Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện hà quảng, tỉnh cao bằng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ HẢI ĐIỆP ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÀ QUẢNG, TỈNH CAO BẰNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ HẢI ĐIỆP ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÀ QUẢNG, TỈNH CAO BẰNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Lê Hải Điệp ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này. Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng, UBND huyện Hà Quảng đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Hải Điệp iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.............................................................................. 3 3.1. Ý nghĩa khoa học .............................................................................................. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................. 3 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................. 4 1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất........................................... 5 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................................................ 7 1.1.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................. 8 1.1.4. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................... 11 1.1.5. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................... 12 1.1.6. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................... 13 1.1.7. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức........................................................................... 14 1.1.8. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong nước đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 46 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ........................... 15 1.1.9. Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất................................... 16 1.1.10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền iv sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu .............. 16 1.1.11. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất ........................ 18 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN .................................... 21 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................ 23 1.3.1. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam...................... 23 1.3.2. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ...... 24 1.3.3. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức tỉnh Cao Bằng............................................................................................................... 29 CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................... 33 2.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 33 2.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 33 2.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ................................................................... 33 2.4. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 33 2.4.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Hà Quảng.............................. 33 2.4.2. Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng giai đoạn 2011-2016 ............................. 33 2.4.3. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCN cho các tổ chức thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và tổ chức sử dụng đất................ 33 2.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 33 2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu ....................................................................... 34 2.2.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ........................................................ 36 2.2.3. Phương pháp thống kê, so sánh .................................................................... 36 2.2.4. Phương pháp chuyên gia .............................................................................. 36 CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 37 3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hóa - xã hội huyện Hà Quảng ..................... 37 3.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................................. 37 3.1.2. Đặc điểm tự nhiên ........................................................................................ 38 v 3.1.3. Đặc điểm kinh tế .......................................................................................... 39 3.1.4. Đặc điểm văn hóa – xã hội ........................................................................... 40 3.1.5. Một số đặc điểm, tình hình của địa phương có liên quan đến đất đai ............ 42 3.1.6. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên – kinh tế - văn hóa – xã hội và ảnh hưởng của nó đến công tác cấp GCN cho các tổ chức ............................................ 43 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Hà Quảng ................................ 44 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn .......................................................... 44 3.2.2. Đánh giá chung về công tác quản lý đất đai ................................................. 52 3.3. Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng giai đoạn 2011-2016 ............................. 53 3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức ........................................................ 53 3.3.2. Tình hình quản lý việc giao đất, cho thuê đất ............................................... 54 3.3.3. Thực trạng công tác Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức .................................................................................................................. 56 3.4. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCN cho tổ chức thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và tổ chức sử dụng đất .......................... 63 3.4.1. Đánh giá qua ý kiến của nhóm cán bộ quản lý ............................................. 63 3.4.2. Đánh giá qua ý kiến của nhóm tổ chức sử dụng đất...................................... 65 3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng .............................................. 69 3.5.1. Giải pháp chung ........................................................................................... 69 3.5.2. Giải pháp cụ thể ........................................................................................... 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 74 1. Kết luận ............................................................................................................. 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 76 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Phân bố dân cư theo đơn vị hành chính.................................................. 40 Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích đo đạc lập bản đồ địa chính ..................................... 45 Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu các loại đất theo mục đích sử dụng ............................. 47 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng theo đối tượng sử dụng ................................................................ 53 Bảng 3.5: Số tổ chức sử dụng đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ............................................................................................ 54 Bảng 3.6: Hiện trạng nguồn nhân lực..................................................................... 56 Bảng 3.7: Hiện trạng trang thiết bị ......................................................................... 57 Bảng 3.8: Hiện trạng sử dụng các phầm mềm ứng dụng ........................................ 57 Bảng 3.9: Tình hình quản lý, lưu trữ sổ sách tại các cấp ........................................ 58 Bảng 3.10: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng giai đoạn 2011-2016 ................................. 59 Bảng 3.11: Kết quả cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng đến 31/5/2017 theo loại đất ..................................................................... 60 Bảng 3.12: Số thửa đất chưa ĐKĐĐ, cấp GCN của các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng ..................................................................................... 61 Bảng 3.13: Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho cá tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng giai đoạn 2011-2016 .................................................... 62 Bảng 3.14: Đánh giá qua ý kiến của cán bộ quản lý ............................................... 63 Bảng 3.15: Đánh giá nguyên nhân khó khăn trong công tác cấp GCN cho tổ chức qua ý kiến của cán bộ quản lý ......................................................... 64 Bảng 3.16: Kết quả khảo sát tình hình sử dụng đất của tổ chức.............................. 65 Bảng 3.17: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng ĐKĐĐ qua ý kiến của tổ chức sử dụng đất ................................................................... 67 Bảng 3.18: Đánh giá nguyên nhân khó khăn trong công tác cấp GCN cho tổ chức qua ý kiến của cán bộ quản lý ......................................................... 68 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HSĐC : Hồ sơ địa chính VPĐK : Văn phòng Đăng ký đất đai BĐĐC : Bản đồ địa chính QSDĐ : Quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân UBND : Uỷ ban nhân dân QLĐĐ : Quản lý đất đai TNMT : Tài nguyên và Môi trường 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai đặc biệt quan trọng đối với mỗi con người, đối với mỗi thời kỳ lịch sử, đối với sự phát triển và trường tồn của đất nước. Cha ông ta đã đổ bao công sức để tiến hành sự nghiệp mở mang bờ cõi, gìn giữ vẹn toàn non sông đất nước. Đất đai càng trở nên đặc biệt quan trọng khi nước ta tiến hành sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế. Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về việc đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính, Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ và Nghị quyết 30/2012/QH13 ngày 21/6/2012 của Quốc hội về đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cao Bằng là tỉnh có diện tích rộng nhưng núi đá nhiều, địa hình núi cao, đất dốc, bị chia cắt mạnh, điều kiện giao thông vận tải khó khăn. Nền kinh tế của tỉnh kém phát triển, chủ yếu là nghề nông, tính tự cấp, tự túc còn nặng nề, mức bình quân đất canh tác thấp so với khu vực. Tuy gặp nhiều khó khăn song tính đến nay, 2 toàn tỉnh đã đo đạc lập bản đồ địa chính (tỷ lệ 1/500 và 1/1000) cho 199/199 xã, phường, thị trấn, đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được 512.049,37 ha đạt tỷ lệ 90,22 % so với diện tích cần cấp. Hà Quảng là huyện miền núi, vùng cao, biên giới, nằm về cực bắc của tỉnh Cao Bằng, có đường biên giới giữa Việt Nam và Trung Quốc dài 61,7 km; với 19 đơn vị hành chính cấp xã. Trong đó, có 9 xã vùng biên giới là các xã Sóc Hà, xã Trường Hà, xã Nà Sác, xã Kéo Yên, xã Lũng Nặm, xã Vân An, xã Cải Viên, xã Nội Thôn và xã Tổng Cọt. Thị trấn Xuân Hoà là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hoá của huyện cách thành phố Cao Bằng khoảng 50 km. Trong những năm qua cùng với sự phát triển của đô thị hóa, phát triển nông nông thôn mới, các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn huyện Hà Quảng ngày càng phong phú. Từ những tổ chức sử dụng đất chủ yếu là cơ quan nhà nước như UBND, trường học; nay trên địa bàn đã có khá nhiều tổ chức kinh tế, các tổ chức xã hội, xã hội nghề nghiệp, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và các cơ quan ở trung ương đóng tại địa phương. Cùng với đó, công tác cấp GCN cho tổ chức ngày càng được các cấp cơ quan Nhà nước, người sử dụng đất quan tâm, chú trọng góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai và ổn định phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn. Vì vậy để khái quát được thực trạng đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng, tỉnh Cao Bằng”. Dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng sự giúp đỡ của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Cao Bằng; nhằm nghiên cứu các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng, đáp ứng được nhu cầu quản lý của cơ quan Nhà nước và nhu cầu của các tổ chức sử dụng đất. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng, tỉnh Cao Bằng, từ đó đề xuất các giải pháp 3 nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý, công tác đăng ký đất đai, cấp GCN theo quy định, pháp luật của Nhà nước. 2.2. Mục tiêu cụ thể Đề tài góp phần giải quyết tính không hiệu quả trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng. Đề tài nghiên cứu những nội dung sau: - Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Hà Quảng - Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng giai đoạn 2011-2016 - Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCN cho các tổ chức thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và tổ chức sử dụng đất - Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn huyện Hà Quảng 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Hoàn thiện kiến thức đã được giảng dậy trong nhà trường cho bản than, tiếp cẫn được thực tiễn những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCN. - Tìm hiểu và nắm vững những quy định của pháp luật đất đai về cấp GCN theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật từ Trung ương đến địa phương về công tác cấp GCN. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Kiến nghị và đề xuất với các cơ quan, cấp có thẩm quyền các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCN cho tổ chức để công tác quản lý đất đai tại địa phương ngày càng tốt hơn. 4 CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Thể chế hóa Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, kế thừa Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992. Tại Điều 53, Hiến pháp năm 2013 có quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [6]. Luật Đất đai 2013 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật Đất đai 2013 quy định một số khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: [11] Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 5 Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng. Chính vì vậy, việc cấp GCN theo nhu cầu và thực hiện Đăng ký đất đai bắt buộc là cần thiết. 1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất - Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. [11] - Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.[11] - Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:[11] 6 a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:[11] a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ 7 quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.[11] - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.[11] - Mẫu Giấy chứng nhận: [2] Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau: a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được 8 in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận; 1.1.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.[11] - Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận[1] 9 + Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. + Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau: a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. - Đính chính, thu hồi GCN đã cấp[11] + Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó; b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm 10 tra xác nhận. + Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. + Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. - Cơ quan thực hiện việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp + Trường hợp thay đổi quy định tại Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này và không thuộc trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận theo thẩm quyền do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp tục thực hiện việc xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp theo chức năng, nhiệm vụ đã được giao trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.[2] + Trường hợp đính chính nội dung sai sót vào Giấy chứng nhận đã cấp do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai và Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thực hiện. Trường hợp chứng 11 nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thực hiện. [4] 1.1.4. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. [11] - Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. - Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. [11] - Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở