Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật việt nam...

Tài liệu Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật việt nam

.PDF
116
209
74

Mô tả:

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ NHẬT LÂM Giao dÞch chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu theo ph¸p luËt ViÖt Nam LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ NHẬT LÂM Giao dÞch chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu theo ph¸p luËt ViÖt Nam Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để cho tôi có thể bảo vệ luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn. NGƯỜI CAM ĐOAN Hà Nhật Lâm MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt 1 MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN 8 NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1. Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 1.1.1. Cơ sở ra đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền 10 sử dụng đất 1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.1.4. Điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.1.5. Hình thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử 16 dụng đất 1.1.6. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2. Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 20 1.2.1. Khái niệm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 20 1.2.2. Đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 vô hiệu 1.2.3. Các yếu tố dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 22 đất vô hiệu 1.2.4. Hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 24 đất vô hiệu 1.3. Lý luận pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 24 đất vô hiệu 1.3.1. Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 24 1.3.2. Khái niệm và đặc điểm pháp luật về giao dịch chuyển nhượng 26 quyền sử dụng đất vô hiệu 1.3.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch 29 chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN 33 NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM 2.1. Nội dung pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử 33 dụng đất vô hiệu 2.1.1. Quy định về căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng quyền 33 sử dụng đất vô hiệu 2.1.2. Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô 38 hiệu 2.1.3. Phân loại giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 39 2.1.4. Quy định về xử lý hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển 53 nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.1.5. Quy định về trình tự, thủ tục xử lý hậu quả pháp lý của giao 56 dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng 61 quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam 2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng 61 quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam 2.2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển 81 nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH 88 CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam 88 3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng 88 quyền sử dụng đất vô hiệu 3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao dịch 90 chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng 91 quyền sử dụng đất vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam 3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển 91 nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao 100 dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản quý giá nhất của mỗi quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất đai còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Với vị trí và vai trò vô cùng quan trọng như vậy; nên sự dịch chuyển đất đai là tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của con người. Tuy nhiên, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý trong điều kiện kinh tế thị trường. Vì vậy, pháp luật Việt Nam ghi nhận và bảo hộ các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) được chuyển QSDĐ đã tạo cơ sở pháp lý cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Quy định này tiếp tục được kế thừa trong các đạo Luật đất đai tiếp theo gồm Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Các đạo Luật đất đai quy định cơ sở pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện quyền năng này. Song xét về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự được xác lập dựa trên sự tự nguyện, tự thỏa thuận và bình đẳng giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng dân sự với tên gọi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Để đưa các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng đi vào nề nếp, an toàn, đúng pháp luật; trong các Bộ luật Dân sự (BLDS) 1 năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 có các quy định về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua đã đạt được những kết quả nổi bật sau đây: i) Thị trường QSDĐ được xác lập và vận hành theo hướng lành mạnh, tính công khai, minh bạch được cải thiện; ii) Bảo đảm an toàn về mặt pháp lý, phòng ngừa rủi ro cho các bên trong giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ; iii) Ý thức chấp hành pháp luật của người dân khi có nhu cầu chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từng bước được nâng cao; iv) Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về các giao dịch chuyển QSDĐ nói riêng v.v... Bên cạnh những kết quả tích cực, thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật này còn bộc lộ một số yếu kém như có một số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được xác lập không thỏa mãn các điều kiện do pháp luật đất đai quy định; chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; có một số lượng không nhỏ các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ được xác lập dưới hình thức "giấy tờ viết tay" không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước... Khi các bên tham gia giao dịch phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn và khởi kiện tại Tòa án nhân dân (TAND) thì những giao dịch này bị tuyên là vô hiệu. Điều này gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời, việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn, trở ngại và làm cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường QSDĐ ở nước ta. Vậy cần phải làm gì và làm như thế nào để phòng tránh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu; đồng thời, khắc phục những hạn chế, yếu kém trên đây. Điều này đặt ra yêu cầu cần nghiên cứu về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện trên phương diện lý luận và thực tiễn. Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học. 2 2. Tình hình nghiên cứu Tìm hiểu về hợp đồng dân sự, về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng dưới khía cạnh pháp lý được giới luật học nước ta quan tâm tìm hiểu. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học nghiên cứu về vấn đề này ở những mức độ và phạm vi khác nhau đã được công bố. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: i) Phạm Thu Thủy (2009), Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; ii) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Những điểm mới của Luật đất đai năm 2003 về chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iii) Đỗ Thị Hải Yến (2009), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iv) Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Ngọc Tú Loan (2009), Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vi) Đặng Kim Nhân (2009), Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vii) Phạm Bá Đông (2013), Một số vấn đề về hợp đồng dân sự vô hiệu - Thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; viii) Mai Thị Thiên Hương (2008), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Hà Nội - Thực trạng và một số giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ix) Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; x) Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội v.v... Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu như: 3 Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng; hai là, nhận diện những hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên là vô hiệu; ba là, nhận diện các dấu hiệu của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu; bốn là, đề cập đến vấn đề xử lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên là vô hiệu; năm là, đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng; sáu là, đưa ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu… Tuy nhiên, những công trình nghiên cứu trên đây nghiên cứu về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa ra đời. Hiện nay, các đạo Luật này được ban hành và có hiệu lực với những sửa đổi, bổ sung về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng. Nên thiết nghĩ việc nghiên cứu đề tài này đặt trong mối quan hệ tham chiếu với Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn cần thiết góp phần nâng cao hiệu quả thi hành trên thực tế. Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu theo pháp luật Việt Nam. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn nhằm đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở nước ta. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: 4 - Tập hợp, phân tích hệ thống cơ sở lý luận về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thông qua việc luận giải một số nội dung: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng; ii) Phân tích các hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu; iii) Phân tích các điều kiện để giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố là vô hiệu; iv) Lý giải việc xử lý, giải quyết đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố là vô hiệu; v) Lược sử quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam… - Đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam. - Đưa ra định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây: - Các quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường QSDĐ; xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự, pháp luật đất đai nhằm tạo lập khung pháp lý cho các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vận hành thông suốt, thuận lợi theo các nguyên tắc của nền kinh tế thị trường. - Các quy định về chuyển QSDĐ của Luật Đất đai năm 2013, các quy định về giao dịch dân sự về chuyển nhượng QSDĐ của BLDS năm 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan. - Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về giao dịch dân sự về chuyển QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng. - Thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở nước ta… 5 4.2. Phạm vi nghiên cứu Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu theo pháp luật Việt Nam là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn ở những nội dung cụ thể sau: - Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng của Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Từ đó, Luận văn phân tích những hạn chế bất cập và hướng giải quyết liên quan đến những vướng mắc, bất cập. - Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu trong phạm vi cả nước; - Giới hạn về thời gian: Đề tài nghiên cứu các văn bản pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu từ năm 1980 đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Khi thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin. - Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu … được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam. ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam. iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn 6 thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam. 6. Những kết quả nghiên cứu đạt được Luận văn hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể như sau: - Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng ở Việt Nam. - Đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam trong mối quan hệ tham chiếu với BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013. - Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam. 7 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1. Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở ra đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền sở hữu trong BLDS là một chế định pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan hệ sở hữu trong xã hội. Theo quy định tại Điều 158 BLDS năm 2015 quy định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu. Để thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình thì chủ sở hữu phải tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự là một phương diện pháp lý quan trọng để các công dân thỏa mãn nhu cầu vật chất, tinh thần trong sản xuất - kinh doanh cũng như sinh hoạt, tiêu dùng. Khái niệm giao dịch dân sự được các nhà khoa học Việt Nam đề cập trong nhiều tài liệu với các góc độ khác nhau. Theo đó, giao dịch dân sự là hành vi được thực hiện nhằm thu được một kết quả nhất định và pháp luật tạo điều kiện cho kết quả đó thành hiện thực hay còn được hiểu là một sự kiện pháp lý, bao gồm hành vi pháp lý đơn phương hoặc đa phương (hợp đồng) làm phát sinh hậu quả pháp lý. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự, đối tượng của giao dịch là đất đai, một loại tài sản đặc biệt. Theo quy định Điều 53, Điều 54 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Với đặc trưng 8 pháp lý là một loại tài sản có tính chất đặc biệt, QSDĐ là quyền có ý nghĩa thực tế, mang lại lợi ích lớn nhất trong tất cả các quyền năng của chủ sở hữu. Ngày 28/12/1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là văn bản pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Đạo luật này quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, do sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức thiết. Trong khi đó, Nhà nước nghiêm cấm mua, bán đất đai, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức đã tạo ra một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của QSDĐ, kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, một mặt tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất. Mặt khác, pháp luật đất đai ghi nhận và mở rộng các quyền của người sử dụng đất, bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ. Dẫu vậy, việc thực hiện các quyền này phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước quy định. Đây là một điểm đột phá lớn của Luật Đất đai năm 1993 tạo điều kiện cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ, giúp cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá, QSDĐ được xác định là một quyền tài sản có thể trị giá được bằng tiền và tham gia trao đổi trên thị trường đã mang lại lợi ích cho người sử dụng đất. Ở một khía cạnh khác, đất đai là một yếu tố đầu vào của mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh. Trong nền kinh tế thị trường, dưới tác động của các quy luật khách quan thì việc chuyển nhượng đất đai mang tính tất yếu. Song do chế độ sở hữu đất đai đặc thù, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên 9 pháp luật không cho phép chuyển nhượng đất đai. Trong khi đó, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Để giải quyết mâu thuẫn này thì việc cho phép chuyển QSDĐ là một phương án phù hợp, một mặt nó vẫn đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; mặt khác, quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường để đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ. Giáo trình Luật Đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng QSDĐ bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất [38]. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có đặc điểm là được thực hiện dưới dạng hợp đồng bằng văn bản và phải tuân theo quy định về hình thức do Luật đất đai và pháp luật dân sự quy định. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên tại Hiến pháp năm 1980. Ở những nước thừa nhận các hình thức sở hữu đất đai (trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai) thì khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không đặt ra mà thay vào đó là giao dịch "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng 10 đất đai". Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta hình thành dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác các công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự. Theo quy định của BLDS năm 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch phổ biến của giao dịch dân sự, là một hình thức cụ thể, thể hiện ý chí của chủ thể được quy phạm pháp luật dân sự, pháp luật đất đai dự liệu và điều chỉnh. Theo đó, các chủ thể tham gia giao dịch thể hiện được ý chí, sự tự nguyện, tự do, thỏa thuận trong khuôn khổ quy định của pháp luật về các quyền, nghĩa vụ dân sự phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt góp phần làm cho giao lưu dân sự phát triển phong phú và đa dạng, phù hợp với xu thế, trình độ phát triển kinh tế - xã hội. Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển QSDĐ. Tiếp đó, BLDS năm 1995 đã dành phần thứ năm để quy định về chuyển QSDĐ. Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận có các hình thức chuyển QSDĐ bao gồm chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh QSDĐ... Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ là quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn, các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ vẫn được coi là chuyển QSDĐ nhưng đây là chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn. 11 1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đời sống xã hội, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có nhiều ý nghĩa quan trọng thể hiện trên những phương diện sau: Thứ nhất, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo cho Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai. Như đã phân tích, đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý thực hiện quyền định đoạt đất. Đất đai được coi là một công cụ để Nhà nước thực hiện điều tiết nền kinh tế. Thông qua đất đai, Nhà nước có chính sách phù hợp tác động vào thị trường bất động sản, một trong những kênh tạo lập nguồn vốn đầu tư. Do đó, với tầm quan trọng của đất đai mà Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với đất. Bởi vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ được quy định phải lập thành hợp đồng bằng văn bản. Thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước thực hiện quản lý nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bằng việc quy định những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Hơn nữa, đây là căn cứ để Nhà nước thực hiện việc quản lý nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, giải quyết những tranh chấp phát sinh liên quan đến quan hệ chuyển nhượng hay thực hiện chức năng quản lý cập nhật những thay đổi thông tin về đất đai. Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chuyển nhượng. Đối với giao dịch dân sự, việc giao kết được thực hiện thông qua hai hình thức bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Xét yếu tố lịch sử và thực tế tồn tại giao dịch đất đai trong xã hội, vì ảnh hưởng của văn hóa làng xã và sự thiếu hiểu biết pháp luật nên việc giao kết thông qua những hình thức sơ sài, bằng niềm tin hoặc giao ước bằng miệng. Điều này dẫn đến khi xảy ra tranh chấp đất đai, mỗi bên đều không có cơ sở chứng minh hoặc chứng cứ chứng minh thiếu giá trị pháp lý dẫn đến quyền và lợi ích không được đảm bảo. 12 Giao dịch - mối quan hệ giữa người với người - là một mối quan hệ phổ biến trong xã hội và cũng là một chế định pháp lý cổ điển, xuất hiện từ rất lâu đời trong lịch sử khoa học pháp lý. Ngay từ khi xã hội loài người có sự phân công lao động sản xuất, từ đó xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa thì giao dịch đã hình thành và giữ một vai trò quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ. Trong xã hội hiện tại, giao dịch được xem là công cụ thông dụng, hiệu quả đảm bảo cho các quan hệ dân sự được thực hiện trong hành lang pháp lý an toàn nhằm thúc đẩy giao lưu dân sự ngày càng phát triển. Ngoài ra, giao dịch dân sự còn là phương tiện pháp lý quan trọng để cho các công dân thỏa mãn nhu cầu vật chất, tinh thần trong sản xuất - kinh doanh cũng như trong sinh hoạt, tiêu dùng. Trong xu thế vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay, nhu cầu trao đổi hàng hóa, dịch vụ, tài sản… là nhu cầu thiết thực không thể thiếu đối với mỗi các nhân, tổ chức. QSDĐ được pháp luật quy định là một loại quyền tài sản được phép tham gia vào thị trường bất động sản. QSDĐ là một khái niệm có nội dung rộng, trong đó bao gồm nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản, chủ yếu và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển nhượng QSDĐ. Trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất đai những chủ sở hữu đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất - kinh doanh để sử dụng có hiệu quả tiềm năng mà đất đai mang lại. Việc chuyển nhượng QSDĐ nhằm tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức có nguồn vốn, có năng lực kinh doanh có đất để mở rộng phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc người có nhu cầu về đất ở tìm được một thửa đất thích hợp. Thông qua chuyển nhượng, đất đai sẽ đến được với những người biết sử dụng, khai thác các lợi ích từ đất một cách có hiệu quả. Đối với 13
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan