Tài liệu Giai phap thuc day cong tac giai phong mat bang tai thanh pho cao bang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ----------o*o---------- NGUYỄN TRÀ MY GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI THÀNH PHỐ CAO BẰNG CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP MÃ SỐ : 60.62.01.15 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS. NGUYỄN VĂN SONG HÀ NỘI – 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Trà My Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế của mình, ngoài sự nỗ lực cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân và tập thể. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong bôn môn Kinh tế tài nguyên môi trường, khoa Kinh tế & phát triển nông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam; đặc biệt là sự quan tâm, chỉ dẫn tận tình của thầy giáo GS.TS Nguyễn Văn Song đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới phòng Tài nguyên môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng, cục thống kê thành phố Cao Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho luận văn. Qua đây tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đối với gia đình và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Tác giả luận văn Nguyễn Trà My Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục sơ đồ viii Danh mục từ viết tắt ix 1 MỞ ĐẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3 1.2.1 Mục tiêu chung 3 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 4 2 CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 5 2.1 Cơ sở lí luận 5 2.1.1 Một số lý luận về thu hồi đất 5 2.1.2 Một số lý luận về giải phóng mặt bằng 9 2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng 16 2.1.4 Những tác động của việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB 18 2.2 Cơ sở thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà 2.2.1 nước thu hồi đất 21 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới 21 2.2.2. Một số chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 24 2.2.3 27 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 3 2.2.4 Kinh nghiệm và bài học rút ra cho tác giả từ phần cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cho quy trình nghiên cứu của đề tài. 3 31 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 3.1 Đặc điểm của địa bàn nghiên cứu 32 3.1.1 Về điều kiện tự nhiên 32 3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 33 3.1.3 Đặc điểm kinh tế xã hội 35 3.2 Phương pháp nghiên cứu 40 3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 40 3.2.2 Thu nhập số liệu 41 3.2.3 Cách tiếp cận và khung phân tích của luận văn 42 3.2.4 Phương pháp phân tích & xử lý số liệu 44 3.2.5 Phương pháp thống kê mô tả, so sánh 44 3.2.6 Hệ thống chỉ tiêu sử dụng 44 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46 4.1 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại Thành phố Cao Bằng 4.1.1 Quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng 4.1.2 46 46 Thực trạng công tác bồi thường, GPMB và tái định cư ở thành phố Cao Bằng 51 4.1.3 Thực trạng công tác GPMB 02 dự án nghiên cứu 55 4.1.4 Tác động của việc bồi thường, GPMB đến cuộc sống của các hộ dân bị thu hồi đất 4.2 4.2.1 68 Những nguyên nhân gây vướng mắc, ảnh hưởng tới tốc độ triển khai thực hiện GPMB các dự án trên địa bàn 77 Cơ chế, chính sách về đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 77 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 4 4.2.2 Công tác tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng 81 4.2.3 Thực tế và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất 84 4.3 Định hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp để thực hiện tốt công tác GPMB ở thành phố Cao Bằng trong những năm tới 86 4.3.1 Định hướng chung 86 4.3.2 Giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác GPMB thực thi các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng. 87 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104 5.1 Kết luận 104 5.2 Kiến nghị 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO 108 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 5 DANH MỤC BẢNG 3.1 Tình hình sử dụng đất đai của Thành phố Cao Bằng năm 2011 – 2013 34 3.2 Tình hình phát triển và cơ cấu kinh tế thành phố Cao Bằng năm 2011-2013 36 3.3 Tình hình dân số và lao động thành phố Cao Bằng năm 2011 - 2013 39 4.1 Tổng hợp kết quả công tác GPMB trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2011-2013 4.2 51 Tiến độ thực hiện GPMB của một số dự án trên địa bàn Thành phố Cao Bằng 54 4.3 Khái quát về 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Cao Bằng 56 4.4 Qui mô của dự án Khu trung tâm hành chính tỉnh Cao Bằng 4.5 Qui mô của dự án Trạm sửa chữa tổng hợp Phòng kỹ thuật Bộ 57 chỉ huy quân sự Tỉnh Cao Bằng. 59 4.6 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 61 4.7 Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về đất của 02 dự án 63 4.8 Tổng hợp bồi thường tài sản, cây cối, vật kiến trúc trên đất 02 dự án 64 4.9 Đánh giá của người dân về công tác bồi thường GPMB 2 dự án nghiên cứu 65 4.10 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ theo chính sách qui định của 02 dự án 67 4.11 Đánh giá của người dân về công tác hỗ trợ GPMB 2 dự án nghiên cứu 68 4.12 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến thu nhập của người dân 69 4.13 Tình hình hỗ trợ, đào tạo nghề và xin việc làm sau khi thu hồi đất 71 4.14 Ảnh hưởng của thu hồi đất đến môi trường sinh thái tại thành phố 4.15 Cao Bằng 72 Tình trạng tệ nạn xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng 73 4.16 Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của phần đất nông nghiệp 75 4.17 Sử dụng phần đất tái định cư 76 4.16 Đánh giá công tác thu hồi đất và các lí do phức tạp của công tác thu hồi đất của người thực thi công tác giải phóng mặt bằng 4.17 82 Ý kiến của cán bộ thực thi về thủ tục ra quyết định thu hồi đất thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Cao Bằng 83 4.18 Thực tế và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất 84 4.19 Kiến nghị của người dân mất đất với các cơ quan có thẩm quyền. 85 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page vii DANH MỤC SƠ ĐỒ 2.1 Qui trình, thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 13 3.1 Khung phân tích của đề tài 43 4.1 Quy trình giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng 46 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 8 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BT.HT Bồi thường, hỗ trợ GPMB Giải phóng mặt bằng TĐC Tái định cư TBKT Tiến bộ kỹ thuật UBND Ủy ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 9 1. MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh. Với mục tiêu đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Có bốn lý do cơ bản, cần thiết phải bồi thường sau khi thu hồi đất đó là: Một là, phát triển các khu công nghiệp và phát triển đô thị trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hai là, phát triển các khu công nghiệp, các khu đô thị, các dự án trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá tất yếu sễ dẫn tới cơ cấu ngành nghề, phân công lại lao động theo ngành nghề, và theo địa bàn. Ba là, quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá là quá trình ”dần tự biến” người nông dân trở thành người dân thành thị. Bốn là, người dân nói chung và nông dân nói riêng sau khi thu hồi đất cần phải được hỗ trợ nhằm đảm bảo cuộc sống ổn định và ngày càng cải thiện. Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 1 Cao Bằng là tỉnh nằm ở phía Đông Bắc, hai mặt Bắc và Đông giáp với tỉnh Quảng Tây (Trung Quốc), với đường biên giới dài 333.403 km. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page 2 Phía tây giáp tỉnh Tuyên Quang và Hà Giang. Phía nam giáp tỉnh Bắc Kạn và Lạng Sơn (Cổng thông tin điện tử tỉnh Cao Bằng, 2014). Trong những năm qua, quá trình đẩy mạnh CNH – HĐH của tỉnh Cao Bằng đã phát triển với tốc độ khá nhanh. Theo báo cáo tổng kết năm 2012 của thành phố Cao Bằng, Thành Phố Cao Bằng là một thành phố trẻ, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá trọng điểm của tỉnh Cao Bằng. Để nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một thành phố vững mạnh, Thành phố Cao Bằng đã và đang thực hiện rất nhiều các dự án trọng điểm. Do vậy, công tác bồi thường và GPMB rất được coi trọng. Mặt khác công tác GPMB có những tác động không nhỏ đến sự phát triển kinh tế, đời sống xã hội trong đó có cả những vấn đề tích cực và những vấn đề tiêu cực. Trong thời gian qua công tác bồi thường, GPMB của thành phố Cao Bằng đạt được nhiều kết quả tốt đáng khích lệ song còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc; Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội, mất nhiều thời gian, công sức giải quyết, trước những vấn đề đó một số câu hỏi được đặt ra như: 1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như thế nào? 2. Tại sao thời gian hoàn thành kế hoạch GPMB ở một số dự án còn chậm? 3. Trình độ năng lực chuyên môn của một số cán bộ làm nhiệm vụ GPMB như thế nào? Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB đạt kết quả tốt, đúng qui định và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội. Đó là lý do để tác giả nghiên cứu đề tài: "Giải pháp thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng’’ 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu chung Trên cơ sở kết quả phân tích, đánh giá công tác giải phóng mặt bằng các công trình trên địa bàn thành phố từ cơ sở đó đề xuất những giải pháp và kiến nghị góp phần thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng nhanh, đúng tiến độ và đúng chính sách của nhà nước. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Góp phần hệ thống hoá lý luận và thực tiễn về công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi để thực thi các dự án phát triển kinh tế - xã hội. - Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng một số dự án đầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội và các nguyên nhân ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cao Bằng. - Đề xuất kiến nghị, giải pháp để thúc đẩy công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất tại thành phố Cao Bằng. 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề liên quan giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng. * Đối tượng điều tra: - Hộ gia đình khi thu hồi đất, GPMB có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn. - Đối tượng thực thi chính sách giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thành phố Cao Bằng. * Dự án nghiên cứu cụ thể : - Công trình khu trung tâm hành chính tỉnh Cao Bằng. - Công trình Trạm sửa chữa tổng hợp phòng kỹ thuật Bộ chỉ huy quân sự Tỉnh Cao Bằng. 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài 1.3.2.1. Phạm vi nội dung nghiên cứu - Tập trung chủ yếu vào thực trạng công tác GPMB, đề ra định hướng, giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB, bố trí tái định cư, ổn định đời sống, sản xuất cho hộ dân khi bị thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng - Nghiên cứu cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi Nhà Nước thu hồi đất và kết quả công tác GPMB khi thực hiện đầu tư xây dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội. - Địa điểm, địa bàn nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu. - Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB. 1.3.2.2. Phạm vi không gian nghiên cứu - Một số địa điểm ở phường, xã khi Nhà nước thu hồi đất, GPMB để đầu tư xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng. Về không gian: đề tài được thực hiện tại thành phố Cao Bằng, Tỉnh Cao Bằng. - Thời gian thu thập số liệu sẵn có: từ năm 2009 – 2013. 2. CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 2.1. Cơ sở lí luận 2.1.1 Một số lý luận về thu hồi đất 2.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất Năm 1993, Luật Đất đai được ban hành dựa trên tinh thần mới của bản Hiến pháp 1992 đã có những đổi mới quan trọng, đặc biệt đối với việc thu hồi đất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Luật đất đai năm 1993 đã thể chế hóa các quy định của Hiến pháp năm 1992. Tại Điều 12: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Luật đất đai, 1993). Điều 27: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng, An ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”. Cùng với mục đích là tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, tạo nên khung pháp lý chặt chẽ thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam. Ngày 26/11/2003 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ tư đã thông qua Luật Đất đai 2003, và gần đây nhất là luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam. Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đã thay thế cho tất cả các Luật Đất đai và Luật sửa đổi, bổ sung trước đó nhằm phù hợp với tình hình xã hội hiện nay, đáp ứng tốt hơn những yêu cầu, những đòi hỏi mới trong quá trình phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Tại Điều 39 Luật Đất đai 2003 quy định về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc sau khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt…”(Luật đất đai, 2003) 2.1.1.2 Một số khái niệm liên quan - Khái niệm bồi thường Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. (Luật đất Đai, 2013) * Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là một quá trình thực hiện các công việc liên quan đến bồi hoàn giá trị về đất, tài sản trên đất bằng tiền hoặc bằng tài sản tương ứng cùng một số chính sách hỗ trợ xã hội. Tổ chức việc di dời tài sản, hoa màu trên đất để giải phóng mặt bằng. Bàn giao phần diện tích mặt bằng đó cho chủ thể mới để cải tạo, xây dựng công trình mới có giá trị, lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội lớn hơn * Tiền bồi thường đất: Là khoản tiền bồi thường cho hộ do bị mất tư liệu sản xuất * Tiền bồi thường thiệt hại hoa mầu trên đất: Là khoản tiền bồi thường do việc thu hồi đất làm thiệt hại đến hoa mầu chưa được thu hoạch trên diện tích thu hồi. Mức bồi thường đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của ba vụ trược đó theo giá nông sản, thuỷ sản thực tế ở thị trường địa phương tại thời điểm bồi thường - Giá đất Tại điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ giao cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Đây là văn bản pháp quy quan trọng nhất của Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành. Đương nhiên, thị trường bất động sản trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường cũng được hình thành để chi phối, điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai. Điều khẳng định là cơ sở hình thành và vận động của giá đất. Giá trị của đất ngoài những lợi thế do thiên nhiên ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào đất đai để khai thác và cải tạo đất. Giá của hàng hoá đất đai cũng như các hàng hoá khác, tuy nhiên, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất cũng có những đặc điểm riêng, phát triển theo những quy luật riêng của nó và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố rất cơ bản. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và vận động của giá đất nhưng ảnh hưởng lớn nhất là: Mục đích sử dụng, độ màu mỡ của đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm, lòng ham muốn và chính sách đầu tư của Nhà nước. - Định giá đất Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt của nhà nước đối với đất đai, là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường. Nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thoả thuận giữa ngừơi quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp,thừa kế, cho thuê… Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất, từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất. Đồng thời đất là một tài sản nên việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đựơc xác định tại một thời điểm xác định. Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất, theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất, từ đó tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa đất. Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất, sự hình thành giá cả cuối cùng là quyết định bởi hai bên giao dịch, có thể nói giá đất hình thành từ thị trường. Không nắm đầy đủ tình hình giao dich của thị trưòng đất, không nắm được tình hình cung cầu của đất sẽ không định được giá cả công bằng và khách quan.Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng chính sách đất của chính phủ.( Hồ Thị Lam Trà, 2005) - Tái định cư Tái định cư được hiểu là quá trình bồi thường, hỗ trợ các thiệt hại về đất đai và tài sản, di chuyển, tái định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo