Tài liệu Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn tp. Hồ Chí Minh giai đoạn 2006-2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM --------------- HUỲNH VĂN TRUNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2006 - 2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản T rị Kinh Doanh Mã ngành:60340102 TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM --------------- HUỲNH VĂN TRUNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ C HÍ MINH GIAI ĐOẠN 2006 - 2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Mã ngành:60340102 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học : TS. Lại Tiến Dĩnh (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký) Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM ngày … tháng … năm … Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ) TT 1 2 3 4 5 Họ và tên TS. Nguyễn Ngọc Dương TS. Bảo Trung TS. Phan Thị Minh Châu TS. Phan Thành Vĩnh TS. Phạm Thị Hà Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện 1 Phản biện 2 Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa. Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 20..… NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: Huỳnh Văn Trung Giới tính:Nam Ngày, tháng, năm sinh: 01/02/1979 Nơi sinh: Bến Tre Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1241820107 I- Tên đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – 2012. II- Nhiệm vụ và nội dung: Trên cơ sở lý luận về sự hài lòng của khách hàng, tổng quan về thị trường bất động sản giai đoạn 2006 – 2012, thông qua quá trình khảo sát, thu thập thông tin, xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS để đưa ra thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng . Trên cơ sở đó đề ra các giải pháp, kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. III- Ngày giao nhiệm vụ: 7-8-2013 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 26-03-2014 V- Cán bộ hướng dẫn: CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS. Lại Tiến Dĩnh KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên thực hiện Luận văn Huỳnh Văn Trung ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, cá nhân tôi nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên của gia đình, các anh chị học chung và bạn bè đồng nghiệp. Đặc biệt, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Lại Tiến Dĩnh – Thầy đã rất nhiệt tình và tận tâm hướng dẫn, định hướng cho tôi trong từng giai đoạn hoàn thành luận văn. Bên cạnh đó, để được như ngày hôm nay, tôi vô cùng biết ơn đến gia đình tôi, cha mẹ, các em đã luôn ủng hộ tôi trong nhiều mặt về tinh thần và vật chất. Xin chân trọng cảm ơn các đồng nghiệp cùng các khách hàng đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện khảo sát để có được số liệu phục vụ cho luận văn này. Xin chân trọng cảm ơn và gửi lời tri ân sâu sắc nhất. Huỳnh Văn Trung iii TÓM TẮT Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về kinh doanh bất động sản, và đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh những bước phát triển vượt bậc còn rất nhiều hạn chế, phát triển không bền vững. Cung và cầu của thị trường này mất cân đối. Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng. Việc thu thập thông tin được tiến hàn h bao gồm người đã mua căn hộ chung cư và người có ý định mua căn hộ chung cư thông qua bảng câu hỏi khảo sát để xác định hành vi tiêu dùng. Tác giả sử dụng phần mềm SPSS để phân tích thống kê nhằm kiểm soát quá trình khảo sát của mình. Trên cơ sở đó đưa r a các giải pháp và kiến nghị để luận văn có thể áp dụng vào thực tiễn. iv ABSTRACT Dissertation research focuses on theory and the practice of real estate business , and especially the apartment market over the next time step boom also has limitations , developing not sustainable . Supply and demand in this market imbalance . Research topics focusing factors affecting the buying behavior of apartments consumers . The information gathering was conducted including who bought apartments and who intend to buy apartment through a questionnaire survey to determine consumer behavior . The author uses SPSS software to analyze statistical process control to my survey. On that basis, offering solutions and recommendations for the thesis can be applied in practice . v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii TÓM TẮT ................................................................................................................ iii ABSTRACT ............................................................................................................. iv MỤC LỤC ..................................................................................................................v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ ...................................................................x CHƯƠNG 1................................................................................................................1 TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU ..........................................................................1 1.1 Sự cần thiết của đề tài: ..................................................................................1 1.2 Mục tiêu, đối t ượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài .............................2 1.3 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu ............................................................3 Nội dung nghiên cứu .....................................................................................4 1.4 1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ...............................................................5 1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung c ư ....................................5 1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị tr ường BĐS và căn hộ chung c ư..................5 1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................5 1.5.3.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới .....................................................5 1.5.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước .......................................................6 1.6 Thực trạng thị tr ường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 ................6 1.6.1 Thực trạng ....................................................................................................6 1.6.2 Một số đặc điểm của thị tr ường CHCC tại TP HCM 2006 -2012 ..........9 1.6.3 Những cơ hội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM............12 1.7 Kết cấu của đề tài .............................................................................................14 CHƯƠNG 2..............................................................................................................15 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ..............................................15 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ ..........................15 2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung cư..................................................................15 2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư: .................................................................15 vi 2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư:............................................................17 2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư: ..................................................................18 2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư: ..................................................................18 2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG.............................................................................20 2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng .....................................................................20 2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của ng ười tiêu dùng...20 2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa................................................................................20 2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân ................................................................21 2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý...................................................................................22 2.2.3 Quá trình ra quyết định mua hàng ...........................................................23 2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT ............................................................28 CHƯƠNG 3..............................................................................................................30 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................30 3.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCC TẠI TPHCM ............................................................................................................30 3.1.1 Các yếu tố tự nhiên ....................................................................................30 Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh h ưởng trực tiếp đến sự hài lòng của người tiêu dùng CHCC. ..................................................................................................................31 3.1.2 Các yếu tố kinh tế .......................................................................................31 3.1.3 Các yếu tố xã hội ........................................................................................33 3.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCCC ...................................................................................................................................33 3.2.1. Thiết kế nghiên cứu.................................................................................33 3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ ..................................................................................33 3.2.1.2 Nghiên cứu sâu......................................................................................35 3.3 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU...........................................................................39 CHƯƠNG 4..............................................................................................................41 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH .........................................................................................41 4.1 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH .......................................................................41 4.1.1 Kiểm định độ tin cậy của thang đo .............................................................41 4.1.2 Độ giá trị h ội tụ...........................................................................................41 4.1.3 Phân tích hồi quy đa biến ...........................................................................42 vii 4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................................43 4.2.1 Phân tích mô tả ...........................................................................................43 4.2.1.1 Thông tin về mẫu nghiên cứu ................................................................43 4.2.1.2 Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần .......................................48 4.2.1.3 Thống kê mô tả biến phụ thuộc .............................................................49 4.2.2 Quá trình phân tích định l ượng................................................................50 4.2.2.1 Bước 1: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha..................................50 4.2.2.2 Bước 2: Phân tích nhân tố khám phá EFA ...........................................51 4.2.3 Kiểm định mô hình nghiên cứu .................................................................55 4.2.3.1 Phân tích phương sai Anova – Analysis of Variance............................55 42.3.2 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính bội .............................................56 4.2.4 Kết quả nghiên cứu ....................................................................................59 4.2.4.1 Các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư .....................59 4.2.4.2 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính......59 4.2.4.3 Kết luận tình hình nghiên cứu...............................................................60 CHƯƠNG 5..............................................................................................................62 KẾT LUẬN ..............................................................................................................62 5.1 MỤC TIÊU, QUAN ĐIỂM, ĐỊNH H ƯỚNG NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ. ........................................................................62 5.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TÁC ĐỘNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG: ....................................................65 5.3 KIẾN NGHỊ ......................................................................................................66 5.3.1 Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản căn hộ chung cư. ...........................................................................................66 5.3.2 Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản căn hộ chung cư ..........................................................................................................66 5.3.3 Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án BĐS - CHCC ..........69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74 PHỤ LỤC .................................................................................................................75 MẪU PHIẾ U THU THẬP THÔNG TIN ..............................................................88 viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 1. BĐS Bất động sản 2. TTCK Thị trường chứng khoán 3. TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 4. USD Dollar Mỹ 5. GDP Tổng thu nhập quốc nội 6. WTO Tổ chức thương mại thế giới 7. WB Ngân hàng Thế giới 8. IMF Quỹ Tiền tệ Quốc tế ix DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng Bảng 3.1: Thang đo động cơ mua căn hộ chung c ư Bảng 3.2: Thang đo tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư Bảng 3.3: Thang đo về cảm nhận chủ quan Bảng 3.4: Thang đo tiện ích hệ thống Bảng 3.5: Thang đo hành vi Bảng 4.1: Phân bổ theo giới tính Bảng 4.2: Phân bổ theo trình độ học v ấn Bảng 4.3: Phân bổ theo nghề nhiệp Bảng 4.4: Phân bổ theo thu nhập Bảng 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân Bảng 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình Bảng 4.7: Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần Bảng 4.8: Thống kê mô tả các biến phụ thuộc Bảng 4.9: Tóm tắt kết quả hệ số Cronbach’ Alpha Bảng 4.10:Kết quả bảng KMO and Barlett’s Test Bảng 4.11: Kết quả bảng Total Variance Explained Bảng 4.12: Kết quả bảng ma trận nhân tố xoay Bảng 4.13: Tổng hợp các nhân tố về hành vi của khách hàng Bảng 4.14: KMO and Bartlett’s Test của phân tích nhân tố về mức độ hài lòng Bảng 4.15: Phân tích phương sai Anova Bảng 4.16: Đánh giá độ phù hợp của mô hình Bảng 4.17: Phân tích Anova trong mô hình hồi quy t uyến tính Bảng 4.18: Phân tích hệ số Beta trong mô hình hồi quy tuyến tính Bảng 4.19: Các nhân tố tác động đến hành vi mua CHCC 8 26 36 37 37 38 38 43 44 45 46 47 47 49 50 50 52 52 53 54 54 55 57 57 58 59 x DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM Hình 1.2: Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM Hình 1.3: Số căn hộ chào bán mới trong năm Hình 1.4: Nguồn cung hoàn thành mới Hình 2.1 Tiến trình mua hàng của người tiêu dùng Hình 2.2: Quyết định mua hàng Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu Hình 3.