Tài liệu đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện hoài đức, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄỄN MINH NGUYỆT ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỄỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐÂẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHÔẤ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014 Chuyên ngành: Quản lý đấất đai Mã sốấ: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SYỄ QUẢN LÝ ĐÂẤT ĐAI Người hướng dấẫn khoa học: PGS.TS. Nguyêẫn Ngọc Nống THÁI NGUYỄN - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là kếết quả nghiến cứu của tôi. Các sôế liệu và kếế t quả nghiến cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được ai công bôế trong bâế t kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện hoàn thành luận văn này đã được cảm ơ n . Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đếều đã được ghi rõ nguôền gôế c./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả Nguyêẫn Minh Nguyệt ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thâềy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyến, Đại học Nông Lâm Thái Nguyến đã tạo mọi điếều kiện thuận lợi và nhiệt tnh giảng dạy, hướng dâẫn tôi trong suôết quá trình học tập và nghiến cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu săếc tới PGS.TS Nguyếẫn Ngọc Nông, là người trực tiếếp hướng dâẫn khoa học, đã tận tnh giúp đỡ và hướng dâẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài nguyến và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyếền sử dụng đâết huyện Hoài Đức, Chi cục Thuếế huyện Hoài Đức, Phòng Thôếng kế huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã thị trâến điếều tra đã tạo mọi điếều kiện thuận lợi và cung câếp đâềy đủ các thông tin, sôế liệu, tư liệu bản đôề trong quá trình nghiến cứu luận văn này. Cuôếi cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viến cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viến tôi trong quá trình học tập, nghiến cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn 1 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIÊẾT TẮẾT ................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MƠ ĐÂU ....................................................................................................................1 1. Tính câếp thiếết của đếề tài nghiến cứu ...................................................................1 2. Mục tiếu của đếề tài ..............................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiếẫn của đếề tài ............................................................2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÂẤN ĐỄỀ NGHIỄN CỨU .........................................4 1.1. Khái quát những vâến đếề liến quan tới quyếền sử dụng đâết ...............................4 1.1.1. Quyếền sở hữu ...........................................................................................4 1.1.2. Quyếền sở hữu toàn dân vếề đâết đai ............................................................4 1.1.3. Quyếền sử dụng đâết....................................................................................4 1.2. Quyếền sở hữu, sử dụng đâết ở một sôế nước trến thếế giới ..................................6 1.2.1. Các nước phát triển ...................................................................................6 1.2.2. Một sôế nước trong khu vực .......................................................................8 1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một sôế nước...........................11 1.3. Thị trường quyếền sử dụng đâết ở Việt Nam ....................................................13 1.3.1. Các văn bản pháp quy liến quan đếến sự hình thành thị trường quyếền sử dụng đâết từ năm 1993 đếến nay ..........................................................................13 1.3.2. Tình hình thực hiện các quyếền sử dụđnâếtgở Việt Nam trong những năm qua...17 1.3.3. Thực tiếẫn việc thực hiện quyếền sử dụng đâết ở thành phôế Hà Nội...........21 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIỄN CỨU ......................23 2.1. Đôếi tượng và phạm vi nghiến cứu .................................................................23 2.1.1. Đôếi tượng nghiến cứu..............................................................................23 2.1.2. Phạm vi nghiến cứu .................................................................................23 2.2. Nội dung nghiến cứu......................................................................................23 2.2.1. Khái quát điếều kiện tự nhiến, kinh tếế, xã hội của huyến Hoài Đức , thành phô Ha Nôi ........................................................................................................23 2.2.2. Hiện trạng sử dụng đâết huyến Hoài Đức .................................................23 2.2.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyếền sử dụng đâết của hộ gia đình , cá nhân tại huyến Hoài Đức từ năm 2010 đếến 2014............................................23 2.2.4. Đếề xuâết một sôế giải pháp cho việc thực hiện các quyếền sử dụng đâết trến đia ban huyến Hoài Đức ....................................................................................24 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiến cứu .......................................................24 2.3.2. Phương pháp thu thập các tài liệu, sô liếu liến quan ...............................24 2.3.3. Phương pháp phân tích thôếng kế, tông hơp va xử lý sôế liệu ...................25 2.3.4. Phương pháp điếều tra theo phiếếu .............................................................25 CHƯƠNG 3: KỄẤT QUẢ NGHIỄN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................27 3.1. Khái quát vếề điếều kiện tự nhiến, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức ...............27 3.1.1. Điếều kiện tự nhiến, tài nguyến thiến nhiến .............................................27 3.1.2. Các nguôền tài nguyến ..............................................................................30 3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tếế - xã hội ......................................................33 3.1.3. Đanh gia chung vế điếu kiến tư nhi-ếkninh tế xa hôi cua huyến Hoài Đ.ứ..c..39 3.2. Tình hình, quản lý sử dụng đâết của huyện Hoài Đức ....................................41 3.2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đâết của huyện Hoài Đức..............................41 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đâết của các xã thị trâến nghiến cứu, điếều tra .............44 3.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyếền sử dụng đâết tai huyến Hoài Đức ......47 3.3.1. Tình hình thực hiện quyếền chuyển đôi QSDĐ ........................................47 3.3.2. Tình hình thực hiện quyếền chuyển nhượng QSDĐ .................................48 3.3.3. Tình hình thực hiện quyếền cho thuế QSDĐ ............................................52 3.3.4. Tình hình thực hiện quyếền cho thuế lại QSDĐ .......................................53 3.3.6. Tình hình thực hiện quyếền tặng , cho QSDĐ ...........................................56 3.3.7. Tình hình thực hiện quyếền thếế châếp , bảo lãnh băềng QSDĐ ...................58 3.3.8. Tình hình thực hiện quyếền góp vôến QSDĐ ............................................61 3.3.9. Tình hình thực hiện quyếền bôềi thường khi nhà nước thu hôềi đâết ............61 3.4. Đánh giá tnh hình thực hiện các quyếền tại 3 xã, thị trâến ..............................63 3.4. Đếề xuâết các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện chuyển quyếền sử dụng đâết trến địa bàn huyện Hoài Đức .......................................................................................72 3.4.1. Giải pháp vếề chính sách ..........................................................................72 3.4.2. Giải pháp vếề tô chức quản lý đâều tư cơ sở vật châết ................................73 3.4.3. Giải pháp tuyến truyếền phô biếến pháp luật .............................................74 KỄẤT LUẬN VÀ ĐỄ NGHỊ .....................................................................................75 1. Kếết luận .............................................................................................................75 2. Đếề nghị..............................................................................................................76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................77 DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIỄẤT TĂẤT Ký hiệu Chú giải BTNMT : Bộ Tài nguyến môi trường BTP : Bộ Tư pháp CP : Chính Phủ CN -TTCN : Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp CNQSDĐ : Chứng nhận quyếền sử dụng đâết GCNQSDĐ : Giâếy chứng nhận quyếền sử dụng đâết GTSX trị sản xuâết NĐ : Nghị định QĐ : Quyếết định QSDĐ : Quyếền sử dụng đâết TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TT Thông tư UBND : Uỷ ban nhân dân TH : Trường hợp : : Giá vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Cơ câếu đâết đai của huyện Hoài Đức TP Hà Nội năm 2014 .................................31 Bảng 3.2:Cơ câếu kinh tếế huyện Hoài Đức giai đoạn 2004- 2014 .......................................33 Bảng 3.3: Cơ câếu và giá trị sản xuâết ngành Nông nghiệp giai đoạn 2004- 2014 ...............34 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đâết năm 2014 của huyện Hoài Đức......................................42 Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đâết các phường nghiến cứu ..................................................44 Bảng 3.6 : Tình hình thực hiện chuyển quyếền chuyển nhượng QSD đâết ở tại huyện Hoài Đức từ năm 2010- 2014 ..............................................................................49 Bảng 3.7: Tình hình thực hiện chuyển quyếền chuyển nhượng QSD đâết nông nghiệp tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014..............................................................51 Bảng 3.8: Tình hình thực hiện chuyển quyếền thừa kếế QSD đâết tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 ..................................................................................................55 Bảng 3.9: Tình hình thực hiện chuyển quyếền tặng cho QSD đâết tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 ..................................................................................................57 Bảng 3.10: Tình hình thực hiện chuyển quyếền thếế châếp, bảo lãnh QSD đâết tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 .............................................................................60 Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyếền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã, thị trâến giai đoạn 2010-2014 ............................................................................................63 Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyếền thừa kếế QSDĐ theo các xã giai đoạn 20102014 .....................................................................................................................65 Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyếền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn 20102014 .....................................................................................................................66 Bảng 3.14: Tình hình thực hiện quyếền thếế châếp băềng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn 2010-2014 ............................................................................................................67 Bảng 3.15: Ý kiếến của hộ gia đình cá nhân vếềviệc thực hiện chuyển quyếền sử dụng đâết ở nông thôn ....................................................................................................69 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trến bản đôề hành chính TP.Hà Nội .................................27 Hình 3.3: Biểu đôề cơ câếu đâết đai của huyện Hoài Đức năm 2014 .......................................31 1 MƠ ĐÂU 1. Tính cấấp thiêất của đêề tài nghiên cứu Đâết đai là tài nguyến đặc biệt của môẫi quôếc gia, nguôền lực quan trọng phát triển đâết nước, được quản lý theo pháp luật, môẫi quôếc gia có một phương pháp quản lý và sử dụng riếng. Ở Việt Nam, tại nội dung Hiếến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tôền tại một hình thức sở hữu đâết đai là sở hữu toàn dân và tô chức cá nhân được giao đâết, cho thuế đâết, công nhận quyếền sử dụng đâết. Người sử dụng đâết được chuyển quyếền sử dụng đâết, thực hiện các quyếền và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hoá Hiếến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đâết đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyếền cho người sử dụng đâết. Tại Điếều 167, Luật Đâết đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đâết được thực hiện các quyếền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuế, cho thuế lại, thừa kếế, tặng cho, thếế châếp quyếền sử dụng đâết. Ngày nay với cơ chếế thị trường, quyếền sử dụng đâết ngày càng rõ nét và quyếền của người sử dụng đâết tương xứng với nghĩa vụ kinh tếế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đâết đai, hoà nhập vào nếền kinh tếế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đôềng bộ với các thị trường khác trong nếền kinh tếế quôếc dân. Vì vậy trong Hội nghị lâền 6 Ban châếp hành Trung ương Đảng đã khăếc phục, giải quyếết được những tôền tại, hạn chếế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đâết đai năm 2003. Cụ thể như: - Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đôếi với người sử dụng đâết như quy định vếề những bảo đảm của Nhà nước đôếi với người sử dụng đâết; trách nhiệm của Nhà nước đôếi với đôềng bào dân tộc thiểu sôế, người trực tiếếp sản xuâết nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung câếp thông tin đâết đai cho người dân. - Quy định cụ thể các quyếền, nghĩa vụ của từng đôếi tượng sử dụng đâết phù h ợp với hình thức giao đâết, thuế đâết, công nhận quyếền sử dụng đâết và quy định các điếều kiện khi người sử dụng đâết thực hiện các quyếền của người sử dụng đâết. - Thiếết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếếp cận đâết đai giữa nhà đâều tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điếều kiện được Nhà nước giao đâết, cho thuế đâết để thực hiện dự án đâều tư nhăềm lựa chọn được nhà đâều tư có năng lực thực hiện dự án. Huyện Hoài Đức năềm vếề phía tây thành phôế Hà Nội có v ị trí tự nhiến thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tếế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diếẫn ra mạnh meẫ, nhiếều khu đô thị được xây dựng đã thu hút râết nhiếều dân cư vếề sinh sôếng, đâết nông nghiệp thu hẹp, hạ tâềng đô thị bước đâều được cải thiện. Tuy nhiến, tôếc độ đô thị nhanh chóng kéo theo râết nhiếều điếều bâết cập trong quản lý hành chính, nhâết là việc thực hiện các quyếền sử dụng đâết. Do nhu câều vếề sử dụng đâết cho yếu câều phát triển kinh tếế-xã hội nến các hoạt động thực hiện các quyếền sử dụng đâết có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyếền của người sử dụng đâết ngày càng tăng, tuy nhiến vâẫn có một sôế quyếền chưa thực hiện theo quy định trến địa bàn huyện Hoài Đức. Vì vậy, việc thực hiện đếề tài: “Đánh giá việc thực hiện chuyển quyềền của người sử dụng đấất tại huyện Hoài Đức, thành phốấ Hà Nội giai đoạn 20102014” là câền thiếết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục têu của đêề tài 2.1.Mục tều tổng quát - Điếều tra, đánh giá việc thực hiện chuyển quyếền sử dụng đâết trến địa bàn huyến Hoài Đức, thành phôế Hà Nội - Đếề xuâết một sôế giải pháp thực hiện chuyển quyếền sử dụng đâết theo pháp luật trến địa bàn nghiến cứu. 2.2.Mục tều cụ thể - Đánh giá điếều kiện tự nhiến, kinh tếế, xã hội của huyện Hoài Đức có liến quan đếến việc thực hiện chuyển quyếền sử dụng đâết - Đánh giá việc thực hiện chuyển quyếền sử dụng đâết qua sôế liệu thứ câếp và sôế liệu điếều tra trến huyện Hoài Đức giai đoạn 2010-2014 - Đếề xuâết một sôế giải pháp nâng cao chuyển quyếền sử dụng đâết của huyện Hoài Đức, TP Hà Nội 3. Ý nghĩa khoa học và thực têẫn của đêề tài - Đánh giá chính xác tình hình thực hiện việc chuyển quyếền của người sử dụng đâết trến địa bàn huyện Hoài Đức, TP Hà Nội - Sôế liệu điếều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tếế - Từ sôế liệu điếều tra được vếề việc thực hiện việc chuyển quyếền của người sử dụng đâết địa bàn huyện Hoài Đức phải đánh giá được mức độ ảnh hưởng và nguyến nhân dâẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau đó, để từ đó đếề xuâết giải pháp và kiếến nghị. - Kếết quả nghiến cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và thực tiếẫn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác. CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VÂẤN ĐỄỀ NGHIỄN CỨU 1.1. Khái quát những vấấn đêề liên quan tới quyêền sử dụng đấất 1.1.1. Quyềền sở hữu Điếều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyếền sở hữu bao gôềm quyếền chiếếm hữu, quyếền sử dụng và quyếền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...”[10]. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyếền là quyếền chiếếm hữu, quyếền sử dụng, quyếền định đoạt tài sản. Có thể thâếy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuâết, thành quả lao động thuộc vếề một chủ thể nào đoế, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phôếi các thành quả vật châết. Đôếi tượng của quyếền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gôềm vật, tiếền, giâếy tờ có giá và các quyếền tài sản. 1.1.2. Quyềền sở hữu toàn dấn vềề đấất đai Sở hữu đâết đai có thể được hiểu ở nhiếều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tếế - xã hội có nhà nước, sở hữu đâết đai cũng chỉ tôền tại ở hai chếế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chếế độ xã hội, một quôếc gia chỉ tôền tại một chếế độ sở hữu hoặc là chếế độ sở hữu công cộng, hoặc là chếế độ sở hữu tư nhân vếề đâết đai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chếế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phô biếến của một chếế độ sở hữu nhâết định. Ở Việt Nam, chếế độ sở hữu vếề đâết đai mang dâếu âến và chịu sự chi phôếi của những hình thái kinh tếế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiếến trình lịch sử nhâết định. 1.1.3. Quyềền sử dụng đấất Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyếền sở hữu toàn dân vếề đâết đai. Nhà nước có quyếền chiếếm hữu, sử dụng và định đoạt vếề đâết đai theo quy hoạch, kếế hoạch và trến cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiến, với các quyếền năng đoế, không thể cho răềng Nhà nước có toàn quyếền sở hữu vếề đâết đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyếền sở hữu đó trến thực tếế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đâết đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn môẫi người dân thực hiện các quyếền của mình như thếế nào? Như trến đã nói, quyếền sở hữu toàn dân vếề đâết đai là quyếền tôếi cao, thiếng liếng và không thể chia căết; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Môẫi người dân không phải là chủ sở hữu của khôếi tài sản chung đoế, cũng không phải là đôềng sở hữu đôếi với đâết đai. Nhưng người dân (tô chức, hộ gia đình, cá nhân) vâẫn có quyếền sử dụng đâết. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyếền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đâết, cho thuế đâết sử dụng. Điếều này đã được Hiếến pháp cũng như Luật Đâết đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đâết đai năm 1993 đã xuâết hiện khái niệm “Quyêền sử dụng đấất” và “người sử dụng đấất ”[11], hay nói cách khác là quyếền sử dụng đâết của người sử dụng đâết. “Quyêền sử dụng đấất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điếều kiện đâết đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyếền của mình như thếế nào là một vâến đếề câền giải quyếết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đâết đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu câều của sản xuâết và đời sôếng mà lại không làm mâết đi ý nghĩa tôếi cao của tính toàn dân, không làm mâết đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyêền sử dụng đấất” của “người sử dụng đấất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyếết được mâu thuâẫn nói trến và làm hài hòa được các lợi ích của quôếc gia, Nhà nước và môẫi người dân. Quyếền sử dụng đâết của các tô chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đâết bao gôềm: “Quyếền chuyển đôi, chuyển nhượng, cho thuế, cho thuế lại, thừa kếế, tặng cho quyếền sử dụng đâết; quyếền thếế châếp, bảo lãnh, goếp vôến băềng QSDĐ; quyếền được bôềi thường khi Nhà nước thu hôềi đâết ”[11]. Đây không phải là quyếền sở hữu nhưng là một quyếền năng khá rộng và so với quyếền sở hữu thì không khác nhau là mâếy nếếu xét trến phương diện thực tếế sử dụng đâết. Mặt khác Nhà nước giao đâết cho các tô chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ôn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hôềi đâết vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quôếc gia và công cộng, hếết thời hạn giao đâết không có nghĩa là Nhà nước thu hôềi đâết mà Nhà nước seẫ tiếếp tục giao đâết cho người sử dụng đâết. Trường hợp Nhà nước thu hôềi đâết thì Nhà nước seẫ giao đâết khác cho người sử dụng hoặc seẫ “đếền bù”, “bôềi thường” . 1.2. Quyêền sở hữu, sử dụng đấất ở một sốấ nước trên thêấ giới 1.2.1. Các nước phát triển Có thể nói, đa sôế các nước phát triển đếều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân vếề đâết đai. Vì vậy, tại các nước đó đâết đai được mua bán, trao đôi tự do trong nếền kinh tếế, mặc dù có những đặc điểm riếng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiếu dùng và sản xuâết khác. 1.2.1.1. Thuỵ Điển Tại Thuỵ Điển. pháp luật đâết đai vếề cơ bản là dựa trến việc sở hữu tư nhân vếề đâết đai và nếền kinh tếế thị trường. Tuy niến, sự giám sát chung của xã hội tôền tại trến nhiếều lĩnh vực, ví dụ phát triển đâết đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phô biếến trong tâết cả các nếền kinh tếế thị trường cho dù hệ thôếng pháp luật vếề chi tiếết được hình thành khác nhau. Hệ thôếng pháp luật vếề đâết đai của Thuỵ Điển gôềm có râết nhiếều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đâết đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đâết, đăng ký đâết đai, bâết động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đâết đai v.v. đếều được luật hoá. Dưới đây là một sôế điểm nôi bật của chính sách đâết đai của Thuỵ Điển - Việc đăng ký quyêền sở hữu: Việc đăng ký quyếền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đâết đai. Đăng ký đâết đai là băết buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuâết phát từ hợp đôềng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đôềng cá nhân (không có sự làm chứng vếề mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nến khó kiểm soát việc đăng ký. Vì việc đăng ký seẫ tăng thếm sự vững chăếc vếề quyếền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyếền được ưu tiến khi có tranh châếp với một bến thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyếền sở hữu được đăng ký râết câền thiếết khi thếế châếp. Vấấn đêề thêấ chấấp: Quyếền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đôềng được ký kếết nhưng thếế châếp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật vếề thếế châếp, người sở hữu đâết đai phải làm đơn xin thếế châếp để vay một khoản tiếền nhâết định. Nếếu đơn được duyệt thì thếế châếp đó seẫ được đăng ký và toà án seẫ câếp cho chủ sở hữu đâết đai phải làm đơn xin thếế châếp vay một khoản tiếền nhâết định. Nếếu đơn được duyệt thì thếế châếp đó seẫ được đăng ký và toà án seẫ câếp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điếều kiện thếế châếp. Văn bản xác nhận đủ điếều kiện thếế châếp này seẫ được sử dụng cho một cam kếết thếế châếp thực thếế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điếều kiện thếế châếp dường như chỉ có ở Thuỵ Điển. - Vêề vấấn đêề bồềi thường: Khi nhà nước thu hôềi đâết, giá trị bôềi thường đư ợc tính trến giá thị trường. Người sở hữu còn được bôềi thường các thiệt hại khác. Chủ sử dụng đâết được hưởng các lợi ích kinh tếế từ tài sản của mình (nếếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuếế thì chủ đâết phải nộp thuếế). Chủ đâết có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuếế chuyển dịch đó. Chủ đâết được quyếền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiến chủ đâết cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đâết đó câền cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó seẫ là băết buộc thu hôềi và chủ đâết được quyếền đòi bôềi thường dựa trến giá trị của tài sản. 1.2.1.2. Úc Úc có cơ sở pháp luật vếề quản lý, sở hữu và sử dụng đâết từ thời gian trước 01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đâết thuộc sở hữu của Nhà nước (đâết Nhà nước) và đâết thuộc sở hữu tư nhân (đâết tư nhân). Đâết Nhà nước là đâết do Nhà nước làm chủ, cho thuế và dự trữ. Đâết tư nhân là đâết do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đâết có đăng ký băềng khoán sau 01/01/1875). Như vậy, vếề hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân đếều có quyếền sở hữu bâết động sản trến mặt đâết, không phân chia giữa nhà và đâết. Vếề phạm vi, người sở hữu có quyếền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyếền sử dụng có thể từ 12 đếến 60 mét [13]. Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đâết như: bạc, vàng, đôềng, chì, keẫm, săết, ngọc, than đá, dâều mỏ, phôết phát,... đếều thuộc sở hữu Nhà nước [13]; nếếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đôềng thuế đâết với chủ sử dụng đâết và phải đếền bù thiệt hại tài sản trến đâết. Vếề quyếền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyếền sở hữu tuyệt đôếi, không băết buộc phải sử dụng đâết. Chủ sở hữu có quyếền chuyển nhượng, thếế châếp, cho thuế hoặc chuyển quyếền theo di chúc mà không có sự troếi buộc hoặc ngăn trở nào. Nhà nước có quyếền trưng dụng đâết để xây dựng hơặc thiếết lập các công trình công cộng phục vụ quôếc kếế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bôềi thường. Việc sử dụng đâết phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đâết phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyếền. 1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức Đôếi với cộng hoà Liến bang Đức, mục tiếu chuyển đôi sang thị trường đôếi với lĩnh vực bâết động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kếết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khô pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đôi. Ở Đức, quyếền sở hữu nhà ở của công dân được quy định trong Liến bang. Theo đó, đâết và nhà không tách rời, nhà đâết được mua – bán theo nguyến tăếc của thị trường. 1.2.2. Một sốấ nước trong khu vực 1.2.2.1. Thái Lan Ở Thái Lan hiện nay tôền tại hai hình thức sở hữu đâết đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đâết được câếp giâếy chứng nhận vếề đâết đai. Ở Thái Lan nhiếều loại giâếy chứng nhận vếề đâết đai khác nhau. Môẫi loại giâếy chứng nhận có quy định riếng nhăềm hạn chếế một sôế quyếền vếề đâết đai đôếi với chủ sở hữu, sử dụng đâết. Cụ thể: - Giâế y chứng nhận sở hữu đâết đai (NS4) là giâế y chứng nhận quyếền sở hữu vếề đâết được câếp sau khi đo đạc xác định các goếc thửa trến bản đôề tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đôề ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyếền của chủ sở hữu loại giâế y này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thếế châếp, chia nhỏ thửa đâết, thừa kếế. Nếếu 10 năm đâết không sử dụng, tòa án có quyếền hủy bỏ hiệu lực của giâế y chứng nhận. Nếếu giâế y chứng nhận NS4 được câếp lại từ loại giâế y chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chếế việc chuyển nhượng, nếếu được câếp mà không có giâế y tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng. - Giâếy chứng nhận sử dụng đâết là giâếy chứng QSDĐ (không phải sở hữu): Có hai loại giâếy chứng nhận được câếp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đâết + Giâếy chứng nhận loại NS3K: Được câếp cho thửa đâết khi ranh giới thửa đâết đó được xác định trến bản đôề được thành lập từ bản đôề ảnh chưa năến. Loại giâếy này có quyếền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếếu 5 năm đâết không được sử dụng, tòa án có quyếền hủy bỏ hiệu lực của giâếy chứng nhận. Nếếu giâếy chứng nhận NS3K được câếp lại từ giâếy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chếế việc chuyển nhượng. + Giâếy chứng nhận NS3: Được câếp cho thửa đâết khi ranh giới thửa đâết đó được đo độc lập băềng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giâếy này mới được chuyển nhượng. Đâết không được để không sử dụng trến 5 năm - Giâếy chứng nhận chiếếm hữu trước xác nhận việc chiếếm hữu tạm thời vếề đâết. Loại giâếy ngày được câếp cho loại đâết được chiếếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin câếp giâếy hoặc đâết được chiếếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đâết mà Ủy ban câếp đâết Quôếc gia thông báo là khu vực Địa chính. Loại giâếy này có quyếền thừa kếế, không có quyếền chuyển nhượng trừ phi có dâếu “ Được sử dụng ”. Có thể chuyển thành giâếy chứng nhận quyếền sử dụng đâết NS3K sau khi câếp ít nhâết 3 quí, hoặc chuyển thành giâếy sở hữu NS4 nếếu đủ mọi điếều kiện. Đâết không được để không sử dụng quá 10 năm. - Giâếy chứng nhận đã khai báo SK1 câếp cho người đã khai báo chiếếm hữu và sử dụng đâết trước năm 1954. Sau khi được châếp nhận và đăng ký, giâếy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giâếy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giâếy chứng nhận sở hữu NS4 - Giâếy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng câếp giâếy chứng nhận STK1 cho dân sôếng trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếếp tục sử dụng nếếu được C ục Lâm nghiệp Hoàng gia câếp giâếy chứng nhận STK2 - Giâếy chứng nhận NK1 và NK3 là giâếy chứng nhận đâết định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyếến khích hợp tác quản lý. Loại đâết này không được chuyển nhượng chỉ được thừa kếế. - Giâếy chứng nhận PBT6: là tờ biến lai công nhận việc sử dụng đâết thông qua việc trả tiếền thuếế sử dụng đâết cho Văn phòng Đâết đai câếp huyện. Giâếy này không chuyển nhượng được - Giâếy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đâết đai nông nghiệp câếp dựa theo luật Cải cách đâết nông nghiệp năm 1975 cho vùng đâết Lâm nghiệp bị thoái hóa. Các thửa đâết này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kếế. Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giâếy chứng nhận SPK – 01 thuộc vùng đâết dự trữ cho lâm nghiệp được đôi thành giâếy NS4. 1.2.2.2. Trung Quồấc Đâết đai ở Trung Quôếc thuộc sở hữu Nhà nước (đôếi với đâết đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đôếi với đâết thuộc khu vực nông thôn). Vì đâết đai ở nông thôn cũng là đôếi tượng quản lý của chính quyếền địa phương và Trung ương, nến quyếền sở hữu đôếi với toàn bộ đâết đai ở Trung Quôếc đếều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quôếc. Hiện nay QSDĐ ở Trung Quôếc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “câếp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “câếp” là loại QSDĐ truyếền thôếng được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước câếp đâết cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiếền hoặc thu râết ít và có thể thu hôềi bâết cứ lúc nào. Đôếi với trường hợp này QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuế hay thếế châếp - Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân s ự, cho nến chính quyếền chỉ đoếng vai trò giám sát mà không can thiệp băềng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự câền thiếết. Nhìn chung, có ba điếều kiện cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ, có giâế y chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vôến thực hiện hoạt động đâều tư ử một mức độ nhâết định, thông thường là ít nhâết 25% tôn ̉ g sôế vôến đâều tư cho việc sử dụng theo dự án. Như vậy, các điếều kiện chuyển nhượng QSDĐ nến trến có điểm giôếng với điếều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điếều kiện đâều. Vếề điếều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quôếc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điếều này tạo điếều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyếền của người sử dụng đâết và việc quản lý nhà nước vếề đâết đai. - Cho thuế QSDĐ: Người sử dụng đâết có thể cho thuế QSDĐ để nhận tiếền cho thuế. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đôềng. Hai bến trong giao dịch phải đếến cơ quan quản lý nhà nước vếề đâết đai để đăng ký việc cho thuế trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đôềng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đôềng là bến cho thuế phải sử dụng đúng theo thời hạn, điếều kiện mà bến cho thuế đã cam kếết trước đây để có được QSDĐ [16].. - Thuếế châếp QSDĐ: Người sử dụng đâết có t hể thếế châếp QSDĐ thông qua giâếy CNQSDĐ tại cái tô chức tín dụng ở địa phương để vay vôến. Giao dịch thếế châếp phải được thực hiện thông qua hợp đôềng giữa người sử dụng đâết và chủ thể cho vay. Nếếu đếến hạn thanh toán mà người thếế châếp không trả được nợ, bến cho vay có thể phải đăng ký quyếền sử dụng với tư cách là người sử dụng đâết mới [16]. 1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một sốấ nước Thứ nhấất, câền phát triển mạnh hệ thôếng lý luận vếề thị trường bâết động sản, đặc biệt là những vâến đếề râết cơ bản như thị trường bâết động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường bâết động sản tại Việt Nam như thếế nào để phù hợp với thể chếế kinh tếế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng măếc trong việc phát triển thị trường đâết đai tại Việt Nam thời gian qua có một phâền nguyến nhân ở việc chưa giải quyếết được những vâến đếề nếu trến. Trến cơ sở sự phát triển của hệ thôếng lý luận, câền hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đâết tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiến phong của các nhà nghiến cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vâến và các cơ quan quản lý nhà nước câền được đếề cao.