Tài liệu đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện đông triều, tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN PHẠM TIẾN PHÚC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60. 85. 01. 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. BÙI ĐÌNH HOÀ Thái Nguyên - 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Phạm Tiến Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thấy giáo - TS. Bùi Đình Hoà, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình để tôi có thể hoàn thành Luận văn này. Xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô phòng Quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên - Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Triều, Chủ tịch, phó Chủ tịch, cán bộ địa chính - đô thị - xây dựng các xã, thị trấn gồm: Thị trấn Mạo khê, xã Kim Sơn, xã Xuân Sơn, xã Việt Dân, xã Hồng Phong, đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu và những thông tin cần thiết liên quan. Cảm ơn anh chị đồng nghiệp, bạn bè và gia đình đã động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Phạm Tiến Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu chung của đề tài ..................................................................................... 2 3. Mục tiêu cụ thể của đề tài ..................................................................................... 2 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3 1.1. Quản lý nhà nƣớc về đất đai ............................................................................. 3 1.1.1. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đai ........................................................ 3 1.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................. 4 1.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai ở một số nƣớc trên thế giới ............. 10 1.2.1. Nước Trung Quốc............................................................................................ 10 1.2.2. Nước Pháp ....................................................................................................... 11 1.3. Công tác quản lý sử dụng đất đai ở Việt Nam............................................... 12 1.3.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật ..................................... 12 1.3.2. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính .......................................................................................................................... 15 1.3.3. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất ................................ 16 1.3.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................................... 17 1.3.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất17 1.3.6. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................................. 18 1.3.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................. 21 1.3.8. Công tác quản lý tài chính .............................................................................. 21 1.3.9. Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản .............................................................................................................. 23 1.3.10. Công tác quản lý,giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ..................................................................................................................... 24 1.3.11. Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ................ 24 1.3.12. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai ............................................................. 25 1.3.13. Công tác quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................. 26 1.4. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh .............................. 27 1.4.1. Công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv và tổ chức thực hiện các văn bản đó ......................................................................... 27 1.4.2. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính; khảo sát đo đạc, thành lập bản đồ ................................................................. 29 1.4.3. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................................... 30 1.4.4. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất .. 30 1.4.5. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................................. 31 1.4.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................. 32 1.4.7. Công tác quản lý tài chính .............................................................................. 32 1.4.8. Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý, sử dụng đất đai ................................... 33 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 34 2.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 34 2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................. 34 2.2.1. Phương pháp luận ........................................................................................... 34 2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể .............................................................. 34 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................. 37 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Đông Triều ................ 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 37 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 38 3.1.3. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Triều ...................... 42 3.2. Tình hình quản lý đất đai của Đông Triều .................................................... 46 3.2.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó ................................................................... 46 3.2.2. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính .................................................................................... 47 3.2.3. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ............................ 48 3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................... 50 3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.. 52 3.2.6. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thống kê, kiểm kê đất đai ...................................... 58 3.2.7. Thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................................ 64 3.2.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai ............................................................. 67 3.2.9. Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v bất động sản .............................................................................................................. 68 3.2.10. Công tác giám sát thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất .....69 3.2.11. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................................ 70 3.2.12. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ........................................................................... 70 3.2.13. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai ....................................................................... 71 3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đông Triều ...................................................................................... 73 3.3.1. Quan điểm về việc quản lý đất đai .................................................................. 73 3.3.2. Giải pháp ......................................................................................................... 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 78 4.1. Kết luận ............................................................................................................. 78 4.2. Kiến nghị ........................................................................................................... 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 81 PHỤ LỤC ................................................................................................................. 82 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt CNH – HĐH GCN GCNQSDĐ Chữ đầy đủ Công nghiệp hóa - hiện đại hóa Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân NTM Nông thôn mới QSDĐ Quyền sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1: Danh sách cán bộ địa chính huyện và các xã, thị trấn...................42 Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2005 – 2010 ............................................... 44 Bảng 3.3: Tổng hợp các dự án thu hồi đất từ 2008 đến năm 2010 ....................... 52 Bảng 3.4: Tổng hợp các trường hợp tỉnh Quảng Ninh thu hồi đất do sử dụng đất vi phạm luật đất đai đến năm 2010. ........................................................................ 53 Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP ........... 54 Bảng 3.6: Ý kiến của nông hộ sau khi được giao đất ở 5 xã được điều tra .......... 55 Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả giao đất nông nhiệp cho các tổ chức ....................... 56 Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả giao đất thực hiện các dự án đến năm 2010............ 57 Bảng 3.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình ....................... 62 Bảng 3.10: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất ......... 63 Bảng 3.11: Tổng hợp diện tích các loại đất theo địa giới hành chính .................. 65 Bảng 3.12: Tổng hợp diện tích và cơ cấu đất đai theo đối tượng sử dụng ........... 66 Bảng 3.13: Kết quả thực hiện công tác quản lý tài chính về đất đai ..................... 67 Bảng 3.14: Tình hình tranh chấp đất đai ở các Xã được điều tra ......................... 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Biểu đồ 3.1: Biến động đất đai giai đoạn 2005 – 2010 ........................................... 45 Biểu đồ 3.2: Kết quả thực hiện công tác quản lý tài chính về đất đai ................... 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá (CNH -HĐH) đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng nóng bỏng phức tạp liên quan trực tiếp tới lợi ích của từng đối tượng sử dụng đất. Các quan hệ đất đai chuyển từ chỗ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Bên cạnh đó Đảng và Nhà nước luôn khuyến khích động viên các đối tượng sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Tuy vậy, đất đai là sản phẩm của tự nhiên và nó tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội do đó các quan hệ đất đai luôn chứa đựng trong nó những vấn đề phức tạp, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được các lợi ích của người sử dụng đất. Thêm vào đó, ý thức pháp luật và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng cũng hạn chế dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế xã hội. Chính vì vậy, hệ thống pháp luật đất đai đã liên tục được bổ sung và sửa đổi nhằm giải quyết những mâu thuẫn đó. Tuy nhiên, những bổ sung và sửa đổi này chỉ đáp ứng phần nào những mâu thuẫn nảy sinh đó và thực tế việc sử dụng và quản lý thị trường đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Tiến độ thực hiện kiểm kê đất đai chậm so với kế hoạch đề ra. Công tác cấp mới và đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính theo Nghị định số 88/2009/NĐ - CP chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Việc thực hiện các quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền còn thiếu triệt để, không đúng trình tự thủ tục dẫn đến tình trạng quyết định đó có hiệu lực trước Luật Đất đai 2003 nhưng đến nay vẫn chưa được triển khai thực hiện. Do sự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 giám sát thiếu chặt chẽ, các tổ chức được giao đất nhưng chậm triển khai theo tiến độ dự án quy định, còn để đất trống không sử dụng gây lãng phí trong khi người dân không có đất để sản xuất gây bức xúc trong dân. Đông Triều là huyện cửa ngõ phía Tây của tỉnh Quảng Ninh, là một vùng trung du, địa hình dốc dần từ Bắc xuống Nam. Phía Bắc là vòng cung Đông Triều trùng điệp, phía cực Nam là những cánh đồng trũng, là một trong những mỏ than lớn. Có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp của huyện phát triển mạnh. Mô hình sản xuất nông nghiệp đơn thuần đã dần được chuyển dịch theo hướng nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ. Chủ trương của tỉnh Quảng Ninh xây dựng huyện Đông Triều trở thành thị xã công nghiệp trước năm 2015 nên tốc