Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã tân hòa huyện phú bình tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 đến 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ TÂN HÒA, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Địa Chính – Môi Trường : Quản lý Tài Nguyên : 2014 - 2018 Thái Nguyên, năm 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THU Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ TÂN HÒA, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa Chính – Môi Trường : K46 – ĐCMT - N03 : Quản lý Tài Nguyên : 2014 - 2018 : TS Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên, năm 2018 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng cố kiến thức tiếp thu được trên giảng đường và hoàn thiện chương trình đào tạo Đại học. Đây cũng là cơ hội để sinh viên tiếp cận được với thực tế nghề nghiệp, kết hợp với các kiến thức đã học trong nhà trường để hoàn thiện kỹ năng trong công việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công việc hiện tại và sau này khi ra trường. Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 đến 2017” Có được kết quả này em xin chân thành cám ơn TS. Nguyễn Thị Lợi đã tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Em xin gửi lời cám ơn tới các bác, các cô, các chú và các anh chị đang công tác tại UBND xã Tân Hòa, đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ em trong thời gian thực tập. Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bản khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin trân thành cảm ơn! Thái Nguyên,ngày tháng Sinh viên Nguyễn Thị Thu năm 2018 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Tân Hòa, Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên năm 2017 ....................................................................... 35 Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. ................................................................................ 38 Bảng 4.3. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 2017............................................................................................. 39 Bảng 4.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. ....................................................................... 41 Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 20152017............................................................................................. 42 Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. ............................................................................... 43 Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất............................................................ 46 Bảng 4.8 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về những qui định chung của chuyển QSDĐ ................................................... 47 Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển đổi QSDĐ. ...................................................................... 48 Bảng 4.10 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển nhượng QSDĐ........................................................ 50 Bảng 4.11 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức cho thuê,cho thuê lại QSDĐ. .............................................. 52 Bảng 4.12. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức tặng cho QSDĐ. .................................................................. 53 Bảng 4.13. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức thừa kế QSDĐ. .................................................................... 54 iii Bảng 4.14. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức thế chấp QSDĐ ................................................................... 56 Bảng 4.15. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức góp vốn QSDĐ. .................................................................. 57 iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất xã Tân Hòa năm 2017 ..................................... 36 Hình 4.2 Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ tại xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017..................................................................................... 45 Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả điều tra của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ. ............................................................................................. 58 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ Nghĩa của từ, cụm từ BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường CBQL : Cán bộ quản lý CN-VPĐĐ : Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai NĐ-CP : Nghị định - Chính phủ QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất STT : Số thứ tự SXNN : Nông dân sản xuất nông nghiệp SXPNN : Người dân sản xuất phi nông nghiệp TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân vi MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................. v MỤC LỤC ........................................................................................................ vi Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1 1.2.Mục tiêu của đề tài ...................................................................................... 2 1.2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể ......................................................................................... 2 1.3 Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài. ......................................................................... 4 2.1.1.Khái niệm chuyển QSDĐ. ....................................................................... 4 2.1.4. Một số qui định chung về QSDĐ. ........................................................... 9 2.1.4. Cơ sở pháp lý của đề tài. ....................................................................... 20 2.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài. ........................................................................ 22 2.2.1 Các kết quả nghiên cứu ở Việt Nam ...................................................... 22 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 25 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 25 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 25 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu. .............................................................................. 25 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành ................................................................ 25 3.3 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 25 vii 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại xã Tân Hòa ................................................................................................. 25 3.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017. ....................................................................................... 25 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất .................................................................................................................... 25 3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .............................................. 25 3.4 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 26 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 26 3.4.2 Phương pháp thống kê............................................................................ 27 3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu ............................. 27 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 28 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tân Hòa. .............................. 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên. ................................................................................ 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội. ...................................................................... 31 4.1.3 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của xã Tân Hòa. ............ 35 4.2 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017............................................................................................................... 38 4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017...................................................................................................... 38 4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................................. 38 4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017. ..................................................................................... 39 4.2.4 Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 - 2017............................................................................................................... 39 viii 4.2.5 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017...................................................................................... 40 4.2.6. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015-2017........................................................................................................ 42 4.2.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017...................................................................................... 43 4.2.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. ............................................ 43 4.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................................. 46 4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa hiểu biết chung về chuyển quyền sử dụng đất. ....................................................... 46 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển đổi QSDĐ. .......................................................................... 48 4.3.3.Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức chuyển nhượng QSDĐ. ................................................................................................ 50 4.3.4.Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. ............................................................................................................. 52 4.3.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ. .... 53 4.3.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ. . 54 4.3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ. .......................................................................................... 55 4.3.8 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hòa về hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ. .......................................................................................... 57 4.3.9 Tổng hợp điều tra. .................................................................................. 58 4.4 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa.......................................................... 59 4.4.1 Thuận lợi. ............................................................................................... 59 ix 4.4.2 Khó khăn. ............................................................................................... 59 4.4.3. Giải pháp khắc phục. ............................................................................. 60 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 56 5.1 Kết luận ..................................................................................................... 56 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 58 PHỤ LỤC 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người, vì nó là nguồn gốc của mọi sự sống trên trái đất. Nhận thức được vai trò của nó mà tất cả các quốc gia trên hành tinh này đều đã không quản ngại hi sinh để bảo vệ nó và cũng từ đất mà các cuộc xung đột đã và đang xảy ra. Tuy vậy, mỗi quốc gia đều có những sự quan tâm khác nhau đến đất và ở những quốc gia nào con người quan tâm chú trọng sử dụng bảo vệ bồi dưỡng nó thì đất đai sẽ tốt lên và cuộc sống sẽ ổn định, phát triển. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển 2 nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung luật Đất đai 2003 và Luật Đất Đai 2013 ra đời đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy đinh chặt chẽ và cụ thể các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác, phù hợp với t́nh h́ nh nước ta trong thời kỳ đổi mới. Các hình thức chuyển quyền (luật đất đai 2013) gồm có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa, Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017”. 1.2.Mục tiêu của đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội trên địa bàn xã Tân Hòa. - Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Hòa. - Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Hòa, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017. - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất. 3 - Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa 1.3 Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp sinh viên khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc. Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài. 2.1.1.Khái niệm chuyển QSDĐ. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.1.2. Các quy định về chuyển QSDĐ tại Việt Nam Theo Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn QSDĐ theo qui định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai 2013) [5]”. 2.1.3.1.Quyền chuyển đổi QSDĐ. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền 5 sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) [5]. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật Đất đai 2013) [5]. 2.1.3.2.Quyền chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được qui định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [5] như sau:  Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.  Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.  Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 6  Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.1.3.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8]. Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng qui hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8]. 2.1.3.4.Quyền thừa kế QSDĐ. Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền 7 này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: +Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. +Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. +Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005) [4]. 2.1.3.5. Quyền tặng cho QSDĐ. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. 8 Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8]. 2.1.3.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. 2.1.3.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. 9 Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.1.4. Một số qui định chung về QSDĐ. 2.1.4.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ. Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính (Điều 188 Luật Đất đai 2013) [5]. 2.1.4.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 qui định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định của pháp luật như sau: