Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn quân chu – huyệ...

Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn quân chu – huyện đại từ tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

.PDF
78
277
111

Mô tả:

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------- PHAN QUANG TÀI Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN QUÂN CHU, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo: Chính quy Chuyên ngành: Địa chính Môi trường Khoa: Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2013 – 2017 Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------- PHAN QUANG TÀI Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN QUÂN CHU, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo: Chuyên ngành: Lớp: Khoa : Khóa học : Giảng viên hướng dẫn: Chính quy Địa chính Môi trường K45 – ĐCMT – N03 Quản lý Tài nguyên 2013 – 2017 GS.TS. Đặng Văn Minh Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn hết sức cần thiết và quan trọng đối với mỗi sinh viên, đây là thời gian sinh viên vận dụng những kiến thức lý thuyết mình đã học được ở nhà trường vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm chuyên môn để phục vụ cho công tác sau này. Xuất phát từ nguyện vọng của bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm – Thái Nguyên,em đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị trấn Quân Chu – Huyện Đại Từ - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016”. Có được kết quả này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn GS.TS. Đặng Văn Minh, cán bộ UBND Thị trấn Quân Chu. Em xin được bày tỏ lòng biết ơn và gửi lời cảm ơn tới tất cả những sự giúp đỡ quý báu đó. Do kiến thức và kinh nghiệm còn hạn chế vì vậy bản luận văn của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo và đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo và bạn bè để bản luận văn của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Sinh viên Phan Quang Tài ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Bảng Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu của thị trấn năm 2016 . 31 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn thị trấn năm 2015.................... 34 Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016 ..................................................................... 37 Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ của thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016 ............................................................................ 39 Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014 – 2016 ......................................................... 40 Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014 - 2016. ......................................................... 40 Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ ........................................... 42 Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích ........................................... 43 Bảng 4.9: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ ........................................... 44 Bảng 4.10: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích. ........................................ 44 Bảng 4.11: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về những vấn đề chung của chuyển quyền sử dụng đất. ..................................................... 46 Bảng 4.12: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức chuyển đổi QSDĐ ..................................................................................... 46 Bảng 4.13: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thứ chuyển nhượng QSDĐ .............................................................................. 48 Bảng 4.14: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức cho thuê QSDĐ ........................................................................................... 49 Bảng 4.15: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức cho thuê lại QSDĐ .............................................................................. 50 iii Bảng 4.16: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức tặng cho QSDĐ ........................................................................................... 51 Bảng 4.17: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức thế chấp QSDĐ. .......................................................................................... 53 Bảng 4.18: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức để thừa kế QSDĐ ...................................................................................... 54 Bảng 4.19: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức góp vốn QSDĐ ........................................................................................... 55 iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của người dân thị trấn Quân Chu về chuyển QSDĐ .................................................. 56 Hình 4.2. Kết quả trung bình trình độ hiểu biết của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ. ............................................................................. 57 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt Nguyên nghiã CBQL Cán bộ quản lý CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa UBND Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TB Trung bình KH Kế hoạch NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp vi MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ v MỤC LỤC .................................................................................................... vi PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................... 1 1.2. Mục đích của đề tài.............................................................................. 2 1.3. Mục tiêu của đề tài .............................................................................. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................ 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................. 6 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .............................................................. 7 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ........................................................ 8 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ................................... 11 2.2.3. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất ................... 23 2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đại Từ .... 23 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................................ 24 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 24 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 24 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................... 24 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................... 24 vii 3.2.1. Địa điểm ..................................................................................... 24 3.2.2. Thời gian .................................................................................... 24 3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu ............................. 24 3.3.1. Nội dung nghiên cứu................................................................... 24 3.3.2. Phương pháp nghiên cứu ............................................................ 25 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 27 4.1. Tình hình cơ bản của Thị trấn Quân Chu ........................................... 27 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của Thị trấn Quân Chu .................................. 27 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Quân Chu ........................... 29 4.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng và hiện trang sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu ........................................... 32 4.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức tại thị trấn Quân Chu........................................................................................................... 36 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016...................................................................... 36 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016. ............................................... 36 4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014-2016 ............................................................................. 37 4.2.4. Đánh giá kết quả cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 38 4.2.5. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014-2016 .................................................................... 38 4.2.6. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014- 2016 ............................................................................ 39 4.2.7. Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014-2016 .................................................................... 40 viii 4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 2014 - 2016 .................................................................. 41 4.2.9. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 1/1-1/7/2014 ......................................... 41 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai đoạn nghiên cứu ................................................................................................ 42 4.3.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 1/1 – 1/7/2014 .............................................................................. 42 4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của thị trấn Quân Chu trong giai đoạn 1/7/2014-2016 .............................................................................. 43 4.4. Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn thị trấn Quân Chu về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện luật đất đai 2013 ....................................................................................... 45 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Quân Chu về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ........ 45 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Quân Chu về các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................ 46 4.4.3. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của các nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ ........................................................................ 55 4.5. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu ........................................... 58 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ......................................................... 60 5.1. Kết luận ............................................................................................. 60 5.2. Kiến nghị ........................................................................................... 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 62 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993. Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003. Quân Chu là một thị trấn trung du thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá 2 trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Quân Chu, huyện Đại Từ, Thái Nguyên, giai đoạn 2014 - 2016”. 1.2. Mục đích của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Quân Chu giai đoạn 2014 - 2016 và nhằm đưa ra thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn. - Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. 1.3. Mục tiêu của đề tài - Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8 hình thức) trên địa bàn thị trấn Quân Chu. - Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Quân Chu . - Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra. 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khókhăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp 1992 - Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Luật Đất đai 2013; ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Bộ luật dân sự 2005. - Bộ luật Dân sự 2015; ngày 24 tháng 11 năm 2015. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất thuê mặt nước. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. 5 - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 92/2007/TT-Bộ Tài Chính ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/4/2015 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. - Quyết định 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 6 - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước. Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra. Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới .Theo luật đất đai 2013 thì quyền chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các 7 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dung đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất. Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Quân Chu là một thị trấn thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. Thị trấn Quân Chu nằm trên tuyến Tỉnh lộ DT261 tuyến đường Đại Từ - Phổ Yên, phía đông giáp xã Phúc Thuận, huyện Phổ Yên; phía tây giáp xã Quân Chu huyện Đại Từ. Vì vậy đất đai của thị trấn cũng trở nên có giá cao hơn, nhu cầu sử dụng đất cho cho phát triển các ngành nghề cũng tăng nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng nhanh. Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong thị trấn và các ngành các cấp trong thị trấn nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND thị trấn Quân Chu cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động 8 chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định có các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo quy định của Luật này. (Điều 167 Luật đất đai 2013). 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Đến Luật Đất đai 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích muốn đổi. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013 như sau: 9 + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.2.1.3. Quyền cho thuê QSDĐ “Người sử dụng đất cho thuê đất” là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). 2.2.1.4. Quyền cho thuê lại QSDĐ Người sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). 10 2.2.1.5. Quyền để thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp quy định để thừa kế theo pháp luật là: Không có di chúc, di chúc không hợp pháp, những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế. Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản (Khoản 1 Điều 675 bộ Luật dân sự 2005). Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.(Điều 676 bộ Luật dân sự 2005). 2.2.1.6. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan