Tài liệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của tòa án nhân dân tối cao

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN VĂN HOÀNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thị Nga. Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này chưa được công bố dưới hình thức nào. Các số liệu, bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có trích dẫn và nguồn gốc rõ ràng. Học viên TRẦN VĂN HOÀNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1 Chương 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU ............................................ 7 1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ............................................... 7 1.2. Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .............................. 20 Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT ............... 31 TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO .................................................................. 31 2.1. Thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án ................................................................. 31 2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao ............................................................................................... 49 2.3. Những kết quả đạt đượ, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao ........................................................................................................................ 57 Chương 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU ................................................................................ 64 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 64 3.2. Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ............................................................................................................... 66 3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .................................................................................. 71 KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 80 ̉ DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHAO.......................................................................... 81 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất HĐCNQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân TANDTC Tòa án nhân dân tối cao MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản vô cùng quan trọng của gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Bên cạnh việc biến đổi không nhừng của các quan hệ xã hội nói chung và quan hệ liên quan tới lĩnh vực đất đai nói riêng, pháp luật về đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua từng thời kỳ để tương thích với sự vận động của các quan hệ dạng này. Đây là một trong những lý do cho sự cần thiết phải nghiên cứu những vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trải qua Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và gần đây nhất là Luật Đất đai 2013, song hành cùng với đó là các Bộ luật dân sự 1995, 2005 và 2015, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có những điểm khác biệt qua mỗi lần sửa đổi. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc CNQSDĐ diễn ra với nhiều tình tiết phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu), đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất trong các tranh chấp dân sự.Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) cho thấy các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là do các bên không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai nói riêng. Vì vậy, để giải quyết các tranh chấp đó, câu hỏi được đặt ra trong toàn bộ quá trình tố tụng là “có tồn tại hợp đồng chuyển nhượng không?” và “hợp đồng có hiệu lực không?” để từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của cho các bên. Việc tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng đó vô hiệu là một trong những vấn đề phức tạp nhất của ngành tòa án. Hệ lụy của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (HĐCNQSDĐVH) nếu không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng không hiệu quả, không kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên tham gia 1 hợp đồng, sẽ làm mất đi quyền được nhà nước bảo vệ hợp pháp về quyền sử dụng đất của các bên đương sự. Thực tiễn tiếp nhận và giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐVH trong thời gian qua tại Tòa án nhân dân tối cao đã bộc lộ nhiều điểm hạn chế trong quá trình xét xử hai cấp tại Tòa án cấp dưới. Có nhiều vụ án đã được xét xử nhiều lần nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc, quan điểm trái chiều của dư luận. Chính vì lý do trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao" nhằm góp phần sáng rõ những quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 và Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về yếu tố vô hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ cũng như thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân tối cao để từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đã được nhiều học giả, các thẩm phán, luật gia có nhiều kinh nghiệm nghiên cứu dưới nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau dựa trên thực tiễn xét xử, các vụ việc thực tế mà họ tham gia giải quyết. Trong quá trình thu thập tài liệu nghiên cứu để hoàn thiện đề tài, tác giả có tham khảo và tìm hiểu được các công trình nghiên cứu sau: Các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động. Tác giả đã hệ thống hóa các quy định về giao dịch quyền sử dụng đất, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất; Tác giả Nguyễn Văn Cường & Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin & Truyền thông. Tác giả đã nghiên cứu các quy định về giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu, qua đó phân tích và làm rõ thực trạng xét xử các vụ án về hợp đồng dân sự vô hiệu; Tác giả Phạm Ngọc Minh (2006), Hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã đi theo hướng nghiên cứu lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp 2 giúp người đọc dễ dàng hình dung được sự vận dụng của các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu. Ngoài ra, tác giả còn đọc một số tác phẩm liên quan như: Tác giả Nguyễn Như Phát (2003) với “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở Việt Nam”, NXB Công an nhân dân; Tác giả Đinh Thị Mai Phương (2005) với chuyên khảo “Thống nhất pháp luật hợp đồng ở Việt Nam” của Nhà Xuất bản Tư pháp; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: “Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và “Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Các công trình nghiên cứu về những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật về HĐCNQSDĐVH: Tác giả Thanh Hoài, Minh Phương (2005), Mâu thuẫn trong quy định về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 4 năm 2005, trang 56. Trong tác phẩm của mình tác giả đã đi sâu theo hướng quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tác giả Doãn Hồng Nhung & Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật Đất đai năm 2003, NXB Đại học quốc gia Hà Nội. Việc vận dụng các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được tác giả nghiên cứu thấu triệt theo hướng đối tượng chuyển nhượng là hộ gia đình, giúp người đọc có cái nhìn cụ thể từng trường hợp. Tác giả Hoàng Anh Tuấn (2007), Phân loại hợp đồng vô hiệu, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã nghiên cứu các căn cứ của phân loại hợp đồng vô hiệu, ý nghĩa của việc phân loại hợp đồng vô hiệu. Ngoài ra, tác giả tìm đọc các tác phẩm: Tác giả Bùi Thị Thanh Hằng, Chế định hợp đồng dân sự vô hiệu trước yêu cầu sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự năm 2005, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2009[15]…. Thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH từ thực tiễn xét xử của Tòa án: 3 Tác giả Nguyễn Bá Thành (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ đã giải quyết vấn đề theo hướng nghiên cứu kỹ các quy định, phân tích khả năng vận dụng các quy định này vào thực tế và hậu quả pháp lý của của việc không tuân thủ quy định. Tác giả Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã làm rõ được các vi phạm và cách thức xử lý vi phạm hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam. Nhìn chung, các công trình nghiên cứu tác giả tìm đọc được đều không tập trung nghiên cứu một lĩnh vực hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu mà thiên về giao dịch dân sự vô hiệu, các bản án giám đốc thẩm của TANDTC về vấn đề này còn khá ít và chưa thực sự tập trung vào mảng vô hiệu. Do đó, có thể khẳng định, công trình nghiên cứu của tác giả là một trong những công trình đầu tiên nghiên cứu cụ thể về hợp đồng CNQSDĐ từ thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của TANDTC. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành, các quy định của pháp luật đất đai về các trường hợp vô hiệu cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu và thực tiễn xác định và cách thức xử lý trong các vụ án giám đốc thẩm của TANDTC. Đề xuất những kiến nghị, phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: làm rõ khái niệm và bản chất pháp lý của hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; nghiên cứu một cách xuyên suốt vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích và nghiên cứu về quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. - Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án; 4 đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao để từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ khuyết trong các quy định liên quan. - Trên cơ sở những bất cập đã được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Các quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), thực trạng ảnh hưởng của các tranh chấp dân sựgiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Phạm vi về không gian: Đề tài được nghiên cứu thực trạng tại Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC). 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh; các quan điểm của Đảng và Nhà nước về pháp luật liên quan đến họp đồng nhượng quyền sử dụng đất nói chung, pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch và quy nạp. Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng ở cả 03 chương để làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, cũng như đánh giá thực trạng và đề xuất 5 phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Việt Nam. Phương pháp thống kê, so sánh được sử dụng chủ yếu ở chương 2, nhằm đánh giá đúng và đầy đủ thực trạng thực hiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cả về những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân trong hoạt động này. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn đã hệ thống hóa, làm sáng tỏ lý luận và thực tiễn về hợp đồng CNQSDĐVH cũng như thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao. Luận văn đã xác định các điểm còn hạn chế của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, các dạng vô hiệu thường gặp, từ đó rút ra các kết luận, phương thức để hoàn thiện tình trạng vô hiệu của dạng hợp đồng này trong tương lai. Luận văn bổ sung thêm về pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, với từng nhóm nguyên nhân dẫn đến hợp đồng này vô hiệu bằng các vụ việc có thật trên thực tế được giám đốc thẩm tại TANDTC, từ đó, tác giả có những đánh giá, phương hướng hoàn thiện pháp luật sát thực hơn. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo luận văn được chia thành 03 chương với nội dung chủ yếu sau: Chương 1: Khái quátchung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án nhân dân tối cao Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 6 Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Trong các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại giao dịch thực hiện thường xuyên, phổ biến và chiếm ưu thế trên thị trường bởi tính thông dụng, thị hiếu và thể hiện bản chất nhất các quy luật của thị trường như: cung cầu, cạnh tranh và giá cả. Do tính chất đặc biệt của giao dịch về quyền sử dụng đất - một tài sản khá đặc thù được biểu hiện dưới dạng quyền - quyền sử dụng đất, không thuộc quyền sở hữu của một trong các bên tham gia quan hệ mà thuộc sở hữu đại diện của Nhà nước, người giao dịch chỉ là người có quyền sử dụng, được chủ sở hữu là Nhà nước trao cho và cho phép được giao dịch, song chúng lại là tài sản có giá trị lớn, là nguồn tư liệu sản xuất quan trọng của người dân trong sản xuất nông nghiệp, là sản nghiệp, là nguồn vốn lớn của các nhà đầu tư, là địa bàn cho hoạt động kinh doanh... nên pháp luật quy định tất cả các các giao dịch liên quan đến tài sản này đều phải thiết lập bằng văn bản với thể thức là Hợp đồng, với những quy trình, thủ tục pháp luật quy định - gọi chung là hợp đồng về quyền sử dụng đất. Điều 500 BLDS 2015 quy định: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất". [45]. 7 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất nêu trên.Theo đó, có thể tiếp cận khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng tư duy bắc cầu. Cụ thể:hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành và các giáo trình, tài liệu nghiên cứu thì không thấy có bất kỳ công trình nào đưa ra khái niệm cụ thể về giao dịch dân sự vô hiệu nói chung hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng. Vì vậy, việc nhận diện một giao dịch dân sự vô hiệu thường gián tiếp dựa trên các tiêu chí để xác định một giao dịch dân sự có hiệu lực và theo phương pháp loại trừ. Cụ thể, theo BLDS 2015 thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: (1) Chủ thể có năng lực lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, (2) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; (3) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.Với các tiêu chí này thì BLDS 2015 cũng lấy làm cơ sở để quy định về giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, một giao dịch dân sự được coi là vô hiệu khi giao dịch đó không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự có hiệu lực [45]. Với quy định nêu trên cho thấy, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý. Mặc dù một giao dịch dân sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết, nhưng khi xác định đó là giao dịch dân sự vô hiệu thì mọi cam kết (đã, đang thực hiện) đều không phải là các quyền, nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ và bảo hộ. Thông thường các nước trên thế giới đều căn cứ vào các điều khoản chủ yếu, mang tính chất quyết định của giao dịch dân sự vô hiệu. Các điều khoản chủ yếu này dựa vào đặc điểm, tính chất của 8 giao dịch đồng thời phải căn cứ vào tính hình kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng dân sự, một giao dịch dân sự. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là hợp đồng khi tham gia ký kết và thực hiện đã không đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự như: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật (quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật) và trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối... Từ phân tích ở trên có thể rút ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như sau: " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dung mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bên cạnh mang những đặc điểm chung của giao dịch dân sự nói chung, còn có những đặc điểm cơ bản như sau: Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp.Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên, do vậy hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Trước tiên, những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản pháp luật đất đai (Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Nội dung các luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người sử dụng đất, quy định về điều kiện hình thức đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục thực hiện các quy định đó. Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu. Bên cạnh đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đảm bảo những điều kiện có hiệu lực hay không bị vô hiệu chung 9 nhất của giao dịch dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự, như những quy định về năng lực hành vi dân sự, những quy định về điều kiện đảm bảo yếu tố tự nguyện và cả những quy định về hình thức của giao dịch. Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật đất đai và Bộ luật dân sự, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những văn bản pháp luật khác như: Luật công chứng, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật hôn nhân và gia đình…Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành hợp đồng vô hiệu. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau.Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định pháp luật này ảnh hưởng lớn đến hiệu quả quá trình áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Thứ hai, đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật: không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể bất lợi về cả vật chất và tinh thần, như không đạt được mục đích đã xác định, nếu chưa thực hiện thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa, nếu đang thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã ghi nhận. Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể; vô hiệu do nhầm lẫn, đe dọa, lừa dối; vô hiệu do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; vô hiệu do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình hợp 10 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ khác nhau. Không những thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn đa đạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu có đặc điểm này là do những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp.Quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phức tạp trước hết bởi tính chất pháp lí đặc thù của quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội, những thay đổi về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên liên quan, thậm chí ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Hiện nay pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn tồn tại những hạn chế, bất cập, còn những quy định không đảm bảo sự công bằng, chưa phù hợp với thực tiễn.Bên cạnh đó, pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không ổn định, có nhiều thay đổi trong lịch sử. Chính vì vậy, vấn đề phức tạp nhất hiện nay trong giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại. Khi áp dụng pháp luật trong những trường hợp này không chỉ khó khăn trong việc lựa chọn quy định pháp luật mà đòi hỏi giải quyết phù hợp với thực tiễn, tránh trường hợp gây xáo trộn lớn trong xã hội.Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thường diễn ra trong thời gian dài với nhiều lần và qua nhiều cấp xét xử. Quá trình áp dụng pháp luật và thu thập chứng cứ gặp nhiều khó khăn, nhất là trong những trường hợp giao dịch đã diễn ra từ lâu. Kết quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng 11 quyền sử dụng đất vô hiệu ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên trong tranh chấp, chính vì vậy các bên thường bằng mọi cách theo đuổi lợi ích của mình. Trong nhiều trường hợp pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định pháp luật không rõ ràng khiến cho quá trình giải quyết càng trở nên khó khăn và phức tạp. Như vậy, có thể thấy quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp, bởi quá trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp hiện tại mà còn phải tính toán cả yếu tố lịch sử và những yếu tố đặc thù của quyền sử dụng đất trong giao dịch. 1.1.2. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Có rất nhiều cách tiếp cận khác nhau để nhận diện một giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng. Theo nguyên lý chung về giao dịch dân sự vô hiệu đã đề cập ở trên được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, kết hợp với các quy định cụ thể của Luật Đất đai 2013 về điều kiện, tư cách chủ thể, đối tượng, hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thành các dạng sau đây: 1.1.2.1. Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thông thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn đến vô hiệu để phân ra thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Do vậy, kể cả trường hợp các bên tham gia hợp đồng đã kí kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý. Các bên phải chấm dứt thực hiện và quay lại tình trang ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối là loại hợp đồng có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của các bên tham gia giao dịch. Hợp đồng này thông thường không xâm phạm trật tự công cộng 12 và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu đối với bên không có lỗi. Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những điểm khác biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và tương đối ở những điểm cơ bản như sau: Thứ nhất, về bản chất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối, khi xác định vô hiệu thì các quyền và nghĩa vụ các bên thảo thuận là không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp hợp đồng đó được thừa nhận sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền và nghĩa vụ của các bên được pháp luật bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết của các bên, hợp đồng khắc phục được coi là hợp đồng mới. Chẳng hạn, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán một phần tiền như đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Số tiền chậm thanh toán này chỉ chiếm 1/5 giá trị của hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng chứng minh được lý do khách quan về việc chậm trả và tại thời điểm xảy ra tranh chấp họ cam kết thực hiện đầy đủ, chấp nhận nộp phạt cho phần chậm trả. Trong trường hợp này, việc yêu cầu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng là cần thiết đặt ra mà không đặt ra vấn đề hủy hợp đồng. Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối thì lại hoàn toàn khác. Đây thường là hợp đồng vi phạm điều cấm của xã hội nên trong thực thế Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền không cho phép khắc phục cho dù các bên mong muốn khắc phục. Hợp đồng này không có hiệu lực ngay từ thời điểm giao kết. Chẳng hạn, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng song người chồng có dấu hiệu lừa dối vợ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nhằm tẩu tán tài sản trước khi ly hôn thông qua việc ép vợ ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng trong tình trạng tinh thần bị kích động, không có khả năng kiểm soát được hành vi của mình. Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền bình đẳng về tài sản, bảo vệ quyền lợi cho người phụ nữ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận hợp đồng này ngay từ khi ký kết. 13 Thứ hai, về xử lí hợp đồng vô hiệu, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối, tất cả những người liên quan đến hợp đồng đều có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối chỉ có người được pháp luật bảo vệ mới có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nhà lập pháp quy định thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là không xác định thời hạn, còn đối với hợp đồng vô hiệu tương đối thì thời hiệu khởi kiện được nhà lập pháp quy định một thời gian nhất định. Tuy nhiên, thực tiễn xem xét quy định pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nếu căn cứ vào các tiêu chí nêu trên thì rất khó khăn khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức thì thuộc vào loại nào. Nếu căn cứ vào thời hiệu khởi kiện thì xếp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức là hợp đồng vô hiệu tuyệt đối, còn căn cứ vào tiêu chí có khả năng khắc phục thì hợp đồng vô hiệu về hình thức là hợp đồng vô hiệu tương đối. Trong trường hợp này cần xác định hình thức của hợp đồng chỉ là điều kiện để việc xác lập hợp đồng, nếu các bên tham gia hợp đồng không thực hiện điều kiện theo đúng hình thức thì hợp đồng vô hiệu, nó không thuộc loại hợp đồng vô hiệu tương đối hay tuyệt đối. Ngoài ra, để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, cần phân biệt sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu mất hiệu lực. Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng không có hiệu lực ngay ở thời điểm giao kết, còn hợp đồng mất hiệu lực là hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm ký kết nhưng hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực do rơi vào tình trạng không thể thực hiện được. Tình trạng mất hiệu lực của hợp đồng có thể do một bên vi phạm, dẫn đến bị vi phạm yêu cầu hủy hợp đồng hoặc các bên tự thỏa thuận với nhau chấm dứt hiệu lực của hợp đồng hoặc do trở ngại khách quan nào khác. 14 1.1.2.2. Vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế có thể vô hiệu toàn bộ hợp đồng hoặc vô hiệu từng phần của hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ là hợp đồng bị vô hiệu với toàn bộ nội dung của hợp đồng. Chẳng hạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất chuyển nhượng không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chuyển nhượng. Hợp đồng vô hiệu từng phần là trường hợp một phần của hợp đồng vô hiệu (một phần nội dung hoặc một phần đối tượng) nhưng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực phần còn lại của hợp đồng.Chẳng hạn, các chủ thể tham gia giao dịch thực hiện phần lớn các nghĩa vụ và được tất cả phần quyền của mình như đã thỏa thuận và cam kết trong hợp đồng.Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực hiện thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên và nộp các khoản lệ phí cho Nhà nước. Nay có mâu thuẫn, tranh chấp thì Tòa án sẽ yêu cầu các bên hoàn thiện các thủ tục hành chính về đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các nghĩa vụ thuế và lệ phí. Bên cạnh đó, trên thực tế các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần cũng tồn tại phổ biến trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất không hoàn toàn thuộc quyền định đoạt của chủ thể tham gia hợp đồng. Trong đó điển hình là trường hợp quyền sử dụng đất là di sản thuộc sở hữu chung của các đồng thừa kế hoặc tài sản chung của vợ chồng. Xác định ranh giới giữa vô hiệu toàn bộ và vô hiệu từng phần trong nhiều trường hợp này không dễ dàng, nhất là đối với tài sản là quyền sử dụng đất. Pháp luật điều chỉnh đối với những trường hợp này hết sức phức tạp, ngoài những quy định của pháp luật đất đai còn cần phải áp dụng nhũng quy định thuộc lĩnh vực khác như: pháp luật về hôn nhân và gia đình, pháp luật về thừa kế... Quá trình áp dụng pháp luật phải xác định đúng phạm vi và mức độ vô hiệu của giao dịch (chủ yếu là xác định đúng diện tích đất) để giải quyết tranh chấp được hiệu quả, đảm bảo quyền lợi các bên khi xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 15 Bên cạnh cách thức phân loại nêu trên, nếu xét riêng tính chất, đặc điểm của từng giao dịch cụ thể khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn được phân chia theo các dạng sau đây: 1.1.2.3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo Khi các bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kí kết do giả tạo sẽ vô hiệu toàn phần, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực. Đây là dạng phổ biến xảy ra trong thời gian qua trên thực tế. Chẳng hạn, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đối tượng quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với điều kiện là đất của dự án phải được đầu tư xong cơ sở hạ tầng, phải giải phóng xong mặt bằng, phải phải có bản đồ 1/500. Tuy nhiên, dự án mới ở giai đoạn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.Mục đích của nhà đầu tư là muốn "bán non dự án". Tại thời điểm này, với quy định nêu trên thì nhà đầu tư không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên đã thống nhất thực hiện bằng một giao dịch khác để "lách" điều kiện này, đó là hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư chứ không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay dạng hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo cũng thường xuyên xảy ra trên thực tế đó là: hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động sản là quyền sử dụng đất mà thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất song với mục đích trốn thuế thu nhập các nhân và thuế trước bạ. 1.1.2.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là những đối tượng không tự nhận thức và điều chỉnh được hành vi của mình. Vì vậy, họ sẽ không thể hiện được ý chí độc lập của mình khi tham gia kí kết hợp đồng. Pháp luật Việt Nam và pháp luật ở hầu hết các quốc gia 16