Tài liệu Giải pháp nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn tphcm luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM --------------------------- NGUYỄN THỊ QUÝ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH TP. Hồ Chí Minh năm 2010 MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ MỞ ĐẦU .... ..................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................ 4 1.1. Khái niệm bất động sản ........................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm ................................................................................................ 4 1.1.2. Phân loại bất động sản ............................................................................ 4 1.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản ......................................................... 5 1.2. Thị trường bất động sản .......................................................................... 6 1.2.1. Khái niệm ................................................................................................ 6 1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản .................................................... 7 1.2.3 Cấu trúc của thị trường bất động sản ....................................................... 8 1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ............................ 11 1.3. Hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại .... 13 1.3.1. Khái niệm về tín dụng bất động sản ..................................................... 13 1.3.2 Đặc trưng của tín dụng bất động sản...................................................... 14 1.3.3. Các chủ thể tham gia hoạt động tín dụng bất động sản ....................... 16 1.3.4. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tín dụng BĐS .............................................. 17 1.3.5. Thẩm định tín dụng BĐS ........................................................................ 18 1.3.6. Rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản .......................................... 19 1.4. Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ...................................................................................................... 23 -1- CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỐI VỚI LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN .................................................... 27 2.1. Những biến động về thị trường bất động sản trong thời gian qua.... 27 2.2. Đánh giá chung về tình hình huy động và cho vay vốn của hệ thống ngân hàng thương mại .................................................................................. 30 2.3. Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ..................................................... 33 2.3.1. Phân tích những biến động về dư nợ cho vay bất động sản ................. 33 2.3.2. Thực trạng thế chấp bất động sản ......................................................... 39 2.3.3. Rủi ro trong cho vay BĐS trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ......... 40 2.3.3.1. Phân tích về thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản ............... 40 2.3.3.2. Thực trạng về nợ xấu ......................................................................... 44 2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động tín dụng BĐS của ngân hàng trên địa bàn ............................................................................................... 46 2.4.1. Những mặt thuận lợi ............................................................................. 46 2.4.1.1. Hệ thống luật pháp............................................................................. 46 2.4.1.2. Về phía các ngân hàng thương mại ................................................... 49 2.4.2. Những khó khăn, vướng mắc ................................................................ 50 2.4.2.1. Về hệ thống luật pháp ....................................................................... 50 2.4.2.2. Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản .......... 54 2.4.2.3. Đối với hoạt động cho vay ................................................................. 58 2.4.2.4. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản ........................................... 