độ gia tăng dân số, sự đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Điều này đòi hỏi Uỷ ban nhân dân (UBND) huyện Đông Triều phải có những chính sách về quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý. Xuất phát từ những yêu cầu, điều kiện thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh" 2. Mục tiêu chung của đề tài Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đông Triều, sẽ tiến hành đánh giá kết quả và hạn chế để tìm ra nguyên nhân, đề xuất biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đông Triều nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung trong thời gian tới. 3. Mục tiêu cụ thể của đề tài - Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh theo 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai quy định tại Luật Đất đai năm 2003 (giai đoạn 2005 - 2010) - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai, giúp cơ quan quản lý Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Quản lý nhà nƣớc về đất đai 1.1.1. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đai Khi tham gia vào nền kinh tế thị trường, đất đai có sự thay đổi căn bản về bản chất kinh tế xã hội: Từ chỗ là tư liệu sản xuất, điều kiện sống chuyển sang là tư liệu sản xuất chứa đựng yếu tố sản xuất hàng hoá, phương diện kinh tế của đất trở thành yếu tố chủ đạo quy định sự vận động của đất đai theo hướng ngày càng nâng cao hiệu quả. Đặc biệt trong tình hình hiện nay, giá đất cũng như lợi nhuận khi đầu tư vào đất tăng cao đã khiến cho tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất đai xảy ra, làm ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội. Trong sản xuất nông nghiệp, khi tham gia vào cơ chế thị trường đất đai cũng chứa đựng nguy cơ quay về sản xuất tự cấp tự túc nếu người sử dụng đất không đủ năng lực, nếu thị trường bất lợi kéo dài. Hơn nữa, đất đai cũng là một nguồn vốn tham gia vào sản xuất hàng hoá, việc sử dụng đất lại rất cần có vốn cho nên hình thành thị trường đất đai là một động lực quan trọng để góp phần hoàn thiện hệ thống thị trường quốc gia. Chính vì vậy việc quản lý nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết, nhằm phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật của thị trường khi sử dụng đất đai, ngoài ra cũng làm tăng tính pháp lý của đất đai. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[13] Tóm lại, việc khai thác những ưu điểm và hạn chế, những khuyết tật của cơ chế thị trường đặc biệt là các quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường thì không thể thiếu được sự quản lý của Nhà nước với tư cách là chủ thể của nền kinh tế quốc dân. Như vậy Nhà nước thực hiện chức năng quản lý là một đòi hỏi khách quan, là nhu cầu tất yếu trong việc sử dụng đất đai. Nhà nước không chỉ quản lý bằng công cụ pháp luật, các công cụ tài chính mà Nhà nước còn kích thích, khuyến khích đối tượng sử dụng đất hiệu quả bằng biện pháp kinh tế. Biện pháp kinh tế tác động trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất và đây là một biện pháp hữu hiệu trong cơ chế thị trường, nó làm cho các đối tượng sử dụng đất có hiệu quả hơn, làm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 tốt công việc của mình, vừa bảo đảm được lợi ích cá nhân cũng như lợi ích của toàn xã hội. 1.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai 1.1.2.1. Ban hành văn bản pháp luật và hướng dẫn thực hiện văn bản đó Văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là những văn bản không chỉ cung cấp thông tin mà còn thể hiện ý chí mệnh lệnh của các cơ quan quản lý đối với người sử dụng đất nhằm thực hiện các quy định luật lệ của Nhà nước. Công tác xây dựng văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là một nội dung quan trọng không thể thiếu trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Dựa trên việc ban hành các văn bản pháp luật này, Nhà nước buộc các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện các quy định về sử dụng theo một khuôn khổ do Nhà nước đặt ra. Văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất biểu hiện quyền lực của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm lập lại một trật tự pháp lý theo mục tiêu của các cơ quan quản lý. Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân. Vì vậy văn bản pháp luật đất đai vừa thể hiện được ý chí của Nhà nước vừa thể hiện được nguyện vọng của đối tượng sử dụng đất đai. Ngoài ra, văn bản pháp luật đất đai cũng là cơ sở để giúp cho các cơ quan quản lý tiến hành kiểm tra, thanh tra giám sát hoạt động của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Văn bản quản lý Nhà nước về đất đai có hai loại hình: - Văn bản quy phạm pháp luật. - Văn bản quy phạm pháp quy. Văn bản quy phạm pháp luật bao gồm các văn bản luật và dưới luật. Các văn bản Luật bao gồm Luật, Hiến pháp, pháp luật. Các quy định của Hiến pháp là căn cứ cho tất cả các ngành luật. Còn luật là các văn bản có giá trị sau Hiến pháp nhằm cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp. Văn bản pháp quy bao gồm: Nghị định, quyết định, chỉ thị, thông tư… nhằm hướng dẫn thực hiện các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, giải thích các chủ trương chính sách và đề ra các biện pháp thi hành các chủ trương đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[13] 1.1.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đ ất Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất là công việc đầu tiên của công tác quản lý đất đai. Thông qua công tác này Nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng trong lãnh thổ quốc gia. Mặt khác Nhà nước mới có thể đánh giá được khả năng đất đai ở từng vùng, từng địa phương để có mục đích sử dụng đất phù hợp. Đối với đất có tiềm năng lớn cho sản xuất nông nghiệp, thông qua công tác này Nhà nước sẽ quy hoạch đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Cũng nhờ công tác này mà Nhà nước mới có biện pháp và phương hướng sử dụng các loại đất có khoa học và hệ thống. Để nắm được diện tích đất đai, Nhà nước phải tiến hành khảo sát đo đạc. Công tác này thuộc về Cục đo đạc trong bộ máy quản lý. Việc đo đạc được tiến hành trên phạm vi cả nước cũng như từng vùng, địa phương. Từ đó cho phép đánh giá về mặt kinh tế của đất đai Điều 14 