Tài liệu Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Yên Đổ - Huyện Phú Lương – Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- LÊ ĐỨC ANH Đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ YÊN ĐỔ - HUYỆN PHÚ LƢƠNG – TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K 42 – QLĐĐ – N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Thái Nguyên - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- LÊ ĐỨC ANH Đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ YÊN ĐỔ HUYỆN PHÚ LƢƠNG – TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K 42 – QLĐĐ – N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Giảng viên hƣớng dẫn : ThS. Nguyễn Minh Cảnh Thái Nguyên - 2014 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu thực tế và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài trường. Trước hết, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.s Nguyễn Minh Cảnh. Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết khoá luận. Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Ban giám hiệu Trờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn luyện. Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên sau khi ra trường.Đó là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các anh chị trong phòng địa chính xã Yên Đổ , phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương cùng U ỷ ban nhân dân xã Yên Đổ đã nhi ệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khoá luận một cách tốt nhất. Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè và người thân đã cổ vũ, động viên em trong suốt thời gian học tập và hoàn thành khoá luận. Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khoá luận chắc chắn còn nhiều thiếu sót. Em mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô giáo và bạn bè đồng nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, tháng 5 năm 2014 Sinh viên Lê Đƣ́c Anh DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 xã Yên Đổ ........................... 31 Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của xã Yên Đổ từ năm 2009 – 2013 .............................................................................................................. 43 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền SDĐ của xã Yên Đổ từ năm 2009 – 2013 ................................................................................................................. 45 Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ của xã Yên Đổ từ năm 2009 - 2013...................................................................................................... 46 Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất xã Yên Đổ từ năm 2009 - 2013 ... 48 Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại xã Yên Đổ từ năm 2009 2013 ................................................................................................................. 49 Bảng 4.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất xã Yên Đổ từ năm 2009 - 2013 .....51 Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả CQSDĐ từ 2009 - 2013 tại xã Yên Đổ .................. 53 Bảng 4.9: Hiểu biết của các hộ dân được điều tra đối với những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................. 56 Bảng 4.10: Hiểu biết của các hộ dân được điều tra về các hình thức CQSDĐ..... 59 Bảng 4.11: Kết quả trả lời câu hỏi tình huống ở các hộ dân được điều tra .... 62 MỤC LỤC Trang Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 7 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 7 1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 8 1.3. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 8 1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 8 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 9 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 9 2.1.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 9 2.1.2. Cơ sở lý luận ......................................................................................... 10 2.1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 10 2.2. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................................................................... 11 2.2.1. Khái niệm về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................... 11 2.2.2. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ................................. 12 2.2.3. Các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ....... 13 2.2.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền ................................................................ 20 2.2.4.1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyền quyền sử dụng đất ............... 20 2.2.4.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............ 21 2.2.5. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .............. 22 2.2.5.1. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp .... 22 2.2.5.2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê ............................... 23 2.2.5.3. Trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp ......... 23 2.2.5.4. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ...................................................................................................... 24 2.2.5.5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện ...................................................................................... 24 Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..26 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 26 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 26 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 26 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 28 4.1. Đánh giá tình hình cơ bản của xã Yên Đổ ............................................... 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28 4.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 28 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 28 4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 28 4.1.1.4. Thuỷ văn............................................................................................. 29 4.1.1.5. Tài nguyên thiên nhiên ....................................................................... 30 4.1.1.6. Những thuận lợi và khó khăn do điều kiện tự nhiên mang lại ........... 31 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 32 4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 32 4.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm ............................................................. 34 4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .................................................... 34 4.1.4. Hệ thống cán bộ địa chính của xã Yên Đổ ............................................ 40 4.1.5. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Yên Đổ ............ 40 4.1.5.1. Công tác quản lý hồ sơ địa chính ....................................................... 40 4.1.5.2. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ........................................ 41 4.1.5.3. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo .......................... 42 4.1.5.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................... 42 4.1.5.5. Công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận ...................................................................................................... 42 4.1.5.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................... 42 4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất ........................................... 43 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Yên Đổ theo các hình thức chuyển quyền .................................................................................. 43 4.2.1.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................... 43 4.2.1.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................ 45 4.2.1.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .............. 46 4.2.1.4. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 47 4.2.1.5. Đánh giá kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất........................... 49 4.2.1.6. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất ................................... 51 4.2.1.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất .......................... 52 4.2.1.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng quyền sử dụng đất ........................... 53 4.2.1.9. Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Yên Đổ từ năm 2009 - 2013 ........................................................................................... 53 4.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của các hộ dân được điều tra về chuyển quyền sử dụng đất............................................................................................................ 55 4.2.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của các hộ dân được điều tra đối với những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất .................................................................. 55 4.2.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của các hộ dân được điều tra về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................. 57 4.2.2.3. Đánh giá kết quả trả lời câu hỏi tình huống của các hộ dân ................... 60 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 64 5.1. Kết luận .................................................................................................... 64 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TN&MT : Tài nguyên và Môi trường UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường SDĐ : Sử dụng đất TTLT : Thông tư liên tịch BTP : Bộ Tư pháp BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường NĐ : Nghị định CP : Chính phủ TT : Thông tư BTC : Bộ Tài chính CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất VPĐK : Văn phòng đăng kí QSD : Quyền sử dụng THCS : Trung học cơ sở Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong nền kinh tế thị trường đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt. Câu nói “tấc đất, tấc vàng” càng minh chứng rõ tầm quan trọng của đất đai trong xã hội ngày nay. Chuyển quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Nó đang diễn ra sôi động như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,... tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các mục đích của mình như mua bán, hợp tác, kinh doanh,… thúc đẩy xã hội phát triển. Hơn nữa, thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị của đất đai. Thông qua thuế chuyển quyền sẽ đảm bảo công bằng xã hội: Người nào có quyền sử dụng đất ở các đô thị thì sẽ phải đóng thuế cao hơn những người có quyền sử dụng đất ở vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa. Nếu không có chuyển quyền sử dụng đất thì đất đai sẽ không có giá trị. Xã Yên Đổ là một xã thuộc huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên, Việt Nam. Xã nằm tại phía bắc của huyện và có tuyến quốc lộ 3 chạy qua địa bàn theo chiều bắc-nam, ngoài ra xã còn là nơi bắt đầu tuyến tỉnh lộ 268, tuyến đường huyết mạch của huyện Định Hóa. các hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán của xã ,…đang diễn ra tấp nập. Do đó, chuyển quyền sử dụng đất của người dân, tổ chức, doanh nghiệp trở nên phổ biến. Chính vì vậy, cần phải nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương. Nhận thức được thực tiến và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt nghiệp được sự phân công của Khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Th.S Nguyễn Minh Cảnh, em đã chọn đề tài “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Yên Đổ - Huyện Phú Lƣơng – Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 1.2. Mục đích của đề tài - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Yên Đổ - Huyện phú lương - Tỉnh Thái Nguyên - Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất - Bổ sung, hoàn thiện những kiện thức về quản lý đất đai, về công tác chuyển quyền sử dụng đất cho bản thân - Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác chuyển quyền sử dụng đất cho Xã Yên Đổ - Huyện Phú Lương 1.3. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2009 - 2013 bằng số liệu thứ cấp theo các hình thức và thời gian chuyển quyền sử dụng đất, qua Số lượng hồ sơ chuyển quyền nhiều nhất vào năm nào? - Nguyên nhân các hồ sơ chuyển quyền chậm được giải quyết? Nguyên nhân các hồ sơ chuyển quyền không được giải quyết? - Đánh giá sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất của các hộ dân được điều tra để biết nhận thức của họ đến đâu? 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Giúp tác giả củng cố lại những kiến thức đã học, áp dụng nghiên cứu tại địa phương, giúp tác giả khi ra trường khỏi bỡ ngỡ với công việc. Đồng thời, trong quá trình thực hiện đề tài, giúp tác giả có thêm kỹ năng điều tra, phỏng vấn, thu thập tài liệu, kỹ năng tổng hợp số liệu. - Giúp bổ sung tư liệu thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý - Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường huớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. - Thông tư số 02 ngày 08/01/2007 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. 2.1.2. Cơ sở lý luận Luật Đất đai 1993 đã đề cập đến các hình thức chuyển quyền song không quy định rõ như Luật Đất đai 2003, tức là, không quy định các quyền chung và các quyền riêng mà quy định người sử dụng đất có 8 quyền và 7 nghĩa vụ, đồng thời, trước đây cũng không tách nhỏ các hình thức chuyển quyền mà gọi chung 5 hình thức (Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp) là quyền được chuyển quyền. Trong quá trình phát triển của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nội dung này được cụ thể hoá và được quy định chặt chẽ hơn phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Luật Đất đai 2003 ra đời đã tách ra 6 quyền chung (là quyền người sử dụng đất nào cũng có), ngoài ra, bổ sung thêm 3 hình thức chuyển quyền (tặng cho, bão lãnh, góp vốn) và các quyền này được quy định cụ thể cho phù hợp với từng đối tượng sử dụng đất. [6]. Với nền kinh tế thị trường như hiện nay, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra sôi động. Chính vì vậy, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng quy định của pháp luật tránh tình trạng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, tình trạng tranh chấp đất đai,…Tuy nhiên, để thực hiện được đúng theo quy định của pháp luật đòi hỏi cả phía cán bộ chuyên môn và người dân phải am hiểu pháp luật. Do đó, đòi hỏi phải điều tra, đánh giá nhìn nhận một cách khách quan, để rút ra những thuận lợi, khó khăn, và đề xuất biện pháp phù hợp. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn Chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch về đất đai, tuy nhiên, đã có một số người dân tự ý chuyển quyền sử dụng đất trái phép dẫn đến hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà không hay biết. Do đó, để thực hiện tốt nội dung này, đòi hỏi những người làm công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là cán bộ địa chính phải nắm vững quy định của pháp luật, thấy được thực trạng và tìm giải pháp giải quyết những hạn chế còn tồn tại, để từ đó tham mưu cho lãnh đạo và hướng dẫn người dân thực hiện có hiệu quả. 2.2. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Khái niệm về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thoả thuận đổi đất và quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật. 2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác để lấy một khoản tiền tương đương giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng. 3. Tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất theo quan hệ tình cảm huyết thống. 4. Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người chết sang người sống theo di chúc hoặc theo pháp luật. 5. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định và có thu tiền trong thời gian sử dụng. 6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho tổ chức hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật nhằm vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. 7. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho người khác vay vốn theo quy định của pháp luật 8. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.) [6]. 2.2.2. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất * Điều 105 Luật Đất đai 2003 đã quy định quyền chung của người sử dụng đất: 1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. [9]. * Điều 107 Luật Đất đai 2003 đã quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: 1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; 2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; 5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; 7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.[9]. 2.2.3. Các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 2.2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai 2003. 2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 3. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.[9]. 2.2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất 1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền chung và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất đai 2003. 2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất. b. Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất. c. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định của pháp luật. d. Thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức Tín dụng được phép hoặt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. 3. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai 2003. [9]. 2.2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê 1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất đai 2003. b. Thế chấp, bão lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức Tín dụng được phép hoặt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. c. Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. d. Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. đ. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 Luật Đất đai trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. 2. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều này. 3. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự.[9]. 2.2.3.4. Quyền và nghĩa vụ của của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất đai. 2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2003. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 109 Luật Đất đai 2003. [9]. 2.2.3.5. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê 1. Có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất đai 2003. 2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một phường, xã, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. 3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính Phủ. 4. Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất. 5. Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không thuộc các đối tượng sau đây chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế quyền sử dụng đất: + Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở tại Việt Nam + Người có công với nước + Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước. + Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam. 6. Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2003; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2003. 7. Thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức Tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế, cá nhân để vay vốn sản xuất kinh doanh. 8. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh . [6]. 2.2.3.6. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê 1. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai 2003. b. Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. c. Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức Tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh. d. Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. 2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các Khoản 1, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 113 của Luật này. 3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều này. 4. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự. [9]. 2.2.3.7. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất 1. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này. 2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy định như sau: a. Trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật này. b. Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các Điểm b, c và d Khoản 1 Điều 114 của Luật này. [9]. 2.2.3.8. Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất 1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này. 2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [9]. 2.2.3.9. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam 1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai 2003. b. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 110 của Luật Đất đai 2003. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai 2003.