Tài liệu Báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản

GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Lời cảm ơn Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành báo cáo này, em đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy cô, các anh chị và các bạn. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc em xin được bày tỏ lới cảm ơn chân thành tới: Ban giám hiệutrường Đại Học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành bài báo cáo này. Giáo sư-Tiến sĩ Võ Thanh Thu,người cô đã hết lòng giúp đỡ, dạy bảo, và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp. Các cô, các anh chị trong công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Nam Việt , đặc biệt là chị Phạm Thị Thu Hằng, giám đốc đào tạo đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình học tập và làm việc tại công ty Nam Việt. IV1 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên NHẬN XÉT THỰC TẬP Họ và tên sinh viên : …Huỳnh Trọng Nguyên………………………………… MSSV :…1054011173……………………………………………………….……… Khoá :…2010-2014………………………………………………………………… 1. Thời gian thực tập : …… 24/03/201..đến…20/04/2014……………….. 2. Bộ phận thực tập :……….Phòng Kinh doanh………………………………… 3. Nhận xét chung …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Đơn vị thực tập IV2 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Nhận xét của giảng viên hướng dẫn …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… IV3 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên MỤC LỤC Danh sách các hình: Hình 1.1 Logo Công Ty Hình 1.2 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần BĐS Nam Việt Danh sách các bảng: Bảng 1.1: Doanh thu Công ty Bảng 1.2: Tình hình thực hiện chi phí tại công ty Nam Việt Bảng 1.3 Lợi nhuận công ty Nam Việt Bảng 1.4 Tình hình tỷ suất tài chính của công ty Danh sách các biểu đồ : Biểu đồ 1.1: Tình hình doanh thu công ty Nam Việt Biểu đồ 1.2: Tình hình chi phí công ty Biểu đồ 1.3: Tình hình lợi nhuận công ty BĐS Nam Việt IV4 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên IV5 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên LỜI MỞ ĐẦU 1. Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài: Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước được phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt trở nên phổ biến, từ đó thị trường BĐS được hình thành và phát triển. Trong thị trường này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và được rất nhiều người quan tâm. Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách của nhà nước (NN), hoạt động KD BĐS ở nước ta đó có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên cũng tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của KD BĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đó được các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ. Do vậy, yêu cầu bức thiết được đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần, cũng như phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằm đưa hoạt động KD BĐS ở nước ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Để thực hiện được những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy nhiên cho đến nay có rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trường BĐS Việt Nam cũng như là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự phát triển của hoạt động KD BĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty Nam Việt: thực trạng và giải pháp" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. 2. Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt cũng tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam nói chung và công ty BDS Nam Việt nói 6 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên riêng, nhằm đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục được các tồn tại, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS trong giai đoạn hiện nay. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Bài báo cáo tiếp cận hệ thống những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trường vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS Nam Việt với tư cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS. 4. Phương pháp nghiên cứu: Báo cáo này dùng phương pháp duy vật biện chứng làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v... và có tham khảo thêm các báo cáo nghiên cứu thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong bài báo cáo này được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan NN , công ty BDS Nam Việt và trong các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v. 5. Báo cáo bao gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản Chương này giới thiệu về các vấn đề của BĐS, chúng ta có thể hiểu các vấn đề cơ bản của BĐS, qua đó hiểu được vai trò và tầm quan trọng của BĐS đối với nền kinh tế Việt Nam, thúc đẩy phát triển kinh tế. Chương 2: Hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty Nam Việt Chương này giới thiệu công ty BĐS Nam Việt, cách thức tổ chức bộ máy làm việc của công ty.Chúng ta có thể thấy tình hình hoạt động của công ty, từ đó đánh giá sơ bộ về công ty và thấy được các hạn chế mà cô đang mắc phải để có thể đề ra giải pháp. Chương 3: Đề xuất kiến nghị một số giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại Công ty Nam Việt Từ những tồn tại của công ty ở chương 2, ta có thể hình dung ra giải pháp để có thể khắc phục được những tồn tại đó. Chương 3 sẽ cho chúng ta các giải pháp , cách ứng dụng. Từ đó có thể áp dụng cho công ty đến công ty có hướng phát triển tốt hơn. 7 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Những vấn đề cơ bản về bất động sản 1.1.1. Khái niệm BĐS Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng,người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản làm hai loại:Bất động sản và động sản. Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. ở nước ta theo điều 181 bộ luật dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm:  Đất đai;  Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;  Các tài sản khác gắn liền với đất;  Các tài sản khác do pháp luật quy định. Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy,được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau :     Là một yếu tố vật chất có ích cho con người. Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người. Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.  Tồn tại lâu dài Với quan niệm trên, BĐS thường được phân chia thành nhóm sau đây:  trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể; 8 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Phải là đất đai đã xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.  Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc không di dời đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá,cầu cống, bến cảng,sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể di dời với các công quan cho công trình; Các tài sản đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.  Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản;cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản do pháp luật quy định. 1.1.2.Đặc điểm của BĐS Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ. Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ có tính khan hiếm là do đất đai là yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển lại càng giới hạn hơn. Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do khác nhau về vị trí, khác nhau về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan. Do vậy, trong đầu tư phát 9 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS và đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm lý. Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng hoặc giảm giá trị của BĐS kia. Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư kinh doanh. Thứ tám, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật và chính sách của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng. Do vậy, để tăng cường vai trò của mình, quản lý các hoạt động của thị trường BĐS, nhà nước ban hành các văn bản pháp luật, chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò quản lý và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực. Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị cao, nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với hàng hoá thông thường. 1.1.3. Vai trò của BĐS Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các BĐS ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản quốc gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh hoạ cho quy mô và qua đó là vai trò của BĐS trong xã hội. Theo một cách tiếp cận, tuy không được chính thống 10 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên song vẫn có sức thuyết phục, đó là việc phân tích về các BĐS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung của sự phát triển thì BĐS nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong các loại BĐS. Với một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục Thống kê đã ước tính tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 150 tỷ đô la Mỹ. Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị BĐS nhà ở của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thương mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏ và do đó có thể nói tổng giá trị BĐS là một số khổng lồ. Do vậy, vai trò BĐS là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng đồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam. 1.1.4.Phân loại BĐS Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. 11 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên 1.2. Những vấn đề chung về BĐS 1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS Đầu tư kinh doanh BĐS: là dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Hình thức đầu tư: xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán; đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư… Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc rất lớn vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết với các trung tâm môi giới BĐS nhất là những trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại. 1.2.2.Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS. Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản có những đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau: + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và quy hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộ trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình. + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã hội đan xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân. + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu. + Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cũng mang những yếu tố bất thuận lợi như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính thanh khoản thấp), chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao… 12 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên 1.2.3. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của công ty Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS được huy động hỗn hợp từ các nguồn khác nhau:  Vốn khấu hao cơ bản: Đây là một nguồn tự tài trợ được hình thành từ quỹ khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp, có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh nghiệp, bởi quỹ này phản ánh độ lớn các khoản khấu hao tài sản cố định và gián tiếp phản ánh tốc độ đổi mới doanh nghiệp. Việc sử dụng nguồn vốn này cho hoạt động đầu tư sẽ mang lại thế chủ động an toàn cho doanh nghiệp.  Quỹ tích luỹ tái đầu tư phát triển sản xuất: Quỹ này được hình thành từ nguồn lợi nhuận hàng năm được trích lập theo quy định của Bộ Tài Chính. Nguồn vốn này có ý nghĩa rất quan trọng, nếu nguồn vốn lớn chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả. Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu doanh nghiệp hoạt động hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn. Nguồn trích từ lợi nhuận để lại là bộ phận lợi nhuận được dùng để tái đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.  Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đây là một trong những nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đáp ứng được nguồn vốn thực hiện dự án.  Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây là nguồn chi của Nhà nước cho hoạt động đầu tư. Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển đất nước. Nguồn vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia của Nhà nước. Ngoài ra, nguồn vốn dùng để chi cho công tác lập kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, vùng lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn. 13 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên  Nguồn khác: bao gồm phát hành trái phiếu, vốn góp liên doanh liên kết, vốn cổ phần (hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp). 1.2.4. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào thị trường BĐS, do đó quy mô của BĐS sẽ lớn. Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị trường BĐS sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh. Sự giàu có trong lòng đất như: sự màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá có giá cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai, đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS. Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá BĐS là rất lớn. 1.2.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tế: Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Do đó, cùng với xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển. Mặt khác, bản thân các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển. Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra đời tồn tại và phát triển. 14 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán. Thị trường BĐS chịu cũng ảnh hưởng rất lớn từ chu kỳ kinh doanh. Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ, thị trường BĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, thị trường BĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu cơ. 1.2.4.3. Nhóm các nhân tố chính trị Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không. Chẳng hạn dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phải đền bù. Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức hoàn thiện nhất và do đó, thị trường BĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị trường BĐS có những giới hạn nhất định. Thị trường đất đai không được luật pháp cho phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất, khu vực đất công đi vào thị trường BĐS; chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hoá không dễ dàng… Ngoài ra, các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng của doanh nghiệp dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của thị trường BĐS giảm đi. Bên cạnh đó, những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch. 1.2.4.4. Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có thể hình thành thị trường BĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và 15 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Vì thế, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam có hình thành nhanh hay không phụ thuộc vào quyết tâm và hành động nhất quán của Nhà nước. Thứ hai, Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh. Do vậy, thị trường BĐS ở Việt Nam có thể thấy ngay từ đầu không phải là thị trường như nhau cho tất cả các thành phần kinh tế. Để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, Nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể cả khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy, một chính sách chứa nhiều mục tiêu và cả mâu thuẫn như trên nếu như không được hoạch định một cách khôn ngoan sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường thị trường BĐS. Thứ ba, Việt Nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách, nên thực trạng BĐS cả nước đang rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây Nhà nước không có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị trường BĐS Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động một cách quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ vào thị trường BĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của Nhà nước thêm nặng nề. Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường BĐS, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội. 1.3. Luật kinh doanh BĐS tại Việt Nam. 16 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên 1.3.1. Đối tượng áp dụng Nhà đầu tư : nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra những quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản. Họ chi tiền ra và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kĩ lưỡng việc phải sử dụng, vận hành bất động sản như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Người cho vay vốn : là người tài trợ vốn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Họ rất quan tâm đến tính khả thi của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Người môi giới bất động sản : giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ người môi giới mà người bán và người mua đều tiết kiệm được chi phí và thời gian. Một người môi giới cần am hiểu đầy đủ các vấn đề về bất động sản cũng như các giao dịch BĐS. Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng hạ tầng (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện.v.v… ) cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng kí kết với chủ đầu tư bất động sản. Chuyên gia định giá bất động sản: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị trường của một bất động sản, phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về bất động sản. Nhà định giá phải có đầy đủ các kĩ năng định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin bất động sản trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lí cho bất động sản. Các nhà quản trị bất động sản : có thể là chủ sở hữu hoặc người thay mặt chủ sở hữu, đứng ra quản lí quá trình đưa bất động sản vào khai thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, kí kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ, bảo dưỡng bất động sản, thu tiền thuê theo định kì.v.v… 17 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên Luật sư trong lĩnh vực bất động sản: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê,các hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm bất động sản, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu của bất động sản theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu bất động sản. 1.3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. 1.3.3. Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh Đất trống : do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quĩ đất đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy nhiên, kinh doanh đất thường có độ rủi ro cao hơn các bất động sản khác. Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các bất động sản khác, kinh doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn : nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối về loại bất động sản này, tính thanh khoản của nó cao hơn. Các toà nhà cho thuê văn phòng: đáp ứng nhu cầu về văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia kinh doanh trong xã hội. Kho chứa hàng cho thuê: kinh doanh loại bất động sản này chịu ảnh hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi 18 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên ro. Yêu cầu của loại bất động sản này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm việc. Việc quản lí trung tâm là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Việc kinh doanh bất động sản loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư trong khu vực, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực. Khách sạn: việc quản lí đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Hoạt động tiếp thị giữ một vị trí hết sức quan trọng, quyết định số lượng khách đến khách sạn. Hoạt động kinh doanh khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan thiên nhiên của địa phương. Các hoạt động dịch vụ liên quan: bao gồm hoạt động môi giới, tư vấn, định giá bất động sản. Các hoạt động này cung cấp dịch vụ cho cả người cần mua và người cần bán bất động sản. Những người tham gia trong lĩnh vực này là những chuyên gia về bất động sản, họ có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, do đó có thể giúp cho những người tham gia vào thị trường bất động sản có thể ra những quyết định đúng đắn. 1.3.4. Các chính sách đầu tư kinh doanh BĐS của Nhà nước : Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn. Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất. Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ 19 GVHD: Võ Thanh Thu SVTH: Huỳnh Trọng Nguyên đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng. Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách. Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng. 1.3.5. Các hình thức đầu tư kinh doanh BĐS Với một nhà đầu tư mới, bạn nên xem xét đầu tư vào bất động sản như là một lựa chọn đầu tiên. Có nhiều hình thức đầu tư phong phú hơn là chỉ mua một căn nhà, sửa sang lại và cho thuê...Có nhiều dạng đầu tư kinh doanh bất động sản :  Đầu tư các khu dân cư: ví dụ như nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng nơi mà các cá nhân hay gia đình sẽ trả tiền cho bạn để được sống trong căn bất động sản đó. Thời gian sống trong căn bất động sản dựa vào thỏa thuận thuê, mua của bạn và khách hàng. Đầu tư bất động sản thương mại: đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Bạn xây dựng một tòa nhà (quy mô phụ thuộc vài vốn của bạn) với các phòng riêng biệt thì bạn có thể cho các công ty thuê để sử dụng làm văn phòng.  Đầu tư theo ngành: bạn có thể sử dụng bất động sản làm mặt bằng để mở các nhà kho, nơi rửa xe hay bất kì loại ngành nào khác... Doanh thu có được từ các 20