Luật Đất đai quy định: Chính phủ chỉ đạo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương điều tra, khảo sát đo đạc đánh giá và phân hạng đất. Uỷ ban nhân dân (UBND) chỉ đạo cơ quan quản lý theo dõi sự biến động về diện tích, loại đất, người sử dụng đất, kịp thời chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ở địa phương mình. Việc đánh giá và phân hạng đất là một công việc rất phức tạp. Đánh giá đất đai đòi hỏi phải phân hạng đất. Đối với phân hạng đất, Nhà nước phải căn cứ vào 5 yếu tố đó là: Điều kiện địa hình, khí hậu, chất đất, điều kiện tưới tiêu, vị trí của khu đất so với đường giao thông hoặc nơi tiêu thụ sản phẩm. Để quy định giá đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 87/CP. Giá đất được xác định cho từng hạng đất, tính thuế sử dụng đất nông nghiệp chia theo ba loại: đồng bằng, trung du, miền núi. Giá đất khu dân cư nông thôn được xác định cho từng hạng đất và chia theo ba loại đất. Đối với đất đô thị, giá đất được xác định căn cứ vào từng loại đô thị, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 3 đến 4 loại đường phố, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 4 đến 5 loại vị trí đất khác nhau. Vị trí này được căn cứ vào điều kiện sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và giá đất của từng vùng trong đô thị. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 Việc định giá đất cũng chịu ảnh hưởng của các yếu tố không gian, thời gian, môi trường, tính pháp lý và yếu tố tâm lý xã hội, quan hệ cung cầu đất. Luật Đất đai năm 2003 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Bởi vậy, việc định giá đất ở nước ta là xác định giá trị của quyền sử dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt không được xác định giá trị. Nhà nước có thể điều tiết đất đai thông qua giá cả và khi đó giá đất mới thật sự phản ánh được tiềm năng kinh tế to lớn của đất đai. Công tác lập bản đồ địa chính được quy định trong Điều 19 của Luật Đất đai. Chính phủ chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương ban hành quy trình kỹ thuật quy phạm xây dựng bản đồ địa chính. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã phường, thị trấn và là căn cứ để có thể hạn chế, ngăn chặn các hiện tượng tranh chấp đất đai hiện nay. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[13] 1.1.2.3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật và pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng quản lý đất đai một cách đầy đủ hợp lý khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc tính toán phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục đích sử dụng, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường sinh thái. Thông qua quy hoạch, căn cứ vào những thuộc tính tự nhiên của đất như vị trí, diện tích mà các loại đất được sử dụng theo từng mục đích nhất định và hợp lý. Các thành tựu khoa học công nghệ không ngừng được áp dụng để nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Hiệu quả sử dụng đất được thể hiện ở hiệu quả kinh tế xã hội và môi trường mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để đạt được hiệu quả đó. Kết quả của công tác quy hoạch phải đảm bảo 3 điều kiện: Kỹ thuật, kinh tế và pháp lý. Công tác quy hoạch sử dụng đất đã được khẳng định trong Hiến pháp 1992, theo đó Nhà nước thông nhất quản lý đất đai theo quy hoạch. Luật Đất đai năm 1993 cũng quy định: Căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất là quy hoạch sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 dụng đất. Nội dung của công tác quy hoạch là: Khoanh định các loại đất trong từng địa phương và trong phạm vi cả nước, điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội. Vấn đề chú ý khi lập quy hoạch là quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất khoa học, quy hoạch phải được công bố rộng rãi cho công chúng biết. Kế hoạch sử dụng đất là chỉ tiêu cụ thể hoá quy hoạch. Công tác kế hoạch tập trung những nguồn lực hạn hẹp vào giải quyết có hiệu quả những vấn đề trọng tâm của kế hoạch trong từng thời kỳ. Nội dung của kế hoạch sử dụng đất là: Khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kì kế hoạch và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch. Vấn đề cần lưu ý khi lập kế hoạch sử dụng đất là: + Đẩy mạnh thực hiện kế hoạch theo chương trình của dự án + Giải quyết tốt mối quan hệ giữa kế hoạch và thị trường. + Coi trọng công tác kế hoạch, nâng cao trách nhiệm của người làm công tác kế hoạch. + Tăng cường chất lượng công tác kế hoạch. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[13] 1.1.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai phát triển đa dạng hơn, phức tạp hơn. Mối quan hệ đó được xây dựng trên cơ sở sự phát triển cả lực lượng sản xuất phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất. Thực hiện chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước đã giao đất nông nghiệp đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp theo Nghị đinh số 85/1999/NĐ-CP [9]. Giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích lâm nghiệp theo Nghị định số 163/1999/NĐ-CP (thay thế cho Nghị định 64/CP và nghị định 02/CP) [10]. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 8 - Chính sách giao đất của Nhà nước thể hiện như sau: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Nhà nước cho thuê đất: + Tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đã được phê duyệt từ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản làm muối. + Các tổ chức và cá nhân người nước ngoài. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định theo Điều 37, Luật Đất đai năm 2003. - Thu hồi đất: Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đó giao sử dụng trong những trường hợp sau: Tổ chức sử dụng đất bị giải thể phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất, cá nhân người sử dụng đất đó chết mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất đó; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; đất không sử dụng trong 12 tháng liền mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép; người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước; đất giao không đúng thẩm quyền. Trong trường hợp thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, xây dựng các cơ sở hạ tầng nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước có chính sách đảm bảo cuộc sống cho những người có đất bị thu hồi, có các chính sách bồi thường hỗ trợ theo các quy định của Chính phủ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007)[13] 1.1.2.5. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thống kê, kiểm kê đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Vì đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, có giá trị cao bởi vậy việc sử dụng đất của bất kỳ đối tượng nào cũng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký đất được thực hiện đối với mọi loại đất trên phạm vi cả nước trong những trường hợp sau: Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất; khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất; khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất; khi thực hiện các hợp đồng về sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 9 Tóm lại, đăng ký quyền sử dung đất có hai hình thức đó là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Thông qua đăng ký quyền sử dung đất, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để quản lý đất đai một cách chặt chẽ theo pháp luật và cũng là để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng. Đăng ký quyền sử dung đất thực chất là quá trình thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có đủ điều kiện từ đó tạo ra cơ sở pháp lý để phát huy các quyền của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dung đất phải được thực hiện thương xuyên liên tục để có thể phản ánh kịp thời cập nhật những biến động đất đai. Hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ cung cấp thông tin đầy đủ nhất, là cơ sở để bảo vệ các quyền của người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp cũng như xác định nghĩa vụ tài chính mà họ phải tuân thủ theo pháp luật. Việc cấp GCNQSDĐ do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành. UBND tỉnh, thành phố thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ chức và đối tượng được Chính phủ quyết định giao đất. UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân. Quá trình đổi mới kinh tế đã làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đây chính là nguyên nhân làm cho đất đai bị biến động cả về diện tích cũng như đối tượng sử dụng đất. Vì vậy phải tổ chức công tác thống kê, kiểm kê đất đai để có thể nắm rõ được những biến động đó. Thống kê đất đai được tiến hành hàng năm và kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần. Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là đơn vị lập sổ địa chính, đó là UBND xã, phường, thị trấn. UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai ở địa phương mình. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007)[13] 1.1.2.6. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai không thể thiếu được hoạt động này. Điều 132 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong cả nước; Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai tại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 địa phương. Nội dung thanh tra đất đai đươc quy định như sau: - Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của UBND các cấp; - Thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác. Về xử lý các sai phạm trong việc quản lý sử dụng đất tùy theo tính chất nghiêm trọng, mức độ tác hại và hậu quả của các trường hợp sai phạm mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện phương sách cho phù hợp. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007)[13] 1.1.2.7.Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai Quá trình sử dụng đất không thể không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau. Việc này xảy ra khi các đối tượng sử dụng đất bị xâm phạm đến lợi ích của mình. Chính vì vậy, vai trò của Nhà nước là rất lớn trong việc giải quyết những vấn đề này. Nhà nước khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân, đảm bảo trật tự công bằng xã hội đôi bên cùng có lợi. Công tác giải quyết các tranh chấp được quy định theo chức năng thẩm quyền của cơ quan quản lý từ UBND quận, huyện đến UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007)[13] 1.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đai ở một số nƣớc trên thế giới 1.2.1. Nước Trung Quốc Ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị), sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Năm 1988, Quốc hội Trung Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá. Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể và thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 11 Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách cơ bản của Trung Quốc. Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường đối với đất bị trưng dụng theo mục đích sử dụng đất trưng dụng. Đồng thời nghiêm cấm tuyệt đối việc xâm phạm, lạm dụng tiền bồi thường đất trưng dụng và các loại tiền khác liên quan đến đất bị trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác. (Nguyễn Kim Sơn,2000)[14] 1.2.2. Nước Pháp Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hoà Pháp được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai. Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian tư nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và tập thể địa phương. Tài sản công cộng được đảm bảo lợi ích công cộng có đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán được. Không gian công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hoá, bảo tàng ... Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo lợi ích song hành. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó, lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết với lợi ích tư nhân. Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Sử dụng đất nông nghiệp, luật pháp quy định một số điểm cơ bản sau: Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định. Nghiêm cấm việc xây dựng nhà trên đất canh tác để bán cho người khác. Thực hiện chính sách miễn giảm thuế, được hưởng quy chế ưu tiên đối với một số loại đất chuyên dùng để gieo hạt, đất để trồng hoặc trồng lại rừng, đất mới dành cho ươm cây trồng. Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn