Tài liệu đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố hồ chí minh tại xã hòa phú – tân thạnh đông, huyện củ chi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- LÊ THỊ PHƢƠNG NGA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI XÃ HÕA PHÖ – TÂN THẠNH ĐÔNG, HUYỆN CỦ CHI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- LÊ THỊ PHƢƠNG NGA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI XÃ HÕA PHÖ – TÂN THẠNH ĐÔNG, HUYỆN CỦ CHI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Chuyên nghành : Quản lý đất đai Mã nghành : 60850103 N ƣ i ƣ n n o ọ PGS.TS Nhữ Thị Xuân Hà Nội - 2019 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chƣa đƣợc công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của ngƣời khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình. Hà Nội, ngày Tá tháng năm 2019 iả luận văn Lê T ị P ƣơn N i Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức, nhân dân và các địa phƣơng. Tôi xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS. N ữ T ị Xuân đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong Khoa Địa lý, Bộ môn Quản lý đất đai và nhà trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Ban quản lý dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi, Phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện Củ Chi đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Tá iả luận văn Lê T ị P ƣơn N ii Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 5 1.1. Tổng quan về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh 5 1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 5 1.1.2. Đặc điểm của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 6 1.1.3. Những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng7 1.2. Bản chất của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 12 1.3. Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời kỳ 13 1.4. Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2003 - 2015 15 1.4.1. Giai đoạn 2003-2010 15 1.4.2. Giai đoạn 2011-2015 17 CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI 02 XÃ HÒA PHÚ- TÂN THẠNH ĐÔNG, HUYỆN CỦ CHI. 19 2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh 19 2.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Củ Chi 19 2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội huyện Củ Chi 22 2.2. Tổng quan về tình hình quản lý đất đai của huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh 29 2.2.1. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất 29 2.2.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 29 2.2.3. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 30 2.2.4. Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất 31 iii Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» 2.2.5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 31 2.2.6. Thống kê, kiểm kê đất đai 31 2.2.7. Thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 31 2.2.8. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nai, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai 32 2.3. Khái quát về dự án xây dựng Cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 32 2.3.1. Vị trí, quy mô, ranh giới của dự án xây dựng Cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 32 2.3.2. Tính chất, chức năng quy hoạch Cụm công nghiệp cơ khí ô tô Thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 34 2.3.3. Tình hình sử dụng đất khu vực dự án trƣớc khi thu hồi đất 36 2.4. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Cụm công nghiệp cơ khí ô tô Thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. 36 2.4.1. Chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. 37 2.4.2. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân sau khi thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại 02 xã Hòa Phú và xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. 39 2.4.3. Đánh giá chung về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại 02 xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. 40 2.5. Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến thu nhập của các nông hộ có đất ảnh hƣởng dự án trƣớc và sau khi thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. 41 2.5.1. Tình hình kinh tế - xã hội của các hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi ảnh hƣởng của dự án: 41 2.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến thu nhập của các hộ dân có đất ảnh hƣởng trong dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minhtại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 49 iv Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» 2.6. Những thuận lợi và khó khăn của công tác bồi thƣờng, giải phóng mắt bằng tại dự án xây dựng công nghiệp cụm cơ khí ô tô tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 62 2.6.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án 62 2.6.2. Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án 63 CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI XÃ HÒA PHÚ – TÂN THẠNH ĐÔNG, HUYỆN CỦ CHI. 65 3.1. Về cơ chế, chính sách 65 3.1.1. Cải tiến phƣơng pháp tiếp cận về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng 65 3.2.2. Chăm lo chuyển đổi việc làm cho các lao động nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đất 66 3.2. Về giá đất bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng 68 3.3 Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 68 3.4 Một số giải pháp khác 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 v Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH DANH MỤC BẢNG Bảng 2. 1. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân sau khi thu hồi đất ............... 39 Bảng 2. 2. Độ tuổi của lao động chính trong hộ ............................................. 41 Bảng 2. 3. Trình độ học vấn của lao động chính trong hộ .............................. 42 Bảng 2. 4. Sự thay đổi nghề nghiệp của lao động chính trong hộ ................. 43 Bảng 2. 5. Sự thay đổi thu nhập trung bình của lao động trong các nông hộ .... 44 Bảng 2. 6. Cơ cấu cây trồng và vật nuôi của các nông hộ trƣớc và sau thu hồi đất .................................................................................................................... 45 Bảng 2. 7. Sự thay đổi cơ cấu lao động sau khi thu hồi đất ............................ 46 Bảng 2. 8. Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ của các nông hộ..... 46 Bảng 2. 9. Điều kiện sinh hoạt của các nông hộ sau khi thu hồi đất ............. 48 Bảng 2. 10. Mối tƣơng quan giữa trình độ học vấn và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất ............................................... 49 Bảng 2. 11. Mối tƣơng quan giữa cách sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất .............. 51 Bảng 2. 12. Mối tƣơng quan giữa tuổi của lao động chính trong hộ và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất .............. 53 Bảng 2. 13. Mối tƣơng quan giữa tỷ lệ phụ thuộc và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất ............................................... 54 Bảng 2. 14. Mối tƣơng quan giữa số lao động trong hộ và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất ......................................... 56 Bảng 2. 15. Mối tƣơng quan giữa diện tích đất nông nghiệp còn lại sau khi thu hồi và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất ......................................................................................................................... 57 Bảng 2. 16. Mối tƣơng quan giữa sự thay đổi nghề nghiệp của lao động chính trong hộ và thu nhập trung bình của lao động trong hộ trƣớc và sau khi thu hồi đất .................................................................................................................... 59 vi Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» DANH MỤC HÌNH Hình 2. 1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Củ Chi ..................................... 19 Hình 2. 2. Sơ đồ vị trí Cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại 02 xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi .................................... 33 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GPMB Giải phóng mặt bằng BTHT&TĐC Bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TDC Tái định cƣ UBND Ủy ban nhân dân TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất KCN Khu công nghiệp vii Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» MỞ ĐẦU 1. Tín ấp t iết ủ đề tài luận văn: Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế và trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Do yêu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hoá và hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới, việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị... nhằm đáp ứng các nhu cầu phát triển là một thực tế khách quan, tuy nhiên, quá trình trên cũng đã và đang làm nảy sinh nhiều vấn đề kinh tế, xã hội rất bức xúc ở các địa phƣơng, nhất là ở những nơi phƣơng có tốc độ công nghiệp hoá và đô thị hoá diễn ra nhanh chóng. Mặt khác, nƣớc ta là một trong những nƣớc đi đầu về tăng trƣởng kinh tế nông nghiệp, nhất là cây lƣơng thực. Từ một nƣớc phải nhập khẩu 1/3 lƣơng thực mỗi năm đã vƣơn lên đứng thứ 2 về xuất khẩu lúa gạo. Với một nƣớc ta nông nghiệp, lấy sản xuất lúa nƣớc làm chính, với hơn 70% số dân sống ở nông thôn, 23% là hộ nghèo, 57% lực lƣợng xã hội làm trong ngành nông nghiệp, thì thành tựu này có ý nghĩa to lớn về mặt xã hội. Nhƣng trƣớc thách thức về đất đai nông nghiệp ngày càng thu hẹp, vấn đề việc làm của ngƣời nông dân sau khi bị thu hồi đất đƣợc coi là vấn đề bức xúc nhất. Đây cũng là thách thức lớn đối với chiến lƣợc phát triển nông nghiệp, nông thôn nói riêng và phát triển đất nƣớc nói chung. Củ Chi, một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, có vai trò quan trọng, vừa là khu vực nông nghiệp, nông thôn, vừa là vành đai xanh, cung cấp thực phẩm cho thành phố và các tỉnh lân cận. Nhƣng cùng với sự phát triển của thành phố, cùng với quá trình đô thị hoá nông thôn, diện tích đất nông nghiệp của huyện cũng đang phải nhƣờng chỗ cho các khu công nghiệp, khu đô thị. Ngƣời nông dân quanh năm chỉ bám với đồng ruộng, hoạt động lúc nông nhàn của họ cũng gắn liền với cánh đồng, thu nhập chỉ trông chờ vào mấy sào ruộng. Việc sản xuất lại phụ thuộc phần lớn vào tự nhiên. 1 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» Mặt khác, ngƣời nông dân thƣờng rất dễ bị tổn thƣơng trƣớc sự chi phối khắc nghiệt của thị trƣờng. Giờ mất đất, mất tƣ liệu sản xuất, nông dân không có việc làm, cuộc sống gặp nhiều khó khăn. Với một huyện còn khó khăn nhƣ Củ Chi, tạo việc làm cho nông dân mất đất, là một bài toán không dễ giải. Chính vì vậy, sau một thời gian tìm hiểu về thực tiễn tại địa phƣơng và nhằm nâng cao hiệu quả về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại địa bàn huyện Củ Chi nói riêng và các địa phƣơng khác trong cả nƣớc nói chung. Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sỹ của mình. 2. Mụ tiêu n iên ứu: Tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. Từ đó, rút ra những ƣu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi – thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và đẩy mạnh công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. 3. N iệm vụ n iên ứu: Hiểu và nắm vững các chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng nhƣ các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Tìm ra những khó khăn vƣớng mắc trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng bao gồm từ phía ngƣời dân và những ngƣời thực hiện dự án. 2 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» Từ đó đƣa ra những biện pháp giải quyết một cách hợp lý tạo công bằng cho ngƣời dân, Nhà nƣớc và nhà đầu tƣ. 4. P ạm vi nghiên ứu: Đất của hộ gia đình, cá nhân nằm trong khu vực của dự án phải giải tỏa đất ở, đất nông nghiệp; các công trình kiến trúc, cây cối, hoa màu. Phạm vi nghiên cứu: khu vực xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, của huyện Củ Chi – thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2004 - 2018. Phạm vi không gian: công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi, với tổng diện tích 112,91ha. 5. P ƣơn p áp n iên ứu: - Phƣơng pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập những tài liệu, số liệu có sẵn tại các cơ quan chức năng của Trung ƣơng, của địa phƣơng và trên các trang website để phục vụ cho mục đích nghiên cứu. Cụ thể là các văn bản pháp lý có liên quan; điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố và của huyện; báo cáo về kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án nghiên cứu;… - Phƣơng pháp điều tra thực tế, điều tra xã hội học: Tiến hành thực hiện cuộc điều tra xã hội học. Sử dụng phiếu điều tra đã đƣợc thiết kế sẵn để phỏng vấn, nhằm đánh giá về giá bồi thƣờng, mức hỗ trợ; tìm hiểu về tình hình đời sống, lao động, việc làm, thu nhập của ngƣời dân trƣớc và sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu; cũng nhƣ những khó khăn, vƣớng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực hiện công tác GPMB. Các số liệu thu thập đƣợc là dữ liệu cần thiết để có thể thực hiện đánh giá hiệu quả thực tế của công tác thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ đối với ngƣời dân. - Phƣơng pháp thống kê, so sánh, đánh giá và tổng hợp thông tin phân tích phân tích: Đƣợc thực hiện trên cơ sở nguồn số liệu thu thập đƣợc từ phiếu điều tra, phỏng vấn, sử dụng các thuật toán và sự hỗ trợ của phần mềm Excel để thống kê, tính toán bình quân mức thu nhập của từng hộ, số tiền bồi thƣờng 3 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» trung bình mà từng hộ gia đình đƣợc nhận, những sự thay đổi trong công việc, nơi ở… Những số liệu thống kê, tính toán đƣợc sau đó sử dụng để phân tích, minh chứng vấn đề hoặc để so sánh giữa thời điểm trƣớc khi thực hiện thu hồi đất và sau khi thực hiện thu hồi đất của dự án. 6. Cấu trú luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 03 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Chƣơng 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. 4 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 1.1. Tổng qu n về ôn tá t u ồi đất, iải p ón mặt bằn ở uyện Củ Chi, thàn p ố Hồ C í Min 1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Luật Đất đai ra đời đã tạo đƣợc sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ GPMB đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của ngƣời có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trƣờng hợp thu hồi đất làm ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trƣờng hợp thu hồi đất mà không đƣa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dƣ luận xấu trong xã hội. Một số khái niệm cơ bản liên quan tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: - Thu hồi đất là một quyết định hành chính của ngƣời có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất của ngƣời sử dụng. Quyết định hành chính thể hiện quyền lực của Nhà nƣớc nhằm thực thi một trong những nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nƣớc và xã hội hoặc là biện pháp chế tài đƣợc áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một số trƣờng hợp đƣơng nhiên. - Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cƣ trên một phần đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng đƣợc tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tƣ mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. 5 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» - Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi về đất và tài sản trên đất. - Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. 1.1.2. Đặc điểm của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Để thực hiện đƣợc dự án theo đúng tiến độ, thì trƣớc hết các chủ đầu tƣ cần phải thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó công tác công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phƣơng khác nhau thì công tác công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phƣơng pháp hợp lý để thực hiện công tác này. Bên cạnh đó, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một quá trình đa dạng và phức tạp, nó không đơn thuần là bồi thƣờng về vật chất mà còn phải đảm bảo đƣợc lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Tính đ ạn : Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có đặc trƣng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ... quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng có đặc trƣng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ 6 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng đƣợc tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. Tín p ứ tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Ở khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không cho thuê. Trƣớc tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không đƣợc tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thƣờng. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thƣờng xuyên. Dân cƣ một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đƣờng giao thông của khu dân cƣ làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển. Do chính sách pháp luật chƣa phù hợp. 1.1.3. Những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Trong thời gian vừa qua công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở nƣớc ta có nhiều vấn đề bất cập, Nhà nƣớc đã có nhiều chính sách và giải pháp để tháo gỡ các khó khăn vƣớng mắc trong khâu bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất, tuy nhiên đây vẫn là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác 7 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» động tới mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, tới mỗi ngƣời dân và cộng đồng dân cƣ. Chỉ cần một yếu tố tác động tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đƣợc thực hiện không đúng sẽ dẫn tới những bế tắc trong quá trình thực hiện, gây chậm trễ khiếu kiện phức tạp, kéo dài trong nhân dân, các yếu tố đó bao gồm: 1. Cơ chế chính sách trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội do vậy để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Ở nƣớc ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nƣớc trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung trong đó chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng luôn đƣợc Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm phù hợp với yêu cầu thực tế. Với những đổi mới về pháp luật đất đai nói chung, trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nói riêng, thời gian qua đã đạt những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng đƣợc yêu cầu trong thực tế. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chƣa ổn định, chƣa thống nhất của chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ mà công tác này gặp nhiều khó khăn và cản trở. Ngoài ra việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên thực tế cũng có những nhƣợc điểm nhƣ số lƣợng văn bản nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật. Nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung ở cấp cơ sở còn yếu, từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật của các cơ quan có trách nhiệm cho ngƣời dân chƣa đƣợc thực hiện nghiêm túc, sát sao. 8 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» Vậy để đạt đƣợc kết quả cao trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì cơ chế chính sách, các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này cần không ngừng thay đổi trong từng giai đoạn để phù hợp với thực tế. Nếu cơ chế chính sách bồi thƣờng đã lạc hậu, không còn phù hợp nữa mà vẫn thực hiện sẽ dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện bồi thƣờng, cản trở dự án gây tổn thất lớn về mặt vật chất cho Nhà nƣớc. Vì vậy vấn đề đặt ra là Nhà nƣớc cần xây dựng cơ chế, chính sách bồi thƣờng vừa phù hợp với thời cuộc, vừa đảm bảo lợi ích chính đáng của ngƣời dân, đồng thời phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. 2. Đặc điểm kinh tế - xã hội nơi có đất bị thu hồi đất: Điều kiện kinh tế - xã hội của địa phƣơng nơi có đất bị thu hồi có ảnh hƣởng rất lớn tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Tùy vào điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của từng địa phƣơng mà Nhà nƣớc lập các dự án quy hoạch phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế, lợi ích xã hội, cộng đồng dân cƣ,… Dựa vào các quy định của Nhà nƣớc, mỗi địa phƣơng tự xây dựng cho mình một chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phù hợp nhất với điều kiện thực tế của địa phƣơng mình, nhƣng phải đảm bảo tính thống nhất, không trái với các quy định của Nhà nƣớc. Chính do đặc điểm kinh tế - xã hội, trình độ dân trí của từng địa phƣơng khác nhau nên công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng có những đặc trƣng riêng ở từng nơi cụ thể điều kiện kinh tế - xã hội ảnh hƣởng trực tiếp giá trị đất và tài sản điều này quyết định chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ sao cho phù hợp với tình hình từng địa phƣơng. 3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ để cung cấp đất đai cho thị trƣờng mà còn là phƣơng tiện quan trọng góp phần đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Bất kỳ phƣơng án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nào cũng phải dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để đạt đƣợc các yêu cầu về hiệu quả kinh tế - xã hội cao 9 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» nhất. Khi xây dựng quy hoạch phải có tầm nhìn xa, hiện đại, đồng bộ từ cấp cơ sở đến cả nƣớc, phải gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết có nhƣ vậy mới có đƣợc sự đồng tình ủng hộ của ngƣời dân khi thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất nếu không gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và các dự án đầu tƣ xây dựng sẽ ảnh hƣởng tới tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Ngoài ra cần công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trƣớc nhân dân để lấy ý kiến đóng góp tạo ra sự thống nhất trong tổ chức thực hiện đối với ngƣời dân vùng có quy hoạch. Khi quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt phải tiến hành thu hồi đất và triển khai dự án ngay nhằm tránh tình trạng để lâu khiến ngƣời dân trong phạm vi quy hoạch sống trong cảnh tạm bợ, không ổn định. Việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ảnh hƣởng rất lơn đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội, những biến động về đất đai cũng giá đất nơi có quy hoạch. Do vậy mỗi quy hoạch - kế hoạch lập ra phải có tính thực tiễn, có khả thi phù hợp với điều kiện của từng địa phƣơng. 4. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai: GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý quan trọng để tiến hành việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đặc biệt trong việc xác định diện tích cần phải bồi thƣờng. Do vậy công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu có vai trò hết sức quan trọng trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ đã xác định tính pháp lý cho việc sử dụng đất của ngƣời dân, thiết lập và bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất. Nếu các công tác này đƣợc tiến hành đầy đủ và tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng cho việc lập phƣơng án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; tránh đƣợc những khiếu kiện tranh chấp liên quan đến khu đất bị thu hồi. Công tác thống kê đất đai đƣợc tiến hành hàng năm và công tác kiểm kê đất đai đƣợc thực hiện 5 năm một lần nếu đƣợc thực hiện đầy đủ, chính xác sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. 10 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» 5. Công tác định giá đất và tài sản trên đất: Thực tế việc định giá đất, giá bất động sản để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của các dự án, gây khiếu kiện. Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 [8], nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát với thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trƣờng. Nếu nhƣ Luật Đất đai 2003 [7] quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho ngƣời sử dụng đất thì Luật Đất đai 2013 [8] quy định cụ thể về: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể đƣợc áp dụng cho từng mục địch nhất định. Định giá đất của ta hiện nay còn nhiều bất cập, chƣa phản ánh đƣợc quan hệ cung cầu của thị trƣờng tại thời điểm định giá nên khung giá của Nhà nƣớc đƣa ra đều thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trƣờng. Chính điều này làm ảnh hƣởng lớn tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vì không nhận đƣợc sự đồng tình, chấp nhận của ngƣời bị thu hồi đất khi họ thấy mình đƣợc bồi thƣờng với giá quá thấp. 6. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của lực lƣợng cán bộ làm công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: Đội ngũ cán bộ làm công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ góp phần đảm bảo tiến độ. Nếu coi nhẹ việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho họ thì sẽ phát sinh những việc làm sai khi tổ chức thực hiện do cách hiểu các quy định khác nhau, hoặc cũng có thể do cách hiểu 11