BQ GIAO DI)C VA DAO T ~0
TRlfdNG D~l HQC KINH TE QUOC DAN
•
TRAN QUOC HUNG
"'
,
,.
,:.>
NGHIEN CUU PHAT TRIEN HOAT
•
DONG
KINH DOANH BAT DONG
SAN
•
•
?
"'
d VIETNAM
•
.A.
,...,
: Kinh te, Quan
5.02.05
Chuyen nganh
Mii
so
"
:
r
~'
......,. ";
•
?
"'
ly va KHH KTQD
,..r
I
LUAN AN TIEN PIJ\JN+t-T-E----------1
•
v~YHQC KTQD
L1fTEWNP~-~
I
THONG TIN THtf VI EN I
1
NGU'(H HU'6NG DAN KHOA HOC:
1. GS. TSKH. Le Dlnh Thang
2. PGS. TS. Tran Thq D~t
so GIAO ovc·a-Ao·,.;·a·. . . - - 1 ·
TRliONG DAI HQC KINH TE TP.HCM 1
THUVI~N
HA NQI 2006
I1
L"~"~-~ldAL___ I
-r
Ml)C Ll)C
ang bla phi}
:fi cam doan
l}C ll}C
mh muc cae hlnh minh hQa dung trong lu~n an
lllh ffi~lC cae b~ing Slr dung trong lu~n an
:lnh ffil}C de ttr viet tat
Slf d~mg
trong Iu~n an
[a dfiu
1
huong 1: T6ng quan dtc van de chinh hie d¢ng t&i ho~t d¢ng kinh doanh bat
7
?ng san(BDS) trong nen kinh te th~ tru011g.
1.1. Khai ni~m ve BDS, vai tro eu-aBDStrongxa
hQi.
-7
1.2. Khai quat ve ho~t d<)ng kinh doanh BDS.
17
1.3. Kinh nghi~m cua Trung Qu6e va_ctla My ve van de
sa hfru, Slr d!fng dat dai vas~
32
1at tri~n eua ho<;1t d<)ng kinh doanh BDS.
1.4. M¢t
so Vng· kinh doanh BDS da duqc nghien cfru kha ky
luang. Dieu nay th~ hi~n 0 cho cac nu6c nay da c6 m(>t h¢ thong phap lu~t kha
day du, ·c6 th~ giai quyet duqc hau het cac tlnl~ hu6ng nay sinh trong thvc tien
cua ho~t d(>ng kinh doanh BDS. M~t khac, do thi truong BDS phat tri~n, nganh
kinh doanh BDS luon c6 vi trf quan trc:mg trong xa h¢>i, thu hut duqc nhi.eu von
dau tu cling nhu nhieu nguon nhan lvc tham gia.
v 6i b6_i canh d6
nhu cau cua
xa hoi
. can duoc
. thong
"'"'"' tin tot hon ve Iinh vue
. BDS se tao
. b6i canh thuan
. loi
. cho
vi¢c phat tri~n cac ho~tt d(>ng nghien cuu ve BDS tu m9i g6c d(>. T~i d6 nhfrng
nghien eCru t6ng th~ ve kinh doanh BDS cling nhu nhctng nghien cuu ve tung
van de Clf th~ cua BDS nhu cac van de s6 hilu, khu6n kh6 phap
ly cho cac giao
d!ch BDS, van de hi~u qua kinh doanh BDS, van de tai trq cho mi nhu da de
c?p k~ tren, Nghien cuu sinh thi[y rdng vi¢c nglzien c1ru n/urng to'n tgi c/u{ yez1
cdn trrf
Sl/
p/zat triln CllG hoc;~t d(Jng kinh doanh BDS J Fi¢t N
am,
qua d6 de'
xudt cac gidi phap dl gidi quyet cac tdn tgi d6 d6z ·v6'i co quem hogch djnh
chinh sach N lui mr6·c trong lTnh
Vl/C
ndy ld h{t sz(c cdn thief. Vi¢c nghien CUu
nay can dtrQ'C thlJC hi~n tren Cd SOh~ thong hoa CaC Van d~ V~ ly lu~n trong llnh
VlJc.BDS.cfing nhu chi r6 cac van de thvc tien chua phu hqp cho vi¢c phat tri~n
hoq.t d(>ng kinh cloanh BDS o Vi~t nam. Ket qua nghien cll'u nay la can thiet
cho mQi doi tuqng tham gia thi truong BDS nhu cac h¢ gia dlnhl cac nha quan
ly doanh nghi¢p, cac nha dau tu, cac nha xay dlp1g BDS, cac nha tai trq cho cac
dl! an BDS ... cung nhu cac ca quan quan
thuc df\y stJ phat
tri~n
ly nha mr6c
trong llnh VlJC nay nham
cua hoq.t d¢ng kinh doanh BDS, tq.o duqc nhieu BDS han
cho xa h¢i, g6p phan giai quyet nhu cau ve nai lam vi¢c, nai san xuat, tr~:I s6
cho doanh nghi¢p Va cac td chile, n0i 0 Va CI.
