Tài liệu “hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá tại công ty tnhh thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam”

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hương SV: Nguyễn Thị Hương i Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i MỤC LỤC ......................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................. v DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU ............................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT . 5 1.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................. 5 1.1.1. Vai trò, đặc điểm của đất đai. ............................................................... 5 1.1.2. Thị trường bất động sản...................................................................... 11 1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. ................................................... 12 1.2.1. khái niệm quyền sử dụng đất. ............................................................... 12 1.2.2. Tổng quan về giá quyền sử dụng đất. ................................................... 13 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất. ........ 17 1.2.4. Sự cần thiết của việc định giá quyền sử dụng đất. ................................ 21 1.2.5. Căn cứ và nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất. .............................. 23 1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................................. 26 1.3.1. Quy trình định giá QSD đất. ................................................................. 26 1.3.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất. ..................................... 28 1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................... 39 1.4.1. Khái niệm và mục đích đấu giá đất. ...................................................... 39 1.4.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất. ................................................. 43 1.4.3. Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất ....................................................... 45 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA VIETNAM). .................................................................................................... 47 SV: Nguyễn Thị Hương ii Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính 2.1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM ................................................................................ 47 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty .................................... 47 2.1.2. Tổ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động. ........................................... 50 2.1.3. Hoạt động kinh doanh: .......................................................................... 52 2.1.4. Tình hình tài chính và hoạt động của đơn vị thông qua báo cáo tài chính. 60 2.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM........................................................................... 67 2.2.1. Những căn cứ pháp lý về định giá ........................................................ 67 2.2.2. Những căn cứ liên quan đến thị trường................................................. 69 2.2.3. Tuân thủ các nguyên tắc áp dụng. ......................................................... 69 2.2.4. Quy trình định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty VFA VIETNAM. .................................................................... 71 2.2.5. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty VFA VIETNAM. ...................................................... 72 2.3. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM 74 2.3.1. Ví dụ 1 về thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty. ................................................................................... 74 2.3.2. Ví dụ 2 ................................................................................................ 100 2.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM .................................................................................................... 119 2.4.1. Kết quả đạt được. ................................................................................ 119 2.4.2. Hạn chế................................................................................................ 122 2.4.3. Nguyên nhân ....................................................................................... 124 SV: Nguyễn Thị Hương iii Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM. ................................................................ 127 3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG TƯƠNG LAI 127 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM ......................................................... 128 3.2.1. Nâng cao nguồn nhân lực trong thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên cả về số lượng và chất lương. ............................................. 128 3.2.2. Xây dựng nguồn thông tin thu thập chính xác, đảm bảo độ tin cậy cao. .. 129 3.2.3. Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện trên nhiều tỉnh/thành phố trong cả nước. ................................................................................................ 131 3.2.4. Linh hoạt áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp góp phần nâng cao uy tín, tính thuyết phục của kết quả thẩm định.............................. 131 3.2.5. Xây dựng quy trình định giá phù hợp. ................................................ 132 KẾT LUẬN ................................................................................................... 134 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................... 136 SV: Nguyễn Thị Hương iv Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CLCL Chất lượng còn lại CTXD Công trình xây dựng QSD Quyền sử dụng SXKD Sản xuất kinh doanh TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam TĐV Thẩm định viên TNHH Trách nhiệm hữu hạn TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định UBND Ủy ban nhân dân VFA VIETNAM Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam XHCN SV: Nguyễn Thị Hương Xã hội chủ nghĩa v Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất:............................................ 46 Sơ đồ 2.1: Tổ chức nhân sự của công ty ..................................................... 51 Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá.................................. 58 Bảng 2.2: Những tổ chức, đơn vị, dự án tiêu biểu Công ty đã tham gia thực hiện TĐG ..................................................................................................... 61 Bảng 2.3: Bảng so sánh kết quả hoạt động kinh doanh ............................... 63 năm 2013 đến năm 2015 .............................................................................. 63 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp các lô đất: ..................................................... 79 Bảng 256: Bảng cơ cấu sử dụng đất ............................................................. 81 Bảng 2.6: Kết quả khảo sát, thu thập thông tin: ........................................... 85 Bảng 2.7: Bảng phân tích và điều chỉnh các yếu tố so sánh .......................... 90 BẢNG 2.8: Bảng tổng hợp giá các lô đất tại dự án ....................................... 95 Bảng 2.9: Bảng quy định, quy hoạch chi tiết .............................................. 103 Bảng 2.10: Bảng khảo sát, thu thập thông tin ............................................. 106 Bảng 2.11: bảng phân tích và điều chỉnh .................................................... 110 Bảng 2.12: bảng kết quả định giá ............................................................... 114 SV: Nguyễn Thị Hương vi Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Một số hình ảnh ............................................................................ 99 Hình 2.2: Một số hình ảnh .......................................................................... 118 SV: Nguyễn Thị Hương vii Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Nó là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc. Tuy nhiên, diện tích đất đai bị giới hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên. Đi đôi với sự phát triển kinh tế của đất nước thì quá trình đô thị hóa ngày càng được mở rộng và tác động mạnh mẽ đến giá đất. Xã hội ngày càng phát triển, làm nảy sinh nhiều mối quan hệ về đất đai, do đó nhu cầu xác định giá đất ngày càng tăng. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để xác định giá đất một cách chính xác cần phải sử dụng kết hợp khéo léo các phương pháp xác định giá đất: so sánh, thu nhập, thặng dư…Tuy nhiên, khi xác định giá đất còn phải dựa vào các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. Các nhân tố đó tác động rất lớn đến giá đất, có thể làm thay đổi hẳn giá trị của mảnh đất. Luật đất đai và thị trường bất động sản đã hình thành từ rất lâu, nhưng câu chuyện định giá đất vẫn còn làm đau đầu các nhà quản lý. Đã có hàng nghìn bài báo, hàng tram hội thảo, hội nghị bàn về những bất cập, thiếu thực tế trong định giá đất tại Việt Nam, song dường như lối ra cho bài toán định giá đất vẫn là một ẩn số. Bất cập lớn nhất trong vấn đề này là: “Giá đất cụ thể do các tổ chức độc lập xây dựng và cơ quan Nhà nước thẩm định. Nhưng các tỉnh, thành phố khi thành lập Hội đồng thẩm định giá đất thì hầu hết đều không có chuyên môn sâu, mang tính hình thức nhiều hơn thực chất. Do vậy, có những trường hợp định giá đất không sát thị trường khiến Nhà nước thất thoát tài sản dưới dạng giá trị quyền sử dụng đất. Còn người dân cũng bị thiệt do định giá đất thấp, không chuẩn”. Vì vậy, Nhà nước cần phải có các cơ quan định giá đất chuyên nghiệp để đảm bảo thị trường công khai, minh bạch hơn. SV: Nguyễn Thị Hương 1 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính Trước tình hình thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, hình thức bán bất động sản thông qua đấu giá được nhận định có thể mang lại hiệu quả bất ngờ. Bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay. Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại nước ta ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội, song công tác thẩm định vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập như: hành lang pháp lý chưa đầy đủ, các chuyên viên định giá còn thiếu năng lực, hệ thống thông tin không được cập nhật… Trong thời gian thực tập tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, bước đầu được tiếp xúc với những kinh nghiệm thực tiễn em đã nhận thức được tầm quan trọng của định giá trong các hoạt động kinh tế, trong đó có hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm để tổ chức bán đấu giá. Vì vậy, em đã chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam” làm chuyên đề thực tập của mình. SV: Nguyễn Thị Hương 2 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 1. Học viện Tài chính Mục đích nghiên cứu Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, từ đó thấy được thực trạng, sự cần thiết của hoạt động định giá quyền sử dụng đất đồng thời phát hiện và phân tích những nguyên nhân của hạn chế, bất cập còn tồn tại để đưa ra những giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá 3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá; sử dụng số liệu kinh doanh của Công ty, các chứng thư thẩm định; các văn bản pháp lý có liên quan đến thẩm định giá bất động sản. -Phạm vi nghiên cứu: + Không gian nghiên cứu: đề tài được nghiên cứu tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam dựa trên những dữ liệu sơ cấp và thứ cấp thu thập được. + Thời điểm nghiên cứu: năm 2016 4.Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, thu thập và so sánh. - Tìm hiểu, chọn lọc nguồn thông tin. - Nghiên cứu các tài liệu, văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực định giá bất động sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất. 5.Kết cấu nội dung đề tài Đề tài: Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam SV: Nguyễn Thị Hương 3 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, kết cấu nội dung đề tài gồm 3 chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Chương 2: Thực trang công tác định giá quyền sử dụng đất phục cụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam. Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty VFA VIETNAM Em xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn- TH.s Vũ Thị Lan Nhung, ban Giám đốc cùng các anh chị trong phòng nghiệp vụ thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này. Do thời gian nghiên cứu có hạn nên việc phân tích, đánh giá sẽ không tránh khỏi những khiếm khuyết, em rất mong nhận được nhiều góp ý của thầy, cô để đề tài được hoàn chỉnh hơn. SV: Nguyễn Thị Hương 4 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Vai trò, đặc điểm của đất đai. Vai trò của đất đai 1.1.1.1. Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa,…)”. Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. C.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế-xã hội nói chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liến chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận SV: Nguyễn Thị Hương 5 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế-xã hội. Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường đi lại…Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xây dựng,…), ngành du lịch,…Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vào các điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môi trường, thời tiết, khí hậu bên ngoài. Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai. Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và không có tư liệu nào có thể thay thế được. Vì tư liệu sản xuất bao gồm đối tượng lao động và công cụ lao động. Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là trong ngành trồng trọt, là quá trình tác động của con người vào ruộng đất như cày bừa, bón phân…nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến đổi đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn. Trong quá trình này, đất đai đóng SV: Nguyễn Thị Hương 6 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính vai trò như là đối tượng lao động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn. Trong quá trình này đất đóng vai trò như là tư liệu lao động. Như vậy đất đai tham gia sản xuất nó là tư liệu chủ yếu nhất, quan trọng nhất. Vì vậy định hướng trong sản xuất nông nghiệp là khi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, ưu tiên hoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên nhưng vẫn có thể đưa vào sản xuất nông nghiệp. 1.1.1.2. Đặc điểm của đất đai. ❖ Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được. Như ta đã biết, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của năm yếu tố bao gồm: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời của thiên nhiên. Đất đai được hình thành không nằm trong ý muốn chủ quan của con người mà hoàn toàn phụ thuộc vào thiên nhiên. Quỹ đất đai hiện có được phân chia thành nhiều dạng, loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau, mà phần đất đai dành cho mỗi mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích không thể chuyển đổi được. Vấn đề đặt ra: Tuy đất đai không thể sản sinh nhưng nếu đất đai được sử dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Sử dụng hợp lý có nghĩa là các hoạt động sử dụng không làm cho đất mất khả năng sản xuất, tăng cường các hoạt động làm tăng khả năng sản xuất (như hoạt động canh tác, cải tạo đất, trồng rừng, cây bóng mát, cây thực vật…từ đó làm tăng chất hữu cơ, độ che phủ và khả năng giữ nước, duy trì tính chất sinh thái). Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hóa) SV: Nguyễn Thị Hương 7 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng ruộng đất. Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi một mục đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi được, cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo về môi trường. Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều. Vị trí tự nhiên được xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai. Vị trí tự nhiên là cố định và mang tính tuyệt đối. Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển; hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí tương đối có thể thay đổi được. Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trí tương đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tương đối và nhìn thấy được giá trị kì vọng của đất đai. ❖ Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất hoang sơ trở thành đất canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang sử dụng mục đích khác. Hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động. ❖ Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai. Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từ săn bắt sang trồng cây trên những đất đai chiếm hữu được và trở thành sở hữu SV: Nguyễn Thị Hương 8 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính chung của cộng đồng. Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau. Như vậy, xét về mặt bản chất nguồn gốc đất đai thì sở hữu đất đai được coi là sản phẩm chung của xã hội và thuộc sở hữu chung. Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện, song nhìn chung trong một thời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc địa của thực dân pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nước ta vẫn tồn tại hai loại song song song gồm: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Tùy theo từng thời kì lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau. Ngày nay, Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam quy định: Theo Điều 4 luật đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai là tài sản chung của tất cả mọi người và nhà nước là người đại diện cho nhân dân thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của nhà nước cũng như củ người sử dụng đất. Đồng thời, để đảm bảo cho việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả, Nhà nước mở rộng tối đa các quyền của người sử dụng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thừa kế QSD đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSD đất. Quyền sở hữu đất đai gồm các quyền sau: SV: Nguyễn Thị Hương 9 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính Quyền sở hữu: Nhà nước nắm giữ,, quản lý và kiểm soát toàn bộ quỹ đất đai, quyền chiếm hữu của Nhà nước là tuyệt đối. Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận về mặt hình thái và công dụng của đất đai. Quyền này thuộc về nhà nước thể hiện: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất , cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Quyền sử dụng đất: là quyền khai thác các lợi ích, các tính năng của đất đai để phục vụ cho lợi ích kinh tế đời sống con người. Đối với Nhà nước: Nhà nước quyết định về mục đích khai thác sử dụng đất và thu lại các lợi ích phục vụ cho mục tiêu chung của xã hội. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đối với người được giao đất: là các cá nhân, tập thể có QSD đất đai trong phần đất được giao, có quyền khai thác lợi ích trực tiếp thu được từ đất đai theo quy định của Nhà nước. Nhà nước tạo mọi điều kiện để những người này có thể thu được lợi ích từ đất đai. ❖ Đất đai có tính đa dạng và đa dụng Tính đa dạng của đất đai là do vị trí và tính chất cấu thành của đất đai tạo nên, do đó có rất nhiều loại đất khác nhau (đất phù sa, đất cát, đất thịt, đất đỏ ba dan…). Từ tính đa dạng mà nó dẫn tới tính đa dụng của đất đai như: sử dụng nhiều mục đích hoặc cùng mục đích nhưng công dụng khác nhau. Từ đặc điểm này của đất đai chúng ta cần coi trọng công tác quy hoạch đất đai: trong quy hoạch phải xác định mục đích sử dụng cho phù hợp với tính đa dạng và đa dụng. Chúng ta phải đánh giá được hết đặc tính của đất đai để tìm ra được mục đích sử dụng hợp lý nhất và dự báo được xu hướng thay đổi. SV: Nguyễn Thị Hương 10 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính Đồng thời phải hướng tới việc làm tăng thêm tính đa dạng và đa dụng của đất đai. 1.1.2. Thị trường bất động sản. 1.1.2.1. Bất động sản. Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành hai loại là BĐS và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, singapore quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trênđất) là hàng hóa được giao dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS được phép giao dịch trên thị trường, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại các BĐS đều tham giá vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hóa, thí dụ các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hóa, mà chỉ có QSD đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hóa trong thị trường BĐS. Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. SV: Nguyễn Thị Hương 11 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 1.1.2.2. Học viện Tài chính Thị trường Bất động sản. Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn rataij một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn, phát triển BĐS. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng…) BĐS. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau. Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 1.2.1. khái niệm quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất đai. Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực SV: Nguyễn Thị Hương 12 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước.Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp,tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao. Chế độ sử dụng đất (Quyền sử dụng đất) là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. 1.2.2. Tổng quan về giá quyền sử dụng đất. 1.2.2.1. Khái niệm và bản chất giá quyền sử dụng đất. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. ất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu SV: Nguyễn Thị Hương 13 Lớp: CQ50/16.02