Tài liệu Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.34.02.01 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC 1. PGS, TS. Ngô Trí Long 2. PGS, TS. Phạm Ngọc Ánh HÀ NỘI - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản Luận án là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Tác giả luận án Vƣơng Minh Phƣơng ii MỤC LỤC NỘI DUNG TRANG Lời cam đoan……………………………………………………………………. Mục lục………………………………………………………………………….. Danh mục các chữ viết tắt……………………………………………………… Danh mục các bảng…………………………………………………………….. Danh mục các sơ đồ, biểu đồ………………………………………………… Danh mục các hình……………………………………………………………… Mở đầu…………………………………………………………………………… Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………………………………… Những vấn đề cơ bản về thị trƣờng bất động sản………………. 1.1. Nội dung cơ bản về bất động sản…………………………………... 1.1.1. 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản………………………………………………. 1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản…………………………………. 1.1.1.3. Phân loại bất động sản………………………………………............. Nội dung cơ bản về thị trƣờng bất động sản…………………….. 1.1.2. 1.1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản…………………………………… 1.1.2.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản……………………………………. 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu và giá bất động sản ………………………………. Phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………….. 1.1.3. 1.1.3.1. Khái niệm phát triển thị trƣờng bất động sản……………………….. 1.1.3.2. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trƣờng bất động sản…………. 1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản…….. 1.2. Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………… 1.2.1. Tổng quan về chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………………………………………………… 1.2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản ……..…………………………………………………… 1.2.1.2. Mục tiêu và vai trò của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………………………………………….. 1.2.1.3. Chủ thể và đối tƣợng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………………………………………………………………. Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………… 1.2.2. 1.2.2.1. Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………….. 1.2.2.1.1. Chính sách thuế bất động sản………………………………………… i ii viii ix x xi 1 14 14 14 14 14 15 16 16 17 19 25 25 26 28 28 28 29 30 32 32 32 32 Chính sách tài chính trong việc giao đất …………………………….. Chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất Chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính Chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trƣng mua, trƣng dụng bất động sản………………………………………………………… 1.2.2.2.2. Chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 1.2.2.2.3. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 1.2.2.3. Chính sách giá bất động sản……………………………………….. 1.2.3. Tác động của chính sách tài chính đối với phát triển của thị trƣờng bất động sản……………………………………………….. 1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………………………………………………. 1.3 Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam, thành phố Hà Nội………………………………....... 1.3.1. Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản ……………………………........... 1.3.1.1. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Trung Quốc………………………………………… 1.3.1.2. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Hàn Quốc………………………………………….. 1.3.1.3. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Singapore………………………………………….. 1.3.1.4. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Mỹ …………………………………………………… 1.3.1.5. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Nhật Bản và Đức……………………………………… 1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và thành phố Hà Nội Kết luận chƣơng 1………………………………………………… Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA………….. 2.1 Tổng quan về sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………… 2.1.1. Khái quát về thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến nay Những đặc điểm cơ bản của thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 2.1.2. 2.2. Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………………………………………………. 1.2.2.1.2. 1.2.2.1.3. 1.2.2.2. 1.2.2.2.1. 2.2.1. 2.2.1.1 Thực trạng chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Thực trạng chính sách thuế bất động sản ……………………………. 37 37 38 38 39 40 46 46 49 51 51 51 56 58 61 63 64 68 69 69 69 75 77 77 77 2.2.1.1.1 2.2.1.1.2. 2.2.1.1.3. 2.2.1.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp……………….. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp……………. Thực trạng chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản. Thực trạng chính sách tài chính trong quá trình giao đất……………… 77 79 82 88 2.2.1.3 Thực trạng chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản…………………………………………………. Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc……………………………… 91 2.2.1.3.1 91 2.2.2.3.1. 2.2.2.3.2. Thực trạng chính sách cho thuê, chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc…………………………………………………………… Thực trạng chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng các nguồn lực tài chính……………………………………………. Thực trạng chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất……. Thực trạng chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………….. Thực trạng chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………….. Thực trạng kênh tài chính thế chấp………………………………….. Thực trạng trái phiếu bất động sản………………………………….. 2.2.2.3.3. 2.2.2.3.4. Thực trạng quỹ đầu tƣ bất động sản REIT………………………….. Thực trạng quỹ phát triển nhà ở…………………………………….. 109 111 2.2.2.3.5. Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở……………………………………... Thực trạng chính sách giá bất động sản…………………………... Thực trạng về giá đất………………………………………………… Thực trạng về giá bất động sản giao dịch trên thị trƣờng…………… Đánh giá thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội trong thời gian qua ………………………… Những thành công của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………………………………….. Tác động tích cực đến việc tăng cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………………… Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………................. Chính sách tài chính tác động tích cực giúp Nhà nƣớc quản lý, kiểm soát thúc đẩy thị trƣờng bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh… Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………. Những hạn chế………………………………………………………. Về hệ thống thuế bất động sản………………………………………. Chính sách tài chính trong quá trình giao đất………………………. 113 114 114 116 2.2.1.3.2 2.2.2. 2.2.2.1. 2.2.2.2. 2.2.2.3. 2.2.3. 2.2.3.1. 2.2.3.2. 2.3 2.3.1. 2.3.1.1. 2.3.1.2. 2.3.1.3. 2.3.2. 2.3.2.1. 2.3.2.1.1. 2.3.2.1.2. 96 99 99 102 104 106 108 118 118 118 121 122 126 126 126 130 Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản Chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất……. Về chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản…………………………………………………………. 2.3.2.1.6. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………. 2.3.2.1.7. Chính sách giá bất động sản………………………………………… 2.3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế…………………………………… 2.3.2.2.1. Yếu tố pháp lý………………………………………………………. 2.3.2.2.2. Yếu tố thị trƣờng bất động sản…………………………………….. Kết luận chƣơng 2…………………………………………………. Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ………………………………. 3.1 Dự báo và định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo ……………………. Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 3.1.1. 3.1.1.1. Xu hƣớng phát triển kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………………………………. 3.1.1.2. Dự báo thay đổi về cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…….. 3.1.1.3. Dự báo thay đổi về cầu trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội………. 3.1.1.4. Dự báo xu hƣớng phát triển của thị trƣờng bất động sản Hà Nội….. 3.1.2. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo……………………………………… 3.1.3. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu về hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………… 3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo …… 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………..………………………… 3.2.1.1. Hoàn thiện chính sách thuế bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………….. 3.2.1.1.1. Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp ………………………..... 3.2.1.1.2. Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ……………………… 3.2.1.1.3. Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản…………. 3.2.1.1.4. Hoàn thiện khoản thu lệ phí trƣớc bạ thành Luật đăng kí tài sản…… 3.2.1.1.5. Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà………………………………… 2.3.2.1.3. 2.3.2.1.4. 2.3.2.1.5. 3.2.1.2. 3.2.1.3. Hoàn thiện chính sách tài chính về giao đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………. Hoàn thiện chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển 131 132 134 135 138 138 138 141 142 144 144 144 144 145 146 147 148 149 151 151 151 151 153 155 158 162 3.2.1.3.1. 3.2.1.3.2. 3.2.2 3.2. 2.1. 3.2.2.2. 3.2.2.3. 3.2.2.3.1. 3.2.2.3.2. 3.2.2.3.3. 3.2.2.3.4. 3.2.2.3.5. 3.2.3. 3.2.4. 3.2.4.1. 3.2.4.2. 3.2.4.3. 3.2.4.4. 3.2.4.5. 3.2.4.6. 3.3. 3.3.1. 3.3.2. nhƣợng bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…. Tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc………………………………………. Chính sách về quản lý và chuyển nhƣợng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc……………………………………………………... Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………….. Hoàn thiện chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………… Hoàn thiện chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………………………….. Hoàn thiện các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………… Kênh tài chính thế chấp…………………………………………… Trái phiếu bất động sản…………………………………………… Quỹ đầu tƣ bất động sản…………………………………………... Quĩ phát triển nhà ở………………………………………………. Quỹ tiết kiệm nhà ở………………………………………………. Hoàn thiện chính sách giá bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………………………… Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………………… Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả và khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… Giải pháp hoàn thiện về cơ chế chính sách thông thoáng để tạo lập hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …….. Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tƣ cho các dự án bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………… Giải pháp hoàn thiện bộ máy và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………… Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………………………………. Giải pháp tăng cƣờng năng lực các dịch vụ khác hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………… Điều kiện để thực hiện các giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2015 và những năm tiếp theo……….. Hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính…………………………….. Tháo gỡ vƣớng mắc, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………………………………………… 164 164 165 166 166 168 170 171 172 173 174 175 177 179 179 182 182 183 184 186 186 186 187 Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………. Kết luận chƣơng 3…………………………………………………. KẾT LUẬN……………………………………………………………………….. TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 3.3.3. 188 189 191 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CNH-HĐH CQSDĐ CBRE DN DNNN FDI GPMB GTGT GCN GCNQSDĐ KTTT KT-XH NSNN NƠXH NĐT QLNN QSD QSH REIT REMI SDĐ SDĐPNN SXKD TĐC TĐV TNCN TNMT TNDN TP HCM TNHH TTBĐS Thuế SDĐNN TP UBND UBCKNN XHCN : Bất động sản : Công nghiệp hóa - hiện đại hóa : Chuyển quyền sử dụng đất : CB Richard Ellis công ty BĐS đa quốc gia : DN : Doanh nghiệp Nhà nƣớc : Đầu tƣ nƣớc ngoài : Giải phóng mặt bằng : Giá trị gia tăng : Giấy chứng nhận : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Kinh tế thị trƣờng : Kinh tế xã hội : Ngân sách nhà nƣớc : Nhà ở xã hội : Nhà đầu tƣ : Quản lý nhà nƣớc : Quyền sử dụng : Quyền sở hữu : Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản : Chỉ số bất động sản Việt Nam : Sử dụng đất : Sử dụng đất phi nông nghiệp : Sản xuất kinh doanh : Tái định cƣ : Thẩm định viên : Thu nhập cá nhân : Tài nguyên môi trƣờng : Thu nhập doanh nghiệp : Thành phố Hồ Chí Minh : Trách nhiệm hữu hạn : Thị trƣờng bất động sản : Thuế sử dụng đất nông nghiệp : Thành phố : Ủy ban nhân dân : Ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc : Xã hội chủ nghĩa viii DANH MỤC BẢNG Bảng Trang Bảng 2.1: Số lƣợng dự án BĐS đang triển khai năm 2016 tại các đô thị chủ yếu…………………………………………………………………. 75 Bảng 2.2: Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các năm tại thành phố Hà Nội…………………………………………………………………… 78 Bảng 2.3: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 – 2016……. 80 Bảng 2.4: Thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 2013 – 2016…………… 83 Bảng 2.5: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản 2013 – 2016…………………………………………………… 85 Bảng 2.6: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS 2013 – 2016…………………………………………………………….. 87 Bảng 2.7: Tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nƣớc 2013 – 2016…...... 95 ix DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Biểu đồ Trang Sơ đồ 1.1: Quá trình hình thành và phát triển REIT của Singapore từ 1960 đến nay…………………………………………………………………. 60 Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trung bình của REIT từ 2003 – 2014………….. 60 Biểu đồ 2.1: Lƣợng giao dịch nhà ở tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017…………………………………………………………. 73 Biểu đồ 2.2: Lƣợng giao dịch chung cƣ tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017……………………………………………………………… 73 Biểu đồ 2.3: Chỉ số giá nhà ở theo quý thành phố Hà Nội 2017……. 74 Biểu đồ 2.4: Chỉ số văn phòng theo quý thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh 2017…………………………………………………………….. 