ve BDS.
y ngh1a khac nhau doi v6'i nhGng nguoi khac nhau. N guai nong dan c6
coi BDS nhu la m¢t trong ba yeu to cua n<~n sim xuat theo
y nghia cua kinh
te hoc
von. Mot
. co cti~n: dat dai, lao dong,
.
. . so nguai khac c6 cu·ong....... vi. dieu
~·
~
hanh cac doanh nghi~p l6'n c6 th~ coi BDS la m¢t tai san 16'n cua doanh nghi~p.
Lu~t su coi BDS nhu m(>t tai san mang theo nhieu quyen va trach nhi~m cho
nguoi chu s6 hfru. Cac
c~:\
nhtm, h9 gia dlnh (HGD) coi BDS la noi cu ngl;l
h~mg
ngay cua hQ. Nl¢t so nguai khac hoSlt c1¢ng trong cac llnh vgc lien quan den
BDS nhu moi gi6'i,
d~nh
gia, quan 1}', xay dgng, cap von vay ... coi BDS la hoq.t
d(>ng kinh doanh cua hQ.
Nhu ta eta biet tat ca chung ta deu can c6 nha 6, c6 noi lam vi~c, hc;>c t~p, c6 noi
vui choi ... do v~y c6 th~ n6i tat dt chung ta deu c6 "cong vi~c" v6'i BDS du la
trong
y nghia
nao nfra va cung c6 th~ n6i gan nhu U1t ca chung ta deu phai dua
ra cac quyet dtnh lien quan den BDS it nhat la m(>t liin, tuy thu(>c vao
vi trf, vai
tro cua mlnh trong c¢ng dong, trong gia d1nh. Do v~y vi~c hi~u biet cac nguyen
#
ly co ban cua BDS la m¢t vi~c c6 fch cho hau het m9i ngucri.
BDS, ngoai )' nghia la m(>t linh
doanh, con c6
y nghia bao trum
V\!C
nghien cliu ho?c Et m¢t ho?t d(>ng kinh
la m(>t lo(;li tai san d?c bi~t. Theo qui d!nh t?i
B¢ Lu~t Dan Sg hi~n hanh thl BDS la cac tai san khong di doi duqc bao g6m:
·o
8
dat dai, nha 0, cong trlnh xay dtfng gan lien voi d£lt ctai, k~ ca cac tai san giln
lien v6i nha
o,
cong trlnh xay dlfl1g d6, cac· Uii san khac giln lien v6i dat dai va
cac tai san khac do phap lu~t quy d!nh
1
•
V 6i
y nghia
nay BDS la ngu6n l1Jc
qu6c gia bat kti d6 la so hliu ca nhan hay so hfiu cong c¢ng.
Tu)' thea chuc nang su dvng, BDS c6 th~ duqc phan lot;ti nhu sau:
Nha
a:
BDS nha 6 la cac ngoi nha d¢c l?p cling nhu cac khu nha chung cu,
cling nhu· cac khu dat d~mh d~ xay d1fl1g cac ngoi nha/khu nha 0. Lo~i BDS nay
c6
th~
nam
a cac th~mh pho, vung ngo<;li 0, vung n6ng thon.
BDS Thuong
m~i:
Cac khu van phong cho thue, trung tam thuong m?i, chq,
cua hang, khach s~m, nha hang, khu nghi mat, cac khu dat tr6ng danh cho vi~c
xay dvng cac BDS thuong m~i k~ tren. Hau het cac BDS thuong m?i la nhling
BDS dem l~i thu nh~p !a tien cho thue si'r dt;Ing, va thuang chrqc gQi la BDS t0o
thu nh~p va thuO'ng thf1y nhieu 6' cac th~mh ph6, noi dien ra thuong xuyen c:k
hoat dong kinh doanh dich vu.
•
•
c_.;
•
•
BDS Cong nghi~p: BDS cong nghi¢p bao gom cck nha may, kho tang, cac
cong tr'inh ti¢n fch di kern, mo, cac khu dat trong dti xay dv·ng cac BDS cong
nghi~p. Nhung BDS cong nghi¢p l6n thuo·ng m1m
phO VI thti0ng c6ng Vi~c
acac vung ngo~i 6 cac thanh
aday pl1l;l thUQC VaO nguon nhan lqc CO t(_li CaC do thi.
M¢t so loc_li BDS cong nghi~p c6 th~ 6' cac vung n6ng thon ho~c c:k vung c6
cac t~li nguyen thien nhicn tu5' m(rc d(> phl} thu¢<; cua nganh cong nghi¢p d6
vao nguyen li~u d.:1u vao la nong s?m (cong nghi~p che bi~;n thtfc ph~m) ho~c tai
nguyen thien nhien (che bien
truong hqp nay, lao d¢ng
V~fC
do
Se !TIQC
qu~ng
a vung kht tuong lai nao d6 thuong duqc
chuy~n c16i sang myc dfch si:r dyng khac c6 hi~u qua han.
BDS cong c<)ng: cac khu van phong cua cac co quan Nha nu6'c, oic BDS phyc
vy cac lqi ich chung do Nha nuac dau tu nhu cac b~nh vi~n cong, cong vien,
dtrong xa, tnrong h9c c6ng ... Th6ng thuong cac BDS nay thtrong duqc xay dlp1g
va si:r dyng lau dai va it khi duqc mua ban tren thi truong BDS tri:r nhfrng truong
hqp d?c
bi~t.
Cac lo;;Ii BDS khac: d6 la cac BDS khong thu(>c cac nh6m tren nhu nha tho,
chua chi~n, mieu m£?.o. cac
ca sa tu thi~n, san golf, san bong ...
1.1.2. Cac thu<)c tinh cua BDS.
La m(>t
lo<;~i
tai
s~m d~c
bi¢t, BDS c6 nhfrng thu(>c tinh rieng
va cung la nhfrng
d~c di~m khac bi~t so vai cac lo;:ti t~ti sim khac. Tuy thu(>c vao tung g6c d(>
nghien cu·u, c6 th~ phan chia cac lo;:ti thu(>c tfnh cua BDS thanh nhfrng nh6m
sau:
1.1.2.l.Thu<)c tinh v:)t ly:
Tinh bat d<)ng: c{ic khu dat c6 tfnh bat dc)ng, ngh!a la khong di chuy~n duqc
trong khong gian. Cac
th~mh
phan
v~t
chat tren dat nhu dat da, khoang san, dau
lua ... c6 th~ duqc di chuy~n tu ch6 nay sang ch6 khac song mi'mh dat cy th~
theo
y ngh!a dial)' thl kh6ng th~ di chuy~n duqc ngh'Ia la m6i
manh dat d~u c6
cac chi so kinh d¢ va VI d~l xac d!nh, khong thay d6i. Tfnh bat d(>ng nay cua dat
lam cho n6 du·qc xac dtnh la BDS. V6'i thu<)c tinh nay, thi truong dat c6 khuynh
huang mang tfnh chat d{a phuO'ng. Nhu cau si:r dl.)ng phai "di chuy~n" t6'i
vt tri
cua BDS.
Tinh khong
the
khong th~
pha huy, n6 se ton t<;1i mai. Tinh ben vung nay H1m cho da't c6
bi
b! pha huy: dfit voi
y ngh!a
la m(>t phan cua khong gian la
khuynh huang tr6 thanh cac khoan dau tu cua cong chung. Oic nha dciu tu
10
thuang phan bi¢t ro sv pha huy mang tfnh v~t chat va sv ben vung mang tfnh
kinh te. Ve mat vat chat, dat dai kh6ng thd bi pha huy song gia tri cua n6 c6 th~
bi hu>' ho~i bang vi~c thay d6i cac dieu ki~n. Vf dl}, gia tri m(>t m?mh dat c6 th~
bi giam di dang k~ khi n6 b! c;k tac dc)ng xau cua m6i truong xung quanh lam
cho vi~c su d1:1ng khong duQ'c ai quan tam.
Tinh khong dong nhat: kh6ng c6 hai manh dat nao gi6ng h~t nhau
a m9i
di~m. Tfnh chat nay c6 th~ gQi la tfnh khong dong nhit hay tfnh kha,c bi~t. Cac
manh dat bao gia cung c6 m(>t vi trf khong gi6ng cua bat c(r manh dat nao
khac. sv khac bi~t giua cac manh dat con c6 th~ la sv khac bi¢t cua hlnh d0-ng,
kfch co, etta hlnh vv .. Tiep theo, h9- Hing c6ng c¢ng nhu duong xa va cac cong
trlnh tien fch ctoi vcS'i t"lrng manh dat cung thuo·112: khac nhau lam cho chung
•
..........
khac nhau. Cu6i cung,
~
"-'
ngo~i
cimh ding t<;w ra
s~r
khac
I.,..-
bi~t
gifra cac manh dat
1.1.2.2. Thu6c tfnh thti che:
Th~ che la nhung phfin cua xa h(>i duqc th~mh l~p va duqc C(1ng nh~n. Thu~t
ngu nay c6 th~ hitu lack
t6 chCrc, ton giao,
lu~t l¢ ho~c t~p qmin. TI1~ che t;:to
ra each suy nghi CLia chung ta \'~1 co th~ t~lO ra anh hucmg sftu sac t6i cac gia tri
cua chung
la.
Lu:\)t, cic quy d!nh cong c(mg trong llnh vvc BDS: llnh vvc BDS thuong c6
Cng dong nhu dftt di'mh cho qu6c phong, an ninh, duang xa, cong trlnh thuy
11
lai ... rna cac nhu diu nay c6 th~ thay d6i, phat sinh theo thai gian do v~y
quyen dli'Q'C phep thu h6i dat SO hfru ho~c Slr d!fng Ca nhfm lu6n CO trong cac
van ban phap luC:H ve dat dai cua cac qu6c gia. :rv1~t khac cac BDS tuy thUQC
quyen SO hfru va Slr d!fng cua Cac ca nhan song bao giG' cung nam trong illQt
moi truang tl;f nhien, xa h¢i n~w d6, chiem m¢t khong gian t~i m¢t dia b~m nao
d6 do v~y
sv ton t~i etta m<)t BDS luon ch!u sv tac d¢ng cua moi truO'ng xung
quanh va nguqc l~i n6 cfing la m¢t phan cau thanh cua m6i truO'ng d6. Nha
mr6c Iu6n c6 vai tro dieu tiet trong m6i quan h¢ hay
sv lien quan gifra BDS va
c9ng dong xung quanh nhu m¢t. t6ng th~ cung nhu gifra cac BDS rieng bi¢t de
bao dam rang vi¢c str d!fng BDS nay khong gay cac anh huang tieu qrc den
moi truong xung quanh cfing nhu t6i vi¢c Slr dtJng
cua cac BDS lien quan khac.
Nhfrng qui cttnh trong cic qui ho~ch t6ng the cac v-Lmg, qui ho~ch chi tiet
cac
khu vi.Jc, quy che xay d1;rng .. .la nhi111g quy dinh cong c¢ng trong llnh vvc nay.
T~p
qmin d!a
phu011g~
khu
Vl!C: T~p
qwin la each suy ngh1
ho~c
h2mh d¢ng
di~n hlnh dta m¢t ctja phucmg nao ct6. N6 giong nhu th6i quen cua m¢t
nh~m.
COI1
Vf dlf nguai dan mien xu6i thl thuang lam nha
nhieu CQDg d6ng cac khu
VlJC
mien nui thuong
ca
a tr!f·c tiep tren nen dat
a nha S~ln ...
