Tài liệu .chính sách về thuế

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 1.Chính sách về thuế: Cũng như các loại thuế khác, thuế sử dụng đất là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước. Đây cũng là một loại thuế quan trọng, không chỉ vì nó chiếm một tỷ lệ lớn trong cơ cấu tổng thu của ngân sách mà còn vì thuế nhà đất gắn liền với quyền sử dụng nhà đất, nghĩa là đụng đến quyền lợi của đại đa số nhân dân. sử dụng đất nói chung và thuế nhà đất nói riêng những năm qua đã bộc lộ nhiều mặt bất hợp lý và cần có một sự thay đổi căn bản. Trong bài viết này, chúng tôi xin đi sâu vào phân tích chính sách thuế nhà đất, nhất là nhà đất ở đô thị. Đối với ngân sách địa phương, nhất là ở cấp quận, huyện, xã, phường, thuế nhà đất là nguồn thu được điều tiết cao nhất và ổn định nhất. Có thể nói chính sách thuế Những bất hợp lý từ chính sách thuế sử dụng đất hiện hành Hiện nay, việc thu thuế, nộp thuế nhà đất được thực hiện căn cứ vào Pháp lệnh về thuế nhà, đất được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 31/7/1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 19/5/1994. Tuy tên gọi là pháp lệnh về thuế nhà, đất nhưng thực ra chỉ qui định thuế đất, còn thuế nhà thì chưa thu. Thuộc diện điều chỉnh của luật này là diện tích đất ở, đất xây dựng công trình. Đất sản xuất nông nghiệp thuộc diện chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp. Căn cứ tính thuế nhà, đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất của từng hạng đất tính bằng kg thóc. Hạng đất để xác định số lần số thuế sử dụng đất nông nghiệp căn cứ vào các yếu tố loại đô thị, loại đường phố, 1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 khu phố, vị trí đất. Giá tính thuế căn cứ vào giá thóc được qui định hàng năm để quy ra tiền mặt. Mới đọc như vậy, chúng ta đã thấy ngay về mặt hình thức, những qui định trên đây quá rắc rối, khó khăn cho công tác thu thuế, dễ bị viện dẫn tuỳ tiện không phù hợp với sự phát triển của xã hội. Đó là chưa nói đến những hệ luỵ của nó là mất công bằng xã hội, tạo điều kiện đầu cơ đất, góp phần kìm hãm sự phát triển và điều quan trọng chính là việc quản lý và sử dụng đất không tiết kiệm, hiệu quả. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề thuế nhà đất, Quốc hội, Chính phủ đã có dự án xây dựng Luật Thuế sử dụng đất thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà đất. Theo Dự thảo Luật Thuế sử dụng đất, căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Trong đó, giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được công bố hàng năm theo qui định của Luật Đất đai 2003. Những lợi ích đem lại từ căn cứ tính thuế mới Qui định theo như trên đây sẽ đem lại được những vấn đề cốt yếu sau: Thứ nhất, về mặt hình thức, quy định về thuế và cách tính thuế rất rõ ràng dễ hiểu. Người dân, người sử dụng đất và cơ quan thuế dễ dàng tính ngay được mức thuế phải đóng hàng năm. Quy định rõ ràng sẽ hạn chế được những tiêu cực nếu có từ nhân viên thu thuế. Điều này khác hẳn với qui định cũ về hạng đất và do mức thuế chênh lệch giữa các hạng đất (không được xác định rõ ràng) dễ dẫn đến tiêu cực trong đóng thuế và thu thuế bởi đa số người dân không biết đất mình đang sử dụng 2 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 thuộc hạng đất nào; chỉ biết được số thuế phải đóng theo thông báo mà “ông phường, xã” đưa tới. Thứ hai, giải quyết được những bất hợp lý trong động viên thuế và đảm bảo công bằng xã hội trong việc sử dụng đất và đóng thuế sử dụng đất. Đất đang sử dụng ở vị trí thuận lợi sẽ có giá cao hơn và do đó mức thuế sử dụng đất cũng sẽ cao hơn những nơi khác có vị trí không thuận lợi. Sự công bằng này cũng được thể hiện ngay trong quá trình giải toả đền bù, đô thị hoá. Ví dụ: Trước khi giải toả, khu đất này nằm trong kiệt hẻm được xác định giá là 200.000đồng/m2. Nhưng sau khi giải toả, khu đất đó được ra mặt tiền với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá đất được xác định lại là 2.000.000đồng/m2. Như vậy, mức thuế đóng hàng năm của khu đất đó sẽ tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất. Nhà nước thu thuế đất hàng năm có điều kiện trang trải cho những đầu tư trước đây về mở đường và xây dựng hạ tầng. Thứ ba, tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn; hạn chế tình trạng đầu cơ đất. Hiện nay, người ta thường nói vui “Có đất, cất đó”. Tình trạng đầu cơ đất đã trở nên phổ biến. Tại các đô thị, rất nhiều người đổ xô đi mua đất tích trữ trong khi nhu cầu sử dụng đất thực sự không có. Các đại gia, các đầu nậu, “cò” đất cũng tranh thủ làm ăn. Giá đất lên xuống thất thường. Sốt đất, đóng băng đất trở thành đề tài bàn luận thường xuyên trên báo chí. Tình trạng này kéo theo đó là đất tuy có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất không hiệu quả. Quy hoạch đô thị trở nên bát nháo, phổ biến là nhà chia lô, ai cũng muốn nhà mình ra mặt tiền để dễ kinh doanh, buôn bán; vào chung cư chỉ là chuyện cùng đường bất đắc dĩ. Các nhà đầu tư dự án thấy mảnh đất nào thuận lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lô bán nền nhà. 3 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Đất dành cho sinh hoạt công cộng, công viên, cây xanh… bị “gặm nhấm” không thương tiếc. Nếu chúng ta áp dụng cách tính thuế mới, theo đó, tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế cơ bản thông thường đối với phần diện tích đất để hoang, không sử dụng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất, nắm giữ đất đai trái pháp luật, xác định được kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đóng băng ảo”. Đồng thời, quy định như vậy sẽ khuyến khích được việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tích đất, tăng diện tích thông thoáng công cộng, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị. Thứ tư, cách tính thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định nguồn thu, góp phần thúc đẩy phát triển xã hội. Trên quan điểm thu thuế để phục vụ phát triển đất nước, thuế sử dụng đất là một nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước mà hiện nay đang còn “bỏ ngỏ”. Với những lợi ích như trên, thiết nghĩ Nhà nước ta cần sớm ban hành Luật Thuế sử dụng đất với những thay đổi căn bản so với chính sách thuế nhà đất hiện nay 4 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 2.Chính sách về giá: Định giá và những bất cập Quy định “bồi thường theo giá thị trường trong điều kiện bình thường” nhưng lại đưa ra khung giá tối đa. Đây là vấn đề bức xúc trong việc định giá giải phóng mặt bằng ở một số địa phương được xem là “nóng” như Hà Nội, TP.HCM.. Nói đúng hơn là không thể vận dụng một lúc hai nguyên tắc: đảm bảo giá đất sát giá thị trường và không vượt khung. Trong trường hợp này, theo tôi, không nên quy định khung giá, mà nên dựa trên thực tế từng địa phương để tính toán, chi trả cho phù hợp, đúng theo tinh thần “sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường..." Góp phần gây nên sự “nhùng nhằng” trong công tác giải tỏa không thể không nói đến chuyện “so bì”, khiếu nại trong quá trình định giá, nhận bồi thường của người dân. Cụ thể, việc Nghị định 84 cho hồi tố giá đất sẽ dẫn đến tình trạng người chây lì, không chấp hành chủ trương trong giải tỏa đền bù thì được hưởng lợi do giá đất tăng; còn người chấp hành tốt chủ trương của Nhà nước, đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì chịu thiệt nên so bì, dẫn đến khiếu nại… Chưa nhất quán trong quản lý Sự không hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, sự thiếu nhất quán giữa pháp luật về đất đai với các hệ thống pháp luật khác đã tạo nên kẽ hở trong việc áp dụng pháp luật. Nhiều khi do có nhiều quy định không rõ ràng, có tình trạng cùng một phạm vi điều chỉnh nhưng được thể hiện không giống nhau trong các văn bản khác nhau. 5 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Mà việc áp dụng luật đất đai và hệ thống các văn bản thực thi không nhất quán và không dự đoán được là một trong những vấn đề chính hiện nay, tạo ra một môi trường kinh doanh không ổn định và khó dự đoán. Tình hình này có thể được cải thiện đáng kể nếu có một hệ thống văn bản pháp lý về đất tổng hợp và nhất quán, cũng như có một cơ quan duy nhất phụ trách về quản lý đất đai, chứ không phải việc có nhiều cơ quan khác nhau (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh...) đều có trách nhiệm và quyền hạn về các vấn đề đất đai như hiện nay Riêng việc xác định giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất giao Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, ban hành khung giá đất là không hợp lý và chồng chéo, bởi chúng ta đã có Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cơ quan chuyên môn phụ trách về quản lý giá cả trên tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế. Thủ tục còn lắm nhiêu khê Công tác quản lý BĐS đang tồn tại những cách làm khác nhau về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với những mẫu giấy khác nhau, không tạo nên được một hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, gây ra nhiều bất cập Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa có quy trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận, như nhà máy, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đang gây bức xúc cho các nhà đầu tư. Vì họ không thể đưa tài sản đã đầu tư đi thế chấp để vay vốn của các tổ chức tín dụng, nhằm tiếp tục đầu tư. Thứ hai, tạo nên một hệ thống thủ tục hành chính phức tạp: để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy tờ về đất phải nộp ở cơ quan quản lý đất đai; khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy 6 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 tờ phải nộp ở các cơ quan quản lý khác nhau. Mỗi lần chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với tài sản lại phải đổi giấy chứng nhận khác. Thứ ba, một hệ thống đăng ký bị tách thành nhiều mảng, sẽ dẫn đến chồng chéo và những khoảng hở của hệ thống. đăng ký đất đai là bắt buộc, nhưng đăng ký đất ở lại không bắt buộc, dẫn đến sự thiếu minh bạch và thiếu công khai, khó kiểm soát được tham nhũng trong quản lý. Thứ tư, một thửa đất gắn với tài sản có thể có hai giấy chứng nhận hoặc nhiều hơn, như chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà, hoặc thửa đất được phép sử dụng vào nhiều mục đích (thửa đất có nhà ở gắn liền với đất nông nghiệp là vườn, ao nhưng không tách riêng được từng loại đất; thửa đất có nhà ở gắn liền với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhưng không tách riêng được thành các thửa phụ riêng biệt). Đây là điều kiện tạo khó khăn cho quản lý và dễ làm phát sinh các tranh chấp dân sự khi chuyển nhượng, mua bán. Thứ năm, nhiều hệ thống đăng ký gây nên lãng phí trong quản lý. Đồng thời tạo nên tính phức tạp của pháp luật về đăng ký BĐS, người dân khó nhận thức những việc mình phải làm và những việc mình nên làm... Chế tài chưa thiết thực Có thể nói, thị trường BĐS hiện nay dưới tác động của Luật Đất đai và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là giữ tốc độ giảm giá như thế nào để tránh ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS. Để giải quyết tình hình trên, đòi hỏi nên có biện pháp đồng bộ, hợp lý về chính sách, không nên áp dụng đồng thời biện pháp mạnh cả về nghĩa vụ tài chính lẫn áp dụng những quy tắc chế tài trong quản lý. Ngoài ra, Nhà nước không nên coi khoán nghĩa vụ tài chính là mục tiêu chính (chỉ thu hợp lý), mà phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất, kinh 7 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 doanh hiệu quả. Nhà nước chỉ nên thu đúng, thu đủ khi có sự biến động về nhà đất. Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay mua BĐS, đồng thời lãi suất cho vay cũng giảm khá nhiều. Động thái này của các ngân hàng tuy là tín hiệu đáng mừng, nhưng chưa đủ sức để vực dậy thị trường BĐS. Các ngân hàng vẫn gặp nhiều khó khăn trong khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp. Nếu có thể nói tóm tắt ba khó khăn chính đối với hoạt động ngân hàng liên quan tới các giao dịch pháp lý về đất đai cần giải quyết ngay, thì đó sẽ là: 1. Tình trạng pháp lý không rõ ràng về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai làm hạn chế phần lớn số lượng đất hợp pháp có thể đưa vào các giao dịch kinh tế; 2. Việc điều phối thực thi luật pháp giữa các ban, ngành và địa phương khác nhau còn không thống nhất; 3. Việc thực thi, xử lý các quyết định pháp lý không nghiêm minh, và vì vậy không tạo được sự đảm bảo thực thi luật pháp, nhất là đối với các ngân hàng với tư cách là chủ nợ. 3.Chính sách nhà ở cho Việt kiều: Tất cả Việt kiều đều được mua nhà. Đây là một trong những nội dung quan trọng của Nghị định 71/2010/NĐ-Cp của Chính phủ vừa có hiệu lực từ ngày 8.8.2010 và đã được hướng dẫn thực hiện bằng Thông tư ban hành vào ngày 9.9.2010. Giữa lúc thị trường bất động sản đang ảm đạm, động thái này của Chính phủ được kỳ vọng sẽ đem lại một luồng sinh khí mới cho thị trường. Cơ hội sở hữu nhà cho Việt kiều Theo Thông tư hướng dẫn thực hiện việc mua nhà của Việt kiều theo Nghị định 71, sẽ có 2 đối tượng Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam, gồm 8 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 được mua không hạn chế và chỉ được mua một căn. Theo đó, đối tượng được mua không hạn chế gồm Việt kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên được cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên sẽ có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 70% trong tổng số gần 4 triệu người Việt Nam ở nước ngoài còn giữ quốc tịch gốc. Điều này có nghĩa phần lớn kiều bào sẽ được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam với số lượng không hạn chế như người dân trong nước. Ngoài ra, theo Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71, Việt kiều chỉ được sở hữu nhà hoặc đất trong dự án do đơn vị phát triển bất động sản bán. Đối với đất cá thể, tư nhân, đất nông nghiệp không có chức năng để ở, kiều bào không được phép sở hữu hay mua. Tuy nhiên, nếu khu đất có kèm theo nhà, giấy tờ nhà đất xác nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Việt kiều vẫn được sở hữu. Hợp thức hóa nhà ở hơn là mua Ông trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Vinaland, cho rằng, với quy định Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ được kích thích trở lại sau một thời gian dài đóng băng. “Năm 2009, kinh tế suy giảm, khiến lượng kiều hối về Việt Nam giảm theo. Dù vậy, lượng kiều hối cũng đạt gần 7 tỉ USD. Điều đó cho thấy, khả năng tài chính của kiều bào vẫn rất lớn. Đây sẽ là một kênh vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản”, ông nói. 9 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Tuy nhiên, trong khoản kiều hối hằng năm, phần lớn được dùng vào việc mua nhà (do người thân đứng tên). Đó là lý do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng, các kiều bào sẽ tranh thủ độ mở của Nghị định 71 để hợp thức hóa các bất động sản đã mua trước đó hơn là mua nhà mới. Vì thế, thị trường nhà ở sẽ khó có sự thay đổi lớn trong ngắn hạn. Ông Ngô Dương Hoàng Thao, Việt kiều Mỹ, Tổng Giám đốc một công ty lớn tại Tp.HCM, cũng cho rằng, sẽ có xu hướng các Việt kiều về nước mua nhà, nhưng trước mắt, họ sẽ hợp thức hóa những căn nhà nhờ người thân đứng tên trước đó hơn là mua nhà mới. Ông cũng cho biết, sắp tới sẽ hợp thức hóa 2 căn nhà đã mua tại Tp.HCM từ năm 2002. Mặt khác, điều mà nhiều Việt kiều ngán ngại là giá nhà tại Việt Nam quá cao, trong khi tình hình kinh tế ở nước họ đang sinh sống chưa qua hết khó khăn. Tại buổi tọa đàm hướng dẫn, giải đáp về việc sở hữu, sử dụng đất và nhà ở cho kiều bào và thân nhân mới đây tại Tp.HCM, bà Nguyễn Thị Vui, Việt kiều Canada, cho biết, bà đang định mua nhà ở Việt Nam và được giới thiệu một căn hộ 150 m2 tại quận Bình Thạnh (Tp.HCM) với giá hơn 350.000 USD. “Điều kiện sống, sinh hoạt và hạ tầng giao thông ở Toronto (Canada) cao hơn hẳn Tp.HCM nhưng cũng chưa có mức giá như vậy. Nhà ở Việt Nam quá đắt!”, bà Vui nói. Mức giá cao là một trong những nguyên nhân khiến các Việt kiều chưa vội quyết định mua nhà trong thời điểm này. Theo ông trần Ngọc Nhật, nguyên trưởng phòng Marketing Công ty Bất động sản Novaland, Việt kiều thường về nước trong dịp Tết Dương lịch và Tết Âm lịch. Nhân dịp này, họ sẽ xem xét thông tin về nhà ở nếu muốn mua ở Việt Nam. Do đó, ít nhất phải chờ qua Tết Âm lịch mới thấy rõ được tác động của Nghị định 71 đối với thị trường bất động sản Việt Nam. 10 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 4.Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp: Nhà ở đối với sinh viên, người có thu nhập thấp luôn là nội dung được Chính phủ quan tâm trong thực hiện các giải pháp an sinh xã hội trong bối cảnh hiện nay. Thứ tự ưu tiên cho sinh viên, công nhân thuê nhà ở Theo hướng dẫn tại Thông tư số 13/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc cho thuê, quản lý vận hành nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân khu công nghiệp, đối tượng được thuê nhà ở là sinh viên tại các cơ sở đào tạo, công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu thuê nhà ở; trường hợp không đủ chỗ bố trí theo nhu cầu thì việc sắp xếp cho thuê nhà ở được thực hiện theo thứ tự ưu tiên. Cụ thể: đối với sinh viên, thứ tự ưu tiên là: sinh viên ngoại tỉnh; sinh viên mà gia đình thuộc diện xóa đói giảm nghèo theo quy định của Nhà nước; sinh viên học giỏi; sinh viên năm đầu tiên. Trường hợp có nhiều sinh viên cùng thuộc diện ưu tiên nêu trên thì tiếp tục xét duyệt theo thứ tự: sinh viên là Anh hùng lực lượng vũ trang, Anh hùng lao động, thương binh, bệnh binh; sinh viên là con liệt sỹ; sinh viên là con thương binh và bệnh binh đã xếp hạng; sinh viên là người dân tộc thiểu số; sinh viên nữ. Đối với công nhân lao động tại các khu công nghiệp, thứ tự ưu tiên là: công nhân là người ngoại tỉnh có hợp đồng lao động tại khu công nghiệp, nơi có dự án nhà ở công nhân; công nhân có thu nhập thấp (dưới mức thu nhập bình quân của công nhân trong doanh nghiệp); công nhân chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình là nhà ở tạm bợ (nhà tranh tre, nứa lá). Trường hợp có nhiều công nhân thuộc diện ưu tiên nêu trên thì tiếp tục xét duyệt theo thứ tự: công nhân là Anh hùng lực lượng vũ trang, Anh hùng 11 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 lao động, thương binh, bệnh binh; công nhân là con liệt sỹ; công nhân là con thương binh, bệnh binh đã xếp hạng; công nhân là người dân tộc thiểu số; công nhân có hợp đồng lao động không thời hạn; công nhân có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích ở bình quân dưới 5m2/người; công nhân nữ. Xác định giá cho thuê theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết đảm bảo vốn đầu tư Theo Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng, giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và chi phí bảo trì nhà ở. Chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm bảo đảm tốt việc vận hành của khu nhà ở và do đơn vị quản lý vận hành nhà ở chịu trách nhiệm quản lý. Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước và các dịch vụ khác (nếu có) của người thuê nhà không tính trong giá cho thuê mà do người thuê nhà trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ hoặc trả cho đơn vị quản lý, vận hành theo khối lượng thực tế tiêu thụ và các chi phí khác trong quá trình quản lý, vận hành nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không nhằm mục đích kinh doanh; riêng giá điện, nước được tính theo giá sinh hoạt, không tính theo giá kinh doanh. Cũng theo Thông tư này, các chi phí dịch vụ trong giá cho thuê nhà ở bao gồm: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được quy định cụ thể trong hợp đồng thuê nhà ở. Không được tính các chi phí được Nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, các ưu đãi về thuế…). 12 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Đối với giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì nhà ở (phần sở hữu chung), không tính các chi phí được Nhà nước ưu đãi vào giá bán nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, các ưu đãi về thuế…); trường hợp bán nhà trả góp, thời hạn trả góp do bên bán và bên mua thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm. Bán nhà trả góp hộ nghèo tối thiểu là 10 năm Về giá cho thuê nhà ở sinh viên (SV), nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp do các thành phần kinh tế đầu tư được xác định theo nguyên tắc: Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có); chi phí quản lý, vận hành trong quá trình sử dụng; chi phí bảo trì nhà ở; Không được tính các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; các ưu đãi về thuế...); Lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình; Thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm. Trường hợp bán nhà trả góp, thời hạn trả góp do bên bán, bên mua tự thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm. Đối với giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, thời gian thuê mua do người bán là người thuê mua thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm. Giá nhà cho SV thuê được đầu tư từ ngân sách nhà nước nhưng các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước và các dịch vụ khác của SV thuê nhà ở không tính trong giá cho thuê mà do SV trực tiếp chi trả hoặc trả cho đơn vị quản lý vận hành theo khối lượng thực tế tiêu thụ và các chi phí khác trong quá trình quản lý, vận hành nhưng phải bảo đảm nguyên tắc không nhằm mục đích kinh doanh. Thu nhập tháng dưới mức bình quân mới được xét mua nhà ở xã hội 13 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ được huy động vốn khi dự án xây xong phần móng. Trong khi đó, đối tượng được xét mua nhà ở xã hội phải có mức thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ được huy động vốn khi dự án xây xong phần móng. Trong khi đó, đối tượng được xét mua nhà ở xã hội phải có mức thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh Đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong Thông tư hướng dẫn việc bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị vừa được Bộ Xây dựng ban hành. Theo đó, phương thức thanh toán tiền mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án và khách hàng thỏa thuận dựa trên nguyên tắc: Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để bán thực hiện theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần (trả góp) Nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận huy động tiền ứng trước của khách hàng thì công trình nhà ở đó phải có thiết kế đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Trường hợp mua trả góp thì người mua nhà phải nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở (trừ trường hợp người mua có thỏa thuận khác với chủ đầu tư dự án). Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê mua thì người thuê mua nhà nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở (trừ trường hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với chủ đầu tư dự án). Thời gian thanh toán số tiền còn lại do chủ đầu tư và người thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm. Việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp thực hiện theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước (với thang điểm tối đa là 100). 14 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Trong đó, những trường hợp chưa có nhà ở sẽ được chấm điểm cao hơn có nhà ở bình quân dưới 5 m2 sử dụng/người và diện tích đất ở thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp là cán bộ, công chức, những người thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất sẽ có điểm cao hơn những người lao động tự do thuộc các thành phần kinh tế khác... Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở; đặc biệt có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đối với khách hàng, thông tư quy định chỉ được phép thực hiện các giao dịch nhà ở thu nhập thấp (bán, cho thuê, cho thuê mua) sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà Trong trường hợp đã trả hết tiền mua nhà, nhưng chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký Hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được bán nhà ở đó (nếu có nhu cầu) cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương hoặc chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp (theo giá bán không được vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán) Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2010. 5.Chính sách về việc cho thuê đất: Để xoá bỏ việc cho thuê đất và để sử dụng hợp tình, hợp lý đất đai ở nội thành, nội thị, hội nghị Thường vụ Hội đồng Chính phủ ngày 2 -5 -1962 đã đề 15 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ra chính sách và các nguyên tắc về việc Quản lý đất cho thuê của tư nhân, đất vắng chủ và đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị. I - NGUYÊN TẮC 1. Xoá bỏ chế độ Chiếm hữu đất cho thuê ở nội thành, nội thị, đồng thời chấm dứt tình trạng chiếm hữu và sử dụng bất Hợp pháp của tư nhân về các loại đất vắng chủ, đất công, đất sa bồi, đất bỏ hoang... 2. Nhà nước trực tiếp quản lý, Phân phối và sử dụng các loại đất này, kể cả các Bất động sản hiện có trên mặt đất như: cây ăn quả lưu niên, cây cổ thụ, ao, hồ nuôi cá, giếng nước và các di tích lịch sử v.v... 3. Người sử dụng đất không phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước mà chỉ phải nộp thuế thổ trạch hay thuế nông nghiệp. II - QUY ĐỊNH CỤ THỂ 1. Đất cho thuê của các Thành phần bóc lột như: địa chủ, phú nông, tư sản, chủ có nhà cho thuê thuộc diện cải tạo, không kể diện tích chiếm hữu đất cho thuê nhiều hay ít, đều do Nhà nước trực tiếp quản lý, phân phối và sử dụng. Nhà nước không Bồi hoàn cho họ một khoản tiền nào. 2. Đất cho thuê của các tôn giáo, các Hội dù diện tích cho thuê nhiều hay ít, đều do Nhà nước trực tiếp quản lý. Nhà nước không bồi hoàn cho họ một khoản tiền nào. 3. Đất cho thuê của các tư nhân khác, ngoài hai loại đất nói trên, cũng đều do Nhà nước trực tiếp quản lý. Phủ Thủ tướng sẽ có công văn Quy định và hướng dẫn những điểm chi tiết về việc này. 4. Đất vắng chủ, mà người quản lý không là cha mẹ đẻ, con đẻ, vợ hoặc chồng hợp pháp của người chủ đi vắng, đều do Nhà nước trực tiếp quản lý, và Nhà nước sẽ xét giải quyết một cách thoả đáng khi người chủ đi vắng trở về. 16 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 5. Đất công, đất sa bồi ở ven bờ sông là đất công do Nhà nước quản lý, phân phối và sử dụng. Những người đang sử dụng đất này để Sản xuất hoặc để ở sẽ được Nhà nước cấp giấy cho sử dụng. Những người đã Chiếm hữu bất hợp pháp các đất này để cho thuê đều phải giao trả lại cơ quan quản lý nhà, đất của Nhà nước . 6. Đất bỏ hoang ở trong các nội thành, nội thị, đều do Nhà nước trực tiếp quản lý để dùng vào các việc công hoặc phân phối cho nhân dân lao động tạm thời sử dụng. Những người được sử dụng đất này phải đóng thuế nông nghiệp hoặc thuế thổ trạch tuỳ theo loại đất. 7. Những người hiện đang sử dụng các loại đất nói ở các điểm trên đây để sản xuất, hoặc Xây dựng nhà cửa để ở.. thì được tiếp tục sử dụng. Các đất này phải trả lại Nhà nước khi người đang được phép sử dụng không dùng đến nữa; không ai được mua bán, Chuyển nhượng đất này cho người khác với bất cứ một lý do nào. Nếu trên mặt đất có những bất động sản như: ao, hồ nuôi cá, cây ăn quả lưu niên, cây cổ thụ, giếng nước, các di tích lịch sử, thì người hiện đang sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ và tuyệt đối không được tự ý phá huỷ. 8. Đối với các bất động sản hiện có trên mặt đất này như ao, hồ nuôi cá, cây ăn quả lưu niên, cây cổ thụ, giếng nước là của Người lao động được sử dụng đất trực tiếp làm ra, thì họ có quyền hưởng thụ hoa lợi. Khi cần thiết cho công cuộc xây dựng các công trình lợi ích công cộng mà phải phá huỷ những bất động sản này, thì Nhà nước sẽ bồi hoàn theo tinh thần Nghị định số 151TTg ngày 14 tháng 5 năm 1959 của Thủ tướng Chính phủ. III - TỔ CHỨC THỰC HIỆN 1. Trước khi tiến hành quản lý các loại đất nói trên đây, Uỷ ban Hành chính khu, Thành phố, tỉnh cần tiến hành đăng ký toàn bộ đất cho thuê của tư 17 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 nhân, của các tôn giáo, các Hội, đất vắng chủ, đất bỏ hoang... ở nội thành, nội thị để phân loại và để áp dụng chính sách cho thích hợp. 2. Trong khi tiến hành quản lý các loại đất này Uỷ ban hành chính khu, thành phố, tỉnh cần làm thí điểm tốt ở một khu phố rồi rút kinh nghiệm để mở rộng và làm nhanh gọn, làm xong trong năm nay. Trong khi tiến hành cần tranh thủ sự tham gia của các ngành có liên quan như: Toà án, Thuế vụ, Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước, Kiến thiết đô thị và các đoàn thể nhân dân, nhất là Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc ở địa phương. Các Sở, Chi cục và Phòng quản lý nhà, đất ở các địa phương là những cơ quan có Trách nhiệm trực tiếp giúp Uỷ ban hành chính các cấp lãnh đạo tốt công tác này. 3. Sau khi tiến hành xong công tác quản lý các loại đất này, (kể cả bất động sản có trên mặt đất) Uỷ ban hành chính khu, thành phố, tỉnh sẽ giao cho cơ quan quản lý nhà, đất ở địa phương quản lý dưới sự lãnh đạo của Uỷ ban hành chính. Nếu địa phương nào chưa có cơ quan quản lý nhà, đất thì Uỷ ban hành chính khu, thành phố, tỉnh sẽ giao nhiệm vụ quản lý này cho Phòng địa bạ hoặc một bộ phận nào trong Uỷ ban. Uỷ ban hành chính các cấp cần có những biện pháp tích cực chống thất thu về thuế đất và chống việc phá hoại những bất động sản hiện có trên mặt các đất nói ở Thông tư này. Trong khi thi hành Thông tư này, nếu có trường hợp nào mắc mứu thì Uỷ ban hành chính khu, thành phố, tỉnh báo cáo kịp thời về Phủ Thủ tướng. 18