Tài liệu đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện thanh chương, tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ TRÀ GIANG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ TRÀ GIANG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Ngành : Quản lý Đất đai Mã ngành : 60 85 01 03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đức Nhuận Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Trà Giang ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Nguyễn Đức Nhuận đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Chương, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Học viên Nguyễn Thị Trà Giang iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................... v DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi DANH MỤC CÁC HÌNH .........................................................................................vii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài..................................................................................... 4 1.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước ............................................................................................................... 4 1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai ......................................................... 7 1.1.3. Biến động đất đai và đăng ký biến động đất đai ........................................ 8 1.2. Cơ sở pháp lý của đăng ký biến động đất đai ................................................. 14 1.2.1. Văn bản pháp quy ..................................................................................... 14 1.2.2. Văn bản pháp luật ..................................................................................... 14 1.2.3. Các văn bản quy định về đăng ký biến động ở Nghệ An ......................... 15 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................................... 17 1.3.1. Hệ thống quản lý đất đai của một số nước trên thế giới........................... 17 1.3.2. Cơ sở thực tiễn về tình hình biến động đất đai ở Việt Nam ..................... 20 1.3.3. Quản lý nhà nước về đất đai tỉnh Nghệ An .............................................. 22 2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ............................................... 23 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 23 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 23 2.2. Nội dung nghiên cứu....................................................................................... 23 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 25 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ..................................................... 25 2.3.2. Phương pháp đánh giá .............................................................................. 27 iv CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 28 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Chương ............................................................................................ 28 3.1.1.Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 28 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................... 30 3.1.3. Thực trạng kinh tế - xã hội. ...................................................................... 32 3.1.4. Hiện trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ....................... 34 3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường trên địa bàn huyện Thanh Chương ..................................................................... 35 3.1.6. Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Chương ............................. 37 3.2. Đánh giá tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................................ 42 3.2.1. Thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương ....... 42 3.2.2. Đánh giá thực trạng biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 ........................................................................... 44 3.2.3. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 ..................................................... 48 3.2.4. Đánh giá nhận thức về công tác đăng ký biến động đất đai của cán bộ và người dân trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 .............. 64 3.3. Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................................. 70 3.3.1. Kết quả chỉnh lý biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......... 70 3.3.2. Kết quả chỉnh lý biến động tại UBND cấp xã .......................................... 73 3.4. Thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương ....... 75 3.4.1. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới công tác đăng ký biến động tại địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 .............................................. 75 3.4.2. Thuận lợi .................................................................................................. 76 3.4.3. Khó khăn .................................................................................................. 76 3.4.4. Đề xuất giải pháp ...................................................................................... 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 81 1. Kết luận .............................................................................................................. 81 2. Kiến nghị............................................................................................................ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 83 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BTC Bộ tài chính BTNMT Bộ tài nguyên môi trường BTP Bộ tư pháp BVTV Bảo vệ thực vật CP Chính phủ CHDCND Cộng hòa dân chủ nhân dân CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa ĐKTK Đăng ký thống kê ĐKBĐ Đăng ký biến động GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân HSĐC Hồ sơ địa chính NN&PTNT Nông nghiệp&Phát triển nông thôn NĐ Nghị định QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QLĐĐ Quản lý đất đai TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch TS Tài sản TTCN Tiểu thủ công nghiệp VPĐK Văn phòng đăng ký vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Xác định số lượng phiếu điều tra .............................................................. 26 Bảng 3.1. Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Chương (tính đến 31/12/2016) .............. 39 Bảng 3.2. Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2016 ........... 41 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Thanh Chương ....... 44 Bảng 3.4. Hệ số biến động đất đai ............................................................................ 46 Bảng 3.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................. 49 Bảng 3.6. Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......... 50 Bảng 3.7: Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất ............... 52 Bảng 3.8: Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất ............ 54 Bảng 3.9: Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động cấp đổi quyền sử dụng đất ............... 56 Bảng 3.10: Đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất ..................................... 58 Bảng 3.11: Đăng ký biến động thu hồi quyền sử dụng đất ....................................... 60 Bảng 3.12. Kết quả chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Thanh Chương ............. 62 Bảng 3.13. Các loại hồ sơ đã chỉnh lý khi tiếp nhận biến động ................................ 63 Bảng 3.14: Nhận thức của người sử dụng đất về tình hình đăng ký biến động đất đai ở khu vực phát triển ...................................................................... 65 Bảng 3.15: Kết quả phỏng vấn người dân các khó khăn gặp phải khi ĐKBĐ tại cơ quan nhà nước ................................................................................ 67 Bảng 3.16. Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về tình hình đăng ký ............... 69 Bảng 3.17. Kết quả điều tra cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Chương về công tác chỉnh lý biến động đất đai ....................................... 71 Bảng 3.18. Kết quả điều tra cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương về việc gửi thông báo chỉnh lý biến động đất đai ................. 72 Bảng 3.19. Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ địa chính xã, thị trấn về biến động đất đai tại huyện Thanh Chương ..................................................... 73 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Thanh Chương................................................. 28 Hình 3.2. Sơ đồ quy trình đăng ký biến động ........................................................... 43 Hình 3.3. Tỷ lệ các loại biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................... 45 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nói về tầm quan trọng của đất, Các Mác viết “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể” (Các Mác - Ăng-ghen, 1979) [6]. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông -lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai. Và hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội. Đăng ký biến động đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất hợp pháp. Đăng ký biến động đất đai nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất. Chính vì vậy, xét về lâu dài, việc quản lý tốt và đầy đủ các biến động đất đai sau khi người sử dụng đất được cấp GCN là công việc hết sức quan trọng đối với chính quyền cơ sở nhằm quản lý quỹ đất với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai. Tỉnh Nghệ An nằm ở Đông Bắc dãy Trường Sơn, địa hình đa dạng, phức tạp và bị chia cắt bởi các hệ thống đồi núi, sông suối hướng nghiêng từ Tây - Bắc xuống Đông - Nam. Thời gian qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước, cơ cấu đất đai trên địa bàn tỉnh có sự thay đổi không nhỏ. Thanh Chương là một huyện miền núi nằm ở phía tây nam tỉnh Nghệ An, có 40 đơn vị hành chính trực thuộc (01 thị trấn và 39 xã). Phía tây nam giáp tỉnh 2 Bolikhamxai của Lào; phía đông giáp huyện Đô Lương và Nam Đàn; phía tây bắc giáp huyện Anh Sơn; phía đông bắc giáp huyện Đô Lương; phía nam giáp huyện Hương Sơn (tỉnh Hà Tĩnh). Huyện lỵ cách thành phố Vinh 50 km. Vị trí địa lý trên đã tạo cho huyện Thanh Chương những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư, thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa địa phương. Các nhà máy được xây dựng và đi vào sản xuất như Nhà máy chế biến tinh bột sắn (Thị Trấn), Nhà máy may (Thanh Tiên), Nhà máy Tinh dầu - Dược liệu Vạn An (Thanh Thủy),..., các khu dân cư mới và mạng lưới giao thông liên huyện, liên tỉnh nối với quốc lộ 46. Đó là một trong những lý do chủ yếu khiến số lượng biến động đất đai trên địa bàn huyện trong thời gian qua tương đối phức tạp. Xuất phát từ thực tế đó, nhằm rà soát lại diện tích của từng loại đất, của từng đối tượng sử dụng và nắm chắc được tình hình tăng giảm của từng loại đất của địa phương, phục vụ cho việc quản lý biến động đất đai đạt hiệu quả cao và đúng pháp luật. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường và khoa Quản lý Tài nguyên tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá việc thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, đánh giá kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn, từ đó đề xuất một số giải pháp giúp cơ quan nhà nước cập nhật tình hình biến động đất đai kịp thời, đầy đủ và chính xác hơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016. - Đánh giá công tác chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 - 2016. 3 - Thuận lợi, khó khăn từ đó đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Chương. 3. Ý nghĩa của đề tài - Trong học tập và nghiên cứu khoa học: + Củng cố những kiến thức đã học và áp dụng vào công tác quản lý đất đai ngoài thực tế. + Rèn luyện kỹ năng làm việc chuyên môn để hoàn thiện bản thân đáp ứng nhu cầu của xã hội. - Trong thực tiễn: Đề tài nghiên cứu đánh giá, phân tích những thuận lợi và khó khăn, kết quả của biến động đất đai tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An, từ đó kiến nghị và đề xuất các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước a. Vai trò của đất đai Mác đã khái quát vai trò của đất đai: ‘‘Đất đai là đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất’’(Các Mác - Ăng-ghen, 1979)[6]. Cùng với lao động và vốn, đất đai là một trong 3 nguồn lực chính của mọi nền sản xuất ở bất kỳ chế độ xã hội nào. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết để thực hiện mọi quá trình sản xuất, vừa là chỗ đứng, vừa là địa bàn hoạt động cho tất cả các ngành sản xuất và mọi hoạt động trong đời sống xã hội. Đối với các ngành nông -lâm -thuỷ sản thì đất đai (bao gồm cả diện tích mặt nước) là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động. Đất đai là chỗ đứng cho các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, giao thông... và là một trong các yếu tố đầu vào hết sức quan trọng của các ngành này. Đối với đời sống con người nói riêng và của thế giới sinh vật nói chung, đất đai có vai trò hết sức đặc biệt, là địa bàn cư ngụ, là nơi duy trì sự sống của con người và sinh vật. Đất đai cùng với các yếu tố tự nhiên gắn liền với nó như nước, không khí và ánh sáng là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. Hội nghị Bộ trưởng Môi trường các nước Châu Âu năm 1973 tại Luân Đôn đã đánh giá:‘‘Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất’’(Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất, 1980)[10]. Như vậy, việc quản lý nhà nước đối với đất đai là hết sức cần thiết, vừa đảm bảo khai thác tốt tiềm năng đất đai với vai trò là một nguồn lực, lại vừa đảm bảo mục tiêu giữ gìn môi trường sống cho toàn xã hội. Quản lý nhà nước đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường góp phần hạn chế các ảnh hưởng ngoại sinh tiêu cực (ảnh hưởng xấu tới môi trường). 5 Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia và gắn với nó là lịch sử của từng dân tộc. Hầu hết các cuộc chiến tranh trên thế giới đều từ lý do tranh giành đất đai và tài nguyên. Vì vậy, quản lý và nắm chắc đất đai đi đôi với việc xây dựng và bảo vệ chủ quyền là mục tiêu của mọi quốc gia trên thế giới. Đối với Việt Nam, đất nước vẫn còn gần 70% dân số sống bằng nông nghiệp, đời sống đang phụ thuộc vào đất đai. Vì vậy sự quản lý và điều tiết của nhà nước để đảm bảo ổn định đời sống tối thiểu cho bộ phận dân cư này có ý nghĩa sống còn với con đường CNXH của nước ta. b. Đặc điểm của đất đai - Đất đai bị giới hạn về mặt diện tích, hay nói cách khác nó bị cố định về số lượng. Theo kinh tế học, đất đai là loại hàng hoá cố định về cung (có đường cung thẳng đứng). Đây là đặc điểm quan trọng nhất của đất đai, đòi hỏi trong quá trình sử dụng, quản lý phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả, phải xem xét kỹ lưỡng khi bố trí sử dụng các loại đất nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo tính cân bằng tương đối về cung cho các loại đất - Đất đai có vị trí cố định, không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác. Tính cố định của đất đai gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu sinh thái và những tác động khác của thiên nhiên). Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác sử dụng. Đất đất đai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác sử dụng triệt để hơn ở các vùng xa xôi hẻo lánh và do đó giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn. Đặc điểm này cần được hết sức lưu ý trong định giá đất đai. - Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất rất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất của đất đai, từ đất hoang sơ thành đất canh tác được hoặc từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai, từ vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên, 6 đã trở thành một sản phẩm của lao động. Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn. Đây cũng chính là đặc điểm có khả năng tái tạo của đất đai. Độ phì nhiêu của đất đai có khả năng phục hồi và tái tạo thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Độ phì là một đặc trưng về chất của đất đai, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Nó có ý nghĩaquyết định đối với sản xuất nông nghiệp, vì vậy việc sử dụng đất nông nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc là không ngừng cải tạo nâng cao độ phì của đất. - Tính đa dạng và phong phú của đất đai: trước hết, do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác, nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau. Một loại đất có thể sử dụng theo nhiều mục đích khác nhau. Đặc điểm này của đất đai đòi hỏiquá trình quản lý, sử dụng phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả nhất trên mỗi vùng lãnh thổ. Để làm được điều đó phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết trên cả nước và từng vùng lãnh thổ. - Các quan hệ đất đai vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội sâu sắc: Đất đai là một tài sản có giá trị kinh tế lớn, điều đó đã rõ. Xét về góc độ xã hội, quan hệ đất đai mang nhiều ý nghĩa. Luật Đất đai 1993 đã ghi: ‘‘Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay’’(Luật Đất đai 1993)[17]. Đối với dân tộc ta, nhất là ở vùng nông thôn và vùng đồng bào dân tộc thiểu số, ngoài ý nghĩa về mặt kinh tế và môi trường, một thực tế không thể chối cãi là đất đai còn mang một một nghĩa to lớn về mặt tinh thần. Những tranh chấp đất đai ở nông thôn nhiều khi hoàn toàn không phải vì lý do kinh tế. Thực tế mấy năm gần đây cho thấy tình hình sử dụng đất cho những mục đích như đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa đang có những diễn biến phức tạp (như việc đòi lại đất tôn giáo, mua đất xây nghĩa địa ở Đường Lâm (Sơn Tây - Hà Nội), hay việc xây mộ rộng hàng trăm mét vuông như ở Thừa Thiên - Huế và nhiều địa phương khác. Tính cộng đồng làng xã cũng ảnh hưởng đến quan hệ đất đai. Khi tái định cư, người dân thường yêu cầu phải di dời cả làng, đến chỗ tái định 7 cư phải ở cùng nhau... Những đặc điểm trên không mang tính chính thống nhưng đó là một thực tế mà trong quản lý cần xem xét một cách nghiêm túc, để từ đó có những chính sách phù hợp nhằm hạn chế tiêu cực, phát huy mặt tích cực. 1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai mang đầy đủ những đặc điểm của quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Điều 4, Luật Đất đai 2013)[19]. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định tại Điều 22, Luật Đất đai 2013, trong đó quy định: - Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai - Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: +) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; +) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; +) Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; +) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; +) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; +) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; +) Thống kê, kiểm kê đất đai; +) Quản lý tài chính về đất đai; +) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; +) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; +) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; 8 +) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; +) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. - Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. Quản lý đất đai, theo định nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, là một quá trình xác định, lưu trữ và cung cấp thông tin về chủ sở hữu, giá trịđất đai và việc sử dụng đất khi thực hiện các chính sách quản lý đất đai. Một cách cụ thể, đối tượng quản lý đất đai bao gồm ba yếu tố cơ bản: - Chủ quyền đất: ghi nhận và bảo vệ các quyền lợi của chủ sở hữu (sử dụng đất); ranh giới thửa đất; việc mua, bán, cho thuê đất đai và quản lý, giải quyết tranh chấp đất đai; - Định giá đất: xác định giá trị đất đai và bất động sản trên đất, việc thu thuế đất; - Sử dụng đất: quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Đây là những yếu tố được xác định và quản lý theo những cách khác nhau trong quản lý đất đai, nhưng cả ba đều có mối liên hệ với nhau vì cùng được xây dựng trên nền tảng thông tin đất đai vững chắc. Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan tâm (Uỷ ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, 1996)[29]. 1.1.3. Biến động đất đai và đăng ký biến động đất đai Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm những thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai. Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng. 9 Theo pháp luật Việt Nam, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký (Điều 95, Luật Đất đai 2013)[19]. Đăng ký biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có biến động trong quá trình sử dụng đất như chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạn chế về quyền… 1.1.3.1. Hình thái biến động đất đai và các trường hợp biến động đất đai Biến động đất đai là những thay đổi liên quan tới quyền sử dụng đất, thay đổi về quyền sở hữu tài sản trên từng thửa đất. Trong quá trình quản lý đất đai, việc quản lý biến động đất đai là hết sức quan trọng nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Những thay đổi liên quan tới đất đai có ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của chủ sử dụng mảnh đất, chủ sở hữu tài sản trên đất mà còn ảnh hưởng tới việc sử dụng của những mảnh đất liền kê, quyền và lợi ích của các đối tượng có liên quan. Biến động đất đai có thể hiểu là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất sau khi xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu. Do đặc thù về chế độ sở hữu đất đai nên hiện nay tại Việt Nam biến động đất đai bao gồm biến động về đất, biến động về tài sản gắn liền với đất và biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo đó là việc quản lý các biến động đất đai có liên quan. Biến động đất đai bao gồm các hình thái biến động đất đai phổ biến sau đây: 10 + Biến động đất đai liên quan đến thửa đất: thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; thay đổi mục đích sử dụng, loại hình sử dụng, thời hạn sử dụng đất; thay đổi số thứ tự/số hiệu thửa đất do đo đạc, do thiên tai hay tạo lập thửa đất mới. + Biến động về tài sản gắn liền với đất: loại tài sản (tài sản sinh ra từ đất như cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…hay tài sản gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng như nhà ở, các công trình xây dựng…); nguồn gốc tạo lập tài sản (thừa kế, tặng cho, cho thuê, chuyển nhượng…); các đặc điểm của tài sản. + Biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: những thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về quyền và những hạn chế về quyền của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa vụ của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong quá trình sử dụng đất do tác động của các yếu tố tự nhiên, con người, do nhu cầu và yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đã phát sinh nhiều trường hợp biến động đất đai. Căn cứ vào tính chất mức độ thay đổi có các trường hợp biến động đất đai như sau: + Các trường hợp chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; + Chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời gian sử dụng, sở hữu, công năng, thay đổi hình thể ghi trên giấy chứng nhận; + Đất được giao, cho thuê, thu hồi; + Mất đất do thiên tai gây nên sạt lở hoặc bị lấp bồi không còn khả năng sử dụng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thay đổi tên chủ; + Cấp lại giấy chứng nhận trong trường hợp mất, hư hỏng (Trích dẫn: Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)[9]. 1.1.3.2. Phân loại biến động đất đai Căn cứ vào đặc trưng biến động tại Việt Nam, người ta có thể phân chia thành 3 nhóm biến động chính, gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp và biến động chưa hợp pháp. 11 - Biến động hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho pháp luật. - Biến động không hợp pháp: người sử dụng đất không khai báo khi có biến động hoặc khai báo không đúng quy định của pháp luật. - Biến động chưa hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, biến động đất đai có thể phân loại theo biến động có sự thay đổi thông tin không gian của thửa đất, biến động có sự thay đổi thông tin thuộc tính của thửa đất. Cụ thể: - Biến động có sự thay đổi thông tin không gian của thửa đất, bao gồm: + Hợp thửa, tách thửa; + Biến động do thiên tai; + Thay đổi ranh giới thửa đất, hành chính; + Chuyển mục đích sử dụng, chuyển công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng; + Thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, công trính… - Biến động có sự thay đổi thông tin thuộc tính của thửa đất, bao gồm: Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định giải quyết hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, theo bản án, quyết định của toà án... Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; Biến động do quy hoạch… 1.1.3.3. Mục đích quản lý biến động đất đai Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực kinh tế - xã hội, nên tình hình sử dụng đất đai có rất nhiều biến động xảy ra. Chịu tác động trực tiếp từ nền kinh tế thị trường, quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước tạo nên. Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp và khó