Tài liệu Hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng tmcp công thương – đống đa

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Trong nền kinh tế thị trường, công cuộc hiện đại hóa diễn ra mạnh mẽ, hàng loạt các hoạt động đầu tư đã, đang và sẽ diễn ra. Nhưng hoạt động đầu tư là việc làm đầy mạo hiểm, đòi hỏi bỏ vốn lớn, thời gian đầu tư dài, hiệu quả của dự án cần nhiều thời gian mới có thể thấy được. Nên khi đã bỏ vốn đầu tư và hình thành năng lực mới thì cơ hội sữa chữa sai lầm là rất thấp. Vì vậy, để đảm bảo tính sinh lời của việc đầu tư thì trước khi đầu tư thì ta phải tiến hành một cách có khoa học, có phương pháp. Đó là phương pháp đầu tư theo dự án. Phương pháp này giúp cho chủ đầu tư trước khi bỏ vốn sẽ đánh giá một cách đầy đủ về mọi phương diện của một cơ hội đầu tư từ đó có những lựa chọn chính xác đầu tư hay không đầu tư vào dự án đó. Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển, hội nhập sâu và rộng vào nền kinh tế thế giới. Đảng và Nhà Nước đòi hỏi việc triển khai ngày càng nhiều dự án đầu tư, với nguồn vốn trong và ngoài nước, thuộc mọi thành phần kinh tế. Trong đó, nguồn vốn cho vay theo dự án đầu tư của NHTM ngày càng phổ biến, cơ bản và quan trọng đối với mỗi cá nhân, doanh nghiệp và Chính phủ. Đó cũng là một thách thức không nhỏ đối với các NHTM về sự an toàn và hiệu quả của nguồn vốn cho vay theo dự án. Có vô số rủi ro khác nhau khi cho vay, cho đầu tư xuất phát từ nhiều yếu tố và có thể dẫn đến việc không chi trả được nợ khi đến hạn làm cho ngân hàng bị phá sản gây ảnh hưởng nghiêm trọng cho toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, để đi đến chấp nhận cho vay thì thẩm định dự án đầu tư là khâu quan trọng, quyết định chất lượng cho vay theo dự án của ngân hàng. Thẩm định tài chính dự án đầu tư ngày càng có ý nghĩa vô cùng to lớn, đảm bảo lợi nhuận, sự an toàn cho ngân hàng. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 1 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Xuất phát từ ý nghĩa đó của việc thẩm định dự án đầu tư, qua quá trình tìm hiểu thực hiễn của hoạt động này tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Đống Đa, với mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư em đã lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng TMCP Công Thương - Đống Đa”. 2. Mục đích nghiên cứu: Luận văn được viết với 3 mục đích cơ bản: - Hệ thống hóa cơ sở lí luận và các phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư. - Đánh giá thực trạng hoạt động thâm định tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Công Thương- chi nhánh Đống Đa. - Giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Công Thương- chi nhánh Đống Đa. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư. - Phạm vi nghiên cứu: công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư mới thiết bị, máy móc, nâng cao năng lực sản xuất dây và cáp điện. 4. Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là cơ sở phương pháp luận. Bên cạnh đó còn sử dụng thêm phương pháp thống kê, phân tích, so sánh... 5. Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn được chia làm 3 chương với các nội dung chính như sau: NGUYỄN THỊ THANH THỦY 2 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Chương I: Những vấn đề chung về thẩm định dự án và thẩm định tài chính dự án đầu tư. Chương II: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng Công Thương- Chi nhánh Đống Đa. Chương III: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng TMCP Công Thương- Chi nhánh Đống Đa. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 3 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN VÀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Tổng quan về dự án đầu tư: 1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư: Theo luật đầu tư năm 2006: - Đầu tư là việc nhà đầu tư bổ vốn bằng các tài sản hữu hình hay vô hình để hình thành tài sản, bằng việc tiến hành các hoạt động đàu tư theo quy định của pháp luật. Hoạt động đầu tư có hai đặc trưng cơ bản là có tính sinh lời và thời gian kéo dài. - Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định. Khái niệm dự án đầu tư có thể được xem ở nhiều góc độ khác nhau: - Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển, để đạt được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai lâu dài. - Về mặt bản chất: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịnh vụ trong khoảng thời gian xác định. - Trên góc độ quản lí: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu tư, lao động để tạo ta các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong thời gian dài. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 4 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP - HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Trên góc độ kế hoạch hóa:Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội làm nền tảng cho các quyết định đầu tư. 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư: - Có mục tiêu, mục đích cụ thể: Tất cả các dự án đầu tư đều phải có kết quả xác định. - Có một hình thức tổ chức xác định để thực hiện dự án. - Có nguồn lực để tiến hành hoạt động của dự án - Có một khoảng thời gian nhất định để thực hiện mục tiêu dự án. 1.1.3 Phân loại dự án đầu tư Có thể phân loại các dự án đầu tư theo các tiêu thức sau: 1. Theo cơ cấu tái sản xuất: - Dự án đầu tư theo chiều rộng - Dự án đầu tư theo chiều sâu. 2. Theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội: - Dự án ĐT phát triển sản xuất kinh doanh. - DA đầu tư phát triển KHCN. - DA đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng ... 3. Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án ĐT trong quá trình tái SX xã hội: - DA đầu tư thương mại. - DA đầu tư sản xuất. 4. Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đầu tư đã bỏ ra: - DA đầu tư ngắn hạn (DA ĐT thương mại) - DA đầu tư dài hạn. (...) 5. Theo sự phân cấp quản lý dự án: NGUYỄN THỊ THANH THỦY 5 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - Dự án quan trọng quốc gia - DA nhóm A - DA nhóm B - DA nhóm C. 6. Theo cấp độ nghiên cứu: - DA tiền khả thi - DA khả thi. 7. Theo nguồn vốn. - DA ĐT bằng nguồn vốn ngân sách NN. - DA ĐT bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển cảu Nhà nước - DA ĐT bằng nguồn vốn huy động của DN và các nguồn vốn khác. - DA ĐT bằng nguồn vốn hỗn hợp 1.2 Thẩm định dự án đầu tư 1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định, tùy thuộc theo tính chất của dự án và các chủ thể có thẩm quyền , song đứng trên giác độ tổng quát có thể định nghĩa như sau: Thẩm định dự án đầu tư là quá trình thẩm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, nhằm đánh giá, tính hiệu quả, tính khả thi của dự án, để từ đó đề ra các quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư và triển khai dự án đầu tư. 1.2.2 Sự cần thiết khách quan phải thẩm định dự án đầu tư: Đầu tư là một lĩnh vực quan trọng quyết định sự tăng trưởng và phát triển của các thành phần kinh tế cũng như nền kinh tế quốc dân. Nhưng hoạt động đầu tư sẽ không thể tiến hành đựoc khi không có vốn hay không đủ vốn. Để huy động đủ vốn cần thiết ngoài vốn tự có của mình, các nhà đầu tư thương kêu gọi sự tài trợ NGUYỄN THỊ THANH THỦY 6 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH từ bên ngoài mà trong đó chủ yếu là nguồn vốn vay của ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ không đồng ý cho vay nếu không biế rằng vốn vay có đựoc sử dụng an toàn và hiệu quả hay không. Do đó, không chỉ riêng các nhà đầu tư, mà cả ngân hàng và các cơ quan liên quan cũng phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư tức là đi sâu xem xet, nghiên cứu đánh giá hàng loạt vấn đề để đưa ra quyết định đúng đắn. * Đối với nhà đầu tư: Sự tồn tại và phát triển doanh nghiệp là nhờ vào kế hoạch sản xuất kinh doanh đúng đắn, mà các kế hoạch này lại được thực hiện bởi các dự án. Trong thực tế, khi đưa ra một quyết định đầu tư, chủ đầu tư thường xây dựng và tính toán các phương án khác nhau. Điều đó có nghĩa là nhiều dự án khác nhau được đưa ra nhưng không phải dễ dàng gì trong việc lựa chọn dự án này, lọai bỏ dự án kia vì nhiều khi khả năng thu thập, nắm bắt những thông tin mới của chủ dự án bị hạn chế nhất là đối với các xu hướng kinh tê, chính trị, xã hội và điều này sẽ làm nguy cơ rủi ro tăng cao và làm giảm tính chính xác trong phán đoán của họ. thôn gqua việc thẩm định dự án đầu tư sẽ guíp nhà đầu tư lựa chọn được dự án đầu tư tối ưư và thích hợp nhất với năng lực của mình. * Đối với ngân hàng: Ngân hàng là một tổ chức trung gian tài chính thực hiện việc nhận tiền gửi và cho vay. Trong quá trình cho vay, không phải bất kì một doanh nghiệp nào, bất kì dự án nào cũng được ngân hàng đáp ứng. Ngân hàng chỉ cho vay khi đã biết chắc chắn dự án đó hợp pháp vốn vay,đươc sử dụng đúng mục đích, mang lai lợi ích cho cả doanh nghiệp và ngân hàng. Vì vậy, đối với ngân hàng, công tác thẩm định dự án đầu tư là rất quan trọng. Nó giúp cho ngân hàng ra quyết định có bỏ vốn hay không, từ đó hạn chế những rủi ro có thể xảy đến với ngân hàng. * Đối với xã hội và cơ quan quản lí nhà nước. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 7 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Đầu tư luôn được coi là động lực phát triển nói chung và sự phát triển kinh tế nói riêng của mỗi quốc gia. Nhưng vấn đề quan trọng đặt ra là đầu tư như thế nào cho hiệu quả, nếu họat động đầu tư không hợp lí là rất nguy hại và gây ảnh hưởng xấu đến hàng loạt các vấn đề về kinh tế, xã hội như vấn đề công ăn việc làm, tăng thu ngân sách,… và vấn đề đảm bảo môi trường sinh thái. Ngoài ra dự án đầu tư được lựa chọn phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của quốc gia, của từng địa phương và phải tuân thủ các pháp luật liên quan. 1.2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư 1.2.3.1 Thẩm định điều kiện pháp lí: Thẩm định điều kiện pháp lí của dự án đầu tư là việc làm đầu tiên trong quá trình thẩm định cuả một số dự án đầu tư.( nhất là các dự án đầu tư liên quan đến bất động sản thì đây là điều kiện không thể thiếu được ). Khi điều kiện pháp lí được đảm bảo tức là dự án đầu tư đó được cấp giấy phép đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền , hồ sơ pháp lí đầy đủ thì khi đó mới tiến hành thẩm định các phương diện khác. 1.2.3.2 Thẩm định mục tiêu và sự cần thiết cuả dự án đầu tư: Xem mục tiêu của dự án là j? Có hợp lí hay không? Có cần thiết phải thực hiện dự án không? Thực hiện dự án thì sẽ có những kết quả gì? Có phù hợp với luật pháp, mục tiêu kinh tế tăng trưởng của nước ta, phù hợp với xã hội hay không?... là những điều cần quan tâm khi thực hiện thẩm định dự án. 1.2.3.3 Thẩm định khía cạnh thị trường: Là việc tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu thị trường nhằm đưa ra các kết luận hợp lý, chính xác về thị trường tiêu thụ của sản phẩm dự án. Phân tích thị trường giúp nhà đầu tư lưạ chọn mục tiêu, các định rõ phương hướng và quy mô của dự án. Thẩm định thị trường gồm các nội dung sau: NGUYỄN THỊ THANH THỦY 8 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - Thẩm định cung cầu trên thị trường - Thẩm định các chiến lược về sản phẩm và chuyến lược giá cả, chiến lược phân phối, tiêu thụ sản phẩm. - Xem xét các vấn đề về cạnh tranh: đối thủ cạnh tranh, mức độ cạnh tranh trên thị trường, khả năng canh tranh của sản phẩm dự án... - Thẩm định mức độ thâm nhập, chiếm lĩnh thị trường của dự án trong suốt thời gian tồn tại độc lập. - Mức độ chính xác của việc thẩm định thị trường có ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định dòng tiền vào của dự án đầu tư. 1.2.3.4 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án: Thẩm định kỹ thuật của dự án là việc kiểm tra, phân tích các yếu tố kỹ thuật công nghệ, trang thiết bị, địa điểm xây dựng. Nó giúp cho các nhà đầu tư xác định được tính khả thi của dự án về mặt kỹ thuật, là cơ sở để tính toán dòng tiền ra cả dự án. Nội dung thẩm định kỹ thuật dự án: - Thẩm định về quy mô dự án: xác định công suấtdự án, công bình thường có thể của dự án, công suất tối đa danh nghĩa, công suất thực tế khả thi của dự án, mức sản xuất dự kiến hàng năm cần căn cứ vào nhu cầu thị trường và nguồn lực dự án; - Thẩm định về mặt công nghệ, trang thiết bị, phương pháp sản xuất. - Thẩm định về việc cung cấp yếu tố đầu vào. - Thẩm định về điều kiện cơ sở hạ tầng: điện, nước... - Xem xét lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. - Thẩm định kỹ thuật công trình, tiến độ thực hiện dự án, vấn đề xử lý chất thải gây ô nhiễm môi trường của dự án. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 9 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH 1.2.3.5 Thẩm định khía cạnh nhân lực và tổ chức quản lý Là việc phân tích mặt tổ chức, quản lý nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động của dự án. Từ đó đánh giá nguồn nhân lực có ảnh hưởng tới các khoản chi phí về tiền lương, chi phí quản lý trong tính toán đến các chỉ tiêu tài chính. Nội dung thẩm định nhân lực và tổ chức quản lí: - Xem xét về các đơn vị thiết kế, thi công: có đủ năng lực và tư cách hành nghề, có giấy phép hoạt động do cơ quan thẩm quyền cấp không ? - Xem xét về chủ dự án: kinh nghiệm, trình độ, uy tín... - Thẩm định về nguồn lao động cho dự án: ước tính số nguồn lao động cần thiết, trình độ lao động, chi phí cho lao động... dự kiến các hình thức trả lương, mức lương, bảo hiểm đối với công nhân và cán bộ quản lí từ đó tính ra tổng qũy hàng năm . 1.2.3.6 Thẩm định kinh tế xã hội dự án Là việc đánh giá việc thực hiện dự án có những tác động gì đối với nền kinh tế xã hội. Thẩm định kinh tế xã hội cần xem xét khi dự án hoàn thành thì nó đem lại những lợi ích kinh tế xã hội như thế nào. Đó là sự chêch lệch giữa được so với các lợi ích mà nền kinh tế và xã hội thu được so với các đóng ghóp mà nền kinh tế và xã hội đã phải bỏ ra khi thực hiện dự án. Nếu một dự án mang lại hiệu quả tài chính cao nhưng lại mang lại hiệu quả xã hội không tốt, ảnh hưởng đến môi trường thì dự án đầu tư đó sẽ không phải là một dự án có tính khả thi và nó từ chối cấp giấy phép đầu tư hoặc bị thu hồi lại giấy phép đầu tư. 1.2.3.7 Thẩm định tài chính 1.3 Thẩm định tài chính dự án đầu tư 1.3.