Tài liệu Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- CHU NGỌC LINH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ BÌNH TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên, năm 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- CHU NGỌC LINH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ BÌNH TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K46 – QLĐĐ – N01 Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên, năm 2018 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn càn thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng kiến thức mà mình đã được học trong nhà trường. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”. Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo huyện Phú Bình, các cán bộ, nhân viên, các ban ngành đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày ... ... tháng ... ... năm 2018 Sinh viên thực hiện Chu Ngọc Linh ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2017 ..................................32 Bảng 4.2: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2017 so với năm 2015 ...........................................................................................................................34 Bảng 4.3: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 2017 ...........................................................................................................................38 Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 – 2017 ...............................................................................................................39 Bảng 4.5: Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 2017 ...........................................................................................................................40 Bảng 4.6: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 2017 ...........................................................................................................................41 Bảng 4.7: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 20152017 ...........................................................................................................................42 Bảng 4.8: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 – 2017 ......................................................................................................44 Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 theo số trường hợp ................................................................................45 Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 theo diện tích .........................................................................................47 Bảng 4.11: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về những quy định chung của chuyển QSDĐ ...........................................48 Bảng 4.12: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất ..............................................49 Bảng 4.13: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................50 Bảng 4.14: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất .........................51 Bảng 4.15: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất ...................................................52 Bảng 4.16: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ..................................................53 iii Bảng 4.17: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất...............................54 Bảng 4.18: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................................................55 iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ................................................33 Hình 4.2: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 theo số trường hợp ...............................46 Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 theo diện tích .......................................47 Hình 4.4: Kết quả tổng hợp, đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình ......................................56 Hình 4.5: Kết quả tổng hợp sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra ..............57 v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CBQL Cán bộ quản lý CSSK Chăm sóc sức khỏe KHHGD Kế hoạch hóa gia đình NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TNMT Tài nguyên Môi trường VP ĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vi MỤC LỤC Phần 1 MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................ 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 3 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................................... 3 2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 4 2.1.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................. 5 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 6 2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 11 2.3.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ........................ 11 2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ............................ 11 2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền ......................................................... 12 2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn........................................................................................ 14 2.4.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ....... 14 2.4.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ....................................................................................... 15 2.4.3 Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất................... 16 Trình tự thực hiện: ..................................................................................................... 17 2.4.4. Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ................ 18 2.4.5. Trình tự, thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .................. 19 Trình tự thực hiện: ..................................................................................................... 19 2.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................. 19 2.5.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại một số địa phương trên cả nước ..... 19 vii 2.5.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Bình ............................. 20 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 22 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 23 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 23 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 23 3.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu .......................................................................... 23 3.2.1. Địa điểm .......................................................................................................... 23 Huyện Phú Bình, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. ................................. 23 3.2.2. Thời gian ......................................................................................................... 23 3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 23 3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 23 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 23 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 24 3.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, so sánh ................................................ 24 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 25 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình SDĐ của huyện Phú Bình ..... 25 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 25 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 29 4.1.3. Tình hình sử dụng đất của huyện Phú Bình .................................................... 31 4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 ....................................................................................................... 37 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................................................... 37 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 38 4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 39 4.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................................................... 40 viii 4.2.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017......................................................................................................................... 42 4.2.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 43 4.2.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 45 4.2.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015- 2017 ............................................................... 45 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 48 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về những quy định chung của chuyển QSDĐ ................................................................ 48 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................................... 49 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................. 56 4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục ....................................................................... 58 4.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ .............. 58 4.4.2. Một số giải pháp khắc phục ............................................................................ 59 Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 60 5.1. Kết luận .............................................................................................................. 60 5.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 62 PHỤ LỤC 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Nhằm thực hiện tốt hơn nữa công tác quản lý đất đai nhà nước đã ban hành Luật Đất đai 2013 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003. Luật 2013 được ban hành để góp phần tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai… Đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ thống. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai… Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển 2 quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. Phú Bình là một huyện trung du của tỉnh Thái Nguyên. Huyện Phú Bình nằm ở phía nam của tỉnh, trung tâm huyện cách thành phố Thái Nguyên 26 km, quá trình phát triển kinh tế, xã hội tương đối mạnh. Chính vì vậy mà tình hình biến động và vấn đề về đất đai diễn ra sôi nổi. Do vậy, việc nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất là rất quan trọng. Vậy vấn đề đặt ra là cần phải có những hiểu biết nhất định về công tác chuyển quyền sử dụng đất. Chính vì tính cầp thiết của vấn đề xuất phát từ thực tiễn cuộc sống như trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, ban chủ nhiệm khoa, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S. Nguyễn Thị Lợi, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017, nhằm xác định những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn đó. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017. - Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình. 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình và đề xuất giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Phú Bình, góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế 4 Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai 2013 ra đời với 7 hình thức chuyển quyền, bỏ hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng đất. - Đất đang có tranh chấp. 2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. 5 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính. - Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/09/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội. Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản 6 lý nhà nước về đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng. Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Huyện Phú Bình có vị trí quan trọng về kinh tế với tuyến đường Quốc lộ 37 chạy qua nối liền huyện với các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang ( khu công nghiệp Đình Trám, tỉnh Bắc Giang), là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn thành phố. Vì vậy đất đai của huyện cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyên nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện Phú Bình trong tương lai. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7 Luật Đất đai 2013 quy định 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Như vậy Luật Đất đai 2013 thay đổi so với Luật Đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]. * Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ (Điều 190, Luật Đất đai năm 2013) [4]. * Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Nhà nước cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở khoản 1, khoản 3 Điều 188, trừ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 191, Luật Đất đai 2013 [3] như sau: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. 8 - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyể nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. * Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điều 56, Luật Đất đai năm 2013) [4]. * Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như nột tài sản dân sự đặc biệt nên người 9 sử dụng có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy địnhh của Bộ luật dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp khoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng. - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]. * Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. 10 Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]. * Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn để cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]. * Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