Tài liệu đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện hóc môn, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- Lý Phương Quân ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---------- Lý Phương Quân ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS. MẪN QUANG HUY Hà Nội – 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU .....................................................................................................................2 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH. .........................................................................................6 1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất ...................................................................6 1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta.....................................................................................................................7 1.2.1 Đăng ký đất đai ..........................................................................................8 1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................................................8 1.2.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ...........................................9 1.2.4 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận .......................................................................................................10 1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân: .................................................................................................................11 1.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: .......................................................11 1.3.2 Đăng ký biến động sử dụng đất ...............................................................13 1.3.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận ...............................................................................................13 1.4. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ..................................................................................14 1.4.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai .......................................................14 1.4.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận ...............................................16 1.4.3. Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay .17 1.5. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................21 1.6. Tổng quan về Hệ thống văn bản hồ sơ địa chính...........................................23 1.6.1. Những vấn đề chung về hệ thống hồ sơ địa chính: ...............................23 1.6.2. Những khái niệm chung về hồ sơ địa chính: ........................................24 Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN TPHCM .....................................................26 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn ......................26 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .....................................................................................26 2.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường: ........................................................................................................28 2.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ...................................................29 2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện ......................................34 2.2.1. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017..................................34 2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ....................................................35 2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân. .................................................................................................................43 1 2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân. ..............................43 2.3.2 Thực trạng của công tác đăng ký đất đai cho hộ gia đình cá nhân. .........44 2.4. Những ưu điểm, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 - tháng 6/2017................................50 2.4.1. Những ưu điểm. ......................................................................................50 2.4.2. Những khó khăn. ....................................................................................51 2.4.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Hóc Môn theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp". .................................53 2.4.4. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh ...........................59 CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN ...................................................................................................................................65 3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.......................................................................................................................65 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân. .....................................................................67 3.2.1 Hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai: .............................67 3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ..................................68 3.2.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ..................................70 3.2.4 Giải pháp về tài chính ..............................................................................74 3.2.4 Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận: .........75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................76 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................79 2 MỞ ĐẦU I. Tính cấp thiết: Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai là thành phần quan trọng của môi trường sống, là điều kiện đầu tiên, là cơ sở của quá trình bố trí các ngành sản xuất, kinh doanh, khu dân cư, là địa bàn sinh sống, cư trú của con người và hệ động-thực vật trên trái đất. Đất đai còn là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được. Với những đặc trưng riêng biệt của đất đai khác hẳn so với các nguồn tài nguyên khác đã tạo nên vai trò quan trọng của đất đai. Đất đai có vị trí cố định trong không gian, giới hạn về diện tích, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người và có vai trò đặc biệt quan trọng trong sản xuất nông nghiệp. Đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị, đối với đất nước ta, Đảng ta khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý” Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi đó tài nguyên đất là có hạn. Vì vậy mà vấn đề đặt ra với nước ta là làm thế nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm , hiệu quả và bền vững. Trước yêu cầu bức thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và sử dụng đất đai để các cấp , các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất. Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức quan trọng. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp 1 pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Chính vì vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất đã được nhà nước bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sử dụng đất có thể yên tâm canh tác và đầu tư công sức, tiền bạc trên thửa đất của mình, nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng năng suất lao động và nhất là khi thiếu vốn là ăn người sử dụng đất có thể mang tài sản của mình là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất “sổ đỏ” thế chấp tại các tổ chức tín dụng ,các hệ thống Ngân hàng để vay vốn làm ăn. Trong những năm gần đây được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế - Chính trị xã hội đã phát triển mạnh mẽ, đời sống của nhân dân từng bước được cải thiện đáng kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế-xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyệnđang trở thành một vấn đề cấp thiết. Các vấn đề liên quan đến đất đai như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất …và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai nêu trên thì vấn đề về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn là một trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng của toàn huyện. Để hiểu rõ thêm về thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại, hạn chế trong công tác này. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên chúng tôi lựa chọn thực hiện đề tài:“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hóc môn, thành phố Hồ Chí Minh” 2 II. Mục tiêu nghiên cứu: Xác lập cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính thông qua phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh III. Nhiệm vụ nghiên cứu: - Nghiên cứu cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tục và quy phạm của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. - Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hóc Môn - Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai và thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân huyện Hóc Môn. - Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Hóc Môn, TPHCM rút ra những điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn nghiên cứu. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hóc Môn, TPHCM. IV. Phương pháp nghiên cứu: 1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu: Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Hóc Môn, TPHCM. 2. Phương pháp so sánh: 3 Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân huyện Hóc Môn, TPHCM từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn huyện. 3. Phương pháp phân tích tổng hợp: Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4. Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia Trên cơ sở xây dựng bộ câu hỏi phi cấu trúc tiến hành xin ý kiến chuyên gia về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn, TPHCM. 5. Phương pháp điều tra xã hội học: Được thực hiện tại địa bàn nghiên cứu thông qua hình thức phỏng vấn bằng bảng hỏi, với các câu hỏi liên quan đến vấn đề nghiên cứu của đề tài V. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn: 1) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận: - Luật Đất đai năm 2013; - Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, qui định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai. - Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận huyện Hóc Môn giai đoạn 2014 - 2017. - Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới. 2) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương - Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận huyện Hóc Môn, TPHCM các năm 2014 - tháng 6 năm 2017. - Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi 4 trường và quản lý đất đai tại huyện Hóc Môn, TPHCM. - Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận. VI. Cấu trúc luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương. Chương 1: Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính. Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính huyện Hóc Môn, TPHCM. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính huyện Hóc Môn, TPHCM. 5 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH. 1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). [1] Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993 [14], Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện 6 quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước. Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất. 1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta. Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau này) chỉ là thủ tục chung trong việc đăng ký cấp giấy chứng nhận. 7 1.2.1 Đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. - Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào.Đăng ký đất đailần đầu được thực hiện trong phạm vi cả nước. - Đăng ký biến động đất đai được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong sử dụng đất. Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động về sử dụng đấtthực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật. 1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013). [18] -Quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng. 8 -Tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu:  Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.  Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng. 1.2.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đất đai từ là một loại tài sản hiện vật, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường đã trở thành một loại tài sản tài chính, tài sản vốn thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận. Trước khi được công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chung cho người sử dụng đất theo như quy định của pháp luật. Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về việc sử dụng đất. Vậy để được công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đăng ký đất đai và xin cấp Giấy chứng nhận, tùy vào trường hợp mà người sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận; lúc này người sử dụng đất có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ chung của ngườisử dụng đất. Nếu người sử dụng đất không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật cho tới khi 9 có quyết định của Nhà nước về thửa đất đó. Các Quy định quyền chung của người sử dụng đất được nêu đầy đủ trong Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [18] 1.2.4 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: 1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận. 2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại thì do cơ quan tài nguyên môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ. Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: 1. Đối vối địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. 10 2. Đối vối địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau: a) Sở Tài nguyên môi trườngcấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 3. Bộ tài nguyên môi trườngquy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. 1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân: 1.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. * Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu. + Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. + Quy trình đăng ký đất đai ban đầu : Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau: 11 UBND CẤP XÃ CHUẨN BỊ ĐIỀU KIỆN TRIỂN KHAI HOÀN THIỆN TÀI LIỆU THU THẬP TÀI LIỆU XÂY DỰNG KẾ HOẠCH CHỈNH LÝ BỔ SUNG TÀI LIỆU ĐO ĐẠC CHUẨN BỊ LỰC LƯỢNG T.HUẤN CHUẨN BỊ VẬT TƯ KINH PHÍ XÁC MINH ĐẤT, TÊN CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT TUYÊN TRUYỀN SAO IN BẢN ĐỒ ĐỂ TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ KIỂM TRA CÔNG NHẬN TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG KÝ ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ SƠ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI ` CƠ QUAN ĐĂNG KÝ THẨM ĐỊNH HỒ SƠ CÁC TRƯỜNG HỢP CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỀN CẤP GCN THÌ XEM XÉT ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ KIỂM TRA XÁC MINH HIỆN TRẠNG NẾU CẦN THIẾT CẬP NHẬT HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÌNH UBND CẤP HUYỆN QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN CHO HỒ SƠ ĐỦ ĐIỀU KIỆN TRAO GIẤY CHỨNG NHẬN, THU PHÍ, LỆ PHÍ Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu. 12 THU GIẤY TỜ GỐC VỀ ĐẤT 1.3.2 Đăng ký biến động sử dụng đất Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật". * Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai. + Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 1.3.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận a) Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai Theo Điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [ 12] quy định: 1.Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần HS thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định này. 2.Ủy ban nhân dâncấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục quy định tại nghị định này. b) Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: 13 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận làVăn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Và Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [12] 1.4. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 1.4.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. - Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. - Đăng ký đất đai là một trong mười lăm nội dung quản lý nhà nước về đất đai, có quan hệ hữu cơ với các nội dung còn lại. 14 Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,... Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai thuộc trách nhiệm của ngành tài nguyên môi trường, được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập. Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Công tác đăng ký đất đai được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính cấp xã. Cấp xã là đầu mối quan hệ gần gũi trực tiếp với người sử dụng đất, thực hiện quản lý trực tiếp toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã, là cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký đất đai, đảm bảo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất khi đăng ký, tiết kiệm được thời gian và công sức. Việc tổ chức đăng ký đất đai 15 theo phạm vi từng xã giúp cho người sử dụng đất đăng ký đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước: Nhà nước của dân, do dân, vì dân, đồng thời phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực tại tình hình sử dụng đất ở địa phương, của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp thẩm quyền xét duyệt đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật, góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã, giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính, phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước. 1.4.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cấp Giấy chứng nhận cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế - xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai. Cụ thể vị trí và vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận: - Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. - Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. - Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi - Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai. 16