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm Hình 3.2: Tỷ lệ dân cư đô thị hóa (%) Hình 3.3 Quy trình nghiên cứu Hình 4.1: Phân bổ theo giới tính Hình 4.2: Phân bổ theo trình độ học vấn Hình 4.3: Phân bổ theo nghề nghiệp Hình 4.4: Phân bổ theo thu nhập Hình 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân Hình 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình Hình 4.7: Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa 10 11 11 12 23 25 28 31 32 39 43 44 45 46 47 48 60 1 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Sự cần thiết của đề tài: Thị trường BĐS nói c hung và căn hộ chung cư nói riêng có vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị trườ ng BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế- xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần vào sự phát triển của các đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tuy nhiên, ngành BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng đang chịu tác động trực tiế p của suy thoái kinh tế mà cụ thể là sự suy giảm TTCK; thị trường tài chính; lãi suất ngân hàng tăng cao; giá nguyên vật liệu xây dựng gia tăng… Biến động ngành BĐS đang ảnh hưởng đến độ thanh khoản thị trường tài chính, các ngân hàng chịu ảnh hưởng nặng nề vì những khoản nợ xấu BĐS khổng lồ. Bên cạnh đó, bản thân ngành kinh doanh BĐS đòi hỏi những tư duy lớn, khung pháp lý ổn định và khả năng quản trị mạnh.Tuy nhiên những vấn đề như trình độ quy hoạch, tiến độ thi công, chất lượng công trình, năng lực quả n lý dự án, khả năng kiểm soát thị trường BĐS,… ở Việt Nam đang rất yếu. Những điều này khiến cho những khó khăn trên thị trường BĐS thêm trầm trọng. Ngoài ra trong quá trình phát triển, những xu hướng vận động xã hội như di dân, nhập cư, pha tạp văn hóa, cấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hưởng đến quá trình đầu tư và phát triển của ngành kinh doanh BĐS. Thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh bước phát triển vượt bậc đang tồn tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh v à không bền vững. Cụ thể 2 cung - cầu về chung cư bị mất cân đối. Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để nâng giá căn hộ chung cư làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà chung cư đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là cá c doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh doanh chung cư, trong khi nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư vẫn đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp, trung bình... gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu và nắm bắt chắc nhu cầu của người tiêu dùng sản phẩm căn hộ chung cư, người đi mua cũng cần được nghiên cứu sâu thêm. Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư lành mạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô nhằm tạo môi trường thuận lợi, lành mạnh cho thị trường căn hộ chung cư phát triển. Đó chính là lý do tôi chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu thực trạng phát triển của thị trường căn hộ chung cư, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường chung cư trên địa bàn TP. HCM nói riêng và có thể tham khảo cho cả nước. 1.2 Mục tiêu, đối tượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của thị trường căn hộ chung cư, để từ đó tác giả xây dựng phương hướng, chiến lược giúp công ty tiêu thụ các sản phẩm căn hộ tốt hơn bên cạnh đó một phần thúc đẩy sự phát triển thị trường căn hộ chung cư trên địa bàn. Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng. Các thông tin và dữ liệu sơ cấp từ những người tiêu dùng (bao gồm người đã mua căn h ộ chung cư và người có ý định mua căn hộ cung cư) được khảo sát bằng bảng câu hỏi xác định hành vi tiêu dùng. Thông qua phân tích thống kê, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng sẽ được xem xét và xác định. 3 Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích thực trạng trong giai đoạn từ 2006 đến 2012. Thời gian thực hiện khảo sát vào tháng 6-7 năm 2013. Phạm vi về không gian: Nghiên cứu hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng chỉ trên địa bàn TP. HCM. Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng tình hình mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng, tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng, chỉ ra các yếu tố chính. 1.3 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện tùy từng nội dung của đề tài, cụ thể là: Phương pháp thống kê mô tả: Quá trình thu nhập các dữ liệu có đối chiếu, so sánh, Luận án sử dụng phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng như SPSS nhằm thống kê, phân tích và lượng hóa tác động của các yếu tố khác nhau đến quyết định hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng làm cơsở xây dựng mô hình hồi quy. Phương pháp phân tích nhân tố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố thông qua các bước: Bước 1: Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 04 thành phần nhân tố trong khung phân tích mô hình Bước 2: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha Bước 3: Phân tích EFA Kiểm định ANOVA để so sánh niềm tin và thái độ người tiêu dùng của các đối tượng khách hàng khác nhau. Phương pháp phân tích hồi quy để đánh giả ảnh hưởng của các yếu tố đã được xác định trong phần phân tíc h EFA đến hành vi mua căn hộ chung cư của NTD. Các yếu tố được xác định thuộc 4 thành phần được đưa vào phân tích hồi qui để xác định cụ thể trọng số của từng yếu tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng. Giá trị các yếu tố được dùng để chạy hồi quy là giá trị trung 4 bình của các biến quan sát đã được kiểm định. Phân tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy đa biến. Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các cơ quan nhà nước như Bộ Xây Dựng, Tổng cục Thống kê, các tổ chức nước ngoài như WB, IMF, các công ty nghiên cứu thị trường trong và ngoài nước. Các dữ liệu trên phục vụ cho việc phân tích thống kê, đánh giá, so sánh trong luận án. Dữ liệu sơ cấp thu thập được trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp. Các thông tin điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu đã được thiết kế nhằm điều tra mức độ tác động của các yếu tố đến quyết định hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng (Xem Phụ lục bảng hỏi điều tra). Thông tin dữ liệu được thu thập qua việc gởi bảng câu hỏi điều tra khảo sát đến hai nhóm người tiêu dùng: (1) những người đã mua căn hộ chung cư trong vòng 5 năm trở lại đây, và (2) những người có ý định mua hoặc đang tìm kiếm mua căn hộ chung cư. Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra khoảng 250 300 phiếu. 1.4 Nội dung nghiên cứu Các câu hỏi nghiên cứu chính: - Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM? - Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là như thế nào? - Các yếu tố nào có ý nghĩa quy ết định? Nội dung nghiên cứu chính của luận án: - Thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về thị trường căn hộ chung cư, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng; - Thứ hai, phân tích thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM giai đoạn 2006-2012; - Thứ ba, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM; - Thứ tư, nêu giải pháp nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư. 5 1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu 1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung cư Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, nhưng đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tại Việt Nam, theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công trình xây dựng do pháp luật quy định. Căn hộ chung cư theo nghĩa trên bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng nhằm mục đích ở của người dân. 1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung cư Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đ ổi về BĐS được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên, BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh nói chung và BĐS chung cư không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Tóm lại, thị trường BĐS (căn hộ chung cư) là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.5.3.1Tình hình nghiên cứu trên thế giới Các nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu rất nhiều, rất đa dạng và phong phú. Trong đó đưa ra nhiều kỹ thuật tính toán, công cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp , nhất là các mô hình phân tích định lượng đã đưa ra các kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Tuy nhiên, các nghiên cứu ở nước ngoài đều xu ất phát từ các vấn đề thực tiễn của các nước đó. Mặt khác, 6 hệ thống dữ liệu ở các nước này khá đầy đủ, đa dạng, liên tục và có độ tin cậy cao, là tiền đề quan trọng cho các phân tích nghiên cứu, trong khi ở Việt Nam hiện nay cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường căn hộ chung cư nói chung rất mỏng, không đầy đủ và có độ tin cậy thấp. Do đó, trong quá trình thực hiện luận văn chỉ đưa ra một vài nghiên cứu ở các nước mang tính đặc trưng có thể nghiên cứu, học tập và vận dụng được trong điều kiện V iệt Nam, đặc biệt là những nước có điều kiện kinh tế tương đồng với Việt Nam. Bên cạnh đó luận văn cũng đưa ra một vài nghiên cứu điển hình ở các nước tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng cho thị trường căn hộ chung cư trong tương lai. 1.5.3.2Tình hình nghiên cứu trong nước Quá trình gần 20 năm hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có rất nhiều nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo hiểu biết của tác giả, cho tới nay, chưa có một nghiên cứu nào về hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng được thực hiện ở Việt Nam. Vì thế rất cần có một nghiên cứu chuyên sâu nhằm tìm hiểu hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng. Từ đó góp phần hình thành một hệ thống chính sách đối với căn hộ chung cư nhằm hỗ trợ phát triển thị trường căn hộ chung cư ổn định và bền vững. 1.6 Thực trạng thị trường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 1.6.1 Thực trạng Từ năm 2001 - 2003, thị trường nhà đất ở TP.HCM tăng mạnh do tăng nhanh về số lượng giao dịch BĐS, đặc biệt là ở các khu quy hoạch mới thuộc các quận 2, quận7, quận9, quận Tân Bình, huyện Bình Chánh. Các giao dịch hứa hẹn tại thời điểm này là mua bán những khu đất hoặc lô đất thuộc những khu dân cư có quy hoạch đã đư ợc phê duyệt. Tuy nhiên, các hoạt động mua bán chủ yếu chỉ là việc chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất, trong khi những công trình xây dựng mới cung cấp thêm diện tích nhà ở vẫn còn hạn chế. Giai đoạn 2001 -2003 là thời kỳ có nhiều giao dịch BĐS nhất, giá đất tăng mạnh do các hoạt động đầu cơ của những nhà đầu tư chủ yếu chuyển nhượng để kiếm lãi, trong khi thị trường vẫn không có thêm diện tích nhà ở mới. Đầu năm 2004, việc áp dụng Luật Đất đai 2003 đã nghiêm cấm quyền