Tài liệu đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã quyết thắng, thành phố thái nguyên, giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------- NGUYỄN THỊ OANH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------- NGUYỄN THỊ OANH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46 – ĐCMT – N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nông Thu Huyền Thái Nguyên - 2018 i LỜI CẢM ƠN Trải qua 4 năm học và nghiên cứu tại khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, bằng những kiến thức quý báu mà các thầy cô đã tận tình hướng dẫn và giảng dạy, giờ đây em cùng các bạn trong trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã vinh dự mang trong mình những tri thức của nhà khoa học cơ bản nói chung, đặc biệt là khoa học về ngành Địa Chính Môi Trường. Bản khóa luận tốt nghiệp này đã chứng minh cho điều đó. Để hoàn thành bản khóa luận này ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự giúp đỡ, chỉ đạo tận tình, cận kề của cô giáo Th.S Nông Thu Huyền, các thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên và các cán bộ phòng Địa chính xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên. Qua đây cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền cùng các cán bộ phòng Địa chính xã Quyết Thắng – hành phố Thái Nguyên và những người thân xung quanh đã động viên, giúp đỡ em hoàn thành tốt bản khóa luận tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 11 năm 2017 Sinh viên Nguyễn Thị Oanh ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Tình hình biến động dân số của xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 ..............................................................................36 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng năm 2017 ...........................40 Bảng 4.3: Quy định của Nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017..............................................................................45 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại các vị trí trên tuyến đường xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 ..................................................................46 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2015………………………..79 Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2016 .......................................50 Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2017 .......................................51 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến đường trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 ...................53 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến của người dân ...................................................................................54 ii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 ............................43 Hình 4.2: Từ ngã ba gặp đường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh ............................43 Hình 4.3: Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân .................43 Hình 4.4: Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 150m .......................................................43 Hình 4.5: Ngõ số 80;100 rẽ đi Chùa Cả vào 500m ...................................................44 Hình 4.6: Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115, có mặt đường bê tông ≥ 3m ...............44 Hình 4.7: Rẽ xóm Cây Xanh ( đối diện X84) vào 100m ..........................................44 Hình 4.8: Rẽ quán 300 ..............................................................................................44 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt CHXHCN Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt Cộng hòa xã hội chủ nghĩa THPT Trung học phổ thông THCS Trung học cơ sở HĐND Hội đồng nhân dân UBND Uỷ ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp BĐS Bất động sản iv MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................2 DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... ii DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... iii MỤC LỤC ................................................................................................................. iv PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................................1 1.2. Mục tiêu của đề tài ...........................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu chung ..........................................................................................2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..........................................................................................2 1.3. Yêu cầu của đề tài ............................................................................................2 1.4. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4 2.1.1. Căn cứ pháp lí ...........................................................................................4 2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn ..........................................................................5 2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản ...................................7 2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản .......................................................7 2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản ...9 2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất ...............................................................12 2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tốảnh hưởng giá đất ..............................12 2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất ................13 2.4. Tình hình biến động giá trên thế giới và việt nam .........................................16 2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới..............................................16 2.4.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ......................23 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....31 3.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ...............................................31 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................31 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................31 v 3.2. Thời gian, địa điểm tiến hành ........................................................................31 3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................31 3.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................31 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..........................32 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, nghiên cứu số liệu, tài liệu sơ cấp ..........32 3.4.3. Phương pháp chọn điểm điều tra………………………………………32 3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu.......................................................................33 3.4.5. Phương pháp chuyên gia .........................................................................33 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................34 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên ..................................................................................................................34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................34 4.1.2. Các nguồn tài nguyên ..............................................................................35 4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................36 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................39 4.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng ảnh hưởng tới sử dụng đất .....................................................................41 4.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017………………………42 4.2.1. Sơ lược về điều kiện cơ bản xã Quyết Thắng………………………….42 4.2.2. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 ...................................45 4.2.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên đứa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí .............................................................54 4.3. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 ...........................................................................................57 4.3.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng. ....................57 4.3.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng. ...............58 4.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng 58 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................61 5.1. Kết luận ..........................................................................................................61 vi 5.2. Kiến nghị ........................................................................................................61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................63 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào đó tạo nên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình. Không có đất thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của loài người. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước. Trong mấy năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ , thay vì đầu tư vào vàng và chứng khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Khi đó vấn đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách.Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương. Xã Quyết Thắng là một trong các xã được chia nhỏ của thành phố Thái Nguyên. Nằm không cách xa các trung tâm công nghiệp, đô thị lớn, là nơi tập trung tiềm lực khoa học, công nghệ, thu hút đầu tư của cả thành phố, nơi có mật độ dân 2 cư đông đúc với quy mô thị trường sản xuất và tiêu thụ lớn. Cùng với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thành phố nhu cầu sử dụng đất của người dân trong xã ngày càng cao, đất đai trở nên có giá trị lớn và bắt đầu phát sinh những bất cập và khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất. Các vụ khiếu kiện, tranh chấp về đất đai có nhiều diễn biến phức tạp. Một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách. Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên và dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên , giai đoạn 2015-2017”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu chung Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá đất tại xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 2017 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho xã trong thời gian tới. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể  Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng  Đánh giá tình hình biến động giá đất tại xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017  Xác định nguyên nhân gây nên sự biến động giá đất  Đề xuất một số giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho địa phương 1.3. Yêu cầu của đề tài 3 - Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều tra, thu thập. - Đánh giá được nguyên nhân biến động giá đất tại xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017. - Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn xã. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của Xã Quyết Thắng nói riêng và của thành phố Thái Nguyên nói chung. Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn xã, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của xẫ Quyết Thắng cũng như trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Căn cứ pháp lí 2.1.1.1. Các văn bản của Nhà nước - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản. - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương. - Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010. - Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã được phê duyệt. - Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND xã về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê kiểm kê từ năm 2015 - 2017. - Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất. 2.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên. 5 Quyết định số 57/2014/QĐ - UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 đến năm 2019. 2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sự thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện 6 các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không di dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ các tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn quen gọi là “giá đất”. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất và trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sự thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 7 2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản 2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản 2.2.1.1. Khái niệm về Bất động sản Tại khoản điều 181 trong bộ luật Dân sự 1995 ở nước ta, đã đưa ra khái niệm rất đầy đủ và trọn vẹn về BĐS như sau: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. 2.2.1.2. Đặc tính của Bất động sản - Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS. - Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây dựng mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. - Tính thích ứng: Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lúc đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. 8 Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thích ứng của BĐS. - Tính dị biệt: Trên thị trường BĐS, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng một thiết kế. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm tới thị trường BĐS, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế,… - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quá. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác… Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại lớn. Đấy là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sư… - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học… có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ lân cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác đầu tư lớn của Chính phủ 9 và kết cấu hạ tầng tại khu rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển BĐS trước một bước thì có thể thành công lớn. 2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản 2.2.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có vai trò quản lí Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 2.2.2.2. Đặc tính của thị trường Bất động sản - Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng…tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. - Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của BĐS. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐS có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau. - Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: Thị trường BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm… để mua hoặc thuê BĐS đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS kém hiệu quả, chi phí giao dịch và BĐS đắt lên. 10 - Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không? Và thị trường BĐS mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án BĐS gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê. 2.2.2.3. Chức năng của thị trường Bất động sản - Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, chu kì đầu tư phát triển BĐS lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của BĐS thông qua cớ chế giá cả. - Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường BĐS: Sự biến động của cầu là do nhưng nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:  Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai.  Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ.  Thay đổi mức thu nhập và thị yếu người tiêu dùng.  Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai. - Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi yêu cầu. Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng Phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại. - Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng… 11 - Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói : “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi”. - Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng”, dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó. Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này. 2.2.2.4. Vai trò của thị trường Bất động sản - Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BĐS trên đất. - Thị trường BĐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng… tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư sử dụng đất đai và các BĐS khác một cách hợp lí. - Tác động trực tiếp của thị trường BĐS tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển BĐS hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí