Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường túc duyên, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------- NGUYỄN THỊ LINH TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2014 – 2018 THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------- NGUYỄN THỊ LINH TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÚC DUYÊN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K46 – ĐCMT – N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Đức Nhuận THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”. Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình học tập và nghiên cứu, em đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập. Các cán bộ UBND phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ dẫn tận tình của thầy giáo hướng dẫn: TS. Nguyễn Đức Nhuận - người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Sinh viên Nguyễn Thị Linh Trang năm 2018 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Túc Duyên năm 2017 ............ 32 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp............................................... 33 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ........................................ 34 Bảng 4.4. Bảng biến động đất nông nghiệp .................................................... 35 Bảng 4.5 Bảng biến động đất phi nông nghiệp ............................................... 36 Bảng 4.6 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015-2017 ....................................................................... 42 Bảng 4.7. Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2015-2017 ............................... 44 Bảng 4.8 Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2015-2017 .................................. 46 Bảng 4.9 Kết quả công tác thế chấp QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017................ 47 Bảng 4.10 Bảng kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2015-2017 ... 48 Bảng 4.11 Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 – 2017 ..... 48 Bảng 4.12. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về chuyển quyền sử dụng đất .......................................................... 50 Bảng 4.13. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................ 51 Bảng 4.14. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về thừa kế quyền sử dụng đất. ........................................................ 52 Bảng 4.15. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 53 Bảng 4.16. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân và cán bộ công chức về thế chấp quyền sử dụng đất ........................................................ 54 Bảng 4.17. Trung bình tỷ lệ trả lời đúng theo nhóm đối tượng điều tra ......... 55 iii DANH MUC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất TN & MT Tài nguyên & Môi trường QĐ-BTNMT Quyết định Bộ tài nguyên và Môi trường TT-BTNMT Thông tự Bộ tài nguyên và Môi trường UBNDTP Uỷ ban nhân dân Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân VPĐK-QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa BTC Bộ tài chính CNH – HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa PLĐĐ Pháp luật đất đai ĐKTN Điều kiện tự nhiên KT-XH Kinh tế xã hội TT-BTC Thồng tư Bộ Tài chính TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch bộ Tư pháp – bộ Tài nguyên và môi trường iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MUC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ iii MỤC LỤC ........................................................................................................ iv PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 7 2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................. 8 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .......................... 12 2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .............. 17 2.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh trong nước .... 23 2.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh liền kề tỉnh Thái Nguyên ....................................................................................... 23 2.4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên ... 24 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 26 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26 v 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 26 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 27 3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 27 3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu ..................................................................... 28 3.4.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 28 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 29 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên ........................................................................................ 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 30 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ảnh hưởng đến sử dụng đất ........................................................................ 31 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lí nhà nước về đất đai của phường Túc Duyên..................................................................................... 32 4.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất hiện nay của phường Túc Duyên ....... 32 4.2.2. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về việc sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên..................................................................................... 37 4.3. Đánh giá thực trạng và sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên ................................................. 41 4.3.1. Các vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các Nghị định ...................................................................... 41 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ công chức về chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên ................................................. 42 vi 4.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017 .......... 42 4.4.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017.......................... 42 4.4.2. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên . 44 4.4.3 Kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Túc Duyên ........... 45 4.4.4 Kết quả công tác thế chấp QSDĐ tại địa bàn phường Túc Duyên giai đoạn 2015 – 2017 ....................................................................................... 46 4.4.5 Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ tại phường Túc Duyên giai đoạn 2015 – 2017 ....................................................................................... 47 4.4.6 Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2015 – 2017 48 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ........................................ 55 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ đất .. 55 4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ........................................ 57 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 60 5.1. Kết luận .................................................................................................... 60 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu mới tái lập bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý, sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đặt lên vấn đề quan tâm hàng đầu . Song song với đó nhà nước đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý nguồn tài nguyên này. Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng và xác lập quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay, tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng và là một trong những quyền lợi của người sử dụng đất đã được quy định trong luật đất đai. Việc quy định các hình thức chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lí vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lí đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. 2 Túc Duyên là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, có quy mô 285 ha đất tự nhiên, dân số 11.875 người, là nơi đặt trụ sở làm việc của các cơ quan Đảng, Chính quyền và Đoàn thể thành phố. Những năm vừa qua, việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai tại xã đã đạt nhiều thành tích đáng kể, song vẫn gặp những khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, trong đó có công tác chuyển quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, để thấy được những thuận lợi, khó khăn, những hạn chế tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần có những đánh giá khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra giải pháp khắc phục để công tác quản lý, sử dụng đất đạt được hiệu quả cao. Xuất phát từ những yêu cầu đó, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà trường và sự hướng dẫn của thầy giáo TS.Nguyễn Đức Nhuận, cùng sự đồng ý của UBND phường Túc Duyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 – 2017. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường. - Đề xuất những giải pháp khắc phục tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường trong thời gian tới. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. 3 - Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng 5 thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức cho tặng quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Luật Đất đai 2013, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Bổ sung một số hành vi nghiêm cấm như cấm nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với gia đình, cá nhân; cấm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp 2.1.2. Cơ sở pháp lý - Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai năm 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 9/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2014 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai; 6 - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Hồ sơ địa chính; - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của liên bộ: Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; - Thông tư số 34/2014/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai; - Quyết định số 340/2013/QĐ-UBND ngày 17/9/2013 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kì đầu (2011-2015) thành phố Tuyên Quang; - Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 10/11/2014 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành Đơn giá Đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các văn bản của UBND Tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 140/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 141/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ; - Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện , cấp xã trên địa bàn tỉnh. 7 - Quyết định số 37/2009/QĐ - UBND của UBND Tỉnh Thái Nguyên : Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn Cùng với sự phát triển của Thế giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. Túc Duyên là phường nằm ở khu vực giữa Trung tâm Thành phố Thái Nguyên, giáp các Phường Trưng Vương, Phan Đình Phùng, Gia Sàng, giữ vị trí quan trọng do có chợ Túc Duyên là đầu mối nông sản của toàn Thành Phố, khu vực hiện có trình độ phát triển về nhiều mặt. Phường Túc Duyên trước đây phần lớn là diện tích là ruộng lúa, người dân sống chủ yếu bằng nông nghiệp, nhưng đến nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của Thành phố, Túc Duyên lại trở thành điểm đến của các nhà đầu tư hạ tầng đô thị,tại Phường hiện nay có rất nhiều dự án đô thị lớn nhỏ với số vốn đầu tư hàng nghìn tỉ đồng như: Khu đô thị mới Túc Duyên diện tích 66 ha với số vốn 1000 tỷ đồng do Công ty cổ phần Bất động sản DETECH Land đầu tư, Khu Đô thị số 5 Túc Duyên hơn 50ha với vốn đầu tư 3000 tỷ đồng do Công ty cổ phần đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương đầu tư, ngoài ra còn các Khu dân cư như Khu dân cư 4, 6, 7, Khu dân cư kiểu mẫu bờ sông Cầu... đã làm tăng tỷ lệ đô thị hóa cho Phường một cách chóng mặt. Với điều kiện như vậy mà công tác chuyển quyền sử dụng đất đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. 8 Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND Phường Túc Duyên cùng các ngành liên quan đã xây dựng và triển khai nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. 2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm các hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp và khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Căn cứ, Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, xã, thị trấn cho hộ gia đình các nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.” 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất, nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này, người được nhận đất phải trả 9 cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất. Luật Đai đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi, trừ những trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật này như sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.2.1.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. 10 Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền cho thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà thỏa thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng hàng sau mới được hưởng: + Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi, của người đã chết. + Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. + Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại, của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. 2.2.1.4. Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường 11 diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ khác. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. 2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 12 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dụng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu