Tài liệu Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại thành phố hồ chí minh

TRẦN MẠNH THẮNG VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN MẠNH THẮNG NGÀNH LUẬT KINH TẾ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC KHÓA IX HÀ NỘI - NĂM 2020 1 HÀ NỘI năm VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN MẠNH THẮNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020 2 LỜI CAM ĐOAN Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Đặng Vũ Huân. Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này hoàn toàn trung thực. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này. HỌC VIÊN Trần Mạnh Thắng 3 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN.................................................................................................................7 1.1. Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ...........................7 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai .................................7 1.1.2. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ...................9 1.1.3. Các loại tranh chấp phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai ..................16 1.2. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật tại Tòa án nhân dân........................................................................................................19 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai................................................................................................................................19 1.2.2. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo theo pháp luật tại Tòa án nhân dân..........................................................................................................21 Kết luận Chương 1....................................................................................................26 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................28 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân.............................................................................................28 2.1.1. Quy định về các loại tranh chấp được giải quyết tại Tòa án ............................28 2.1.2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án theo pháp luật hiện hành.....31 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh.....................34 4 2.2.1. Khái quát chung về tình hình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay..................................34 2.2.2. Những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân.....................................................................................................36 Kết luận Chương 2 ...................................................................................................63 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN..............................................65 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai...................................................................65 3.1.1. Bối cảnh chung về tình hình kinh tế - xã hội và dự báo tình hình tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian tới ở thành phố Hồ Chí Minh............................................................................................................................65 3.1.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ Chí Minh....67 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ Chí Minh...........................................................................................................................69 3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân..........................................................................69 3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân....................................................................................72 Kết luận Chương 3....................................................................................................75 KẾT LUẬN................................................................................................................77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 5 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Cha ông chúng ta từ xa xưa đã có câu “an cư lạc nghiệp”, nôm na có thể hiểu là có chỗ ở ổn định thì mới an tâm chăm lo sự nghiệp, yên tâm làm việc. Câu nói này dường như vẫn còn luôn thích ứng với mọi thời đại ít nhất là cho đến ngày hôm nay. Và đúng như vậy, ngày nay nhà ở là tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với cuộc sống của mỗi cá nhân, gia đình và của toàn xã hội, đảm bảo cho sự ổn định và phát triển của mỗi con người Việt Nam. Nhà ở là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm chú trọng trong công cuộc phát triển đất nước. Đề cao nội dung này, Hiến pháp 2013 tại Điều 32 đã quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Trước đó, các bản Hiến pháp năm 1959 (Điều 18), Hiến pháp năm 1980 (Điều 27) hay Hiến pháp năm 1992 có sửa đổi (Điều 58) cũng đã đề cập rất rõ về vấn đề này. Nhắc lại để thấy rằng, tầm quan trọng về nhà ở đối với tất cả chúng ta và là vấn đề cốt yếu trong chiến lược xây dựng, phát triển đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay. Từ cơ sở đó, các Bộ luật, luật chuyên ngành, các văn bản dưới luật đã từng bước được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến nhà ở. Mặt khác, khi xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế ngày càng mạnh mẽ, đồng thời với nhu cầu thực tế của con người thì các giao dịch liên quan đến nhà ở là hoạt động thường xuyên, sôi động và gần như gắn liền nhất đối với con người, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nơi có sự gia tăng dân số không ngừng nhất là dân số cơ học theo hướng cấp số nhân. Và cũng như các ngành khác, luật pháp luôn là công cụ đồng hành để nhằm đảm bảo sự ổn định, trật tự, trong đó có cả phòng ngừa, ngăn chặn trong xã hội ngày một phát triển như hiện nay. Qua mỗi thời kỳ, với sự “đòi hỏi” của tình hình thực tế, pháp luật được ra đời để điều chỉnh bằng các quy phạm pháp luật khác nhau cho phù hợp, tương ứng với sự “đòi hỏi” đó trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng, pháp luật luôn chạy theo cuộc sống, mặc dù 1 pháp luật cũng có tính dự báo nhưng pháp luật cũng không thể bao quát, không thể “quét” hết các quan hệ ngóc ngách trong đời sống xã hội “muôn hình vạn trạng” như hiện nay. Đồng thời để đưa pháp luật vào cuộc sống, thực tiễn áp dụng pháp luật vẫn không tránh khỏi thiếu sót, mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nên việc khắc phục, cải tiến, đổi mới luôn là điều hết sức cần thiết để tạo sự thuận lợi trong đời sống xã hội. Ngoài ra, trên thực tế hiện nay, tốc độ phát triển của các đô thị lớn , đặc biệt là tại thành phố Hồ Chí Minh hàng loạt các dự án về nhà ở được cấp phép xây dựng, nhằm kịp thời giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, sự phát triển quá nóng của loại hình nhà ở này nhưng thiếu các cơ chế, biện pháp quản lý chặt chẽ đã và đang làm nảy sinh những bất cập gây bức xúc dư luận, đòi hỏi cần sớm có giải pháp tháo gỡ. Trên thực tế cho thấy, các tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai thường phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư là rất phổ biến, và thực chất gần như là chủ đề chính, là loại hình tranh chấp chủ đạo trong vấn đề về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Các tranh chấp này đang ngày một gia tăng ở Việt Nam nhất là các thành phố lớn. Về bản chất, cũng có thể nói đây là các tranh chấp liên quan đến tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại chưa được các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhìn nhận thấu đáo vì nhà ở hình thành trong tương lai, suy cho cùng cũng là một loại hàng hóa, nhưng đó là hàng hóa đặc biệt, do đó, việc giải quyết tranh chấp chưa đạt hiệu quả nhất định, tình trạng tranh chấp kéo dài. Từ những lý do trên, đề tài “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh” được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận và thực tiễn, nhằm giải quyết các vấn đề hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết những tranh chấp, những vướng mắc phát sinh liên quan đến giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để công tác quản lý, vận hành, sử dụng ... từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và xây dựng nếp sống văn minh cho cư dân đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2 Qua tìm hiểu khi nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy, trong thời gian qua, đã có rất nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu, và thực tế đã có một số công trình về vấn đề này, cụ thể: Trong các công trình nghiên cứu như “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử”, Nxb Chính trị quốc gia năm 2015 của Luật gia Tưởng Duy Lượng, “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Nxb Hồng Đức năm 2016 của PGS.TS Đỗ Văn Đại,... Các công trình nghiên cứu đã có nhiều nội dung đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, trong đó có một số nguyên tắc chung liên quan đến các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai nhất là loại hình nhà chung cư, phương thức giải quyết tranh chấp. Luận văn Thạc sĩ luật học về đề tài “Giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân trong