60 2.4.2.5. Một số khó khăn khác ........................................................................ 61 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................................... 63 3.1. Những mục tiêu về tín dụng bất động sản ........................................... 63 -2- 3.2. Giải pháp đối với hệ thống ngân hàng thương mại ............................ 64 3.2.1. Hoàn thiện và đổi mới chính sách tín dụng nội bộ ............................... 64 3.2.2. Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản ............ 65 3.2.3. Giải pháp về xử lý nợ vay ..................................................................... 66 3.2.4. Xây dựng phòng thẩm định và phòng quản lý rủi ro vững mạnh ......... 69 3.2.5. Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự................................................... 69 3.2.6. Xây dựng và hoàn thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ ............... 70 3.3. Đối với những nhà kinh doanh bất động sản ...................................... 71 3.4. Đối với các cơ quan nhà nước ............................................................... 72 3.4.1. Về cơ chế chính sách đối với thị trường bất động sản .......................... 72 3.4.2. Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản ... 76 3.4.3. Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng nhà nước ............. ................................................................................................... 79 3.5. Định hướng nghiên cứu chính sách nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản ..... ................................................................................................... 80 KẾT LUẬN . ................................................................................................... 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO -3- DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, HÌNH VẼ 1. Biểu đồ 2.1: Tốc độ tăng trưởng nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn đến hết tháng 9/2010 ........................................................................ 31 2. Bảng 2.1: Lãi suất cơ bản của Việt Nam qua các năm ............................ 32 3. Biểu đồ 2.2: Tốc độ tăng trưởng tỷ trọng dư nợ cho vay/vốn huy động của các NHTM trên địa bàn đến hết tháng 9/2010.............................................. 32 4. Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua các năm................................... 34 5. Bảng 2.2 : Cơ cấu dư nợ BĐS của các NHTM trên địa bàn..................... 38 6. Bảng 2.3: Lãi suất cho vay theo thời gian đối với BĐS của một số ngân hàng tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................. 39 7. Biểu đồ 2.4. Tỷ lệ nợ xấu của các NHTM trên địa bàn ............................ 45 -1- LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM có liên quan mật thiết với thị trường BĐS, mà thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán trong đó ngân hàng là một chủ thể tham gia trên thị trường. Tại các NHTM Việt Nam, hoạt động cho vay chủ yếu là cho vay dưới hình thức co đảm bảo bằng tài sản thế chấp là BĐS. Bên cạnh đó, trong những năm gần đây, hoạt động tín dụng bất động sản không ngừng gia tăng và chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho bất động sản hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các ngân hàng và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao. Từ kinh nghiệm thực tiễn sau cuộc khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn ở Mỹ, trong thời kỳ hậu khủng hoảng các ngân hàng Việt Nam đang phải tự tìm ra hướng đi hiệu quả trong hoạt động cho vay có độ rủi ro khá cao này. Vì vậy tìm hiểu thực trạng và đề ra những giải pháp nhằm phát triển hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản là việc cần thiết nhằm giúp các NHTM tăng cường hệ thống quản trị, đảm bảo an toàn tài sản và ổn định hoạt động trong dài hạn. Do đó tôi chọn đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu. -2- 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề mang tính lý luận về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản đề tài tập trung giải quyết 3 vấn đề lớn: - Làm rõ những vấn đề về mặt lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản - Phân tích và đánh giá thực trạng về hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đặt trong mối quan hệ với các yếu tố vĩ mô khác - Phát triển hiệu quả hoạt động tín dụng gắn liền với việc nâng cao chất lượng và hạn chế rủi ro. 3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại và thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài sử dụng số liệu liên quan trong khoảng thời gian từ đầu năm 2007 đến tháng 9/2010. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, và phương pháp nghiên cứu tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng. Thông qua các phương pháp nghiên cứu trên, đề tài làm rõ được những mục tiêu và yêu cầu đặt ra, đặc biệt là có sự cập nhật số liệu mới nhất về tình hình thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung. -3- 5. TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI Đề tài cung cấp những nội dung khái quát nhất về diễn biến thị trường BĐS và hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây. Qua đó mỗi ngân hàng thương mại sẽ xem xét được vị thế của mình trong hoạt động tín dụng này. Đồng thời, trên cơ sở những phân tích và cập nhật mới nhất về tình hình cho vay bất động sản, tác giả đề xuất những giải pháp mang tính thực tiễn cao. 6. CẤU TRÚC ĐỀ TÀI Đề làm rõ được những vấn đề cần nghiên cứu, đề tài được cấu trúc thành 3 chương: - Chương 1: Khái quát về thị trường BĐS và tín dụng BĐS - Chương 2: Tình hình thực hiện hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM tại thành phố Hồ Chí Minh - Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM tại thành phố Hồ Chí Minh -4- CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm bất động sản 1.1.1. Khái niệm Ở mỗi quốc gia trên thế giới hiện nay đều có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Theo quan điểm của Việt Nam thì bất động sản được hiểu theo nghĩa bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định Vậy: bất động sản là tài sản không có khả năng di dời,bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai được xác định bởi vị trí địa lý của đất 1.1.2. Phân loại bất động sản Bất động sản được phân loại phổ biến theo hai cách sau Thứ nhất: Theo Bách khoa toàn thư mở thì bất động sản có thể phân làm ba loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng Gồm những bất động sản chính như sau:  Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai). Đây là loại bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.  Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ  Bất động sản hạ tầng,bất động sản trụ sở làm việc… - Bất động sản không đầu tư xây dựng -5-  Đất nông nghiệp  Đất nuôi trồng thủy sản  Đất làm muối  Đất hiếm  Đất chưa sử dụng - Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia; di sản văn hóa vật thể; nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; nghĩa trang… Thứ hai: Theo quan điểm của Việt Nam, bất động sản bao gồm 4 loại sau: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai - Tài sản gắn liền với nhà ỏ và công trình xây dựng gắn liền với đất đai 1.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản Bất động sản là một tài sản vì vậy ngoài những đặc điểm chung như các loại tài sản khác thì bất động sản có một số đặc điểm riêng biệt sau - Độ co giãn của cung theo giá bất động sản ít (phản ánh khi giá của hàng hóa bất động sản tăng hoặc giảm thì lượng cung về loại hàng hóa này trên thị trường không thích ứng kịp thời) vì những lý do sau: + Quỹ đất đai là có giới hạn vì vậy muốn tăng lượng cung ứng lên cũng rất khó khăn + Quy hoạch của nhà nước. Đây dược xem là yếu tố còn nhiều vướng mắc nhất khiến thị trường BĐS gặp phải một số khó khăn khi tiến hành giao dịch. Nhưng bên cạnh đó việc quy hoạch đất đai gắn liền với những dự án đầu tư, các công trình công cộng khác cũng tạo điều kiện làm “nóng” thị trường. + Các quy định, chính sách như quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất; những quy định về chiều cao, diện tích đất xây dựng, ranh lộ giới… - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: bất động sản là tài sản có giá trị cao vì vậy giao dịch mua bán phải tốn nhiều thời gian, chi phí nhằm -6- đảm bảo tính thận trọng và an toàn. Mặt khác việc mua bán phải thông qua một trung gian môi giới dẫn đến chi phí tăng cao. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân theo các quy định của nhà nước cũng là một nhân tố chi phí mua bán giao dịch tài sản bất động sản tăng cao. - Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: bất động sản dưới dạng các công trình xây dựng trong quá trình sử dụng có thể thay đổi vào từng mục đích sử dụng khác nhau mà không làm thay đổi đặc trưng của nó và vẫn đảm bảo đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng. Ví dụ một tòa nhà xây dựng cho mục đích để ở nhưng cũng có thể cho thuê để mở văn phòng hoạt động của các công ty. Mặt khác tài sản bất động sản còn có sự ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là mối quan hệ giữa các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai, giá trị các công trình khu vực đó. Ví dụ như tài sản bất động sản nằm gần kề các khu dự án, khu vui chơi giải trí… - Tính thanh khoản thấp: tài sản bất động sản có giá trị rất cao và mang lại lợi nhuận lớn nhưng liên quan đến nhiều thủ tục, vì vậy việc quyết định mua bán rất mất thời gian. Thực tế cho thấy, có những cá nhân sở hữu một tài sản bất động sản lớn, giá trị bằng tiền cao nhưng khi cần tiền thì họ không thể chia nhỏ ngay ra để bán được. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: Tài sản bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, chính trị, xã hội của một quốc gia vì vậy cần phải có sự can thiệp và quản lý của nhà nước. Điều này được thể hiện thông qua hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến vấn đề BĐS như Luật đất đai, chính sách tín dụng đối với đầu tư BĐS… 1.2. Thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niệm Khi bất động sản trở thành hàng hóa thì thị trường bất động sản được hình thành. Có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản -7- Quan điểm 1: Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất. Quan điểm 2: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào, cho mục đích gì. Quan điểm 3: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị hàng hóa bất động sản Quan điểm 4: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường Từ những quan điểm trên thì khái niệm chung nhất được hình thành về thị trường bất động sản là: Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện tại một địa điểm và thời gian nhất định. Như vậy khi xem xét, đánh giá về thị trường bất động sản, các lĩnh vực sau đây thường được lưu ý: - Quyền sở hữu bất động sản - Tài chính BĐS như những cơ chế, pháp lý tài chính có liên quan đến đầu tư vào BĐS , sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp, phát triển các dịch vụ bảo lãnh, quản lý rủi ro, bảo hiểm… - Cấu trúc thị trường BĐS đó là sự tham gia của các tổ chức, cá nhân và chính phủ trong việc tạo lập và phát triển hàng hóa BĐS - Nghiệp vụ thị trường BĐS như vấn đề tư vấn, định giá, môi giới, công chứng… BĐS. - Thông tin về thị trường BĐS. 1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản Thứ nhất: Độ kém hoàn hảo của thị trường BĐS. So với thị trường của các hàng hóa thông thường khác thì thị trường BĐS đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước , đặc biệt là trong công tác xây dựng, quy hoạch, trong việc xác lập quyền và bảo hộ -8- quyền sở hữu tài sản BĐS của các cá nhân, tổ chức khi thực hiện các giao dịch về hàng hóa BĐS. Thứ hai: Quá trình giao dịch BĐS (mua, bán, cho thuê…) khá phức tạp dẫn đến làm tăng các chi phí về thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán… Thứ ba: Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai dẫn đến hiện tượng đầu cơ trong kinh doanh trên thị trường BĐS. Việc đầu cơ bên cạnh những mặt tích cực như kích thích các bên tham gia thị trường tạo lập điểm cân bằng mới nhưng cũng bộc lộ những tác động tiêu cực mà hậu quả của nó rất nặng nề. Kinh nghiệm của cuôc khủng hoảng nợ nhà đất dưới chuẩn ở Mỹ (năm 2007) cho thấy việc đầu cơ BĐS đã tạo ra tam giác nợ nần gồm ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh và dân cư đã dẫn đến những kết cục khó lường trên phạm vi toàn thế giới. Thứ tư: Thị trường BĐS mang tính nhạy cảm cao trước những biến động về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội và bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý. Thứ năm: Là thị trường giao dịch loại hàng hóa BĐS – yếu tố đầu vào quan trọng nhất của tất cả các ngành sản xuất, kinh doanh. Vì vậy việc phát triển hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà kinh doanh BĐS, các tổ chức sử dụng hàng hóa BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh vực ngành nghề khác nhau một cách tối ưu nhất. Thứ sáu: Thị trường BĐS dễ bị phân khúc do nhu cầu của các tổ chức sản xuất, kinh doanh, người dân khi tham gia vào mua bán, cho thuê, thế chấp… hàng hóa BĐS. 1.2.3. Cấu trúc của thị trường BĐS 1.2.3.1. Căn cứ vào các loại hình giao dịch trên thị trường BĐS: thì thị trường BĐS được phân chia như sau - Thị trường mua bán BĐS: Việc mua bán BĐS ngày nay đã trở lên khá phổ biến và được mở rộng ra vượt khỏi biên giới một quốc gia. Giao dịch mua bán BĐS thường được mua bán một cách trực tiếp giữa người có nhu cầu mua, bán hoặc thông qua trung gian môi giới. Thị trường này diễn ra sôi động hay không phụ thuộc rất lớn -9- vào tình hình phát triển kinh tế, những dự án trong tương lai có liên quan gắn liền với khu vực có BĐS giao dịch, nhu cầu người dân… - Thị trường giao dịch các BĐS cho thuê: Đây là thị trường mà người thuê BĐS chỉ sử dụng BĐS trong một thời gian nhất định. Đối với người có BĐS cho thuê, trước khi ký kết hợp đồng phải nghiên cứu kĩ tình hình thị trường nhằm đạt được lợi ích kinh tế cao nhất. Thị trường cho thuê BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của quy luật cung cầu, từ đó hình thành giá cả cho thuê. Mọi giao dịch diễn ra trên thị trường này có thể thực hiện thông qua các tổ chức môi giới trung gian từ nhỏ đến lớn hoặc giao dịch trực tiếp giữa người có BĐS cho thuê với người có nhu cầu thuê. Với những giao dịch được diễn ra như vậy đã hình thành thị trường giao dịch các BĐS cho thuê. - Thị trường giao dịch các BĐS làm tài sản thế chấp: Trên thị trường hiện nay khi thực hiện vay vốn đối với các TCTD, việc dùng BĐS làm tài sản thế chấp là khá phổ biến. Chủ sở hữu BĐS có thể dùng BĐS làm tài sản để đảm bảo cho khoản tiền vay. BĐS được sử dụng làm tài sản thế chấp là khá phổ biến và có ưu thế hơn hẳn so với các loại tài sản khác do đặc tính của BĐS là có giá trị tương đối cao và khó có khả năng di dời. Vì vậy, người sở hữu BĐS mang thế chấp vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian thế chấp, điều này đã làm cho giá trị BĐS được tăng lên gấp đôi. Sử dụng BĐS thế chấp đòi hỏi phải có hoạt động định giá BĐS trên cơ sở giá cả thị trường, tuy nhiên việc định giá BĐS thế chấp còn chịu tác động lớn từ hoạt động cung – cầu về vốn trên thị trường. Đối với những nước có thị trường vốn phát triển như Trung Quốc, Singapore, các khoản vay có thể được chuyển nhượng. Khi các khoản vay được chuyển nhượng dẫn đến quyền nắm giữa các BĐS thế chấp cũng phải thay đổi theo. Đối với các khoản vay không có khả năng hoàn trả khi thế chấp bằng BĐS thì chủ nợ có quyền phát mãi BĐS thế chấp (với giá thấp hơn giá thị trường), đây là một hiện tượng diễn ra khá phổ biến. Vì vậy các giao dịch liên quan đến BĐS làm tài sản thế chấp hình thành nên thị trường giao dịch các BĐS làm tài sản thế chấp. - 10 - - Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh: Hiện nay việc dùng BĐS làm tài sản để góp vốn liên doanh (với giá trị vốn góp là giá trị của BĐS) ngày càng trở nên phổ biến. Người có BĐS có thể góp vốn bằng BĐS dưới hình thức liên doanh hoặc góp vốn cổ phần. Đối với các nước đang phát triển (trong đó có Việt Nam), việc dùng BĐS làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu tư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua các dự án liên doanh. BĐS (chủ yếu là đất đai) dùng để góp vốn liên doanh làm hình thành thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh. Khi tham gia vào việc góp vốn liên doanh, BĐS cần phải được định giá trên cơ sở thị trường, đồng thời chịu tác động của các yếu tố khác như cung cầu về vốn, nhu cầu đầu tư, diễn biến thị trường BĐS trong thời điểm hiện tại… - Thị trường các giao dịch khác về BĐS: Ngoài các giao dịch trên, hiện nay BĐS còn có một số loại hình giao dịch khác. Quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu các BĐS của nhà nước thành BĐS tư nhân hoặc sở hữu hỗn hợp nhà nước và tư nhân. Thực tế hiện nay nhiều doanh nghiệp có giá trị BĐS chiếm tỷ lệ lớn trong giá trị doanh nghiệp. Vì vậy, quá trình tư nhân hóa, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước làm phát sinh những giao dịch về BĐS. 1.2.3.2. Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường: thì thị trường BĐS được phân làm ba cấp Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng (giao) hoặc cho thuê đất đai (quyền sử dụng đất) còn gọi là thị trường đất đai. Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng các công trình để bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn… Thị trường cấp 3: là thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS. 1.2.3.3. Căn cứ vào mục đích sử dụng gồm thị trường nhà, đất ở và thị trường BĐS khác - 11 - - Thị trường nhà và đất ở (thị trường địa ốc) là thị trường giao dịch các loại BĐS chủ yếu là nhà ở gắn liền với đất, căn hộ…sử dụng vào mục đích làm nhà ở của các tầng lớp dân cư - Thị trường BĐS khác là thị trường giao dịch các BĐS được sử dụng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh như mặt bằng các khu công nghiệp, khu chế xuất; tòa nhà văn phòng, nhà xưởng cho các doanh nghiệp… 1.2.3.4. Căn cứ theo khu vực có bất động sản: thị trường BĐS được phân chia thành khu vực đô thị, khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh. Việc phân chia thị trường BĐS thành các loại khác nhau chỉ mang tính tương đối vì ở một thời kỳ nhất định BĐS được dùng vào nhiều mục đích khác nhau trong các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội. 1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS 1.2.4.1. Thông tin và niềm tin Với những đặc trưng của thị trường BĐS, yếu tố thông tin là yếu tố cần thiết và quan trọng để nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng của người mua, bảo đảm tính an toàn trong hoạt động đầu tư đồng thời tránh được sự tranh chấp giữa công ty BĐS và khách hàng. Yếu tố thông tin thường liên quan đến khả năng cung cấp thông tin của người bán như các kỹ năng về marketing, giới thiệu sản phẩm, giới thiệu dự án bằng sa bàn, tại hiện trường…Mặt khác do thủ tục nhà đất thường kéo dài và tốn kém chi phí nên nhà nước cần có những biện pháp nhất định đối với những dự án quá thời hạn mà không cấp giấy chủ quyền cho khách hàng nhằm đảm bảo tính bền vững của thị trường. Đối với yếu tố tâm lý, người mua BĐS quan tâm đến ba lợi ích chủ yếu: lợi nhuận mang lại sau khi mua, mua để ở và khả năng cho thuê. Theo số liệu thống kê, trong những năm gần đây tỷ lệ khách hàng mua BĐS để sinh lời chiếm 80%, mua để ở và cho thuê chỉ chiếm 20%. Khối lượng cầu về nhà ở trong một thời kỳ nhất định tăng hay giảm không phải chỉ vì lý do cầu về nhà ở tăng hay giảm mà quan trọng là kỳ vọng về lợi nhuận của khách hàng biến động như thế nào. Thực tế cho thấy trong năm 2008, - 12 - 2009 nếu những công ty BĐS nào chuyển sang nhóm khách hàng mua BĐS để ở và cho thuê đều hoạt động rất tốt bất kể cuộc khủng hoảng tài tài chính lan rộng vì nhu cầu nhà ở và cho thuê còn rất lớn. Như vậy yếu tố tâm lý cũng tạo nên xu hướng chọn căn hộ trong thị trường BĐS hiện nay. Do vậy sản phẩm trong các dự án đầu tư phải phù hợp với sở thích, thị hiếu, tập quán sinh hoạt, khả năng tài chính của người mua có như vậy việc tiếp cận với thị trường và người tiêu dùng mới dễ dàng hơn. 1.2.4.2. Yếu tố pháp lý và tài chính Quá trình phát triển của thị trường BĐS luôn được gắn liền và chịu sự tác động mạnh mẽ từ những cơ chế, chính sách, pháp luật của nhà nước. Chính vì vậy các hoạt động đầu tư, khai thác, quản lý và kinh doanh bất động sản là phương tiện truyền tải những thông tin liên quan về mặt pháp lý đến thị trường và được nhà nước can thiệp, điều tiết bằng những biện pháp trực tiếp hoặc gián tiếp. Theo nghiên cứu của tác giả thì hiện nay cói ít nhất 4 luật điều chỉnh liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS là Luật Dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS. Về yếu tố tài chính: Dự án đầu tư BĐS là những dự án đầu tư dài hạn nhưng do không tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng dài hạn nên các nhà đầu tư đã dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư với hi vọng sản phẩm sẽ tiêu thụ nhanh, thu hồi được vốn đảm bảo khả năng trả lãi và gốc cho ngân hàng. Vì vậy khoản chi phí tài chính trong các dự án BĐS (lãi vay) thường khá lớn là một trong những nguyên nhân giá sản phẩm tăng cao. Do đó các giải pháp kích cầu tín dụng BĐS với lãi suất thấp cho những dự án đầu tư đang triển khai xây dựng cho người tiêu dùng là rất cần thiết. Đây là giải pháp có tính chất đòn bẩy từ đó kích thích hoạt động cung cầu của thị trường BĐS. Ngoài ra việc hình thành các quỹ đầu tư vào thị trường BĐS cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính dài hạn của thị trường và đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS. 1.2.4.3. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô khác Bao gồm các yếu tố có liên quan mật thiết với thị trường như: - 13 - -Tình hình cung – cầu BĐS trong khu vực - Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực - Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực - Hiện trạng các vùng lân cận như hệ thống cơ sở hạ tầng: đường xá, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp thoát nước… - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng - Thu nhập hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng - Số lượng các lô, thửa đất trong vùng. - Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng. - Mức độ lạm phát chung. - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Việc tìm hiểu các yếu tố tác động đến thị trường BĐS có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định phương hướng phát triển bền vững thị trường này. Tuy nhiên, do tính chất khá phức tạp nên có thể còn những yếu tố khác chưa được đề cập trong nội dung đề tài nghiên cứu này. 1.3. Hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) 1.3.1. Khái niệm về tín dụng BĐS Tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng có liên quan đến hoạt động BĐS. Hay nói cách khác, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến lĩnh vực BĐS. Trong quan hệ tín dụng này thì ngân hàng là người cho khách hàng vay để tiến hành các hoạt động sau: - Cho vay để kinh doanh BĐS - 14 - - Xây dựng nhà để bán - Cho vay để sửa chữa nhà cửa - Cho vay để xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án - Cho vay để mua nhà dưới hình thức trả góp - Cho vay để xây dựng văn phòng cho thuê... Như vậy hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống NHTM bao gồm hai nội dung: vừa cho vay kinh doanh bất động sản, vừa cho vay đối với nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình. Hoạt động cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS tạo điều kiện tăng khả năng giao dịch, làm cho cung và cầu trên thị trường gặp gỡ nhau một cách dễ dàng hơn. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với hệ thống NHTM trong quá trình quản lý các khoản tiền cho vay một cách có hiệu quả, giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra gây thiệt hại cho ngân hàng. 1.3.2. Đặc trưng của tín dụng bất động sản BĐS là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt như tính thanh khoản thấp, quá trình giao dịch mua bán diễn ra khá dài… vì vậy cho vay đối với lĩnh vực BĐS có những đặc trưng cơ bản sau 1.3.2.1. Là hoạt động có mức độ rủi ro cao. Điều này xuất phát từ chính đối tượng cho vay là BĐS và thị trường giao dịch loại hàng hóa này. Sự phát triển quá nóng của thị trường BĐS, sự mất cân đối trong cung cầu và tình trạng đầu cơ… luôn là những yếu tố gây ra tình trạng “bất ổn” của thị trường. Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao. Trong lịch sử, - 15 - bất động sản từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Mỹ trong giai đoạn 1931 - 1933. Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất. Thời kỳ này, các ngân hàng khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào bất động sản cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ quá mức”. 1.3.2.2.Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các chương trình tín dụng bất động sản nhà ở này có chung một số đặc điểm đáng chú ý: bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 - 15 năm, có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi ngân hàng. 1.3.2.3.Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ ba năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. 1.3.2.4. Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.