Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện hậu lộc, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018 (luận văn thạc sĩ quản lý đất đai)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------- NGÔ QUANG MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẬU LỘC, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------- NGÔ QUANG MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẬU LỘC, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 8.85.01.03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - Năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Ngô Quang Mạnh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc Cô giáo TS. Nguyễn Thu Thùy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức địa chính xã Đại Lộc, Thành Lộc, Hoa Lộc và thị trấn Hậu Lộc, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Hậu Lộc, cán bộ Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Ngô Quang Mạnh năm 2019 iii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 1.1. Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất ............... 22 Bảng 1.2. Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ............................................................................................... 34 Bảng 3.1. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Hậu Lộc ......... 41 Bảng 3.2. Kết quả đấu giá đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc từ năm 2016-2018 ....... 45 Bảng 3.3. Kết quả đấu giá quyền SD đất huyện Hậu Lộc năm 2016........................ 47 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền SD đất huyện Hậu Lộc năm 2017........................ 48 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền SD đất huyện Hậu Lộc năm 2018........................ 49 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền SD đất trên một số dự án tại xã Đại Lộc giai đoạn 2016-2018 ....................................................................................... 50 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền SD đất trên một số dự án tại xã Thành Lộc giai đoạn 2016-2018 ....................................................................................... 52 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền SD đất trên một số dự án tại xã Hoa Lộc giai đoạn 2016-2018 ....................................................................................... 54 Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền SD đất trên một số dự án tại thị trấn Hậu Lộc giai đoạn 2016-2018 ................................................................................ 56 Bảng 3.10. Bảng so sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 58 Bảng 3.11. Kết quả đấu giá đất theo chủ thể thực hiện trên địa bàn huyện Hậu Lộc giai đoạn 2016-2018 ......................................................................... 59 Bảng 3.12: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án .................... 60 Bảng 3.13: Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................. 61 Bảng 3.14: Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá................................................... 63 Bảng 3.15: Các tác nhân ảnh hưởng trong quá trình đấu giá .................................... 64 Bảng 3.16: Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ .................. 65 Bảng 3.17: Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá .................................................. 66 Bảng 3.18: Đánh giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá.............. 67 Bảng 3.19: Đánh giá sau khi trúng đấu giá ............................................................... 67 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VPĐKQSD đất : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất v MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ iv MỤC LỤC ..................................................................................................................v MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 3 1.1.1. Một số khái niệm liên quan về đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất ...... 3 1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất ............................................................ 6 1.2. Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................................... 6 1.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................. 6 1.2.2. Công tác lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá QSD đất............................................................................................................ 9 1.2.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ........... 10 1.3. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................. 13 1.4. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam............................................................................................................. 15 1.4.1. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới .. 15 1.4.2. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam................................. 17 1.4.3. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại Huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn 2016-2018 ............................................................................. 26 vi Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....35 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 35 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 35 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 35 2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 35 2.3. Nội dung nghiên cứu: ......................................................................................... 35 2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 35 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 35 2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 36 2.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 36 2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra . 37 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................38 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa ....................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 38 3.1.2. Tình hình kinh tế xã hội .................................................................................. 40 3.1.3. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa năm 2018 ........................................................................................................ 40 3.1.4. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................ 43 3.2. Đánh giá thực trạng, kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án điều tra trên địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2016 đến năm 2018...................................................................................................... 45 3.2.1. Thực trạng về kết quả đấu giá QSD đất hàng năm ......................................... 45 3.2.2 Thực trạng kết quả đấu giá trên các dự án nghiên cứu .................................... 49 3.2.3 Kết quả đấu giá theo chủ thể thực hiện trên địa bàn huyện Hậu Lộc giai đoạn 2016-2018 .............................................................................................. 59 3.3. Kết quả điều tra, phỏng vấn về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa .................................................... 60 3.3.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất ......................................... 60 3.3.2. Đánh giá của người tham gia về công tác đấu giá QSD đất ở 4 xã, thị trấn ... 64 vii 3.4. Xác định một số yếu tố tác động đến hiệu quả công tác đấu giá và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc ....................................................................................... 68 3.4.1. Xác định một số yếu tố tác động đến việc nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc ....................................... 68 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................73 1. Kết luận ................................................................................................................. 73 2. Đề nghị .................................................................................................................. 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đấu giá QSD đất trong hoạt động giao đất, cho thuê đất là phương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Khác với giao đất, cho thuê đất theo cách thức thông thường, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những tổ chức, cá nhân khác và đối tượng trả giá cao nhất sẽ là chủ thể được nhận QSD đất. Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức bán đấu giá là một trong những chủ trương, định hướng trong chính sách, pháp luật về đất đai. Nội dung này góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai, giảm tình trạng đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể tham gia đấu giá và huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách. Huyện Hậu Lộc là một huyện đồng bằng ven biển, trong những năm gần đây huyện Hậu Lộc đã có những bước phát triển khá mạnh về kinh tế xã hội hòa cùng vào nhịp độ phát triển chung của cả tỉnh. Trong những năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa nói chung và huyện Hậu Lộc nói riêng đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân dân. Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá... 2 Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018 ”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng, kết quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn Huyện Hậu Lộc theo từng năm và theo từng dự án của các năm trên các xã trọng điểm giai đoạn 2016-2018. - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Làm rõ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành trong việc đấu giá QSD đất - Là cơ sở cho công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn: những luận cứ khoa học của đề tài có giá trị cung cấp vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ. - Thông tin thực trạng và những dữ liệu thứ cấp qua điều tra từ nghiên cứu đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất chính quyền địa phương tại các viện, các trường đại học. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Một số khái niệm liên quan về đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất - Tài sản: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu...) và các quyền tài sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng...) tại Điều 163, Luật dân sự 2005. - Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. (Nguyễn Thị Minh, 2010). Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010). Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương 4 mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185). Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận. Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây: + Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục luật định. + Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên. + Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất. - Đấu giá quyền sử dụng đất Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. - Dự án: là việc đề xuất hệ thống những biện pháp nhằm đạt được mục tiêu hoặc một công việc nào đó với những điều kiện ràng buộc về thời gian, về chất lượng và chi phí trong giới hạn cho phép hoặc tối ưu trong điều kiện có thể. 5 - Dự án đầu tư xây dựng công trình: là những dự án đầu tư cho việc xây dựng, mua sắm thiết bị công nghệ, đào tạo công nhân vận hành nhằm tạo ra các sản phẩm vật chất hoặc dịch vụ cho xã hội; hoặc là các dự án đầu tư xây dựng công trình tạo ra các hệ thống cơ sở vật chất cho xã hội như cầu, cống, đường bộ, đường sắt; cảng sông, cảng biển, đê, đập, hồ chứa nước, kênh mương tưới tiêu… - Bán đấu giá tài sản: là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất. - Đấu giá viên: là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định tại Nghị định này. - Người mua được tài sản bán đấu giá: là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm; trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm thì tài sản được bán bằng giá khởi điểm. - Tài sản bán đấu giá: là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật. - Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 m2 đất đấu giá. - Bước giá: là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề. Bước giá do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với từng cuộc bán đấu giá. - Người có tài sản bán đấu giá: là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật. - Người tham gia đấu giá tài sản: là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định của Nghị định này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 6 - Giá bỏ hợp lệ: Giá bỏ hợp lệ tối thiểu phải bằng giá sàn cộng thêm một bước giá hoặc giá của vòng đấu tiếp theo do Hội đồng đấu giá quy định. - Giá trúng: Giá trúng là giá trả cho 01 m2 đất phải lớn hơn hoặc bằng giá bỏ hợp lệ do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định. 1.1.2. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất Như các hình thức đấu giá tài sản khác đấu giá Quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau: - Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ; - Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng; - Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra; - Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục. - Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá; Theo quy định tại Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2013: “1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. 2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.” . 1.2. Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.2.1.1. Lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trong Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của các cấp huyện, trình cấp có thẩm quyền cấp trên (UBND cấp tỉnh) quyết định phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai. Căn cứ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cấp có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh giao các sở ngành tổng hợp xây dựng Kế hoạch đấu giá quyền sử 7 dụng đất trên địa bàn tỉnh, cân đối các nguồn lực và các biện pháp để thực hiện, báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành. 1.2.1.2. Lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng khu đất đấu giá QSD đất + Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án tại khu vực đô thị: Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt Viện Quy hoạch - Kiến trúc (đối với các trường hợp do UBND cấp tỉnh phê duyệt), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với các trường hợp do Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt) có trách nhiệm trích sao hồ sơ quy hoạch, cung cấp chỉ giới đường đỏ và các tài liệu, thông tin có liên quan về quy hoạch chi tiết khu đất cho chủ đầu tư làm căn cứ lập và triển khai thực hiện dự án theo quy định. Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt, được phân cấp như sau: - UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án đầu tư xây dựng các khu chức năng đô thị có quy mô trên 20ha đất, các dự án thuộc địa giới hành chính của nhiều quận, huyện và các khu vực đặc thù theo quy định. Sở Xây dựng là cơ quan hướng dẫn chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết; tổ chức thẩm định trình UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt. - UBND cấp huyện chỉ đạo lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc lập bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc) đối với dự án đầu tư xây dựng các khu chức năng đô thị (thuộc địa giới hành chính một quận, một huyện, một thị xã) có quy mô dưới 20ha đất (trừ các khu vực đặc thù theo quy định). Việc lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hay lập bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc được xác định như sau: + Lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hồ sơ chỉ giới đường đỏ là thành phần của đồ án quy hoạch chi tiết) đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư thực hiện có quy mô từ 5 ha đất trở lên (2 ha đất trở lên đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) nhưng phải xin giấy phép quy hoạch làm cơ sở thực hiện. 8 + Lập và phê duyệt bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô dưới 5 ha đất (dưới 2 ha đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) nhưng phải xin cấp giấy phép quy hoạch, cấp chỉ giới đường đỏ làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng. + Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án tại khu vực nông thôn: a. Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt Trường hợp dự án lập tại khu vực trung tâm xã, khu dân cư mới, khu tái định cư, thôn (bản) hiện có thì Ủy ban nhân dân cấp huyện trích sao, cung cấp hồ sơ chỉ giới đường đỏ của đồ án quy hoạch chi tiết và phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng làm căn cứ thu hồi đất. b. Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt nhưng nằm trong khu vực trung tâm xã, khu dân cư mới, khu tái định cư và thôn (bản) hiện có, được phân cấp như sau: - UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hồ sơ chỉ giới đường đỏ là thành phần của đồ án quy hoạch chi tiết) đối với dự án đầu tư xây dựng có quy mô từ 5 ha đất trở lên. Sở Xây dựng là cơ quan hướng dẫn chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết; tổ chức thẩm định trình UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt. - Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ quy hoạch xây dựng nông thôn mới và các quy định khác của pháp luật liên quan để phê duyệt tổng mặt bằng (trong đó có nội dung chỉ giới đường đỏ), đối với dự án đầu tư xây dựng có quy mô dưới 5 ha đất c. Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt nhưng nằm ngoài phạm vi trung tâm xã, khu dân cư mới, khu tái định cư và thôn (bản) hiện có, được phân cấp như sau: - UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hồ sơ chỉ giới đường đỏ là thành phần của đồ án quy hoạch chi tiết) đối với dự án đầu tư xây dựng các công trình chức năng ngoài dân dụng có quy mô từ 5 ha trở lên. Sở 9 là cơ quan hướng dẫn chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết; tổ chức thẩm định trình UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt. - Sở Xây Dựng căn cứ vào quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia về chuyên ngành và các quy định khác của pháp luật liên quan để chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng (trong đó có nội dung chỉ giới đường đỏ) đối với dự án đầu tư xây dựng các công trình chức năng ngoài dân dụng có quy mô dưới 5 ha đất. 1.2.2. Công tác lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá QSD đất 1.2.2.1. Lập kế hoạch thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất a. UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm có quy mô diện tích từ 5.000m2 đất trở lên. Ủy ban nhân dân cấp huyện; các Sở, Ban ngành đề xuất danh mục các dự án đấu giá quyền sử dụng đất gửi cơ quan thường trực do UBND cấp tỉnh giao trước ngày 31/10 hằng năm để tổng hợp, báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt. Đối với các khu đất nhỏ lẻ nằm xen kẹt trong khu dân cư hiện có (tại khu vực đô thị là các khu đất không tiếp giáp với các đường hoặc đường phố) với quy mô diện tích dưới 5.000m2 đất, UBND cấp tỉnh chỉ tổng hợp theo tổng diện tích các khu đất theo địa bàn của UBND cấp huyện để theo dõi và tổng hợp. b. UNBD cấp huyện lập kế hoạch thực hiện các dự án đấu giá các khu đất nhỏ lẻ nằm xen kẹt trong khu dân cư hiện có (tại khu vực đô thị là các khu đất không tiếp giáp với các đường hoặc đường phố) với quy mô diện tích dưới 5.000m2 đất, báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt và báo cáo UBND cấp tỉnh tổng hợp chung trong kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm. c. Điều kiện lập danh mục kế hoạch các dự án đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm: Phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có văn bản của cấp có thẩm quyền về chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất hoặc quyết định của UBND cấp tỉnh giao đất để giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. 10 1.2.2.2. Chủ đầu tư các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất: a. Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thuộc cấp tỉnh quản lý quản lý: Chủ đầu tư là Trung tâm phát triển quỹ đất (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường), Trung tâm Phát triển quỹ đất (thuộc Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng cấp tỉnh), UBND cấp huyện và các đơn vị khác theo quyết định của UBND cấp tỉnh. b. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao chủ đầu tư thực hiện dự án đối với các trường hợp được phân cấp quản lý. 1.2.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ Hội nghị Trung ương VII đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất. Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”. Thực hiện Nghị quyết Trung ương VII (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chế định này theo Luật đất đai 1988, 11 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định, chỉ có một số Nghị định, Thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan: * Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi. * Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất. * Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003: Tại kỳ họp thứ IV, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II. Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất. Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ. Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.