quản lý vận hành tòa nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay” năm 2016 của tác giả Nguyễn Nam Thắng đã phần nào khái quát được các vấn đề lý luận, và thực trạng pháp luật cũng như thực tiễn giải quyết các tranh chấp. Các bài viết “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư ở Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng” của tác giả Phan Thị Thanh Thủy trên Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, Tập 34, Số 4 (2018) 103-112; “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác giả Nguyễn Đình Phong và Trần Thu Hương đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân1; “Thực trạng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh và sự cần thiết phải có luật riêng” của tác giả Hà Hải đăng trên Tạp chí Công thương2 ... đã đưa ra cái nhìn toàn diện về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và hệ thống những quy định mới cũng như phân tích, đánh giá, so sánh đối chiếu với các luật liên quan nhằm đào sâu nghiên cứu các điểm mới và cũng như bất cập trong các quy định của pháp luật. Các bài viết “Nhức nhối tình trạng tranh chấp chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh”; “Bùng nổ tranh chấp chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” đăng trên Tạp chí bất động sản tháng 03 năm 2019; “Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp 1 https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuonglai 2 http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/thuc-trang-mua-ban-can-ho-chung-cu-tai-thanh-pho-ho-chi-minh-vasu-can-thiet-phai-co-luat-rieng-58474.htm 3 chung cư”...3, “Cuộc chiến nhà chung cư và những giải pháp”4 , “Mô hình ban quản trị chung cư đã lỗi thời”5, “Ngòi nổ tranh chấp chung cư dưới góc nhìn của đơn vị quản lý”6, “Giải quyết thỏa đáng các vướng mắc trong quản lý chung cư”7, “Giải pháp nào để nâng cao hiệu quả quản trị nhà chung cư”8 đã nhận dạng các tranh chấp cụ thể đồng thời đưa ra những giải pháp cơ bản, tuy nhiên, tựu trung thì cho thấy, tranh chấp chung cư hiện nay là vấn đề hết sức nóng hổi, nhức nhối cần phải có những quyết sách cụ thể hơn. Trong thời điểm hiện nay, khi mà Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực pháp luật được một thời gian dài, đồng thời với các văn bản hướng dẫn thi hành đưa pháp luật vào cuộc sống, song thực tế vẫn chưa bao quát hết được, việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn còn gặp một số khó khăn nên cần phải tập trung nghiên cứu và phân tích chuyên sâu đồng thời trong chừng mực và khả năng nào đó có thể đưa ra những hướng giải quyết, xử lý để có thể cụ thể hóa nó trong đời sống xã hội. Tôi mạnh dạn chọn đề tài nghiên cứu “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh” có thể xem là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu luận giải những vấn đề lý luận pháp luật và thực tiễn áp dụng để làm cơ sở đưa ra các nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Với mục đích nghiên cứu ở trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau đây: 3 https://www.nhandan.org.vn/cuoituan/chuyen-de/item/35880902-vuong-mac-trong-giai-quyet-tranh-chaptai-chung-cu.html 4 https://dantri.com.vn/dien-dan/cuoc-chien-nha-chung-cu-va-nhung-giai-phap-20181103200724614.htm 5 https://theleader.vn/mo-hinh-ban-quan-tri-nha-chung-cu-da-loi-thoi-1547563184531.htm 6 https://theleader.vn/ngoi-no-tranh-chap-chung-cu-duoi-goc-nhin-cua-don-vi-quan-ly-1551932570639.htm 7 https://www.nhandan.com.vn/chinhtri/item/37057402-giai-quyet-thoa-dang-cac-vuong-mac-trong-quan-lychung-cu.html 8 http://baochinhphu.vn/Kinh-te/Giai-phap-nao-de-nang-cao-hieu-qua-quan-tri-nha-chung-cu/360891.vgp ... 4 Thứ nhất, nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai như: Làm rõ khái niệm, nhận dạng các tranh chấp cụ thể, đặc điểm tính chất của từng loại tranh chấp; nội dung pháp luật điều chỉnh quá trình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Thứ hai, nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và thực tiễn giải quyết các tranh chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh; đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai qua thực tiễn giải quyết tranh chấp tại các cơ quan có thẩm quyền. Thứ ba, đề xuất các phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh trong phạm vi hai cấp xét xử cơ bản là sơ thẩm và phúc thẩm. Và quan hệ tranh chấp chỉ xem xét, trao đổi trong phạm vi tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng. Về không gian, Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh. Về thời gian, Luận văn nghiên cứu từ sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến hết năm 2019. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác- Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, 5 quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Bên cạnh đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống như: Phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, diễn giải, quy nạp... để làm rõ mục đích, nội dung nghiên cứu của đề tài. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn - Về lý luận: Luận văn đã đưa ra được một số cơ sở có tính khoa học góp phần đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Các giải pháp này có thể được xem là giá trị tham khảo cho các cơ quan áp dụng pháp luật và cơ quan xây dựng pháp luật trong hiện tại và tương lai. - Về thực tiễn: Luận văn đã đưa ra những bất cập để các cơ quan có thẩm quyền có sự nhìn nhận tổng quát về áp dụng các quy định của pháp luật một cách thống nhất và có hiệu quả. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu ba chương, bao gồm: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân. Chương 1 6 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1. Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. Đối chiếu với pháp luật thì theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai, thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được hoàn thành việc xây dựng trong tương lai. Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. 1.1.1.2. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai Với khái niệm ở trên, nhà ở hình thành trong tương lai có các đặc điểm sau: 7 Thứ nhất: nhà, công trình xây dựng đó phải đang trong quá trình xây dựng, tức là tại thời điểm hiện tại, thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy tờ và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua. Theo quy định của Luật Nhà ở, thì xác định nhà đã xây xong phần móng. Như vậy về mặt thực tế, chúng ta phải nhìn thấy được rằng ngôi nhà, căn hộ đó có cơ sở về tính khả thi và đang hình thành theo như các hồ sơ, tài liệu, số liệu chứng minh, tức là phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình được các bên tiến hành xây dựng và tạo dựng nó để khi chúng ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn sẽ hình thành. Mặt khác, về thiết kế và các văn bản là cơ sở các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai trong một thời gian dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên mặt lý thuyết, do vậy, về cơ bản đây là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai. Trong quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì tùy vào tình hình thực tế các bên có thể thay đổi theo yêu cầu và tình hình thực tế đề ra, tất nhiên là chỉ được thay đổi, điều chỉnh trong phạm vi cho phép. Thứ hai, về mặt sở hữu, thì chủ sở hữu chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền lên đó như chiếm hữu, sử dụng ngôi nhà trên. Tức là căn cứ vào hành vi và tình trạng sử dụng của ngôi nhà, thì việc xác định ngôi nhà trên đã hình thành hay chưa hình thành trong tương lai. Về mặt thực tế, ngôi nhà thời điểm này đã định hình rồi, các hạng mục của ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thiện xong theo như thiết kế và hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên giao kết. Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì việc các bên xác nhận với nhau bằng văn bản thể hiện công tác bàn giao là hết sức quan trọng. Khi bàn giao các bên lúc này mới chốt lại được với nhau về công việc hoàn thành của các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hiện hợp đồng với nhau như thế nào. Đối với bên mua, thì coi như đã nhận tài sản, còn bên bán, coi như đã hoàn thành công việc và bàn giao đối tượng của hợp đồng mua bán nhà cho bên mua. Thứ ba, về thủ tục hành chính, thì nhà ở hình thành trong tương lai sau khi được bàn giao thì sẽ chuyển sang giai đoạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận 8 quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai đó. Đối với nhà ở, đây là một việc hết sức quan trọng, vì nó liên quan đến quyền sở hữu của người mua đối với tài sản của mình và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đó. Đây chính là thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng nhận ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính, vừa là để người sở hữu có căn cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng... mà có được. Do vậy, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu. 1.1.2. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở trong tương lai được xem là một dạng tài sản đặc biệt vì thế việc đưa tài sản đặc biệt này vào là đối tượng kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng thì pháp luật phải có những điều chỉnh rất đặc biệt nếu không sẽ có rất nhiều tranh chấp mà hệ quả của nó sẽ rất rắc rối, phức tạp kéo dài và thực tế đã chứng minh trong nhiều năm qua những tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, pháp luật thực tế đã không theo kịp điển hình các luật chuyên ngành đã phải sửa đổi, ban hành mới trong vòng chưa đầy mười năm với hai lần thay đổi. Và lần thay đổi gần nhất được cho là bám sát thực tế, đồng thời đã có những dự báo mang tính ngăn chặn, đón đầu, phòng ngừa nhưng thực tiễn diễn ra có vẻ như pháp luật ít nhiều đã có những lần “việt vị” nhất định với rất nhiều “cuộc chiến” mới phát sinh và cuộc chiến diễn ra sau với mức độ ngày càng gay gắt, “nặng đô” hơn. Điều này, đòi hỏi Nhà nước phải tiếp tục xây dựng pháp luật trên một nền tảng vững chắc với những mấu chốt mang tính căn cơ để thắt chặt, đẩy lùi, nghiêm trị hơn nữa những hành vi vi phạm trong lĩnh vực này. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai là những quy định về mâu thuẫn, xung đột xoay quanh đến giao kết giữa các bên tham gia hợp đồng mua bán đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai mà các bên đang hướng đến. Và vì là một dạng tài sản hay có thể nói là một dạng hàng hóa đặc biệt, nên pháp luật quy định rất chặt chẽ các giao dịch liên quan đến loại hình này và chắc chắn phải được giao kết bằng một bản hợp đồng cụ thể, mà ở đó, các bên phải tuân thủ những thỏa thuận, những cam kết trên cơ sở quy định của pháp luật cũng như 9 của các bên tham gia nhằm bảo đảm giao kết được thực thi một cách nghiêm chỉnh, công bằng nhất. Xin được trao đổi chi tiết hơn về khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về khái niệm, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, có dẫn chiếu thêm quy định của các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và luật khác có liên quan, cụ thể hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dành nguyên một Chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản và quan trọng để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản phản ánh sự thỏa thuận trực tiếp của chủ đầu tư và khách hàng trong việc xác lập một quan hệ mua bán tài sản, xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của các bên đó trong việc mua bán tài sản, thanh toán tiền và giao tài sản. Hay nói cách khác, đó là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai (ở đây là bất động sản, là nhà ở) mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật. Về đặc điểm, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mang những đặc điểm chung của hợp đồng nhưng vẫn có những nét khác biệt cụ thể như sau: 10 (i) Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các bên tham gia quan hệ hợp đồng, trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ thể là các bên tham gia bao gồm bên mua và bên bán, thông qua hợp đồng này, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển từ bên bán sang bên mua. Khi tham gia giao kết hợp đồng này, các bên chủ thể phải đáp ứng được những điều kiện chung mà pháp luật quy định giống như các chủ thể của hợp đồng khác khi giao kết hợp đồng. Những điều kiện này là cơ sở để xác định hiệu lực pháp lý của hợp đồng, trước tiên, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể, nói cách khác chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể được tạo thành từ năng lực pháp luật và năng lực hành vi, đây là điều kiện cần đối với các bên khi tham gia vào giao dịch nói chung cũng như giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Có thể nói, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai - “tài sản đặc biệt”, chịu sự điều tiết của Nhà nước nên khi đưa “quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai” vào trong giao dịch thì cũng phải chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, bởi vậy, khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tổ chức, cá nhân giao dịch và các chủ thể khác không chỉ đáp ứng các điều kiện chung mà pháp luật quy định mà còn phải đáp ứng một số điều kiện khác do pháp luật đất đai và pháp luật chuyên ngành quy định thì mới đáp ứng được tính hợp pháp về chủ thể. (ii) Về hình thức, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải luôn được ký kết dưới hình thức văn bản, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, có thể thấy hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng có giá trị kinh tế cao và tài sản chưa hình thành (phương diện pháp luật), rất dễ phát sinh tranh chấp, chính bởi vậy, việc quy định hình thức của hợp đồng này là rất quan trọng, hình thức của hợp đồng này phải thể hiện những nội dung mà chủ thể giao dịch và chủ thể khác đã cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn bản, và văn bản này thể hiện đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản. Trường hợp phát sinh tranh chấp, hợp đồng được giao kết bằng văn bản tạo ra chứng cứ pháp lý vững chắc để giải quyết. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định trường 11 hợp này phải được lập thành văn bản. Chính bởi vậy, các bên khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không được phép lựa chọn hình thức của hợp đồng, mà phải tuân theo một hình thức duy nhất mà pháp luật quy định. (iii) Về đối tượng, được xác định là một giao dịch dân sự trong đó quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai được dịch chuyển từ bên bán sang bên mua, như vậy, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai chính là quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ hình thành trong tương lai đó. Có thể nói, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng của hợp đồng bởi không có đối tượng thì không thể mua bán được. Và khi tham gia quan hệ mua bán, các bên mua bán cần phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng cùng các vấn đề có tính chất pháp lý có liên quan để tài sản và quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai này không phải là tài sản tranh chấp. (iv) Về nội dung, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể tham gia hợp đồng đã thỏa thuận, những điều khoản này xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng. Như vậy, theo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định ngoài nhà, công trình xây dựng có sẵn, thì nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai cũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán. Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản thì mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu là tại thời điểm ký hợp đồng thì nhà này chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Như vậy, đối tượng của hợp đồng là nhà, công trình lúc này có thể chưa được xây dựng hoặc vẫn đang được xây dựng. Cho nên, các bên không thể quan sát đánh giá trực tiếp bằng mắt, và bên mua sẽ căn cứ vào hồ sơ dự án, bản vẽ thi công hoặc tiến độ thực hiện công trình để quyết định giao kết hợp đồng. Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai diễn ra rất sôi động trên thị trường bất động sản đặc biệt trong phân khúc thị trường nhà ở. Mặc dù, hình thức này có nhiều ưu điểm cho khách hàng và chủ đầu tư, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với khách hàng. Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng và quy định của pháp luật kinh doanh bất 12 động sản điều chỉnh vấn đề này chưa hoàn thiện. Thực trạng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản đối với mua bán nhà,công trình xây dựng hình thành trong tương lai vẫn còn một số bất cập, dẫn đến khi giao kết thực hiện hợp đồng đã phát sinh rất nhiều tranh chấp, xin đơn cử phân tích một số vướng mắc sau: Thứ nhất, sự khác nhau về thời điểm chủ đầu tư được thực hiện huy động vốn từ hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản tương ứng theo nội dung và tiến độ dự án được phê duyệt, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng; được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cụ thể ; đối với các lần huy động vốn tiếp theo sẽ được thực hiện theo tiến độ dự án. Theo quy định của Luật Nhà ở thì thời điểm chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi thiết kế nhà đã được phê duyệt và được xây dựng xong phần móng. Xây dựng xong phần móng của nhà ở hoặc công trình có chức năng hỗn hợp được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó. Nhưng quy định này cũng không rõ ràng về thời điểm huy động vốn, khi thuật ngữ về “đài giằng móng” không được giải thích. Trong lĩnh vực xây dựng, móng nhà là bộ phận kết cấu bên dưới của công trình xây dựng, liên kết với các kết cấu chịu lực của công trình như tường, cột; giằng móng được gọi là đà kiềng có tác dụng đỡ tường bên trên và làm giảm độ lún lệch giữa các móng trong công trình. Theo đó, xây dựng xong đài giằng móng có thể hiểu là hoàn thành xong phần móng, các trụ giằng móng và việc liên kết các trụ này lại với nhau. Tuy nhiên, đây là cách hiểu của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án nhà, công trình xây dựng, Luật Nhà ở cũng như Luật Xây dựng hiện nay không có quy định giải thích về việc hoàn thành giai đoạn đài giằng móng là như thế nào. Xét về thời gian chủ đầu tư được thực hiện bán sản phẩm và bắt đầu huy động vốn lần đầu tiên thì theo quy định của Luật Nhà ở là muộn hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể huy động vốn khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho bất 13 động sản. Đối với nhà ở thì bắt buộc phải hoàn thành xong phần móng mới được bắt đầu huy động vốn. Thực tiễn cho thấy khi thực hiện dự án thì các chủ đầu tư mong muốn huy động nhanh nguồn vốn, cho nên xảy ra tình trạng vi phạm về thời gian thực hiện bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư thực hiện huy động vốn khi xây dựng hạ tầng cho dự án đã được phê duyệt thì lúc này sẽ trái với quy định của pháp luật về nhà ở nhưng lại thỏa mãn điều kiện được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định khác nhau về thời điểm chủ đầu từ được huy động vốn từ hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhưng giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không có sự mâu thuẫn. Cho nên, với đối tượng đặc thù công trình xây dựng là nhà ở, khi thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải thực hiện đúng với quy định của pháp luật về nhà ở, tức là chỉ được phép bán và thu tiền ứng trước của người có nhu cầu mua nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng vì đối với dự án khu nhà ở ngoài việc phải tuân thủ quy định chung như đối với nhà, công trình xây dựng còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở. Thứ hai, về quy định giá trị vốn được huy động. Đối với công trình xây dựng là nhà ở thì tổng số tiền mà chủ đầu tư huy động từ khách hàng tối đa không được quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao. Về mức vốn này, đã từng có ý kiến cho rằng việc quy định về mức 70% là còn thấp chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn để thực hiện dự án, vì thế nên nâng mức này lên là 80% hoặc cao hơn nhưng không quá 95%. Nếu chấp thuận thì sẽ hết sức nguy hiểm, bởi lẽ với mức 70% giá trị của hợp đồng thì khách hàng đã đóng góp hơn hơn 2/3 nguồn vốn để có thể thực hiện hoàn thành một sản phẩm nhà ở trong dự án. Hơn nữa nếu quy định lớn hơn mức 70% thì mức rủi ro cho khách hàng càng tăng, bởi vì chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án thì nguồn vốn của người mua sẽ bị “chôn” nhiều hơn. Mặt khác, quy định 70% chứ không phải là 80% hay 90%, 95% nhằm để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc đánh giá khả năng thực hiện dự án của mình, tránh trường hợp chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực hiện dự án rồi phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ người mua. Quy định của pháp luật 14 hiện hành thì chủ đầu tư khi có vi phạm về huy động vốn có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư thực hiện dự án vẫn cố tình vi phạm, huy động vượt quá giới hạn luật định. Thực tiễn hiện nay cho thấy, vi phạm của chủ đầu tư trong huy động vốn diễn ra rất phổ biến, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thu tiền trước từ khách hàng mua nhà là 90%, cá biệt có trường hợp lên đến 95% những vẫn “qua mặt” được cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, vấn đề đặt ra hiện nay cần phải hoàn thiện quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, có cơ chế kiểm tra và xử lý từ đó ngăn ngừa những vi phạm từ chủ đầu tư. Thứ ba, vấn đề về cơ chế kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích của chủ đầu tư khi thực hiện huy động vốn bằng hình thức mua bán nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Một trong những nghĩa vụ quan trọng của chủ đầu tư khi thực hiện huy động vốn thông qua việc bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đó là phải sử dụng nguồn vốn đúng mục đích. Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản. Việc sử dụng đúng mục đích được hiểu là việc chủ đầu tư phải sử dụng nguồn tiền ứng trước khách hàng được để phục vụ cho việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong chính dự án đang được huy động vốn, không được dùng để đầu tư thực hiện cho dự án khác. Chủ đầu tư bị ràng buộc trách nhiệm này nhằm đảm dự án đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng được thực hiện và hoàn thành, tránh được sự đầu tư tràn lan làm thất thoát nguồn vốn. Hơn nữa, dưới góc độ kinh tế khi huy động vốn qua hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để huy động được nguồn tiền nhàn rỗi, từ đó tạo nên tiếp những giá trị thặng dư cho xã hội, nếu dùng tiền huy động để đầu tư sai mục đích sẽ làm mất nghĩa của việc huy động vốn. Ngoài ra, người mua sẽ là người phải gánh chịu thiệt hại khi chủ đầu tư dùng sai mục đích vốn, không những mục đích mua nhà không đạt được mà còn phải chịu “chôn vốn” nhiều trường hợp không thể đòi lại được từ chủ đầu tư. Tuy đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại không có quy định để về việc kiểm soát việc sử dụng vốn như thế nào và cũng không có quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích. Điều này dẫn đến thực trạng chủ đầu 15