp duy vật lịch sử, duy vật biện chứng
thông qua việc sử dụng phƣơng pháp luận khoa học của chủ nghĩa Mác Lênin về vấn đề Nhà nƣớc và Pháp luật để nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Đồng thời cũng sử dụng phƣơng pháp tổng hợp và phân tích để nghiên
cứu các quy định của pháp luật hiện hành về HĐMBTS theo pháp luật dân sự.
Các phƣơng pháp so sánh, thống kê, khảo sát đƣợc thực hiện để vừa đối
chiếu các quy định, các quan điểm khác nhau vừa thu thập xử lý số liệu nhằm
làm sáng tỏ các vấn đề cần trình bày trong luận văn.
5. Những điểm mới của luận văn
So với các công trình nghiên cứu về HĐ trƣớc đây luận văn có những
điểm mới nhƣ sau:
- Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐ nói chung và
HĐMBTS nói riêng theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, đã chỉ ra
đƣợc những điểm hạn chế, bất cập, chƣa đồng bộ theo quy định hiện hành.
- Luận văn nghiên cứu việc áp dụng quan hệ HĐMBTS và những tranh
5
chấp về HĐMBTS tại tỉnh Thừa Thiên - Huế với đặc thù riêng của địa
phƣơng so với các tỉnh khác trong phạm vi toàn quốc.
- Luận văn đƣa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định HĐMBTS.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Với tƣ cách là một công trình khoa học nghiên cứu toàn bộ nội dung
của chế định HĐMBTS theo quy định của pháp luật dân sự. Kết quả nghiên
cứu của đề tài sẽ mang lại đóng góp cả về mặt khoa học và thực tiễn.
* Ý nghĩa khoa học
- Trƣớc hết, luận văn góp phần phân tích những quy định của pháp luật
về HĐMBTS theo pháp luật dân sự nhằm làm rõ các quy định của pháp luật
hiện hành.
- Trên cơ sở các quy định của pháp luật dân sự hiện hành về HĐMBTS
chỉ ra những hạn chế, bất cập trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.
- Chỉ ra các tranh chấp từ HĐMBTS trong quan hệ dân sự tại địa
phƣơng, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết, hoàn thiện chế định
HĐ nói chung và trong lĩnh vực mua bán tài sản nói riêng. Những ý kiến này
có thể đƣợc sử dung tham khảo trong quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS năm
2005 trong thời gian tới.
- Luận văn là cơ sở tham khảo cho các công trình nghiên cứu khoa học
sau này về HĐMBTS.
* Ý nghĩa thực tiễn
Qua nghiên cứu và chỉ ra những vƣớng mắc, bất cập trong chế định HĐ
nói chung và HĐMBTS nói riêng theo quy định của pháp luật dân sự Việt
Nam. Luận văn làm rõ sự cần thiết sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2005. Những
ý kiến về giải pháp hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật trong luận văn
góp phần quan trọng trong thực tiễn áp dụng quan hệ HĐMBTS.
6
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo bố cục
của luận văn bao gồm ba chƣơng:
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản theo
pháp luật dân sự Việt Nam.
Chương 2: Thực tiễn về hợp đồng mua bán tài sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế từ năm 2007 đến năm 2011.
Chương 3: Phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện về hợp đồng mua
bán tài sản.
7
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI
SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng
Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể trong xã hội phải tham gia
vào các giao dịch nhất định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển các lợi ích
do mình tạo ra và nhận lại những lợi ích vật chất cần thiết từ các chủ thể khác
nhằm thỏa mãn các nhu cầu chính đáng của mình. Một trong những phƣơng
thức cơ bản để thực hiện việc trao đổi lợi ích trong xã hội chính là sự thỏa
thuận giữa các bên, dựa trên các nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng và
đƣợc đặt dƣới sự bảo trợ của luật pháp. Hiện tƣợng đó đƣợc định danh trong
luật bằng thuật ngữ pháp lý là“Hợp đồng”.
Ngày nay, HĐ là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để con ngƣời
thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn hầu hết mọi nhu cầu của mình. Tuy
vậy, trong lịch sử lập pháp của nhân loại, để tìm ra đƣợc một thuật ngữ chính
xác, nhƣ thuật ngữ “hợp đồng” đang đƣợc sử dụng trong pháp luật của hầu
hết các quốc gia ngày nay, là việc không dễ dàng. Nhiều luật gia cho rằng
thuật ngữ “hợp đồng” (contractus) đƣợc hình thành từ động từ “contrahere”
trong tiếng La-tinh, có nghĩa là “ràng buộc” và xuất hiện lần đầu tiên ở La
Mã vào khoảng thế kỷ V - IV TCN [31]. Ban đầu, ngƣời La Mã cũng không
có khái niệm chung “contractus” mà sử dụng các thuật ngữ riêng biệt để chỉ
các HĐ cụ thể phổ biến nhƣ mua bán (sponsio), vay mƣợn (mutuum), gửi giữ
(depositum), ủy thác (mandatum). Mãi đến thời của luật gia La-be-ôn (thế kỷ I
sau CN), ngƣời La Mã mới chính thức sử dụng thuật ngữ “contractus” trong
luật, và quan hệ HĐ đƣợc pháp luật công nhận và bảo vệ dƣới thời Justinnian
8
[22]. Sau này, pháp luật các nƣớc phƣơng tây đã kế thừa và phát triển quan
niệm pháp lý từ thời La Mã và đã sử dụng chính thức thuật ngữ “hợp đồng”
mà trong tiếng Anh đƣợc viết là “contract”, và trong tiếng Pháp là “contrat”.
Ở Việt Nam, trong thực tế đời sống, có nhiều thuật ngữ khác nhau đƣợc
sử dụng để chỉ về HĐ: khế ước, giao kèo, văn tự, văn khế, cam kết, tờ giao
ước, tờ ưng thuận… Trong cổ luật, dựa vào các cứ liệu lịch sử còn lại cho đến
ngày nay, thuật ngữ “văn tự” hay “văn khế”, hay mua, bán, cho, cầm đã
đƣợc sử dụng khá sớm, trong Bộ Quốc triều hình luật [65]. Sau này, thuật ngữ
“khế ước” mới đƣợc sử dụng chính thức trong Sắc lệnh ngày 21/7/1925
(đƣợc sửa đổi bởi Sắc lệnh ngày 23/11/1926 và Sắc lệnh ngày 06/9/1927) ở
Nam phần thuộc Pháp, trong Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931 và trong Bộ Dân luật
Trung kỳ 1936 - 1939. Thuật ngữ “khế ước” cũng đƣợc sử dụng ở Điều 13
trong Sắc lệnh 97/SL của nƣớc Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, đƣợc Hồ Chủ
tịch ký ban hành ngày 22/5/1950. Thuật ngữ “khế ước” cũng đƣợc sử dụng ở
Điều 653 trong Bộ Dân luật 1972 của chế độ Việt Nam Cộng hòa ở miền
Nam trƣớc 30/4/1975. Ngoài ra, trong Dân luật Bắc kỳ 1931, Dân luật Trung
kỳ 1936 - 1939 và Dân luật Sài Gòn 1972 còn sử dụng thuật ngữ “hiệp ước”
trong đó nhà làm luật xem “khế ước” là một “hiệp ước” [2] hoặc đồng nhất
giữa “khế ước” với “hiệp ước” [4].
Hiện nay, các văn bản pháp luật hiện hành của nhà nƣớc ta không còn
sử dụng thuật ngữ “khế ước” hay “hiệp ước” nhƣ trƣớc đây mà sử dụng các
thuật ngữ có tính “chức năng”, “công cụ” [32] nhƣ “hợp đồng dân sự”.
Nhìn chung, pháp luật của ta xem HĐ dân sự là một hành vi nhằm ghi
nhận, biểu lộ ý chí của các bên. Việc biểu lộ ý chí vừa là hành vi vừa là yếu tố
tạo nên nội dung HĐ. Cả hành vi và ý chí đều có mục đích, hƣớng đến lợi ích
nhất định. Ý chí và sự thể hiện ý chí của các bên phải tiến tới sự thoả thuận có
tính chất xây dựng, thiết lập một quan hệ pháp lý trên cơ sở những quy định
của pháp luật.
9
Theo Điều 388 BLDS năm 2005 khái niệm HĐ đƣợc quy định một
cách khái quát: “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [44].
HĐ dân sự đƣợc xác lập trên nguyên tắc tự do giao kết HĐ, tức là các
bên tự do thoả thuận về nội dung HĐ, nhƣng không đƣợc trái pháp luật hoặc
đạo đức xã hội.
HĐ dân sự có thể đƣợc xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể, ví dụ: Ở chợ ngƣời ta có thể mua bán hàng hoá, thực phẩm
thông thƣờng bằng miệng. Phƣơng thức giao kết HĐ là một bên đề nghị và
bên kia chấp nhận. Khi hai bên đã thoả thuận thì HĐ có hiệu lực, trừ trƣờng
hợp hai bên thoả thuận giao kết HĐ bằng hình thức nhất định thì HĐ chỉ đƣợc
coi là đã giao kết khi đã tuân thủ hình thức đó. Ví dụ: Hai bên thoả thuận
miệng nhƣng nhất trí là phải làm HĐ bằng văn bản.
Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định là HĐ dân sự phải đƣợc thể hiện
bằng văn bản, phải đƣợc chứng nhận của công chứng nhà nƣớc, đăng ký hoặc
xin phép, thì HĐ chỉ đƣợc coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức đó. Ví
dụ HĐ mua bán nhà ở, HĐ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất… Việc thực
hiện HĐ dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết HĐ, đƣợc quy định tại Điều
389 BLDS năm 2005. HĐ dân sự chấm dứt trong các trƣờng hợp đƣợc quy
định tại Điều 424 BLDS năm 2005. Quy định trên của pháp luật Việt Nam có
sự thừa kế của Pháp luật La Mã. Theo pháp luật La Mã HĐ đƣợc coi là căn cứ
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ dân sự. Bởi vì, thứ nhất, nó có sự
thoả thuận giữa các chủ thể. Thứ hai, xuất phát từ đặc thù của HĐ, sự thoả
thuận đó xuất phát từ mục đích nhất định mà các bên muốn đạt đƣợc. HĐ là
phƣơng tiện đạt đƣợc mục đích, mục đích là cơ sở vật chất của HĐ, mục đích
có thể là mong muốn tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ hoặc bảo đảm thực hiện
một nghĩa vụ, hay nói cách khác là mong muốn đạt đƣợc mục đích pháp lý nào
10
đó. Không có sự mong muốn đạt đƣợc một mục đích nào đó thì không thể có
một ý chí đích thực để xác định HĐ. Mặt khác HĐ sẽ không có hiệu lực nếu
mục đích của HĐ đó bị pháp luật cấm hoặc trái với đạo đức xã hội.
Cũng xuất phát từ những mục đích pháp lý khác nhau của HĐ dân sự
mà ngƣời ta có thể phân loại các HĐ dân sự thông dụng khác nhau nhƣ
HĐMBTS, HĐ thuê tài sản, HĐ vay tài sản… Trong đó, BLDS năm 2005 xây
dựng HĐMBTS nhƣ là một HĐ phổ biến nhất và quan trọng nhất của giao lƣu
dân sự, không chỉ áp dụng cho HĐ dân sự đơn thuần mà còn có thể áp dụng
cả với các loại HĐ về mua bán tài sản trong hoạt động sản xuất, kinh doanh,
thƣơng mại.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
1.1.2.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản
xuất là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng hoá. sản xuất tự cung tự cấp
là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu
của ngƣời sản xuất trong nội bộ kinh tế. Đối lập với hình thức sản xuất này là
sản xuất hàng hoá, sản xuất hàng hoá là sản phẩm của xã hội, trong đó mối
quan hệ sản xuất giữa ngƣời sản xuất biểu hiện ra thị trƣờng, thông qua việc
mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ. Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu
sản xuất, tiêu dùng của con ngƣời thông qua việc trao đổi với nhau. Quá trình
phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá đã làm xuất hiện tiền tệ.
Tiền tệ làm thƣớc đo giá trị vì bản thân nó cũng là một hàng hóa đặc biệt, có
giá trị nhƣ các loại hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng hoá đƣợc biểu hiện
bằng một số tiền nhất định là giá cả. Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ
là một quan hệ pháp luật mà ngƣời mua và ngƣời bán có những quyền và
nghĩa vụ nhất định, thông qua đó làm phát sinh chấm dứt quyền và tài sản của
các bên. Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của ngƣời bán đối với vật
11
đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của ngƣời mua đƣợc thể hiện
trong HĐMBTS.
HĐMBTS là HĐ dân sự thông dụng, đƣợc BLDS năm 2005 đề cập tới
đầu tiên. Xét từ góc độ lịch sử thì HĐ mua bán không phải là hợp đồng xuất
hiện đầu tiên, HĐ xuất hiện đầu tiên là HĐ trao đổi tài sản, tuy nhiên, vì nó
thông dụng nên đƣợc BLDS năm 2005 xếp nó đầu tiên. Theo Điều 428 BLDS
năm 2005 thì: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo
đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua
có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [44]. Nhƣ vây, HĐMBTS
phải có mục đích chuyển quyền sở hữu, chuyển giao tài sản. Nếu không có
chuyển giao sở hữu thì sẽ không có HĐ mua bán cho dù có chuyển giao tài
sản mà thực chất là HĐ khác.
1.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản
Theo quy định tại Điều 428 BLDS năm 2005 có thể thấy HĐMBTS có
những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, HĐMBTS là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên
mua và bên bán, cơ sở đầu tiên để hình thành HĐ mua bán là sự thoả thuận
bằng ý chí tự nguyện của các bên. Hay nói cách khác quan hệ HĐ chỉ đƣợc
hình thành từ những hành vi có ý chí. Theo quan điểm của Mác: “Tự chúng,
hàng hoá không thể đi đến thị trƣờng và trao đổi đƣợc với nhau. Muốn cho
những vật đó trao đổi với nhau thì những ngƣời giữ chúng phải đối xử với
nhau nhƣ những ngƣời mà ý chí nằm trong các vật đó” [38]. Chỉ khi ý chí của
các bên không bị lừa dối hay cƣỡng ép mà hoàn toàn tự nguyện đƣợc thể hiện
thống nhất thì quan hệ HĐ mới đƣợc hình thành. Song HĐ đó có hiệu lực hay
không còn phụ thuộc vào nội dung thoả thuận của các bên có hợp pháp hay
không. Trong HĐMBTS các bên thoả thuận nhằm làm chấm dứt quyền sở
hữu của ngƣời bán đối với tài sản đó, và xác lập quyền sở hữu tài sản đối với
12
ngƣời mua. Việc chuyển quyền sở hữu tài sản này phải hợp pháp, không vi
phạm điều cấm của pháp luật thì HĐMBTS mới có hiệu lực.
Thứ hai, HĐMBTS là một dạng HĐ cụ thể của HĐ dân sự. Nên có thể
thấy HĐMBTS có hai đặc tính gắn liền với nhau. Đặc tính thứ nhất, đối tƣợng
chủ yếu của HĐMBTS là quyền sở hữu đối với tài sản chứ không phải là
chiếm hữu tài sản. Theo ngôn ngữ thông thƣờng quyền sở hữu một vật đƣợc
đồng hoá với vật đó, nên khi nói mua bán một vật thực chất là mua bán quyền
sở hữu vật đó. Điều này lý giải tại sao thông thƣờng ngƣời bán phải là chủ sở
hữu của tài sản. Và tại Điều 163 BLDS năm 2005 đã quy định: “Tài sản bao
gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản” [44].
Nhƣ vậy, trong HĐMBTS đối tƣợng chủ yếu của nó là quyền sở hữu tài
sản. Theo quy định tại Điều 164 của BLDS năm 2005 thì: “Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật” [44].
Để thỏa mãn là chủ sở hữu thì cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác phải có
đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản. Bên
cạnh quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu thì đối tƣợng của HĐMBTS còn
xác lập các quyền nhƣ quyền sở hữu đòi nợ, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền tác giả.
Đặc tính thứ hai, trong HĐMBTS luôn có sự chuyển giao một số tiền từ
ngƣời mua sang ngƣời bán đó là chỉ số giá cả. Nếu chỉ có đặc tính thứ nhất
tức là có sự chuyển giao quyền sở hữu mà không gắn liền với việc chuyển
giao một số tiền thì HĐ đó không phải là HĐMBTS mà chuyển thành HĐ
khác, có thể là HĐ tặng cho tài sản hay là HĐ trao đổi tài sản. Đây là hai đặc
tính quan trọng của HĐMBTS.
Thứ ba, HĐMBTS còn phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên
chủ thể phải thực hiện khi tham gia giao kết HĐ. Quyền và nghĩa vụ của các
chủ thể luôn gắn liền với nhau khi tham gia vào HĐMBTS.
13
HĐMBTS là một HĐ song vụ. Tính chất song vụ thể hiện ở chỗ các
bên chủ thể đều có nghĩa vụ đối với nhau, hay nói cách khác mỗi bên chủ thể
tham gia vừa là ngƣời có quyền lại vừa là ngƣời có nghĩa vụ. Do vậy, trong
nội dung của HĐMBTS, quyền dân sự của chủ thể tham gia đối lập tƣơng ứng
với nghĩa vụ của chủ thể tham gia HĐ kia và ngƣợc lại. Theo quy định tại
Khoản 1 Điều 406 BLDS năm 2005 thì “Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà
mỗi bên đều có nghĩa vụ với nhau” [44]. Ví dụ: Trong quan hệ mua bán ti vi,
A là ngƣời mua còn B là ngƣời bán. Trong trƣờng hợp này, B có nghĩa vụ
giao vật bán là chiếc ti vi theo thỏa thuận cho A, còn A có nghĩa vụ trả tiền
cho B. Trong HĐ song vụ, khi các bên thỏa thuận về thời hạn thực hiện nghĩa
vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến thời hạn. Trong
trƣờng hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ thì bên kia có quyền yêu cầu
thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc có quyền yêu cầu hủy HĐ. Khác với HĐ đơn
vụ, là HĐ mà chỉ có nghĩa vụ của một bên. Bên có nghĩa vụ không có quyền
gì đối với bên kia và bên kia là ngƣời có quyền mà không phải thực hiện bất
kỳ một nghĩa vụ nào.
HĐMBTS là HĐ có tính đền bù: Tính chất đền bù đƣợc xác định trên
cơ sở có đi và có lại về lợi ích giữa các chủ thể. Đây là loại HĐ mà mỗi bên
chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích hay công việc nhất định thì
sẽ nhận lại đƣợc từ bên kia một lợi ích tƣơng đƣơng. Tuy nhiên, không phải
trong mọi trƣờng hợp, nhất thiết hai bên đều nhận đƣợc lợi ích vật chất thì
mới coi là đền bù tƣơng ứng. Ví dụ: A bán một chiếc xe máy cho B. Chiếc xe
đó có giá ngoài thị trƣờng là 20 triệu đồng. Nhƣng do B là bạn bè thân thiết
nên A bán cho B chiếc xe với giá 10 triệu đồng. Đặc điểm của HĐMBTS có
đền bù này là yếu tố phân biệt giữa HĐMBTS với HĐ tặng cho tài sản không
có tính đền bù.
HĐMBTS có mục đích là chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang
14
- Xem thêm -