Tài liệu Giới thiệu chung về tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng việt nam – vinaconex

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 môc lôc Lêi më ®Çu...........................................................................................................3 Néi dung...............................................................................................................5 Ch¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ ®Þnh gi¸ B§S b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh................5 1. Nh÷ng kh¸i niÖm vÒ ®Þnh gi¸, sù cÇn thiÕt ®Þnh gi¸ B§S...............................5 1.1 Kh¸i niÖm vÒ ®Þnh gi¸ B§S......................................................................5 1.2 Sù cÇn thiÕt §Þnh gi¸ B§S........................................................................5 1.3. Nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n................................7 2. Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh..........................................................................9 2.1 Kh¸i niÖm vµ ý nghÜa cña ph¬ng ph¸p so s¸nh.........................................9 2.2. C¸c nguyªn t¾c ¸p dông trong ph¬ng ph¸p so s¸nh...............................10 2.3 §èi tîng, ph¹m vi, c¸c yªu cÇu ®èi víi ph¬ng ph¸p so s¸nh..................13 2.4 C¸c bíc tiÕn hµnh trong ph¬ng ph¸p so s¸nh..........................................14 2.5 C¸c kü thuËt ®iÒu chØnh gi¸ trong ph¬ng ph¸p so s¸nh..........................15 2.6 C¸c h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p...................................................................18 Ch¬ng II: VËn dông ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh trong ®Þnh gi¸ mét sè lo¹i B§S mua b¸n.....................................................................................................19 1. §Þnh gi¸ B§S mua b¸n d©n c.......................................................................19 1.1 BÊt ®éng s¶n d©n c..................................................................................19 1.2 §iÒu kiÖn ¸p dông cña ph¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n d©n c..............................................................................................................19 1.3 C¸c yÕu tè so s¸nh..................................................................................20 1.4 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh ®Ó rót ra chØ sè gi¸ trÞ........................................20 2. §Þnh gi¸ B§S mua b¸n th¬ng m¹i...............................................................24 2.1 BÊt ®éng s¶n th¬ng m¹i..........................................................................24 2.2. C¸c yÕu tè so s¸nh.................................................................................24 2.3. §iÒu kiÖn ¸p dông cña ph¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th¬ng m¹i......................................................................................................24 2.4. Ph¬ng ph¸p ¸p dông..............................................................................25 3. §Þnh gi¸ mua b¸n mét sè lo¹i B§S kh¸c.....................................................25 3.1 §iÒu kiÖn ¸p dông...................................................................................25 3.2 Ph¬ng ph¸p ¸p dông................................................................................25 Ch¬ng III: Mét sè ý kiÕn vÒ gi¶i ph¸p x©y dùng c¬ së d÷ liÖu vµ ®iÒu kiÖn ¸p dông ph¬ng ph¸p so s¸nh trong mua b¸n B§S ë níc ta................................26 1. Tæ chøc x©y dùng c¬ së d÷ liÖu....................................................................26 1.1 Thu thËp th«ng tin...................................................................................26 1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 1.2 Tæ chøc hÖ thèng d÷ liÖu........................................................................26 1.3 Lùa chän d÷ liÖu phôc vô cho ®Þnh gi¸ mua b¸n B§S b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh..........................................................................................................30 2. §iÒu kiÖn ¸p dông ph¬ng ph¸p so s¸nh trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng B§S ViÖt Nam..................................................................................................................30 2.1. Mét sè vÊn ®Ò cßn tån t¹i trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n..........................30 2.2. Mét sè ý kiÕn vÒ ®iÒu kiÖn ¸p dông ph¬ng ph¸p...................................32 3. §µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn vÒ B§S......................................................................32 KÕt luËn..............................................................................................................34 2 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Lêi më ®Çu §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ mét trong nh÷ng ho¹t ®éng dÞch vô quan träng nhÊt cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ cã thÓ coi lµ mét trong nh÷ng ho¹t ®éng ®Æc thï cña nÒn kinh tÕ, bëi lÏ: thÞ trêng B§S cã vÞ trÝ vµ vai trß v« cïng quan träng ®èi víi nÒn kinh tÕ, mäi viÖc cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh B§S bao gåm kinh doanh B§S vµ kinh doanh dÞch vô B§S ®Òu chÞu t¸c ®éng cña kh¸i niÖm gi¸ trÞ, mµ viÖc ®Þnh gi¸ B§S lµ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ cña B§S trªn thÞ trêng . Do ®ã ®Þnh gi¸ B§S cã vai trß quan träng trong tÊt c¶ c¸c lo¹i quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn viÖc mua, b¸n, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, ®¸nh thuÕ, b¶o hiÓm, cÇm cè, thuª mua nh»m môc ®Ých sinh lîi…Trong vµi n¨m trë l¹i ®©y, mét sè ho¹t ®éng nh chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng bÊt ®éng s¶n diÔn ra kh¸ phæ biÕn ë hÇu hÕt tØnh thµnh trªn c¶ níc. TÊt c¶ c¸c giao dÞch nµy ®Òu ®ßi hái ph¶i ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë níc ta míi chØ trong giai ®o¹n ®Çu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh, bëi vËy nã cßn Èn chøa nhiÒu vÊn ®Ò phøc t¹p. Bëi vËy viÖc nghiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò cßn tån t¹i trong c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ë níc ta ®ang trë nªn v« cïng quan träng vµ cÊp thiÕt ®Ó cã thÓ ®a ra nh÷ng gi¶i ph¸p vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ngµy cµng hoµn thiÖn h¬n vµ ph¸t triÓn. Trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c nhau, trong ®ã cã ph¬ng ph¸p so s¸nh. Ph¬ng ph¸p nµy ®îc ¸p dông mét c¸ch phæ biÕn réng r·i vµ ®îc sö dông nhiÒu trong thùc tÕ. Ph¬ng ph¸p hÇu nh kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt vµ thÓ hiÖn sù ®¸nh gi¸ vÒ gi¸ trÞ thÞ truêng, sö dông nh÷ng chøng cø thÞ trêng so s¸nh râ rµng nªn cã tÝnh thuyÕt phôc cao. Tõ thùc tÕ cña viÖc ®Þnh gi¸ t¹i thÞ trêng ViÖt Nam vµ tÇm quan träng cña ph¬ng ph¸o so s¸nh em chän ®Ò ¸n m«n häc lµ “øng dông ph¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ mua b¸n B§S t¹i thÞ trêng ViÖt Nam” Môc ®Ých nghiªn cøu cña ®Ò ¸n lµ : Lµm râ c¬ së lý luËn cña ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh, ph©n tÝch sù vËn dông ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh trong ®Þnh gi¸ mét sè lo¹i B§S trong ®iÒu kiÖn ViÖt Nam, tõ ®ã ®a ra mét sè ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p trong viÖc x©y dùng c¬ së d÷ liÖu vµ ®iÒu kiÖn ¸p dông ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh cho môc ®Ých mua b¸n B§S ë VN. KÕt cÊu cña ®Ò ¸n lµ: Ngoµi phÇn më bµi vµ kÕt luËn th× ®Ò ¸n gåm ba ch¬ng: Ch¬ng 1: C¬ së lý luËn vÒ ®Þnh gi¸ B§S b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh. Ch¬ng 2: VËn dông ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh trong ®Þnh gi¸ mét sè lo¹i B§S mua b¸n. 3 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Ch¬ng 3: Mét sè ý kiÕn vÒ gi¶i ph¸p x©y dùng c¬ së d÷ liÖu vµ ®iÒu kiÖn ¸p dông ph¬ng ph¸p so s¸nh trong mua b¸n B§S ë níc ta. §Ó thùc hiÖn viÖc nghiªn cøu ®ã, ®Ò ¸n ®· sö dông c¸c ph¬ng ph¸p nghiªn cøu: Ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, ph¬ng ph¸p tæng hîp, ph¬ng ph¸p tiÕp cËn hÖ thèng, ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng. Qua ®©y em xin göi lêi c¶m ¬n ch©n thµnh tíi c« gi¸o Th¹c Sü Vò ThÞ Th¶o ®· gióp ®ì em trong qu¸ tr×nh hoµn thµnh ®Ò ¸n nµy. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n! Sinh viªn NguyÔn ThÞ Trang 4 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Néi dung Ch¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ ®Þnh gi¸ B§S b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh 1. Nh÷ng kh¸i niÖm vÒ ®Þnh gi¸, sù cÇn thiÕt ®Þnh gi¸ B§S 1.1 Kh¸i niÖm vÒ ®Þnh gi¸ B§S Cã nhiÒu kh¸i niÖm vÒ ®Þnh gi¸ B§S trong ®ã theo c¸c nhµ thÈm ®Þnh gi¸ tµi s¶n nãi chung cho r»ng: “ §Þnh gi¸ lµ sù íc tÝnh gi¸ trÞ cña c¸c quyÒn së h÷u B§S cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho môc ®Ých ®· ®îc x¸c ®Þnh”. §Æc biÖt ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S ngµy cµng trë nªn quan träng kh«ng thÓ thiÕu ®îc trong ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S. “§Þnh gi¸ B§S lµ mét nghÖ thuËt hoÆc khoa häc vÒ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ B§S cho môc ®Ých cô thÓ ë mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh, cã tÝnh ®Õn c¸c ®Æc ®iÓm cña B§S vµ c¸c nh©n tè kinh tÕ tiÒm Èn trong thÞ trêng B§S bao gåm c¶ lÜnh vùc ®Çu t”. Thùc chÊt cña viÖc ®Þnh gi¸ B§S lµ ®Þnh gi¸ ®Êt vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt v× B§S lµ c¸c tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®îc bao gåm ®Êt ®ai vµ nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã, c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, c¸c tµi s¶n kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. 1.2 Sù cÇn thiÕt §Þnh gi¸ B§S Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, kh¸c víi lo¹i hµng ho¸ th«ng thêng nªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng cã nh÷ng ®Æc ®iÓm kh¸c biÖt. §èi víi hµng ho¸ th«ng thêng, ®Þa ®iÓm giao dÞch thêng lµ ë n¬i hiÖn diÖn cña hµng ho¸ giao dÞch, cßn ®èi víi hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n , ®Þa ®iÓm giao dÞch l¹i c¸ch biÖt víi hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n giao dÞch. §ã lµ do ®Æc ®iÓm cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng thÓ di dêi ®îc. §Æc biÖt lµ qu¸ tr×nh giao dÞch bÊt ®éng s¶n diÔn ra t¬ng ®èi dµi vµ bÊt ®éng s¶n kh«ng dÔ chuyÓn ®æi thµnh tiÒn do ®ã dÔ gÆp c¸c biÕn cè cña thùc tiÔn nh biÕn ®éng cña gi¸ c¶ thay ®æi, thay ®æi cña ph¸p luËt hay sù thay ®æi cña c¸c ®iÒu kiÖn m«i trêng…ViÖc kh«ng cã thÞ trêng giao ngay, cÇn cã thêi gian qu¶ng c¸o dµi, b¶n chÊt vµ sù giao ®éng cña thÞ truêng bÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng nh©n tè lµm t¨ng sù cÇn thiÕt ph¶i cã nh÷ng chuyªn viªn ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp. BÊt ®éng s¶n sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, môc ®Ých cô thÓ vµ ngêi ta cã nhu cÇu ®Þnh gi¸ khi B§S chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, chuyÓn ®æi quyÒn sö dông B§S gåm : §Þnh gi¸ B§S cho viÖc mua, b¸n, thÕ chÊp, cho thuª, 5 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 b¶o hiÓm, ®¸nh thuÕ, cho ho¹ch to¸n, cho thõa kÕ, cho ®Çu t, cho gi¶i quyªt tranh chÊp, toµ ¸n. §Þnh gi¸ mua lµ ®èi víi mét ngêi cô thÓ cho mét kh¸ch hµng phï hîp kh«ng chØ xem xÐt gi¸ trÞ thÞ trêng mµ ph¶i xem kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña kh¸ch hµng, ®Æc ®iÓm c¸ nh©n cña kh¸ch hµng tõ ®ã ngêi ®Þnh gi¸ ®a ra ®îc gi¸ phï hîp cho kh¸ch hµng. §Þnh gi¸ b¸n : gi¸ trÞ thÞ trêng ngêi b¸n mong muèn gi¸ cao ph¶n ¸nh gi¸ trÞ thÞ trêng B§S, xem xÐt mèi t¬ng quan gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n, nh×n vµo thÞ trêng sè giao dÞch, tèc ®é cña mçi giao dÞch nãi lªn thÞ trêng s«i ®éng hay trÇm l¾ng, thêi gian giao b¸n ®Õn thêi gian hoµn tÊt do ®ã cÇn ph¶i t×m hiÓu ®Æc ®iÓm cña B§S vµ nghiªn cøu biÕn ®éng thÞ trêng dÉn ®Õn cÇn cã mét chuyªn gia vÒ lÜnh vùc ®Þnh gi¸. §Þnh gi¸ thÕ chÊp: §Þnh gi¸ nhµ cöa, ®Êt ®ai vÒ nguyªn t¾c gièng ®Þnh gi¸ mua, b¸n nhng nã kh¸c lµ ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i ®Æt gi¸ trÞ B§S vµo lóc thÞ trêng trÇm l¾ng, suy tho¸i, thÞ trêng kh«ng thuËn lîi. Trong thùc tÕ ®èi víi Ng©n Hµng thuéc së h÷u nhµ níc th× tÝnh trªn khung gi¸ nhµ níc, chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh cho vay 70% gi¸ trÞ. §èi víi Ng©n Hµng Quèc Doanh th× ®Þnh gi¸ B§S x¸c ®Þnh theo gi¸ thÞ trêng vµ cho vay 70% cña gi¸ trÞ thÞ trêng. §Þnh gi¸ cho thuª kh«ng gièng ®Þnh gi¸ mua b¸n mµ ®Þnh gi¸ xem xÐt gi¸ c¶ cho thuª hµng th¸ng cña c¸c B§S kh¸c, xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm cña B§S t¹o thu nhËp. §Þnh gi¸ b¶o hiÓm: tÝnh to¸n chi phÝ thay thÕ, t¸i t¹o c«ng tr×nh nh÷ng phÇn B§S bÞ rñi ro, lò lôt, ®Þnh gi¸ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. §Þnh gi¸ ®¸nh thuÕ : thuÕ sö dông ®Êt theo lo¹i ®Êt, khu vùc, dùa trªn thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, thuÕ ®Êt phi n«ng nghiÖp. §Þnh gi¸ cho h¹ch to¸n Doanh NghiÖp: tÝnh gi¸ trÞ ®Êt ®ai trong h¹ch to¸n Doanh NghiÖp, tÝnh gi¸ trÞ thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh. §Þnh gi¸ cho thõa kÕ lµ ®Þnh gi¸ B§S ë qu¸ khø, ®Þnh gi¸ gi¶i quyÕt tranh chÊp lµ ®Þnh gi¸ phÇn háng hãc vµ tµi s¶n t¹i thêi ®iÓm x¶y ra. §Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Çu t lµ ®Þnh gi¸ cho t¬ng lai, cã c¬ héi kiÕm ®îc thu nhËp tõ B§S. B§S ®îc sö dông cho nhiÒu môc ®ich kh¸c nhau, mçi mét môc ®Ých ®Òu ph¶i cÇn x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña B§S ®ã do ®ã c«ng viÖc ®Þnh gi¸ lµ rÊt cÇn thÕt. MÆt kh¸c B§S cã nhiÒu h×nh d¹ng vµ kÝch cì kh¸c nhau mµ chØ cã ngêi cã chuyªn m«n míi cã thÓ ®Þnh gi¸ ®îc. Nh÷ng phøc t¹p vÒ ph¸p luËt chØ cã ngêi ®Þnh gi¸ cã kiÕn thøc hiÓu biÕt vÒ ph¸p luËt míi ®Þnh gi¸ ®îc. Sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ 6 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 trÞ ®èi víi nh÷ng thay ®æi cña vïng kinh tÕ, sù ®a d¹ng cña thÞ trêng B§S, B§S ®a d¹ng c¸c môc ®Ých sö dông kh¸c nhau, c¸c quyÒn chñ së h÷u kh¸c nhau mµ chØ cã ngêi hiÓu biÕt vÒ ph¸p luËt vµ chuyªn m«n míi chØ ra ®îc nh÷ng h¹n chÕ cña B§S, ®Æc ®iÓm cña nã ®Ó tõ cã th«ng tin chÝnh x¸c cho viÖc ®Þnh gi¸. Tõ nh÷ng lý do trªn cho chóng ta thÊy ®îc sù cÇn thiÕt cña viÖc ®Þnh gi¸ BDS. 1.3. Nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. 1.3.1. ChÝnh s¸ch cña nhµ níc. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta ®ang trong thêi kú h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Do ®ã ®Ó thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ nãi riªng ho¹t ®éng hiÖu qu¶, nhµ níc ta cÇn x©y dùng khung ph¸p lý hoµn chØnh vÒ bÊt ®éng s¶n. Mét trong nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn ®Þnh gi¸ lµ nh÷ng chÝnh s¸ch, quy ®Þnh cña nhµ níc liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt. NghÞ ®Þnh 181, nghÞ ®Þnh 188 lµ nh÷ng khung gi¸ ®Êt cã vai trß quan träng ®èi víi c«ng t¸c ®Þnh gi¸. Mét sè chÝnh s¸ch cña nhµ níc vÒ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, chÝnh s¸ch vÒ quy ho¹ch ph©n bæ ®Êt ®ai còng ¶nh hëng ®Õn c«ng t¸c ®Þnh giÊ, lµ c¬ së cho ngêi ®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. 1.3.2. Sù qu¶n lý cña nhµ níc Møc ®é qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n t¸c ®éng gi¸n tiÕp lªn ho¹t ®éng ®Þnh gi¸. Qu¶n lý nhµ níc mµ chÆt chÏ, ®ång bé, thèng nhÊt th× thÞ trêng ®i vµ ho¹t ®éng c«ng khai vµ hiÖu qu¶. Tõ ®ã sÏ t¹o thuËn lîi nhÊt cho ngêi ®Þnh gi¸ tiÕn hµnh thu thËp vµ xö lý th«ng tin thÞ trêng. §ång thêi nhµ níc t¨ng cßng kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c ®Þnh gi¸ sÏ lµm t¨ng tÝnh ph¸p lý vµ nghÜa vô cho c¸c trung t©m ®Þnh gi¸. 1.3.3. Sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng nghÖ th«ng tin. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng c¹nh tranh gay g¾t vÒ c¶ s¶n phÈm lÉn th«ng tin liªn quan ®Õn s¶n phÈm. Do bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ lín vµ viÖc quyÕt ®Þnh mua b¸n kh«ng ph¶i diÔn ra nhanh chãng mµ ®ßi hái thêi gian nhÊt ®Þnh. Theo lý thuyÕt ®Ó sö dông c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸, th«ng tin c¸c cuéc mua b¸n ph¶i lµ ®Çy ®ñ, c¶ hai bªn tham gia giao dÞch ph¶i n¾m ®îc th«ng tin chÝnh x¸c vÒ bÊt ®éng s¶n. §Ó cã th«ng tin chÝnh x¸c vµ ®Çy ®ñ ®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i thu thËp, t×m hiÓu th«ng tin tõ nh÷ng nguån cung cÊp ®¸ng tin cËy. §iÒu nµy l¹i phô thuéc vµo sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng nghÖ th«ng tin vµ vµo sù qu¶n lý cña nhµ níc. Th«ng tin lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quan träng quyÕt ®Þnh ®Õn tÝnh chÝnh x¸c cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸. §Þnh gi¸ b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh lµ chñ yÕu dùa vµo 7 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 th«ng tin cña thÞ trêng, c¸c cuéc giao dÞch cña bÊt ®éng s¶n t¬ng tù trªn thÞ trêng ®Ó t×m ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Do ®ã th«ng tin cã chÝnh x¸c, ®ñ c¨n cø th× viÖc ®Þnh gi¸ míi chÝnh x¸c. Sè liÖu thu thËp vÒ c¸c cuéc mua b¸n t¬ng tù hay th«ng tin kinh tÕ – thÞ trêng, vÒ luËt ph¸p vµ quy ho¹ch cña chÝnh phñ ®Òu rÊt quan träng trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. 1.3.4. N¨ng lùc vµ ý kiÕn chñ quan cña ngêi ®Þnh gi¸ Ngêi ®Þnh gi¸ lµ ngêi trùc tiÕp thùc hiÖn qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ b¾t ®Çu tõ kh©u thu thËp th«ng tin cho ®Õn viÖc ®a ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Do ®ã, ngêi ®Þnh gi¸ cã vai trß quan träng, ¶nh hëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ còng nh c¸ch tiÕn hµnh ®Þnh gi¸. Dùa trªn quy tr×nh ®Þnh gi¸ cã s½n, ngêi ®Þnh gi¸ tiÕn hµnh thu thËp vµ ®iÒu chØnh th«ng tin, lùa chän vµ sö dông c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸. Do ®ã víi ngêi ®Þnh gi¸ cã chuyªn m«n, kinh nghiÖm, lu«n n¾m b¾t th«ng tin vÒ thÞ trêng sÏ ®a ra kÕt qu¶ chÝnh x¸c h¬n. Bªn c¹nh ®ã c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i am hiÓu vÒ x©y dùng, kiÕn tróc,... vµ ®Æc biÖt lµ hiÓu biÕt vÒ c¸c vÊn ®Ò ph¸p lý liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n. N¨ng lùc vµ ý kiÕn chñ quan cña ngêi ®Þnh gi¸ cßn ¶nh hëng tíi quy tr×nh xö lý th«ng tin, sè liÖu vµ ®iÒu hoµ c¸c chØ sè gi¸ trÞ. 1.3.5. C¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi C¸c yÕu tè kinh tÕ x· héi cã ¶nh hëng kh«ng nhá ®Õn qu¶ tr×nh ®Þnh gi¸. Sù ph¸t triÓn cña c¸c ngµnh kinh tÕ, x©y dùng, kiÕn tróc... cïng víi ®æi míi kh«ng ngõng cña c¸c bÊt ®éng s¶n tõ kiÓu d¸ng, nguyªn vËt liÖu, chÊt lîng vµ tuæi thä c«ng tr×nh. Chóng ¶nh hëng tíi viÖc ®Þnh gi¸ c¸c chi phÝ cÊu thµnh s¶n phÈm vµ tíi kÕt qu¶ cña viÖc ®iÒ chØnh c¸c kh¸c biÖt cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Bªn c¹nh ®ã cßn cã c¸c yÕu tè x· héi. §©y lµ nh÷ng yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c ¶nh hëng tíi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C¸c yÕu tè vÒ x· héi bao gåm yÕu tè vÒ t©m linh, së thÝch, trµo lu vµ phong tôc tËp qu¸n. Chóng t¸c ®éng tíi ®Þnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Nh vËy, tõ nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ta thÊy r»ng ®Þnh gi¸ kh«ng ph¶i lµ ho¹t ®éng ®éc lËp mµ nã chÞu t¸c ®éng cña nhiÒu yÕu tè. 2. Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh 2.1 Kh¸i niÖm vµ ý nghÜa cña ph¬ng ph¸p so s¸nh 2.1.1 Kh¸i niÖm Ph¬ng ph¸p so s¸nh lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ B§S môc tiªu th«ng qua viÖc so s¸nh víi c¸c B§S ®· ®îc b¸n trªn thÞ trêng, lµ viÖc xem xÐt gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n t¬ng tù so víi bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ nh÷ng d÷ liÖu cã liªn quan ®Õn thÞ trêng, x¸c ®Þnh møc gi¸ dù tÝnh trong qu¸ tr×nh so s¸nh. 8 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Nguyªn lý cña ph¬ng ph¸p nµy lµ gi¸ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n cã liªn hÖ chÆt chÏ víi gi¸ trÞ cña c¸c bÊt ®éng s¶n t¬ng tù cã thÓ so s¸nh ®îc. ý nghÜa cña ph¬ng ph¸p nµy lµ ph¬ng ph¸p ®îc sö dông phæ biÕn, kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt. BÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ ph¶i cã thÞ truêng, ph¶i cã nhiÒu bÊt ®éng s¶n t¬ng tù, cã nh÷ng cuéc mua b¸n t¬ng tù. 2.2.2. C¬ së khoa häc cña ph¬ng ph¸p Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn lý thuyÕt gi¸ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu cã liªn hÖ víi bÊt ®éng s¶n t¬ng tù ®· ®îc mua b¸n trªn thÞ trêng. ViÖc so s¸nh ®ã ph¶i lu ý c¸c yÕu tè nh ®Þa ®iÓm, thêi gian giao dÞch vµ kho¶n tiÒn thu ®îc. 2.2. C¸c nguyªn t¾c ¸p dông trong ph¬ng ph¸p so s¸nh Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i tµi s¶n cã kh¶ n¨ng sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, trong sè ®ã cã sö dông lµ hîp ph¸p, cã sö dông bÞ coi lµ kh«ng hîp ph¸p. XÐt vÒ mÆt gi¸ trÞ, cã sö dông cho thu nhËp rßng trong thêi gian ng¾n, cã sö dông cho thu nhËp thÊp vµ kÐo dµi. Trong sè rÊt nhiÒu c¸ch sö dông kh¸c nhau, th«ng thêng mét bÊt ®éng s¶n bao giê còng cã mét sö dông võa hîp ph¸p võa ®em l¹i gi¸ trÞ thu nhËp rßng lín nhÊt vµ trong kho¶ng thêi gian x¸c ®Þnh. Lo¹i sö dông ®ã gäi lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt. Kh¸i niÖm “ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt”®îc ®Þnh nghÜa nh sau: “Lµ viÖc sö dông cã thÓ tèi ®a ho¸ nhÊt bÊt ®éng s¶n cã kh¶ n¨ng söa ch÷a vÒ vËt chÊt, ®îc phÐp sö dông, cã kh¼ n¨ng thùc thi vÒ tµi chÝnh vµ mang l¹i gi¸ trÞ cao nhÊt cña bÊt ®éng s¶n ®îc thÈm ®Þnh”. Sö dông cao nhÊt tèt nhÊt ®îc xem lµ mét trong sè c¸c nguyªn t¾c quan träng nhÊt cña ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ lµ mét phÇn hoµn chØnh trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ trêng. Néi dung cña nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt ®îc thÓ hiÖn nh sau: VÒ mÆt vËt chÊt: mét bÊt ®éng s¶n ®îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi nã tho¶ m·n ®îc nhiÒu sù lùa chän sö dông nhÊt. VÒ mÆt sö dông: mét bÊt ®éng s¶n ®îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi bÊt ®éng s¶n ®ã cho thu nhËp rßng cao nhÊt hoÆc cho gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp rßng trong t¬ng lai lµ cao nhÊt. VÒ mÆt ph¸p luËt: mét bÊt ®«ng s¶n ®îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi viÖc sö dông bÊt ®éng s¶n hîp ph¸p vµ ®îc nhµ níc thõa nhËn, b¶o hé. VÒ mÆt thêi gian: mét bÊt ®éng s¶n ®îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi thêi gian cho thu nhËp rßng cao nhÊt kÐo dµi nhÊt. 9 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ViÖc ¸p dông nguyªn t¾c nµy, cho phÐp chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ®¸nh gi¸ ®îc ¶nh hëng cña viÖc suy tho¸i vµ møc ®é cò míi cña toµ nhµ, phÇn n©ng cÊp, c¶i t¹o ®Êt ®ai, tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n kh«i phôc, c¶i t¹o, nhiÒu trêng hîp ®Þnh gi¸ kh¸c. Nguyªn t¾c cung cÇu Gi¸ trÞ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n ®îc x¸c ®Þnh b»ng quan hÖ qua l¹i gi÷a cung vµ cÇu, lµ sù tho¶ thuËn gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n. Bëi vËy, trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu ®Þnh gi¸ cÇn xem xÐt cung cÇu vµ mèt quan hÖ víi nhau c¶ ë hiÖn t¹i vµ t¬ng lai. CÇu bÊt ®éng s¶n lµ sè lîng bÊt ®éng s¶n (gåm ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n trªn ®Êt) t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh mµ ngêi tiªu dïng s½n sµng chÊp nhËn vµ cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. Cung bÊt ®éng s¶n lµ sè lîng bÊt ®éng s¶n s½n sµng tham gia trao ®æi trªn thÞ trêng t¹i mét thêi ®iÓm nµo ®ã. Tæng cung cña ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh, nhng lîng cung cña mét lo¹i ®Êt cô thÓ hay cho mét sö dông cô thÓ th× cã thÓ t¨ng hoÆc gi¶m xuèng th«ng qua viÖc ®iÒu chØnh c¬ cÊu gi÷a c¸c lo¹i ®Êt. Nguyªn t¾c cung – cÇu Khi lîng cung t¨ng lªn mµ lîng cÇu kh«ng t¨ng hoÆc gi¶m th× søc m¹nh thÞ trêng chuyÓn vÒ phÝa tríc mua, gi¸ thÞ trêng sÏ gi¶m. Khi lîng cung gi¶m mµ lîng cÇu kh«ng gi¶m hoÆc t¨ng th× cã sù ®iÒu chØnh thiÕu hôt vÒ hµng ho¸ ®ã, gi¸ thÞ trêng sÏ t¨ng lªn. Khi lîng cung vµ lîng cÇu cïng t¨ng hoÆc cïng gi¶m th× gi¸ sÏ t¨ng hoÆc gi¶m tuú ý theo tèc ®é t¨ng, gi¶m cña cung vµ cÇu. Gi¸ t¨ng khi tèc ®é t¨ng cña cÇu lín h¬n cung vµ ngîc l¹i. Nguyªn t¾c cung – cÇu gi¶i thÝch sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ trÞ ®Êt gi÷a khu vùc ®« thÞ vµ n«ng th«n, gi÷a c¸c vïng ®« thÞ kh¸c nhau vµ thËm chÝ gi÷a nh÷ng vïng ven ®« kh¸c nhau trong cïng mét vïng ®« thÞ. Nguyªn t¾c thay ®æi Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n kh«ng cè ®Þnh mµ lu«n thay ®æi. Thay ®æi trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc hiÓu lµ sù t¸c ®éng cña c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, nhµ níc vµ ph¸p luËt, x· héi, m«t trêng liªn quan ®Õn gi¸ thÞ trêng cña bÊt ®éng s¶n lµm cho gi¸ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lu«n biÕn ®éng.Ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i n¾m ch¾c c¸c nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ c¶ thÞ trêng ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh, võa ph¶i dù ®o¸n c¸c yÕu tè ¶nh hëng tíi gi¸ c¶ cña thÞ trêng t¬ng lai. Nh vËy kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ míi ph¶n ¸nh kh¸ch quan gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. 10 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Nguyªn t¾c thay thÕ “Thay thÕ” trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®îc hiÓu lµ sù ¸p ®Æt vÒ mÆt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh trong cïng mét vïng víi c¸c ®iÒu kiÖn bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®îc b¸n trong kho¶ng thêi gian gÇn víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Nguyªn t¾c nµy kh¼ng ®Þnh: Kh«ng cã mét ngêi mua nµo sÏ tr¶ gi¸ cho mét bÊt ®éng s¶n cao h¬n chi phÝ vµ c¸c c«ng tr×nh c¶i thiÖn cã mong muèn vµ sö dông t¬ng ®¬ng mµ kh«ng ph¶i chËm trÔ qu¸ møc. Nguyªn t¾c c©n b»ng C¸c lùc lîng tham gia thÞ trêng ®Òu cã xu híng vËn ®éng vÒ phÝa ®iÓm c©n b»ng cung – cÇu. Trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, t¨ng gi¶m sinh lîi lµ sù gia t¨ng hoÆc gi¶m bít phÇn gi¸ trÞ thu ®îc tõ bÊt ®éng s¶n do viÖc ®Çu t trong qu¸ tr×nh kinh doanh s¶n xuÊt ®em l¹i. Nguyªn t¾c nµy cho r»ng: Khi t¨ng liªn tôc mét yÕu tè nµo ®ã trong s¶n xuÊt vµ cè ®Þnh c¸c yÕu tè cßn l¹i th× phÇn thu nhËp rßng t¨ng lªn ®Õn mét giíi h¹n nhÊt ®Þnh. Sau ®ã sù gi¸ t¨ng liªn tôc cña yÕu tè nµy sÏ lµm gi¶m gi¸ trÞ thu nhËp thùc trong t¬ng lai. Nguyªn t¾c nµy ®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i xem xÐt lîi nhuËn tríc m¾t vµ lîi nhuËn l©u dµi. 2.3 §èi tîng, ph¹m vi, c¸c yªu cÇu ®èi víi ph¬ng ph¸p so s¸nh 2.3.1. §èi tîng ¸p dông Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp lµ ph¬ng ph¸p th«ng dông nhÊt ®îc sö dông khi cã thÞ trêng mua b¸n, ®Þnh gi¸ tÊt c¶ nh÷ng bÊt ®éng s¶n giao dÞch mua b¸n trªn thÞ trêng. Ph¬ng ph¸p nµy kh¸ ®¬n gi¶n, thùc hiÖn dÔ dµng ®Æc biÖt lµ víi ngêi cã kiÕn thøc, kinh nghiÖm vµ thêng xuyªn n¾m b¾t th«ng tin vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Do kÕt qu¶ cña ph¬ng ph¶n ¸nh sù ®¸nh gi¸ kh¸ch quan cña thÞ trêng nªn dÔ ®îc mäi ngêi chÊp nhËn. 2.3.2. Ph¹m vi ¸p dông Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc sö dông tèt nhÊt khi ®Þnh gÝa c¸c bÊt ®éng s¶n d©n dông nhµ ë hoÆc ®Êt trèng trong c¸c khu vùc d©n c, bÊt ®éng s¶n th¬ng m¹i dÞch vô. §©y lµ c¸c bÊt ®éng s¶n thêng ®îc mua b¸n phæ biÕn trªn thÞ trêng nªn dÔ dµng cã d÷ liÖu so s¸nh. Ph¬ng ph¸p nµy thêng Ýt sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã Ýt hoÆc kh«ng cã giao dÞch trªn thÞ trêng, Ýt cã c¬ së dÓ so s¸nh nh bÊt ®éng s¶n c«ng nghiÖp, bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt nh trêng häc, bÖnh viÖn, c«ng tr×nh c«ng céng 2.3.3. Yªu cÇu cña ph¬ng ph¸p 11 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i tiÕn hµnh kh¶o s¸t, thu thËp th«ng tin, t×m kiÕm vµ ph©n tÝch gi¸ b¸n trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n l©n cËn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm t¬ng ®èi gièng bÊt ®éng s¶n môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸. Tõ ®ã cã nh÷ng ®iÒu chØnh thÝch hîp vÒ gi¸ do nh÷ng kh¸c biÖt do nh÷ng kh¸c biÖt nhá gi÷a bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu ®Ó íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. ChØ so s¸nh bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n t¬ng tù trong vïng cã ®iÒu kiÖn thÞ trêng ®ång nhÊt, trong cïng cã ®iÒu kiÖn ®Þa lý, th«ng tin thÞ trêng gÇn, cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt cïng môc ®Ých sö dông, thiÕt kÕ x©y dùng. ChØ sö dông gi¸ bÊt ®éng s¶n ®îc giao dÞch mét c¸ch b×nh thêng trªn thÞ truêng, cã th«ng tin ®Çy ®ñ. C¸c cuéc mua b¸n ph¶i diÔn ra khi bªn b¸n ®ang cã nhu cÇu b¸n vµ bªn mua ®ang cã nhu cÇu mua vµ ph¶i cã sù tho¶ thuËn vÒ gi¸. Cuéc mua b¸n ®îc thu thËp ph¶i diÔn ra trong thêi gian gÇn víi thêi gian ®iÒu tra. GÇn bao nhiªu cßn phô thuéc vµo møc ®é biÕn ®éng cña gi¸ thÞ trêng. Nãi chung khi gi¸ thÞ trêng biÕn ®éng m¹nh th× c¸c cuéc mua b¸n ®îc thu nhËp c¸ch thêi ®iÓm ®iÒu tra cµng co ng¾n l¹i. §iÒu nµy phô thuéc rÊt nhiÒu ë kinh nghiÖm cña ngêi ®Þnh gi¸. C¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh lµ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· b¸n hoÆc ®ang chµo mêi b¸n nhng tèt nhÊt lµ nh÷ng tµi s¶n ®· ®îc b¸n trªn thÞ trêng råi. Th«ng tin thu thËp ph¶i cã ®é tin cËy cao vµ ph¶i ®îc kiÓm tra, thÈm ®Þnh chÆt chÏ. 2.4 C¸c bíc tiÕn hµnh trong ph¬ng ph¸p so s¸nh Bíc 1: T×m kiÕm th«ng tin cña c¸c bÊt ®éng s¶n trong thêi gian gÇn ®Êy cã thÓ so s¸nh ®îc víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Bíc 2: TiÕn hµnh kiÓm tra c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®îc ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña chóng vµ b¶o ®¶m r»ng c¸c bÊt ®éng s¶n nµy cã thÓ so s¸nh ®îc. NghÜa lµ chóng ta ghi chÐp l¹i c¸c th«ng tin vµ kiÓm tra l¹i th«ng tin ®ã ®ång thêi thu thËp thªm th«ng tin cÇn thiÕt vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh Bíc 3: Lùa chän mét sè bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®îc thÝch hîp nhÊt( tõ 3-6 B§S). BÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh thÝch hîp nhÊt lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã ë cïng khu vùc hoÆc ë vïng l©n cËn. §Ó gi¶m bít ®Þnh kiÕn kh¸ch quan hÖ thèng ghi chÐp th«ng tin xö lý sè liÖu thèng kª, ph©n tÝch x¸c suÊt, håi quy. Nªn chän nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã ®¬n vÞ so s¸nh phï hîp cã gi¸ trÞ so s¸nh phï hîp m2/ sµn, m2 x©y dùng. Bíc 4: Ph©n tÝch gi¸ b¸n, x¸c ®Þnh sù kh¸c biÖt cña bÊt ®éng s¶n víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Ph©n tÝch t×m ra nh÷ng yÕu tè cã ý nghÜa lµm cho gi¸ cña bÊt 12 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ®éng s¶n kh¸c nh yÕu tè vÒ kh«ng gian sö dông, bè trÝ phßng, trang trÝ nh thÕ nµo. Bíc 5: Thùc hiÖn ®iÒu chØnh gi¸ b¸n cña mçi bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Bíc 6: Hoµ hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó t×m chØ sè gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. 2.5 C¸c kü thuËt ®iÒu chØnh gi¸ trong ph¬ng ph¸p so s¸nh 2.5.1. C¸c yÕu tè so s¸nh: C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña bÊt ®éng s¶n vµ c¸c giao dÞch lµm cho gi¸ cña bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau bao gåm: C¸c quyÒn cña bÊt ®éng s¶n: cã c¸c h×nh thøc së h÷u bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau lµm cho gi¸ bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau. Cã c¸c quyÒn nh toµn quyÒn së h÷u. së h÷u bé phËn, ®ång së h÷u... §iÒu kiÖn tµi chÝnh: Bao gåm ®iÒu kiÖn thanh to¸n vµ ®iÒu kiÖn b¸n, nã t¹o nªn sù kh¸c nhau vÒ gi¸ c¶ cña bÊt ®éng s¶n. §iÒu kiÖn thanh to¸n gåm nhiÒu h×nh thøc nh: tr¶ ngay, thanh to¸n chËm ®Þnh kú, thanh to¸n tr¶ gãp...H×nh thøc thanh to¸n b»ng tiÒn mÆt, vµng, ngo¹i tÖ. §éng c¬ b¸n: b¸n cho ngêi th©n, ngêi cã quan hÖ ®Æc biÖt, b¸n kiÕm lêi, chuyÓn chç ®Ó ë, b¸n tr¶ nî, b¸n ch¹y ¸n... C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua bao gåm: chi phÝ ®Ò nghÞ chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Æc biÖt ®èi víi bªn mua, chi phÝ ph¸ rì nh÷ng c«ng tr×nh kh«ng cßn phï hîp. C¸c ®iÒu kiÖn thÞ trêng VÞ trÝ bÊt ®éng s¶n cã ¶nh hëng lín ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n: kiÕn tróc x©y dùng, chøc n¨ng, tiÖn nghi, chÊt liÖu x©y dùng. C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ Sö dông(ph©n vïng) ®iÒu chØnh sö dông cao nhÊt tèt nhÊt gi÷a c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi c¸c bÊt ®éng s¶n môc tiªu. C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ bÊt ®éng s¶n 2.5.2. Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh LÊy bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh xuèng vµ ngîc l¹i nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh kÐm h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n t¨ng lªn. Cã hai lo¹i ®iÒu chØnh - §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép 13 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 - §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ ®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch luü Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ íc lîng c¸c ®iÒu chØnh C¸c ph¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh lîng  Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp  Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm  Ph©n tÝch thèng kª  Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ  Ph©n tÝch ®é nh¹y c¶m  Ph©n tÝch xu híng  Ph©n tÝch chi phÝ  Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp  Vèn ho¸ sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh Ph©n tÝch so s¸nh t¬ng ®èi Ph©n tÝch xÕp h¹ng Pháng vÊn c¸ nh©n 2.5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh Bíc 1: X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸: gi¸ b¸n, quyÒn bÊt ®éng s¶n, ph¬ng thøc thanh to¸n, ®iÒu kiÖn b¸n, ®Æc ®iÓm vËt lý. Bíc 2 : So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi B§S môc tiªu vµ íc lîng sù kh¸c biÖt trong mçi yÕu tè so s¸nh. Bíc 3 : X¸c ®Þnh sè lîng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu. Bíc 4 : Thùc hiÖn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Bíc 5 : Thùc hiªn sù hoµ hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S môc tiªu. 2.5.4. C«ng thøc tÝnh  Trong ph¬ng ph¸p so s¸nh , gi¸ b¸n cña c¸c cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®îc ®iÒu chØnh ®Ó ph¶n ¸nh sù kh¸c nhau gi÷a chóng vµ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. 14 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Gi¸ b¸n B§S = Gi¸ b¸n B§S + Sù ®iÒu chØnh gi¸ cña sù sai kh¸c môc tiªu t¬ng tù t¬ng tù cÇn ®Þnh gi¸ Trong ®ã: Sù ®iÒu chØnh gi¸ cña sù sai kh¸c t¬ng tù cÇn ®Þnh gi¸ bao gåm: + Lîng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÕt vÒ vÞ trÝ ®Êt + Lîng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ quy m«, kÝch thíc cña m¶nh ®Êt + Lîng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông ®Êt + Lîng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ ®iÒu kiÖn b¸n + Lîng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ thêi gian b¸n  Trêng hîp sö dông nhiÒu bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó íc tÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu: Bíc 1: §iÒu chØnh gi¸ cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh dùa vµo c¸c sù kh¸c biÖt so víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu ta ®îc ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh(Gdc) Bíc 2: TÝnh ®¬n gi¸ ®Êt ®· ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh(gdc) b»ng c¸ch lÊy gi¸ ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh (Gdc) chia cho diÖn tÝch ®Êt sö dông cña chóng ( Ssd). gdc=Gdc/Ssd Bíc 3: G¾n träng sè ( xi) cho “møc ®iÒu chØnh rßng” cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh (thø i) so víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Møc ®iÒu chØnh rßng nµo lín nhÊt th× g¾n träng sè nhá nhÊt. møc ®iÒu chØnh rßng nµo nhá nhÊt th× g¾n träng sè lín nhÊt, møc ®iÒu chØnh rßng nµo nhá h¬n th× g¾n träng sè lín h¬n. Bíc 4: TÝnh ®¬n gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu(g) b»ng c¸ch ®iÒu hoµ c¸c chØ sè ®¬n gi¸ ®Êt ®· ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh. Bíc 5: TÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu (G) b»ng c¸ch nh©n ®¬n gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi diÖn tÝch sö dông bÊt ®éng s¶n môc tiªu(S). G= g*S 2.6 C¸c h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p Ph¬ng ph¸p nµy chØ sö dông ë nh÷ng n¬i thÞ trêng ph¸t triÓn hoÆc ®ang ph¸t triÓn. Nh÷ng n¬i thÞ trêng kÐm ph¸t triÓn (thÞ trêng ®ãng b¨ng, thÞ trêng yÕu) sè lîng giao dÞch trong thÞ trêng kh«ng ®ñ th× viÖc ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy h¹n chÕ, kh«ng nh÷ng khã kh¨n mµ kÕt qu¶ thu ®îc kh«ng cã c¬ së v÷ng ch¾c vµ thiÕu søc thuyÕt phôc. Ph¬ng ph¸p nµy sö dông nh÷ng gi¸ b¸n ®îc thùc hiÖn tríc ®ã ®Ó lµm c¬ së cho gi¸ íc tÝnh hiÖn t¹i, nãi c¸ch kh¸c ®· coi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr- 15 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 êng tÜnh, kh«ng ph¶i lµ mét thÞ trêng ®éng. Do ®ã khi thÞ trêng cã biÕn ®éng m¹nh th× ph¬ng ph¸p nµy trë nªn kÐm hiÖu qu¶. ViÖc ph©n tÝch so s¸nh bÊt ®éng s¶n lín t¹o thu nhËp lµ rÊt khã kh¨n nªn sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh lµ rÊt khã kh¨n. Víi bÊt ®éng s¶n ®îc ®æi míi lÇn ®Çu tiªn trong khu vùc ®ang xuèng cÊp hoÆc víi mét lo¹i bÊt ®éng s¶n cô thÓ th× cã sè liÖu ®Ó so s¸nh. CÇn cÈn thËn víi th«ng tin kh«ng ®¸ng tin cËy hoÆc do ngêi nµo ®ã kh«ng tham gia giao dÞch cung cÊp dÉn ®Õn kÕt luËn kh«ng chÝnh x¸c. C¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ – ph¸p lý thay ®æi nhanh chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph¬ng ph¸p nµy. 16 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Ch¬ng II: VËn dông ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh trong ®Þnh gi¸ mét sè lo¹i B§S mua b¸n 1. §Þnh gi¸ B§S mua b¸n d©n c 1.1 BÊt ®éng s¶n d©n c BÊt ®éng s¶n d©n c lµ lo¹i bÊt ®éng s¶n phôc vô cho d©n c cã môc ®Ých lµ ®Ó ë nh nhµ ë d©n c nh nhµ ë ®¬n lÎ, nhµ ë biÖt thù, nhµ ë chung c. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n lµ nhµ ë ®¬n lÎ: lo¹i h×nh nhµ ë nµy phôc vô cho c¸c gia ®×nh thÞ d©n. Mçi gia ®×nh cã mét kiÓu kiªn tróc, thiªt kÕ riªng phï hîp víi ®iÒu kiÖn cña m×nh. Trong c¸c thµnh phè nhµ ë d©n c thêng lµ nh÷ng nhµ ë liÒn kÒ, khèi ghÐp. BÊt ®éng s¶n chung c: ®©y lµ lo¹i nhµ ë tËp thÓ cña c¸c gia ®×nh. Mét ng«i nhµ phôc vô cho nhiÒu gia ®×nh. Mçi gia ®×nh ®îc sö dông ®éc lËp mét c¨n hé, c¸c c¨n hé nµy ®îc liªn kÕt víi nhau b»ng hµnh lang chung. §©y lµ lo¹i nhµ phæ biÕn ë c¸c thµnh phè lín, thêng ®îc x©y dùng tõ 5 ®Õn 26 tÇng. Víi kiÓu nhµ chung c nh vËy sÏ tiÕt kiÖm ®îc rÊt nhiÒu ®Êt ®ai vµ kinh tÕ trong ®Çu t vÒ h¹ tÇng c¬ së. H¬n thÕ n÷a kiÓu nhµ nµy cßn cho phÐp ¸p dông ph¬ng ph¸p x©y dùng tiªn tiÕn, c«ng nghÖ kü thuËt x©y dùng hiÖn ®¹i. KiÓu nhµ chung c ë c¸c níc ®ang ph¸t triÓn ®îc x©y dùng chñ yÕu ®Ó phôc vô cho c¸c gia ®×nh cã møc thu nhËp trung b×nh trë xuèng, tuy nhiªn thùc tÕ t¹i thÞ trêng níc ta th× kh«ng ph¶i lµ chung c th× nh÷ng ngêi thu nhËp thÊp th× cã thÓ mua ®îc. BÊt ®éng s¶n BiÖt thù: §©y lµ lo¹i nhµ thÊp tÇng cã s©n vên bao quanh, phôc vô cho c¸c gia ®×nh thuéc tÇng líp giµu sang, thu nhËp cao trong c¸c khu ®« thÞ, thµnh phè. §èi tîng phôc vô thêng lµ nh÷ng gia ®×nh cã ®êi sèng kinh tÕ cao, thu nhËp dåi dµo hoÆc c¸c thµnh phÇn cã quyÒn lùc. Ng«i nhµ còng n»m trong mét khu«n viªn réng, chñ yÕu ®îc x©y dùng b»ng nh÷ng vËt liÖu sang träng vµ kiªn cè. BiÖt thù cÇn cã c¸c c«nng tr×nh phô nh gara «t«, s©n, vên nghØ ng¬i ngoµi trêi. 17 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 1.2 §iÒu kiÖn ¸p dông cña ph¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n d©n c. §iÒu kiÖn vÒ BÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ ¸p dông ph¬ng ph¸p so s¸nh: BÊt ®éng s¶n d©n c bao gåm nhµ ë ®¬n lÎ, bÊt ®éng s¶n chung c, bÊt ®éng s¶n biÖt thù. BÊt ®éng s¶n ph¶i lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã phæ biÕn trªn thÞ trêng, cã nh÷ng bÊt ®éng s¶n so s¸nh t¬ng tù ®· ®îc giao dÞch. §iÒu kiÖn vÒ môc ®Ých ®Þnh gi¸: nh÷ng bÊt ®éng s¶n dïng trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ cã cïng môc ®Ých s dông nh ®Ó ë, bÊt ®éng s¶n thuª, bÊt ®éng s¶n dïng ®Ó thÕ chÊp.. §iÒu kiÖn vÒ th«ng tin thÞ trêng: Khi thu thËp vµ lùa chän th«ng tin ngêi ®Þnh gi¸ cÇn lùa chän nh÷ng th«ng tin cÇn chÝnh x¸c vµ phï hîp víi bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸. Sö dông bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu còng ph¶i lùa chän nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã nhiÒu yÕu tè t¬ng ®ång vµ cã ¶nh hëng ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Nªn lùa chän tõ 4 ®Õn 5 bÊt ®éng s¶n ®Ó so s¸nh, ngêi ®Þnh gi¸ sÏ tiÕn hµnh ®iÒu chØnh vµ ®a ra ®îc chØ sè gi¸ trÞ. Th«ng tin thÞ trêng ph¶i t¬ng ®èi æn ®Þnh, thu thËp tõ nh÷ng cuéc mua b¸n gÇn nhÊt so víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. 1.3 C¸c yÕu tè so s¸nh QuyÒn vÒ B§S §iÒu kiÖn b¸n §iÒu kiÖn thanh to¸n Thêi gian b¸n VÞ trÝ C¸c ®iÒu chØnh kh¸c nh diÖn tÝch x©y dùng, sè lîng bÕp vµ phßng ngñ, ®Æc ®iÓm vËt lý. §èi víi bÊt ®éng s¶n lµ chung c th× yÕu tè ®iÒu chØnh cßn lµ sè tÇng , xem c¨n hé ë tÇng bao nhiªu, ®iÒu chØnh vÒ vÞ trÝ ®Çu håi, sè lîng phßng, chÊt lîng c¨n hé... §èi víi bÊt ®éng s¶n BiÖt thù c¸c yÕu tè ®iÒu chØnh ngoµi nh÷ng yÕu tè nh vÒ quúªn bÊt ®éng s¶n, ®iÒu kiÖn thanh to¸n, vÞ trÝ , ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i xem xÐt c¸c yÕu tè kh¸c nh vÒ kiÕn tróc, chÊt liÖu x©y dùng, yÕu tè vÒ sè lîng phßng, khu«n viªn, lèi vµo, cã gara «t«, khu nhµ phô kh«ng ®Ó so s¸nh ®iÒu chØnh. 1.4 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh ®Ó rót ra chØ sè gi¸ trÞ. Sö dông ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh ph©n tÝch ®Þnh lîng - ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp: sö dông sè liÖu ®· ®îc xö lý, in Ên, nghiªn cøu ®iÒu tra cña c¬ quan. 18 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 - so s¸nh trùc tiÕp: LÊy bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh xuèng vµ nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh kÐm h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n lín h¬n. VÝ dô: TiÒn hµnh ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n d©n c lµ nhµ ë. BÊt ®éng s¶n cã ®Æc ®iÓm nh sau: Tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150m2, nhµ 3 tÇng, cã 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp, 3 nhµ vÖ sinh, diÖn tÝch sö dông lµ 45m2. Ta cã 5 bÊt ®éng s¶n so s¸nh t¬ng tù víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu nh sau: STT 1 2 3 4 5 6 7 8 C¸c yÕu tè so s¸nh Gi¸ b¸n(tr.®) DT x©y dùng(m2) DT ®Êt sö dông(m2) Sè nhµ VÖ Sinh Sè phßng kh¸ch vµ bÕp Sè phßng ngñ Thêi gian b¸n(tríc mÊy th¸ng so víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸) §iÒu kiÖn b¸n 9 QuyÒn lîi ®èi víi B§S 10 §iÒu kiÖn thanh to¸n 11 VÞ trÝ B§S 1 1300 120 40 2 1 3 6 thÞ trêng B§S 2 B§S 3 1450 1280 150 120 43 40 2 3 1 1 4 3 3 10 thÞ trêng thÞ trêng B§S 4 1600 155 45 4 1 4 2 B§S 5 1500 150 45 3 1 4 1 thÞ trêng b¸n cho ngêi th©n toµn quyÒn së h÷u thanh to¸n chËm 1 chËm 3 thanh ngay th¸ng th¸ng to¸n ngay t¬ng tù nhau 19 chËm 6 th¸ng Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Stt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Sau ®ã ngêi ®Þnh gi¸ thùc hiÖn bíc ®iÒu chØnh hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ: C¸c yÕu tè so s¸nh B§S môc tiªu B§S so s¸nh 1 B§S so s¸nh 2 B§S so s¸nh 3 Gi¸ b¸n(tr.®) 1300 1450 1280 C¸c ®iÒu chØnh QuyÒn vÒ B§S Toµn quyÒn së t¬ng tù t¬ng tù t¬ng tù h÷u Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 §iÒu kiÖn b¸n thÞ trêng thÞ trêng thÞ trêng thÞ trêng Møc ®iÒu chØnh(tr.®) 0 0 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 §iÒu kiÖn thanh to¸n Thanh to¸n thanh to¸n chËm 1 th¸ng chËm 3 th¸ng ngay ngay Møc ®iÒu chØnh 0 0.2%*1450 0.4%*1280 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452.9 1295.36 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 th¸ng 10 th¸ng Møc ®iÒu chØnh 3%*1300 1%*1452.9 5%*1295.36 Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467.429 1360.128 VÞ trÝ kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh DiÖn tÝch x©y dùng 150m2 120m2 150m2 120m2 Møc ®iÒu chØnh +20tr.®/m2*30 0 +20*30 Gi¸ ®iÒu chØnh 1399 1467.429 1420.128 BÕp vµ phßng ngñ kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh Nhµ vÖ sinh 3 2 2 3 Møc ®iÒu chØnh +7 +7 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1406 1474.429 1420.128 Phßng ngñ 4 3 4 3 Møc ®iÒu chØnh +10 0 +10 Gi¸ ®iÒu chØnh 1416 1474.429 1430.128 Tæng møc ®iÒu chØnh 116 24.429 150.128 §iÒu chØnh thuÇn -116 +24.429 +150.128 G¸n träng sè 3 5 1 Gi¸ ®iÒu chØnh/ DiÖn 35.4 34.289 35.753 20 B§S so s¸nh 4 1600 B§S so s¸nh 5 1500 t¬ng tù t¬ng tù 1600 thÞ trêng 0 1600 thanh to¸n ngay 0 1600 2 th¸ng 0.5%*1600 1608 1500 ngêi th©n +80 1580 chËm 6 th¸ng 155m2 -10 1598 150m2 0 1631.192 4 -7 1591 4 0 1591 25 -9 4 35.355 3 0 1631.192 4 0 1631.192 131.192 +131.192 2 36.248 0.54%*1500 1631.192 1 th¸ng 0 1631.192