Tài liệu Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ VĂN BÌNH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ Xà PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính – Môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 - 2017 Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ VĂN BÌNH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ Xà PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính – Môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : 45 - DCMT - N02 Khóa học : 2013 - 2017 Giảng viên hƣớng dẫn : ThS. Nguyễn Quý Ly Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực tập nghề nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng, qua đó sinh viên có dịp hệ thống lại kiến thức đã học và vận dụng vào thực tiễn đồng thời giúp sinh viên hoàn thiện hơn về mặt kiến thức lý luận, phƣơng thức làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng đƣợc yêu cầu thực tế sản xuất và nghiên cứu khoa học. Đƣợc sự nhất trí của Ban Giám hiệu Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên em đã tiến hành thực tập nghề nghiệp tại Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng thị xã Phổ Yên từ ngày 12/09/2016 đến ngày 23/12/2016 với tên đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”. Trong thời gian thực tập nghề nghiệp tại Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng thị xã Phổ Yên em đã có cơ hội học hỏi, có thêm nhiều kiến thức bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu, đến nay em đã hoàn thành tốt đề tài cá nhân của mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban Giám hiệu Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên cùng sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo Th.s Nguyễn Quý Ly đã giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập nghề nghiệp này. Em cũng xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Văn phòng ĐKQSDĐ, UBND Phƣờng Bãi Bông thị xã Phổ Yên đã giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập nghề nghiệp tại cơ sở này. Mặc dù đã rất cố gắng nhƣng do kiến thức có hạn nên không thể tránh đƣợc những thiếu sót, em rất mong nhận những ý kiến đóng góp của thầy cô và các bạn để bài khóa luận của em đƣợc hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 08 tháng 05 năm 2017 Sinh viên Hà Văn Bình ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Tỷ trọng các ngành kinh tế của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 2016 ..................................................................................................... 23 Bảng 4.2: Kênh mƣơng nội đồng đƣợc kiên cố hóa phân theo xã, phƣờng (Km) .................................................................................................... 26 Bảng 4.3: Cơ sở y tế, cán bộ y tế trên địa bàn thị xã Phổ Yên (2014 - 2016) ..... 27 Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phổ Yên năm 2016 .............................. 29 Bảng 4.5: Hiện trạng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên năm 2016 ... 30 Bảng 4.6: Hiện trạng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên năm 2016 ..................................................................................................... 31 Bảng 4.7: Hiện trạng đất chƣa sử dụng trên địa bàn thị xã Phổ Yên năm 2016.. 31 Bảng 4.8: Biến động sử dụng đất đai của thị xã Phổ Yên năm 2016 .................. 32 Bảng 4.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất phi nông nghiệp lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Phổ Yên giai đoạn 20142016 ..................................................................................................... 38 Bảng 4.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất ở tại nông thôn giai đoạn 2014-2016 .................................................. 39 Bảng 4.11: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất ở đô thị giai đoạn 2014-2016 .............................................................. 40 Bảng 4.12: Kết quả cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở giai đoạn 2014-2016 ............................................................................ 41 Bảng 4.13: Kết quả giao đất theo đối tƣợng SDĐ trên địa bàn thị xã Phổ Yên .... 42 Bảng 4.14: Kết quả giao đất theo mục đích sử dụng của thị xã Phổ Yên ............. 43 Bảng 4.15 Kết quả phỏng vấn cán bộ quản lý nhà nƣớc về đất đai. .................... 46 Bảng 4.16: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất phi nông nghiệp qua ý kiến của ngƣời dân. .............................................. 48 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Sơ đồ hành chính thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên .............................. 19 Hình 4.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2016 .......... 24 Hình 4.3: Diện tích và cơ cấu sử dụng đất thị xã Phổ Yên năm 2016 ...................... 30 Hình 4.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................... 35 Hình 4.5: Biểu đồ giao đất theo đối tƣợng sử dụng .................................................. 43 Hình 4.6: Biểu đồ giao đất theo mục đích sử dụng đất ............................................. 44 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Gấiy chứng nhận quyền sử dụng đất KCN Khu công nghiệp LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TN&MT Tài nguyên & Môi trƣờng UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv MỤC LỤC ......................................................................................................... v PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa ....................................................................................................... 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3 2.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất ......................... 3 2.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................... 7 2.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 8 2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 12 2.2.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 12 2.3. Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nƣớc ......................................................................................................................... 14 2.4.Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên................................................................... 15 2.4.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên………................................................................................................. 15 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 17 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 17 vi 3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 17 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 17 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 17 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 17 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên……… ................................................................................................ 17 3.3.2. Đánh giá sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ..... 17 3.3.3. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục. ............................................................. 17 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 18 3.4.1.Phƣơng pháp điều tra,thu thập số liệu. ................................................... 18 3.4.2. Phƣơng pháp phân tích và tổng hợp số liệu. ........................................ 18 3.4.3. Phƣơng pháp so sánh số liệu. ................................................................ 18 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 19 4.1.Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Phổ Yên. ............ 19 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 19 4.1.2.Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 21 4.1.3.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................................................... 23 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế -xã hội và môi trƣờng... 28 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của thị xã Phổ Yên 29 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2016.......................... 29 4.2.2 . Tình hình biến động đất đai trên địa bàn thị xã Phổ Yên .................... 32 4.2.3. Tình hình quản lý đất đai thị xã Phổ Yên ............................................. 32 4.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai .......................... 34 4.3.Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn ........................................................................................................ 35 4.3.1.Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thị xã ............... 35 4.3.2.Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp vii lần đầu trên địa bàn thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2016................................. 37 4.4.3 Đánh giá công tác cấp lại GCNQSDĐ phi nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Phổ yên ................................................................ 41 4.4.4. Kết quả giao đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên ....................................... 42 4.5.Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên qua ý kiến của cán bộ quản lý nhà nƣớc và ngƣời dân. ........................................................................................................ 46 4.5.1 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên qua ý kiến của các bộ quản lý nhà nƣớc về đất đai. .................... 46 4.5.2 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên qua ý kiến của ngƣời dân. ............................................................ 48 4.6.Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................................................... 49 4.6.1. Thuận lợi................................................................................................ 49 4.6.2. Khó Khăn............................................................................................... 50 4.6.3. Một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh và hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................................... 51 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 53 5.1. Kết luận .................................................................................................... 53 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 55 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nó là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trƣờng, giá trị của đất đai ngày càng đƣợc thể hiện rõ nét. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc đại diện quản lý, một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nƣớc về đất đai là đăng ký và cấp GCNQSDĐ cho ngƣời SDĐ. Trong giai đoạn hiện nay, tình hình SDĐ đai rất phức tạp, nhu cầu SDĐ đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hƣởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phƣơng. Do đó, việc nâng cao công tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ. Công tác cấp GCNQSDĐ có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý đất đai của nhà nƣớc, nó xác lập mối quan hệ pháp lý về QSDĐ đai giữa Nhà nƣớc và ngƣời SDĐ, nó không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng, giúp ngƣời SDĐ yên tâm đầu tƣ, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý trong việc thu tiền SDĐ, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nƣớc. Dân số phát triển và nhu cầu đất ở ngày càng tăng gây khó khăn cho việc quản lý. Trƣớc tình hình đó đòi hỏi việc quản lý chặt chẽ việc SDĐ. Đăng ký, cấp GCNQSDĐ của thị xã Phổ Yên mặc dù đã đƣợc các ngành các cấp quan tâm nhƣng kết quả vẫn còn hạn chế. Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Phổ Yên giúp UBND thị xã với tƣ cách đại diện Nhà nƣớc sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy nhanh công tác này. Do những yêu cầu cấp thiết, cùng sự nhất trí của Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài 2 Nguyên - Trƣờng Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên và sự hƣớng dẫn của thầy giáo: Th.S Nguyễn Quý Ly em đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu a) Mục tiêu chung “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”. b) Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu tình hình và đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016. - Nêu ra các thuận lợi, khó khăn của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa thị xã Phổ Yên, tỉnh Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2016. - Đề xuất các biện pháp để khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. 1.3. Ý nghĩa - Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Củng cố những kiến thức đã học và bƣớc đầu làm quen với công tác cấp GCNQSDĐ ngoài thực tế. - Trong thực tiễn: Đƣa ra những giải pháp giúp cho công tác cấp GCNQSDĐ của thị xã Phổ Yên đạt đƣợc hiệu quả tốt hơn. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất 2.1.1.1. Khái niệm Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 [10] : “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 2.1.1.2. Phân loại Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc phân thành hai loại: * Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Theo Điều 3 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT [2]: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây: + Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký; + Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký. * Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất - Theo Điều 3 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT [2] “ Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động)là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.” 4 - Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trƣờng hợp sau đƣợc thực hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [10]: Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên: + Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; 2.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai. *Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về đất đai Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nƣớc ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật đất đai định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thố ng thống nhất từ Trung ƣơng (TW) đến địa phƣơng. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tƣơng ứng; cấp xã, phƣờng, thị trấn 5 là bộ phận địa chính *Đăng ký đất thực hiện với đối tƣợng đặc biệt là đất đai Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất dƣới ba hìn h thức: Giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số đối tƣợng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tƣợng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải đăng ký [10]: Đất đai thƣờng có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất nhƣ sau: Nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trƣờng hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nƣớc mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi ngƣời sở hữu tài sản trên đất cũng nhƣ quyền sở hữu đất đai của Nhà nƣớc, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trƣờng bất động sản. 2.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai * Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định [10]: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nƣớc không thừa nhận hình thức sở hữu tƣ nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc về quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCN cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc bào vệ khi bị tranh chấp xâm phạm, cũng nhƣ xác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải 6 tuân theo pháp luật, nhƣ nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả... * Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm đảm bảo cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai: - Đối với đất mà Nhà nƣớc đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chƣa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất. 2.1.1.5. Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Đối tƣợng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nƣớc trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những ngƣời sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đƣợc quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm [10]: - Ngƣời đứng đầu của tổ chức, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. - Chủ tịch ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phƣơng. - Ngƣời đại diện cho cộng đồng dân cƣ là trƣởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, 7 sóc, tổ dân phố hoặc ngƣời đƣợc cộng đồng dân cƣ thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cƣ. - Ngƣời đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. - Cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đối với việc sử dụng đất của mình. Ngƣời có chung quyền sử dụng đất hoặc ngƣời đại diện cho nhóm ngƣời có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó 2.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2.1.2.1.Khái niệm Điều 3 Luật Đất đai 2013 [10]:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” 2.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo một mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190mm X 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định nhƣ sau : - Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng; 8 - Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "HI. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; - Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" nhƣ trang 4 của Giấy chứng nhận; 2.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [10]: 1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao. ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 3. Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận 9 quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ. * Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nƣớc, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài và đóng dấu của Sở TN & MT khi có các điều kiện sau [10]: 1. Đã thành lập VPĐK quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN & MT; 2. VPĐK quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng đƣợc yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận. 2.1.3.2. Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đƣợc quy định tại Điều 106, Luật Đất đai 2013 [10]: - Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trƣờng hợp sau đây: + Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của ngƣời đó; + Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã đƣợc cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận - Nhà nƣớc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trƣờng hợp sau đây: + Nhà nƣớc thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; + Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; + Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng 10 đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tƣợng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện đƣợc cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trƣờng hợp ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. - Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trƣờng hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. 2.1.3.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc quy định chi tiết tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 nhƣ sau [10]: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện. 11 2.1.3.4. Quy định về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất * Trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 [10]: - Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013; - Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; - Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành; - Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; - Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; - Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các - thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; - Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. * Các trƣờng hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ- CP [4]: