Tài liệu Hiệu quả tín dụng vn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING Đề tài: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Hà Nội, 2010 0 Lời mở đầu. Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hang hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế. Bởi vì, mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá là để xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản. Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận biết được không chỉ bởi thẩm định giá, mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm định giá. Có 5 phương pháp thẩm định giá trị tài sản bao gồm: - Phương pháp so sánh giá bán (Phương pháp so sánh trực tiếp). - Phương pháp thu nhập (Phương pháp đầu tư). - Phương pháp chi phí. - Phương pháp thặng dư. - Phương pháp lợi nhuận. Trong thực tế, trong một số trường hợp giá trị cần cho tài sản không có sẵn trên thị trường, ví dụ với bệnh viện, trường học, thư viện v.v. Trong những trường hợp này, có thể xem xét chi phí thay thế một công trình hiện đại tương đương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện tại của nó. Cách tiếp cận này chính là phương pháp chi phí. 1 Phần nội dung Chương I: Cơ sở lý luận chung về phương pháp chi phí trong thẩm định giá 1.1: Những khái niệm cơ bản 1.1.1: Khái niệm thẩm định giá tài sản a. Theo giáo sư Lim Lan Yuan, Trường xây dựng và bất động sản, ĐH Quốc gia Singapore : “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường,bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” b, Theo giáo sư W.Seabrooke, Viện ĐH Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định đã được xác định rõ.” c, Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm , thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” 1.1.2: Khái niệm về phương pháp chi phí trong thẩm định giá Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. 1.2: Cơ sở lý luận của phương pháp chi phí - Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt, như: nhà thờ, bênh viện, trường học… Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua bán các BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Chúng ta thiếu những căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để định giá chúng, người ta dung phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. 2 - Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản. 2.1. Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí: Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4. 2.2: Các loại chi phí 2.2.1: Chi phí tái tạo: - Khái niệm: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó. - Ý nghĩa: xét về mặt lý luận, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng thiếu tính hiện thực, vì các công trình thường rất đa dạng về sự lỗi thời. Trên thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ và các định mức chi phí cho những công việc tái tạo sự lỗi thời và 3 không hiệu quả. Vì vậy mà thiếu những căn cứ hợp lý để ước tính một cách đúng đắn chi phí tái tạo. 2.2.2: Chi phí thay thế: - Khái niệm: là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. - Ý nghĩa: thông thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. “Chi phí thay thế” là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “chi phí tái tạo” . 2.3. Các phương pháp ước tính chi phí Chi phí xây dựng được chia làm 2 loại là: chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. - Chi phí trực tiếp, gồm: chi phí lao động và vật tư, như: tiền lương của người lao động, nguyên vật liệu, chi phí về máy móc, thiết bị và các dịch vụ tạm thời khác… - Chi phí gián tiếp, gồm: chi phí quản lý xây dựng và quản lý tài sản; chi phí thiết kế và giám sát, lãi vay, thuế BĐS… 2.3.1. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng - Nội dung: Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa các nội dung công việc trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho mỗi loại lao động, nguyên vật liệu và thiết bị cho mỗi hạng mục. Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng. Khoản lợi nhuận được ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến của chúng trong hoạt động xây dựng. Biểu mẫu ước tính chi phí theo phương pháp này được mịnh họa qua Bảng sau. Bảng: Ước tính chi phí xây dựng theo phương pháp thống kê chi tiết cho một BĐS có diện tích xây dựng 1.000 m2 Hạng mục xây dựng Nguyên vật liệu Lao động Tổng cộng (USD) A- Chi phí trực tiếp 30.000 1. Vệ sinh địa điểm 20,000 2. Móng 10,000 4 3. Tường 100,00 4. Sàn 90,00 5. Trần 110,00 6. Mái 130,00 B- Chi phí gián tiếp (5%) 1.500 C- Lợi nhuận (10%) 3.000 34.500 34,5 Giá trị công trình ( A + B + C) Chi phí xây dựng 1m2 - Ưu, nhược điểm: + Phương pháp này nói chung được dùng để ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, công việc được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. + Đây là phương pháp ước tính chi phí cho kết quả khá chính xác. Tuy nhiên, áp dụng nó sẽ tốn nhiều thời gian và công sức. Hơn nữa, để tiến hành phương pháp này, cần phải có các chuyên gia có kinh nghiệm, nhưng trong thực tế, nhà định giá thường không được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để tiến hành phân tích chi phí một cách chi tiết và tỷ mỷ. Do đó cần có các phương pháp khác thích hợp hơn và nhanh hơn. 2.3.2. Phương pháp so sánh thị trường - Nội dung: Theo phương pháp so sánh thị trường, người ta lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự và gần nhất nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng của các công trình mục tiêu. Sau đó, tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quản lý và lãi hợp lý của ngành xây dựng. - Ưu, nhược điểm: Trong thực tế ít có các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. Do vậy, muốn kết quả ước tính có độ tin cậy chấp nhận được cần phải tính chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng tiêu chuẩn. Chi phí tiêu chuẩn này sẽ được dùng làm cơ sở để điều chỉnh chi phí đối với công trình mục tiêu. Trên thực tế, đây 5 là phương pháp cho kết quả nhanh và được dùng để kiểm tra đối với các phương pháp khác. Ngoài hai phương pháp ước tính chi phí như đã kể trên, người ta còn kể đến các phương pháp, như: phương pháp khảo sát số lượng chi phí của các nhà thầu và cách tập hợp chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng. Tuy nhiên, đó là những phương pháp ít được dùng trong lĩnh vực thẩm định giá. 2.4. Các loại giảm giá đối với BĐS Thị trường qua mức giá thấp hơn, tự động phản ánh việc giảm tính hữu ích của BĐS, do tất cả các nguyên nhân: hư hỏng tự nhiên hoặc do con người gây nên. - Khái niệm: sự giảm giá của một BĐS cụ thể, là hiện tượng mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế mới đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định. - Ví dụ: + Xác định mức giảm giá tích lũy của một BĐS, biết chi phí thay thế hiện hành của BĐS đó tính được: 100.000 USD và biết giá bán thị trường hiện nay của các BĐS tương tự trong các điều kiện tương tự là 80.000 USD. Mức giảm giá là: 100.000 USD – 80.000 USD = 20.000 USD. Tức là giảm giá 20%. + Một xe máy vừa mua 30.000.000đ,hôm sau bán lại được 27.000.000đ. Mức giảm giá là: 30.000.000đ – 27.000.000đ = 3.000.000đ. Giảm giá 10%. - Phân biệt giảm giá và khấu hao: + Khái niệm: khấu hao TSCĐ là biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn của TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh. Giảm giá BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế mới của một BĐS tại thời điểm thẩm định. + Thông tin cần thiết: để tính khấu hao đúng cần ghi chép nguyên giá ban đầu – chi phí lịch sử của TSCĐ. Để tính mức giảm giá, thông tin 6 đó hầu như không cần đến. + Mục đích: mục đích tính khấu hao là để hoàn vốn bỏ ra ban đầu. Mục đích tính giảm giá là để xác định giá trị hiện hành của các quyền nhận được thu nhập tạo ra trong tương lai từ BĐS, giúp cho việc ước tính GTTT của BĐS. Các nhà kế toán đôi khi cần đến thông tin về giá trị thị thường hiện hành của BĐS. - Chú ý: trên thực tế, có thể BĐS tăng giá, điều này xảy ra khi có lạm phát hoặc BĐS trở nên khan hiếm bất thường, chẳng hạn như đồ cổ. Các tình huống tăng giá không đề cập ở đây. - Các loại giảm giá: Dựa vào nguyên nhân gây ra giảm giá, ngưòi ta phân chia giảm giá hay còn gọi là giảm giá tích luỹ đối với BĐS thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng và giảm giá do lỗi thời bên ngoài. a, Giảm giá tự nhiên: Là hiện tuợng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân cụ thể: - BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng. Thông thường cường độ sử dụng càng cao thì BĐS mất giá càng nhanh. - BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố, như: thời gian sử dụng, sự phá huỷ của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hoá chất, sự tàn phá của bão lũ... Đây là những hư hỏng do những nguyên nhân trực tiếp có liên quan đến độ bền vật liệu. Nó xảy ra ngay cả khi BĐS không được sử dụng. - BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng, do quản lý kém hoặc so dự phá hoại. b, Giảm giá do lỗi thời chức năng. Là hiện tượng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân, như thiết kế sai, 7 thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức năng của BĐS có thể phát huy tác dụng đối với người sử dụng. Cụ thể: - Do sai sót trong thiết kế, như: trần quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ… không thích hợp hoặc lãng phí diện tích. - Do thiếu sót trong kết cấu, như: tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt… và thiếu các chức năng khác, gây hạn chế đến việc sử dụng BĐS một cách có hiệu quả. - Do thừa quá mức các kết cấu, như: hệ thống sưởi, hoặc hệ thống làm lạnh, ống nước và dây điện quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dầy quá mức bình thường… - Các thiết bị đã lỗi thời, như: kiểu bếp, thiết bị cấp nước nóng, điều hoà không khí… không có điều khiển tự động hoặc thiếu các chức năng cần thiết. c, Giảm giá do lỗi thời bên ngoài. Đây là sự giảm giá BĐS do các nguyên nhân thay đổi về môi trường, như: - Các mối nguy hiểm và phiền toái xung quanh, như: khói, bụi, tiếng ồn… - Các quy định mới về xây dựng và quy hoạch làm giảm tính hữu ích của BĐS. - Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế, hoặc yếu tố khác làm giảm giá trị của BĐS. 2.5. Tuổi thọ kinh tế của công trình. * Căn cứ ước tính mức giảm giá: Mỗi BĐS có thể sử dụng trong một khoảng thời gian dài. Giới hạn về 8 thời gian sử dụng là tuỳ thuộc vào đặc tính vật lý hay tuổi thọ kỹ thuật của BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế, việc sử dụng BĐS lại chịu sự quyết định bởi tính kinh tế của nó. Tức là tuỳ thuộc vào thời gian sử dụng BĐS có mang lại hiệu quả kinh tế hay không. Chính vì vậy, mức giảm giá trị của BĐS có thể ước tính dựa vào tuổi thọ kinh tế của nó. Để có cơ sở ước tính các mức giảm giá cần có sự phân biệt các khái niệm về tuổi và tuổi thọ của BĐS. * Các khái niệm: tuổi và tuổi thọ của BĐS thường tính theo năm. - Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá. - Tuổi hiệu quả: Là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả. - Tuổi thọ kĩ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kĩ thuật. - Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại pháy huy được hiệu quả. * Ví dụ: Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1990,đưa vào sử dụng có hiệu quả từ năm 1991 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2004).Theo tính toán của các nhà kĩ thuật, công trình này tồn tại đến năm 2030, nhưng theo ước tính của nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế về đến năm 2025. Chi phí thay thế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện hành là 100.000USD. Yêu cầu: tính theo các loại và mức giảm giá của công trình. * Các loại tuổi thọ của công trình. - Tuổi thọ vật lí: 2030 – 1990 = 40 năm. - Tuổi thọ kinh tế: 2025 – 1991 = 34 năm - Tuổi thọ hiệu quả: 2004 – 1991 = 13 năm - Tuổi thọ kinh tế còn lại: 2025 – 2004 = 21 năm Tuổi thực: 2004 – 1990 = 14 năm 9 * Mức giảm giá ước tính: 100.000 x (14:34) =41.176 USD. 2.6. Phương pháp đo tăng giảm giá. Có 2 phương pháp chính: Phương pháp đo mang tính kĩ thuật và phương pháp đo dựa vào thị trường. a. Phương pháp đo mang tính kĩ thuật Đây là phương pháp được các nhà kĩ thuật sử dụng một cách thường xuyên. Theo phương pháp này,truớc hết người ta thực hiện việc điều tra, quan sát nhằm phân loại hiện tượng hư hỏng theo từng loại nguyên nhân,sau đó xác định các mức giảm giá tương ứng với mỗi nguyên nhân đó. a.1. Giảm giá tự nhiên: * Giảm giá yếu tố vật lí-có thể sửa chữa được,gồm: hỏng mái,ống nước,đường đi nội bộ,vật liệu trang trí,bồn tắm ,thiết bị bếp,bơm nước,thiết bị điện,thông gió…Đây là những hư hỏng nói chung có thể sửa chữa về mặt kinh tế. * Giảm giá yếu tố vật lí-không thể sửa chữa được,gồm rạn nứt hoặc hư hỏng móng,,hỏng các bộ phận chịu sức nặng của mái,của tưỏng chịu lực,các thiếu sót về kết cấu xây dựng.Đây là những hư hỏng của các bộ phận không thể sửa chữa được xét về hiệu quả kinh tế. a.1.2 Giảm giá do lỗi thời: * Giảm giá do lỗi thời chức năng - có thể sửa chữa được như: các bộ phận mái nhỏ và yếu, thiếu hệ thống thông gió, các thiết bị cố định ở buồng tắm hoặc ở bếp, các thiết bị điện lạc hậu hoặc không đầy đủ... Đây là những sự lỗi thời về chức năng có thế sửa chữa được xét về hiệu quả kinh tế. * Giảm giá do lỗi thời bên ngoài như: tình trạng ô nhiễm môi trường 10 như: khói, bụi, tiếng ồn; hệ thống giao thông bất tiện; không đủ cửa hàng , trường học, công viên; các vấn đề pháp lí mới nảy sinh như: thủ tục hành chính khi cấp phép xây dựng, tiền thu khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, tiền cho thuê hoặc thuê chuyển nhượng quá cao... * Giảm giá do lỗi thời chức năng-không thể sửa chữa được, như: móng, cột, dầm , quá lớn hoặc quá nhỏ; tưòng; sàn dầy quá mức; trần thấp hoặc quá dầy,chất lượng vật liệu, xây dựng và kiến trúc kém; công suát của máy móc thiết bị không đủ hoặc quá thừa... a.2. Cách tính mức giảm giá a.2.1 Tính mức giảm giá tự nhiên * Mức giảm giá tự nhiên - có thể sửa chữa được. Để tính mức giảm giá loại này trước hết người ta thực hiện điều tra chi tiết về công trình xây dựng, lập danh mục hư hỏng có thể bảo dưỡng và sửa chữa được nếu thấy cần thiết, xét về hiệu quả kinh tế của việc sửa chữa. Sau đó tiến hành ước tính chi phí cho việc sửa chữa, tính theo mặt bằng giá sửa chữa tại thời điểm hiện hành. Chi phí đó tương ứng với mức giảm giá về loại này đối với công trình của BĐS. * Mức giảm giá tự nhiên - không thể sửa chữa được. Mức giảm giá loại này có thẻ được tiến hành bằng một trong hai phương pháp: giá trị cơ cấu thành toàn bộ hoặc giá trị cơ cấu thành riêng rẽ. Bản chất của các phương pháp này xuất phát từ chỗ người ta cho rằng có những loại hư hỏng mà việc sửa chữa chúng là phi kinh tế. Vì vậy, việc lập dự toán hay ước tính chi phí cho những sửa chữa đối với loại hư hỏng này là thiếu cơ sở tin cậy. Hơn nữa, trên thực tế không tìm được nguồn tài trọ cho những sửa chữa không có hiệu quả đã biết từ trước. Do đó, để ước tính mức độ giảm giá đối với 11 những hư hỏng loại này, người ta phải dựa vào việc phân tích chi phí thay thế toàn bộ công trình và tỷ lệ giữa tuổi hiệu quả và tuổi thọ kinh tế của công trình xây dựng và để ấn định một tỷ lệ thích hợp. a.2.2. Tính mức giảm giá do lỗi thời chức năng * Mức giảm giá do lỗi thời chức năng - có thể sửa chữa được. Cách xác định mức giảm giá loại này được tiến hành giống như đối với sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được. Trên thực tế,các hạng mục thường bị lỗi thời về chức năng dẫn đến sự mất giá BĐS là: các thiết bị và cách bố trí đối với phòng tắm,bếp , cách âm , cách nhiệt... Để ước tính đúng các khoản cho phí thay thế, nâng cấp , hiện đại hoá cho các hạng mục này thường cần đến nhiều nhà chuyên môn khác nhau trong lĩnh vực xây dựng tiến hành. Yêu cầu đối với thẩm định viên trong công việc này là phải có sự thận trọng, để không có sự trùng lặp giữa: chi phí cho việc hiện đại hoá với chi phí khắc phục những hư hỏng tự nhiên có thể sửa chữa đươc. Chúng phản ánh 2 loại giảm giá khác nhau đối với BĐS.Ví dụ: chi phí cho công việc sơn và trang trí lại bếp hay nhà tắm được tính vào mức giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được, nó không thuộc vào mức giảm giá do lỗi thời về chức năng, mặc dù trên thực tế, nếu như quá trình sửa chữa nhà bếp hay phòng tắm xảy ra,nó được tiến hành đồng thời với quá trình nâng cấp. Sự phân biệt này là cần thiết để giảm thiểu các sai số khi ước tính các mức giảm giá,bởi các khoản chi phí hành chính và lãi của nhà đầu tư nâng cấp được tính theo tỷ lệ phần trăm của các chi phí trực tiếp. * Mức giảm giá do lỗi thời chức năng - không thể sửa chữa được. Những căn cứ để xác định mức độ giảm giá do lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được là thiếu rõ ràng.Nó phụ thuộc rất nhièu vào kinh nghiệm của thẩm định viên khi đưa ra một tỷ lệ giảm giá dựa trên 12 sự tham khảo các giao dịch,đàm phán tương tự đã xảy ra trong quá khứ.Trên thực tế,do sự hạn chế về khả năng định lượng đối với yếu tố này, người mua luôn có xu hướng kê khai nhiều hư hỏng không thể sửa chữa được nhằm giảm giá trị của BĐS,còn người bán thì có xu hướng ngược lại. a.2.3. Tính mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài - không thể sửa chữa được Sự lỗi thời của BĐS do ảnh hưởng của các yếu tố ở bên ngoài BĐS, là yếu tố mà chủ sở hữu BĐS không có khả năng kiểm soát,cho nên mức giảm giá loại này được xếp vào loại không thể sửa chữa được.Và vì vậy, nó cũng thường được ấn định băng một tỷ lệ phần trăm dựa trên sự tham khảo các giao dịch đã từng xảy ra trong quá khứ ở cùng khu vực. b. Phương pháp đo giảm giá dựa vào thị trường. Phương pháp này được áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá đối với BĐS, không phân biệt cho từng loại nguyên nhân khác nhau.Nó phù hợp khi ước tính giá trị của BĐS mà xung quanh nó đã có nhiều BĐS tương tự được đánh giá. * Ví dụ: Một Trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất 3.000 m 2,diện tích xây dựng là 10.000 m2.Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 1.500 USD/m2.Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm.Một mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá 2.000 USD/m2. Yêu cầu: ước tính giá trị của Trung tâm để lập báo cáo tài chính. Lời giải: - Giá trị thị trường của đât trống: 13 3.000 m2 x 2.000 USD/m2 = 6.000.000 USD -Chi phí hiện hành của các công trình: 10.000 m2 x 1.500 USD/m2 = 15.000.000 USD Mức giảm giá của công trình xây dựng: (5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD - Chí phí thay thế giảm giá của công trình: 15.000.000 USD - 1.500.000 USD = 13.500.000 USD - Giá trị thị truờng của BĐS: 6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD 2.7: Điều kiện áp dụng - Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. - Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. - Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. - Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS. - Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác. 2.8: Ưu, nhược điểm 14 2.8.1: Ưu điểm - Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được. - Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá. 2.8.2: Nhược điểm - Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. - Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. - Việc ước tính một số khoản tiền giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi. - Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng. Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quan trọng. 15 Chương III: Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. 3.1. Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS 3.1.1. Khái niệm BĐS Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được". Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thế gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi ) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… 3.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BDS - Thứ nhất, BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS. - Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở...). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. - Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan.... - Thứ tư, hàng hoá BĐS mang nặng tính yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. - Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra 16 đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. - Thứ sáu, hàng hoá BĐS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ về giao dịch BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tees và xã hội. - Thứ bảy, hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường. 3.1.3 Cung, cầu về BDS và mối quan hệ giữa chúng. 3.1.3.1. Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS. Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường. Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi người không tự thoả mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu đó và phải có thị trường để có nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện sẽ phản ánh cầu về BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác cầu về nhà ở, cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS. Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cầu về BĐS, sự gia tăng dân số là áp lực lớn, làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫn đến diện tích nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hoá, giáo dục… dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nẩy sinh thay đổi cơ cấu cầu về đất đai. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng, cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất 17 nhiều. Điều đó làm thay đổi giá cả trao đổi đối với cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống. Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, người ta sử dụng hệ số co giãn. Độ co giãn của cầu về BĐS là mối quan hệ so sánh giữa tốc độ thay đổi của cầu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động. ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của các yếu tố tác động Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lượng cầu. 3.1.3.2. Cung bất động sản. Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định. Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: Người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận. Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nàh ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm "thị trường đen" này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy 18 định pháp lý. Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch… Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Đối với hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuận chiều so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ. 3.1.3.3. Quan hệ cung cầu BĐS Khi cung nhỏ hơn cầu nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu BĐS. Cung cầu BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường BĐS sẽ thay đổi. Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nahnh chóng đối với sự thay đổi của cầu. 19