Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
۩۩۩
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây
dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện
tích đất trong đó diện tích nhà ở của ngƣời dân cũng bị giải tỏa để phục vụ
cho việc xây dựng này.Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao
gồm các khu chung cƣ cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công
nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều
chuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ hội ngƣời có nhu cầu tiếp cận nhà
ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom
hàng đầu cơ.
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phƣơng đầu tiên của cả
nƣớc đã xây dựng và thực hiện chƣơng trình phát triển nhà ở để giải quyết
vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng dân cƣ trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới
dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm
trọng, nhất là đối với ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập thấp, công chức, viên
chức.
Việc xây dựng các khu chung cƣ đang là vấn đề cấp thiết của không
chỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cƣ trong thành
phố . Sống trong chung cƣ đang trở thành trào lƣu, nhất là với giới trẻ Hà
Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trƣờng sống thoáng đãng đã
khiến mặt hàng chung cƣ bán đƣợc dù trong điều kiện thị trƣờng nhà đất ảm
đạm Trong khi các khu chung cƣ đƣợc xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc
quản lý các khu chung cƣ đƣợc tiến hành nhƣ thế nào?bởi lẽ tại hà nội cũng
nhƣ rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cƣ thƣờng xuyên xảy ra
1
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
nhƣ hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhƣng các vụ việc này giải quyết
thế nào thì rất ít ngƣời đƣợc biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan
đến đâu?
Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cƣ cao tầng là lĩnh vực rất
nhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cƣ phát triển đa dạng,
có nhà chung cƣ độc lập, có nhà chung cƣ hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị,
nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của ngƣời mua, sở hữu riêng của chủ
đầu tƣ... thế nhƣng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu
chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chƣa rõ. Mặt khác, tại Luật
Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất
lớn nhƣ thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý
kinh phí vận hành; đƣợc bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì...
Nhƣng Ban quản trị lại không có tƣ cách pháp nhân nên không đủ thẩm
quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế
chƣa có chủ đầu tƣ dự án nào áp dụng quy định này.
Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát
từ thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tƣ dự báo sai hoặc không quan tâm
xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân, trong khi cơ
quan quản lý địa phƣơng chƣa hƣớng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình
trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phƣơng tiện đi lại,
dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý.
Trong khi các khu chung cƣ liên tục đƣợc xây dựng lên để giải quyết
vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho
các khu chung cƣ trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát
sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung
cƣ nhƣng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chƣa
2
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
đầy đủ, chƣa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Việc nghiên cứu
này giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cƣ.
Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản
lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài đƣợc nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là
- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cƣ để đánh
giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại.
-Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý
chung cƣ đạt hiệu quả cao hơn.
- Tìm hiểu quan lý chung cƣ đã đi vào thực tế nhƣ thế nào? Từ đó rút
ra những nội dung chua phù hợp hoặc chƣa hoàn chỉnh.
* Yêu cầu
- Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cƣ của nhà nƣớc
đối với các bên có liên quan
- Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực
trạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị
- Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa
phƣơng.
Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động
sản và kinh tế tài nguyên,nhóm tác giả đã sử dụng những phƣơng pháp
nghiên cứu đã học nhƣ:
-phƣơng pháp điều tra dự báo
-phƣơng pháp phân tích tổng hợp
3
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
-phƣơng pháp quy nạp diễn giải
-phƣơng pháp diễn dịch
Đối tƣợng,phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài có đối tƣợng là công tác quản lý của chủ đầu tƣ và nhà
nƣớc đối với các khu nhà chung cƣ tại Hà Nội hiện nay.
Chung cƣ là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm
ngƣời ở thực hiện mọi hoạt động riêng tƣ trong đó) có không gian sử dụng
chung nhƣ hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung nhƣ hệ
thồng điện nƣớc, thoát nƣớc, điện thoại v.v.
Chung cƣ có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị
hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cƣ đông đúc chính
là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các
tiện ích công cộng khác...). Sự phát triển chung cƣ để tiết kiệm diện tích sử
dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều ngƣời ở các
tầng lớp khác nhau.
Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tƣ số 14 về phân hạng
sử dụng nhà chung cƣ. Có tất cả bốn loại chung cƣ đƣợc phân hạng theo
Thông tƣ này.
Theo đó, nhà chung cƣ cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất,
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý
sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cƣ hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ tuơng đối hoàn hảo.
Nhà chung cƣ hạng 3 là nhà có chất lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ khá.
4
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Cuối cùng là nhà chung cƣ có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng..
Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cƣ loại 3 và
loại 4 bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng
về hai loại chung cƣ này.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục và danh mục,tài liệu tham khảo đề
tài gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1:Tổng quan về chung cƣ
Chƣơng 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tƣ và
nhà nƣớc tại các khu chung cƣ ở Hà Nội hiên nay
Chƣơng 3: Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý chung cƣ tại Hà
Nội
5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƢ
۩۩۩
1.Khái niệm chung vể chung cƣ cao tầng
Chung cƣ là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm ngƣời
ở thực hiện mọi hoạt động riêng tƣ trong đó) có không gian sử dụng chung
nhƣ hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung nhƣ hệ thồng
điện nƣớc, thoát nƣớc, điện thoại v.v.
Chung cƣ ít nhất có 2 tầng. Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm
1972, nhà cao tầng (cao ốc) đƣợc phân thành 4 loại nhƣ sau:
+Nhà cao tầng loại 1:
9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m).
+Nhà cao tầng loại 2:
17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m).
+Nhà cao tầng loại 3:
26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m).
+Nhà cao tầng loại 4:
> 40 tầng ( cao hơn 100 m).
Về mặt sử dụng, chung cƣ cao ốc có 3 loại hình:
1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cƣ đơn thuần).
2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dƣới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên
hình tháp gồm các căn hộ.
3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.
Về mặt sở hữu, chung cƣ phân thành hai nhóm:
+Chung cƣ cho thuê thuộc một chủ sở hữu
+Chung cƣ sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu.
Chung cƣ cao ốc sở hữu chung là dạng chung cƣ hiện đang đƣợc phát
triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nƣớc ta.
2.Nhà ở chung cƣ cao tầng tại Hà Nội
6
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Nhà ở chung cƣ cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cƣ cao tầng
thuộc sở hữu nhà nƣớc và nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc khu đô thị mới.
a.Nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc:
Nhà ở chung cƣ cao tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc tại Hà Nội đƣợc nhà
nƣớc xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây
là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho ngƣời dân đô thị.
b. Nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
c.Đặc điểm của chung cƣ cao tầng:
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc sở
hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia
Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung
Trong trƣờng hợp nhà chung cƣ bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cƣ có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cƣ
theo quy định của pháp luật.
3.Vị trí của chung cƣ trong việc phát triển các đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nƣớc đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng để thúc đẩy nền kinh tế phát
triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất
chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội nhƣ: việc làm, môi trƣờng, quy hoạch,
hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó
có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho
7
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
một bộ phận đối tƣợng sinh viên mới ra trƣờng chƣa có điều kiện để tạo lập
nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà
hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm
cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nƣớc chủ trƣơng
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là
phát triển nhà ở cung cƣ cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô
hình nhà chung cƣ mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày
càng tăng lên về chất lƣợng của nhân dân .Nhà ở chung cƣ cao tầng theo dự
án đƣợc xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng
bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trƣờng nên đã đƣợc
xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cƣ cũng hình thành nếp
sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trƣơng phát triển
chung cƣ cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ
khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nƣớc.
Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cƣ với quy mô lớn,
trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung
cƣ vừa kinh doanh thƣơng mại.Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp,
khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cƣ nhƣng việc giải quyết
còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chƣa đầy đủ, chƣa phù hợp với
điều kiện cụ thể của thành phố.
8
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ
ĐẦU TƢ TẠI CÁC KHU CHUNG CƢ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY
۩۩۩
Các khu chung cƣ đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhƣng
cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống
vẫn còn nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà
liên tục nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thƣờng thuộc về khách hàng.
