Tài liệu Cấp giấy chứng nhận qshnơ cho người nước ngoài theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN TRỌNG MẠNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN TRỌNG MẠNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, tài liệu tham khảo và nội dung trích dẫn đảm bảo độ tin cậy, chính xác, trung thực. Những kết luận khoa học trong luận văn chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019 Tác giả luận văn LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên tôi xin trân trọng cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS. Phạm Hữu Nghị, ngƣời đã hƣớng dẫn tôi hết sức tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này. Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các Thầy, Cô giáo của Học viện Khoa học xã hội, đặc biệt là các Thầy Cô trong khoa Luật đã giúp tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, những ngƣời đã quan tâm, sát cánh bên cạnh và ủng hộ tôi, là động lực cho tôi hoàn thành luận văn này một cách thuận lợi. Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019 Tác giả luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM .......................................................................................10 1.1. Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài cho ngƣời nƣớc ngoài ........................................................................10 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ............10 1.1.2. Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ................13 1.1.3. Khái niệm giấy và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam.....................................................................................18 1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam .......................................................................................20 1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam ...................................................................20 1.2.2. Các yêu cầu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài.........................................................................................22 1.2.3. Cơ cấu về nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài ..............................................................................24 1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài và về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài ..................................................................................................29 1.3.1. Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật Nhà ở năm 2005 chưa có hiệu lực thi hành .........................................................................................................29 1.3.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến trước khi Luật Nhà ở năm 2014 ra đời ..............................................................................30 1.3.3. Giai đoạn khi Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay ................32 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..............................................34 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam ................................................34 2.1.1. Quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam ....34 2.1.2. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam ..............................................................................................37 2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh ...............................................50 2.2.1. Tình hình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh .........................................50 2.2.2. Những bất cập, hạn chế trong thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh và nguyên nhân .......................................................................................................53 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẨY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH........................................................................................................................62 3.1. Giải pháp hoàn thiệp pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam......................................................................62 3.1.1. Bổ sung đối tượng người nước ngoài và thu hẹp điều kiện để được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam .............................................................................62 3.1.2. Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộng rãi quy định pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài ......................................63 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh ..............73 3.2.1. Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân ............73 3.2.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý và phân cấp quản lý đầu tư trong lĩnh vực nhà ở hợp lý ........................................................................................................74 3.2.3. Nâng cao trình độ và kiến thức pháp luật về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài cho đội ngũ cán bộ, công chức được nhà nước trao quyền thực hiện hoạt động quản lý đầu tư ....................................................................75 3.2.4. Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai, nhà ở ................................................................................................75 3.2.5. Xử lý nghiêm minh những vi phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất ........................................76 3.2.6. Các kiến nghị khác ...................................................................................76 KẾT LUẬN ..............................................................................................................79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNƠ : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở LNƠ : Luật Nhà ở QSH : Quyền sở hữu QSHNƠ : Quyền sở hữu nhà ở UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong xu hƣớng hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam ngày càng thu hút nhiều ngƣời nƣớc ngoài đến đầu tƣ, sinh sống, sản xuất và kinh doanh… Ngƣời nƣớc ngoài tuy chiếm tỷ lệ không lớn trong thành phần dân cƣ nhƣng những chủ thể này đang dần khẳng định đƣợc vai trò của mình trong việc xây dựng và phát triển đất nƣớc Việt Nam, đòi hỏi Nhà nƣớc ta phải có sự đối xử và quan tâm hơn. Bên cạnh đó, trong bối cảnh quốc tế và trong nƣớc có rất nhiều khó khăn, thách thức, nhất là do ảnh hƣởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quan trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đƣa nƣớc ta trở thành nƣớc công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Một trong những chính sách đƣợc đề ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tƣ, nhân tài, các chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng góp. Để thực hiện tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nƣớc ta đã thực hiện nhiều chính sách ƣu đãi đối với các đối tƣợng là ngƣời nƣớc ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống. Nếu nhƣ trƣớc đây do các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nƣớc ta thực hiện những chính sách rất chặt chẽ trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình trạng những đối tƣợng này khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ ngƣời đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn thị trƣờng bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn thì đến nay, cùng với tiến trình hội nhập với thế giới, Nhà nƣớc ta đã đƣa ra các chính sách thông thoáng hơn cho phép ngƣời nƣớc ngoài đƣợc phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thời gian qua, Nhà nƣớc ta đã ban hành và thay thế những văn bản pháp luật về các chính sách sở hữu nhà ở tại Việt Nam của ngƣời nƣớc ngoài. Để mở rộng đối tƣợng ngƣời nƣớc ngoài đƣợc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, năm 2014, Quốc hội ban hành LNƠ với nhiều quy định cởi mở, thông thoáng hơn về vấn đề này. Theo đó, đến nay trên phạm vi cả nƣớc đã có hơn 750 trƣờng hợp ngƣời nƣớc ngoài đƣợc cấp giấy 1 chứng nhận (nhiều gấp gần 6 lần) so với 8 năm thực thi chính sách cũ theo Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 [4, tr.98]. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam, quý 2/2018 vừa qua, trong tổng hơn 9.500 căn hộ đƣợc tiêu thụ, chiếm đến 59% số lƣợng ngƣời nƣớc ngoài giao dịch. Trong số khách mua nhiều nhất là khách mua từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Hong Kong (Trung Quốc). Sản phẩm mua chủ yếu là các căn hộ có 2-3 phòng ngủ, mục đích mua để ở. Khi LNƠ năm 2014 có hiệu lực cho đến nay, đã có hàng nghìn giao dịch thành công với khách hàng là ngƣời nƣớc ngoài, đặc biệt tại các dự án ở quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung tại khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm [11]. Đây đƣợc coi là sự thay đổi lớn so với những quy định cũ trƣớc đây về việc ngƣời nƣớc ngoài muốn sở hữu nhà ở. Những quy định pháp luật hiện hành nhƣ tạo một luồng gió mới vào thị trƣờng bất động sản, giải quyết đƣợc phần nào tình trạng đóng băng “thị trƣờng bất động sản, cũng nhƣ thu hút một lƣợng lớn nguồn tiền từ nƣớc ngoài đổ vào Việt Nam” [11, tr.12]. Ngoài ra, việc tạo điều kiện cho ngƣời nƣớc ngoài mua nhà và định cƣ cũng bổ sung thêm một lƣợng đội ngũ chuyên gia có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao về làm việc, tạo tiền đề cho sự phát triển đất nƣớc. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực do luật mang lại, một số quy định hiện hành và tình hình thực tiễn thực thi đối với việc đảm bảo QSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài vẫn còn nhiều vƣớng mắc, một số chƣa rõ ràng và còn có sự phân biệt đối xử, gây cản trở lớn cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài, hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tƣ từ nƣớc ngoài, cũng nhƣ hạn chế sự phát triển của các hoạt động kinh doanh khác, cụ thể nhƣ: Vấn đề quyền sử dụng đất của cá nhân ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, nội dung này đang thiếu sự đồng bộ giữa LNƠ năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013, vấn đề hạn chế số lƣợng nhà ở ngƣời nƣớc ngoài đƣợc sở hữu, theo quy định của pháp luật mới thì số lƣợng nhà ở ngƣời nƣớc ngoài đƣợc phép sở hữu tuy có phần tăng hơn nhiều so với trƣớc kia, xác 2 định các khu đảm bảo an ninh quốc phòng. Các văn bản pháp luật hiện nay vẫn chƣa thấy quy định cụ thể khu vực nào cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân ngƣời nƣớc ngoài không đƣợc phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phƣơng để thông báo cho UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng xác định danh mục cụ thể. Thực tế đến nay vẫn chƣa thấy có các danh mục này đƣợc ban hành và nhiều khả năng các danh mục nhƣ vậy sẽ rất lâu mới đƣợc ban hành vì phải qua rất nhiều thủ tục. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng các chủ đầu tƣ dự án không thể biết dự án nhà ở thƣơng mại của mình có đƣợc bán cho ngƣời nƣớc ngoài hay không và rủi ro phải bồi thƣờng thiệt hại nếu đã bán cho ngƣời nƣớc ngoài rồi nhƣng sau đó dự án bị xác định thuộc khu vực ngƣời nƣớc ngoài không đƣợc sở hữu nhà ở… Bên cạnh những hạn chế, bất cập từ những quy định của pháp luật chuyên ngành, ở những quy định của các văn bản pháp luật khác cũng đang tạo rào cản cho QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài của cả nƣớc nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Từ những bất cập còn tồn tại trên có thể thấy việc xem xét, đánh giá những quy định yếu kém còn tồn tại để hoàn thiện hơn nữa pháp luật về nhà ở nhằm tạo điều kiện thông thoáng, cởi mở để ngƣời nƣớc ngoài đƣợc dễ dàng sở hữu tại Việt Nam là điều hết sức cấp thiết và bức bách. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi đã chọn chủ đề “Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy đã có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến pháp luật về cấp GCNQSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, tiêu biểu nhƣ: Tác giả Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về nhà ở cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên 3 khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội. Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam nhƣ các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở. Thời gian vừa qua, Nhà nƣớc ta đã chú tâm hơn nữa tình hình sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc lâu dài, việc ban hành LNƠ mới tạo một sức bật rất lớn cho thị trƣờng bất động sản. So với luật cũ thì nay đã có sự chuyển biến lớn, chính vì điều này mà những vấn đề tác giả này nghiên cứu đã cũ, không còn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay [21]. Tác giả Hoàng Tám Phi (2012), Pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. Ở công trình này tác giả tập trung làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài có liên quan trực tiếp đến chính sách, pháp luật, so sánh đối chiếu với các cam kết quốc tế về mở cửa thị trƣờng bất động sản, các cam kết thƣơng mại song phƣơng giữa Việt Nam và các đối tác thƣơng mại. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu rộng tác giả chƣa đi sâu nghiên cứu về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài mà chỉ đƣa ra những đề xuất về quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài, chƣa đi sâu tìm hiểu những kinh nghiệm về nhà ở của các nƣớc trên thế giới mà chỉ ở phạm vi các cam kết thƣơng mại của Việt Nam với các quốc gia cùng cam kết [22]. Tác giả Mai Huy Quang (2014), Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Ở công trình này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật đất đai về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài trong hoạt động kinh doanh nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản thi hành có sự so sánh với quy định của Luật Đất đai 2013. Trong đó có đề cập đến vấn đề ngƣời nƣớc ngoài sử dụng đất 4 trong thời gian sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu rộng, tác giả chƣa đi sâu nghiên cứu các vấn đề liên quan pháp luật về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tham gia kinh doanh nhà ở tại Việt Nam [23]. Tác giả Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận QSHNƠ qua thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. Ở công trình này, tác giả đã nêu đƣợc nội dung cơ bản của việc công nhận QSHNƠ, xác định việc công nhận QSHNƠ, đánh giá tổng quan hoạt động công nhận QSHNƠ. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu rộng, tác giả chƣa đi sâu nghiên cứu về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài cũng nhƣ chƣa có đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam [13]. Tác giả Ngô Thanh Hƣơng (2013), Pháp luật về sở hữu nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. Công trình nêu đƣợc những vấn đề sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài và phân tích đƣợc những thực trạng áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu rộng, tác giả chỉ phân tích pháp luật sở hữu nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, không đi vào nghiên cứu sâu các vấn đề về QSHNƠ của nhóm đối tƣợng là ngƣời nƣớc ngoài. Ngoài ra, thời điểm mà đề tài nghiên cứu thì pháp luật về nhà ở chỉ dừng lại ở chƣơng trình thí điểm cho ngƣời nƣớc ngoài mua nhà nên việc nghiên cứu còn bó gọn trong những quy định cũ [18]. Một số bài viết trên các tạp chí uy tín nhƣ tác giả Doãn Hồng Nhung (2005), “Hành lang pháp lý mới cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 01; Chu Mạnh Hùng (2008), Chính sách mới về nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03 [28]; Nguyễn Minh Hằng và Nguyễn Thị Thùy Trang (2011), Một số vƣớng mắc về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, Tạp chí 5 Nghề luật, số 03 [15]; Nguyễn Văn Lộc (2013), Thực tiễn thi hành án dân sự đối với cá nhân, tổ chức là ngƣời nƣớc ngoài tại Bình Dƣơng, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Cơ quan của Bộ Tƣ pháp, số 10 (259) tr. 53 [20]. Các công trình nêu trên đã phân tích vấn đề về sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài… ở nhiều khía cạnh khác nhau, ngoài ra với sự chuyển biến của luật mới khi mở rộng phạm vi ngƣời nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở với cơ chế thông thoáng hơn, cần nên có sự nhìn nhận, xem xét khách quan lại với tình hình thực tế để có đƣợc một cái nhìn mới, gỡ những nút thắt đang tồn tại nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Việt Nam, mà ở đây là những quy định pháp luật về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam. Chính vì vậy, “Cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài nói riêng và pháp luật về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam nói chung. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài có những nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm sáng tỏ những lý luận về cấp giấy GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài và pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài; - Phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh. 6 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Vấn đề pháp luật về cấp GCNQSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam có phạm vi rất rộng và đƣợc xét trên nhiều phƣơng diện khác nhau. Trong phạm vi đề tài tác giả tập trung nghiên cứu về những quy định của pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài và những khó khăn thực tế trong việc sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam hiện nay. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Nghiên cứu tập trung vào các quy định của pháp luật Việt Nam từ trƣớc đến nay về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài, mà trọng tâm ở đây là các quy định của LNƠ năm 2014 và các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề này nhƣ Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản hƣớng dẫn khác… và thực trạng một số bất cập trong những quy định về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, cũng nhƣ nghiên cứu pháp luật về nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài của các nƣớc trong khu vực và trên thế giới. Về không gian: Đề tài nghiên cứu các trƣờng hợp thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh Về thời gian: Đề tài sử dụng các dữ liệu về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2016 đến nay. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận Luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở lập trƣờng và quan điểm tiếp cận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh về Nhà nƣớc và pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nƣớc về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu nhƣ sau: 7 Tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp nhƣ phƣơng pháp phân tích, tổng hợp các thông tin, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu nhƣ tham khảo một số công trình nghiên cứu trƣớc đó về pháp luật sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam. Đồng thời, sử dụng phƣơng pháp giải thích, đối chiếu, phƣơng pháp tổng hợp để làm rõ các cơ sở lý luận, khái niệm liên quan và các quy định của pháp luật Việt Nam trƣớc đây và hiện nay về vấn đề QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam. Tác giả sử dụng các phƣơng pháp nhƣ phƣơng pháp so sánh các quy định của pháp luật về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài giữa các văn bản khác nhau, phân tích số liệu, thống kê kiến thức thực tế, bên cạnh đó còn đi tìm hiểu tƣ liệu tại các cơ quan nhƣ Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh về vấn đề cấp GCNQSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 6.1. Ý nghĩa khoa học Những kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hiểu rõ hơn về sự đổi mới trong nhận thức pháp luật về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam và có cái nhìn hệ thống về những vấn đề pháp lý liên quan đến QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện hơn cơ chế pháp luật về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài nhằm giải quyết hiệu quả những kế hoạch, mục tiêu mà Đảng và Nhà nƣớc ta đã đề ra. Một khi những vấn đề pháp lý về nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài đƣợc kiện toàn sẽ tạo ra đƣợc những tác động tích cực cho nền kinh tế của đất nƣớc, đặc biệt là giải quyết tình trạng “đóng băng” một thời gian dài của thị trƣờng bất động sản, cùng với đó là thu hút nhân tài, công nghệ, góp phần tạo điều kiện cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam. Ngoài ra, kết quả nghiên cứu của đề tài còn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ học tập cho sinh viên các ngành Luật, Khoa học Xã hội và Nhân văn tại các trƣờng đại học, cao đẳng. 8 7. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn đƣợc tác giả kết cấu thành 03 chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về cấp giấy GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài và pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài; Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh; Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh. 9 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1. Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài cho ngƣời nƣớc ngoài 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 1.1.1.1. Khái niệm Pháp luật Việt Nam cũng nhƣ pháp luật các quốc gia trên thế giới luôn xác định sở hữu, QSH là vấn đề quan trọng của pháp luật dân sự. QSH có ý nghĩa lớn trong đời sống kinh tế xã hội. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì QSH chính là những gì mà pháp luật cho phép một chủ thể đƣợc thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. QSH đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật từ Hiến pháp cho đến các văn bản pháp luật khác, mà gần nhất đó là BLDS. Những quy định về QSH trong các văn bản pháp luật này đóng vai trò chủ đạo, là cơ sở định hƣớng cho các quan hệ kinh tế, các quan hệ dân sự. QSH là một trong những quyền cơ bản của mỗi ngƣời. Khi một ngƣời đƣợc pháp luật công nhận là chủ sở hữu đối với một tài sản nào đó thì họ sẽ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt đối với tài sản đó. Ngƣời nƣớc ngoài khi mua nhà tại Việt Nam cũng vậy, khi trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà đó thì họ cũng nắm trong tay những quyền năng nhƣ thế đối với căn nhà. Để tìm hiểu rõ QSH của ngƣời nƣớc ngoài khi mua nhà tại Việt Nam thì vấn đề đặt ra trƣớc nhất là nghiên cứu về chế định sở hữu tài sản nói chung và sau đó là chế định sở hữu nhà ở nói riêng [29, tr.28]. QSH là vấn đề xƣơng sống của luật dân sự, là tiền đề của các quan hệ pháp luật dân sự về tài sản. Có thể nhận thấy tầm quan trọng, ý nghĩa to lớn trong viêc quy định về QSH [21]. Nhƣ vậy, pháp luật dân sự Việt Nam đã định 10 nghĩa QSH bằng phƣơng pháp liệt kê chứ không theo cách đƣa ra đƣợc một định nghĩa khái quát. Mặt khác, việc đƣa khái niệm này vào BLDS năm 2015 ở nƣớc ta là một điểm đặc biệt vì các nƣớc trên thế giới chỉ đề cập tới khái niệm QSH trong khoa học luật chứ không đƣa vào luật thực định. Theo nghĩa này QSH chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan [21]. QSHNƠ của cá nhân, tổ chức đƣợc quy định cụ thể tại LNƠ năm 2014: Khi tạo lập hợp pháp nhà ở thông qua các hình thức khác nhau đƣợc pháp luật cho phép thì cá nhân, tổ chức có QSH hợp pháp đối với nhà ở đó. Nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức thì không bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên, trong trƣờng hợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên tai), Nhà nƣớc quyết định trƣng mua, trƣng dụng, mua trƣớc nhà ở hay giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp, ngoài việc phải bồi thƣờng, Nhà nƣớc còn hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cƣ cho chủ sở hữu. Có thể thấy rằng, QSHNƠ của cá nhân, tổ chức đƣợc nhà nƣớc bảo hộ một cách toàn vẹn, không chủ thể nào có quyền xâm phạm đến QSHNƠ. GCNQSHNƠ nhƣ là một lời tuyên bố rõ ràng, công khai cho ngƣời khác biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản đó [19]. Từ trƣớc đến nay, tất cả hệ thống pháp luật các nƣớc trên toàn thế giới, trong đó có Việt Nam đều phân loại QSHNƠ là loại QSH đối với bất động sản. Xét về mặt bản chất thì QSH này không có gì khác so với QSH đối với tài sản khác. QSHNƠ chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. Nhƣ vậy, cũng giống nhƣ chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng của QSH theo quy định của pháp luật. Có nghĩa là chủ sở hữu tài sản là nhà ở có quyền quản lý, sử dụng nhà ở, có quyền tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhƣợng nhà ở… Cần lƣu ý là pháp luật về nhà ở hiện nay có sự hạn chế nhất định đối với ngƣời nƣớc ngoài 11 thực hiện các quyền năng này so với ngƣời Việt Nam trong nƣớc và định cƣ ở nƣớc ngoài. Chẳng hạn nhƣ, ngƣời nƣớc ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ đƣợc sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại, hay trƣờng hợp ngƣời nƣớc ngoài tặng cho, thừa kế nhà ở thì chỉ đƣợc hƣởng phần giá trị của nhà ở đó… [23] Nhƣ vậy, QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản - nhà ở thuộc sở hữu của mình. Ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam có đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) nhƣng phải tuân theo quy định riêng và có những điểm hạn chế hơn so với công dân Việt Nam hoặc ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài. 1.1.1.2. Đặc điểm QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài so với QSHNƠ của ngƣời Việt Nam thì có những đặc điểm riêng và đặc biệt hơn ở một số điểm nhƣ sau: Thứ nhất, chủ thể của QSHNƠ này là ngƣời nƣớc ngoài. Tuy nhiên, đối tƣợng ngƣời nƣớc ngoài phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở nhƣ LNƠ năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Không phải ngƣời nƣớc ngoài nào cũng đƣợc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ có những đối tƣợng đƣợc quy định theo hai văn bản trên mới đƣợc mua và sở hữu nhà ở [24]. Những đối tƣợng này phải có một số giấy tờ chứng minh thuộc đối tƣợng đƣợc mua và sở hữu nhà ở và đáp ứng đầy đủ điều kiện nhƣ: Hộ chiếu, thẻ thƣờng trú, thẻ tạm trú, giấy chứng nhận đầu tƣ... Ngoài ra, chủ thể này còn phải đáp ứng một số điều kiện khác khi mua nhà ở [14]. Thứ hai, cá nhân nƣớc ngoài có thể sở hữu nhà qua hình thức trở thành nhà đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam hoặc thực hiện giao dịch mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thƣơng mại trong các dự án đầu tƣ nhà ở. 12