1.1.2.3. Thu(Jc tinh kinh te:
Vi the: la vj trf cua BDS trong moi quan h¢ tuang doi v6i cac ho(;lt d(>ng Slr
d!fng dat ben ngoai khac. Vj trf kinh te va vj trf ctja
ly cling c6 vai
tro trong d6
vj trf kinh te c6 vai tro chfnh. Y! the la ket qua cua Sl:f li.Ja chQn va khuynh
huang CUa cac C'l nhan va C<.lc nh6rn trong vi¢c lt.ra cht,m m~t bclng. Sl;f khac bi~t
ve vj the lam cho c<:ic manh dat tuang tv duqc
SLJ'
l!fng theo cac each khac nhau
va c6 gia tri khac nhau. Yeu to chinh anh huang den-vi¢c Iva chQn vj tri la
khoimg each ho~c thai gian can cho vi¢c di l~i gifra BDS va cac diem dich ma
nguO'i
su d~mg BDS thuang phai t6i. T6ng cac khoimg each ho~c thai gian cua
m¢t BDS t6'i cac di~m dfch cang nho th1 gia trj cua BDS cang cao. Cac yeu to
12
khac CUa
Vl the khu dat lam imh huang den gia
trj CUa no la SJ! hi¢n di¢n CUa
cac ti~n fch va dich Vtf, hUang gi6, huang anh S~ng m~t trOi ...
Sq khan hiem: m(lt so Io~i dat nhat d!nh c6 th~ c6 nguon cung tuong doi h<;tn
che va duqc gQi la SJ! khan hie'm. T6ng so Iuqng dat trong xa h¢i la m¢t so co
dinh
sonab su. khan hiem dat, BDS, chi la tuong doi. Cung v6'i thai gian va vai
.
chi phf b6 ra, nguon cung cua dat dai da duqc dau tu se gia tang d~ dap t'mg
nhu diu.
M~c du
v:;ly, noi lo d1a vi¢c dan so kh6ng ngung tang da lam cho nhu
cau tang nhanh hO'n nguon cung CO h~n Va t(;lO len nhfrng COn SOt dat.
Tinh phtf thu(lc Ian nhau: Sl! tuong tac giu·a
vi~c
su dt,Ing cong trlnh tren dat
va gia tri khu dat ctuqc g<;>i Ia Sl! phy thu¢c Ian nhau.
Vi~c
xay dlfng m¢t trung
tam thuong m?i tren m(lt ctuong phose ~1nh huang tai quyet ctinh su dyng de
m{{nh dat gan ct6. Luqng khach hang cua m(lt nha
h~mg
xay dv11g tren tryc qu6c
h) chfnh ph~l thu(lc nhiel.l va cac khach ssm gan d6 va vi~c xay dvng mai m¢t
con duong tninh se ln.m giam dang b!; luqng khach hang cua ca nha hang va
khach Sq11 tren c10t:ll1 ctm:mg CU d6 Va lam cho tri gia CUa nha ·hang cling nhtr CUa
khach san giam di. Do vav viec su dung va gia tri ctb cua mot BDS c6 th~ bi
•
'--
•
•.
•
•
'--
l.-
•
•
•
thay dcii bc)'i S\! thay ct6i cua m¢t BDS khac.
1.1.2.4. Thu(lc tinh
C~nh
th~
truO'ng:
tranh theo vung: Tfnh bat d¢ng, tfnh khong dong nhat lam cho
c~nh
tranh trong llnh vvc BDS c6 tfnh khu vtfc. Vi~c khong th~ di do·i BDS d~ dap
ling sy· thay doi cua cung cfiu cling nhu
vi~c
thieu tfnh tucmg dong va tfnh
chua'n hoa lam cho nguo·i mua BDS phai khc.io sat ti:rng BDS d~ hidu biet gia tr!
cua n6. Khcmg.__ c6 each
de dang-- cho nguoi
'--
mua so sanh cac BDS lam cho
C(;lnh tranh gifra die BDS trcJ nen h?n che. C<~nh tranh thea vung c6
Sli.
y ngh!a
dung hem khi ap dt_mg cho BDS El nha 6· so v6i cac BDS thuong m~1i va cong
nghi~p
khng rai. Hon mia die giao dich khong hay dien ra 0 nhi:rng noi buon
ban cong c¢ng rna thuong 6 nha rieng, van phong rieng ... Tfnh khong
t~p
trung
va tfnh rieng tu trong giao dich mua ban BDS lam cho thong tin thi tnr0ng BDS
se kh6 ctuqc thu
th~p
va do d6 chi phi thu
th~p
thong tin thucmg cao.