74 x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Trang Hình 1.1: Đƣờng cầu về BĐS………………………………… 20 Hình 1.2: Đƣờng biểu diễn cung bất động sản theo giá……… 21 Hình 1.3: Đƣờng cung về đất đai…………………………… 22 Hình 1.4: Cân bằng cung cầu trên thị trƣờng bất động sản… 22 Hình 1.5: Cơ chế hình thành cơn sốt trên thị trƣờng bất động sản 23 Hình 1.6: Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng 24 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài TTBĐS là một trong những thị trƣờng nguồn lực đầu vào quan trọng của nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nƣớc tuy mức độ có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới 40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [54]. TTBĐS hiện nay có nhiều tiềm năng phát triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trƣờng Việt Nam. Mặt khác, thị trƣờng này lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trƣờng nguồn lực đầu vào khác (nhƣ thị trƣờng sức lao động, thị trƣờng tài chính…). Phát triển TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mô hình kinh tế - xã hội góp phần phát triển kinh tế, đồng thời là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế. Xét về dài hạn, TTBĐS sẽ cần phải ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ, có tổ chức hơn, mang tính thị trƣờng cao hơn, phát triển lành mạnh và kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trƣờng khác. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của cả nƣớc. Hoạt động của TTBĐS Hà Nội ngoài những điểm chung, còn có những điểm riêng đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nƣớc. Đây cũng là một trong những thị trƣờng lớn nhất có tác động mạnh mẽ đến TTBĐS. Mặc dù TTBĐS Hà Nội thời gian qua đã đạt đƣợc những thành tựu nhất định nhƣng vẫn còn nhiều hạn chế do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan nhƣ: hệ thống văn bản pháp lý chƣa hoàn chỉnh, các chính sách trên TTBĐS còn thiếu và chƣa đồng bộ; cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc đối với TTBĐS còn yếu,… Nhìn chung, thị trƣờng phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng", đầu tƣ BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào, lệch pha cung - cầu, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của ngƣời dân... Là một bộ phận quan trọng và là một trong những đầu tàu của TTBĐS Việt Nam nhƣng TTBĐS thành phố Hà Nội vẫn còn sơ khai, chƣa hoàn thiện, thiếu tính chuyên nghiệp, có những diễn biến phức tạp, hoạt động không ổn định và đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính mà Nhà nƣớc đã sử dụng nhằm để quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng còn hạn chế, đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý nhƣ: chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chƣa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trƣờng, hạn chế đầu cơ; hệ thống các định chế ngân hàng chƣa hoàn thiện thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho TTBĐS... Các vấn đề này cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết. Đặc biệt là cần hạn chế sự phụ thuộc của TTBĐS vào nguồn vốn của hệ thống ngân hàng. 2 Vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn. Vì thế, nguồn vốn này không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách. Để tạo lập dòng vốn bền vững thì cần phát triển thêm các định chế phi ngân hàng nhƣ: tạo ra các quỹ đầu tƣ, đặc biệt là quỹ đầu tƣ tín thác, các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hƣu trí, trái phiếu BĐS... Đây vốn không phải là vấn đề quá mới, đã đƣợc đề cập trƣớc đó nhƣng đến nay vẫn còn nhiều vƣớng mắc. Sự vƣớng mắc này chủ yếu đến từ nhận thức và tâm lý e ngại của nhà đầu tƣ và doanh nghiệp trong nƣớc. Đồng thời, qua nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đã cung cấp nhiều luận cứ khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc. Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS Việt Nam nói chung và thị TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế, trong đó có một số hạn chế lớn nhƣ: một số vấn đề lý luận còn chƣa đƣợc làm rõ và mang tính hệ thống, chƣa đƣa ra đƣợc các giải pháp cụ thể về chính sách tài chính đối với TTBĐS. Vì vậy, trƣớc những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển thị TTBĐS là xu thế tất yếu hiện nay. Nghiên cứu chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS để từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS thành phố Hà Nội phát triển ổn định và bền vững đang đƣợc đặt ra hết sức cấp thiết cả về lý luận cũng nhƣ thực tiễn. Với những lý do trên đây, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài luận án tiến sỹ. 2. Tổng quan nghiên cứu Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS và chính sách tài chính để phát triển TTBDS là đề tài đƣợc nhiều tác giả trong và ngoài nƣớc nghiên cứu thực hiện. Nghiên cứu khái quát trên về TTBĐS, một số tác giả nƣớc ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong TTBĐS nhƣ tác giả W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) [5] đã nêu ra những vấn đề cần lƣu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tƣ BĐS ở nƣớc Mỹ, cũng nhƣ đề cấp khái quát tới thị trƣờng vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS. Để thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition - principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng nhƣ giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nƣớc trong quá trình 3 chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình [1]… Bài báo của tác giả Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình TTBĐS vào hệ thống dự báo giá nhà) [3], Housing Research Review (Tạp chí Nghiên cứu Nhà ở ), 21: 2, pp. 183-213, (2012); Terry Boyd, “Phân tích TTBĐS - Chìa khóa để tìm kiếm về phía trước”, (2014), các bài báo phân tích bản chất của TTBĐS, nhà ở, sự biến động của giá nhà ở trong sự thay đổi và phát triển của kinh tế thị trƣờng hiện tại [16]. Các tác giả nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến BĐS và TTBĐS, giá nhà ở, dự báo sự biến động của chúng thông qua khảo sát về BĐS, TTBĐS, đồng thời đƣa ra kiến nghị và gợi ý hƣớng nghiên cứu tiếp theo trong tƣơng lai. Zhang, Ye Xin, Wang Jie, “Tác động của chính sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động của các khoản vay ngân hàng Trung Quốc và giá nhà đất trong môi trường kinh tế vĩ mô”, (2011), tác giả phân tích thực nghiệm theo mô hình SVAR [17]. Từ quan điểm của chu kỳ kinh tế vĩ mô và mô hình SVAR, một hệ thống phân tích động các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trƣởng kinh tế và lạm phát đƣợc xây dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tƣơng tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc. Pirounakis, “Bất động sản Kinh tế”, Routledge, Oxford, Vƣơng quốc Anh, (2013), Sách giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế BĐS. Tác giả nghiên cứu các vấn đề nhƣ: mối quan hệ giữa BĐS với nền kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động lực thị trƣờng, bong bóng giá cả, và dự toán giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 [14]. Cuốn sách này đƣa ra cách tiếp cận quốc tế và giới thiệu các mô hình cần thiết để hiểu đúng BĐS, các chính sách tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện nay. Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and Investments (Phân tích và đầu tư bất động sản thương mại), (2014), Cung cấp một nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính và đô thị của BĐS, phân tích và đầu tƣ BĐS thƣơng mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn về BĐS thƣơng mại từ góc độ đầu tƣ [11]. Tác giả Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các cơ sở của Mô hình Tài chính BĐS), (2009), MikeE.Miles (Author), Laurence M. Netherton (Author), Schmitz (Author) Adrienne, Real Estate Development (Phát triển BĐS), (2015), nghiên cứu các cơ sở của Mô hình Tài chính BĐS, các giai đoạn phát triển thị trƣờng, đàm phán hợp đồng, xây dựng, tiếp thị và quản lý BĐS, đặc biệt để cung cấp tổng quan về mô hình cho các dự án BĐS [15]. Cuốn sách giới thiệu những 4 điều cơ bản của lý thuyết tài chính BĐS trƣớc khi cung cấp một hƣớng dẫn từng bƣớc cho việc xây dựng mô hình tài chính bằng Excel. Edited Loic Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy in Emerging Markets (Chính sách tài chính nhà ở), (2014), nghiên cứu về nhà ở, thiết kế các chính sách tài chính về nhà ở cho chính phủ, các qui định, mô hình, quản lý rủi ro về chính sách tài chính nhà ở [9]. Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, và Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and Real-Estate (Tài chính nhà ở và đầu tư bất động sản), (2015), Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS. Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trƣớc đó bằng cách (i) khai thác các dữ liệu phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và (ii) bằng cách phân tích đặc điểm của tín dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia các tác giả đƣa ra các quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng BĐS [10]. Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, TTBĐS và một số khái quát về các mảng hoạt động của TTBĐS, chƣa đi vào phân tích cụ thể về các chính sách tài chính, hoặc nghiên cứu chính sách này trên một góc độ nhất định nhƣ: Thuế BĐS, chính sách tài chính nhà ở, các vấn đề tài chính về đầu tƣ BĐS... Các tác giả trên đã bƣớc đầu nghiên cứu các giải pháp tài chính trong việc phát triển TTBĐS, tuy nhiên các nghiên cứu đó vừa chƣa hệ thống và mang tính đơn lẻ, vừa chƣa đầy đủ, hơn nữa lại chƣa xem xét đến mối quan hệ với nhau, hoặc nếu có thì cũng lại chỉ đề cập đến một số ít hàng hóa trên TTBĐS, ngoài ra việc nghiên cứu hƣớng nhiều sang các hoạt động kinh doanh BĐS hơn là việc phát triển ở tầm vĩ mô đối với mảng thị trƣờng này. Do có sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế, về văn hoá - xã hội cho nên hiện có những điểm không tƣơng đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một số mảng của TTBĐS giữa Việt Nam và một số nƣớc phát triển trên thế giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về đất đai, về quyền đối với đất đai, cũng nhƣ về các yếu tố nền tảng cho một TTBĐS phát triển... Mặc dù vậy, những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tƣ liệu quý để tham khảo, học tập kinh nghiệm trong quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam. Đối với Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng, phát triển tốt TTBĐS luôn là một yêu cầu cấp thiết đƣợc đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế. Trong những năm vừa qua, Chính phủ, cũng nhƣ các Bộ, ngành đã dành nhiều thời gian và công sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển TTBĐS và trên thực tế cũng đã thu đƣợc nhiều kết quả đáng khích lệ về các mặt, nhất là kinh tế. Tuy nhiên, các nghiên cứu về việc sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển TTBĐS trong điều kiện nền kinh tế hội nhập sâu, rộng nhƣ 5 hiện nay còn chƣa mang tính hệ thống và toàn diện. Trong thời gian qua ở Việt Nam đã có không ít các cuộc hội thảo khoa học cũng nhƣ các công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này nhƣ: Hội thảo “TTBĐS ở Việt Nam hiện nay” do trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân đã phối hợp với Hiệp Hội BĐS Việt Nam tổ chức (2014); Bộ Xây dựng và Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) đã phối hợp tổ chức "Hội thảo Việt - Nhật về nhà ở và TTBĐS" (2014); Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho TTBĐS năm 2016” do Báo Lao Động phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức (2016); Hội thảo “Triển vọng TTBĐS 2017 - tác động chính sách” (2016) do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp với Báo Đầu tƣ, Tạp chí Nhà đầu tƣ tổ chức. Các bài tham luận tại các cuộc hội thảo đã tập trung nghiên cứu những nguyên nhân, hạn chế của thị trƣờng qua các năm, nguyên nhân và đồng thời cũng đƣa ra định hƣớng phát triển, đề xuất những giải pháp để khắc phục hạn chế và phát triển lành mạnh TTBĐS. Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trƣởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nƣớc trên thế giới [129]. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các định hƣớng nhƣ hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ trong một số trƣờng hợp cụ thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức cá nhân trong nƣớc và tổ chức cá nhân nƣớc ngoài thuê, đề tài chƣa đi sâu phân tích và đề ra các nội dung cụ thể. TS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản Nhà nước phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là đánh giá thực trạng chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐS nhà nƣớc và định hƣớng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai và BĐS nhà nƣớc thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nƣớc (DNNN) [130]. Nhƣ vậy, phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triển TTBĐS. Đề tài khoa học cấp nhà nƣớc do PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay” (2005) [134]; đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do TS. Hà Quý Tình là chủ nhiệm với chủ đề “Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam” (2005) [135]. Các nghiên cứu trên đã một lần 6 nữa khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, và các nghiên cứu cũng đã có những phân tích bƣớc đầu về các quyền đối với BĐS nói chung và đất đai nói riêng trong một nền kinh tế thị trƣờng hội nhập ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên về lý luận, các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chƣa thống nhất nhƣ: có một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về đất đai, nhất là trong điều kiện hội nhập nhƣ hiện nay. Đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam” (2011) của TS. Đinh Văn Ân, nội dung chủ yếu của đề tài là làm rõ những vấn đề lý luận về sự hình thành và phát triển TTBĐS, làm rõ đặc trƣng của TTBĐS trong nền kinh tế thị trƣờng hiện đại, đánh giá thực trạng và những vấn đề bức xúc của TTBĐS Việt Nam và đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 [2]. Đề tài chƣa đƣa nghiên cứu và đƣa ra các giải pháp cụ thể từng chính sách tài chính tác động đến TTBĐS nhƣ: chính sách thuế BĐS, chính sách tài chính trong giao đất, thu hồi đất, chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng BĐS... mà chỉ phân tích khái quát chung. Các chính sách tài chính liên quan đến giá cả với đề tài nghiên cứu cấp Bộ: “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường bất động sản nhà đất” Bộ xây dựng thực hiện năm 2006. Đề tài này chủ yếu tập trung nghiên cứu về các yếu tố cấu thành, sự biến động của các yếu tố này trên TTBĐS nhƣ: giá cả, cung – cầu, hàng hóa BĐS..., từ đó đƣa ra các giải pháp chính sách để quản lý TTBĐS [39]. Các luận án gần đây đã tiếp tục nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS nhƣ: quản lý nhà nƣớc trên TTBĐS, hiện tƣợng bong bóng BĐS, xây dựng các chỉ số nghiên cứu thị trƣờng, phát triển các sản phẩm tài chính cho TTBĐS Việt Nam... Cụ thể nhƣ sau: Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Dung, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn” (2011). Luận án đã nghiên cứu thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong TTBĐS ở Việt Nam [49]. Trên cở sở phân tích thực trạng, luận án đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất, phù hợp với điều kiện lý luận và thực tiễn ở Việt Nam và phù hợp với xu hƣớng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và quốc tế. “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” (2011) của nghiên cứu sinh Nguyễn Văn Điển, [50]. Luận án tiến sĩ “Bong bóng bất động sản nhà đất để ở” của Lê Thanh Ngọc (Đại học ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh), (2014) [53]; “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ứng dụng tại thành phố Hồ Chí Minh” của NCS Lê Văn Cƣ (Viện nghiên 7 cứu quản lý trung ƣơng), (2015) [10] các luận án đã nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm phân loại thị trƣờng nhà đất, hiện tƣợng bong bóng nhà đất, cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số TTBĐS nhƣ: vai trò, ý nghĩa, phân loại các chỉ số TTBĐS, chỉ ra các nguyên nhân từ đó đề xuất những nhóm giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế đầu cơ phát triển TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh. Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hải Yến “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” (Đại học Kinh tế quốc dân 2015) đã làm sáng tỏ lý thuyết BĐS về tâm lý đầu tƣ trên TTBĐS Thành phố Hà Nội, từ đó đƣa ra các kiến nghị nâng cao sự minh bạch của thị trƣờng, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ nhà đầu tƣ... [140]. Luận án tiến sĩ của Lê Hải “Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản Việt Nam” (Học viện hậu cần 2016) đã hệ thống hóa các vấn đề cơ bản về BĐS và TTBĐS trên cơ sở nghiên cứu các kinh nghiệm quốc tế, luận án trình bày các mô hình phát triển các sản phẩm tài chính mới cho TTBĐS Việt Nam [56]. Luận án đã hệ thống các chỉ tiêu đánh giá, đo lƣờng mức độ phát triển sản phẩm tài chính, từ việc nghiên cứu thực trạng của các sản phẩm trên thị trƣờng tác giả đã đề ra các giải pháp tài chính nhƣ: mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, mô hình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp BĐS... cho TTBĐS Việt Nam. Luận án tiến sỹ kinh tế của nghiên cứu sinh Lê Văn Huy: “Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội” (Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 2015) trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về thị trƣờng nhà đất, luận án phân tích, đánh giá thực trạng trên thị trƣờng nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm, và giải pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả, lành mạnh TTBĐS [52]. Luận án chƣa chỉ ra đƣợc những sự thay đổi rõ nét của thị trƣờng dƣới tác động của các chính sách và một số giải pháp chƣa có tính khái quát cao. Bên cạnh những nghiên cứu chung về TTBĐS và quản lý TTBĐS nhƣ đã đề cập tới ở trên, hiện nay cũng đã có không ít các công trình nghiên cứu sâu về các mặt tài chính của thị trƣờng, trong đó có các chính sách tài chính. Nghiên cứu sinh Đỗ Thanh Tùng với luận án “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội” (Đại học kinh tế quốc dân 2010) đã góp phần làm rõ và thống nhất quan niệm về tài chính nhà ở cũng nhƣ chính sách tài chính nhà ở để tăng cƣờng sự tham gia của các trung gian tài chính trong việc tăng nguồn vốn tiết kiệm dài hạn phục vụ cho công cuộc phát triển nhà ở của ngƣời dân [132]. Từ kinh nghiệm thế giới và các quốc gia trong khu vực ASEAN trong việc giải quyết mối quan hệ giữa tài chính nhà ở và thị trƣờng vốn, luận án nhận định để hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở Hà Nội cần phải xây dựng và hoàn chỉnh môi trƣờng pháp lý và các văn bản liên quan đến thế chấp, phát triển thị trƣờng thế chấp sơ cấp,