Tài liệu Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh.

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN NGỌC THỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN NGỌC THỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI, 2020 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nền kinh tế Việt Nam vận hành theo cơ chế thị trường phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước theo đó chúng ta dần phải chấp nhận sự chi phối của những quy luật khách quan đặc biệt những quy luật về cạnh tranh, cung và cầu hay quy luật gia tăng giá trị. Hầu như toàn bộ các quy luật đang hiện hữu đều chi phối và phản ảnh thực trạng đời sống của xã hội trong đó quy luật giá trị phản ánh nội hàm có tính chất quyết định về công cụ, phương tiện sản xuất nhằm để gia tăng giá trị kinh tế. Xu thế hội nhập chung của cả nền kinh tế không loại trừ bất kỳ đối tượng nào kể cả những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại cũng không ngoài quy luật chung này. Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội của mỗi người dân. Cho nên hoạt động kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động đặc thù, nhạy cảm, phố biến và đã hình thành từ rất lâu trên thế giới. Ở Việt Nam lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động còn khá mới mẻ. Tuy nhiên từ năm 2006 khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời, diện mạo mới của lĩnh vực này đã làm cho nền kinh tế Việt Nam dần thay đổi khi ngày càng có nhiều dự án được hình thành góp phần kích thích thị trường và gia tăng sự phát triển của nền kinh tế. Là một trong những nền tảng quan trọng hình thành và thúc đẩy nền kinh tế thị trường, thị trường nhà ở thương mại có sự tác động và chi phối không chỉ tới tính ổn định trong sự vận hành của nền kinh tế mà còn là trụ cột chính đóng góp khối lượng tài sản lớn trong tổng tài sản của quốc gia. Bên cạnh đó, thị trường nhà ở thương mại còn có ý nghĩa quan trọng trong việc ổn định đời sống an sinh xã hội của người dân. Tuy nhiên, trải qua gần 30 năm đổi mới, thị trường nhà ở thương mại vẫn chưa phát triển một cách ổn định nếu xét trên khía cạnh phát triển bền vững với nhiều nguy cơ tiềm ẩn làm ảnh hưởng tới nền kinh tế. Cụ thể, thị trường 2 nhà ở thương mại đã trải qua nhiều chu kỳ lên xuống khác nhau như: chu kỳ tăng trưởng nóng trong những năm 1993-1996, 1999-2003 hay chu kỳ đóng băng trong những năm 1996-1999 và từ năm 2004 đến cuối năm 2006. Đặc biệt, giai đoạn 2008-2009, thị trường bất động sản của Việt Nam đã bị ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu bắt nguồn từ tình trạng bong bóng của thị trường nhà đất ở Mỹ. Cũng như nhiều nước khác trên thế giới, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng phải đối diện với nguy cơ phá sản, nợ nần do sự sụt giảm nhu cầu thuê văn phòng, giá căn hộ giảm sút, giá nhà liên tục giảm… Tình trạng này có nguyên nhân do hệ lụy của thời kỳ phát triển mất cân đối, phát triển “nóng” của thị trường bất động sản, khi các công ty đua nhau tập trung nguồn vốn, đầu tư xây dựng hàng loạt căn hộ, nhà ở cao cấp làm xuất hiện sự dư thừa nguồn cung so với nhu cầu đối với nhà ở phân khúc này, khiến giá nhà bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, bỏ qua nhu cầu nhà ở thực tế của đại đa số người dân. Trong khi đó, hệ thống pháp luật và chính sách về nhà ở thương mại thiếu tầm nhìn, thiếu toàn diện đã dẫn đến việc quản lý đối với hoạt động mua bán nhà ở thương mại diễn ra một cách tự phát, theo trào lưu và thiếu tính bền vững. Hệ quả là trong một thời gian dài, nhà ở trở thành một tài sản vượt quá khả năng của phần đông tầng lớp trong xã hội. Với một xã hội có truyền thống an cư lạc nghiệp, trong đó, nhà ở đóng vai trò rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình và từng thành viên trong gia đình, như Việt Nam, đây là một thực tế tiềm ẩn nhiều rủi ro trong tương lai. Do đó, vai trò của việc hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại càng trở nên bức thiết và cần thiết. Ở một khía cạnh khác, khi nền kinh tế bị biến động đã tác động đến nguồn vốn, doanh thu của nhiều doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác nhau đặc biệt các doanh nghiệp hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại thiếu năng lực về tài chính nên