Nhfrng ngm1i tham gia th~ trU'ong it chrqc thong tin: Rat nhieu nguoi mua va
nguoi ban thieu cac thong tin ve gia ca BDS khi ra quyet dinh mua ban boi vi
vi¢c thu
th~p
va ph an tich thong tin thucmg ton kem. C<.l.c doanh nghi¢p thuong
thue nhil'ng chuyen gia trong linh vlf'c BDS d~ mua ban BDS nham kh~c phifc
vi¢c lwn che thong tin. Nhil'ng nguO'i chu va nhil'ng nguoi mua tiem nang
thuang ra cac quyet dinh khong thvc sv t6i
lfU
trong cac giao dich BDS. Chi c6
nhG'ng nguai c6 moi lien h¢ g~n gui v6i thi truang BDS m6i c6 th~ de dang c6
cac thong tin ve gia ca BDS. Do v~y ngu0i ban va nguO'i mua c6 xu huang tlm
kiem va tra tien cho thong tin ve gia ca BDS d~ t6i da hoa lqi fch cua mlnh va
ctieu d6 se lam chi phf giao d~ch tang len.
Nguon cung
co d!nh trong ngan h<;1n: Ngu6n cung BDS co dinh, ft nhat la
trong thai ky m<)t vai thang. Neu cau giam, cung van giu nguyen. Neu cau
tang, can c6 khoang thai gian thong thuO'ng tinh theo thang ho~c theo nam d~''
14
tao ra cac BDS m6i Nhu cau BDS t?i m¢t vung nao d6 ho<;ic trong m¢t c¢ng
dong nao ·d6 c6 thli dao d¢ng d¢t ng¢t trong ngin h?n. Ket qua la gia BDS tang
nhanh neu cau VUQ1 cung qm1 xa. M<;it khi.
Hi~n nay <1 Vi~t Nam chua c6 nguon thong ke chfnh thuc nao ve t6ng gia trj
cac BDS
a· nu6'c
ta la bao nhieu va no chiem ty 1~ nao trong t6ng tai san cua
quoc gia, do v~y kh6 thong qua ct ng6i nha khiem ton cho
m(>t HGD nhv v?y vf d~1 c6 di~·n tfch la 40 m2 va c6 gia giao djch tren thj
tnrang khoang 300-.500 tri~u dong. Nhv v~y v6i m(>t HGD c6 thu nh~p trung
blnh k~ tren din c6 thai gian tfch luy trong khoang tren du6i 30 nam m6i c6 the
mua duqc can nha khiem ton cua mlnh. V 6i nhfrng HGD c6 muc thu
nh~p
cao
hem ho~c c6 ml'rc thu nh~p thap han thl chi tieu cho sinh ho~t cling nhu nhu cau
v~ nha 6 c6 the cao han va thap h_on wong U"ng va do v~y thai gian can de tfch
Iuy thu nh?p cho vi~c mua nha cling c6 the ngan han ho~c dai han,. c6 the
khoang 10 nam ho~c tren 30 nam (khong k~ cac trvorig hqp ca bi~t nhu duqc
huO"ng thll'a ke, dvqc Nha nu6c cap mien phi trong giai do<;tn tru6c day, c6
nguon thu nh~p cao hAn so v6'i muc lU'ong blnh quan trong xa h¢i do cac ho~t
d¢ng kinh doanh dem
L~i,
ttr cac ngu6n thu
nh~p
bat chfnh khac ... soh¢ nay la
khong JC;n neu xet tren ph<;tm vi toan xa h¢i). V6i m¢t so u6c tinh tren c6 the
n6i thong thuang doi v6i moi HGD thl gia trj cua ngoi nha h9 dang 6 thu0ng la
m(>t trong c<:'ic t2ii i va
TPHCM c6 6,7 tri¢u ngu0i.
Blnh quan moi HGD klm v~c thanh thj khoang 4 nguai
Blnh quan moi HOD khu v~c n6ng thon khoang 6 nguai
- Xem thêm -