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư NGUYỄN THỊ THANH THỦY 10 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Thẩm định tài chính dự án đầu tư là việc xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản, ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi của dự án, nhằm đưa ra quyết định phù hợp với mục tiêu của thẩm định. 1.3.2 Mục đích của thẩm định tài chính dự án đầu tư : - Xem xét nhu cầu và sự bảo đảm các nguồn lực tài chính cho việc thựuc hiện có hiệu quả dự án đầu tư ( xác định quy mô đầu ưu, cơ cấu cácloại vốn, nguồn vốn tài trợ cho dự án). - Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả họat động của dự án trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án đầu tư. - Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư: độ an toàn về mặt tài chính được thể hiện: + An toàn về nguồn vốn huy động: xem xét cẩn thận các vấn đề như nguồn vốn huy động phải đảm bảo đủ về số lượng và phù hợp với tiến độ cần bỏ vốn; tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động; xem xét các điều kiện cho vay, hình thức thanh toán và trả nợ vốn; cần đảm bảo tính hợp lý tỷ lệ giữa vốn tự có và vốn đi vay. + An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn khả năng trả nợ. + An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án đầu tư khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi. 1.3.3 Sự cần thiết phải thẩm định tài chính dự án đầu tư Thẩm định tài chính dự án đầu tư là một bước quan trọng không thể bỏ qua trong quá trình thẩm định dự án. Bởi vì: NGUYỄN THỊ THANH THỦY 11 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH * Đối với chủ đầu tư: thẩm định tài chính dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra lựa chọn dự án đầu tư đem lại lợi nhuận thích đáng nhất. Bởi vì, hoạt động đầu tư của chủ đầu tư là mong muốn đem lại lợi ích lớn nhất cho mình. Ngay cả với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định tài chính cũng là một nội dung đựơc quan tâm. Nó giúp các nhà tổ chức lựa chọn phương án thuận lợi dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt mục tiêu cơ bản của mình. * Đối với ngân hàng và các tổ chức tài trợ vốn cho dự án khác thì hoạt động thẩm định tài chính là cơ sở để ngân hàng xác định số tiền cho vay, thời gian cho vay, mức thu nợ hợp lí… điều này sẽ giúp cho ngân hàng đạt được những chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ quá hạn và nợ khó đòi, hạn chế những rủi ro xảy đến với ngân hàng. * Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước thẩm định tài chính là một trong những căn cứ để các cơ quan này xem xét cho phép đầu tư đối với các dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nước. 1.3.4 Các phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư 1.3.4.1 Những vấn đề cơ bản khi thẩm định tài chính dự án đầu tư a/ Giá trị thời gian của tiền Trong thực tiễn hoạt động tài chính chỉ rõ: một đồng ngày hôm nay có giá trị hơn một đồng trong tương lai. Bởi 3 lý do sau: + Thứ nhất: Do lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá + Thứ hai: Do rủi ro trong đời sống kinh tế xã hội hàng ngày + Thứ ba: Do cơ hội đầu tư làm cho một đồng ngày hôm nay nếu để tới ngày mai, ngoài tiền gốc còn có tiền lãi do chính nó sinh ra, còn một đồng ở tương lai vẫn chỉ là một đồng mà thôi. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 12 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH b/ Đặc điểm của dòng tiền tài chính: Để có thể xác định đúng đắn, chính xác dòng tiền vào ra của dự án thì phải xem xét đặc điểm của dòng tiền tài chính của dự án. Bởi vì, dự án có liên quan đến việc đến đầu tư bất động sản thì dòng tiền của dự án sẽ có những đặc điểm khác biệt so với các dự án thông thương. Có sự khác biệt này là do đặc điểm của bất động sản đem lại. Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai nên trong đánh giá hiểu quả của hoạt động đầu tư luôn phải tách thành 2 yếu tố: đất đai và công trình xây dựng trên đó. Đất đai có xu hướng tăng giá nhanh hơn trong khi đó giá trị các tài sản có xu hướng giảm dần theo thời gian do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Đối với một dự án bất động sản, thì vốn dành cho việc mua đất thường chiếm tỷ trọng cao, chi phí cho việc vận hành sữa chữa thường thấp, kể cả dòng tiền thu vào thì cũng chủ yếu là từ việc cho thuê và đối với mỗi loại bất động sản thì số tiền thuế cũng có đặc điểm khác nhau. Đồng thời giá trị thanh lí tài sản có thể rất lớn do giá đất tăng mạnh. c/ Xác định lãi suất tính toán: dòng tiền tệ của dự án đầu tư được chiết khấu hoặc tích lũy để tính các gí trị tương đương. Giá trị tương đương này không phụ thuộc chỉ vào quy mô của dòng tiền tệ, vào khoảng thời gian tính toán mà còn phụ thuộc vào mức lãi suất. Cũng như giá cả, lãi suất cũng ảnh hưởng đến kết quả tính toán và phân tích. Có nhiều quan điểm về chọn mức lãi suất tính toán, quan điểm này phụ thuộc vào quan điểm của nhà đầu tư hay quan điểm của Nhà Nước. 1.3.4.2 Các phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư A. Phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư Thời gian hoàn vốn đầu tư ( Pay back period- PP) là độ dài thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt động để thu hồi đủ số vốn đầu tư (VĐT) ban đầu. Nó NGUYỄN THỊ THANH THỦY 13 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH chính là khoảng thời gian để hoàn trả số lợi nhuận vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm. Thời gian hoàn vốn đầu tư có thể xác định khi chưa tính đến yếu tố thời gian của tiền gọi là thời gian hoàn vốn đầu tư giản đơn và thời gian hoàn vốn đầu tư tính đến yếu tố thời gian đầu tư của tiền gọi. * Phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư giản đơn: Để xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư của dự án có thể chia ra làm 2 trường hợp: - Trường hợp 1: Nếu dự án đầu tư tạo ra dòng tiền thuần đều thàng năm thì thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định theo công thức: Thời gian thu hồi VĐT= - Trường hợp 2: Nếu dòng tiền thuần không ổn định hàng năm. + Tính số vốn đầu tư còn phải thu hồi ở cuối năm lần lượt theo thứ tự VĐT còn phải thu hồi ở cuối năm t Số VĐT chưa thu hồi ở cuối năm ( t-1) = Dòng tiền thuần của đầu tư năm t + Khi VĐT còn phải thu hồi ở cuối năm nào đó nhỏ hơn dòng tiền thuần dự án đầu tư năm kế tiếp thì cần xác định thời gian ( số tháng) thu hồi nốt VĐT trong năm kế tiếp. Số tháng thu hồi vốn đầu tư = NGUYỄN THỊ THANH THỦY 14 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Tổng hợp số năm và số tháng thu hồi vốn đầu tư chính là thời gian thu hồi vốn đầu tư của dự án đó. Ưu điểm : - đơn giản, dễ tính toán - Phù hợp với các dự án vừa và nhỏ hoặc với chiến lược thu hồi vốn nhanh, tăng vòng quay vốn. Nhược điểm: - Không xem xét lợi nhuận của dự án. Chú trọng xem xét lợi ích ngắn hạn hơn dài hạn, ít chú trọng đến việc xem xét các khoản thu sau thời gian hoàn vốn. Đặc biệt đối với những dự án có mức sinh lời chậm như dự án sản xuất sản phẩm mới thì phương pháp này sẽ không thích hợp. - Không chú trọng tới yếu tố giá trị thời gian của tiền tệ, nói cách khác phương pháp này không chú ý tới thời điểm phát sinh các khoản thu, các đồng tiền thu được ở các thời điểm khác nhau được đánh giá khác nhau. * Phương pháp thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu là khoảng thời gian cần thiết để tổng giá trị hiện tại tất cả các khoản tiền thuần hàng năm của dự án vừa bù đắp đủ số vốn đầu tư bỏ ra ban đầu. Ưu điểm: - Phương pháp này khắc phục được hạn chế của phương pháp thời gian hoàn vốn giản đơn là xem xét dự án có tính đến giá trị thời gian của tiền tệ Nhược điểm: - Mang đầy đủ hạn chế cuả phương pháp thời gian hoàn vốn có chiết khấu B. Phương pháp tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư (Tsv) Là phương pháp lựa chọn dự án đầu tư trên cơ sở so sánh giữa kết quả thu được do dự án đầu tư mang lại là lợi nhuận và tiền vốn bỏ ra đầu tư. * Công thức: Xác định tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư của dự án đầu tư. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 15 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Tsv = Trong đó: Tsv : tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư của dự án đầu tư Pr : lợi nhuận sau thuế bình qân hàng năm dự kiến do DAĐT mang lại trong suốt thời gian đầu tư Vd : vốn đầu tư bình quân hàng năm của dự án Lợi nhuận sau thuế bình quân hàng năm do DAĐT mang lại trong suốt thời gian đầu tư. Vòng đời dự án được tính từ thời điểm bỏ vốn đầu tư cho đến khi kết thúc dự án ( bao gồm cả thời gian thi công và thực hiện dự án nếu có ) Số vốn đầu tư hàng năm được tính theo phương pháp bình quân số học trên cơ sở tổng vốn đầu tư ở các năm và số năm đầu tư. = Trong đó: Vdt : số vốn đầu tư ở năm t n : vòng đời dự án Số vốn đầu tư ở mỗi năm được xác định là số vốn đầu tư lũy kế ở thời điểm cuối năm trừ đi số khấu hao tài sản cố định lũy kế ở thời điểm đầu mỗi năm. * Nguyên tắc đánh giá lựa chọn dự án: Đối với các dự án độc lập có Tsv> 0 đều có thể lựa chọn. Đối với các dự án loại trừ nhau thì dự án nào có Tsv cao hơn thì sẽ là dự án tốt hơn. * Ưu điểm: - đơn giản, dễ tính toán * Nhược điểm: - chưa tính đến các thời điểm khác nhau nhận được lợi nhuận trong tương lai của mỗi dự án. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 16 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH C. Phương pháp giá trị hiện tại thuần Phương pháp giá trị hiện tại thuần là phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư thông qua việc sử dụng chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư. Giá trị hiện tại thuần ( NPV) là tổng giá trị hiện tại của dòng thu thuần mà dự án đầu tư mang lại trong cả vòng đời của nó. Công thức tính: Trong đó: NPV: Giá trị hiện tại thuần (ròng) của dự án đầu tư. CFt : Dòng tiền thuần của đầu tư ở năm t. CFo : Vốn đầu tư ban đầu của dự án. n : Vòng đời của dự án. r : Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa. Cũng có thể tính như sau: Trong đó: CFt: Khoản tiền thu nhập do dự án đưa lại ở năm thứ t. ICt : Khoản vốn đầu tư cho dự án năm thứ t. * Nguyên tắc đánh giá lựa chọn: - Đối với các dự án độc lập và nguồn vốn đầu tư không bị giới hạn thì tất cả các dự án có NPV đều có thể được chấp nhận. Khi NPV=0 nghĩa là tổng giá trị NGUYỄN THỊ THANH THỦY 17 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH hiện tại của dòng thu và tổng giá trị hiện tại của dòng chi vừa bằng nhau. Điều này cũng có nghĩa là dự án có ỷ suất lợi nhuận đúng bằng tỷ suất chiết khấu. Trong trường hợp này ta nói dự án có lợi nhuận kinh tế bằng 0. - Trường hợp lựa chọn giữa các dự án loại trừ lẫn nhau thi dự án nào có NPV lớn nhất sẽ được chọn với điều kiện các dự án có vòng đời như nhau. Trường hợp ác dự án có vòng đời khác nhau thì phải quy đổi về cùng thời gian hoặc tính NPV bình quân năm để so sánh. - Trường hợp có nhiều dự án độc lập có NPV nhưng nguồn vốn đầu tư có hạn ( chẳng hạn = K) thì ta phải chọn các dự án sao cho tổng NPV của các dự án mang lại là tối đa với điều kiện tổng vốn đầu tư nằm trong giới hạn nguồn vốn hiện có , nghĩa là: với điều kiện . * Ưu điểm: - Nó phản ánh khá đầy đủ các loại chi phí và thu nhập liên quan đến dự án. - Yếu tố thời gian được xét đến một cách toàn diện nhất nên kết quả của phương pháp được đánh giá là đáng tin cậy. - Nó được thể hiện bằng đại lượng tuyệt đối giúp ta có một hình ảnh rõ nét về hiệu quả mà dự án mang lại. - Có thể tính giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư kết hợp bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dự án với nhau. Nghĩa là: NPV(A+B) = NPV(A) + NPV(B) - Việc sử dụng chỉ tiêu này khá đơn giản trong đại đa số các trường hợp. * Nhược điểm: -NPV được tính toán dựa vào một tỷ suất chiết khấu và rất nhạy cảm với yếu tố này. Tỷ suất chiết khấu thay đổi chút ít có thể làm cho NPV từ âm thanh dương và ngược lại. Vì vậy lựa chọn tỷ suất chiết khấu không đúng có thể dẫn tới kết luận sai lầm về dự án. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 18 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - Chỉ tiêu này khó hiểu với nhiều người, nhất là những người ít am hiểu về kinh tế. Để khắc phục hạn chế này có thể tính thêm chỉ tiêu NFV( giá trị tương lai thuần): NFV = NPV(1+r)n NFV cho biết số tiền tăng thêm mà chủ đầu tư nhận được khi kết thúc dự án. C. Phương pháp tỷ suất doanh lợi nội bộ Phương pháp tỷ suất doanh lợi nội bộ là phương pháp dùng chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR là thước đo hiệu quả trong việc thẩm định tài chính dự án đầu tư. Tỷ suất doanh lợi nội bộ hay còn gọi là lãi suất hoàn vốn nội bộ(IRR) là một lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại của các khoản tiền thuần hàng năm trong tương lai do đầu tư mang lại bằng với vốn đầu tư ban đầu. Tỷ suất doanh lợi nội bộ cũng là một đại lượng phản ánh mức sinh lời cuả dự án đầu tư mang lại. *Phương pháp xác định: Công thức: Hoặc: Trong đó: NPV: Giá trị hiện tại thuần (ròng) của dự án đầu tư. CFt : Dòng tiền thuần của đầu tư ở năm t. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 19 CQ45/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CFo : Vốn đầu tư ban đầu của dự án. n : Vòng đời của dự án. IRR : Tỷ suất doanh lợi nội bộ của dự án đầu tư Để xác định được tỷ suất doanh lợi nội bộ của dự án, người ta thường sử dụng 2 phương pháp là phương pháp thử và xử lý sai số và phương pháp nội suy toán học. * Phương pháp thử và xử lý sai số: Theo phương pháp này trước tiên ta phải chọn một lãi suất và sử dụng lãi suất đó làm tỉ lệ chiết khấu để tìm giá trị hiện tại của các khoản thu, giá trị hiện tại của vốn đầu tư và so sánh chúng với nhau để xác định giá trị hiện tại thuần của dự án. Nếu giá trị hiện tại thuần của dựa ns khác không tương đối lớn thì tiếp tục thử lại bằng cách nâng mức lãi suất lên ( nếu NPV>0) hoặc hạ mức lãi suất xuống ( nếu NPV<0), cứ làm vậy cho đến khi tìm được một mức lãi suất làm cho giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư bằng 0 hoặc xấp xỉ 0 thì lãi suất đó là IRR của dự án. * Phương pháp nội suy toán học - Bước 1: chọn mức lãi suất tùy ý r1, tính NPV1 - Bước 2 : chọn mức lãi suất R2, tính NPV2 thỏa mãn điều kiện : Nếu giá trị hiện tại thuần NPV> 0 thì chọn lãi suất r2> r1 sao cho NPV2<0 và ngược lại. Để đảm bảo mức độ chính xác cao hơn thì chênh lệch giữa r1, r2 trong khoảng 5%. NGUYỄN THỊ THANH THỦY 20 CQ45/16.01