buộc phải lựa chọn việc chuyển nhượng dự án đầu tư để duy trì hoạt động kinh doanh hoặc thu hồi vốn mà doanh nghiệp đã chi trả trước đó. Điều là khách quan và hiển nhiên, không có 3 gì phải bàn cãi nếu hoạt động chuyển nhượng các dự án nhà ở thương mại đó được thực hiện một cách minh bạch, khách quan, đúng pháp luật, đúng quy luật của thị trường dựa trên nền tảng của cung cầu, cạnh tranh để quyết định giá cả, với sử quản lý và kiểm soát của Nhà nước. Tuy nhiên, dõi theo hoạt động chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian qua cho thấy, không thể phủ nhận rằng, với hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư, cùng các Luật khác có liên quan còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, chưa tạo thành một chỉnh thể pháp lý thống nhất, toàn diện để điều chỉnh thị trường chuyển nhượng này một cách thuận lợi và an toàn. Chưa đủ mạnh để có khả năng kiểm soát những rủi ro. Đây là “kẽ hở” để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS “lợi dụng” để thực hiện nhiều hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại trái pháp luật, “biến tướng” bởi nhiều các hình thức huy động vốn hoặc bán non dự án khác nhau. Ở khía cạnh quản lý Nhà nước cũng còn nhiều sự lỏng lẻo, thiếu đi sự kiểm tra, giám sát thường xuyên, liên tục và kịp thời nên hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại diễn biến trên thực tế khá phức tạp, nhiều sai phạm, nhất là những thành phố lớn, những nơi có tốc độ phát triển nhanh, đông dân cư như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Thực tế nêu trên cho thấy, sự cần thiết khách quan cần phải được nghiên cứu từ khái cạnh điều chỉnh pháp luật, đến thực tiễn vận hành của thị trường nhằm khắc phục và giải quyết những tồn tại, bất cập, những khuyết thiếu của thị trường chuyển nhượng của các dự án nhà ở thương mại; góp phần phát huy vai trò của pháp luật trong xu thế hội nhập toàn cầu, cải thiện môi trường đầu tư thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó cũng chính là lý do tác giả quyết định chọn đề tài “Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ của mình. 4 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung là một chế định quan trọng. Do đó kể từ năm 2006 cho đến này có nhiều tác giả, nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này. Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài của mình, tác giả đã đọc và tham khảo một số công trình tiêu biểu như sau: - Tác giả Vũ Anh với đề tài “Pháp luật kinh doanh BĐS ở Việt Nam – những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội, năm 2012. Luận án đề cập và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, thực tiễn của pháp luật đồng thời phân tích các yêu cầu nhằm có cơ sở xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản phù hợp với thực tiễn. Qua đó luận án đã đưa ra các biện pháp nhằm đảm bảo việc áp dụng và thực thi trong đời sống hằng ngày. - Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2013. Luận án không chỉ nghiên cứu các vấn đề về lý luận mà tác giả của luận án còn so sánh với những giao dịch khác nhằm làm rõ vai trò của pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ta, tác giả còn phân tích và đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những kết quả đạt được và cả những bất cập còn tại trong quá trình áp dụng. Từ đó tác giả đã tìm ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. - Tác giả Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn đã tiến hành nghiên cứu một cách tổng quát về quy định pháp luật đối với những vấn đề pháp lý về hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đồng thời tác giả cũng đã phân tích được những tác động khác ảnh 5 hưởng lên quá trình phát triển kinh tế, xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua. - Tác giả Phạn Thị Minh Hỏa với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở thươmg mại theo pháp luật hiện hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016. Luận văn trình bày những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Nghiến cứu chế định pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật Việt Nam, thực tiễn mua bán nhà ở thương mại và đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. - Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016. Luận văn đã nghiên cứu và khái quát chung những quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại. Từ đó tác giả đã đánh giá thức trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn thực hiện ở Hà Nội đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề này. Bên cạnh một số công trình luận án, luận văn mà tác giả nghiên cứu, tác giả cũng đã tìm hiểu một số sách chuyên khảo khác đề cập về vấn đề này của Tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh với bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 2/2014; Các tác giả Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với bài viết “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 2/2017 ... Nhìn chung hầu như toàn bộ công trình mà tác giả tham khảo chỉ nghiên cứu một cách khái quát về toàn bộ các hoạt động kinh doanh bất động sản kể cả chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại mà không đi sâu phân tích cụ thể và toàn diện ở cả khía cạnh lý luận pháp luật của vấn đề nghiên cứu, thực trạng pháp luật và đặc biệt là thực tiễn triển khai pháp luật liên quan đến mảng thị trường chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại, lại diễn ra trên thị trường bất 6 động sản sôi động vào diện bật nhất ở nước ta thời gian qua là thành phố Hồ Chí Minh với rất nhiều các yếu tố đặc thù của nơi đây tác động. Ngoài ra, nền kinh tế đang phát triển không ngừng như hiện nay thì những kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học đã đạt được vẫn cần phải được bổ sung nhằm hoàn thiện những chuẩn mực phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách pháp luật. Do vậy, tác giả thấy rằng việc đi sâu nghiên cứu đề tài là hết sức cần thiết và cũng sẽ không gây ra sự nhầm lẫn đáng có. 3. Đối tượng và phạm vị nghiên cứu *Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung chủ yếu các quy định về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam trong Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và pháp luật khác có liên quan. Cùng với đó, những vụ việc, những số liệu báo cáo được thu thập từ các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cũng là chủ đích quan trọng để tác giả tập trung làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật và thực trạng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại trên thực tế. *Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: nghiên cứu việc áp dụng pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Về thời gian: Kể từ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực Do giới hạn về dung lượng và thời gian nghiên cứu luận văn, với mục đích nhằm tập trung nghiên cứu những vấn đề trọng tâm, không dàn trải của pháp luật hiện hành, những điểm nghẽn nổi cộm từ thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại, luận văn xin được nghiên cứu những vấn đề cơ bản về (1) Điều kiện xác lập giao dịch chuyển nhượng; (2) chủ thể, đối tượng của giao dịch; (3) quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch; (4) quy 7 trình và thủ tục chuyển nhượng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định hiện hành. 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4.1. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu của học viên nhằm hướng tới tháo gỡ những nút thắt quan trọng gây ra tình trạng sai phạm và hỗn loạn của thị trường chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại trên thị trường thời gian qua, mà trước tiên là (1) hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng; (2) tìm ra những nguyên nhân của thực trạng chuyển nhượng trên thực tế đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại từ khía cạnh thực thi pháp luật từ phía các chủ thể tham gia trên thị trường, cho tới hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động này; (3) trên cơ sở đó, có những đề xuất nhằm khắc phục trình trạng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại trái pháp luật – là một trong những tác nhân gây nên sự lũng đoạn, thiếu minh bạch của thị trường bất động sản thời gian qua, hướng tới một thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở thương mại nói riêng trong thời gian tới minh bạch và hiệu quả. 4.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn Nhiệm vụ nghiên cứu trọng tâm của đề tài: phân tích và đánh giá đưa ra nhận định giữa lý luận của pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại với thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại; từ đó nhận diện một cách khách quan về những kết quả đã đạt được, những hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi việc chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại diễn ra trên địa bàn có thị trường bất động sản phát triển sôi động bậc nhất trong cả nước là thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, nhằm đưa ra một khía cạnh, góc nhìn của tác giả đối với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn áp dụng, từ đó có các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn. 8 5. Phương pháp luận Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng xã hội, được hình thành và phát triển một cách hoàn thiện nếu có một cơ sở hạ tầng phù hợp. Đồng thời pháp luật được coi là tấm gương phản chiếu xã hội. Thực tế cho chúng ta thấy rằng, các quy định pháp luật của mỗi quốc gia phải phù hợp với sự phát triển của kinh tế, văn hóa và xã hội thì mới có tính khả thi trong thực tiễn và tạo nền móng cơ bản cho xã hội phát triển ổn định, bền vững. Do đó, khi nghiên cứu và hoàn thiện luận văn tác giả đã sử dụng một số phương pháp sau để nghiên cứu: -Phương pháp lịch sử mà tác giả sử dụng nhằm để nghiên cứu khi tìm hiểu về hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại qua các thời kỳ phát triển ở Việt Nam theo quy định của pháp luật. - Phương pháp phân tích mà tác giả sử dụng nhằm để làm rõ những quy định cụ thể liên quan đến chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại. - Phương pháp tổng hợp được sử dụng nhằm để tổng hợp những vấn đề đã được phân tích, so sánh để từ đó rút ra những nhận định, kiến nghị, bổ sung nếu xét thấy cần phải hoàn thiện các quy định về pháp luật kinh doanh bất động sản đặc biệt là về hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại. Bên cạnh đó tác giả cũng sử dụng phương pháp so sánh, thống kê để tìm hiểu quy định của pháp luật hiện hành với hệ thống pháp luật của một số nước và các quy định của pháp luật Việt Nam trước đây. Từ đó tác giả phân tích những quy định về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại của pháp luật Việt Nam và xem xét nó đã phù hợp với điều kiện về kinh tế, văn hóa, xã hội của Việt Nam hiện nay để có những kiến nghị sửa đổi bổ sung phù hợp với quy định. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Với mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu như trên, tôi mong rằng luận văn sẽ góp phần tạo ra một góc nhìn sâu sắc, khoa học và thực tiễn về pháp luật chuyển 9 nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại nói chung và thực thi tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, cụ thể: -Ý nghĩa về mặt khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham khảo cho các tác giả, các cơ quan, tổ chức đào tạo và nghiên cứu về thị trường bất động sản, về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại nói riêng. -Ý nghĩa về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trong nghiên cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng. Giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại một cách hợp lý và hiệu quả. Đề tài cũng có tác động tới ý thức của các chủ thể tham gia thị trường BĐS nói chung và thị trường chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng về ý thức thượng tôn pháp luật, tôn trọng các quy luật của thị trường, tôn trọng quyền và lợi ích lẫn nhau trong quá trình thiếp lập, thực hiện quan hệ chuyển nhượng. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 03 (ba) chương và được bố trí như sau: Chương 1: Lý luận về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại; lý luận pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại. Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3: Định hướng và giải giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam. 10 Chương 1 LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI; LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1. Lý luận về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án nhà ở thương mại Do nhu cầu phát triển của nền kinh tế và xu thế hội nhập cũng như yêu cầu đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều của người dân do đó nhiều doanh nghiệp đã tham gia vào thị trường phát triển nhà ở thông qua việc tự đầu tư vốn vào lĩnh vực bất động sản để phát triển nhà ở thương mại nhằm mục đích để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua khi thỏa mãn những điều kiện phù hợp với cơ chế phát triển của thị trường. Nhìn chung, bản chất của mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh hay cung ứng bất kỳ dịch vụ nào ra thị trường cũng chỉ nhằm mục đích thu được lợi nhuận một cách tốt nhất. Do đó mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh của dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài mà chúng ta vẫn hay còn gọi là môi trường đầu tư. Mặt khác các hoạt động đầu tư nhằm gia tăng giá trị lợi ích hay còn gọi là các hoạt động cho tương lai nên nó chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro, thiếu ổn định từ chính nội tại của hoạt động đầu tư. Đó chính là các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến dự án và quyết định sự thất bại hay thành công đồng thời nó cũng là nguyên nhân trực tiếp hoặc gián tiếp làm cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lựa chọn những hình thức đầu tư gián tiếp như kinh doanh tiền tệ dù cho họ biết rằng lãi suất thu được thấp hơn rất nhiều tuy nhiên lại chứa đựng ít sự mạo hiểm nhất dù họ biết rằng cùng số vốn ấy nhưng nếu lựa chọn một hình thức đầu tư trực tiếp khác thì giá trị có thể cao hơn rất nhiều. Sở dĩ tác giả phân tích nội hàm của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản để làm rõ nội hàm của một số khái niệm cũng như một số các đặc điểm đặc trưng cơ bản của dự án nhà ở thương mại. Trước khi đi đến định nghĩa của dự án nhà ở thương mại, trước hết 11 cần làm rõ khái niệm của nhà ở thương mại theo pháp luật về nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Căn cứ theo quy định của Luật nhà ở 2014, khái niệm nhà ở thương mại được diễn nghĩa như sau “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Từ khái niệm, chúng ta có thể hiểu rằng nhà ở thương mại được hình thành từ hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, cụ thể hơn là việc doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư, xây dựng để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua phù hợp với cơ chế thị trường và xét dưới gốc độ khoa học pháp lý thì khái niệm về nhà ở thương mại và khái niệm nhà ở gần như khác nhau về mặt ngữ nghĩa vì một bên phục vụ cho lợi ích kinh tế còn một bên phục vụ cho mục đích để ở. Xét về nội hàm của khái niệm nhà ở thương mại có thể thấy được rằng nhà ở thương mại có nghĩa là nhà ở được nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân trực tiếp đầu tư vốn để kinh doanh nhằm phục vụ cho lợi ích kinh tế phù hợp với cơ chế cung – cầu. Từ khái niệm nhà ở thương mại được minh thị trong quy định của Luật nhà ở, tác giả muốn làm rõ hơn về khái niệm dự án nhà ở thương mại. Theo Từ điển Oxford của Anh, dự án được định nghĩa là một ý đồ, một nhiệm vụ được đặt ra, một kế hoạch vạch ra để hành động. Ngân hàng thế giới – một định chế tài chính đa quốc gia nổi tiếng trong lĩnh vực tài trợ dự án ở khắp nơi trên thế giới – đưa ra khái niệm: “Dự án là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định”.1 Theo Cẩm nang các kiến thức cơ bản về quản lý dự án của Viện nghiên cứu quản lý dự án quốc tế thì: “Dự án là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ độc nhất”.2 Như vậy, Dự TS. Nguyễn Kim Anh – ThS. Nguyễn Đức Trung (Đồng chủ biên), Thẩm định dự án đầu tư: Quy trình thực hiện và tình huống thực hành (Sách chuyên khảo), NXB. Dân Trí, năm 2012, tr. 14 1 TS. Đỗ Đình Đức – TS. Bùi Mạnh Hùng (Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội), Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, NXB. Xây dựng, năm 2012, tr. 5. 2 12 án là đối tượng của quản lý và là tập hợp của những hoạt động khác nhau có liên quan với nhau theo một logic, một trật tự xác định nhằm vào những mục tiêu xác định, được thực hiện bằng những nguồn lực nhất định trong những khoảng thời gian cụ thể. Dự án bao gồm dự án đầu tư và dự án không có tính chất đầu tư. Với dự án về dự án nhà ở thương mại là một trong loại hình dự án mang tính chất đầu tư thì pháp luật hiện hành không được đề cập một cách chi tiết mà có thể dựa vào giải nghĩa tại khoản 8 Điều 3 Luật nhà ở “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”3 để xây dựng khung khái niệm về dự án nhà ở thương mại. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở liệu có được xem đồng nhất với khái niệm nhà ở thương mại hay không, để làm rõ điều đó cần phải tìm hiểu, xem xét dưới nhiều gốc độ quy định của nhiều văn bản pháp luật liên quan như sau: Theo Luật đầu tư năm 2014 “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất đầu tư vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định.” Khái niệm dự án đầu tư theo Ngân hàng Thế giới thì “tổng thể các chính sách, hoạt động, chi phí có liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu nào đó trong một khoảng thời gian nhất định” Xét về mặt hình thức thì dự án đầu tư là một tập hợp toàn bộ hồ sơ tài liệu liên quan nhằm trình bày chi tiết và có hệ thống toàn bộ các hoạt động đầu tư đồng thời liệt kê chi tiết toàn chi phí để triển khai dự án theo một kế hoạch mà nhà đầu tư mong muốn đạt được những kết quả nhất định cho mục tiêu đầu tư mà mình hướng tới trong tương lai. 3 Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014. 13 Xét về gốc độ quản lý thì dự án đầu tư là tập hợp một công cụ quản lý tốt nhất để đảm bảo quản lý được việc sử dụng vốn, nguyên liệu, vật tư, nhân công để làm ra các sản phẩm phục vụ cho kinh tế, xã hội trong một thời gian dài. Xét về gốc độ xây dựng kế hoạch có thể xem dự án đầu tư là một công cụ thể hiện chi tiết kế hoạch cho công cuộc đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh làm tiền đề cho phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, xét về góc độ này thì dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt trong hoạt động kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung. Mặt khác, khi có thể đưa ra một khái niệm khái quát ngoài những yếu tố được đề cập nói trên cần phải xem xét về mặt nội dung để hiểu được nội hàm của tên gọi. Như vậy, có thể hiểu rằng dự án đầu tư là tổng thể toàn bộ các hoạt động đầu tư bao gồm các chi phí cần thiết phục vụ cho hoạt động đầu tư và được bố trí theo một thời gian biểu phù hợp và chặt chẽ để cải tạo hoặc mở rộng những cơ sở vật chất để hướng tới những mục tiêu nhất định trong tương lai. Dựa vào toàn bộ góc độ mà tác giả đề cập ở trên, theo tác giả khái niệm Dự án đầu tư có thể được hiểu là tổng thể hồ sơ tài liệu được trình bày một cách chi tiết và có hệ thống toàn bộ các hoạt động bao gồm cả chi phí theo một kế hoạch làm việc nhất định nhằm hướng tới những kết quả tốt đẹp nhất cho một mục tiêu gần nhất trong tương lai. Bên cạnh đó Luật xây dựng 2014 tại khoản 15 cũng giải thích rõ khái niệm về dự án đầu tư như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liến quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”. 14 Từ những phân tích mà tác giả đề cập, có thể hiểu rằng “Dự án nhà ở thương mại là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng” bởi lẽ việc xây dựng nhà ở thương mại đơn thuần phục vụ cho mục đích kinh doanh của doanh nghiệp nhưng nội hàm của vấn đề là phục vụ cho nhu cầu giải quyết chỗ ở cho con người và góp phần phục vụ cho mục đích chung của xã hội trong quá trình đô thị hóa hiện nay. Xu thế chung hiện nay ở Việt Nam nói chung và một số nước trong khu vực châu á đó là sự dịch chuyển dân số đến các thành phố lớn để tìm kiếm việc làm, gia tăng dân số, yêu cầu cải thiện chổ ở, sự thiếu đồng bộ trong phê duyệt quy hoạch đã làm cho sự lệch lạc trong kiến trúc của một số thành phố lớn. Vì những lẽ đó việc hướng tới xây dựng dự án nhà ở thương mại có tính hệ thống nhằm hướng đến yêu cầu chỉnh trang đô thị và mang tới cho người dân nơi ở ổn định, xây dựng những khu dân cư tập trung phù hợp với bộ mặt kiến trúc của các thành phố lớn và dần hình thành các khu dân cư văn minh, hiện đại. Như đã phân tích tại mục này, dự án nhà ở thương mại là tổng hợp các công cụ để tiến hành toàn bộ các hoạt động đầu tư, vì thế có những đặc trưng cơ bản như sau: Thứ nhất, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở có mục tiêu cụ thể và mục tiêu tổng thể: Mục tiêu cụ thể là xây dựng hoặc cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở,công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở để kinh doanh sinh lợi nhuận. Bên cạnh đó, mục tiêu tổng thể của dự án đầu tư kinh doanh nhà ở là mang tới hạ tầng phục vụ nhu cầu ở, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, góp phần vào sự phát triển KT – XH của đất nước. Thứ hai, Dự án nhà ở thương mại là một chuỗi các hoạt động của nhà đầu tư phải tiến hành theo trình tự thời gian liên quan đến kinh doanh nhà ở; chúng có điểm khởi đầu, diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và kết thúc nên dự án có một vòng đời gồm nhiều giai đoạn phát triển từ khi có ý tưởng lập dự án nhà ở 15 đến việc triển khai nhằm đạt được kết quả của dự án. Thực sự bất kỳ một sản phẩm nào do con người làm ra đều mang những đặc thù riêng và có tính sáng tạo, Dự án cũng không ngoại lệ vì nó có vòng đời phát triển riêng và có thể tồn tại hữu hạn về mặt thời gian, không gian phù hợp với nhiều nguyên nhân khách quan khác tác động tới. Một dự án thường trãi qua nhiều chu kỳ thai nghén từ giai đoạn mới hình thành ý tưởng, phác thảo ý tưởng để phát triển và quan trọng hơn phải có có thời điểm bắt đầu và kết thúc. Nhiều nhà nghiên cứu tự hỏi thực tế một dự án có tồn tại mãi mãi trong hệ sinh thái của vũ trụ hay có những chu kỳ của vòng đời phát triển. Mỗi sản phẩm cấu thành của dự án hoàn toàn khác biệt và độc đáo vì đó là sản phẩm do chính bàn tay và khối óc của con người tạo ra. Khác với quá trình sản xuất tạo ra các sản phẩm dựa vào các phương tiện máy móc, hầu như toàn bộ sản phẩm của dự án được sản xuất hàng loạt và luôn có những đặc trưng riêng vì thực tế sản phẩm của dự án nhà ở thương mại là những sản phẩm được sản xuất theo ý tưởng thiết kế của con người nên nó luôn có tính khác biệt. Sản phẩm và dịch vụ do dự án mang lại hầu như không lặp lại theo một chu kỳ vòng đời sản xuất. Tuy nhiên cần phải hiểu rằng dự án nhà ở thương mại chung quy là một hoạt động đặc thù có bàn tay con người tác động nhằm tạo nên một hình tượng mà con người ta mong muốn đạt được. Dự án kể từ khai thai nghén cho đến khi hình thành chịu sự tương tác của các bên liên quan bao gồm nhà nước với bộ phận quản lý chức năng và ý tưởng của chủ đầu tư. Quy luật chung khi phát triển bất kỳ dự án nào dù có giá trị lớn hay nhỏ thì cũng cần phải có nhiều bên tham gia như chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, thiết kế, các nhà thầu chính và các nhà thầu phụ, các cơ quan quản lý nhà nước và đặc biệt bên thứ ba là người tiêu dùng. Tuy nhiên xét về tính chất đặc thù của dự án mà vai trò của các bên tham gia cũng hoàn toàn khác nhau về vai trò và địa vị. Mối quan hệ giữa bộ phận quản lý chức năng và các bên liên quan của dự án nhà ở thương mại thường có quan hệ hỗ trợ trên nguyên tắc phối hợp để cùng thực hiện những nhiệm 16 vụ khác nhau. Hơn thế, để Dự án hoàn thành những mục tiêu ngoài những mối quan hệ tương hỗ các nhà quản lý dự án còn phải duy trì nhiều mối quan hệ khác nhau. Dự án luôn cạnh tranh vì nhiều yếu tố về tiền vốn, nhân lực, thiết bị,... nên môi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động. Mặt khác, điểm khác biệt của dự án nhà ở thương mại với một công trình nhà ở dân dụng là dự án nhà ở thương mại có thời gian xây dựng rất lâu và phải trãi qua rất nhiều giai đoạn pháp lý. Thời gian để triển khai một dự án có thể tính từ lúc bắt đầu cho đến lúc nghiệm thu ít nhất 24 tháng, chưa kể thời gian đền bù và nếu Chủ đầu tư có nguồn tài chính, cũng như không bị tác động bởi những yếu tố khách quan. Bên cạnh đó, tuổi thọ của một dự án cũng phụ thuộc vào một số yếu tố liên quan đến quá trình thi công, kết cấu và những môi trường xung quanh tác động đến. Thứ ba, Dự án nhà ở thương mại có mục đích nhằm hướng tới lợi nhuận: Mặt thể hiện bên ngoài của tên gọi đã giúp cho người đọc xác định đặc trưng cơ bản là tính thương mại của dự án. Nhà làm luật không phải vô ý khi không minh thị định nghĩa về dự án nhà ở thương mại vì thực tế có khái quát thì dự án đó cũng cần phải hướng tới một tập hợp bao gồm nhiều nhiệm vụ cần phải được thực hiện vì những mục tiêu kinh tế chung của nhà đầu tư. Tùy vào đặc điểm yêu cầu của mỗi nhiệm vụ mỗi nhiệm vụ đó yêu cầu có được một kết quả độc lập. Tập hợp của toàn bộ kết quả của các nhiệm vụ được hình thành là kết tinh mục tiêu mà dự án hướng tới. Nói cách khác, dự án nhà ở thương mại là tập hợp một hệ thống đa dạng và cực kỳ phức tạp, được phân chia thành nhiều phân hệ để thực hiện những mục tiêu riêng nhưng phải đáp ứng những mục tiêu chung của dự án. Đối với dự án nhà ở thương mại đều luôn đặt mục đích lợi nhuận lên hàng đầu. Điều đó thể hiện ngay ở tên gọi và bản chất thương mại của loại hình dự án này, so với dự án đầu tư các loại hình nhà ở khác mà Chủ đầu tư hướng tới là tạo mục đích cung cấp nhà ở giá 17 rẻ cho những đối tượng được ưu tiên trong xã hội nhưng ngược lại dự án nhà ở thương mại luôn đặt cao vấn đề lợi nhuận. Thứ tư, cá dự án nhà ở luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn. Ở Việt Nam nói riêng hay các nước khác trên thế giới, tất cả các dự án luôn đòi hỏi cao về qui mô vốn, vật tư và lao động để thực hiện và hoàn tất dự án trong một khoảng thời gian nhất định mà chủ đầu tư cam kết để đưa vào vận hành. Do đó, tính thiếu ổn định và độ rủi ro do yếu tố nhạy cảm là đặc điểm cơ bản của dự án xây dựng nhà ở thương mại. Mặt khác, dự án nhà ở thương mại thường có quy mô lớn thậm chí rất lớn. Quy trình đầu tư thường kéo dài, thậm chí do tác động bởi các yếu tốt khách quan như: giải phóng mặt bằng chậm, tác động của thị trường hoặc thiên tai dịch bệnh nên dự án có thể bị ngưng trệ. Do vậy, nhà đầu tư cần phải tiên lượng được tất cả các yếu tố khách quan và chủ quan này để ngay từ đầu phải có nguồn tài chính đủ mạnh để đảm bảo vận hành dự án được trôi chảy ngay cả khi có những tác động xấu từ bên ngoài. Đây cũng là lý do vì sao, các dự án về nhà ở thường động viên lượng lớn vốn từ rất nhiều các nguồn khác nhau như: Nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước hoặc của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh hoặc của Nhà đầu tư nước ngoài hoặc của nhiều thành phần kinh tế khác. Thứ năm, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở chỉ được coi là hợp pháp khi được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở phải đáp ứng được các yêu cầu luật định. Trong đó, một yêu cầu tiên quyết là dự án đầu tư kinh doanh nhà ở chỉ được triển khai thực hiện khi có quy hoạch chi tiết, bảo điểm việc phân bổ dân cư và chỉnh trang đô thị. Điều này nhằm phân biệt với các dự án mới thể hiện ở mục tiêu, ý tưởng, thậm chí thể hiện được tất cả các điệu kiện, yêu cầu về pháp lý, về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng… song chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt thì không thể triển khai trên thực tế. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại 18 Như một hiện tượng khách quan trong xã hội hiện đại, hầu hết các loại tài sản (động sản hay BĐS) đều được một nhóm người nào đó sản xuất ra và được một nhóm khác tiêu thụ, đó là điều mà kinh tế học thường gọi là sự phân công lao động. Chính sự phân công lao động mang tính quy luật khách quan này đã tạo ra năng suất lao động cao cho xã hội do tận dụng được tốt nhất các nguồn lực, các kỹ năng của cá nhân, các khu vực địa lý trong việc tạo ra các sản phẩm, dịch vụ có chất lượng cao, tính cạnh tranh cao. Hệ quả tiếp theo của phân công lao động là tạo nên nhu cầu và thực tế sinh động của các hoạt động mua bán trao đổi. Mỗi người tham gia thị trường đều có động cơ tối đa hóa lợi ích của mình. Trong các lý thuyết kinh tế, tài chính thì tối đa hóa lợi ích đồng nghĩa với khái niệm tối đa hóa của cải.4 Đó cũng là nguyên nhân mà thị trường bất động sản đã chuyển từ việc tạo lập hàng hóa BĐS đơn lẻ của các hộ gia đình, cá nhân sang việc tạo lập hàng hóa BĐS của các chủ đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, giữa các chủ đầu tư cũng tồn tại những chủ đầu tư yếu kém hoặc do những nguyên nhân khác mà không thể tiếp tục triển khai đầu tư vào một dự án. Dự án muốn tiếp tục được triển khai thì cần phải được chuyển giao sang nhà đầu tư mới đủ năng lực. Việc chuyển giao dự án này đòi hỏi nhà đầu tư cũ phải chuyển giao toàn bộ những yếu tố liên quan đến dự án như hồ sơ dự án, đất đai, vốn, tư liệu sản xuất khác... để nhà đầu tư mới có thể tiếp tục triển khai đầu tư. Từ điển Black Law đã đưa ra định nghĩa “Chuyển nhượng” được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Hiện tại, pháp luật đầu tư cũng như pháp luật kinh doanh bất động sản cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam : LATS Kinh tế: 5.02.05 / Trần Quốc Hùng, Đại học Kinh tế Quốc dân ; Ngày bảo vệ: 6/6/2007. 4 19