Tài liệu Báo cáo thực tập định giá bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẨT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊA CHÍNH *** BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hä vµ tªn: NguyÔn V¨n NhËt Trình độ học vấn: Cö nh©n kinh tÕ Lớp định giá bất động sản : K21 Mã học viên : HÀ NỘI - 2011 0 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ................***................. BÁO CÁO THẨM ĐỊNH Giá trị quyền sử dụng đất ngôi nhà 560 Đường Nguyễn Trãi Thanh Xuân – Hà Nội I. THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN - Nhà 560 Đường Nguyễn Trãi - Quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội. - Khách hàng yêu cầu định giá : Bà Nguyễn Kim Ân. - Địa chỉ khách hàng : Phòng 505 CT5 Khu đô thị Mỹ Đình - Từ Liêm – Hà Nội - Mục đính thẩm định giá: để bán. - Thời gian thẩm định : Tháng 7 năm 2011. - Cơ quan thẩm định : Sàn giao dịch bất động sản DIC Bắc Hà. - Địa chỉ: Số 1 Bà Triệu - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. - Giấy phép đăng ký kinh doanh số: 345 123 do Sở Kế Hoach Đầu Tư tp. Hà Nội cấp. - Điện thoại 04 234 34 43 II. CƠ SỞ PHÁP LÝ 1 - Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. - Luật nhà ở số 56/2005/QH 11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. - Nghị định số 101/ NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2005 về thẩm định giá. - Quyết định số: 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 04 năm 2005 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. - Quyết định số: 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. - Giấy phép xây dựng ngày 22 tháng 12 năm 2004 của Uỷ Ban Nhân Dân Quận Thanh Xuân cho phép xây dựng tại địa chỉ 560 Đường Nguyễn Trãi- Quận Thanh Xuân. - Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công ngôi nhà tại 560 Đường Nguyễn Trãi - Quận Thanh Xuân do Công ty tư vấn Xây Dựng Việt Nam ( CDC ) lập tháng 7 năm 2004. - Hợp đồng dịch vụ thẩm đinh giá số : 34/2008/HĐTĐ ngày 07 tháng 07 năm 2011 giữa Bà Nguyễn Kim Ân và Sàn giao dịch bất động sản DIC Bắc Hà. III. ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ 1. Đặc điểm vị trí địa lý và kinh tế kỹ thuật a. Vị trí địa lý: 2  Nhà 560 đường Nguyễn trãi có mãt tiền hướng Đông rộng 5m.  Phía Tây mặt hậu giáp với đường nội bộ rông 7m, mặt hậu thông thoáng.  Trước nhà có vỉa hè lát gạch, bề rộng 5m, trạm dừng xe buýt cách nhà 20 m, cách trạm dừng đường sắt đô thị quy hoạch 500m.  Đường Nguyễn Trãi rộng 36 m kéo dài từ Ngã Tư Sở đến Hà Đông là đường hình thành trên cơ sở đường quốc lộ số 6 ( đường cấp 1)  Khoảng cách đến Ngã Tư Sở là 3km, dến cầu Hà Đông là 2 km. b. Diện tích: Diện tích đất: Tổng diện tích thực tế 75m2 ( diện tích trong sổ đỏ 75m2 ). Chiều dài 15m. Chiều rộng 5m. Nhà ở: Diện tích xây dựng: 290m2 Nhà ở 4 tầng. Công năng sử dụng: 1 gara và phòng bếp ở tầng 1. 1 phòng khách. 3 phòng ngủ. 1 phòng thờ ( tầng mái ). 3 Kết cấu kỹ thuật : Móng : Ép cọc bê tông 20*20 cm sâu 6m, móng băng bê tông cốt thép. Kết cấu khung chịu lực. Thời gian xây dựng : tháng 04 năm 2008. c. Đánh giá hiện trạng:  Xây dựng đúng theo thiết kế và giấy phép xây dựng.  Hiện trạng kỹ thuật tốt, hệ thống cấp điện nước tốt, thoát nước tốt, không bị ngập nước khi mưa lớn.  Tiếng ồn lớn, bụi và khói xe trong không khí nhiều, môi trường không trong lành.  Gần nhiều trường đại học lớn như: Đại Học Hà Nội, Đại Hoc Xã Hội Nhân Văn, Đại Học Văn Hóa Nghệ Thuật Trung Ương.  Tình trạng an ninh tốt. 4 2. Đặc điểm pháp lý của bất động sản a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở số : 134 236 34 000 của Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 20 tháng 10 năm 1996. b. Giấy phép xây dựng ngày 22 tháng 12 năm 2004 của Uỷ Ban Nhân Dân Quận Thanh Xuân cho phép xây dựng tại địa chỉ 560 Đường Nguyễn Trãi- Quận Thanh Xuân. 3. Kết quả khảo sát thực địa a. Qua khảo sát thực địa từ ngày 10 tháng 5 đến ngày 25 tháng 5 năm 2008. Kết quả cho thấy ngôi nhà không có tranh chấp. b. Diện tích thửa đất đo đạc tại hiện trường khớp với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. c. Các bất động sản kế cận đang được cho thuê làm văn phòng và các cửa hàng dịch vụ hay thương mại với 20 usd/ m2/tháng. IV. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ Vì bất động sản mục tiêu không phải là bất động sản mang tính dị biệt, khả năng thu thập các thông tin giao dịch bất động sản so sánh tương đối dễ dàng, do vậy chúng tôi sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp vốn hóa trực tiếp để định giá bất động sản muc tiêu. V. CƠ SỞ VÀ GIẢ THIẾT ĐỊNH GIÁ 5 -Các bất động sản đều có vị trí tương tự trên đường Nguyễn Trãi. -Khảo sát thị trường BDS cho thấy bất động sản hướng Tây-Nam có giá giao dịch thấp hơn 5% so với bất động sản cùng tiêu chí hướng Đông-Bắc. -Trong khoảng thời gian 3 tháng gần đây giá giao dịch bất động sản có su hướng giảm từ 15% đến 20% do chính sách thắt chặt tài chính của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam và các Ngân hàng thương mại khác. -Các BDS có cùng một kết cấu khung bê tông chịu lực trên móng băng ép cọc bê tông. Kết quả khảo sát giá xây dựng thị trường là 4 triệu đ/ m2 xây dựng. -Các BDS không có khiếm khuyết pháp lý, diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích thực tế là như nhau. - Giả thiết tuổi sử dụng và tuổi kinh tế của các BDS là như nhau, là 50 năm. - Sự giảm giá tích lũy của công trình tỷ lệ thuận với tuổi thực tế của công trình. - Giá giao dịch BDS SS3 giảm 80 tr. đ. do yếu tố phi trị trường (bán cho người thân). - Lãi xuất bình quân của các Ngân hàng thương mại là 18%/ năm. - Mức điều chỉnh BDS SS2 khi bàn giao nhà chậm 3 tháng được xác định trên giá thuê 20 usd/ tháng/ m2 ( tương đương 320 000 nghìn đ ) cho 160 m2 sàn ( sau khi đã trừ phần diện tích sử dụng chung và 15 % diện tích sàn bỏ trống ) là 153,6tr.đ. - Mức điều chỉnh BDS SS4 khi bàn giao nhà chậm 3 tháng được xác định trên giá thuê 20 usd/ tháng/ m2 ( tương đương 320 000 nghìn đ ) 6 cho 150 m2 sàn ( sau khi đã trừ phần diện tích sử dụng chung và 15 % diện tích sàn bỏ trống ) là 144 tr. đ. -Giá thành xây dựng và lắp đặt 1 khu vệ sinh là 10 tr. đ. VI. THÔNG TIN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG, PHÂN TÍCH, ĐIỀU CHỈNH, ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 1. Thông tin khảo sát và phân tích bất động sản so sánh Bất động sản so sánh là những bất động sản được giao dịch trong thời gian 1năm trở lại và vị trí của bất động sản tương tự như bất động sản mục tiêu tại đường Nguyễn Trãi- Thanh Xuân- Hà Nội. T Tiêu chí so BĐS T sánh Mục Tiêu BĐS SS1 Bất động sản so sánh BĐS BĐS SS2 SS3 BĐS 1 Địa chỉ 560 653 479 SS4 565 620 Nguyễn Nguyễn Nguyễn Nguyễn Nguyễn Trãi TB Trãi ĐN 6350 Trãi ĐN 9980 Trãi ĐN 6620 Trãi TB 8500 285 2 3 Hướng nhà Giá giao dịch 4 (tr.đ) Diện tích xây 290 240 300 240 5 dựng (m2) Diện tích đất 65 85 75 75 7 6 sử dụng (m2) Số lượng khu 4 3 60 4 3 4 7 vệ sinh Số lượng 6 4 6 4 6 9 8 9 phòng ngủ Gara xe ôtô Phòng khách Năm xây 1 1 1 2004 1 1 2006 1 1 2005 1 1 2006 3 2 3 2 g.d. 11 Thời gian 1 năm 6 tháng 6 tháng 3 tháng giao dịch 12 Thời gian Bàn Bàn Bàn Bàn giao giao giao giao sau ngay sau 3 ngay 3 tháng 13 Điệu kiện Thị tháng Thị Người Thị giao dịch 14 Điều kiện trường Thanh trường 50 % thân Thanh trường toán giá trị toán ngay bds ngay dựng 10 Tuổi sử dụng 2005 bds khi bàn giao bds thanh toán thanh toán sau 2 tháng Thanh toán ngay 8 2. Lập bảng phân tích điều chỉnh T Tiêu chí so BĐS BĐS Bất động sản so sánh BĐS BĐS BĐS T sánh Mục SS1 SS2 SS3 SS4 Giá giao dịch 6350 9980 6620 8500 (tr.đ) Điều kiện Thị Thị Thị giao dịch trường trường trường Tiêu 1 Người 2. 3 4 Điều chỉnh 0 thân 0 (tr.đ) Giá điều 6350 9980 chỉnh (tr.đ) Thời gian Bàn giao Bàn giao Bàn giao Bàn giao bàn giao bds ngay sau 3 Điều chỉnh (tr.đ) Giá điều +80 0 6700 8500 ngay sau 3 0 tháng -153,6 0 tháng -144 6350 9826,4 6700 8356 ĐN -317,5 ĐN -499 ĐN -335 TB 0 (tr.đ) Giá điều 6032,5 9481 6365 8500 chỉnh (tr.đ) Điều kiện Thanh 50 % giá Thanh chỉnh (tr.đ) Hướng nhà Điều chỉnh TB Thanh 9 thanh toán toán trị bds toán toán ngay thanh ngay ngay 0 0 toán sau 5 5 6 7 Điều chỉnh 0 2 tháng -138,1 (tr.đ) Giá điều 6032,5 9342,9 6365 8500 chỉnh (tr.đ) Thời gian 1 năm 6 tháng 6 tháng 3 tháng giao dịch Điều chỉnh 6032,5*1 9342,9*1 6365*1,0 8500*1,0 (tr.đ) ,18 = ,09 = 9= 45 = Giá điều 1085,85 7118,35 840,9 10183,8 572,9 6937,9 382,5 8882,5 chỉnh (tr.đ) Số lượng khu 4 3 4 3 4 vệ sinh Điều chỉnh +10 0 +10 0 (tr.đ) Giá điều 7118,35 10183,8 6947,9 8882,5 4 6 4 6 phòng ngủ Điều chỉnh 0 0 0 0 (tr.đ) Giá điều 7118,35 10183,8 6947,9 8882,5 1 1 1 1 0 0 0 0 chỉnh (tr.đ) Số lượng chỉnh (tr.đ) Gara xe ôtô, phòng khách Điều chỉnh 6 1 10 8 (tr.đ) Giá điều 7118,35 10183,8 6947,9 8882,5 chỉnh (tr.đ) Diện tích xây 290 240 300 240 285 dựng (m2) Điều chỉnh -240*4 -300*4 -240*4 -285*4 phí XD CT Giá điều 6158,35 8983,8 5987,9 7742,5 chỉnh (tr.đ) Tuổi sử dụng 3 2 3 2 (tr.đ) – Chi 9 bds khi g.d. Điều chỉnh - +240*4* +300*4* +240*4* +285*4* Giảm giá tích 3/50 = 2/50 = 3/50 = 2/50 = lũy (tr.đ) Giá điều 57,6 6215,95 48 9031,8 57,6 6045,5 45,6 7788,1 65 85 60 75 95,63 106,26 100,76 103,84 đất (tr. đ ) 12 Tổng điều -124,05 -1101,8 -594,5 -855,9 chỉnh 13 Trọng số 4 1 3 2 chỉnh (tr.đ) 10 Diện tích đất sử dụng (m2) 11 Giá điều 75 chỉnh 1m2 3. Hòa hợp các chỉ số giá trị -Tổng giá trị điều chỉnh của các bất động sản so sánh: (95,63*4 + 106,26*1 + 100,76*3 + 103,84*2) = 998,74 tr. đồng. 11 -Giá đất đơn vị của bất động sản mục tiêu: 998,74 / 10 = 99,87 tr. đồng / m2 -Dự kiến giá trị bất động sản mục tiêu là: 75*99,87+ 290*4290*4*3/50 = 8580,65 tr. đồng 4. Kết luận Giá bất động sản mục tiêu xác dịnh theo phương pháp so sánh là : 8 580 650 đồng. V. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ TRỰC TIẾP 1. Thông tin thị trường a. Bất động sản cho thuê vào mục đích văn phòng hay dịch vụ tại quận Thanh Xuân được khảo sát thi trường khoảng 20 usd /tháng /1m2. b. Diện tích cho thuê hiệu quả là 85% diện tích cho thuê tiềm năng. c. Khảo sát thị trường cho thấy tỷ lệ vốn hóa các bất động sản ltương tự là 5%. d. Tổng thu nhập hiệu quả của bất động sản muc tiêu là 20 USD * 85% * 163 m2 ( 44 336 000 đồng/tháng ) 2. Tính giá trị bất động sản định giá Giá bất động sản = NOI / Tỷ lệ vốn hoá GBĐS = ( 44 336 000 * 12 ) / 5% = 10 640 640 đ. 12 3. Kết luận Giá bất động sản mục tiêu xác dịnh theo phương pháp vốn hóa là : 10 640 640 đồng. Kết quả định giá bằng phương pháp vốn hóa ở đây chúng tôi sử dụng mang tính chất tham khảo vì, giá thuê văn phòng hiện tại 20 usd/m2/tháng mang tính chất đột biến do mất cân nằng cung - cầu trên thị trường này. VI. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Kết quả các phương pháp : Trên cơ sở các hổ sơ tài liệu do bà Nguyễn Kim Ân cung cấp. Căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trường. Kết quả khảo sát nghiên cứu phân tích các thông tin trên thị trường, giá trị của bất động sản được xác định bởi hai phương pháp khác nhau đó la phương pháp so sánh và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu đối với bất động sản (Ngôi nhà 560 - Đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội ) theo phương pháp so sánh là 8 581 triệu đồng. Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu đối với bất động sản (Ngôi nhà 560 - Đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội ) theo phương pháp vốn hóa trực tiếp là 10 641 triệu đồng. 2. Kết luận : Căn cứ vào thông tin thực tế hiện nay trên thị trường bất động sản tại khu vực đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – 13 Hà Nội, thông tin giao dịch bất động sản mua- bán và cho thuê bất động sản văn phòng. Kết quả yhẩm định giá được xác định theo phương pháp so sánh. Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu đối với bất động sản (Ngôi nhà 560 - Đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội ) là : 8 581 triệu đồng ( Tám tỷ năm trăm tám mươi mốt triệu đồng ) 14 VII. HẠN CHẾ CỦA KỂT QUẢ 1. Các bất động sản dùng để so sánh đã được giao dịch trong vòng 12 tháng trở lại đây trong khi thị trường có nhiều biến động trong thời gian qua, trong khoảng thời gian 6 tháng gần đây số lượng giao dịch thành công trên thị trường bất động sản không nhiều vì vậy tính đại diện những bất động sản giao dịch gần đây có thể không cao do vậy có ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết quả định giá. 2. Thị trưòng bất động sản cho thuê văn phòng hay dịch vụ gần đây do mất cân đối căn bằng cung - cầu trên thị trường này vị vậy gía cho thuê mặt bằng hiện tại tương đối cao và giá này không phải là giá của sự cân bằng bền vững. Do vậy kết quả định giá của phương pháp vốn hoá chỉ dùng để so sánh. 3. Kết quả định giá bất động sản được dùng để xác định giá bán bất động sản. Không dùng kết quả này cho mục đích khác. 4. Kết quả định giá chỉ có giá trị tại thời điểm định giá. Nếu thị trường bất động sản có nhiều biến động cần phải tiến hành xác định lại giá trị bất động sản. 15 Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ..……….***…………. Số 33/2008/ĐG CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Bà Nguyễn Kim Ân I. Căn cứ 1. Hợp đồng thẩm định giá số 34/2011/HĐTĐ ngày 07 tháng 07 năm 2011. 2. Tên tài sản thẩm định giá: giá trị toàn quyền sở hữu ngôi nhà 560 Đường Nguyễn Trãi quận Thanh Xuân thành phố Hà Nội. 3. Mục đích thẩm định giá : làm cơ sở cho việc bán nhà. 4. Căn cứ pháp lý thẩm định : phụ lục kèm theo báo cáo định giá. 5. Thời điểm định giá : tháng 07 năm 2011. 6. Cơ sở thẩm định giá : giá thị trường 7. Thực trạng bất động sản: phụ lục kèm theo. 8. Phương pháp thẩm định : phương pháp so sánh trực hợp với phương pháp vốn hoá trực tiếp. II. Kết quả thẩm định giá Trên cơ sở tài liệu do khách hàng cung cấp, qua khảo sát thực tế hiện trạng của bất động sản, thu thập các thông tin giao dịch bất động sản trong thời gian 1 năm gần nhất của các bất động sản có thể so sánh, khảo sát thị trường các bất động sản tương tự cho thuê tại thời điểm 16 tháng 7 năm 2011, sử dụng các phương pháp định giá như trên Sàn giao dịch BDS DIC Bắc Hà kết luận kết quả thẩm định như sau: Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu ngôi nhà 560 Nguyễn Trãi quận Thanh Xuân thành phố Hà Nội ( chi tiết tại các phụ lục đi kèm ) là : 8581 triệu đồng ( Tám tỷ năm trăm tám mươi mốt triệu ) III. Điều kiện giàng buộc : 1. Mức giá trên là gía trị thị trường quyền sở hữu bất động sản ngôi nhà 560 Nguyễn Trãi quận Thanh Xuân thành phố Hà Nội tại thời điểm định giá phù hợp với địa điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật của bẩ động sản ( phụ lục đính kèm ). 2. Kết quả định giá chỉ có giá trị tại thời điểm hiện tại; nếu thị trường bất động sản có biến động mạnh về cung cầu, các yếu tố môi trường thay đổi như quy hoạch, di rời các trường đại học… đều có thể làm thay đổi gia trị thị trường của bất động sản. 3. Phương pháp định giá dựa vào thông tin thị trường trong thời gian 1 năm gần nhất, các thông tin mang tính chất lịch sử do vậy khi sử dụng kết quả định giá cần kiểm tra sự biết động thị thường đẻ có thể đánh giá mức độ tin cậy của kết quả thẩm định giá. 4. Phương pháp vốn hoá trực tiếp phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị thường tại thời điểm định giá như tỷ lệ vốn hoá từ các BDS tương tự, giá thành cho thuê mặt bằng được xác đinh trên cơ sỏ khảo sát các bất động sản cho thuê so sách. Do biến động mạnh của giá BDS cho thuê nên chúng tôi sử dụng kết quả phương pháp vốn hóa để tham chiếu. 17 5. Kết quả thẩm định giá trên đây được dùng làm cơ sở xác định giá bán tại thời đỉểm tháng 07 năm 2011, không dùng kết quả vào mục đích khác. Chứng thư thẩm định giá được lập thành 09 bản cấp cho bên A 06 bản chính; lưu tại trung tâm sàn giao dịch bất động sản DIC Bắc Hà 03 bản chính. THẨM ĐỊNH VIÊN GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH 18