Tài liệu Cơ chế thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản an cư

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính 1 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn tôt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả luận văn Trịnh Thị Hồng Phượng SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 2 Học viện Tài chính MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN 1 MỤC LỤC 2 DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ 4 LỜI MỞ ĐẦU 5 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CƠ CHẾ THU THẬP, LƯU TRỮ VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN CHO HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. 9 1.1. Một số khái niệm cơ bản 9 1.1.1. Bất động sản và Thị trường bất động sản. 1.1.2. Môi giới bất động sản 15 1.1.3 Thông tin về bất động sản: 16 9 1.2. Thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho hoạt động môi giới 17 1.2.1. Khái niệm về thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về bất động sản. 17 1.2.2 . Sự cần thiết phải thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về 18 1.2.3. Nội dung thu thập, lưu trữ và xử lí thông tin về bất động sản 19 1.3. Kỹ năng, phương pháp thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về bất động sản. 23 1.3.1. Kỹ năng, thu thập, lưu trữ thông tin về bất động sản. 23 1.3.2 Phương pháp thu thập, lưu trữ và xử lí thông tin về bất động sản 32 1.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thu thập, lưu trữ và xử lí thông tin về bất động sản. 36 CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU THẬP, LƯU TRỮ VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CỦA CÔNG TY 38 2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần Dịch Vụ Bất Động sản An Cư 38 2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty cổ phần dịch vụ BĐS An Cư 38 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 41 43 2.1.4 2.1.5 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh. 2.2. Thực trạng công tác thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về 2.1.1 43 46 bất động sản............................................................................................. 46 2.2.1. Thực trạng chung của công tác thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về bất động sản: 46 SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 3 Học viện Tài chính 2.1.2. Công tác thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin tại công ty cổ phần Dịch vụ BĐS An Cư. 48 2.3. Đánh giá hiệu quả công tác thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về bất động sản. 55 2.3.1.Ưu điểm: 55 2.3.2. Hạn chế 56 2.3.4. Nguyên Nhân 57 CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU THẬP, LƯU TRỮ VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN CHO HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 59 3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản ViệtNam 59 3.2. Định hướng và mục tiêu phát triển của An Cư những năm tới. 60 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin của nhà môi giới bất động sản 62 3.2.2. Trang bị đầy đủ cơ sở vật chất cho hoạt động thu thập và xử lý thông tin về bất động sản. 63 3.2.3. Tăng cường và mở rộng trao đổi thông tin với các tổ chức môi giới và doanh nghiệp bất động sản khác. 63 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của quá trình thu thập, lưu trữ và xử lí thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản tại công ty Cổ Phần Dịch Vụ Bất Động Sản An Cư. 64 3.3.1.Nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản. 65 KẾT LUẬN: SV: Trịnh Thị Hồng Phượng 68 Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 4 Học viện Tài chính DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ Bảng 2.1.2: Quy định vai trò, trách nhiệm của các bộ phận .......................... 42 Bảng 2.1.3: Tình hình sản xuất kinh doanh của An Cư từ 2013-2015 ........... 44 Biểu đồ 2.1.3: Tình hình sản xuất kinh doanh của An Cư từ 2013-2015 ....... 45 Hình 2.1.2.2: Mặt bằng tầng điển hình của dự án Vinpearl empire condotel Nha Trang. ....................................................................................................... 53 SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 5 Học viện Tài chính DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1.2: Sơ đồ tổ chức công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư. .... 41 SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 6 Học viện Tài chính LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài. Bất động sản là loại hàng hóa có tính đặc thù với giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu dài và sự phản ứng của cung so với cầu là rất chậm, việc mua bán và giao dịch các bất động sản chưa thực sự vận hành theo đúng quy luật của nền kinh tế thị trường và quan hệ cung cầu. Cho đến nay, với sự quản lý, điều tiết của Nhà nước cùng với việc hoàn thiện các khung pháp lý, thị trường bất động sản đã dần ổn định và phát triển. Hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường, thông tin về hàng hóa bất động sản không phổ biến như hàng hóa khác, điều này khiến cho người mua và người bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn bất động sản phù hợp. Sự mất cân bằng giữa cung và cầu khiến nhiều giai đoạn thị trường bất động sản nằm trong tay người bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức giao dịch, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Trong hoạt động môi giới bất động sản, có thể nói thông tin chính là năng lượng, là yếu tố quyết định sức mạnh và độ chuyên nghiệp của nhà môi giới. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về bất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới. Những dữ liệu mà nhà môi giới thu thập được thường dưới dạng thông tin thô hay nói cách khác là thông tin chưa qua xử lý. Các dữ liệu này có thể đúng và cũng có thể sai do nhiều yếu tố khác nhau. Chính vì vậy, để có được một thông tin với chất lượng cao, các dữ liệu phải được trải qua một quá trình xử lý, phân tích, kiểm tra và đánh giá. Qua một thời gian thực tập tại An Cư, được tiếp cận với những công việc hoàn toàn mới mẻ, em nhận thấy Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 7 Học viện Tài chính Cư là một môi trường rất năng động và phù hợp cho sinh viên khối chuyên ngành kinh tế và kinh doanh bất động sản tham gia thực tập. Qua đó xây dựng và hình thành những kĩ năng cơ bản khi được tiếp xúc với công việc thực tế, nâng cao kinh nghiệm của bản thân và trau dồi kiến thức để phục vụ cho nghề nghiệp tương lai của mình. Để khai thác hết tiềm năng và hiệu quả kinh doanh của Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư hiện nay thì phát triển hoạt động thu thập, lưu trữ và xử lí thông tin là bước chiến lược vô cùng quan trọng, nó không chỉ thúc đẩy quá trình phát triển hiện tại của An Cư mà còn là tiền đề vững chắc cho hoạt động kinh doanh lâu dài của công ty. Xuất phát từ thực tế đó em đã quyết định chọn đề tài của mình là: “Cơ Chế thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản An Cư”. 1. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho nhà môi giới bất động sản. - Nghiên cứu, đánh giá, phân tích thực trạng về thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về bất động sản của nhà môi giới bất động sản. - Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện, nâng cao hoạt động thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho nhà môi giới tại Sàn Bất Động Sản An Cư. 2. Phạm vi nghiên cứu - Tập trung vào hoạt động thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin của sàn giao dịch bất động sản. - Phạm vi nghiên cứu: tại một số sàn giao dịch bất động sàn trên địa bàn Hà Nội. Tập trung chủ yếu vào công ty BĐS An Cư trong khoảng thời gian từ năm 2013 đến tháng 3 2016. 3. Phương pháp nghiên cứu SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 8 Học viện Tài chính Luận văn lấy phương pháp duy vật biện chứng làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp với các phương pháp khác, như phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản. 4. Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có nội dung chính được trình bày như sau: Chương I: Tổng quan về cơ chế thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản Chương II. Thực trạng công tác thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho hoạt động môi giới của công ty An Cư Chương III. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 9 Học viện Tài chính CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CƠ CHẾ THU THẬP, LƯU TRỮ VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN CHO HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1. Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Bất động sản và Thị trường bất động sản. 1.1.1.1 Bất động sản - Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Khi phân loại tài sản theo chu kỳ sản xuất, ta có tài sản cố định và tài sản lưu động. Còn khi phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của vật chất, ta có tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Còn có cách chia khác rất phổ biến là phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản. Theo khoản 1 điều 107 của bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015: Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Kết thúc cuộc trò chuyệnTheo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất nằm trên bề mặt hoặc trên không trung hoặc dưới lòng đất. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: Thứ nhất, phải là tài sản, tức là phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người. Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó. SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 10 Học viện Tài chính Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài. Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị. Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại BĐS, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào là BĐS cũng như góp phần cho các cơ quan quản lí của Nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản lí và thúc đẩy thị trường BĐS trên cơ sở tuân thủ các quy định về BĐS ở trên. - Đặc điểm của bất động sản • Tính cố định về vị trí Do tính cố định về mặt địa lí của đất đai nên vị trí của mỗi bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định. Đồng thời giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Do vậy khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất động sản. • Tính bền vững Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp… Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại nhiều thập kỉ hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi được xây dựng. Tuổi thọ của bất động sản bao gồm “tuổi thọ vật lí “ và “ tuổi thọ kinh tế”. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt các kết cấu chủ lực chủ yếu của vật SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 11 Học viện Tài chính kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng • Tính khác biệt Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về quang cảnh, môi trường… Do đó, giá cả của các BĐS khác nhau là vì chúng gắn với từng đặc điểm của BĐS đó. • Tính khan hiếm Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn, và diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số. Dân số ngày càng gia tăng trong khi quỹ đất không thể gia tăng theo dẫn đến giá BĐS ngày càng tăng lên. Thêm vào đó, sự khan hiếm của một loại hình BĐS nào đó trong từng thời kì nhất định chỉ mang tính tương đối và nhất thời, ví dụ như khách sạn du lịch vùng biển khan hiếm vào mùa hè nhưng lại thừa thãi vào mùa đông. • Tính có giá trị lớn Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, chiếm khoảng 70% tổng tài sản quốc gia. • Tính ảnh hưởng lẫn nhau Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến như việc SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 12 Học viện Tài chính các khu công nghiệp mọc lên hay hệ thống giao thông được mở rộng làm giá BĐS gần đó tăng lên. - Phân loại bất động sản • Theo đặc tính vật chất Theo đặc tính vật chất BĐS được chia thành: o Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. o Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời, gắn với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động… Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời. Các công trình hạ tầng kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước… o Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản… • Theo tính chất xây dựng o Theo tính chất xây dựng BĐS được chia thành 3 nhóm: Bất động sản xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ… o Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… o Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… 1.1.1.2 Thị trường bất động sản - Khái niệm thị trường bất động sản SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 13 Học viện Tài chính Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. - Đặc điểm của thị trường bất động sản o Tính tách biệt giữa hàng hóa và thị trường giao dịch Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường không thể đêm hàng hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. Vì thế, quan hệ giao dịch BĐS thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động( thay đổi giá, thay đổi pháp lí hay thay đổi điều kiện môi trường…). o Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội. Các quan hệ cung cầu giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác. Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể. o Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ những lí do: thứ nhất, các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến và ít rộng rãi; thứ hai, các tiêu chí đánh giá BĐS SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 14 Học viện Tài chính chỉ có thể được đo lường một cách tương đối; thứ ba, các hàng hóa BĐS không sẵn có các sản phẩm cùng loại để so sánh và thứ tư, trên thị trường chỉ có một số lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS. Chính vì vậy, giá cả bđs không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng. Thêm vào đó, việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với cả người mua và người bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy. o Cung và cầu về bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giá cả Khi thị trường BĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS, chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá BĐS tăng theo. Đối với các hàng hóa thông thường khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra ngoài thị trường. Tuy nhiên đối với hàng hóa BĐS mặc dù giá tăng nhưng cung lại gần như không co giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Từ đấy, khi xem xét thị trường bất động sản cần chú ý: cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS. o Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lí SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 15 Học viện Tài chính thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lí cho các hàng hóa BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS. 1.1.2. Môi giới bất động sản Môi giới nói chung là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau.Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc giải quyếtnhững công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Người môi giới đóng vai tròlà cầu nối. Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạothu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau. Vì vậy, môi giới làcông việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụđược thực hiện giữa hai bên. Trong thực tế hành vi môi giới bất động sản gợi cho chúng ta một hìnhdung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó, nhắc cho chúng ta liêntưởng về nhóm những người cụ thể, hành động trong thị trường bất động sản. Môi giới bất động sản là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản. Môi giới bất động sản khác nhân viên bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua còn môi giới bất động sản là tìm kiếm và kết nối người bán và người muốn mua. Môi giới bất động sản góp phần hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất đống sản và bảo vệ quyền lợi của các nàh đầu tư, kinh doanh bất động sản và người dân. Nhà môi giới bất động sản phải có đủ năng lực , điều kiện để giải quyết các công việc liên quan đến các bên mua và bán bất đống sản. Thông qua điều tra thị trường, nhà môi giới tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường, dự báo hành vi, sơ thích, phong tròa và thị hiếu của khách hàng tiềm năng để giúp các nhà đầu tư định vị thị trường đúng SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 16 Học viện Tài chính đắn. Thông qua các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. - Theo khoản 2 điều 3 luật kinh doanh bất động sản 2014: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 1.1.3 Thông tin về bất động sản: Thông tin: Con người luôn có nhu cầu thu thập tin tức bằng nhiều cách khác nhau: đọc báo, nghe đài, xem truyền hình, giao tiếp với người khác...Thông tin giúp làm tăng hiểu biết của con người, là nguồn gốc của nhận thức và là cơ sở của quyết định. Theo định nghĩa tổng quan: “Thông tin là dữ liệu màcó thể nhận thấy, hiểu được và sắp xếp lại với nhau hình thành kiến thức” hay “Thông tin là nội dung thế giới bên ngoài được thể hiện trong sự nhận thức của con người”. Theo điều 6 luật kinh doanh bất động sản 2014: Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: o Loại bất động sản; o Vị trí bất động sản; o Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; o Quy mô của bất động sản; o Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; o Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động o Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử sản; dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 17 Học viện Tài chính đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; o Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); o Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 1.2. Thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản 1.2.1. Khái niệm về thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về bất động sản. Khái niệm: Thu thập nguyên nghĩa là tìm kiếm, góp nhặt và tập hợp lại. Thu thập thông tin là quá trình tập hợp thông tin theo những tiêu chí cụ thể nhằm làm rõ những vấn đề, nội dung liên quan đến lĩnh vực nhất định. Thu thập thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản là quá trình xác định nhu cầu thông tin về bất động sản, tìm nguồn thông tin, thực hiện tập hợp thông tin bất động sản theo yêu cầu, nhằm đáp ứng mục tiêu đã được định trước. Lưu trữ thông tin bất động sản là tiến trình nhập các dữ liệu, thông tin về bất động sản vào hồ sơ để tàng trữ tạm thời hoặc vô hạn và sau này có thể truy nhập và sử dụng những thông tin đó. Xử lý thông tin bất động sản là hoạt động phân tích, phân loại thông tin bất động sản theo các nguyên tắc và phương pháp nhất định, trên cơ sở đó đưa ra các biện pháp giải quyết công việc phù hợp cho hoạt động môi giới. SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 18 Học viện Tài chính 1.2.2 . Sự cần thiết phải thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin về bất động sản Thông tin chính là yếu tố quyết định sức mạnh và độ chuyên nghiệp của công ty môi giới bất động sản. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về bất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường bất động sản có. Trong xu thế hội nhập, phát triển của kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, thì như hiện nay, để sở hữu được một căn nhà như mong muốn không phải là vấn đề đơn giản, phải tốn rất nhiều thời gian và chi phí. Nhưng không phải lúc nào người mua cũng thỏa mãn hết các nhu cầu về bất động sản theo đúng khả năng nếu như họ không tiếp cận được với nguồn thông tin đúng, đủ và kịp thời. Hệ thống thông tin bất động sản chỉ là nguồn cung cấp dữ liệu phục vụ cho việc xây dựng chứ không phải là công cụ. Vì vậy thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin cho hoạt động môi giới bất động sản luôn đóng vai trò rất quan trọng để mang lại hiệu quả cao nhất cho nhà môi giới. Việc cập nhật thông tin về bất động sản thường xuyên đến với người mua và người bán, nhà đầu tư, công ty môi giới, đồng thời mang thông tin chuẩn xác là cầu nối để khách hàng đến gần. Việc cung cấp cho khách hàng những thông tin đúng, đủ và chính xác là rất quan trọng, nó là chìa khóa cho sự thành công của giao dịch. Hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản là toàn bộ các thông tin liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến bất động sản, đặc biệt bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường. Hệ thống thông tin này hết sức cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên tham gia giao dịch. Bao gồm các thông tin cơ bản nhất về pháp luật, kế hoạch của Chính phủ và của UBND địa phương về quy hoạch đất đai khu vực, vị trí của bất động sản, SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 19 Học viện Tài chính môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán, thông tin về giá đất, giá bất động sản trên thị trường. Thông tin thu thập được chính xác là công sức của nhiều người trong 1 công ty bất động sản nhất định, nhà môi giới nên sử dụng triệt để lợi thế về thông tin về đạt được kết quả tốt nhất. Những dữ liệu mà ta thu thập được thường dưới dạng thông tin thô hay nói cách khác đó là thông tin chưa qua xử lý. Dữ liệu chưa được xử lý về một loại bất động sản là tổng hợp rất nhiều dữ kiện về bất động sản đó, nó được coi là nền tảng của những suy luận và loại trừ. Hay nói cách khác nó chính là gốc của thông tin. Các dữ liệu này cũng có thể đúng và cũng có thể sai do nhiều yếu tố khác nhau. Chính vì vậy, để có được một thông tin với chất lượng cao, các dữ liệu phải được trải qua một quá trình phân tích kiểm tra đánh giá. 1.2.3. Nội dung thu thập, lưu trữ và xử lí thông tin về bất động sản 1.2.3.1. Thu thập, lưu trữ và xử lí thông tin về cung bất động sản A, Thông tin về nguồn cung bất động sản - Các dạng cung: + Bán. + Cho thuê, cho thuê lại. + Đầu tư liên doanh liên kết. + Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được - Thông tin nguồn cung:Để có thông tin BĐS, người môi giới phải tận dụng hết tất cả các nguồn + Văn phòng môi giới: mỗi văn phòng môi giới sẽ có lượng thông tin lưu trữ nhất định. Nếu các sàn có sự kết nối sẽ tạo thành hệ thống thông tin đa dạng, đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng. + Từ khách hàng: thông tin từ khách hàng có nhiều dạng, có thể là khách hàngcó nhu cầu cung nên tự đăng tải trên các trang web bất động sản, trên báo SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp 20 Học viện Tài chính chí, trang tin tức hoặc ngay trên chính bất động sản đó ngoài thực tế. khi thu thập cần xác định tính chính xác của thông tin. + Từ các phương tiện thông tin đại chúng: báo đài, trang tin… + Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án: đây là nguồn cung rất phổ biến hiện nay, đặc biệt khi công ty đó là đại lí phân phối chính thức hoặc độc quyền thì nguồn cung này hầu như chiếm chủ yếu. + Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi. + Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúcquy hoạch, xây dựng + Từ thực tế : đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi tìm hiểu thực tế để phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án bất động sản mới. Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm bất động sản tại các khu vực, tòa nhà, khu phố. +MLS: hệ thống niêm yết đa chiều.là một từ viết tắt cho Multiple Listing Service. Đây là một công cụ mà bất động sản sử dụng khi liệt kê hoặc mua nhà. Nó cho phép tất cả các đại lý đăng ký vào Số MLS để xem danh sách của họ. B, Thông tin về bất động sản - Thông tin kinh tế kỹ thuật của bất động sản: +Thông tin vềvị trí: Đối với bất động sản tại riêng lẻ phải xác định rõ địa chỉ cụ thể như: số nhà, ngách ngõ, quận huyện, tỉnh… Đối với bất động sản theo nhóm thì cần xác định khu vực cụ thể rộng lớn hơn ví dụ: nhà chung cư trong khu nào, vị trí của riêng khu đó và cả khu xung quanh…Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên sự án, ký hiệu lô đất, ký hiệu từng căn hộ… + Môi trường xung quanh: Xem xét cảnh quan xung quanh của bất động sản: bản đồ khu vực, kiến trúc của khu vực, phong thủy, tình trạng giao SV: Trịnh Thị Hồng Phượng Lớp: CQ50/16.02