Tài liệu đánh giá công tác cho thuê đất, cho thuê lại đất trong khu kinh tế vũng áng, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2006 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––––––– NGUYỄN QUỐC HIỆP ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT, CHO THUÊ LẠI ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG, TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2006 - 2016 Ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––––––– NGUYỄN QUỐC HIỆP ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT, CHO THUÊ LẠI ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG, TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2006 - 2016 Ngành : Quản lý Đất đai Mã số ngành : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong Luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoàn rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Quốc Hiệp ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cô giảng viên trong Phòng Quản lý Đào tạo sau đại học - Khoa Quản lý Đất đai - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý Đào tạo sau Đại học, Khoa Quản lý Đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thiện luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể Lãnh đạo, cán bộ công chức phòng Quản lý Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý Quy hoạch Xây dựng, phòng Quản lý Doanh nghiệp của Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Hà Tĩnh; các phòng, ban, ngành liên quan của Thị xã Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh; các Doanh nghiệp, nhà đầu tư trong Khu kinh tế Vũng Áng đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi vè mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Quốc Hiệp iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .....................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .........................................................................................................ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................vii DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................viii DANH MỤC CÁC HÌNH ...................................................................................... ix MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ..................................................................................................... 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI .......................................................... 4 2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 4 2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 4 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 4 3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................ 4 3.1. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 5 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU ...................................................... 5 1.1.1. Cơ sở lý luận.................................................................................................. 5 1.1.2. Cơ sở thực tiễn............................................................................................... 7 1.1.3. Cơ sở pháp lý ................................................................................................. 9 1.2. KHÁI QUÁT VỀ CHO THUÊ ĐẤT, CHO THUÊ LẠI ĐẤT ......................... 13 1.2.1. Khái niệm cho thuê đất ................................................................................ 13 1.2.2. Những đối tượng được cho thuê đất ............................................................. 13 1.2.3. Căn cứ để cho thuê đất ................................................................................. 14 1.2.4. Thẩm quyền cho thuê đất ............................................................................. 14 1.2.5. Thời hạn cho thuê đất .................................................................................. 16 1.2.6. Hình thức thuê đất ....................................................................................... 17 iv 1.3. NHỮNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM .................................................................... 18 1.3.1. Những kết quả nghiên cứu về chính sách cho thuê đất trên thế giới ............. 18 1.3.2. Những kết quả nghiên cứu về chính sách cho thuê đất ở Việt Nam .............. 22 1.3.3. Những kết quả nghiên cứu về cho thuê đất trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng .............................................................................................................. 23 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................................................... 26 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................. 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 26 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ................................................. 26 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ................................................................................... 26 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .................................................................................... 26 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................... 27 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................... 28 2.4.1. Thu thập số liệu sơ cấp ................................................................................ 28 2.4.2. Thu thập số liệu thứ cấp ............................................................................... 29 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt thông tin ............ 29 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................. 30 3.1. ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG GIAI ĐOẠN 2006 - 2016......................... 30 3.1.1. Khái quát công tác quản lý đất đai trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 ........................................................................................................... 30 3.1.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất, cho thuê lại đất trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 ................ 32 3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG GIAI ĐOẠN 2006 - 2016 ................................................ 38 v 3.2.1. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 theo thời gian ............................................................................ 38 3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 theo đối tượng thuê đất .............................................................. 40 3.2.3. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 theo hình thức trả tiền thuê đất .................................................. 43 3.2.4. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 theo loại hình thuê đất và thuê lại đất ........................................ 45 3.2.5. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 theo mục đích sử dụng đất thuê ................................................. 46 3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG GIAI ĐOẠN 2006 - 2016 THEO Ý KIẾN TỔ CHỨC THUÊ ĐẤT VÀ ĐƠN VỊ CHO THUÊ ĐẤT............................................................................................. 47 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về công tác cho thuê, cho thuê lại đất................... 47 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ cho thuê đất, cho thuê lại đất ........................ 50 3.3.3. Đánh giá hiểu biết về quy trình cho thuê, cho thuê lại đất tại Khu kinh tế Vũng Áng .............................................................................................................. 53 3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong cho thuê, cho thuê lại đất ............... 56 3.3.5. Đánh giá nhận xét của cán bộ quản lý công tác cho thuê đất và tổ chức thuê đất về công tác cho thuê đất tại Khu kinh tế Vũng Áng.......................................... 58 3.4. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG GIAI ĐOẠN 2006-2016 .................................................. 62 3.4.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của việc cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 ........................................................................... 62 3.4.2. Đánh giá tác động đến môi trường của việc cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 ........................................................................... 69 3.4.3. Đánh giá sự thay đổi tổng thể của việc cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2006 - 2016 .................................................................................... 70 vi 3.5. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CHO THUÊ ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ VŨNG ÁNG ......................................................................................................... 70 3.5.1. Các vấn đề khó khăn, tồn tại trong công tác cho thuê đất tại Khu kinh tế Vũng Áng ............................................................................................................. 70 3.5.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức đã được cho thuê đất, cho thuê lại đất; đẩy nhanh tiến độ cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng 71 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................................. 74 1. KẾT LUẬN ....................................................................................................... 74 2. ĐỀ NGHỊ .......................................................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 76 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐVT: Đơn vị tính GCN: Giấy chứng nhận GPMB: Giải phóng mặt bằng HĐND: Hội đồng nhân dân KCN: Khu công nghiệp KKT: Khu kinh tế QSD: Quyền sử dụng QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất TB: Trung bình TP: Thành phố UBND: Ủy ban nhân dân XHCN: Xã hội chủ nghĩa viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Kết quả cho thuê đất theo từng năm (giai đoạn 2006 - 2016) ................. 39 Bảng 3.2. Kết quả thuê đất theo đối tượng thuê đất giai đoạn 2006 – 2016 ............ 42 Bảng 3.3. Kết quả thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất giai đoạn 2006 - 2016......... 44 Bảng 3.4. Kết quả cho thuê đất theo loại hình thuê đất và thuê lại đất .................... 45 giai đoạn 2006 - 2016 ............................................................................................ 45 Bảng 3.5. Kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2016 . 46 Bảng 3.6. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về công tác cho thuê đất, cho thuê lại đất trong Khu kinh tế Vũng Áng ............................................................................ 48 Bảng 3.7. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về công tác cho thuê, cho thuê lại đất theo đối tượng sử dụng đất trong Khu kinh tế Vũng Áng ....................................... 49 Bảng 3.8. Kết quả đánh giá sự hiểu biết hồ sơ cho thuê đất, cho thuê lại đất trong Khu kinh tế Vũng Áng........................................................................................... 51 Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ cho thuê, cho thuê lại đất theo đối tượng sử dụng đất trong Khu kinh tế Vũng Áng .................................................... 52 Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình cho thuê đất, cho thuê lại đất trong Khu kinh tế Vũng Áng ................................................................................. 54 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình cho thuê, cho thuê lại đất theo đối tượng sử dụng đất trong Khu kinh tế Vũng Áng .............................................. 55 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính cho thuê đất, cho thuê lại đất trong Khu kinh tế Vũng Áng ................................................................................. 56 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính cho thuê, cho thuê lại đất theo đối tượng sử dụng đất trong Khu kinh tế Vũng Áng .............................................. 57 Bảng 3.14. Kết quả đánh giá về công tác cho thuê đất trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng theo ý kiến cán bộ quản lý.............................................................................. 59 Bảng 3.15. Kết quả đánh giá về công tác cho thuê đất trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng theo ý kiến tổ chức thuê đất ........................................................................... 61 Bảng 3.16. Tình hình thu ngân sách trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng giai đoạn 2010 - 2016 ............................................................................................ 67 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản vẽ Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng.................... 30 Hình 3.2. Dự án Khu liên hợp gang thép và cảng Sơn Dương Formosa Hà Tĩnh.... 32 Hình 3.3. Dự án Bến số 1 và 2 Cảng Vũng Áng của Công ty cổ phần cảng Vũng Áng Việt - Lào ...................................................................................................... 32 Hình 3.4. Dự án Tổng kho xăng dầu - khí hóa lỏng Bắc Trung Bộ......................... 33 Hình 3.5. Dự án hạ tầng Khu công nghiệp Phú Vinh ............................................. 33 Hình 3.6. Dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Phú vinh ................................. 34 Hình 3.7. Dự án Nhà máy chế biến gỗ xuất khẩu Hong-Lin đã được cho thuê đất nhưng chậm tiến độ triển khai................................................................................ 36 Hình 3.8 Dự án Khu thương mại dịch vụ tổng hợp Vũng Áng .............................. 37 chậm tiến độ đầu tư ............................................................................................... 37 Hình 3.9. Bản đồ Hệ thống giao thông chính của KKT Vũng Áng ......................... 65 1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là loại tài sản đặc biệt, hiện diện ở hầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội, dù trực tiếp hay gián tiếp. Nhà nước ở đâu và thời nào cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Chính sách đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất. Đổi mới phải phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước ta luôn coi trọng mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thông qua luật đất đai Nhà nước đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất đối với từng đối tượng sử dụng đất. Đây là điều kiện không chỉ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất của quốc gia đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả, hạn chế việc lấn chiếm tranh chấp đất đai mà còn giúp cho người sử dụng đất yên tâm sản xuất. Ngày nay cùng với quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá của cả nước thì việc thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam nói chung và từng tỉnh nói riêng là một việc làm không thể thiếu. Tuy nhiên với việc thiếu vốn đầu tư thì đất đai được xem là tài sản dùng để góp vốn liên doanh có hiệu quả rất tốt. Để làm được điều này, Nhà nước cần phải tập trung chỉ đạo mọi mặt từ tăng cường công tác quản lý đến việc ban hành các chính sách để thu hút đầu tư. Đến nay, có thể nghĩ đến một điểm đột phá mới trong quá trình tiếp tục đổi mới cũng từ chính sách đất đai và bất động sản cho giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất động sản, vận hành chứng khoán bất động sản nhằm thu hút 2 vốn đầu tư từ tiền tiết kiệm của dân, khuyến khích đầu tư từ vốn của các doanh nghiệp trong nước (tạo vốn đầu tư từ nội lực) và tạo cơ chế thu hút vốn đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài (thu hút vốn đầu tư từ ngoại lực). Cũng như các địa phương khác trong cả nước, tỉnh Hà Tĩnh nói chung và Khu kinh tế Vũng Áng nói riêng đang trong giai đoạn thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước để đẩy mạnh phát triển kinh tế của tỉnh nhà. Với chính sách đổi mới và mở cửa nền kinh tế, Đảng và Nhà nước đã đề ra chủ trương phát triển các loại hình Khu chế xuất, Khu công nghiệp, Khu kinh tế cửa khẩu và Khu kinh tế ven biển như một trong những giải pháp quan trọng thúc đẩy sự nghiệp phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Khu kinh tế Vũng Áng được Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập tại Quyết định số 72/2006/QĐ-TTg ngày 03/4/2006, với tổng diện tích đất 22.781 ha, bao gồm 9 xã phía Nam huyện Kỳ Anh (nay là thị xã Kỳ Anh), có các khu chức năng, các công trình hạ tầng kỹ thuật kinh tế - xã hội, các công trình dịch vụ tiện ích công cộng, thuộc lãnh thổ và chủ quyền của quốc gia, nhưng có không gian kinh tế riêng biệt, môi trường đầu tư và sản xuất kinh doanh thuận lợi, bình đẳng, với các chính sách ưu đãi, khuyến khích, ổn định lâu dài và cơ chế quản lý thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức và cá nhân trong nước và nước ngoài yên tâm đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.[16] Đến thời điểm năm 2016, Khu kinh tế Vũng Áng đang phát triển sôi động với hơn 118 doanh nghiệp được cấp Đăng ký kinh doanh và Giấy chứng nhận đầu tư với số vốn đăng ký hơn 12 tỷ USD[2]. Một số dự án đã hoàn thành, đi vào hoạt động và phát huy hiệu quả như: Tổng kho khí hoá lỏng Bắc Trung Bộ; Tổng kho xăng dầu Vũng Áng; Cảng Vũng Áng với 02 cầu cảng số 1 và số 2 công suất 1,3triệu tấn/năm; Nhà máy Nhiệt điện Vũng Áng I (1.200 MW) và cảng nước sâu Sơn Dương đang tích cực xây dựng. Một số 3 công trình, dự án lớn đang được đẩy nhanh tiến độ, như: Khu Liên hợp gang thép và Cảng Sơn Dương Formosa Hà Tĩnh; Khu Du lịch dịch vụ hồ Tàu Voi... Nhiều dự án có quy mô đầu tư lớn đang dự kiến hoàn chỉnh hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận đầu tư, như: Nhà máy Lọc hoá dầu công suất 16 triệu tấn/năm (12,47 tỷ USD); Nhà máy Luyện thép của Công ty cổ phần Sắt Thạch Khê (4 tỷ USD); Nhà máy Nhiệt điện Vũng Áng II (1,6 tỷ USD)... Và nhiều nhà đầu tư lớn khác trong và ngoài nước đang tìm hiểu cơ hội đầu tư và hợp tác kinh doanh. Các dự án đầu tư trong và ngoài nước đã làm thay đổi dần đời sống sản xuất, kinh doanh của địa phương, có tác dụng kích thích sản xuất của các thành phần kinh tế khác phát triển. Để triển khai thực hiện các dự án lớn như đã nêu trên thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn. Mặc dù tỉnh Hà Tĩnh đã có nhiều cố gắng nhất định và theo thẩm quyền thì Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Hà Tĩnh có chức năng thay mặt UBND tỉnh thực hiện việc cho thuê đất để thực hiện các dự án nhà đầu tư trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng; Trung tâm dịch vụ và hạ tầng Khu kinh tế tỉnh Hà Tĩnh cho thuê lại đất trong Khu công nghiệp Vũng Áng 1 nhưng nhìn chung công tác cho thuê đất đặc biệt trong lĩnh vực cho thuê đất cho các tổ chức trong và ngoài nước đầu tư vào địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng vẫn còn chậm và rất phức tạp; hiệu quả sử dụng đất cho thuê, thuê lại còn hạn chế. Một số tổ chức đã được cho thuê, cho thuê lại đất nhưng chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng; một số tổ chức có nhu cầu sử dụng đất nhưng chưa được cấp đất. Xuất phát từ thực trạng trên và để nhằm đưa ra giải pháp tối ưu cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đẩy nhanh tiến độ cho thuê đất, cho thuê lại đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cho thuê đất, cho thuê lại đất trong Khu kinh tế Vũng Áng, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2006 - 2016”. 4 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác cho thuê đất cho các tổ chức trong nước và nước ngoài thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng, từ đó đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất cho thuê, cho thuê lại; đồng thời đẩy nhanh công tác cho thuê đất, cho thuê lại đất trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tổng quát thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai trong Khu kinh tế Vũng Áng. - Đánh giá được công tác cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng theo ý kiến của người dân. - Đánh giá được hiệu quả kinh tế - xã hội của việc sử dụng đất thuê trong Khu kinh tế Vũng Áng. - Chỉ ra được mức độ khó khăn, tồn tại trong việc sử dụng đất, quản lý đất đai; công tác cho thuê đất, cho thuê lại đất. - Đề xuất giải pháp thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất, đẩy nhanh tiến độ cho thuê đất, cho thuê lại đất trong Khu kinh tế Vũng Áng. 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về cho thuê đất, cho thuê lại đất của Khu kinh tế Vũng Áng nói riêng, tỉnh Hà Tĩnh nói chung. 3.1. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp cho các nhà quản lý đẩy nhanh tiến độ và quản lý tốt tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng; chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của chính sách về cho thuê đất, cho thuê lại đất. - Kết quả nghiên cứu giúp cho các tổ chức hiểu rõ hơn về hồ sơ cho thuê đất, cho thuê lại đất; các quy định về tài chính đất đai; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 5 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU 1.1.1. Cơ sở lý luận Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của các quan điểm, đường lối, chính sách, chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Theo bản Hiến pháp năm 1992 và bản sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 2013 đã chỉ rõ toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hơn trong vấn đề Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý về đất đai, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”[23]; Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.[24] Từ những chính sách quản lý về đất đai này, Nhà nước ta đã ban hành các quy định cụ thể về từng đối tượng sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất. Mỗi đối tượng sử dụng đất sẽ được nhà nước quy định quyền hạn, nghĩa vụ khác nhau. Khi nhà nước thực hiện việc cho thuê đất cho từng đối tượng sử dụng đất thì có nghĩa là Nhà nước đã trao cho họ các quyền định đoạt về đất đai, đồng thời người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ liên quan cho Nhà nước theo đúng quy định pháp luật hiện hành. Để thay mặt Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về đất đai, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định phân cấp quản lý từ UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung đến UBND cấp huyện và UBND cấp xã (riêng Ban Quản lý Khu kinh tế được quy định riêng về thẩm quyền tương đương như được UBND cấp tỉnh ủy quyền cho thuê đất). Việc phân cấp quản lý nhằm mục đích quản lý tốt hơn quỹ đất Quốc gia, đảm bảo việc sử dụng đất 6 đúng quy hoạch, kế hoạch, đúng phạm vi ranh giới và mục đích sử dụng đất; không làm lãng phí quỹ đất, hủy hoại đất đai và môi trường sinh thái (điều 12 Luật đất đai 2013).[24] - Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi, nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng. Theo số liệu thống kê năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, diện tích đã giao, cho thuê sử dụng trên phạm vi cả nước là 26.856.743 ha, chiếm 81,08% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó, hộ gia đình cá nhân trong nước đang sử dụng 15.890.479 ha, chiếm 47,97% tổng diện tích của cả nước và chiếm 59,17% diện tích đất của các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước đang quản lý, sử dụng 10.519.932 ha, chiếm 31,76% tổng diện tích cả nước và chiếm 39,17% tổng diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng (trong đó cơ quan đơn vị quản lý Nhà nước ở các cấp đang quản lý sử dụng 7 2.443.210 ha, chiếm 7,38% tổng diện tích của cả nước; tổ chức kinh tế đang sử dụng 3.330.672 ha, chiếm 10,06% tổng diện tích cả nước; tổ chức sự nghiệp công lập đang sử dụng 4.453.970 ha, chiếm 13,45% tổng diện tích của cả nước; tổ chức khác đang sử dụng 292.080 ha, chiếm 0,88% tổng diện tích cả nước). Các tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đang sử dụng 45.221 ha chiếm 0,14% tổng diện tích của cả nước và chiếm 0,17% tổng diện tích đất của các đối tượng sử dụng. Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng 401.109 ha, chiếm 1,49% tổng diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng. Còn lại diện tích đất nhà nước giao cho các đối tượng quản lý là 6.266.312 ha, chiếm 18,92% tổng diện tích cả nước.[6] Việc cho thuê đất không chỉ phát huy được nguồn lực của đất đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, mà nó còn thể hiện sự công bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời chính sách cho thuê đất đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn Trên cả nước Việt Nam hiện nay có 18 Khu kinh tế ven biển đã được Thủ tướng Chính phủ quy hoạch và chấp thuận phát triển đến năm 2020, tầm nhìn từ năm 2025 đến 2030. Có 08 Khu kinh tế ven biển được Chính phủ ưu tiên phát triển, gồm: nhóm khu kinh tế Chu Lai - Dung Quất (Quảng Nam, Quảng Ngãi), khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải (Hải Phòng), khu kinh tế Nghi Sơn (Thanh Hoá), khu kinh tế Phú Quốc (Kiên Giang), khu kinh tế Vũng Áng (Hà Tĩnh), khu kinh tế Nam Phú Yên (Phú Yên), khu kinh tế Vân Đồn (Quảng Ninh) và khu kinh tế Định An (Trà Vinh).[27] 8 Đánh giá sơ bộ về Khu kinh tế phát triển thì đối với Khu kinh tế Chu Lai kể từ khi được thành lập (năm 2003) đến ngày 30/9/2016, tổng số dự án trên địa bàn Khu kinh tế Chu Lai là 117 dự án với tổng vốn đầu tư 2.154,459 triệu USD (33 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 1.014,134 triệu USD, trong đó dự án Khu nghỉ dưỡng Nam Hội An với vốn đăng ký giai đoạn 1: 650 triệu USD); 74 dự án đi vào hoạt động với vốn thực hiện 922,897 triệu USD (trong đó 16 dự án FDI, vốn thực hiện hơn 61,856 triệu USD)[23]. Để đạt được những thành tựu này, tỉnh Quảng Ngãi nói chung và Ban Quản lý Khu kinh tế Chu Lai nói riêng đã thực hiện tốt chính sách kêu gọi đầu tư, trong đó có các chính sách ưu đãi về thuê đất, như: Thời gian thuê đất tối đa theo quy định của pháp luật Việt Nam về khu kinh tế; Tiền thuê đất: được miễn trong suốt thời gian thực hiện dự án hoặc miễn giảm trong một thời gian nhất định tùy quy mô và tính chất của dự án; đối với đất trong các khu công nghiệp đã hoàn chỉnh hạ tầng được áp dụng đơn giá thuê đất có khả năng cạnh tranh cao; Được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông, điện, nước, thông tin liên lạc đến ranh giới khu chức năng; Dự án trong khu công nghiệp, được đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, điện, nước, thông tin liên lạc đến ranh giới dự án.[28] Riêng đối với Khu kinh tế Vũng Áng, UBND tỉnh Hà Tĩnh cũng đã ban hành quy định về chính sách ưu đãi đầu tư trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, trong đó có một số chính sách đặc thù riêng trong Khu kinh tế Vũng Áng, nên kể từ khi thành lập Khu kinh tế Vũng Áng đến năm 2016 Ban Quản lý Khu kinh tế đã thu hút kêu gọi tổng số dự án đã đăng ký đầu tư là 118 dự án với tổng mức đầu tư hơn 12 tỷ USD. Tuy nhiên, việc cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất mới đạt được tổng số 71 dự án, với tổng diện tích đất là 2.626,02 ha và 1.293,33 ha đất mặt nước.[2] Như vậy, so với Khu kinh tế Chu Lai thì mặc dù tổng số dự án đã đăng ký đầu tư nhiều hơn nhưng số dự án đã được cho thuê đất lại ít hơn. Việc này, 9 đặt ra cho ta vấn đề phải tìm giải pháp để khắc phục những tồn tại hạn chế để đẩy nhanh tiến độ cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng. 1.1.3. Cơ sở pháp lý Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” [19]. Nhưng trong thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất[22]. Một số nội dung chính liên quan đến cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất... pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất. Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm 2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các đối tượng cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành