Tài liệu Danh gia cap do thi truong bat dong san

Xem xét cấp độ phát triển để làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản Việt Nam Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang được coi là đóng băng. Có nhiều nguyên nhân đã được bàn đến. Có nhiều giải pháp đã được kiến nghị. Nhìn nhận vấn đề này cũng có nhiều cách tiếp cận khác nhau, trong đó có một cách tiếp cận dưới góc độ cấp độ phát triển của thị trường. 1. Các cấp độ hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Tựu trung lại có bốn cấp độ phát triển của thị trường bất động sản theo cấp độ phát triển của thị trường này1. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi. Đó là, giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể và đều làm được nhà của mình. Giai đoạn này, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là một bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có một vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá. Đó là, giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Khi này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có một vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Khi này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do các hạn chế về điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản đến khi có thể bán được ra thị trường. Lúc này các ngân hàng trở thành những người quyết định trong việc tham gia vào dự án này hay dự án khác. Trong cấp độ này, các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là những chủ thể có vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hoá. Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc là sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động 1 Có thể tìm được ý tưởng tương tự với ý tưởng này trong nghiên cứu của Jude Wallace and Ian Williamson, 2005, Building Land Markets, Journal of Land Policy publication pending. đa dạng các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có các giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này mới chuyển quan giai đoạn khác. Các nền kinh tế thị trường, nhất là các nền kinh tế phát triển đã phát triển qua cả bốn cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu, do áp dụng chủ yếu là liệu pháp sốc, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường bất động sản2. 2. Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đâu Giai đoạn thứ nhất của thị trường bất động sản của Việt Nam là giai đoạn cấp đất dự án (nhỏ, không có chung cư cao tầng) cho mọi đối tượng có nhu cầu những năm đầu đổi mới đến cuối năm 2001. Đây là giai đoạn mà mọi người đều dùng vốn của mình, tự quản việc xây nhà cho mình, thậm chí rất nhiều gia đình còn trực tiếp tự xây nhà ở của mình. Giai đoạn này cũng được thấy rõ qua sự phát triển các nhà tự xây tại các làng ven các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Các nhà đầu tư nhỏ phát triển các bất động sản nhỏ. Kết quả là hàng loạt làng xã ven đô được đô thị hoá trước khi bản thân nó được trở thành đô thị. Giai đoạn thứ hai bắt đầu từ khi nhà nước mở ra các ưu đãi cho việc phát triển chung cư. Cùng với sự thành công của các dự án phát triển khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng và các chung cư cao cấp. Lúc này các doanh nghiệp xây dựng trở thành các chủ đầu tư và từng bước trở thành các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Có thể thấy, các doanh nghiệp xây dựng có được nguồn tài chính đáng kể từ việc huy động trực tiếp vốn của các nhà đầu tư tiềm năng. Đồng thời, các nhà đầu tư tiềm năng vẫn tiếp tục các hoạt động đầu tư nhỏ lẻ. Kết quả là một số khu đô thị mới, một số chung cư cao tầng ra đời và tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, rất nhiều sản phẩm còn đang ở dạng dở dang, chưa hoàn thành và chưa tham gia được vào thị trường bất động sản. Cùng với việc không cho phân lô bán nền, chỉ cho huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn, dường như giai đoạn thứ hai sắp kết thúc. Sự việc thị trường bất động sản Liu Tinghuan, 2004. Tài chính bất động sản của Trung Quốc và những vấn đề liên quan đến chính sách. Diễn văn tại Diễn đàn Cấp cao Lần thứ nhất về Phát triển bất động sản và hỗ trợ tài chính. Jiangxi, 26/06/2004. Bản dịch tiếng Việt – Tài liệu tham khảo số 5. REMDAO. 2 bắt đầu có biểu hiện đóng băng từ cuối năm 2004 đến nay cho thấy do một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, các hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản đến trước cuối năm 2003 đã phản ứng quá mức trước việc thay đổi mặt bằng giá. Những giao dịch tiềm năng đã được kí kết trước khi Luật Đất đai 2003 đi vào thực hiện và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai có tác động. Một phần để tránh mức đóng góp nghĩa vụ thuế trên cơ sở mặt bằng giá mới. Một phần là do tính tự phát của thị trường, luôn phản ứng quá mức đối với một sự thay đổi. Vì vậy, tính thanh khoản của các giao dịch hiện nay thấp hơn so với đòi hỏi thanh toán, cho nên rất ít phát sinh giao dịch mới với mặt bằng giá hiện nay. Thứ hai, nền kinh tế Việt Nam còn nhỏ, lượng vốn còn hạn chế. Trong khoảng thời gian 2000-2005, mức tăng trưởng kinh tế Việt Nam ở mức 78%/năm. Như vậy, trong khoang 5 năm trở lại đấy, độ lớn của nền kinh tế tăng khoảng tối đa là 50%. Trong khi đó, việc mở rộng độ lớn của thị trường bất động sản vượt quá năng lực của nền kinh tế. Có thể thấy ở mức độ định tính rằng thị trường bất động sản hiện nay đang ở khoảng dừng để nền kinh tế có thể mở rộng tương ứng để có thể tài trợ cho thị trường bất động sản. Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường phản ứng chậm so với các thay đổi về môi trường cũng như chính sách. Vì vậy, độ trễ trong tác động của chính sách là tất yếu, nhất là các chính sách về phía cung. Cho dù các chính sách được đưa ra vào thời điểm này cũng cần phải có thời gian để thị trường bất động sản tiếp nhận, điều chỉnh.Việc cho thêm hay hạn chế sự tham gia của các dự án mới vào thị trường không thể có tác động ngay đến thị trường. Thứ tư, do không được huy động vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, bắt buộc các doanh nghiệp xây dưng, các chủ đầu tư phát triển bất động sản phải có vốn trước hoặc đi tìm nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, tài chính. Trong thực tế Việt Nam hiện nay, số các quỹ đầu tư bất động sản chưa nhiều, số các sản phẩm tài chính chưa phong phú buộc các nhà đầu tư phát triển bất động sản phải dựa vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng chưa thật sự sắn sàng với vị thế mới của mình. Bên cạnh đó, nguồn tín dụng của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, rất khó tài trợ lớn cho phát triển bất động sản. Hơn nữa, trong bối cảnh thị trường có biểu hiện đóng băng, ngân hàng càng hạn chế cho vay mới khi chưa rõ ràng về các khoản vay cũ. Như vậy, có thể thấy cấp độ thị trường bất động sản Việt Nam đang ở cấp độ hai, giai đoạn ngân hàng sắp tham gia và trở thành chủ thể có tính quyết định đối với thị trường bất động sản. 3. Một số kiến nghị Đứng trước tình hình hiện nay của thị trường bất động sản, để có thể làm tan băng và tránh sự rút vốn khỏi thị trường bất động sản (sẽ được đề cập đến trong một nghiên cứu khác) mà hệ quả có thể sẽ là sự đóng băng hơn nữa của thị trường bất động sản, có rất nhiều biện pháp cần phải làm đồng bộ. Xét về khía cạnh cấp độ của thị trường, có một số nội dung cần làm để thị trường tiếp tục phát triển, tránh sự quay trở lại cấp độ thấp hơn. Thứ nhất, cần có những động thái kích thích hệ thống ngân hàng tham gia tài trợ cho thị trường bất động sản. Một là, hỗ trợ trung gian cho nhà đầu tư tiềm năng nhỏ lẻ mua bất động sản của các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Hai là, tài trợ trực tiếp cho các dự án xét thấy hiệu quả và khả thi của các nhà phát triển bất động sản. Ba là, ngân hàng đứng ra làm trung gian bảo lãnh cho các nhà đầu tư tiềm năng và các nhà đầu tư phát triển bất động sản. Bốn là, xem xét về hạ lãi suất và nới lỏng hạn mức cho vay bất động sản trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Thứ hai, khẩn trương ban hành các chính sách về các công cụ tài chính bất động sản. Việc định hướng mở ra những nguồn tài chính cho thị trường bất động sản nhiều khi có tác dụng ngăn chặn đổ vỡ thị trường bất động sản thông qua củng cố lòng tin của các nhà đầu tư tiềm năng cũng như các nhà đầu tư phát triển bất động sản. Thành lập các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ uỷ thác bất động sản, các quỹ tương hỗ bất động sản, các chứng chỉ bất động sản, các trái phiếu bất động sản, các quỹ chuyển giao thế chấp bất động sản... Đây là việc cần phải làm càng sớm càng có tác dụng cho thị trường bất động sản hiện nay. Thứ ba, hình thành và phát triển các thể chế trung gian giữa các nhà đầu tư bất động sản tiềm năng, các nhà đầu tư phát triển bất động sản, các chủ thể ngân hàng và các chủ thể tài chính. Chẳng hạn, các cơ quan dịch vụ về tài chính bất động sản, các cơ quan tư vấn tài chính bất động sản, các cơ quan thông tin tài chính bất động sản và các cơ quan giám sát tài chính bất động sản. Những cơ quan này sẽ đảm nhiệm nhiệm vụ kết nối giữa các nhà đầu tư phát triển với các nhà đầu tư tiềm năng và các tổ chức tài chính, các quỹ tài chính. Thứ tư, nới rộng các hạn chế đối với các chủ thể có yếu tố nước ngoài trong việc tham gia vào thị trường bất động sản, đặc biệt là các ngân hàng và các thể chế tài chính có yếu tố nước ngoài. Điều này sẽ khơi thông thêm nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, việc nới rộng các hạn chế này phải được tiến hành cùng lúc với việc quản lý hiệu quả và đảm bảo tính an toàn hệ thống. Tránh những chấn động hơn nữa cho thị trường bất động sản hiện nay.