Tài liệu điều chỉnh pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH PHẠM THỊ THU HƯƠNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH PHẠM THỊ THU HƯƠNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VIÊN THẾ GIANG TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Phạm Thị Thu Hương, mã số học viên: 7701280628A, là học viên lớp Cao học Luật khóa 28 Bình Dương của Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, Khoa Luật, chuyên ngành Luật Kinh tế, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Điều chỉnh pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản”. Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Thị Thu Hương MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 Chương 1: CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT .............................................. 7 1.1. Vai trò của cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản .............. 7 1.1.1. Khái quát chung về nhà ở thương mại ..................................................... 7 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại ........................................................ 7 1.1.1.2. Vai trò của nhà ở thương mại ..................................................... 11 1.1.2. Bản chất của cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản .......................................................................................................... 12 1.1.2.1. Khái niệm cho thuê nhà ở thương mại ....................................... 12 1.1.2.2. Đặc điểm của cho thuê nhà ở thương mại .................................. 15 1.1.2.3. Vai trò của cho thuê nhà ở thương mại ...................................... 17 1.2. Hướng tiếp cận điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản ...................................................... 19 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại ....... 19 1.2.2. Nội dung pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại ................................ 22 1.2.2.1. Nhóm quy định về chủ thể tham gia giao dịch cho thuê nhà ở thương mại .................................................................................. 22 1.2.2.2. Nhóm quy định về điều kiện để nhà ở thương mại được cho thuê ............................................................................................. 22 1.2.2.3. Nhóm quy định về hình thức của giao dịch cho thuê nhà ở thương mại .................................................................................. 23 1.2.2.4. Nhóm quy định bảo đảm thực thi pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại .................................................................................. 25 1.3. Các nhân tố tác động đến điều chỉnh pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại . 26 1.3.1. Mức độ hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế và giải quyết các vấn đề xã hội .......................................................................................................... 26 1.3.2. Mức độ phát triển cân đối hay không cân đối của thị trường bất động sản .......................................................................................................... 27 1.3.3. Các rào cản chính sách, đặc biệt là thủ tục hành chính và sự thiếu hợp tác của chính quyền địa phương ............................................................ 27 1.3.4. Quá trình đô thị hóa và việc hình thành các cụm, khu công nghiệp, khu kinh tế ............................................................................................. 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG MỐI TƯƠNG QUAN VỚI SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ......................................................................................................................... 31 2.1. Các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà ở thương mại ......... 31 2.1.1. Nhóm các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh chung có liên quan đến hoạt động cho thuê nhà ở thương mại ............................................ 31 2.1.2. Nhóm văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà ở thương mại – nhóm các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành ..................................................................................................... 34 2.2. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong mối tương quan với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam ........... 35 2.2.1. Về chủ thể tham gia giao dịch cho thuê nhà ở thương mại .................... 35 2.2.2. Về quy định điều kiện để nhà ở thương mại được cho thuê .................. 39 2.2.3. Về hình thức của giao dịch cho thuê nhà ở thương mại ......................... 41 2.2.4. Về quy định bảo đảm thực thi pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại ......................................................................................................... 43 2.3. Bất cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại ở Việt Nam hiện nay.................................................................................. 46 2.3.1. Việc phát triển nhà ở thương mại cho thuê chưa được các chủ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan tâm ............................................. 47 2.3.2. Chưa có quy định thống nhất về tiêu chuẩn chất lượng nhà ở thương mại cho thuê .......................................................................................... 50 2.3.3. Các quy định về hợp đồng cho thuê nhà ở thương mại còn nhiều bất cập, hạn chế ........................................................................................... 51 Chương 3: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ YÊU CẦU HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ............................................................................. 55 3.1. Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật nhằm phát triển thị trường cho thuê nhà ở thương mại tại Việt Nam ................................................................ 55 3.1.1. Bảo đảm quyền có nơi ở hợp pháp cho mỗi người dân .......................... 55 3.1.2. Góp phần huy động các nguồn lực xã hội phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại để cho thuê ...................................................................... 56 3.1.3. Góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở của nước ta trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa .............................................. 57 3.1.4. Tìm kiếm các giải pháp pháp lý nhằm thực hiện thành công Chiến lược quốc gia về nhà ở đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 ........... 58 3.1.5. Tạo điều kiện thúc đẩy cho quá trình hội nhập quốc tế ở Việt Nam thông qua việc bảo đảm chỗ ở cho người nước ngoài thông qua việc phát triển các dự án nhà ở thương mại cho thuê.................................... 59 3.2. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật nhằm phát triển thị trường cho thuê nhà ở thương mại tại Việt Nam hiện nay........................................... 61 3.2.1. Cụ thể hóa chính sách thu hút doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản tham gia phát triển thị trường nhà ở thương mại cho thuê ........................................................................................................ 61 3.2.2. Quy định cụ thể về quy hoạch kiến trúc phát triển nhà ở thương mại trong quá trình phát triển đô thị tại Việt Nam ....................................... 64 3.2.3. Nhanh chóng ban hành quy định về tiêu chuẩn nhà ở thương mại cho thuê phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch kiến trúc ......................................................................................................... 66 3.2.4. Một số biện pháp góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà ở thương mại cho thuê .............................................................................. 67 KẾT LUẬN CHUNG .............................................................................................. 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... TÓM TẮT LUẬN VĂN Có nhiều cách thức để các cá nhân tạo lập chỗ ở, trong đó đi thuê nhà ở trong dân cư cũng như trên thị trường nhà ở thương mại là lựa chọn của một bộ phận không nhỏ người không có khả năng hoặc không có nhu cầu sở hữu chỗ ở riêng biệt. Tuy nhiên, việc áp đặt các điều kiện giao dịch đối với hoạt động cho thuê nhà ở thương mại là rất khó khăn và nó trở thành nguyên nhân dẫn tới những bất lợi cho người thuê nhà trước các áp đặt điều kiện thuê của bên cho thuê. Thực trạng này đã gây không ít cản trở cho người thuê nhà yên tâm “an cư lập nghiệp”. Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về vấn đề cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các giao dịch của thị trường bất động sản. Qua thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc, phức tạp dẫn đến việc phát sinh và gia tăng các tranh chấp trong hoạt động cho thuê nhà ở, ảnh hưởng tiêu cực đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao dịch. Tác giả lựa chọn nội dung “Điều chỉnh pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản” làm đề tài nghiên cứu nhằm làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong mối tương quan với việc phát triển cân đối thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Từ đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta nhằm tạo môi trường tốt cho hoạt động cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh. Từ khóa: Thuê nhà, Nhà ở, Nhà thương mại, Nhà cho thuê. ABSTRACT There are many ways for individuals to create accommodation, including renting houses in the population as well as on the commercial housing market is the option of a large number of people who cannot afford or have no need. own separate accommodation. However, it is very difficult to impose transaction conditions on commercial housing leasing and it becomes the cause of the tenants' disadvantages due to the lessor's conditions for renting. to rent. This situation has caused many obstacles for tenants peace of mind "settle down". Our State has issued many legal documents regulating housing leasing in real estate business activities in order to create a favorable legal corridor for real estate market transactions. Through practical application, there are still many inadequacies, obstacles, and complexities that lead to the arising and increasing disputes in housing leasing activities, negatively affecting the legitimate rights and interests of the involved parties. deal. The author selects the content "Adjusting the law on commercial housing for lease in real estate business" as a research topic to clarify some theoretical and practical issues of the housing leasing law. trade in relation to the current development of the real estate market in Vietnam. Since then offering solutions to improve the law on housing rental in real estate business activities in our country in order to create a good environment for housing rental activities in real estate business, contribute to social stability, investment and business environment. Keywords: Renting houses, Houses, Commercial houses, Houses for rent. 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở là một trong những nhu cầu tối thiểu của con người. Có nhiều cách thức để các cá nhân tạo lập chỗ ở, trong đó đi thuê nhà ở trong dân cư cũng như trên thị trường nhà ở thương mại là lựa chọn của một bộ phận không nhỏ người không có khả năng hoặc không có nhu cầu sở hữu chỗ ở riêng biệt. Về bản chất pháp lý, cho thuê nhà ở thương mại là giao dịch giữa người cho thuê (chủ sở hữu tài sản) với người thuê (người có nhu cầu tạo lập chỗ ở thông qua hợp đồng thuê nhà ở) trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng đôi bên cùng có lợi. Là giao dịch mang bản chất tư và thiên về khai thác giá trị của tài sản, việc áp đặt các điều kiện giao dịch đối với hoạt động cho thuê nhà ở thương mại (trừ trường hợp thuê, thuê mua trong kinh doanh bất động sản) là rất khó khăn và nó trở thành nguyên nhân dẫn tới những bất lợi cho người thuê nhà trước các áp đặt điều kiện thuê của bên cho thuê. Thực trạng này đã gây không ít cản trở cho người thuê nhà yên tâm “an cư lập nghiệp”. Thời gian qua, nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về vấn đề cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các giao dịch của thị trường bất động sản. Không những thế, qua thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc, phức tạp dẫn đến việc phát sinh và gia tăng các tranh chấp trong hoạt động cho thuê nhà ở, ảnh hưởng tiêu cực đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao dịch. Ngoài ra, còn không ít trường hợp khi lập hợp đồng cho thuê nhà ở không đúng với giá trị thực của giao dịch là nguyên nhân dẫn đến không chỉ tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia giao dịch mà còn gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Dưới góc độ pháp lý, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh 2 doanh bất động sản 2014 đã có khá nhiều quy định điều chỉnh giao dịch cho thuê nhà ở trong kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại cũng còn tồn tại nhiều bất cập hạn chế trong các quy định pháp luật cũng như trong thực tiễn thi hành làm cản trở việc thúc đẩy phân khúc thị trường cho thuê nhà ở thương mại, thất thoát thuế trong trường hợp tổ chức, cá nhân khai thác nhà ở thương mại chưa sử dụng để cho thuê, thiếu các thiết chế đủ mạnh để bảo vệ người thuê nhà trước các thỏa thuận áp đặt bất lợi... Những bất cập hạn chế này một mặt ảnh hưởng đến quyền có chỗ ở của người dân, đồng thời đặt ra đòi hỏi cấp bách phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện các quy định pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản đáp ứng yêu cầu phát triển cân đối thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Với những vấn đề nêu trên và mong muốn tiếp tục góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay Tác giả luận văn lựa chọn nội dung “Điều chỉnh pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế của mình nhằm làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong mối tương quan với việc phát triển cân đối thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu Trong những năm gần đây, vấn đề cho thuê nhà ở nhận được sự quan tâm rất lớn không chỉ của những người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà còn từ các nhà nghiên cứu, nhà khoa học, những người làm công tác pháp luật và của toàn xã hội nói chung. Có thể kể ra một số công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: 3 - Phan Thị Cúc & Nguyễn Văn Xa – Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh – 2009. - Trần Quang Huy & Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) – Pháp luật về kinh doang bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội – 2009. - Đinh Văn Ân (chủ biên) – Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia – 2011. Các công trình nêu trên đã đi sâu tìm hiểu những vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản nói riêng. Các quy định về cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng đã được các công trình này đề cập đến song chỉ mới dừng lại ở việc khái quát hay nghiên cứu dưới khía cạnh là một lĩnh vực kinh doanh của thị trường bất động sản… mà vẫn còn thiếu một công trình đi sâu nghiên cứu và luận giải có hệ thống đầy đủ và toàn diện cơ sở lý luận và thực tiễn của việc cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh nhà ở; cơ chế pháp lý của việc điều chỉnh hoạt động này; đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta. Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa và tiếp tục phát triển các thành tựu nghiên cứu của những công trình khoa học này, tác giả đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực trạng và giải pháp một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện dưới các góc độ lý luận và thực tiễn ở Việt Nam. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận của điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản. Từ cơ sở lý luận, Luận văn tập trung đánh giá thực trạng các quy định pháp luật hiện hành và thực trạng áp dụng pháp luật về cho thuê 4 nhà thương mại ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản để tìm ra những bất cập, khó khăn, vướng mắc và các nguyên nhân, từ đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta nhằm tạo môi trường tốt cho hoạt động cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh. Để đạt được mục đích nghiên cứu đã chỉ ra, Luận văn giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây: - Nghiên cứu tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến tìm lỗ hổng trong nghiên cứu. - Đánh giá và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn cho phát triển thị trường cho thuê nhà ở thương mại dưới góc độ pháp lý. - Cơ chế bảo vệ các bên trong quan hệ cho thuê nhà ở thương mại. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là: - Khuôn khổ chính sách, pháp luật về phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường cho thuê nhà ở thương mại. - Thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong mối tương quan với quyền có chỗ ở và sự phát triển cân đối của thị trường bất động sản. Phạm vi nghiên cứu của Luận văn tập trung vào phân tích, đánh giá khuôn khổ pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại từ năm 2014 đến nay. 5 5. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp phân tích, bình luận được sử dụng xuyên suốt Luận văn nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong hoạt động kinh doanh bất động sản. - Phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, diễn giải, quy nạp, tổng hợp, khái quát hóa … được sử dụng trong chương 2 và chương 3 để nghiên cứu thực trạng pháp luật và định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn đề tài Một là, ở khía cạnh lý luận, Luận văn đã làm rõ hơn một số vấn đề lý luận về cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản, trong đó nhấn mạnh đến khía cạnh tư của giao dịch cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản. Hai là, làm rõ sự khác biệt trong cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản so với hoạt động kinh doanh bất động sản khác. Ba là, chỉ ra được một số bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản. Bốn là, đưa ra được một số kiến nghị có giá trị tham khảo cho việc hoạch định chính sách và hoàn thiện pháp luật để điều chỉnh có hiệu quả hơn quan hệ cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản. 6 7. Kết cấu đề tài Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, đề tài có bố cục như sau: Chương 1: Cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản và điều chỉnh pháp luật Chương 2: Thực trạng điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cho thuê nhà ở thương mại trong mối tương quan với sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Phát triển thị trường cho thuê nhà ở thương mại ở Việt Nam và yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cho thuê nhà ở thương mại 7 Chương 1: CHO THUÊ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT 1.1. Vai trò của cho thuê nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản 1.1.1. Khái quát chung về nhà ở thương mại 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại Nhà ở giữ vai trò quan trọng đối với sự sống của con người, nhà ở không chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, nhà ở cũng được coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn và mặc để giúp con người có thể yên tâm tham gia lao động, tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Do đó, nhu cầu có nhà ở để sinh sống và làm việc là đòi hỏi khách quan của mọi người không phân biệt dân tộc, thành phần xuất thân, quốc tịch, tôn giáo. Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mỗi gia đình, cá nhân và là bộ phận to lớn trong tổng tài sản của quốc gia. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu cải thiện chỗ ở của các đối tượng có thu nhập thấp, người có công với cách mạng, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở của sinh viên, người nghèo... Hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người. Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở đó có thể không được gọi nhà ở. Dưới góc độ ngôn ngữ, Từ điển Tiếng Việt giải thích thuật ngữ “nhà” có 8 lớp nghĩa khác nhau, trong đó có lớp nghĩa chỉ “công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó như nhà ở, nhà ngói, nhà cao 8 tầng, nhà kho, khu nhà của hội chợ”1 được hiểu như khái niệm nhà ở. Theo GS. Nguyễn Lân, Nhà ở được hiểu là “nơi mỗi gia đình sống hàng ngày”2. Dưới góc độ xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Dưới góc độ quản lý kinh tế, nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên3. Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật và mỗi lĩnh vực lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau. Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. Pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Trong lĩnh vực xã hội học, nhiều người thường sử dụng cụm từ chỗ ở thay cho nhà ở; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ nhà ở nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ hoặc nơi cư trú của mỗi cá nhân... Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa nhà ở ở phần giải thích từ ngữ. Theo đó, “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”4. Từ các phân tích trên theo tác giả Luận văn, nhà ở có thể được hiểu là “là công trình xây dựng có mái, có tường vách, được sử dụng nhằm mục đích chủ yếu 1 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, NXB Khoa học Xã hội, Hà Nội, 1989, tr. 726. 2 GS. Nguyễn Lân, Từ điển từ và ngữ Việt Nam, NXB Tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh, năm 2006, tr.1307 GS.TS. Dương Thị Bình Minh (Chủ biên, 2012), Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh lý luận và thực tiễn, NXB Phương Đông, tr.15 3 4 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 9 là để ở hoặc phục vụ cho sinh hoạt hàng ngày của con người tại một địa điểm cụ thể và trong thời gian ổn định, lâu dài”. Từ các khái niệm nêu trên, có thể nhận thấy, nhà ở thương mại có một số đặc điểm cơ bản của nhà ở nói chung sau đây: Thứ nhất, nhà ở là công trình xây dựng có mái, có tường vách với mục đích là sử dụng vào để ở. Thứ hai, nhà được tạo lập ra để sử dụng vào mục đích để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Thứ ba, nhà ở được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư bỏ vốn xây dựng của con người. Hay nói cách khác, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập: sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư nhân... Thứ tư, nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên cố định về vị trí địa lý, không thể di chuyển được. Thứ năm, tùy thuộc vào nguồn vốn đầu tư và chủ thể sử dụng mà nhà ở là đối tượng trong các giao dịch dân sự, thương mại để kiếm lời hoặc chỉ xây dựng nhằm mục đích để ở cho một số đối tượng đặc biệt và không vì mục đích kinh doanh thu lợi nhuận. Về “nhà ở thương mại”, thuật ngữ này có lẽ còn khá mới mẻ đối với nhiều người Việt Nam mặc dù chính giao dịch về nhà ở thương mại đã được thực hiện trước thời điểm từ ngữ đó được chính thức ghi nhận trong luật. Kể từ Luật Nhà ở năm 2004, thuật ngữ nhà ở thương mại đã chính thức được ghi nhận trong văn bản pháp luật và do sự phát triển một cách rầm rộ của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Khoản 4, Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đưa ra định nghĩa: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Như vậy, đứng về bản chất “Nhà ở thương mại” cũng là “nhà ở” nhưng 10 khác với các nhà ở thông thường khác ở chỗ “nhà ở thương mại” là “nhà ở” được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, nghĩa là khác nhau về mục đích tạo lập nhà ở. Nếu như nhà ở nói chung thường nhấn mạnh vào mục đích để ở còn nhà ở thương mại được xác định là hoạt động đầu tư để bán, cho thuê, cho thuê mua nhà theo cơ chế thị trường. Các yếu tố thị trường của nhà ở thương mại được xác định trên các khía cạnh: - Chủ thể tạo lập nhà ở thương mại là chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm: - Mục đích tạo lập nhà ở là để tìm kiếm lợi nhuận. - Các loại giao dịch nhà ở thương mại là bán, cho thuê, cho thuê mua. - Chịu sự tác động của quy luật thị trường, bao gồm quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị. - Sự phát triển của nhà ở thương mại phụ thuộc vào quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, trong đó đặc biệt là quy hoạch phát triển đô thị. Từ những phân tích trên có thể rút ra một số đặc điểm của nhà ở thương mại như sau: Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản - nhà ở thương mại - so với các hàng hoá khác. Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với hàng hoá bất động sản – nhà ở thương mại - thì không thể di dời được. Nhà ở thương mại - mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại hàng hoá bất động sản – nhà ở thương mại - nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có hàng hoá bất động sản – nhà ở thương mại. Hàng hoá hàng hóa bất động sản – nhà ở thương mại - không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. 11 1.1.1.2. Vai trò của nhà ở thương mại Thứ nhất, đối với thị trường, nhà ở thương mại là loại hàng hóa quan trọng trên thị trường. Nhà ở thương mại được phép giao dịch trên thị trường đáp ứng các nhu cầu khác nhau của các chủ thể tham gia thị trường. Đối với người mua nhà để ở thì nhà ở thương mại trên thị trường giúp họ có thể tìm kiếm được những “ngôi nhà mơ ước” phù hợp với điều kiện hoàn cảnh kinh tế của mình, nghĩa là thông qua thị trường, người mua nhà để có thể tìm kiếm được những ngôi nhà ưng ý hợp với túi tiền của mình. Đối với những chủ thể tiến hành hoạt động kinh doanh, bao gồm cả kinh doanh và kinh doanh dịch vụ thì việc kinh doanh nhà ở thương mại giúp cho họ tìm kiếm lợi nhuận được nhiều nhất. Bởi lẽ, so với các phân khúc thị trường, phân khúc thị trường nhà ở thương mại bao giờ cũng có nhiều dự án, nhiều người mua, nhiều người bán nên có tính thanh khoản cao hơn so với kinh doanh công trình xây dựng và theo đó, việc thu được lợi nhuận cũng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, để bán được một căn nhà thì phải trải qua nhiều thủ tục pháp lý và chi phí cao hơn so với kinh doanh nhà ở cho thuê bởi tính linh hoạt trong giao dịch, nhu cầu người thuê nhà ngày càng tăng và nước ta đang trong quá trình đô thị hóa. Thứ hai, đối với Nhà nước, chính sách nhà ở và bảo đảm công dân “có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật” là trách nhiệm nặng nề của Nhà nước. Qua các giai đoạn phát triển khác nhau, mỗi quốc gia đều quan tâm thích đáng tới việc bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân. Thông qua việc bảo đảm có chỗ ở sẽ giúp cho Nhà nước có thể quản lý được nhân khẩu, nhất là ở các cấp chính quyền địa phương. Ngoài ra, việc bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân cũng giúp Nhà nước giải quyết được bài toán giữa phát triển kinh tế và giải quyết các vấn đề xã hội, nhất là tình trạng đô thị hóa và làn sóng di dân từ nông thôn ra thành thị để kiếm việc làm.