Tài liệu Báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản

GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Lời cảm ơn Trong suố qua ́rinh họ̣ ́â ̣p va hoan ́hanh bao ̣ao nayy em đa nhâ ̣n đượ sự hứng dẫny giúp đỡ qú bau ̣ủa ̣ạ ́h̀y ̣ô,y ̣ạ anh ̣ḥ va ̣ạ bạn. V́iu lòng kính ́rọng va biuế ơn sâu ṣ́ em iiun đượ bay ́ ĺiu ̣̉m ơn ̣hân ́hanh ́́iu: Ban giuam hiuê ̣úrương Đạiu Họ̣ Cô,ng Nghệ Thanh Phô Hồ Chí Miunh ́ạo mọiu điùu kiuê ̣n ́huâ ̣n lơiu giúp đỡ ́ô,iu ́rong qua ́rinh họ̣ ́â ̣p va hoan ́hanh baiu bao ̣ao nay. Giáo sư-Tiên si Võ Thanh Thu,ngươiu ̣ô, đa hế lòng giúp đỡy dạy b̉oy va ́ạo mọiu điùu kiuê ̣n ́huâ ̣n lơiu ̣ho em ́rong suố qua ́rinh họ̣ ́â ̣p va hoan ́hanh bao ̣ao ́hự̣ ́ập ́ố nghiuê ̣p. Cạ ̣ô,y ̣ạ anh ̣ḥ ́rong ̣ô,ng ́y Cổn ph̀n Giuao ḍ̣h Bất́ độnng s̉n Nam Viuệ́ y đặ̣ biuệ́ la ̣ḥ Phạm Thị Thu Hằngy giuam độ đao ́ạo đa nhiuê ̣́ ́inh giúp đỡ em ́rong qua ́rinh họ̣ ́â ̣p va lam viuệ̣ ́ạiu ̣ô,ng ́y Nam Viuệ́. I GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên NHẬN XÉT THỰC TẬP Họ và tên sinh viên : …Huỳnh Trọng Nguyên………………………………… MSSV :…1054011173……………………………………………………….……… Khoá :…2010-2014………………………………………………………………… 1. Thời gian thực tập : …… 24/03/201..đến…20/04/2014……………….. 2. Bộ phận thực tập :……….Phòng Kinh doanh………………………………… 3. Nhận xét chung …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Đơn vị thực tập II GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Nhận xét của giảng viên hướng dẫn …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… III GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.........................3 1.1.Những vấtn đ̀ ̣ơ b̉n v̀ bất́ độnng s̉n.............................................................3 1.1.1. Khaiu niuệm BĐS...............................................................................3 1.1.2.Đặ̣ điuểm ̣ủa BĐS...........................................................................4 1.1.3. Vaiu ́rò ̣ủa BĐS..............................................................................6 1.1.4.Phân loạiu BĐS..................................................................................6 1.2. Những vấtn đ̀ ̣hung v̀ BĐS.........................................................................7 1.2.1. Khaiu niuệm đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS.................................................7 1.2.2.Đặ̣ điuểm ̣ủa đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS.............................................7 1.2.3. Nguồn vôn ̣ho hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS ̣ủa ̣ô,ng ́y.....8 1.2.4. Cạ nhân ́ô ́ạ độnng đên hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS.........9 1.2.4.1. Nhóm ̣ạ nhân ́ô ́ự nhiuên..................................................9 1.2.4.2. Nhóm ̣ạ nhân ́ô kiunh ́ê:...................................................9 1.2.4.3. Nhóm ̣ạ nhân ́ô ̣hính ́ṛ................................................10 1.2.4.4. Ảnh hưởng ̣ủa nha nự́ ́́iu hoạ́ độnng kiunh doanh bất́ độnng s̉n Viuệ́ Nam..........................................................................11 1.3.1. Đôiu ́ương ap dụng.........................................................................12 1.3.2. Nguyên ̣́́ hoạ́ độnng kiunh doanh BĐS........................................13 1.3.3. Cạ loạiu BĐS đượ đưa vao kiunh doanh.......................................13 1.3.4. Cạ ̣hính sạh đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS ̣ủa Nha nự́ :...............14 1.3.5. Cạ hinh ́hự́ đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS..........................................15 1.4. Tinh hinh kiunh doanh BĐS ́ạiu Viuệ́ Nam:....................................................16 CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY NAM VIỆT..............................................................................................................19 2.1. Giúiu ́hiuệu v̀ ̣ô,ng ́y BĐS Nam Viuệ́...........................................................19 IV GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên 2.1.1. Qua ́rinh hinh ́hanh va phá ́riuển.........................................................19 2.1.2. Sứ mệnhy ́̀m nhin sứ mệnh..................................................................20 2.1.3. Giua ́ṛ ̣ố lõiu..........................................................................................21 2.1.4. Văn hóa ̣ô,ng ́y.....................................................................................21 2.1.5. Cơ ̣ấtu ́ổn ̣hự́.......................................................................................22 2.1.5.2.Chự́ năng va Nhiuệm vụ ̣ạ phòng ban..............................................23 2.2. Thự̣ ́rạng hoạ́ độnng kiunh doanh BĐS ́ạiu ̣ô,ng ́y Nam.............................24 2.2.1. Mô,iu ́rương kiunh doanh ́ạ độnng đên hoạ́ độnng ̣ô,ng ́y......................24 2.2.1.1. Mô,iu ́rương bên ngoaiu ̣ô,ng ́y....................................................24 2.2.1.1.a/ Mô,iu ́rương vĩ mô,............................................................24 2.2.1.1.b/Mô,iu ́rương viu mô,.............................................................28 2.2.1.2. Mô,iu ́rương bên ́rong ̣ô,ng ́y....................................................31 2.2.2 Kế qủ hoạ́ độnng kiunh doanh ̣ủa ̣ô,ng ́y Nam Viuệ́............................32 2.2.2.1. Doanh ́hu...................................................................................32 2.2.2.2. Chiu phí........................................................................................33 2.2.2.3. Lơiu nhuận...................................................................................34 2.2.2.4. Cạ ́ỷ suất́ ́aiu ̣hính...................................................................35 2.2.3 Đanh giua ̣hung hoạ́ độnng kiunh doanh ̣ủa ̣ô,ng ́y................................36 2.2.3.1.Hiuệu qủ đạ́ đượ.......................................................................36 2.2.3.2.Hạn ̣hê ̣òn ́ồn ́ạiu......................................................................37 2.2.3.3. Nguyên nhân ̣ủa ̣ạ hạn ̣hê....................................................37 2.2.3.3.a/Vôn...................................................................................37 2.2.3.3.b/Nhân lự̣...........................................................................37 2.2.3.3.̣/Cô,ng ́ạ nghiuên ̣ứu ́ḥ ́rương........................................38 2.2.3.3.d/Thự̣ hiuện đ̀u ́ư..............................................................38 2.2.3.3.e/Qủn ĺ sau đ̀u ́ư............................................................38 2.2.3.3.f/Đanh giua kế qủ hoạ́ độnng kiunh doanh...........................38 V GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên CHƯƠNG 3 : ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT........................................................................................39 3.1. Đ̣nh hứng ́ḥ ́rương BĐS ̣ủa Viuệ́ Nam..................................................39 3.2. Quan điuểm mụ̣ ́iuêu ̣ủa ̣ô,ng ́y Nam Viuệ́..................................................40 3.2.1. Mụ̣ ́iuêu ̣hung......................................................................................40 3.2.2. Mụ̣ ́iuêu ̣ụ ́hể ́rong ́hơiu giuan ́́iu........................................................40 3.3. Kiuên ngḥ mộń sô giủiu phap v́iu ̣ô,ng ́y....................................................41 3.3.1. Giủiu phap v̀ vôn...................................................................................41 3.3.1.1.Huy độnng nguồn vôn...................................................................41 3.3.1.2.Cạ hinh ́hự́..............................................................................41 3.3.1.3. Cạh ́hự́ ́hự̣ hiuện....................................................................42 3.3.2.. Giủiu phap v̀ nguồn nhân lự̣................................................................42 3.3.3. Giủiu phap nâng ̣ao ̣hất́ lương ̣ô,ng ́ạ nghiuên ̣ứu ́ḥ ́rương kiunh doanh BĐS.......................................................................................................43 3.3.3.1.Xây dựng bộn phận nghiuên ̣ứu ́ḥ ́rương...................................44 3.3.3.2.Cạh ́hự́ hoạ́ độnng ̣ủa bộn phận nay.........................................44 3.3.3.3.Kế qủ ̣ó ́hể đạ́ đượ...............................................................44 3.3.3.4. Giủiu phap v̀ quy ́rinh ́hự̣ hiuện đ̀u ́ư....................................45 3.3.3.5. Giủiu phap v̀ qủn ĺ sau đ̀u ́ư................................................45 3.3.3.6. Giủiu phap v̀ đanh giua kế qủ va hiuệu qủ hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS..............................................................................................46 3.4. Kiuên ngḥ đôiu v́iu Nha Nự́:.......................................................................47 KẾT LUẬN.............................................................................................................48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................49 VI GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Danh sách các hình: Hinh 1.1 Logo Cô,ng Ty Hinh 1.2 Sơ đồ ́ổn ̣hự́ Cô,ng ́y Cổn ph̀n BĐS Nam Viuệ́ Danh sách các bảng: B̉ng 1.1: Doanh ́hu Cô,ng ́y B̉ng 1.2: Tinh hinh ́hự̣ hiuện ̣hiu phí ́ạiu ̣ô,ng ́y Nam Viuệ́ B̉ng 1.3 Lơiu nhuận ̣ô,ng ́y Nam Viuệ́ B̉ng 1.4 Tinh hinh ́ỷ suất́ ́aiu ̣hính ̣ủa ̣ô,ng ́y Danh sách các biểu đồ : Biuểu đồ 1.1: Tinh hinh doanh ́hu ̣ô,ng ́y Nam Viuệ́ Biuểu đồ 1.2: Tinh hinh ̣hiu phí ̣ô,ng ́y Biuểu đồ 1.3: Tinh hinh lơiu nhuận ̣ô,ng ́y BĐS Nam Viuệ́ VII GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên LỜI MỞ ĐẦU 1. Ý nghia và tính cấp thiêt của đề tài: Bất́ độnng s̉n (BĐS) la mộń nguồn ́aiu s̉n ĺn ̣ủa mọiu quộ giuay mọiu ǹn kiunh ́êy ̣ủa mọiu giua đinh va ̣a nhân. Nó ̣ó vaiu ́rò vô, ̣ùng quan ́rọngy la điùu kiuện ̣ơ b̉n ́ôiu ́hiuểu ̣ủa đơiu sông ia hộniuy đ̉m b̉o ̣ho qua ́rinh ́aiu s̉n iuất́ ́ồn ́ạiu va phá ́riuển. Cùng v́iu sự phá ́riuển ̣ủa s̉n iuất́ hang hoa ́hi BĐS ̣ũng đượ mua ban va ́rở ́hanh hang hoay ́ừng bự́ đượ phá ́riuển ́ừ ́hấtp đên ̣aoy quiu mô, mở rộnng d̀n ́ừ ̣a biuệ́ ́rở nên phổn biuêny ́ừ đó ́ḥ ́rương BĐS đượ hinh ́hanh va phá ́riuển. Trong ́ḥ ́rương nayy kiunh doanh (KD) BĐS la hoạ́ độnng giuữ vaiu ́rò ̣hủ đạo va đượ rất́ nhiùu ngươiu quan ́âm. Trong ́hơiu giuan vừa quay dứiu ́ạ độnng ̣ủa hệ ́hông phap luậ́ va ̣hính sạh ̣ủa nha nự́ (NN)y hoạ́ độnng KD BĐS ở nự́ ́a đó ̣ó những bự́ ́iuên đang kể. Tuy nhiuêny do đây la mộń lĩnh vự̣ ̣òn rất́ non ́rẻ nên ̣ũng ́ồn ́ạiu rất́ nhiùu bất́ ̣ậpy gây ̣̉n ́rở ̣ho sự phá ́riuển ̣ủa KD BĐS. Va ́rong ́iuên ́rinh hộniu nhập kiunh ́ê hiuện nayy nhiùu ̣ơ hộniu ḿiu đó đượ ̣ạ doanh nghiuệp Viuệ́ Nam ńm b́́y song những ́hạh ́hự́ đặ́ ra ̣ũng khô,ng nh . Do vậyy yêu ̣̀u bự́ ́hiuế đượ đặ́ ra ḷ́ nay la ̣̀n ph̉iu ̣hỉnh sửa lạiuy ́iuên ́́iu hoan ́hiuện d̀ny ̣ũng như ph̉iu đổniu ḿiu ́rong ̣ạh ́hự́ KD ̣ủa ̣ạ doanh nghiuệp nhằm đưa hoạ́ độnng KD BĐS ở nự́ ́a phá ́riuển b́́ ḳp v́iu iu ́hê ̣ủa ́hơiu đạiu. Để ́hự̣ hiuện đượ những điùu nay ́hi đòiu h iu ph̉iu ̣ó mộń ̣ơ sở ĺ luận khoa họ̣ va những kiunh nghiuệm ́hự̣ ́iuễn phong ph́ va đ́ng đ́n. Tuy nhiuên ̣ho đên nay ̣ó rất́ í́ ̣ô,ng ́rinh khoa họ̣ nghiuên ̣ứu mộń ̣ạh đ̀y đủ v̀ ́ḥ ́rương BĐS Viuệ́ Nam ̣ũng như la đ̀ iuất́ ̣ạ giủiu phap nhằm đẩy mạnh sự phá ́riuển ̣ủa hoạ́ độnng KD BĐS ở Viuệ́ Nam. Chính vi vậyy viuệ̣ nghiuên ̣ứu đ̀ ́aiu “Hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty Nam Việt: thực trạng và giải pháp" ́rở nên hế sự́ ̣ấtp ́hiuếy ̣ó ́ nghĩa sâu ṣ́ ̣̉ v̀ ĺ luận va ́hự̣ ́iuễn. 2. Mục tiêu nghiên cứu: đó la qua viuệ̣ điu sâu vao ́im hiuểu những mặ́ ̣ũng ́ồn ́ạiuy gây ̣̉n ́rở đôiu v́iu hoạ́ độnng KDBĐS ở Viuệ́ Nam nóiu ̣hung va ̣ô,ng ́y BDS Nam 1 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Viuệ́ nóiu riuêngy nhằm đ̀ iuất́ ̣ạ giủiu phap để ̣ó ́hể kḥ́ phụ̣ đượ ̣ạ ́ồn ́ạiuy để ́ḥ́ đẩy sự phá ́riuển ̣ủa hoạ́ độnng KDBĐS ́rong giuaiu đoạn hiuện nay. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Baiu bao ̣ao ́iuêp ̣ận hệ ́hông những vấtn đ̀ ̣hủ yêu liuên quan đên mô,iu ́rương vĩ mô, ́ạ độnng ́́iu hoạ́ độnng KDBĐS Nam Viuệ́ v́iu ́ư ̣ạh la những vấtn đ̀ mang ́ính lĩnh vự̣y đó la lĩnh vự̣ đất́ đaiuy BĐS. 4. Phương pháp nghiên cứu: Bao ̣ao nay dùng phương phap duy vậ́ biuện ̣hứng lam ǹn ́̉ng nghiuên ̣ứuy đồng ́hơiu kế hơp ̣hặ́ ̣hẽ v́iu ̣ạ phương phap khạ như phương phap ́hông kêy phương phap ́ổnng hơpy phân ́ị́h va iem ié́ ́hự̣ ́iuễn hoạ́ độnng KDBĐS v.v... va ̣ó ́ham kh̉o ́hêm ̣ạ bao ̣ao nghiuên ̣ứu ́hự̣ hiuện ́rong lĩnh vự̣ nay. Cạ sô liuệu ́rong baiu bao ̣ao nay đượ lấty ́ừ ̣ạ nguồn sô liuệu ́hông kê ̣ủa ̣ơ quan NN y ̣ô,ng ́y BDS Nam Viuệ́ va ́rong ̣ạ ́ạp ̣hí BĐSy ̣ạ ́rang web ̣huyên nganh v.v. 5. Báo cáo bao gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản Chương nay giúiu ́hiuệu v̀ ̣ạ vấtn đ̀ ̣ủa BĐSy ̣h́ng ́a ̣ó ́hể hiuểu ̣ạ vấtn đ̀ ̣ơ b̉n ̣ủa BĐSy qua đó hiuểu đượ vaiu ́rò va ́̀m quan ́rọng ̣ủa BĐS đôiu v́iu ǹn kiunh ́ê Viuệ́ Namy ́ḥ́ đẩy phá ́riuển kiunh ́ê. Chương 2: Hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty Nam Việt Chương nay giúiu ́hiuệu ̣ô,ng ́y BĐS Nam Viuệ́y ̣ạh ́hự́ ́ổn ̣hự́ bộn may lam viuệ̣ ̣ủa ̣ô,ng ́y.Ch́ng ́a ̣ó ́hể ́hấty ́inh hinh hoạ́ độnng ̣ủa ̣ô,ng ́yy ́ừ đó đanh giua sơ bộn v̀ ̣ô,ng ́y va ́hấty đượ ̣ạ hạn ̣hê ma ̣ô, đang ṃ́ ph̉iu để ̣ó ́hể đ̀ ra giủiu phap. Chương 3: Đề xuất kiến nghị một số giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại Công ty Nam Việt Từ những ́ồn ́ạiu ̣ủa ̣ô,ng ́y ở ̣hương 2y ́a ̣ó ́hể hinh dung ra giủiu phap để ̣ó ́hể kḥ́ phụ̣ đượ những ́ồn ́ạiu đó. Chương 3 sẽ ̣ho ̣h́ng ́a ̣ạ giủiu phap y ̣ạh ứng dụng. Từ đó ̣ó ́hể ap dụng ̣ho ̣ô,ng ́y đên ̣ô,ng ́y ̣ó hứng phá ́riuển ́ố hơn. 2 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Những vấn đề cơ bản về bất động sản 1.1.1. Khái niệm BĐS Taiu s̉n bao gồm nhiùu loạiuy ́uỳ ́heo mụ̣ đị́h qủn ĺ va sử dụngyngươiu ́a ̣ó ̣ạ ́iuêu ́hự́ phân ̣hiua ́hanh ̣ạ loạiu khạ nhau. Mộń ̣ạh phân ̣hiua khaiu quá nhất́ ma ́ất́ ̣̉ ̣ạ nự́ đ̀u sử dụng la phân ̣hiua ́aiu s̉n lam haiu loạiu:Bất́ độnng s̉n va độnng s̉n. Bất́ độnng s̉n la mộń khaiu niuệm đượ sử dụng phổn biuên ở h̀u hế ̣ạ nự́ ́rên ́hê giúiu. ở nự́ ́a ́heo điùu 181 bộn luậ́ dân sự quy đ̣nh: Bất́ độnng s̉n la ̣ạ ́aiu s̉n khô,ng ́hể diu dơiu đượ bao gồm:  Đất́ đaiu;  Nha ởy ̣ạ ̣ô,ng ́rinh iây dựng ǵn liùn v́iu đất́ đaiu kể ̣̉ ̣ạ ́aiu s̉n ǵn liùn nha ởy ̣ô,ng ́rinh iây dựng đó;  Cạ ́aiu s̉n khạ ǵn liùn v́iu đất́;  Cạ ́aiu s̉n khạ do phap luậ́ quy đ̣nh. Mộń ̣ạh hiuểu phổn biuên v̀ bất́ độnng s̉n la: Bất́ độnng s̉n la những ́aiu s̉n vậ́ ̣hất́ khô,ng ́hể diu dơiuy ́ồn ́ạiu va ổnn đ̣nh lâu daiu. Như vậyyđượ ̣oiu la bất́ độnng s̉n khiu ̣ó ̣ạ điùu kiuện sau :  La mộń yêu ́ô vậ́ ̣hất́ ̣ó ị́h ̣ho ̣on ngươiu.  Đượ ̣hiuêm giuữ bởiu ̣a nhân hoặ̣ ̣ộnng đồng ngươiu.  Có ́hể đo lương bằng giua ́ṛ nhất́ đ̣nh.  Khô,ng ́hể diu dơiu hoặ̣ diu dơiu hạn ̣hê để ́ính ̣hất́y ̣ô,ng năngy hinh ́haiu ̣ủa nó khô,ng ́hay đổniu.  Tồn ́ạiu lâu daiu V́iu quan niuệm ́rêny BĐS ́hương đượ phân ̣hiua ́hanh nhóm sau đây: 3 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên  ́rinh iây dựng đó: may điùu hoa ́rung ́âmy ̣ạ ̣ây ̣̉nh ́rồng ̣ô đ̣nh ́ạo ̣̉nh Đất́ đaiu: Ph̉iu la đất́ khô,ng diu dơiu đượ hoặ̣ diu dơiu đượ nhưng khô,ng đang kể; Ph̉iu la đất́ đaiu đa iạ đ̣nh ̣hủ quỳn; Đất́ đaiu đó ph̉iu đượ đo lương bằng giua ́ṛ.  Nha ởy ̣ô,ng ́rinh iây dựng ǵn liùn v́iu đất́ đaiuy kể ̣̉ ̣ạ ́aiu s̉n ǵn liùn v́iu nha ở va ̣ô,ng ́rinh iây dựng đó la: nha ̣ửa iây dựng ̣ô đ̣nh khô,ng ́hể diu dơiuy hoặ̣ khô,ng diu dơiu đang kể: nha ởy ́rung ́âm ́hương mạiuy khạh sạny văn phòng; ̣ạ ̣ô,ng ́rinh iây dựng ̣ô,ng nghiuệpy giuao ́hô,ng: như đương iaỵ̀u ̣ôngy bên ̣̉ngysân bayy baiu đỗ đượ iây dựng ǵn liùn v́iu đất́ đaiu; ̣ạ ́aiu s̉n khạ ǵn liùn khô,ng ́hể diu dơiu v́iu ̣ạ ̣ô,ng quan ̣ho ̣ô,ng ́rinh; Cạ ́aiu s̉n đó ph̉iu ̣ó kh̉ năng đo lương va lương hoa ́hanh giua ́ṛ ́heo ̣ạ ́iuêu ̣huẩn đo lương nhất́ đ̣nh.  Cạ ́aiu s̉n khạ ǵn liùn v́iu đất́ đaiu như vươn ̣ây lâu năm bao gồm ̣̉ ̣ây ́rồng va đất́ ́rồng ̣ây; Cạ ̣ô,ng ́rinh nuô,iu ́rồng ́huỷ s̉n;̣anh đồng lam muôiu; ̣ạ ̣ô,ng ́rinh du ḷ̣hy vuiu ̣hơiuy ́hể ́hao; Mộń sô ̣ô,ng ́rinh khaiu ́hạ h̀m m va ̣ạ ́aiu s̉n do phap luậ́ quy đ̣nh. 1.1.2.Đặc điểm của BĐS Ngoaiu những đặ̣ ́rưng ̣ơ b̉n nêu ́rêny BĐS ̣òn ̣ó những đặ̣ điuểm ̣ụ ́hể sau: Thứ nhấty BĐS ̣ó ṿ ́rí ̣ô đ̣nh v̀ ṿ ́rí đ̣a ĺy v̀ đ̣a điuểm va khô,ng ̣ó kh̉ năng diu dơiu đượ. Đặ̣ điuểm nay la do BĐS luô,n ǵn liùn v́iu đất́ đaiuy ma đất́ đaiu ̣ó đặ̣ điuểm la ̣ó ṿ ́rí ̣ô đ̣nh va ̣ó giúiu hạn v̀ diuện ́ị́h va khô,ng giuan. Chính vi vậyy giua ́ṛ va lơiu ị́h ̣ủa BĐS ǵn liùn v́iu ́ừng ṿ ́rí ̣ụ ́hể. Yêu ́ô ṿ ́rí sẽ quyế đ̣nh giua ́ṛ va lơiu ị́h mang lạiu ̣ủa BĐS. Thứ haiy BĐS la loạiu hang hoa ̣ó ́ính lâu b̀n. Tính lâu b̀n ̣ủa hang hoa BĐS ǵn liùn v́iu sự ́rương ́ồn ̣ủa đất́ đaiuy loạiu ́aiu s̉n do ́hiuên nhiuên ban ́ặng khô,ng ́hể ḅ ́iuêu huỷ. Thứ bay hang hoa BĐS mang ́ính khan hiuêm. Sở dĩ ̣ó ́ính khan hiuêm la do đất́ đaiu la yêu ́ô ̣ó giúiu hạny đất́ đaiu dùng ̣ho đ̀u ́ư phá ́riuển lạiu ̣ang giúiu hạn hơn. 4 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Thứ tưy ́ính ḍ biuệ́ ̣ủa BĐS. Sự khạ biuệ́ ̣ủa BĐS ́rự́ hế la do khạ nhau v̀ ṿ ́ríy khạ nhau v̀ kế ̣ấtuy kiuên ́ṛ́y hứngy ̣̉nh quan. Do vậyy ́rong đ̀u ́ư phá ́riuển ph̉iu ̣h́ ́ khaiu ́hạ ́ính ḍ biuệ́ để lam ́ăng giua ́ṛ BĐS va đap ứng nhu ̣̀u v̀ ́ính ḍ biuệ́ ̣ủa ngươiu ́iuêu dùng. Thứ nămy hang hoa BĐS mang nặng yêu ́ô ́ập quany ́ḥ hiuêu va ́âm ĺ ia hộniu. Vi nhu ̣̀u v̀ BĐS ở mỗiu khu vự̣y mỗiu dân ́ộṇ đ̀u ̣ḥu ̉nh hưởng ̣ủa yêu ́ô ́ập quany ́ḥ hiuêuy ́âm ĺ ia hộniu ́hậm ̣hí ̣òn bao gồm ̣̉ yêu ́ô ́ín ngưỡngy ́ô,n giuaoy ́âm ĺ. Thứ sáuy hang hoa BĐS ̣ḥu ̉nh hưởng lẫn nhau. Giuữa ̣ạ hang hoa BĐS ̣ó sự ́ạ độnng va ̉nh hưởng lẫn nhau kha mạnh mẽ. Sự ra đơiu hay hoan ́hiuện ̣ủa hang hoa BĐS nay la điùu kiuện ra đơiu hoặ̣ mất́ điuy ́ăng hoặ̣ giủm giua ́ṛ ̣ủa BĐS kiua. Thứ bảyy BĐS la ́aiu s̉n ̣ó giua ́ṛ ̣ao do giua ́ṛ ̣ủa đất́ đaiu ̣aoy ̣hiu phí đ̀u ́ư iây dựng ĺny kh̉ năng siunh lơiu ̣ao đồng ́hơiu ̣ó ́hể ́ạo vôn ḿiu. Vi vậyy đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS ph̉iu ̣ó vôn ĺn va vôn daiu hạny ph̉iu biuế khaiu ́hạ đặ̣ ́ính ̣ó ́hể ́aiu ́ạo vôn để quay ́rở lạiu đ̀u ́ư kiunh doanh. Thứ támy hang hoa BĐS ̣ḥu sự ̣hiu phôiu mạnh mẽ ̣ủa yêu ́ô phap luậ́ va ̣hính sạh ̣ủa Nha nự́. BĐS la loạiu ́aiu s̉n quan ́rọng. Do vậyy để ́ăng ̣ương vaiu ́rò ̣ủa minhy qủn ĺ ̣ạ hoạ́ độnng ̣ủa ́ḥ ́rương BĐSy nha nự́ ban hanh ̣ạ văn b̉n phap luậ́y ̣hủ ́rươngy ̣hính sạh nhằm ́hự̣ hiuện vaiu ́rò qủn ĺ va khaiu ́hạ ̣ó hiuệu qủ nguồn nộniu lự̣. Thứ chíny giua ́ṛ va ̣ô,ng năngy kh̉ năng khaiu ́hạ hang hoa BĐS phụ ́huộṇ nhiùu vao năng lự̣ qủn ĺ. Vi BĐS ́hương ̣ó giua ́ṛ ̣aoy nhiùu ̣hủng loạiu nên viuệ̣ qủn ĺ ̣h́ng kha phự́ ́ạp đòiu h iu ngươiu qủn ĺ ph̉iu ̣ó năng lự̣ ̣ao va ̣hiu phí qủn ĺ ̣ũng ph̉iu ̣ao hơn so v́iu hang hoa ́hô,ng ́hương. 1.1.3. Vai trò của BĐS Hiuện nay ở Viuệ́ Nam ̣hưa ̣ó nguồn ́hông kê ̣hính ́hự́ nao v̀ ́ổnng giua ́ṛ ̣ạ BĐS ở nự́ ́a la bao nhiuêu va nó ̣hiuêm ́ỷ lệ nao ́rong ́ổnng ́aiu s̉n quộ giuay do vậy 5 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên khó ́hô,ng qua ̣ạ sô liuệu ́hông kê ̣hính ́hự́ để miunh hoạ ̣ho quy mô, va qua đó la vaiu ́rò ̣ủa BĐS ́rong ia hộniu. Theo mộń ̣ạh ́iuêp ̣ậny ́uy khô,ng đượ ̣hính ́hông song vẫn ̣ó sự́ ́huyế phụ̣y đó la viuệ̣ phân ́ị́h v̀ ̣ạ BĐS nha ở hiuện nay ́rong ia hộniu ̣h́ng ́a bởiu ́heo quy luậ́ ̣hung ̣ủa sự phá ́riuển ́hi BĐS nha ở ́hương ̣hiuêm ́ỷ ́rọng ĺn ́rong ̣ạ loạiu BĐS. V́iu mộń sô giủ đ̣nh va ̣ạ sô liuệu lấty ́ừ nguồn ́rên Websiúe ̣ủa Tổnng ̣ụ̣ Thông kê đa ự́ ́ính ́ổnng giua ́ṛ ̣ạ BĐS nha ở hiuện nay ̣ủa Viuệ́ Nam ́ương đương khỏng 150 ́ỷ đô, la Mỹ. Trong ̣ạh ự́ ́ính ́rên ́hi ́ổnng giua ́ṛ BĐS nha ở ̣ủa Viuệ́ Nam ̣ũng ̣ó giua ́ṛ í́ nhất́ bằng 5 l̀n ́ổnng ́hu nhập quộ dân hiuện nay va đó la mộń ̣on sô rất́ ĺn. Bên ̣ạnh ̣ạ BĐS nha ởy ̣ạ BĐS ́hương mạiuy ̣ô,ng nghiuệpy ̣ô,ng ̣ộnngy ̣ũng ̣ó giua ́ṛ khô,ng nh va do đó ̣ó ́hể nóiu ́ổnng giua ́ṛ BĐS la mộń sô khổnng lồ. Do vậyy vaiu ́rò BĐS la vô, ̣ùng ĺn va hế sự́ quan ́rọng ́rong mọiu ̣ộnng đồngy mọiu quộ giua ́rong đó ̣ó Viuệ́ Nam. 1.1.4.Phân loại BĐS Từ kiunh nghiuệm ̣ủa nhiùu nự́ va kế qủ nghiuên ̣ứu ở nự́ ́ay bất́ độnng s̉n ̣ó ́hể phân ́hanh ba loạiu: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nha ởy BĐS nha iưởng va ̣ô,ng ́rinh ́hương mạiu - ḍ̣h vụy BĐS hạ ́̀ng (hạ ́̀ng kỹ ́huậ́y hạ ́̀ng ia hộniu)y BĐS la ́rụ sở lam viuệ̣ v.v.. BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ́huộṇ loạiu nay ̣hủ yêu la đất́ nô,ng nghiuệp bao gồm ̣ạ loạiu đất́ nô,ng nghiuệpy đất́ rừngy đất́ nuô,iu ́rồng ́huỷ s̉ny đất́ lam muôiuy đất́ hiuêmy đất́ ̣hưa sử dụng v.v.. Bất động sản đặc biệt: la những BĐS như ̣ạ ̣ô,ng ́rinh b̉o ́ồn quộ giuay diu s̉n văn hoa vậ́ ́hểy nha ́hơ họy đinh ̣hùay miuêu mạoy nghĩa ́rang v.v.. Đặ̣ điuểm ̣ủa loạiu BĐS nay la kh̉ năng ́ham giua ́ḥ ́rương rất́ ́hấtp. 6 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên 1.2. Những vấn đề chung về BĐS 1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS Đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS: la dùng lương ́iùny vang để mua BĐS va ban ra ́ḥ ́rương vao ́hơiu điuểm khạ v́iu giua ̣hênh lệ̣h gọiu la đ̀u ́ư mua ban. Hinh ́hự́ đ̀u ́ư: iây dựng ̣ao ộ hay ̣ăn hộn ̣ho ́huêy ban; đ̀u ́ư dự an bất́ độnng s̉n để bany ̣ho ́huê như iây dựng ́ổn hơp biuệ́ ́hựy khu dân ̣ư… Đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS la mộń lĩnh vự̣ kiunh doanh nhạy ̣̉m phụ ́huộṇ rất́ ĺn vao quyế đ̣nh ̣ủa nha đ̀u ́ư. Vi vậy để ́hanh ̣ô,ng nha đ̀u ́ư ̣̀n ph̉iu ńm b́́ ́hô,ng ́iuny am hiuểu ́ḥ ́rương mộń ̣ạh sâu ṣ́ va sự hỗ ́rơ ́ố nhất́ la nha đ̀u ́ư nên liuên kế v́iu ̣ạ ́rung ́âm mô,iu giúiu BĐS nhất́ la những ́rung ́âm ̣ó uy ́ín ̣ó kiunh nghiuệm va quy mô, hoạ́ độnng ́ương đôiu ĺny hiuện đạiu. 1.2.2.Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS. Hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh bất́ độnng s̉n ̣ó những đặ̣ điuểm mang ́ính ̣hất́ riuêng biuệ́ sau: + Hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh bất́ độnng s̉n ph̉iu phù hơp v́iu kê hoạ̣h va quy hoạ̣h phá ́riuển ̣ủa Nha nự́ va đ̣a phương v̀ đ̣a ĺ va hạ ́̀ng ̣ơ sởy sự đồng bộn ́rong kiuên ́ṛ́ va đ̉m b̉o v̀ ̣hất́ lương ̣ô,ng ́rinh. + Hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh bất́ độnng s̉n ̣hứa đựng nhiùu yêu ́ô kiunh ́ê ia hộniu đan ieny ́heo đó nó khô,ng ̣hỉ phụ ́huộṇ vao ̣hính sạh qủn ĺ đ̀u ́ư ̣ủa Nha nự́ ma ̣òn phụ ́huộṇ nhiùu vao yêu ́ô ia hộniuy ́âm ĺy ́ập quan ̣ủa ngươiu dân. + Hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh bất́ độnng s̉n nhiùu vao yêu ́ô ́hơiu ́iuếy khí hậu. + Hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS ̣ũng mang những yêu ́ô bất́ ́huận lơiu như: ph̉iu ̣̀n mộń khỏn vôn đ̀u ́ư ĺny khô,ng dễ dang mua ban (́ính ́hanh khỏn ́hấtp)y ̣hiu phí qủn ĺ va ̣hiu phí mua ban giuao ḍ̣h ̣ao… 7 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên 1.2.3. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của công ty Nguồn vôn ̣ho hoạ́ độnng đ̀u ́ư kiunh doanh BĐS đượ huy độnng hỗn hơp ́ừ ̣ạ nguồn khạ nhau:  Vốn khấu hao cơ bản: Đây la mộń nguồn ́ự ́aiu ́rơ đượ hinh ́hanh ́ừ quỹ khấtu hao ́aiu s̉n ̣ô đ̣nh ̣ủa doanh nghiuệpy ̣ó ́ nghĩa rất́ quan ́rọng đôiu v́iu doanh nghiuệpy bởiu quỹ nay ph̉n anh độn ĺn ̣ạ khỏn khấtu hao ́aiu s̉n ̣ô đ̣nh va giuan ́iuêp ph̉n anh ́ộ độn đổniu ḿiu doanh nghiuệp. Viuệ̣ sử dụng nguồn vôn nay ̣ho hoạ́ độnng đ̀u ́ư sẽ mang lạiu ́hê ̣hủ độnng an ́oan ̣ho doanh nghiuệp.  Quỹ tích luỹ tái đầu tư phát triển sản xuất: Quỹ nay đượ hinh ́hanh ́ừ nguồn lơiu nhuận hang năm đượ ́rị́h lập ́heo quy đ̣nh ̣ủa Bộn Taiu Chính. Nguồn vôn nay ̣ó ́ nghĩa rất́ quan ́rọngy nêu nguồn vôn ĺn ̣hứng ́ doanh nghiuệp hoạ́ độnng ̣ó hiuệu qủ. Trong qua ́rinh hoạ́ độnng s̉n iuất́ kiunh doanhy nêu doanh nghiuệp hoạ́ độnng hiuệu qủ ́hi doanh nghiuệp sẽ ̣ó điùu kiuện ́huận lơiu để ́ăng ́rưởng nguồn vôn. Nguồn ́rị́h ́ừ lơiu nhuận để lạiu la bộn phận lơiu nhuận đượ dùng để ́aiu đ̀u ́ưy mở rộnng s̉n iuất́ kiunh doanh ̣ủa doanh nghiuệp.  Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đây la mộń ́rong những nguồn vôn rất́ quan ́rọng đôiu v́iu doanh nghiuệp hoạ́ độnng ́rong lĩnh vự̣ đ̀u ́ư kiunh doanh bất́ độnng s̉ny đap ứng đượ nguồn vôn ́hự̣ hiuện dự an.  Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây la nguồn ̣hiu ̣ủa Nha nự́ ̣ho hoạ́ độnng đ̀u ́ư. Nó la nguồn vôn đ̀u ́ư quan ́rọng ́rong ̣hiuên lượ phá ́riuển đất́ nự́. Nguồn vôn đượ sử dụng ̣ho ̣ạ kế ̣ấtu hạ ́̀ng kiunh ́ê - ia hộniuy quộ phòng an niunhy nguồn vôn hỗ ́rơ ̣ho ̣ạ doanh nghiuệp Nha nự́ đ̀u ́ư vao ̣ạ lĩnh vự̣ ̣̀n ̣ó sự ́ham giua ̣ủa Nha nự́. Ngoaiu ray nguồn vôn dùng để ̣hiu ̣ho ̣ô,ng ́ạ lập kê hoạ̣h ́ổnng ́hể phá ́riuển kiunh ́ê - ia hộniuy vùng lanh ́hổny quy hoạ̣h iây dựng đô, ́ḥ va nô,ng ́hô,n. 8 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên  Nguồn khác: bao gồm phá hanh ́raiu phiuêuy vôn góp liuên doanh liuên kếy vôn ̣ổn ph̀n (hiuện nay nguồn vôn nay ̣hủ yêu đượ huy độnng ́ừ ̣an bộn ̣ô,ng nhân viuên ́rong doanh nghiuệp). 1.2.4. Các nhân tố tác động đên hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên Nhóm nay bao gồm ̣ạ yêu ́ô v̀ đ̣a hinhy ́hổn nhưỡngy ṿ ́rí đ̣a ĺ va điùu kiuện khaiu ́hạ. Nhin ̣hungy nêu lanh ́hổn ̣ủa mộń quộ giua đượ ́hiuên nhiuên ưu đaiu v̀ đ̣a hinh (như đồng bằngy ́huận ́iuện ̣ho điu lạiuy iây dựngy…) ́hi sẽ ̣ó mộń lương ĺn đất́ đaiu ́ham giua vao ́ḥ ́rương BĐSy do đó quy mô, ̣ủa BĐS sẽ ĺn. Ngượ lạiuy nêu đa ph̀n lanh ́hổn la đồiu ńiu ̣ao hoặ̣ sa mạ̣ khó khaiu ́hạ ́hi lương đất́ đaiu ́ham giua ́ḥ ́rương BĐS sẽ khô,ng nhiùu. Đất́ đaiu ở ̣ạ ́rung ́âm kiunh ́êy ́hương mạiu dễ ́rở ́hanh hang hoa hơn đất́ đaiu ở ̣ạ vùng ia iô,iuy hẻo lanh. Sự giuau ̣ó ́rong lòng đất́ như: sự mau mỡ đất́ đaiuy ̣ạ m khoang s̉n ́rong lòng đất́y… ̣ũng lam ̣ho đất́ đaiu dễ ́rở ́hanh hang hoa ̣ó giua ̣ao hơn. Như vậyy đất́ đaiu va ̣ạ ́aiu s̉n ̣ô đ̣nh ́rên đất́ đaiuy đ̀u ̣ó ́hể ́rở ́hanh đôiu ́ương giuao ḍ̣h ́rên ́ḥ ́rương BĐS. Ở đây sự ̉nh hưởng ̣ủa ̣ạ điùu kiuện ́ự nhiuên đên hang hoa BĐS la rất́ ĺn. 1.2.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tê: Trinh độn phá ́riuển kiunh ́ê quyế đ̣nh ́rinh độny quy mô, va mự́ độn hoan ́hiuện ̣ủa ́ḥ ́rương BĐS. Khiu ǹn kiunh ́ê phá ́riuển ở ́rinh độn ̣aoy mụ̣ đị́h va kỹ năng sử dụng đất́ đaiu hế sự́ đa dạng ́hi ̣hủng loạiu hang hoa BĐS sẽ rất́ phong ph́ va nhu ̣̀u ̣huyển ḍ̣h BĐS giuữa ̣ạ ̣hủ ́hể ́rong ǹn kiunh ́ê ngay ̣ang ĺn. Sự iuất́ hiuện ̣ạ nganh ḿiuy ̣ạ doanh nghiuệp ḿiuy ̣ạ kỹ ́huậ́ iây dựng ḿiu ̣ũng đòiu h iu ph̉iu ̣huyển đổniu va ̣huyển giuao BĐS giuữa ̣ạ ̣hủ ́hể va giuữa ̣ạ nganh kiunh ́ê. Do đóy ̣ùng v́iu iu hứng ̣ô,ng nghiuệp hoay hiuện đạiu hoa ǹn kiunh ́êy ́ḥ ́rương BĐS ̣ũng ̣ó độnng lự̣ va dư đ̣a để phá ́riuển. Mặ́ khạy b̉n ́hân ̣ạ ́ḥ ́rương khạy nhất́ la ́ḥ ́rương ́aiu ̣hínhy ̣ũng đòiu h iu ́ḥ ́rương BĐS phá ́riuển. Như vậyy sự phá ́riuển ̣ủa ́ḥ ́rương ́ín dụng đa ́ạo điùu kiuện va ́ḥ́ đẩy ́ḥ ́rương BĐS ra đơiu ́ồn ́ạiu va phá ́riuển. 9 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Chỉ khiu ́ḥ ́rương BĐS ́ồn ́ạiu va phá ́riuểny ́hi ḿiu ̣ó ̣ơ sở ́hự̣ ́ê để ́ính ́oan giua ́ṛ ̣ủa doanh nghiuệp va ́ính ́oan giua ́ṛ ̣ổn phiuêu ́rên ́ḥ ́rương ̣hứng khoan. Tḥ ́rương BĐS ̣ḥu ̣ũng ̉nh hưởng rất́ ĺn ́ừ ̣hu kỳ kiunh doanh. Ở ́hơiu điuểm khủng hỏngy ́ri ́rệy ́ḥ ́rương BĐS ́hương ḅ ́hu hẹp v̀ quy mô, giuao ḍ̣h va ́ổnng giua ́ṛ giuao ḍ̣h. Ở giuaiu đoạn phồn viunhy ́ḥ ́rương BĐS ̣ó ́hể hoạ́ độnng qua nóng do ̣ạ ́ạ nhân đ̀u ̣ơ. 1.2.4.3. Nhóm các nhân tố chính trị Cạ ̣hê độn ̣hính ́ṛ khạ nhau đ̀u ̣ó ̉nh hưởng quyế đ̣nh đên viuệ̣ đất́ đaiu nóiu riuêngy BĐS nóiu ̣hung ̣ó ́rở ́hanh hang hoa hay khô,ng. Chẳng hạn dứiu ̣hê độn phong kiuêny đất́ đaiu ́huộṇ v̀ nha vua để ̣ấtp ̣ho qú ́ộṇy nên v̀ ̣ơ b̉n í́ đượ đem mua bany ́rao đổniu. Nha vua ̣ó ́hể ̣́́ đất́ ̣ủa ngươiu nay ̣ấtp ̣ho ngươiu khạ ma khô,ng ph̉iu đ̀n bù. Dứiu ̣hê độn ́ư b̉n ̣hủ nghĩay quỳn sở hữu đất́ đaiu đượ đẩy ́́iu mự́ hoan ́hiuện nhất́ va do đóy ́ḥ ́rương BĐS ̣ó ́iùm năng mở đên những giúiu hạn rộnng nhất́. Dứiu ̣hê độn quộ hữu hoa ruộnng đất́ ia hộniu ̣hủ nghĩay đất́ đaiu ́ham giua vao ́ḥ ́rương BĐS ̣ó những giúiu hạn nhất́ đ̣nh. Tḥ ́rương đất́ đaiu khô,ng đượ luậ́ phap ̣ho phépy ̣hỉ ̣ó ́ḥ ́rương quỳn sử dụng đất́y khu vự̣ đất́ ̣ô,ng điu vao ́ḥ ́rương BĐS; ̣hính sạh không ̣hê mụ̣ đị́h sử dụng đất́ lam ̣ho viuệ̣ ̣huyển ḍ̣h giuữa ̣ạ loạiu ̣hủng loạiu hang hoa khô,ng dễ dang… Ngoaiu ray ̣ạ nhân ́ô ̣hính ́ṛ ̣òn ̉nh hưởng đên ́ư ́ưởng ̣ủa doanh nghiuệp dứiu khía ̣ạnh qủn ĺ ̣ủa Nha nự́ đôiu v́iu ̣ạ giuao ḍ̣h BĐS. Có những nự́ quy đ̣nh ́hủ ́ụ̣ giuao ḍ̣h hơp phap kha phự́ ́ạpy ̣hiu phí ĺny lam ̣ho kh̉ năng phá ́riuển ̣ủa ́ḥ ́rương BĐS giủm điu. Bên ̣ạnh đóy những nự́ ̣ó ̣hiu phí v̀ ́hủ ́ụ̣ ́hấtp sẽ khuyên khị́h đưa BĐS vao giuao ḍ̣h. 1.2.4.4. Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Thứ nhất, Nha nự́ la đạiu diuện ̣ho sở hữu ́oan dân đôiu v́iu đất́ đaiu nên để ̣ó ́hể hinh ́hanh ́ḥ ́rương BĐSy Nha nự́ ph̉iu ́iuên hanh khâu đ̀u ́iuêny ́ạo ́iùn đ̀ ̣ho ́ḥ ́rương quỳn sử dụng đất́y đó la giuao quỳn sử dụng đất́ ̣ho ̣ạ ́ổn ̣hự́y ̣a nhân va 10 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên hộn giua đinh sử dụng ́heo luậ́. Qua ́rinh giuao quỳn sử dụng đất́ nay ở Viuệ́ Nam hiuện nay ̣òn nhiùu điuểm ̣hưa hơp ĺ va ̣hưa ̣huẩn ̣́́ do ̣ơ ̣hê va ̣hính sạh qủn ĺ đất́ đaiu ̣ủa Nha nự́ vẫn ̣òn đang ́rong giuaiu đoạn ́hử nghiuệm để ́im hứng điu đ́ng. Vi ́hêy ́ḥ ́rương bất́ độnng s̉ny đặ̣ biuệ́ la ́ḥ ́rương quỳn sử dụng đất́ ở Viuệ́ Nam ̣ó hinh ́hanh nhanh hay khô,ng phụ ́huộṇ vao quyế ́âm va hanh độnng nhất́ quan ̣ủa Nha nự́. Thứ hai, Nhằm mụ̣ ́iuêu iây dựng ǹn kiunh ́ê ́ḥ ́rương ́heo đ̣nh hứng ia hộniu ̣hủ nghĩay Nha nự́ Viuệ́ Nam ́hự̣ ́hiu mộń ̣hính sạh đất́ đaiu ̣ó phân biuệ́ ́hanh ph̀n kiunh ́êy ́rong đó í́ nhiùu ̣ó ưu đaiu hơn ̣ho ́hanh ph̀n kiunh ́ê hơp ́ạ va ́hanh ph̀n kiunh ́ê quộ doanh. Do vậyy ́ḥ ́rương BĐS ở Viuệ́ Nam ̣ó ́hể ́hấty ngay ́ừ đ̀u khô,ng ph̉iu la ́ḥ ́rương như nhau ̣ho ́ất́ ̣̉ ̣ạ ́hanh ph̀n kiunh ́ê. Để đẩy mạnh ́ăng ́rưởng kiunh ́êy Nha nự́ buộṇ ph̉iu khuyên khị́h mạnh mẽ ̣ạ ́hanh ph̀n kiunh ́ê khạy kể ̣̉ khuyên khị́h ̣huyển giuao đất́ ̣ho họ. Như vậyy mộń ̣hính sạh ̣hứa nhiùu mụ̣ ́iuêu va ̣̉ mâu ́huẫn như ́rên nêu như khô,ng đượ hoạ̣h đ̣nh mộń ̣ạh khô,n ngoan sẽ ̣ó ̉nh hưởng rất́ ĺn lam biuên độnng khô,ng binh ́hương ́ḥ ́rương BĐS. Thứ ba, Viuệ́ Nam đa ́r̉iu qua mộń ́hơiu kỳ daiu v́iu nhiùu iao ́rộnny do ́hay đổniu ̣hê độny do ̣hiuên ́ranhy do ́hay đổniu ̣hính sạhy nên ́hự̣ ́rạng BĐS ̣̉ nự́ đang rất́ lộnn iộnn. Nêu ́rong ́hơiu giuan ́́iu đây Nha nự́ khô,ng ̣ó quyế sạh kiuên quyế va nỗ lự̣ ̣̉iu ́hiuện ́inh hinh nay ́hi ́ḥ ́rương BĐS Viuệ́ Nam khó ̣ó ́hể điu vao hoạ́ độnng mộń ̣ạh quy ̣ủ va ̣huẩn ̣́́. Traiu lạiuy nạn đ̀u ̣ơ vao ́ḥ ́rương BĐS khô,ng ̣hính ́hự́ sẽ ̣ang lam ̣ho ̣ô,ng viuệ̣ ̣ủa Nha nự́ ́hêm nặng ǹ. Như vậyy Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường BĐS, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội. 1.3. Luật kinh doanh BĐS tại Việt Nam. 11 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên 1.3.1. Đối tượng áp dụng Nhà đầu tư : nha đ̀u ́ư va ngươiu ̣ho vay vôn la những ngươiu ph̉iu ra những quyế đ̣nh quan ́rọng nhất́ ́rong kiunh doanh bất́ độnng s̉n. Họ ̣hiu ́iùn ra va ̣hấtp nhận rủiu ro. Do vậyy họ ph̉iu ́ính ́oan kĩ lưỡng viuệ̣ ph̉iu sử dụngy vận hanh bất́ độnng s̉n như ́hê nao để ̣ó ́hể đem lạiu hiuệu qủ ̣ao nhất́. Người cho vay vốn : la ngươiu ́aiu ́rơ vôn ̣ho ̣ạ nha đ̀u ́ư kiunh doanh bất́ độnng s̉n dứiu dạng ̣ạ khỏn vay ̣ó ki hạny va ph̀n họ nhận đượ la ́iùn ́r̉ laiu ́ừ vôn vay ̣ủa ̣ạ nha đ̀u ́ư. Họ rất́ quan ́âm đên ́ính kh̉ ́hiu ̣ủa dự an va kh̉ năng ́r̉ nơ ̣ủa ̣hủ đ̀u ́ư. Người môi giới bất động sản : giuữ mộń ṿ ́rí quan ́rọngy la ̣̀u nôiu giuữa ngươiu ban va ngươiu mua. Khiu ngươiu ban va ngươiu mua gặp đượ nhau nhơ ngươiu mô,iu giúiu ́hi ngươiu mô,iu giúiu sẽ ́hu đượ ́iùn phí hoặ̣ ́iùn hoa hồng. Nhơ ngươiu mô,iu giúiu ma ngươiu ban va ngươiu mua đ̀u ́iuế kiuệm đượ ̣hiu phí va ́hơiu giuan. Mộń ngươiu mô,iu giúiu ̣̀n am hiuểu đ̀y đủ ̣ạ vấtn đ̀ v̀ bất́ độnng s̉n ̣ũng như ̣ạ giuao ḍ̣h BĐS. Những người phát triển BĐS: bao gồm ̣ạ nha ́h̀u iây dựngy những ngươiu iây dựng hạ ́̀ng (đương iay hệ ́hông ̣ấtp ́hoá nự́y ̣ấtp điuện.v.v… ) ̣ho ̣ạ khu iây dựngy ̣ạ nha quy hoạ̣h đất́ đaiuy kiuên ́ṛ́ sư. Đây la những nha ̣huyên mô,n ́rong lĩnh vự̣ ̣ủa minh va ́hương ́hự̣ hiuện ̣ạ ̣ô,ng viuệ̣ đó ́heo hơp đồng kí kế v́iu ̣hủ đ̀u ́ư bất́ độnng s̉n. Chuyên gia định giá bất động sản: la ngươiu ̣ó nhiuệm vụ đưa ra mự́ giua ́ḥ ́rương ̣ủa mộń bất́ độnng s̉ny phụ̣ vụ ̣ho ̣ạ hoạ́ độnng nghiuệp vụ v̀ bất́ độnng s̉n. Nha đ̣nh giua ph̉iu ̣ó đ̀y đủ ̣ạ kĩ năng đ̣nh giuay giuau kiunh nghiuệmy ńm rõ ́hô,ng ́iun bất́ độnng s̉n ́rên ́ḥ ́rương va đặ̣ biuệ́ la ph̉iu đ̉m b̉o v̀ ́iuêu ̣huẩn đạo đự́ ngh̀ nghiuệp để ̣ó ́hể đưa ra mộń mự́ giua hơp lí ̣ho bất́ độnng s̉n. Các nhà quản trị bất động sản : ̣ó ́hể la ̣hủ sở hữu hoặ̣ ngươiu ́hay mặ́ ̣hủ sở hữuy đứng ra qủn lí qua ́rinh đưa bất́ độnng s̉n vao khaiu ́hạ để đem lạiu ́hu nhập. Cô,ng viuệ̣ ̣ủa họ la ́im kiuêm khạh hangy kí kế hơp đồngy ̣ung ̣ấtp ̣ạ ḍ̣h vụy b̉o dưỡng bất́ độnng s̉ny ́hu ́iùn ́huê ́heo đ̣nh ki.v.v… 12 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Luật sư trong linh vực bất động sản: ́ham giua đam phan ̣ạ hơp đồng ́huêỵạ hơp đồng mua bany hơp đồng b̉o hiuểm bất́ độnng s̉ny kiuểm ́ra ́ính hơp phap ̣ủa ̣ạ giuấty ́ơ sở hữu ̣ủa bất́ độnng s̉n ́heo yêu ̣̀u ̣ủa ̣ạ nha đ̀u ́ưy ́ham giua giủiu quyế ̣ạ ́ranh ̣hấtp ́rong viuệ̣ sử dụng va sở hữu bất́ độnng s̉n. 1.3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS Tổn ̣hự́y ̣a nhân hoạ́ độnng kiunh doanh bất́ độnng s̉n binh đẳng ́rự́ phap luậ́y ́ự do ́h a ́huận ́rên ̣ơ sở ́ô,n ́rọng quỳn va lơiu ị́h hơp phap ̣ủa ̣ạ bên ́ham giua hoạ́ độnng kiunh doanh bất́ độnng s̉n ́hô,ng qua hơp đồngy khô,ng ́raiu v́iu quy đ̣nh ̣ủa phap luậ́. Bất́ độnng s̉n đưa vao kiunh doanh ph̉iu ̣ó đủ điùu kiuện ́heo quy đ̣nh ̣ủa Luậ́ Kiunh Doanh Bất́ Độnng S̉n va ̣ạ quy đ̣nh khạ ̣ủa phap luậ́ ̣ó liuên quan. Hoạ́ độnng kiunh doanh bất́ độnng s̉n ph̉iu ̣ô,ng khaiuy miunh bạ̣h. 1.3.3. Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh Đất trống : do nhu ̣̀u sử dụng đất́ đaiu ngay ̣ang ́ăngy ́rong khiu quĩ đất́ đaiu la ̣ó hạny ̣ho nên kiunh doanh đất́ ́hương ̣ó lơiu nhuận ̣ao hơn ̣̉. Tuy nhiuêny kiunh doanh đất́ ́hương ̣ó độn rủiu ro ̣ao hơn ̣ạ bất́ độnng s̉n khạ. Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so v́iu ̣ạ bất́ độnng s̉n khạy kiunh doanh nha ở ̣ó nhiùu lơiu ́hê hơn : nhu ̣̀u ia hộniu v̀ nha ở ́ăng lên khô,ng ngừng do sự ́ăng dân sôy ̣ô,ng viuệ̣ kiunh doanh khô,ng đòiu h iu qua nhiùu ̣ô,ng sự́ va ́ính ̣huyên nghiuệpy ̣ô,ng ̣h́ng ̣ó mộń sự hiuểu biuế ́ương đôiu v̀ loạiu bất́ độnng s̉n nayy ́ính ́hanh khỏn ̣ủa nó ̣ao hơn. Các toà nhà cho thuê văn phòng: đap ứng nhu ̣̀u v̀ văn phòng lam viuệ̣ ̣ho ̣ạ doanh nghiuệpy ̣ạ ̣a nhân ́ham giua kiunh doanh ́rong ia hộniu. Kho chứa hàng cho thuê: kiunh doanh loạiu bất́ độnng s̉n nay ̣ḥu ̉nh hưởng ĺn ́ừ ̣ạ hoạ́ độnng s̉n iuất́ ̣ô,ng nghiuệp va ́hương mạiu ở khu vự̣y do vậy nó ̣ũng ̣ó rủiu ro. Yêu ̣̀u ̣ủa loạiu bất́ độnng s̉n nay la ph̉iu g̀n ̣ạ ́rụ̣ giuao ́hô,ng ̣hínhy ̣ó lôiu ra vao ̣ho ̣ạ ie vận ́̉iu. 13