I.Về mặt quy hoạch
9
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cƣ trong đô thị hiện
đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời
nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lƣợng môi trƣờng cƣ
chú, nhƣ quản trị, an ninh của cộng đồng dân cƣ trong một chung cƣ, nhu
cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả
giao thông tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian
công cộng trong chung cƣ. Việc tổ chức các không gian có chức năng công
cộng nhƣ vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm
bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây
dựng, cũng nhƣ vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với
tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt
Nam.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cƣ cao tầng hiện
đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong
từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc
sống của cƣ dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần nhƣ gắn
liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng nhƣ: giao thông
tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công
cộng… Bởi vậy,quy hoạch chung cƣ là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề
cập đến trong phần thực trạng của các khu chung cƣ hiện nay.Ngày càng có
thêm nhiều các khu chung cƣ thƣơng mại mới đƣợc xây dựng lên ở các khu
vực xa trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều
ngƣời dân sở hữu đƣợc một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnh
thuê nhà ở ,và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi
các chủ đầu tƣ và các kiến trúc sƣ quy hoạch diện tích đất để xây chung cƣ
thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì
đó rất xa vời và có thể khiến ngƣời ta dễ xem thƣờng. Thật ra, theo các kiến
10
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
trúc sƣ, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hƣởng đến cuộc sống của mỗi ngƣời
hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nƣớc, đƣờng sá giao thông... hay xa hơn là
chợ,siêu thị ,trƣờng học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở các
khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tƣợng quá tải trƣờng
học hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu
chung cƣ mới đƣợc xây dựng xa trung tâm dƣờng nhƣ lại trái ngƣợc với điều
đó.Điển hình nhƣ KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý
nhà chung cƣ và KĐT-đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) đƣợc đƣa vào sử dụng
từ tháng 5-2006 nhƣng đến nay Các hạ tầng xã hội khác nhƣ chợ, trƣờng
học, cơ sở y tế... chƣa thấy động tĩnh gì.Điều này ảnh hƣởng không nhỏ đến
việc sinh hoạt của những ngƣời dân sống tại các khu chung cƣ đó. Vì thế nhà
nƣớc đã có những luật về quy hoạch nhƣ:luật quy hoạch đô thị của quốc hội
khoá XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô
thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi
trƣờng sống thích hợp cho ngƣời dân sống trong đô thị, đƣợc thể hiện thông
qua đồ án quy hoạch đô thị …”Theo các nhà quy hoạch, không phải tự
nhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về điều kiện hạ
tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài. Điều kiện
sống của ngƣời dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sân
chơi cho trẻ em, ngƣời già.Nếu các chủ đầu tƣ không kịp thời giải quyết vấn
đề này thì sẽ gây ra hiện tƣợng chung cƣ xây lên mà không có ngƣời
mua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lại
càng quá tải hơn,ngƣời dân không đƣợc đảm bảo về điều kiện sống,các tệ
nạn xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ nhƣ thế nào?
II.Về mặt hạ tầng kĩ thuật
11
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
1.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cƣ cũ tại nội thành
Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cƣ
cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hƣởng khá lớn tới
mĩ quan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ƣớc trên 17 triệu m2,
lớn thứ hai trong cả nƣớc, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460
chung cƣ cũ đang là nơi cƣ ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu
(4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp
nặng nề.Các khu chung cƣ cũ này đƣợc xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà
nƣớc từ những năm 60-70-80 thế kỷ trƣớc, đến nay đều đã xuống cấp, một
số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối
năm 2008,Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mƣa lớn nhất
trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển
nƣớc,các khu chung cƣ cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nƣớc nhiều
ngày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tƣờng vốn đã tróc sẵn nay
chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cƣ giảng
võ,thành công,láng hạ,văn chƣơng,kim liên…Trƣớc trận lụt các khu chung
cƣ cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra.
Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chƣơng là nơi giúp ngƣời ta dễ
hình dung đƣợc diện mạo ban đầu của những chung cƣ loại lắp ghép 6X, 7X,
bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trƣớc của chính khu nhà B1) đều đã
biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tƣờng gạch cũ kỹ mọc đầy
những cụm dƣơng xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nƣớc thải
to thô lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố
cáo” tuổi tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu đƣợc sự bất
tiện
mà
cƣ
dân
các
khu
nhà
này
phải
chịu
đựng!
Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhƣng cƣ dân của các chung cƣ nhƣ Kim Liên,
12
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện
bực mình. Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cƣ tầng 2 tại Thành Công
tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mƣa, đặc biệt là những đợt mƣa dầm, gió bấc đầu
mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nƣớc chảy theo tấm ghép panel, ngấm
dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ
thành giọt”.Quả là trần và tƣờng nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt,
thậm chí còn mọc rêu xanh. Nhƣng “méo mó có hơn không”, gia đình chị
cũng còn có đƣợc hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn ngƣời
dân ở chung cƣ Nguyễn Công Trứ lại chƣa đƣợc hƣởng “hạnh phúc” này!
Tại khu chung cƣ C4 Giảng Võ, vốn chỉ đƣợc phân cho các cán bộ trung
cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là
thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp,
không thể vận chuyển đƣợc những vật cồng kềnh. Đã có ngƣời khi cha già,
mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng
không thể di quan theo lối cầu thang thông thƣờng, đành cắn răng buộc dây
hạ áo quan xuống theo đƣờng “hàng không”...
Để giải quyết thực trạng này, bộ xây dựng đã có quyết định số:
08/2008/Q Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cƣ
trong đó có :
Điều 7.Cải tạo và phá dỡ nhà chung cƣ
Việc cải tạo ,phá dỡ nhà chung cƣ đƣợc thực hiện theo quy định tại điều
81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56
của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy
định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị
định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày
03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo ,xây dựng lại
các chung cƣ cũ bị hƣ hỏng ,xuống cấp “.
13
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội.
Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ đƣợc thực hiện trên
nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở
hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phƣơng án di chuyển, tạm ứng,
tái định cƣ đƣợc Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê
duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, đƣợc UBND
phƣờng, xã, thị trấn xác nhận.
Các hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện
tích căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tƣ
phần diện tích tái định cƣ bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ đƣợc UBND
quận, huyện phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ đƣợc tăng thêm (ngoài
diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân
phải trả tiền theo suất đầu tƣ m2 sàn của dự án đƣợc duyệt. Các hộ thuộc
diện nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ đƣợc UBND thành
phố xem xét cho phép trả góp trong 20 năm...
Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cƣ cũ là
một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ
sở nguyên tắc then chốt ,nhiều ngƣời dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy
nhiên, để thực hiên đƣợc công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn
tới.
2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cƣ
Ngay từ nhiều năm trƣớc,khi các khu chung cƣ cao tầng mới đƣợc mọc
lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng
đến tận ngày nay mà nhà nƣớc vẫn không kiểm soát đƣợc:chất lƣợng của
nhà chung cƣ.Đây là vấn đề đƣợc báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất
14
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
nhiều.Và gần nhƣ nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều ngƣời
dân đang sinh sống tại thủ đô:chung cƣ tiền tỷ tiền tấn hay chung cƣ “bậc
trung” còn bao nhiêu là chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng đƣợc
,an tâm hơn bao nhiêu…Về vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất lƣợng
của các khu nhà tái định cƣ.Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung
cƣ, nhất là dạng nhà tái định cƣ, ngƣời mua chỉ đƣợc nhận biên bản bàn giao
nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất... mà không có
bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lƣợng công trình. Thậm chí,
tại nhiều khu tái định cƣ, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thống điện,
nƣớc, phòng cháy chữa cháy...
Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành
Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh
mạng và sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nƣớc , hơi ẩm và chất độc hại;bảo vệ
khỏi ngã ,xô và va đập;an toàn sử dụng kính chiếu sáng ;thông gió và chống ồn) ;
và thông tƣ số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hƣớng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn
hộ nhà chung cƣ trong dự án đầu tƣ xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở
”cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu đó là:
Điều 2. ghi diện tích căn hộ nhà chung cƣ trên giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở.Diện tích căn hộ nhà chung cƣ đ ƣợc ghi theo diện tích sàn căn
hộ ,bao gồm cả diện tích ban công ,lôgia của căn hộ
Điều 3 .Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cƣ :phải có
I.Về phần sở hữu chung ,phần sở hữu riêng
Về sở hữu chung phải tuân theo quy định tại khoản 3 đi ều 70 của
luật nhà ở nhƣ hành lang,lối đi chung ,cầu thang,thang máy ,nơi để xe
và các phần khác thuộc sở hữu chung Trong trƣờng hợp chung cƣ có
15
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
những công trình,diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tƣ hay chủ
sở hữu khác thì phải nêu rõ trong hợp đồng
1.về Bản nội quy quản lí sử dụng nh à chung cƣ phải đảm bảo các nội dung
chính đã quy định tại điều 9 quy chế quản lí sử dụng nhà chung cƣ ban hành
kèm quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trƣởng bộ xây
dựng
2.Về diện tích căn hộ chung cƣ:phải nêu rõ cách tính diện tích
3.Về kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cƣ: ghi rõ giá bán bao gồm
cả kinh phí bảo trì phần sỏ hữu chung của nhà chung cƣ theo quy định
tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 6/9/2006
của Chính phủ
II.Và Nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp
1.Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cƣ thực hiện theo phụ
lục ban hành kèm theo Thông tƣ
Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cƣ Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã
Bình Yên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhƣng đến nay vẫn còn
thƣa thớt các hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nƣớc và điện ở đây không
đảm bảo. Hệ thống nƣớc phải sử dụng là nƣớc giếng khoan, trong khi đó khu
tái định cƣ này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên ngƣời dân nghi ngờ
nguồn nƣớc sử dụng không đảm bảo.Theo bà Đỗ Lợi - một trong những
ngƣời chuyển về đây đầu tiên: "Diện tích nhà ở đây từ 150 - 300m2, quá lớn
với những hộ dân ít nhân khẩu, ngƣời sinh sống chƣa nhiều nên rất vắng vẻ".
KTĐC NƠ 14B cũng nằm trong diện phải sử dụng nƣớc giếng khoan, ông
Đỗ Viết Doanh - Tổ trƣởng tổ dân phố 27C - cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dân
khu nhà này phải sử dụng nƣớc giếng khoan với giá bằng công ty kinh
doanh nƣớc sạch. Dù ngƣời dân có cẩn thận nhƣ thế nào, lọc, đun sôi, lọc
lại, nhƣng chỉ sau một vài ngày đều chuyển thành màu xanh nƣớc biển. Từ
16
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
khi chúng tôi về đây, chƣa từng thấy khu tái định cƣ này đƣợc cải tạo, nâng
cấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sau trận lụt lịch sử".
Toàn bộ Khu tái định cƣ Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội)gồm 3
toà nhà, nhƣng ngƣời dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún,
nứt. Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhƣng gọi mãi
đơn vị quản lý nhà không sửa.
Những cƣ dân ở nhà tái định cƣ tại khu đô thị mới Đền Lừ 2 (phƣờng
Hoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội)còn khổ hơn thế, nếu mất điện
nguồn thì ngƣời dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đi
bằng cầu thang bộ vì không có máy phát điện. Chỉ cần một trận mƣa nhỏ,
toàn bộ tầng trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nƣớc,
nhà bị nặng nhất là ngập 3cm nƣớc nhƣ căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 của
nhà A2.Khổ hơn nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trƣởng tổ dân phố 87, nếu
buổi tối không khoá van nƣớc trƣớc cửa nhà thì hôm sau nƣớc tự dâng lên
ngập toàn bộ khu bếp. Hiện tƣợng gạch lát nền bong, tƣợng vôi rơi, hệ thống
thoát nƣớc từ tầng cao xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toà
nhà này. Điển hình hộp kỹ thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nƣớc từ hội trƣờng
dâng lên, kêu gọi Xí nghiệp quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãi
không đƣợc, 4 hộ dân ở P408, 308, 309, 409 tự bỏ tiền ra sửa. Cũng do đơn
vị này quản lý và khai thác, nhƣng những cƣ dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng
hệ thống cabin rác, làm đơn mãi không thấy đƣợc sửa, ngƣời dân tự đóng
tiền để thuê sửa.
Một thực tế nữa ở các khu tái định cƣ là ngƣời dân thậm chí còn không
biết đâu là chủ đầu tƣ đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự
án hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục đƣợc dân bàn giao mặt bằng,
đƣa dân đến nhận nhà tái định cƣ rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát
triển
nhà
Hà
Nội
phụ
trách
là coi
17
nhƣ
xong
trách
nhiệm.
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cƣ còn ca thán: Có những khu nhà
chƣa hoàn thiện xong, các ông Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đƣa dân
đến ở để nhanh chóng giải phóng mặt bằng. Lại có những khu nhà bỏ không
đến 2 - 3 năm, hết cả thời gian bảo hành mới đƣa dân vào ở thì nhiều hạng
mục đã bị xuống cấp. Dân phàn nàn về chất lƣợng, đơn vị quản lý không có
kinh phí mà sửa chữa, trong khi chủ đầu tƣ đã "lặn" sang làm dự án khác. Vì
vậy,
nhà
tái
định
cƣ
cứ
mãi
mang
tiếng
xấu!
Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái
định cƣ trong rất nhiều khu nhà tái định cƣ tại thành phố hiện nay.Đến bao
giờ các khu nhà tái định cƣ mói hết đƣợc tiếng xấu???
3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cƣ “bậc trung”
Theo quy định của nhà nƣớc, các công trình xây dựng có liên quan đến
cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất
lƣợng cũng nhƣ sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tƣ chung cƣ
thực hiện quy định này. Ngƣời mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn
cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tƣ đáp ứng thủ tục này. Vì thế, không chỉ có
nhà tái định cƣ chịu tiếng chất lƣợng kém mà ngay cả những chung cƣ đƣợc
gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tƣợng này.Duới đây là một
chung cƣ đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lƣợng công trình.
Những ngƣời dân đang sống tại 3 toà nhà chung cƣ B3 - B4 - B5,
thuộc tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở đƣợc 1
năm và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhƣng hơn 100 hộ trong diện tái
định cƣ đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phƣơng
án "6 tự túc": Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác
đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự
18
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
trông giữ bồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nƣớc để dùng tạm..Chủ căn hộ số
205, B3 nói: "Chỉ có những ngƣời sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi,
còn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ. Điều đáng nói hơn cả
là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, không ít hộp điện nguồn của
các tầng đƣợc đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻ
con nên rất nguy hiểm. Không chỉ có vậy, toàn bộ hệ thống chuông cửa đều
bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ông ổng từ ngoài hành
lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm".Ngoài ra,cho dù
mới đƣợc xây dựng nhƣng 2 toà nhà B3 - B4 đều không có đƣờng điện thoại
hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đục
tƣờng để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trƣớc nhà B3 tới từng
nhà.Anh Tuấn - một ngƣời dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là có
ban quản lý nhƣng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay
quan tâm đến cuộc sống của ngƣời dân chúng tôi đâu. Mọi việc từ thay bóng
đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn
hộ đều tự ngƣời dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3
toà nhà này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 B4 - B5 Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ
và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà
Nội.
Không chỉ có vấn đề trong chất lƣợng của công trình, mà hiện nay các
toà nhà chung cƣ còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung
cƣ ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cƣ làm văn phòng.
Bất cứ một ngƣời dân nào khi bƣớc chân vào tòa nhà chung cƣ M3 M4 phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những
tấm biển đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trƣớc cửa mỗi căn
hộ. Theo thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhƣng có tới hơn 100 căn đã đƣợc
19
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
chuyển đổi công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ
phẩm. Trƣớc ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số
2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cƣ này chỉ xấp xỉ một
trăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn
trƣớc.Một ngƣời dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã
thực hiện chƣa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy
ngƣời ta dọn đến. Chủ trƣơng của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế
để ở chứ đâu phải để làm văn phòng. Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân
viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc
nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 ngƣời,
nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chƣa kể lƣợng khách đến
giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào,
ngƣời chen nhau cũng đã đủ chết rồi”.
Không tập trung thành "đặc khu" nhƣ tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn
Chí Thanh nhƣng tại các khu chung cƣ khác nhƣ Trung Hòa - Nhân Chính,
Mỹ Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ
đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê.
Khi đƣợc hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây
dựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phƣơng tiến hành rà
soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cƣ làm văn phòng.)
đại diện ban quản lý nhà chung cƣ đều trả lời rằng họ chƣa nhận đƣợc bất cứ
một văn bản hƣớng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản
lý không có thẩm quyền nên ngƣời thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì
là quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà
chung cƣ làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì
chính sách mới có thể sẽ thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tƣ nhân có
văn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng:
20