Tài liệu Hoàn thiện công tác quản lý vận hành công trình nhà ở xã hội tại phường cổ nhuế 2, quận bắc từ liêm, thành phố hà nội (tt)

NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ– KHÓA 2015- 2017, CHUYÊN NGÀNH KỸ THUẬT XD CÔNG TRÌNH DD& CN BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ------------------------- NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG & CÔNG NGHIỆP Hà Nội - Năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI --------------------------------- NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ KHÓA: 2015-2017 HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DD & CN MÃ SỐ: 60.58.02.08 LUẬN VĂN THẠC SỸ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HỒ NGỌC KHOA Hà Nội - Năm 2017 LỜI CẢM ƠN Để có thể hoàn thành đề tài luận văn thạc sỹ, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý Thầy Cô, cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học tập nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sỹ. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến thầy PGS.TS.Hồ Ngọc Khoa. Người đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm luận văn. Xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô khoa Sau đại học, các thầy cô giảng dạy tại Trường Đại Học Kiến trúc Hà Nội đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Cuối cùng, tôi xin chân thành bày tỏ lòng cảm ơn đến gia đình, các anh chị đồng nghiệp và các bạn học viên lớp CH2015X3 đã động viên, hỗ trợ cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn. Hà Nội, ngày….tháng …. năm 2017. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Hồng Huệ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Hồng Huệ DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH, ĐỒ THỊ Số hiệu hình, đồ thị Tên hình, đồ thị Trang Hình 1.1 Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại Mỹ 05 Hình 1.2 Sơ đồ cơ cấu quản lý căn hộ tại Singapore 08 Hình 1.3 Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại Thái Lan 11 Hình 1.4 Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại New Zealand 12 Hình 1.5 Sơ đồ quản lý tòa nhà LILAMA 18 Hình 1.6 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty Vinasinco 22 Hình 1.7 Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty Tây Hồ 23 Hình 1.8 Mặt bằng tổng thể vị trí tòa nhà 26 Hình 1.9 Sơ đồ quản lý tòa nhà 28 Hình 2.1 Vòng đời của một công trình xây dựng Tuổi thọ công trình trong mối tương quan với thời gian Sơ đồ bảo trì công trình trong tổng thể dự án Sơ đồ tổ chức bộ máy Ban quản lý 46 62 Hình 3.4 Sơ đồ chức năng của Ban quản trị Sơ đồ hệ thống quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật Sơ đồ mô hình quản lý bảo trì Hình 3.5 Sơ đồ kiểm tra bảo trì công trình 72 Hình 3.6 Sơ đồ quy trình quản lý bảo trì 75 Hình 3.7 Sơ đồ bảo trì hệ thống cấp, thoát nước 76 Đồ thị 2.1 Hình 2.1 Hình 3.1 Hình 3.2 Hình 3.3 52 54 60 65 71 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Cụm từ viết tắt BQT Ban quản trị CĐT Chủ đầu tư NƠXH Nhà ở xã hội UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục hình, đồ thị Trang PHẦN MỞ ĐẦU 01 * Lý do chọn đề tài 01 * Mục đích nghiên cứu 01 * Đối tượng và phạm vi nghiêm cứu 02 * Phương pháp nghiên cứu 02 * Ý nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài 02 * Cấu trúc của luận văn 02 CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI 03 1.1 Những khái niệm cơ bản về nhà ở 03 1.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà chung cư, nhà ở xã hội 03 1.1.2 Quản lý vận hành nhà ở 03 1.2 Mô hình về quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước trên thế giới 04 1.2.1 Quản lý chung cư ở Mỹ 04 1.2.2 Quản lý nhà chung cư ở Singapore 07 1.2.3 Quản lý nhà chung cư ở Thái Lan 09 1.2.4 Quản lý nhà chung cư ở New Zealand 11 1.3 Thực trạng của việc quản lý vận hành nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội 13 1.3.1 Nhu cầu về nhà ở của Hà Nội 13 1.3.2 Thực trạng của việc quản lý vận hành nhà ở xã hội trên địa bàn 14 Hà Nội. 1.4 Phân tích thực trạng quản lý vận hành công trình Nhà ở xã hội 22 1.4.1 Giới thiệu về Công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ 22 1.4.2 Thực trạng tổ chức quản lý vận hành Công trình Nhà ở xã hội. 28 1.4.3 Các vấn đề còn tồn tại cần giải quyết 31 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC TRONG QUẢN LÝ VẬN HÀNH KHAI THÁC NHÀ Ở XÃ HỘI 33 2.1 Cơ sở pháp lý 33 2.1.1 Hệ thống luật 33 2.1.2 Hệ thống văn bản dưới luật 36 2.2 Cơ sở khoa học 44 2.2.1 Khái niệm dự án xây dựng 44 2.2.2 Vòng đời của một công trình xây dựng 45 2.2.3 Quản lý vận hành 46 2.2.4 Công tác bảo hành, bảo trì 49 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 60 3.1 Đề xuất mô hình và quy trình quản lý vận hành 60 3.1.1 Mô hình quản lý 60 3.1.2 Quy trình quản lý vận hành 64 3.1.3 Nội dung quản lý vận hành 67 3.2 Đề xuất mô hình và quy trình bảo trì công trình 71 3.2.1 Mô hình bảo trì công trình 71 3.2.2 Quy trình bảo trì công trình 74 3.3 Kinh phí để vận hành, bảo trì công trình 78 3.3 Kinh phí để vận hành 78 3.3 Kinh phí để bảo trì 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 1. Kết luận 80 2. Kiến nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 MỞ ĐẦU * Lý do chọn đề tài. Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nơi đây tập trung nhiều cơ quan đầu não, xí nghiệp, các khu công nghiệp, văn phòng, trường học nên thu hút một số lượng lớn dân cư nơi khác tới lập nghiệp. Với tốc độ gia tăng dân số ngày một cao dẫn tới chủ đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH) trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng và đáng quan tâm nhất của thành phố Hà Nội thời điểm hiện nay. Xuất phát từ nhu cầu thực tế đó, trong những năm qua, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện tích cực chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Các dự án NƠXH được đầu tư bởi cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ngày càng nhiều. Một trong số đó là Công trình Nhà ở xã hội do Công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ làm chủ đầu tư (CĐT) thực hiện. Tuy nhiên, những vấn đề về tổ chức quản lý công trình sau khi đưa vào sử dụng đã gặp nhiều lúng túng, nhiều vấn đề bất cập xảy ra như: bảo hành, bảo trì chưa đầy đủ; xác định việc sở hữu chung và sở hữu riêng chưa rõ ràng; hệ thống văn bản pháp lý để hướng dẫn quản lý chung cư ở nước ta còn chưa đầy đủ dẫn đến Công tác quản lý vận hành tòa nhà còn gặp nhiều khó khăn. Chính vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài :“Hoàn thiện công tác quản lý vận hành Công trình Nhà ở xã hội tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội”. * Mục đích nghiên cứu. Đưa ra những giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành sau đầu tư xây dựng công trình NƠXH do công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ làm CĐT. 2 * Đối tượng, phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu công tác quản lý vận hành Công trình NƠXH sau đầu tư xây dựng. Phạm vi nghiên cứu của luận văn là phân tích công tác quản lý vận hành công trình NƠXH tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội do công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ quản lý hiện nay. * Phương pháp nghiên cứu. - Sử dụng những văn bản pháp luật làm cơ sở pháp lý và lý luận. - Dùng phương pháp khảo sát, thống kê thực nghiệm tại công trình, phân tích những bất cập trong công tác quản lý vận hành công trình NƠXH trong thời gian qua. Qua đó, đề xuất các cơ chế góp phần hạn chế các bất cập và dần hoàn thiện việc tổ chức quản lý vận hành toà nhà hiện nay. * Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. Luận văn sẽ là tài liệu giúp các CĐT, ban quản lý trên địa bàn Hà Nội và trong nước tham khảo để hoàn thiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư. * Cấu trúc luận văn. Cấu trúc luận văn được chia làm ba chương chính và các phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và tài liệu tham khảo: Chương I : Thực trạng công tác quản lý vận hành công trình nhà ở xã hội Chương II : Cơ sở pháp lý và khoa học trong quản lý vận hành khai thác nhà ở xã hội Chương III : Một số đề xuất hoàn thiện công tác quản lý vận hành công trình nhà ở xã hội tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội THÔNG BÁO Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội. Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội. Email: [email protected] TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN 80 cưới hỏi....) Để tận dụng nguồn kinh phí đó vào việc bảo trì tòa nhà. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Trong những năm gần đây các dự án về NƠXH ngày càng được triển khai nhiều. Thực tế đã giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở của người dân có thu nhập thấp, đem lại hiệu quả lớn trong việc sử dụng đất. Công trình NƠXH do Công ty trách nhiệm hữu hạn đầu tư và phát triển Tây Hồ làm CĐT cũng giống như các dự án về nhà ở khác hiện nay vấn đề về việc quản lý vận hành tòa nhà đã dần đi vào ổn định nhưng vẫn tồn tại những khó khăn bất cập cần được hoàn thiện để có thể đem lại hiểu quả cao nhất trong việc duy trì hoạt động của tòa nhà và góp phần bảo đảm độ bền vững, tuổi thọ của công trình. Giải quyết nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, kết quả cơ bản của luận văn thể hiện ở các nội dung sau: - Nêu lên một số mô hình quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước trên thế giới như : Mỹ, Sigapore, Thái Lan, New Zealand làm cơ sở để Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng học tập và phát huy. - Phân tích thực trạng của việc quản lý vận hành nhà cao tầng trên địa bàn 81 Hà Nội hiện nay những vấn đề bất cập còn tồn tại của một số mô hình quản lý. - Giới thiệu tổng thể về công trình NƠXH do Công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ làm CĐT, phân tích thực trạng, một số khó khăn trong quản lý vận hành : Chưa có mô hình quản lý vận hành phù hợp, chưa lập ra được quy trình về bảo trì công trình. Ngoài ra còn có những khó khăn do hệ thống hạ tầng chung của thành phố, ảnh hưởng của việc thi công các dự án xung quanh đến sự hoạt động của tòa nhà. - Từ những vấn đề đó tác giả đã đề xuất mô hình quản lý vận hành tòa nhà và các giải pháp để quản lý vận hành, bảo trì công trình giúp cho việc tòa nhà được sử dụng đúng công năng, an toàn và hiệu quả. 2. Kiến nghị Để hoàn thiện công tác quản lý vận hành trong khai thác sử dụng công trình, tác giả có một số kiến nghị như sau : a. Đối với các cơ quan nhà nước - Sớm ban hành các chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm quy định của CĐT, BQT hoặc cư dân như: không đóng góp kinh phí bảo trì, kinh phí quản lí, vận hành; thu phí trông giữ xe cao hơn quy định; không bàn giao quỹ kinh phí bảo trì công tác quản lí vận hành, bản vẽ hoàn công và hồ sơ liên quan đến bảo trì, vận hành nhà chung cư cho BQT; chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ. - UBND các cấp huyện, phường, xã,… cần tăng cường công tác kiểm tra và cương quyết xử lí ngay các trường hợp vi phạm khi CĐT, chủ sở hữu căn hộ sử dụng phần diện tích chung không đúng mục đích, công năng được thiết kê phê duyệt và trong công tác quản lí, vận hành bảo trì, an toàn điện, an toàn phòng cháy chữa cháy. b. Ban quản trị tòa nhà 82 - BQT liên hệ, kết hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để được giúp đỡ trong quá trình quản lý tòa nhà. - Phổ biến kiến thức về sử dụng các hệ thống của tòa nhà như thang máy, thiết bị chiếu sáng, hệ thống điện nước,...cho cư dân để việc vận hành tòa nhà thuận lợi. Thành lập, tập huấn lực lượng phòng cháy, chữa cháy tại chỗ. Trong phạm vi có hạn của Luận văn, những vấn đề quản lý vận hành khai thác sử dụng tòa nhà mới chỉ được nghiên cứu, phân tích ở một mức độ hạn chế, nó cần được tập trung nghiên cứu ở nhiều góc độ sâu hơn, rộng hơn để có được những nhìn nhận, đánh giá, tổng kết đầy đủ nhất nhằm đáp ứng theo kịp tốc độ phát triển của nền kinh tế xã hội. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Quốc hội Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, quy định về quản lý và sử dụng đất đai. 2. Quốc hội Việt Nam (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QH13, quy định về hoạt động xây dựng. 3. Quốc hội Việt Nam (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. 4. Chính phủ (2014), Nghị định số 15/2014/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật hòa giải cơ sở. 5. Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, ban hành quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. 6. Chính phủ (2015), Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng. 7. Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 8. Bộ Nội vụ (2012), Thông tư Số: 04/2012/TT- BNV, Hướng dẫn về tổ chức và hoạt động của thôn, tổ dân phố. 9. Bộ Xây dựng (2015), Thông tư 10/2015/TT-BXD, quy định về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. 10. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 02/2016/TT-BXD, ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. 11. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 19/2016/TT-BXD, hướng dẫn thực hiện Nghị định 99/2015/ NĐ – CP. 12. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 15/2016/TT-BXD, Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng , Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng. 13. UBND Thành phố Hà Nội (2017), Quyết định số 243/QĐ-UBND, công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 14. Tài liệu, số liệu, thống kê về tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ trong những năm gần đây. 15. Nguyễn Đức Hiếu (2012), Hoàn thiện mô hình quản lý dịch vụ đô thị tại các khu đô thị mới của Công ty TNHH một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị HUDS, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội. 16. Nguyễn Thế Minh (2013), Tổ chức quản lý vận hành tòa nhà cao tầng hỗn hợp, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học kiến trúc Hà Nội. 17. Chu Thanh Ngọc (2009), Nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý vận hành, khai thác sử dụng các dự án chung cư cao tầng ở Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội.