Tài liệu đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án mở rộng khu di tích đền cửa ông tại phường cửa ông, thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------------------ PHẠM HỒNG QUANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN MỞ RỘNG KHU DI TÍCH ĐỀN CỬA ÔNG TẠI PHƢỜNG CỬA ÔNG, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------------------ PHẠM HỒNG QUANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN MỞ RỘNG KHU DI TÍCH ĐỀN CỬA ÔNG TẠI PHƢỜNG CỬA ÔNG, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên - 2016 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Phạm Hồng Quang ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên là người trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng quản lý đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, Ban Bồi thường và giải phóng mặt bằng thành phố Cẩm Phả... đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài tại địa phương. Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ, đồng nghiệp, bạn bè, gia đình và người thân... đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn./. Cẩm Phả, ngày tháng 10 năm 2016 Tác giả luận văn Phạm Hông Quang iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2 2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học .....................................................................................................4 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB .....................................................................................................................4 1.1.2. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất ......................................................................................7 1.1.3. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB) ......................................................................................................................8 1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................................9 1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ................................................................................9 1.2.2. Các văn bản của tỉnh Quảng Ninh ..................................................................10 1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................11 1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới .......................................................................................................................11 iv 1.3.2. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ và hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng một số địa phương trên cả nước .....15 1.3.3. Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số địa phương trong cả nước .............................................................................................................22 1.3.4. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................26 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .29 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .........................................................................29 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................29 2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 8/2015 đến 6/2016 .......................................29 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Tại phòng Tài Nguyên & Môi trường thành phố Cẩm Phả ....................................................................................................................29 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................29 2.3.1. Đánh giá sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Cẩm Phả 29 2.3.2. Đánh giá khái quát về dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ....................29 2.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông...........................................................................................29 2.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư của dự án .................................................................................................29 2.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp ..........................................29 2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................29 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................29 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................30 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và viết báo cáo ....................30 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................31 3.1. Kết quả đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Cẩm Phả ........................................................................31 3.1.1. Vị trí địa lý, các yếu tố tự nhiên và tài nguyên du lịch, văn hóa.....................31 3.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................31 3.1.1.2. Các yếu tố tự nhiên ......................................................................................32 v 3.1.1.3. Tài nguyên du lịch và văn hóa .....................................................................35 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................38 3.1.2.1. Cơ cấu nền kinh tế ........................................................................................40 3.1.2.2. Dân số...........................................................................................................44 3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ....45 3.2. Đánh giá khái quát về dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông .......................47 3.2.1. Đánh giá sơ lược về thực trạng GPMT trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.......47 3.2.2. Đánh giá tổng quát về dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ...................49 3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ..................................................................51 3.3.1. Đánh giá kết quả thống kê về đất đai, tài sản trên đất của dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông..................................................................................................51 3.3.2. Đánh giá kết quả bồi thường và hỗ trợ về đất bị thu hồi trong dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông...........................................................................................54 3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư của dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ............................60 3.4.1. Đánh giá mức độ hài lòng và tính ổn định của người dân về giá đất bồi thường và đời sống của người dân sau thu hồi đất....................................................60 3.4.2. Tình hình đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất để thực hiện dự án .61 3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp .............................................62 3.5.1. Những thuận lợi ..............................................................................................62 3.5.2. Những khó khăn ..............................................................................................62 3.5.3. Giải pháp .........................................................................................................63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................65 1. Kết luận .................................................................................................................65 2. Kiến nghị ...............................................................................................................65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................66 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010- 2015.....46 Bảng 3.2: Kết quả đánh giá thực trạng giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 -2015 .................................................................47 Bảng 3.3: Kết quả đánh giá tổng quát về dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông .......50 Bảng 3.4: Kết quả thống kê đất đai và các loại tài sản trên đất của dự án ................51 Bảng 3.5: Kết quả thống kê các loại cây cối hoa màu của dự án ..............................52 Bảng 3.6: Kết quả đánh giá bồi thường và hỗ trợ về đất cho các hộ dân bị thu hồi của dự án ...................................................................................................54 Bảng 3.7: Kết quả đánh giá bồi thường và hỗ trợ về tài sản trên đất của các hộ dân bị thu hồi của dự án ...................................................................................55 Bảng 3.8: Kết quả bồi thường về cây cối hoa màu trên đất của dự án .....................56 Bảng 3.9: Kết quả đánh giá kết quả hỗ trợ cho người dân trong dự án bị thu hồi đất ...... 58 Bảng 3.10: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất trong dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ..................................................59 Bảng 3.11: Mức độ hài lòng của các hộ sau khi thu hồi đất tại dự án ......................60 Bảng 3.12: Tình hình đời sống sau khi bị thu hồi đất dự án .....................................61 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Vị trí địa lý thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh...................................32 Hình 3.2: Lượt khách du lịch đến các điểm du lịch chính ........................................41 Hình 3.3: Dân số của thành phố Cẩm Phả trong mối tương quan với dân số của Hạ Long, Đông Triều và Uông Bí ..................................................................45 Hình 3.4: Cơ cấu quy hoạch vùng dự án mở rộng Đền Cửa Ông .............................50 Hình 3.5: Cơ cấu các loại chi trả bồi thường, hỗ trợ cho hộ dân của dự án..............60 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt vì những tính chất của nó như: cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế xã hội nói chung và cho các ngành nói riêng ngày càng lớn. Do vậy nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự thành công của các dự án. Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện để triển khai thực hiện dự án có hiệu quả. Vì vậy đòi hỏi cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành một cách toàn diện đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư những năm qua, đặc biệt từ khi Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực. Các văn bản hướng dẫn bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất của Chính phủ như Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng khắc phục tồn tại của các chính sách trước đó. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau như giá đất thị trường biến động, giá bồi thường thấp hơn giá thực tế nhiều lần, giá tài sản đưa vào tính bồi thường so với giá thị trường; vấn đề hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất; chuyển đổi nghề, tạo việc làm để người dân đồng thuận và yên tâm sản xuất, sinh hoạt sau khi bị thu hồi đất.v.v. đang là vấn đề tồn tại cần phải được giải quyết. Thành phố Cẩm Phả là một trong những địa bàn trung tâm của sự phát 2 triển về kinh tế, văn hóa của tỉnh Quảng Ninh. Trong những năm qua, đặc biệt trong những năm gần đây quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã phát triển nhanh. Thành phố Cảm Phả là một trong những địa phương có nhiều nguồn tài nguyên, đặc biệt là khoáng sản than, tuy nhiên bên cạnh đó cũng có những nguồn tài nguyên mang đậm chất văn hóa nhân văn của dân tộc mang yếu tố tâm linh cần được bảo tồn và phát huy giá trị sử dụng. Đặc biệt khu di tích Đền cửa Ông, là khu vực tâm linh được người dân địa phương và trong cả nước biết đến. Để bảo tồn và phát huy giá trị sử dụng khu du lịch sinh thái tâm linh Đền Cửa Ông, ngày 30/9/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quyết định số 2188/QĐUBND về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết di tích Đền Cử Ông, trên địa bàn phường Cửa Ông thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. Trước tình hình thực tiễn nhằm thấy được những thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp đối với việc hoàn thành dự án trong giai đoạn cuối, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi và được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án Mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông tại phường Cửa Ông, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu và đánh giá được việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của dự án mở rộng khu di tích Đền Cử Ông, trên cơ sở xác định những thuận lợi và khó khăn để đề xuất giải pháp, chính sách góp phần khắc phục những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông; - Đánh giá ý kiến của người dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án; - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn. 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn đối với dự án và các dự án đang thực hiện trên địa bàn thành phố. 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB * Bồi thường, hỗ trợ Bồi thường được hiểu là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Việc bồi thường thiệt hại có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác...) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để GPMB thực hiện các dự án đầu tư đó là quá trình giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiện hoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong quá trình thu hồi đất. Quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính sách và pháp luật của Nhà nước. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [4]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [4]. *. Tái định cư Tái định cư (TĐC) trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư. Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục 5 và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững. Như vậy có thể hiểu công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ đơn thuần là việc bồi thường, hỗ trợ bằng tiền, vật chất khác cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi đất mà Nhà nước phải quan tâm đến đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, phải có những chính sách, biện pháp nhằm đảm bảo lợi ích cho những người dân, đảm bảo cho họ có được chỗ ăn ở ổn định, có điều kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ để người dân có thể yên tâm sản xuất phát triển kinh tế xã hội. *. Giá đất Giá đất phản ánh mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [20]. 6 Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. * Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. * Định giá bất động sản: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất. Bất động sản (BĐS) là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất; Các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau [7]. Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác bồi thường GPMB. Do đó để khắc phục cần phải có giá bồi thường phù hợp, đảm bảo 7 cho người bị thu hồi đất tạo được cuộc sống của mình, ít nhất phải bằng nơi ở cũ. 1.1.2. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi. Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác để giải quyết vấn đề định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất: - Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và tài sản gắn liền với đất. - Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận địa tô của C.Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vậy, để tính mức bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi nên căn cứ vào các yếu tố sau đây: 8 + Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng. Cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo, tức là vai trò của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa tô chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. + Loại công trình: mức bồi thường được tính toán phù hợp với giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt hại phải trả cho người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lượng nhằm tiết kiệm chi phí [5]. 1.1.3. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB) Theo Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải đồng thời đảm bảo nguyên tắc đó là đảm bảo lợi ích cho những người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Từ đó tổ chức WB và ADB chỉ ra rằng: - Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đưa ra đó là việc bồi thường, tái định cư sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp giúp đời sống người bị ảnh hưởng được cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập như trước khi có dự án để đảm bảo tương lai, kinh tế xã hội được thuận lợi. - Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi đất theo WB và ADB cũng phải được đảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như: + Bồi thường về đất: Đối với đất nông nghiệp thì việc bồi thường cho người dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi đất là được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần với đất bị thu hồi nhất. Đối với đất thổ cư thì được bồi thường cũng bằng đất thổ cư có cùng diện tích và phải được người bị ảnh hưởng chấp thuận. Tất cả quá trình giao đất bồi thường và tái định cư theo WB và ADB phải được diễn ra vào thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi thực hiện dự án. 9 + Bồi thường tài sản trên đất: là bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định cụ thể thời hạn bồi thường là trước 1 tháng khi thực hiện dự án. - Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi đất làm ảnh hưởng đến đời sống như mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh thì sẽ được khôi phục thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thu nhập khác bất kể là họ có bị mất nơi ở hay không. - Cũng theo quy định của tổ chức WB và ADB là phải thông báo đầy đủ, công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thảo mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư. Mặt khác, việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án, mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án. - Một phần quan trọng và không thể thiếu theo quy định của ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được thuận lợi nhất [1], [20]. 1.2. Cơ sở pháp lý 1.2.1. Các văn bản của Nhà nước Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2003. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 10 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai… Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 1.2.2. Các văn bản của tỉnh Quảng Ninh Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được các cấp ủy Đảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện; UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành các văn bản: Quyết định số 68/2015/QĐ-UBND ngày 13 tháng 10 năm 2015, quy định ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 8 tháng 9 năm 2014, quy định ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. 11 Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 23 tháng 9 năm 2014, quy định về ban hành Bảng đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản và di chuyển mồ mả trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Quyết định số 09/2010/QĐ-UBND ngày 19 tháng 01 năm 2010, quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày 12 tháng 8 năm 2013, quy định về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. 1.3. Cơ sở thực tiễn 1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới *. Trung Quốc Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa. Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình. Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều