Tài liệu Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .......................................... 6 11 ợp đồng mua bán nhà ở ì t à 1.1.1 Khái ni m tài sản và tài sả ì 1.1.2 Khái ni m Nhà ở ì tro g tươ g la ........................................... 9 t à t à tro g tươ g la ................ 6 tro g tươ g la .......................... 6 1.1.3 Khái ni m hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la ........... 13 1 2 Đặc đ ểm hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la ............... 15 1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la ................ 16 1.4 Quyề và g ĩa vụ của các bên trong hợp đồng ....................................... 18 1 4 1 Đối với bên bán ...................................................................................... 19 1 4 2 Đối với bên mua ..................................................................................... 20 1.5 Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở ì t à 1.6 Pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la ............... 22 tro g tươ g la .......... 23 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG ỤNG ÁN NHÀ Ở TRONG TƢƠNG T Ử CỦA T A ÁN NH N DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH MINH .................................................. 28 21T c tr g p p luật về ợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la ở V t a ................................................................................................. 28 2 1 1 Đố tượ g của ợp đồ g ........................................................................ 28 2 1 2 C ủ t ể của ợp đồ g ............................................................................ 31 213 ộ 2 1 4 Đ ều 215 ì u g cơ ả của ợp đồ g ............................................................. 32 c u l c của ợp đồ g ...................................................... 33 t ức của ợp đồ g ........................................................................ 36 22T ct p ụ g p p luật về ợp đồng mua bán nhà ở ì tươ g la ở V t a ồC tro g t it à qua o t độ g x t x của T a t à p ố .................................................................................................... 37 2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la trê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.......................................................... 37 2.2.2 Một số vướng mắc trong quá trình giải quyết các tranh chấp từ các vụ vi c th c tế ...................................................................................................... 45 2.3 Nguyên nhân nhữ g vướng mắc, h n chế................................................. 51 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ở VIỆT NAM ........................................................................ 56 31 ươ g ướ g oà t 3.2 Giả p p oà t ......................................................................... 56 ................................................................................. 60 3.2.1 Hoàn thi n pháp luật nộ ì t à u g quy định về hợp đồng mua bán nhà ở tro g tươ g la ............................................................................... 60 3.2.2 Hoàn thi cơ c ế g ả quyết tra tro g tươ g la t T a 3.2.3 Hoàn thi tro g lĩ c ấp về ợp đồ g ua àở ................................................................................ 68 v c th c thi pháp luật t i Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. ........................................................................................... 70 KẾT LUẬN…………………………………………………………………76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 78 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Đ B O TTTL TAND Bộ luật dân s Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tươ g la Tòa án nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài S ì t à ề tế t ị trườ g ở ước ta đã và đa g ra a c g cả về c ều rộ g và c ều s u của c c ố qua tế Tốc độ p t tr ể tế ư vũ o t ếp tục ẳ g đị tầ qua trọ g, vị t ế tất yếu của ề tế t ị trườ g gày ay, u cầu c à ở là ột tro g ữ g u cầu cơ ả ất của co gườ Trả qua t ờ g a à , u cầu "trú gụ" đã c s t ay đổ cả về c ất và lượ g, c c g ao ịc về à ở ra rất sô độ g Cũ g c vì vậy, ữ g v p p p luật và tra c ấp về à ở ra vớ số lượ g lớ ơ vớ ế p ức t p ơ , đ ỏ p p luật p ả đ ều c ỉ ịp t ờ , đầy đủ để a c g t c g vớ t c t xã ộ , ất là đố vớ c c ợp đồ g ua à ở, đặc t là ợp đồ g ua à ở ì t à ở tươ g la V c ua à ở ì t à tro g tươ g la luô sô độ g, đ y ô g c ỉ là ê sở ữu à, tà sả của gườ c u cầu, à c là ột ê đầu tư về ất độ g sả t c c c g ao ịc ua đ l oặc c o t uê p luật đã c ữ g quy đị cụ t ể về vấ đề ày Tuy ê ,c ều trườ g ợp gườ ua à o ô g ắ được c c quy đị p p luật đã ị t t , t ua lỗ gặp p ả c ủ đầu tư ô g t c đú g t eo ợp đồ g ua à đã ý ết T à p ố ồC là ột tru g t tế, vă a xã ộ lớ của cả ước, trước sức út của s p t tr ể tế, số lượ g gườ từ c c tỉ t à tro g cả ước đế ọc tập, lao độ g và là v c gày càng gia tă g, o t eo u cầu về à ở được đẩy lê ẽ C c g ao ịc ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la t T à p ố ồ C c ế ột tỷ l tươ g đố lớ so vớ c c g ao ịc ợp đồ g g ày trê cả ước Do đ , số lượ g c c tra c ấp ợp đồ g ua àở ì t à tươ g la t t à p ố t ườ g ở ức cao T V t a c u g và địa à T à p ố ồ C r ê g, c tra c ấp p t s , c c ê tro g ợp đồ g c u g và ợp đồ g 1 ua à ở ì t à tro g tươ g la ( Đ B O TTTL) t ườ g c xu ướ g tì đế T a để ảo v quyề và lợ c ợp p p của ì C c vụ tra c ấp g ày ay c ế ột tỷ l ô g qu lớ ư gc t ểga tă g a c g tro g tươ g la t eo tì ì p t tr ể của t ị trườ g nhà ở V c c ế c c tra c ấp g ày là yêu cầu cấp t ết vớ o g uố đặt ra c c c ế đị và c ế tà cụ t ể, t o ột à la g p p lý cũ g ư t c t là và cô g ằ g tra c ấp xảy ra, T a cầ p ả c c c t ủ tục, p p g ả quyết ịp t ờ , tr ữ g ậu quả đ g t ếc xảy ra o t eo s trì tr của ề tế và quyề và lợ c của c c ê tro g Đ B O TTTL R ê g tro g lĩ v c g ả quyết c c tra c ấp s , tế t eo co đườ g tố tụ g t T a, p p luật ước ta đã c ữ g quy đị cụ t ể cả về ộ u g và ì t ức Tuy ê , tro g qu trì p ụ g c tồ t ều t ếu s t, ất cập là c ế u quả cô g t c g ả quyết c c tra c ấp của T a c c cấp Trước tì ì đ , v c oà t t ố gp p luật l ê qua đế v c g ả quyết tra c ấp t T a ằ đả ảo s cô g ằ g, g ê , tu t ủ c c quy đị của p p luật là ột tro g ữ g yêu cầu ết sức cấp c , đặc tt ột địa p ươ g lớ ư Thành p ố ồC Vớ o g uố đ g g p ữ g g ê cứu của ì c o s p t tr ể của ề tư p p địa p ươ g và đề xuất c c ế g ị p p luật l ê qua đế g ả quyết tra c ấp Đ B O TTTL tro g đ ều p t tr ể ay, t c g ả c ọ đề tà : "Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh" là đề tà luậ vă t c sỹ của ì 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trước và tro g qu trì g ê cứu đề tà ày, t c g ả đã tì ểu, tha ảo và được ết ột số t c g ả đã c à v ết, t c p ẩ , cô g trì g ê cứu l ê qua đế p v của luậ vă ư: guy T ị uyề Trang, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề 2 lý luận và thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc, Trườ g Đ ọc Luật à ộ , ă 2015; oà g A , Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam, Luậ vă T c sỹ Luật ọc, oa Luật – Đ ọc Quốc g a à ộ , ă 2015; gô Qua g C g, Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, Luậ vă T c sỹ luật ọc, oa luật – Đ ọc Quốc g a à ộ , ă 2011… Tuy ê , v c g ê cứu c ỉ ớ ừ g l ở c c ết quả luậ cứ oa ọc, c ưa được p ụ g tro g t c t x t x g ả quyết tra c ấp ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la , ế v c t ụ lý x t x c c vụ ày c ều ă , ất cập, c ưa c đị ướ g cụ t ể Vì vậy, vấ đề cấp t ết đặt ra là p ả c ều g ê cứu c uyê s u ơ ữa về ộ u g ày, đặc t là ữ g g ê cứu c ả ă g ứ g ụ g trên t ct ặt c, ữ g tra c ấp về Đ B O TTTL xuất t Thành p ố ồC đã l u, tuy ê c ưa được c c ọc g ả g ê cứu ột c c tỷ ỉ Do đ , đề tà g ê cứu của luậ vă l a c ọ g ê cứu vấ đề cơ ả c tồ t và c ưa u quả tro g cô g t c x t x tra c ấp ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ằ g T a t T à p ố ồC , đồ g t ờ rút ra ữ g à ọc g , ế g ị g ả p p oà t p p luật tro g lĩ v c ày để p ục vụ c o cô g t c của gà t a ,g pp ầ g cao u quả g ả quyết tra c ấp ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la trê t c tế, đ y là vấ đề rất cầ t ết và oà toà p ù ợp vớ yêu cầu tro g cô g cuộc x y g và ế t ết đất ước 3. Mục đích và nhiệ vụ nghiên cứu ục đ c g ê cứu của Luậ vă là là s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ; t c tr g p p luật về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a và t ct p ụ g p p luật về ợp đồ g ua à ở ì thành trong tươ g la qua o t độ g x t x của T a t T à p ố ồC Minh; từ đ đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật về ợp 3 đồ g tớ ua àở ì t à tro g tươ g la ở V t a tro g t ờ g a Để t c ục đ c g ê cứu trê , Luậ vă c c c vụ g ê cứu cụ t ể sau: - g ê cứu là s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua bán à ở ì t à tro g tươ g la ; tc ,đ g t c tr g c c quy đị p p luật về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a ; -Đ g t ct p ụ g p p luật về ợp đồ g ua àở hình thà tro g tươ g la qua o t độ g x t x của T a ởt à p ố ồC ; - Đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a tro g t ờ g a tới. 4. Đối tƣợng và phạ vi nghiên cứu Vớ ục đ c g ê cứu đề tà đã đề cập, tro g uô ổ luậ vă của ì , t c g ả tập tru g g ê cứu vào c c vấ đề sau đ y: Thứ nhất, c c vă ả p p luật tro g lĩ v c à ở, vă ả p p luật tro g lĩ v c s , oa ất độ g sả của l ê qua đế g ao ịc ua à ở ì t à tro g tươ g la L ê so s vớ c c quy p p p luật à và trước đ y l ê qua đế p v g ê cứu. Thứ hai, t c t của v c x t x vụ về ợp đồ g ua àở ì t à tro g tươ g la t T à p ố ồ C . v g ê cứu của đề tà là tập tru g vào c c quy đị của p p luật và t c t x t x trê địa à t à p ố để đưa ra c c ết luậ cầ t ết và đị ướ g oà t tro g tươ g la . 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu T c g ả vậ ụ g ữ g ế t ức t ếp t u tro g qu trì ọc tập, sưu tầ tà l u, c c cô g trì g ê cứu có liên quan, kết ợp vớ v c xe x t, c ọ lọc c c ả đã được x t x t T a (TA D) t à p ố 4 ồC , t c g ả đã p t c cụ t ể, là rõ vấ đề g ê cứu để x y g và oà t luậ vă ày C c p ươ g p p cụ t ể được t c g ả s ụ g ao gồ : p ươ g p p p t c , p ươ g p p log c, p ươ g p p tổ g ợp, p ươ g p p t ố g ê, p ươ g p p so s – đố c ếu, p ươ g p p c ứ g ,… 6. ngh a l luận và thực tiễn của luận văn Ý nghĩa lý luận tc ,đ g c c quy đị của p p luật à về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ; Đề xuất p ươ g ướ g oà t c c quy đị của p p luật và g cao cô g t c x t x về g ả quyết tra c ấp ợp đồ g ua àở ì t à tro g tươ g la Ý nghĩa thực tiễn ết quả g ê cứu g úp đ g tì ì tra c ấp ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g l t T à p ố ồ C , c x t đế yếu tố tế - xã ộ trê địa à t à p ố; ết quả g ê cứu c t ể được ù g để đị ướ g, oà t c c quy đị về t c v c x t x g ả quyết c c tra c ấp g ày t TA D t à p ố ồ C nh. 7. Kết cấu của luận văn goà p ầ ở đầu, ết luậ và a ục tà l u t a ảo, ộ u g của luậ vă gồ 03 c ươ g: Chương 1: ột số vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua àở ì t à tro g tươ g la . Chương 2: T c tr g p p luật về ợp đồ g ua àở ì t à tro g tươ g la ở V t a và t c t p ụ g p p luật về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la qua o t độ g x t x của T a nhân dân t t à p ố ồ C . Chương 3: ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a . 5 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ L LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI à ở là ột tro g ữ g lo tà sả c g trị lớ ất của ỗ gườ ằ p ục vụ u cầu s o t của ỗ g a đì , c S g a tă g về số tất yếu o t eo s g a tă g về u cầu à ở của gườ , đặc t là t c c t à p ố, c c tru g t tế lớ của đất ước ay, u cầu à ở ô g gừ g tă g lê cả về c ất lượ g và c c đ ều đ è V cc ểu ết đú g c c quy đị về ợp đồ g ua àở ì t à tro g tươ g la sẽ g úp c c c ủ t ể g ao ết ợp đồ g t c đú g quyề và g ĩa vụ của ì Khái niệ hợp đồng ua án nhà hình thành trong tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm tài sản và tài sản hình thành trong tương lai "Tài sản" là ột cụ từ p ổ ế à ầu ư a cũ g s ụ g à g gày, ọ gườ đều ết và gắ vớ đờ số g của ỗ gườ Tuy ê , để đị g ĩa tà sả ằ g ột t ì ô g t gườ ô g trả lờ được ột c c đầy đủ ất c o c u ỏ "Tà sả là gì?" T ật vậy, từ ều t ập ỷ qua, ể cả t ố g p p luật c u g Co o Law A – ỹ ay t ố g luật C v l Law luật La ã – Đức cũ g c ưa c ột vă ả cụ t ể ào đưa ra đị g ĩa qu t à ầu ư tất cả c ỉ l t ê tà sả ao gồ ữ g gì T eo quy đị của BLDS V t a t ì "tà sả " ao gồ "vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản". Ở V t a , v c ù g tà sả ì t à tro g tươ g la để ảo đả c o g ĩa vụ s đã được p ụ g từ c g ị đị 165/1999/ Đ-CP gày 19/11/1999 của C p ủ về g ao ịc ảo đả và g ị đị 178/1999/ Đ-C gày 29/12/1999 của C p ủ về v c ảo đả t ề vay của c c tổ c ức t ụ g Đế ă 2005, c ế đị ày đã được p p đ ể a t Đ ều 320 của BLDS và oà t ơ t Đ ều 295 BLDS 2015 Đ ều 295 Bộ luật D s 2015 quy đị : 6 " 1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. 2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. 3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. 4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm." T eo đ , guyê tắc c u g tro g g ao ịc ảo đả là tà sả ảo đả p ả t uộc quyề sở ữu của ê t ế c ấp, ô g c tra c ấp về quyề sở ữu và đã c g ấy c ứ g ậ quyề sở ữu, tro g đ , đố vớ tà sả ì t à tro g tươ g la t ì quyề sở ữu của ê t ế c ấp c ưa được cô g ậ t t ờ đ ể x c lập g ao ịc , vì vậy, đ y là ột lo tà sả ảo đả a g t đặc t ù, t ề ẩ rủ ro Do đ , đ ều của tà sả được t a gia giao ịc c uyể ượ g và đă g ý g ao ịc ảo đả oặc đă g ý g ao ịc ảo đả cũ g p ả cụ t ể ơ , c ặt c ẽ ơ so vớ c c lo tà sả ảo đả t ô g t ườ g c oả 2 Đ ều 4 của g ị đị 163/2006/ Đ-C gày 29/12/2006 của C p ủ về g ao ịc ảo đả ( g ị đị ày t ay t ế g ị đị số 165/1999/ Đ-CP ngày 19/11/1999) đã ở rộ g ơ tro g BLDS ă 2005 về tà sả ì t à tro g tươ g la oả 2 Đ ều 4 của g ị đị ày quy đị : "tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm" V c ở rộ g ày ườ g ư u t uẫ vớ c t uật gữ “Tà sả ì t à tro g tươ g la ” Ở đ y, tà sả ì t à tro g tươ g la được ểu sa g t à quyề tà sả ì t à tro g tươ g la , c g ĩa là gồ cả tà sả đã ì t à ư g v c c uyể g ao quyề sở ữu c o ê t ế c ấp c ưa được oà thành. gày 22/02/2012, C p ủ a à g ị đị số 11/2012/ Đ-CP về s a đổ , ổ su g ột số đ ều của g ị đị số 163/2006/ Đ-CP ngày 7 29/12/2006 của C p ủ về g ao ịc ảo đả , t eo đ , oả 2 Đ ều 1 g ị đị ày s a đổ , ổ su g quy đị t oả 2 Đ ều 4 của g ị đị 163/2006/ Đ-C t ì “Tà sả ì t à tro g tươ g la ” gồ : (1) Tà sả được ì thành từ vố vay; (2) Tà sả đa g tro g g a đo ì t à oặc đa g được t o lập ợp p p t t ờ đ ể g ao ết g ao ịc ảo đả ; (3) Tà sả đã ì t à và t uộc đố tượ g p ả đă g ý quyề sở ữu, ư g sau t ờ đ ể g ao ết g ao ịc ảo đả t ì tà sả đ ớ được đă g ý t eo quy đị của p p luật T eo quy đị ày t ì tà sả ì t à tro g tươ g lai g ố g vớ quy đị t g ị đị số 163/2006/ Đ-CP, ô g ao gồ quyề s ụ g đất Đố c ếu vớ quy đị êu trê t ì tro g t c tế t ấy c ữ g g tà sả ì t à tro g tươ g la ư sau: (1) Că ộ c u g cư đã x y g xo g, đã c ê ả t a lý ợp đồ g và ê ả à g ao à ư g gườ ua c ưa được cấp g ấy c ứ g ậ quyề sở ữu oặc ô tô, xe y đã được ua ư g c ưa được cấp g ấy đă g ý ô tô, xe y, tàu t uyề và (2) C c y c, y c uyề , t ết ị sả xuất đã được đặt ua t eo p ươ g t ức à g cập cả g, đã c ợp đồ g ua , vậ đơ và à g đã cập cả g ư g ê ua c ưa t a to đủ t ề c o ê Sau ê ua t a to đủ t ì ê sẽ à g ao hàng. Că cứ quy đị t Đ ều 295 của BLDS ă 2015 để đố c ếu, đ g t ì tro g t c tế, t c g ả ậ t ấy c ữ g lo “tài sản hình thành trong tương lai” c ư sau: (1) Că ộ c u g cư, à l ề ề, tt x yt ô đa g tro g qu trì t cô g t uộc c c x y g à ở để Lo tà sả ày được c c à đầu tư ớ đặt ua t eo p ươ g t ức trả c ậ , trả ầ ằ g ều đợt và (2) C c tàu t uyề sẽ được đ g, c c y c, y c uyề t ết ị sẽ được c ế t o t eo ợp đồ g đặt à g đã được ý [(25)]. ế t ừa và p t tr ể quy đị về tà sả tro g Bộ luật s (BLDS) 1995 và BLDS 2005, t Đ ều 105 BLDS 2015 quy đị : "1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 8 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai." Xuất p t từ c c g ả t c và l t ê trê , v c xuất "tà sả ì t à tro g tươ g la " đã được đề cập ư g đị g ĩa cụ t ể l ô g c Trước c BLDS 2015, tro g g ớ oa ọc p p lý đã tồ t rất ều qua đ ể c au về "tà sả ì t à tro g tươ g la " ếu a vào quy đị về tà sả t Đ ều 172 BLDS 1995 (Tà sả ao gồ : vật c t c, t ề , g ấy tờ trị g được ằ g t ề và c c quyề tà sả ) ay Đ ều 163 BLDS 2005 (Tà sả ao gồ : vật, t ề , g ấy tờ c g và quyề tà sả ) t ì c ắc c ắ ô gt ểc "tà sả ì t à tro g tươ g la " vì lo tà sả ày ô g p ả vật c t c, cũ g ô g p ả vật ữu t t ời đ ể t c c c g ao ịc Từ quy đị t oả 2, Đ ều 105 BLDS 2015, t c g ả c o rằ g "Tà sả ì t à tro g tươ g la là tà sả c ưa được ì t à ướ g cụ t ể x c đị ở t ờ đ ể t c g ao ịc c đố tượ g là tà sả đ ư g c đầy đủ cơ sở để x c đị tà sả đ sẽ được ì t à và tồ t tro g tươ g la " 1.1.2 Khái niệm Nhà ở hình thành trong tương lai à ở ì t à tro g tươ g la là ột lo tà sả ì t à tro g tươ g la , g ao ịc về à ở ì t à tro g tươ g la c ịu s đ ều c ỉ của p p luật về tà sả ì t à tro g tươ g la và p p luật về à ở Nhà ở t ếp cậ ướ g c độ của oa ọc p p lý là đố tượ g đ ều c ỉ của ều gà luật và ỗ gà luật l c c c ểu từ ữ g a c c au: T eo p p luật s t ì à ở là ột lo tà sả ất độ g sả , là đố tượ g của ột số g ao ịc s ư g ao ịc về ua à ở, tặ g c o à ở, c o t uê à ở, t ế c ấp à ở…T eo p p luật về x y g t ì à ở được ểu là ột lo cô g trì x y g, là sả p ẩ được t ot à ở sức lao độ g của co gườ , vật l u x y g, t ết ị lắp đặt vào công trình, được l ê ết đị vị vớ đất, c t ể ao gồ p ầ ướ ặt đất, p ầ trê ặt đất được x y g t eo t ết ế 9 T đo 2, Đ ều 1, Luật à ở ă 2005 quy đị : "Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" Tro g T ô g tư số 16/2010/TTBXD gày 01/9/2010 của Bộ X y g quy đị cụ t ể và ướ g ẫ t c ột số ộ u g của g ị đị 71/201/ Đ-C gày 23/6/2010 của C p ủ quy đị c t ết và ướ g ẫ t à Luật à ở đã qu t và t ố g ê ư sau: à ở ao gồ : à ở ( ao gồ t t , à ở r ê g, că ọ c u g cư) được x y g để , c o t uê, c o t uê ua t eo u cầu và cơ c ế t ị trườ g ( ể cả à ở tro g u đô t ị ớ , u u lịc s t , g ỉ ưỡ g, cô g trì àởc ục đ c s ụ g ỗ ợp); à ở t uộc sở ữu à ước; à ở được x y g để , c o t uê, c o t uê ua t eo cơ c ế o à ước quy đị ( à ở xã ộ ); à ở t đị cư; à ở r ê g lẻ của ộ g a đì , c t u v c đô t ị và ô g t ô (k oả 6, Đ ều 11) Quy đị ày t ếp tục được ế t ừa và g ậ t oả 1, Đ ều 3 Luật à ở ă 2014 à ở ì t à tro g tươ g la là c ộ à ẹp và là ột lo tà sả ì t à tro g tươ g la đế à ở ì t à tro g tươ g la t ì gườ ta c t ể ểu ột c c đơ g ả ất là à đ ở t ờ để t c ưa được ì t à và c c c đ ều , cơ sở ất đị để t ấy rằ g à đ sẽ được x y g oà t à tro g tươ g la G ao ịc về à ở ì t à tro g tươ g la c ịu s đ ều c ỉ c u g của p p luật về tà sả ì t à tro g tươ g la và p p luật về à ở Luật à ở ă 2005 ô g g ả t c t ế ào là à ở ì t à tro g tươ g la ư g đế Luật à ở ă 2014, lầ đầu t ê về à ở ì t à tro g tươ g la xuất T eo đ , à ở ì t à tro g tươ g la là à ở đa g tro g qu trì đầu tư và c ưa được g t u đưa vào s ụ g ( oả 19, Đ ều 3) T uật gữ " à ở ì t à tro g tươ g la " c u gt V t a c ớ ẻ đế à ở ì t à tro g tươ g la t ì gườ ta c t ể ểu ột c c đơ g ả ất là à đ ở t ờ đ ể x c lập g ao ịc c ưa 10 được ì t à ư g c c c cơ sở ất đị để t ấy rằ g à đ sẽ được x y g, oà t à tro g tươ g la Bằ g v c đưa ra về à ở hình thành tro g tươ g la t oả 19 Đ ều 3, Luật à ở ă 2014 đã đưa ra ộ à và đ ều đố vớ à ở ì t à tro g tươ g la cụ t ể là: " à đa g tro g qu trì đầu tư x y g và c ưa được g t u đưa vào s ụ g" Đị g ĩa ày đã đưa ra ột c c ểu t ố g ất về à ở ì t à tro g tươ g la – ột đố tượ g tro g g ao ịc s về à ở Vớ c c đị g ĩa ư Luật à ở ă 2014 t ì à ở ì t à tro g tươ g la vẫ a g đầy đủ c c đặc đ ể của tà sả ì t à tro g tươ g la ư g được gắ t ê c c đặc trư g r ê g T eo ết quả tì ế của t c g ả, ớ c ột và cô g trình nghiên cứu c p v g ê cứu là " à ở ì t à tro g tươ g la " ( guy T ị uyề Tra g, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc; Đỗ T ị T u à, Những vấn đề pháp lý về hoạt động mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai, a luậ tốt g p…) C c cô g trì ày c ỉ đưa ra c c ểu qu t về à ở ì t à tro g tươ g la , t eo đ , đ y là à ở c ưa ì t à vào t ờ đ ể c c c ủ t ể t ế à g ao ết ợp đồ g Bê c đ , p p luật s và p p luật à ở t V t a cũ g c ưa đưa ra ào c o à ở ì t à tro g tươ g l à ớ c ỉ đưa ra c c đặc để ậ g về lo tà sả ày Trê cơ sở ế t ừa và p t tr ể tà sả ì thành trong tươ g la , t c g ả đưa ra à ở ì t à tro g tươ g la là đố tượ g của g ao ịc s ư sau: "Nhà ở hình thành trong tương lại là nhà ở chưa được hình thành hay hoàn tất xây dựng tại thời điểm các chủ thể tiến hành giao kết hợp đồng về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà ở này sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai". D a vào và c c quy đị của p p luật về à ở ì t à tro g tươ g la , c t ể ậ x t à ở ì t à tro g tươ g la c ột số đặc đ ể sau: 11 Một là, vào t ờ đ ể g ao ết ợp đồ g ua t ì à ở t ì quyề và g ĩa vụ của c c ê được t c t eo t ế độ đã được x c đị Vấ đề p p lý đặt ra ở đ y: Vậy ê ua đa g sở ữu lo tà sả ào để c t ể t ế c ấp vay vố ? Bê ua ô g t ể sở ữu à ở vì à ở c ưa c , oặc c ư g ê ua cũ g c ưa x c lập quyề sở ữu Bê ua c ỉ c quyề tro g ợp đồ g ua vớ oa g p oa ất độ g sả (là ê ) tươ g ứ g vớ số t ề đã t a to và ca ết cô g ậ quyề sở ữu à của ê c o ê ua được g tro g ợp đồ g Do vậy, đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp ở đ y a g đặc đ ể p p lý của ột quyề tà sả p t s từ ợp đồ g ua Do đ , ê t ế c ấp p ả cu g cấp đầy đủ c c lo g ấy tờ c ứ g că cứ x c lập quyề và g trị quyề của ì tro g ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ơ ữa, v c ì ậ t ế c ấp à ở ì t à tro g tươ g la c là t ế c ấp quyề tà sả tro g ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la cũ g sẽ g úp c o c c c ủ t ể ô g ị vướ g c c quy đị về cô g c ứ g ợp đồ g của Luật à ở và quy đị về đă g ý g ao ịc ảo đả của p p luật à ; Hai là, c s t ay đổ về tì tr g p p lý của à ở ì t à tro g tươ g la đã được oà t à T ờ để oà t à được ểu là à ở đã x y xo g, đã t c v c à g ao và ê ua đã được cấp g ấy c ứ g ậ sở ữu – c g ĩa là ê ua đã c quyề sở ữu trọ vẹ đố vớ àở Đ ều ày đồ g g ĩa vớ v c c c ê sẽ t ế à t a lý ợp đồng mua , quyề của ê ua tro g ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la đã c ấ ứt đ , quyề lợ của ê ậ t ế c ấp sẽ được đả ảo ư t ế ào đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp ô g c là quyề tà sả ữa à đã là vật cụ t ể (c là à ở) ột guyê tắc ề tả g của p p luật s là ọ s t ỏa t uậ của c c ê c ỉ được p p luật ảo ộ ô gả ưở g đế quyề và lợ c ợp p p của c ủ t ể c Do vậy, ê t ế c ấp (tức ê ua à ở) và ê ậ t ế c ấp cầ t ế à s a đổ đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp đã ý ết: Từ “quyề ” tro g ợp đồ g ua à ở sa g “ à ở” S s a đổ đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp sẽ 12 o t eo c c quả p p lý c ư: ợp đồ g t ế c ấp đ cầ p ả được cô g c ứ g t eo quy đị của Luật à ở và c s c uyể t ếp t ủ tục đă g ý t ế c ấp quyề tà sả từ Tru g t đă g ý g ao ịc , tà sả sa g đă g ý t ế c ấp à ở t Vă p g đă g ý quyề s ụ g đất V c x c đị c x c ả c ất p p lý của à ở ì t à tro g tươ g la ( ào a g ả c ất của quyề tà sả và ào a g ả c ất của vật) là đ ều tố cầ t ết để ảo v quyề lợ ợp p p của ê ậ t ế c ấp Đ ều ày cũ g g úp c o c c c ủ t ể x c đị được p ươ g t ức x lý p ù ợp đố vớ tà sả t ế c ấp là à ở ì t à tro g tươ g la : ếu t t ờ đ ể x lý, à ở ì t à tro g tươ g la đa g tồ t ướ g quyề tà sả , t ì c ú g ta sẽ x lý t eo c c c uyể quyề tro g ợp đồ g ua đ c o ê ậ c uyể g ao, c ếu t t ờ đ ể x lý à à ở đ đã oà t à t ì c ú g ta sẽ x lý ư đố vớ à ở t ô g t ườ g là , đấu g ay ê ậ t ế c ấp ậ c tà sả đ để t ay t ế c o g ĩa vụ trả ợ… V c ì ậ à ở ì t à tro g tươ g la là tà sả t ế c ấp theo đú g ả c ất p p lý vố c của (là quyề ay là vật t eo t ế độ t c ợp đồ g ua ) sẽ g úp c o qu trì t c ợp đồ g t ế c ấp được t c a toà , u quả, qua đ t úc đẩy ẽ c c qua t ụ g p t tr ể [(26)] . 1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ợp đồ g ua à ở là ột g của ợp đồ g ua c u g và ợp đồ g s r ê g Để ểu ợp đồ g ua àở ì t à ở tươ g la , trước t ê , ta p ả tì ểu về ợp đồ g ua à ở Có rất ều c c t ếp cậ c au về ợp đồ g ua à ở, t eo T c sỹ guy Vă Tù g t ì "Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó, bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu của ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa 13 điểm, theo phương thức các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở" [(22), tr8] Tro g c c t ếp cậ t ứ a , T c sỹ Đặ g T ế c o rằ g: "Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định" [(21), tr10] ỗ , c c t ếp cậ đều c ữ g ưu ược đ ể ất đị Vì à ở ì t à tro g tươ g la là ột tro g c c lo à ở được p p luật quy đị t Luật à ở ă 2014, o đ , c t ể ểu: ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la là s t ỏa t uậ g ữa c c ê ằ g vă ả về v c ua à ở đa g tro g qu trì đầu tư x y g và c ưa được g t u đưa vào s ụ g ư vậy, ê sẽ à g ao à ở và quyề s ụ g đất c o ê ua t ột t ờ đ ể cụ t ể tro g tươ g la và ê ua p ả t a to t ề ua à c o ê t eo ộ u g o a ê t ỏa t uậ p ù ợp vớ c c quy đị của p p luật T eo quy đị t Đ ều 385 và Đ ều 500 BLDS 2015 t ì: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" và "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất." Từ đ y, t c g ả đưa ra qua đ ể : "Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có tại thời điểm giao kết do dự án phát triển nhà ở thương mại chưa 14 hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong". 2 Đặc điể hợp đồng ua án nhà hình thành trong tƣơng lai Theo cách t ếp cậ về đị g ĩa ợp đồ g ua àở ì t à tro g tươ g la được t c g ả đề xuất t ục 1 1 2, ợp đồ g ua à ở là ợp đồ g ua tro g đ c c đố tượ g của ợp đồ g là à ở, o đ , a g đầy đủ c c đặc đ ể của ợp đồ g ua c u g và c c ữ g đặc đ ể r ê g o đố tượ g là à ở Một là, ợp đồ g ua à ở TTTL là ợp đồ g so g vụ, ê và ê ua đều c quyề và g ĩa vụ p p lý đố vớ au Bê c quyề yêu cầu ê ua ậ à và trả t ề , ê ua c quyề yêu cầu ê ậ t ề và c uyể g ao đú g à đã , t eo đú g t ờ và p ươ g t ức đã t ỏa t uậ tro g ợp đồ g Hai là, ợp đồ g ua à ở TTTL là ợp đồ g c đề ù T đề ù t ể ở oả t ề à ê ua c g ĩa vụ p ả trả c o ê bán à ở t eo t ỏa t uậ oặc t eo quy đị của p p luật T đề ù tro g ợp đồ g ua àc là đặc đ ể để p t ợp đồ g ày vớ ợp đồ g tặ g c o à ở Ba là, ợp đồ g ua à ở TTTL là ợp đồ g c uyể g ao quyề sở ữu đố vớ p ầ à oặc toà ộ gô à của ê sa g c o bên mua. goà ữ g đặc đ ể c u g ư ữ g ợp đồ g ua tà sả t ô g t ườ g c, ợp đồ g ua àởc c ữ g đặc đ ể r ê g, đ là c c ê tro g ợp đồ g p ả c g ĩa vụ t c đẩy đủ c c quy đị về ì t ức t eo quy đị của p p luật Đố tượ g của ợp đồ g là à ở ê p p luật luô c ữ g quy đị c ặt c ẽ ơ so vớ c c lo tà sả c Đố vớ từ g lo à ở, p p luật quy đị cầ c đ ều rê g tt ì p ả tu t eo c c đ ều đ Ví dụ: đ ều để t uê, ua à ở xã ộ t Đ ều 54 Luật à ở ă 2014 15