Tài liệu đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1, thành phố hồ chí minh (luận văn thạc sĩ quản lý đất đai)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DUY TOÁN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DUY TOÁN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ THỊ THANH THỦY Thái Nguyên - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. TP.HCM, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Duy Toán ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 1 đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND phường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn. Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./. TP.HCM, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Duy Toán iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC VIẾT TẮT .......................................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Sự cần thiết của đề tài .............................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................3 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .............................3 1.1.1. Khái niệm về đất đai .........................................................................................3 1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức ................................................................4 1.1.3. Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất .......................................................4 1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế .................................................................................5 1.1.5. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất ..........6 1.2. Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất .............................................................6 1.2.1. Luật đất đai ........................................................................................................7 1.2.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai ...................................................8 1.3. Tổng quan quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam .....................................9 1.3.1. Trên Thế giới .....................................................................................................9 1.3.2. Ở Việt Nam .....................................................................................................15 1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ...............................................................................................................25 1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2017 ...............................................25 1.4.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017.....................26 1.4.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước ...................28 iv CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯƠNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................................................................................................31 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................31 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................32 2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu .............................32 2.3.4. Phương pháp đánh giá .....................................................................................32 2.3.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................32 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................33 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................35 3.1.3. Kinh tế - xã hội ................................................................................................36 3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật..............................................................43 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận 1 .......................................46 3.2.1. Công tác quản lý đất đai ..................................................................................46 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai................................................................................53 3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn Quận 1 ......60 3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng ........................60 3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ...................................63 3.3.4. Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra..... 77 3.3.5. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế .........................................................78 3.4. Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1 giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................79 3.4.1. Các loại hình sản xuất của các tổ chức kinh tế ...............................................79 3.4.2. Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía các doanh nghiệp ................81 v 3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận 1 ........................................................................................83 3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................83 3.5.2. Giải pháp về kinh tế ........................................................................................84 3.5.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ ..............................................................85 3.5.4. Các giải pháp khác ..........................................................................................86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................87 1. Kết luận .................................................................................................................87 2. Kiến nghị ...............................................................................................................88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................89 PHỤ LỤC vi DANH MỤC VIẾT TẮT GPMB : Giải phóng mặt bằng BTNMT : Bộ tài nguyên và môi trường BVMT : Bảo vệ môi trường CNXH : Chủ nghĩa xã hội CTR : Chất thải rắn CTSN : Công trình sự nghiệp DTM : Đánh giá tác động môi trường DTTN : Diện tích tự nhiên FAO : Tổ chức lương nông của Liên hiệp quốc GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HNK : Hàng năm khác KCN : Khu công nghiệp MNCD : Mặt nước chuyên dung NĐ- CP : Nghị định - chính phủ NN : Nhà nước QĐ : Quyết định SXKD : Sản xuất kinh doanh TCKT : Tổ chức kinh tế TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TS : Tiến sỹ UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐ&N : Văn phòng đăng ký Đất và Nhà WTO : Tổ chức nông lương thế giới vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017 ...............................................25 Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017 .....................26 Bảng 3.1. Giá trị sản xuất và doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua các năm 2015 - 2017 ............................37 Bảng 3.2. Các ngành sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2017 ..................................................................................................38 Bảng 3.3. Thống kê số cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể .........39 Bảng 3.4. Thống kê số lượng doanh nghiệp ngoài nhà nước phân theo từng năm .......40 Bảng 3.5. Dân số, mật độ dân số quận 1 (tính tới thời điểm 31/12/2017) ................41 Bảng 3.6. Dân số biến động tự nhiên ........................................................................42 Bảng 3.7. Tình hình mức sống dân cư Quận 1 qua các năm (2015 - 2017) .............43 Bảng 3.8. Thống kê số lượng và diện tích được giao đất giai đoạn 2015 -2017 ......48 Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................59 Bảng 3.10. Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế trên địa bàn Quận 1.......................................................................................................61 Bảng 3.11. Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng và quản lý ...... 62 Bảng 3.12. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1 .....................63 Bảng 3.13. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính.................................................................................................63 Bảng 3.14. Tình hình giao đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1 ............................64 Bảng 3.15. Tình hình thuê đất của các tổ chức kinh tế tại Quận 1 ...........................65 Bảng 3.16. Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Quận 1 ...... 65 Bảng 3.17. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế ..............................................................................................66 Bảng 3.18. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế ....................................................................................67 Bảng 3.19. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế ....69 viii Bảng 3.20. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1...............................................................................................69 Bảng 3.21. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu điều tra ......................................................................................................72 Bảng 3.22. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được điều tra ......................................................................................................73 Bảng 3.23. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được điều tra .............................................................................................74 Bảng 3.24. Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ chức kinh tế điều tra ..........................................................................................75 Bảng 3.25. Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của tổ chức kinh tế điều tra ......76 Bảng 3.26. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế được điều tra .............................................................................................77 Bảng 3. 27. Đánh giá hiệu quả kinh tế của các tổ chức thuê đất ..............................79 Bảng 3.28. Số lao động trực tiếp và gián tiếp tại các tổ chức kinh tế .......................80 Bảng 3.29. Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1 giai đoạn 2015 -2017 .......................................................................................81 1 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung của cộng đồng. Đối với bất cứ quốc gia nào, đất luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Sử dụng có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Vì vậy việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Ở nước ta, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý” (Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013),“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Quận 1 là trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, phát triển mạnh mẽ về dịch vụ, thương mại, du lịch. Được xem là trọng điểm kinh tế, có mức sống cao nhất, nhiều cơ quan chính quyền, các lãnh sự quán các nước và nhà cao tầng đều tập trung khu vực này. Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và thúc đẩy kinh tế phát triển, cần phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp nói chung và đất các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn Quận 1. Đảm bảo sử dụng đất bền vững có hiệu quả trên một đơn vị đất đai. Tạo điều kiện cho các tổ chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất, thuê đất được chuyển quyền sử dụng đất trong địa bàn Quận 1, thực hiện các quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Theo Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013). Hiện nay quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Tuy nhiên nếu diện tích này quản lý không chặt chẽ sẽ xảy ra nhiều tiêu cực như: bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, hoặc chưa sử dụng,… 2 Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng. Để Quận 1 luôn gắn liền với sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh, xứng đáng là trung tâm của cả vùng đất nam bộ, phát triển khu vực bền vững trong sử dụng tài nguyên đất đai. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh” là rất cần thiết. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế tại quận 1 giai đoạn 2015-2017 - Đánh giá hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người sử dụng đất về giao đất, cho thuê đất. - Đánh giá tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện tốt quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc công tác quản lý đất đai cho các tổ chức kinh tế ở được hiệu quả. - Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với các tổ chức này. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản của nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Tại Điều 53 Chương III Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Có thể thấy việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), các khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: 4 Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. 1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007) hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. 1.1.3. Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý 5 đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm: - Các tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. - Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả. 1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007): Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. Theo Khoản 1 Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; 6 b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; c) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật. d) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư năm 2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật. 1.1.5. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng. 1.2. Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều 7 thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. 1.2.1. Luật đất đai Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998), có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. 8 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) vẫn quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử đụng đất, Điều 54, chương V của Luật Đất đai năm 2013 quy định 05 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất, trong đó tập trung vào các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh 1.2.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau: - Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ ban hành ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số 88/ 2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về việc cấp GCN. - Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về việc sử dụng đất. - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất và QSH tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 9 - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính. Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,... Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007). 1.3. Tổng quan quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam 1.3.1. Trên Thế giới Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở mỗi quốc gia, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới như sau: * Liên bang Nga Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài” cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi 10 xã hội,...tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị (Nguyễn Đình Bồng, 2014). * Trung Quốc Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị