Tài liệu Bai thao luan nhom 8

CHỦ ĐỀ CHÍNH SÁCH THẮT CHẶT TÍN DỤNG CỦA CHÍNH PHỦ TÁC ĐỘNG TỚI CÔNG TY CP SÔNG ĐÀ THĂNG LONG Lớp: QTKD 2k20 Thành viên nhóm 8: 1. Trần Văn Trung 2. Nguyễn Quang Huy 3. Đồng Thị Thanh Thủy 4. Nguyễn Thị Phương Thu 5. Nguyễn Thanh Tú 6.Võ Văn Trà 7. Bùi Đình Đạo 1 PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH THẮT CHẶT TÍN DỤNG CỦA NHÀ NƯỚC 1. Ảnh hưởng của tín dụng đến tăng trưởng kinh tế và lạm phát Lý thuyết về tăng trưởng kinh tế đã chứng minh rằng trong dài hạn, GDP thực tăng trưởng như là kết quả của các nhân tố bên cung trong nền kinh tế, như tiến bộ kỹ thuật, tích lũy vốn, và mức độ và chất lượng của lực lượng lao động. Một số chính sách của chính phủ có thể ảnh hưởng đến các nhân tố bên cung này, nhưng CSTT nói chung không thể tác động trực tiếp đến các yếu tố bên cung được (có tác động gián tiếp chút ít đến bên cung), ít nhất là không làm tăng khuynh hướng tăng trưởng của nền kinh tế. Tuy nhiên, những thay đổi của CSTT có ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế trong ngắn hạn. Chính vì vậy ở hầu hết các nước, nhất là các nước phát triển sử dụng CSTT với mục tiêu duy nhất là để ổn định giá cả, và qua ổn định giá cả sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững. Đối với trường hợp của Việt Nam, trong ngắn hạn tín dụng cũng có vai trò nhất định đối với tăng trưởng kinh tế, nhưng ảnh hưởng của tín dụng đối với lạm phát là lớn hơn. Một số nghiên cứu gần đây về vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế và ảnh hưởng của nó đến CPI , cũng đã đưa ra kết luận rằng: Giả định những nhân tố khác không thay đổi, thì trong giai đoạn 1990-1999 58,5% thay đổi trong sản lượng là do sự thay đổi thay đổi của các cú sốc tín dụng, còn trong giai đoạn 2000-2005 là 38,8% thay đổi trong sản lượng là do thay đổi của các cú sốc tín dụng với độ trễ 6 tháng. Nghiên cứu này chỉ ra rằng, cũng với sự phát triển của thị trường vốn, sự giao lưu kinh tế quốc tế ngày càng gia tăng thì vai trò của tín dụng ngân hàng đối với tăng trưởng kinh tế sẽ giảm dần. Mặt khác, theo kết quả của mô hình SVAR đánh giá tác động của cú sốc tín dụng đến sản lượng , lạm phát cho thấy, tín dụng tăng 1,6% sẽ làm tăng mức sản lượng là 0,24% , lạm phát là 0,35% với độ chễ là 24 tháng. Như vậy, có thể thấy vai trò của tín dụng đối với tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam vẫn quan trọng, nhưng đang có xu hướng giảm dần và ảnh hưởng của tín dụng đến lạm phát là lớn hơn đến tăng trưởng. Tín dụng tác động đến lạm phát cả trong ngắn hạn cũng như dài hạn. Nghiên cứu tác động của tín dụng đến CPI cuả Việt nam từ năm 1990-2005 tác động của tín dụng đến CPI nhạy cảm hơn tác động M2 đến lạm phát, vì M2 của Việt nam ngoài việc chịu tác động của MB, còn chịu tác động của việc tăng tiền gửi ngoại tệ của dân chúng và vòng quay tiền tệ không ổn định. Theo kết quả của mô hình cấu trúc với 45 quan sát (đã có sự điều chỉnh mùa vụ trong cả 2 biến CPI và tín dụng) từ năm 2000 đến 2005 về mối quan hệ giữa tín dụng và CPI cho thấy, khi tín dụng tăng 1% (các nhân tố khác tác động đến CPI là không đổi) thì sẽ làm tăng 0,1% CPI với độ trễ 14 tháng ( khả năng giải thích của mô hình là 93%). 2. Sự cần thiết của thắt chặt tín dụng tại Việt Nam Tình hình kinh tế thế giới hiện đang diễn biến phức tạp, lạm phát tăng, giá dầu thô, giá nguyên vật liệu cơ bản đầu vào của sản xuất, giá lương thực, thực phẩm trên thị trường thế giới tiếp tục xu hướng tăng cao. Trong nước, thiên tai, thời tiết tác động bất lợi đến sản xuất và đời sống; một số mặt hàng là đầu vào quan trọng của sản xuất như điện, xăng dầu vẫn chưa thực hiện đầy đủ theo cơ 2 chế giá thị trường buộc phải điều chỉnh tăng; mặt khác, chúng ta phải nới lỏng chính sách tiền tệ, tài khóa để ngăn chặn suy giảm, duy trì tăng tưởng kinh tế trong thời gian qua. Tình hình trên đã làm cho giá cả tăng cao, tăng nguy cơ mất ổn định kinh tế vĩ mô của nước ta. Vì vậy, tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội là mục tiêu, nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách hiện nay. Một trong những biện pháp nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô mà NHNN đang áp dụng đó là hạn chế phát triển tín dụng ở mức 20% năm. Theo các chuyên gia kinh tế đây là một việc làm đúng trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định môi trường kinh tế vĩ mô. Điều này sẽ giúp cho tăng trưởng về trung và dài hạn của nền kinh tế. “Trong các năm 2009 - 2010, tổng phương tiện thanh toán và dư nợ tín dụng tăng quá nhanh, riêng dư nợ tín dụng tăng trên 30%/năm, trong khi tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2009 chỉ tăng 5,32%, năm 2010 tăng 6,78% và năm 2011 tăng 5,89%. Tình hình này đã tác động đến các cân đối lớn của nền kinh tế, đặc biệt đã đẩy lạm phát năm 2011 lên trên 18% so với cuối năm 2010. Nếu không thực hiện các biện pháp mạnh như thắt chặt tài khóa (giảm chi tiêu công, giảm bội chi ngân sách nhà nước...) và thắt chặt tiền tệ (giảm tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán và tốc độ tăng dư nợ tín dụng) thì lạm phát ở nước ta sẽ ở mức cao hơn nhiều” - TS. Bùi Đức Thụ, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội. 3. Một số nội dung chính sách thắt chặt tín dụng Một số giải pháp thắt chặt tín dụng mà NHNH đã áp dụng nhằm kiềm chế lạm phát, bình ổn nền kinh tế được áp dụng trong thời gian qua như: - Nâng lãi suất cơ bản - Tăng lượng dữ trữ bắt buộc đối với các ngân hàng thương mại. - Áp đặt kiểm soát tín dụng trực tiếp vào hệ thống ngân hang - Áp đặt hạn chế mới về quy định cho vay - Siết chặt việc cấp vốn đối với một số ngành kinh tế. Văn bản pháp luật Theo chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 về “thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội” . Nội dung cần chú ý là “thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30 tháng 6 năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31 tháng 12 năm 2011, tỷ trọng này tối đa là 16%. Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai (02) lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012. Đến 30 tháng 06 năm 2011, nếu tốc độ tăng tín dụng 3 có thể vượt mục tiêu theo Nghị quyết số 11/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng các biện pháp cần thiết, phù hợp với quy định của pháp luật để kiểm soát tín dụng” đã làm dòng tiền từ ngân hàng nay cũng không còn. Với yêu cầu này hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ được rút khỏi lĩnh vực BĐS, hệ quả là nguồn vốn dồi dào cung cấp thường xuyên cho thị trường BĐS sẽ không còn. Và gần đây nhất là chỉ chị số 01/CT-NHNN ngày 13 tháng 02 năm 2012 “về tổ chức thực hiện chính sách tiền tệ và đảm bảo hoạt động Ngân hàng an toàn, hiệu quả năm 2012” . Trong đó nội dung chính vẫn là “tổ chức thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, linh hoạt, phối hợp hài hòa với chính sách tài khóa nhằm ổn định thị trường tiền tệ, đảm bảo khả năng thanh khoản của các tổ chức tín dụng; kiểm soát tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán khoảng 14-16% và tín dụng khoảng 15-17%; giảm mặt bằng lãi suất ở mức hợp lý phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô. Trên cơ sở tình hình hoạt động và khả năng tăng trưởng tín dụng của các tổ chức tín dụng, giao chỉ tiêu tốc độ tăng trưởng tín dụngđối với 4 nhóm tổ chức tín dụng: nhóm 1 tăng trưởng tối đa 17%, nhóm 2 tăng trưởng tối đa 15%, nhóm 3 tăng trưởng tối đa 8% và nhóm 4 không được tăng trưởng. Thực hiện các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn hỗ trợ cho vay lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, sản xuất hàng xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa sử dụng nhiều lao động, các dự án, phương án có hiệu quả; kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối với các lĩnh vực không khuyến khích so với tổng dư nợ cho vay không quá 16%. 4 PHẦN 2: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG ĐÀ THĂNG LONG 1. Quá trình hình thành và phát triển Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long được thành lập 12/2006 là thành viên của Tổng công ty Sông Đà. Đến tháng 10/2010 công ty chính thức sử dụng Logo mới, Logo được xây dựng thể hiện định hướng phát triển mới của Công ty- Phát triển đa ngành hoạt động bất động sản và thi công, xây lắp là cốt lõi. Công ty CP Sông Đà Thăng Long (SĐTL) đã nhanh chóng ghi dấu trên thị trường bất động sản và thi công, xây lắp tại Việt Nam với Dự án KĐT Văn Khê, đặc biệt là tổ hợp chung cư đẳng cấp Usilk City. Đến nay, các dự án bất động sản của SĐTL đã rất đa dạng, bao gồm các khu đô thị, khu nhà ở; khách sạn; khu thương mại văn phòng và khu công nghiệp tại hầu khắp các thành phố lớn của Việt Nam như Hà Nội, Hòa Bình, Huế, Nha Trang, Đà Lạt, TP Hồ Chí Minh… Sở hữu hệ thống máy móc, thiết bị thi công hiện đại bậc nhất của Việt Nam có xuất xứ từ Đức, Bỉ, Italia, Nhật, Hàn Quốc; cùng đội ngũ tư vấn, giám sát, kỹ sư và công nhân thi công xây lắp chuyên nghiệp tạo nên năng lực vượt trội của SĐTL. Công ty đã được lựa chọn là nhà thầu thi công nhiều công trình dân dụng, công nghiệp và giao thông quan trọng như: Trụ sở mới bộ ngoại giao, Tòa nhà Phong Phú Plaza-Huế, Dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai; Cầu Trần Thị Lý - Nguyễn Văn Trỗi - Đà Nẵng; Nhà máy Xi măng tại Tỉnh Thừa Thiên Huế…. Cùng với các công trình xây dựng, nhà máy thép, nhà máy sản xuất cửa nhựa, nhà máy sản xuất đồ nội thất…hay các công ty quản lý dịch vụ mang thương hiệu của Sông Đà Thăng Long cũng đã xuất hiện như một minh chứng cho sự phát triển cả về chiều rộng và chiều sâu của SĐTL, dần khẳng định vị thế vững mạnh của Công ty tại Việt Nam và vươn tới tầm khu vực. 2. Lĩnh vực hoạt động chính 5 3. Cơ cấu sở hữu Trong đó Sở hữu nhà nước chiếm 0%, sở hữu Nhà đầu tư nước ngoài chiếm 7%, sở hữu khác chiếm 93% 4. Vị thế Công ty Công ty Cổ phần Sông Đà – Thăng Long là doanh nghiệp bất động sản nổi bật về khả năng triển khai các dự án quy mô lớn. Công ty đã thắng thầu thi công khá nhiều công trình lớn như: Khu nhà ở đô thị Văn Khê (1.006 tỷ đồng), Trung tâm thương mại Phong Phú Plaza (419 tỷ đồng), Toà nhà hỗn hợp chung cư văn phòng cao cấp Sông Đà – Thăng Long City View mở rộng (988 tỷ đồng), Khu đô thị Văn Khê mở rộng (10.000 tỷ đồng), Khu đô thị Pú Lãm (5.000 tỷ đồng), Khu chung cư Trần Xuân Soạn (412 tỷ đồng)… Không chỉ thế tổ chức bộ máy quản trị, điều hành gọn nhẹ, không phân quyền qua nhiều cấp trung gian dẫn đến quá trình ra quyết định và triển khai thực hiện rất linh hoạt cũng là một thế mạnh trong sự phát triển mạnh mẽ của Công ty. 5. Chiến lược Phát triển và Đầu tư Phát huy mọi nguồn lực để đảm bảo đúng tiến độ các dự án mà Công ty đang triển khai với khách hàng. Xây dựng kế hoạch tiếp thị tìm kiếm thị trường trong giai đoạn tiếp theo trên cơ sở nghiên cứu kế hoạch phát triển kinh tế của các vùng, nghành, địa phương, đặc biệt là Hà nội; TP.Hồ Chí Minh. Tiếp tục đầu tư nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh bằng cách mua sắm và trang bị những phương tiện thiết bị hiện đại đáp ứng được yêu cầu quản lý và tạo sự chủ động trong sản xuất kinh doanh. Nghiên cứu và phát triển xây dựng dự án thủy điện từ 10MW trở lên. Mua lại phần vốn góp của CTCP M&C và CTCP Khảo Minh tại CTCP Đầu tư Ba Năm Ba, mua lại phần vốn góp của các thể nhân và cổ phần của Tập đoàn Công nghiệp Tàu thủy Việt Nam tại CTCP Kansai Vinashin; đầu tư dự án khu dân cư số 1, phường 8, TP Đà Lạt. 6. Các dự án lớn 6.1 Khu nhà ở đô thị Văn Khê (Usilk-City): Dự án nằm trên trục đường Lê Văn Lương kéo dài thuộc Khu đô thị mới Văn Khê - Hà Đông. Tổng diện tích khu vực 219.025,1 m2 gồm 133 căn hộ nhà biệt thự, 760 căn hộ nhà ở liền kề, 6 nhà ở chung cư cao tầng, nhà hội trường, trường mầm non, trường tiểu học, trung tâm thương mại, công viên cây xanh. Tổng đầu tư: 1.006 tỷ đồng. Khởi 6 công vào quý I/2009, dự kiến bàn giao sau 4 năm. Ngày 12/8/2009, CT 101 là toà nhà đầu tiên trong tổng số 13 toà nhà thuộc dự án UsilkCity được triển khai thi công, với tổng diện tích xây dựng là 1.100 m2, cao 25 tầng. Dự án này hiện đã cơ bản xong móng, tòa nhanh nhất đã xây xong 2 tầng hầm. Usilk đã bán được 2/3 số căn hộ, năm 2010 dự kiến bán hết 90% số căn hộ. Người mua trong quý 1/2010 đã góp từ 30% đến 60% giá trị xây dựng căn hộ. 6.2 Dự án Khu đô thị Phú Lãm, Hà Đông: Khu đất diện tích khoảng 27,5 ha tại Hà Đông. Tổng mức đầu tư của dự án gần 6000 tỷ đồng. Dự kiến tháng 12/2009 khởi công xây dựng và thời gian thực hiện dự án: 05 năm. 6.3 Đầu tư xây dựng khách sạn 5 sao Uhotel tại số 14-15-18-20 Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh, TP Huế: Khách sạn được xây dựng trên diện tích hơn 7.000 m2 với tổng vốn đầu tư 800 try đồng. Khách sạn cao 18 tầng trong đó bao gồm khách sạn 5 sao và phòng nghỉ, căn hộ cao cấp, khu siêu thị nhà hàng cao cấp, khu văn hóa thể thao, vui chơi. Công trình dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2013. 6.4 Dự án "Tòa nhà hỗn hợp chung cư cao cấp Sông Đà - Hà Đông - Elipsse Tower" với quy mô diện tích 2.600 m2, cao 33 tầng và 3 tầng hầm tọa lạc trên đường Trần Phú, Hà Nội. Hiện dự án đã thi công xong cọc đang làm móng và hầm. 6.5 Dự án xây dựng tổ hợp văn phòng chung cư tại lô D27 Trần Thái Tông ( Nguyễn Phong Sắc kéo dài) với diện tích đất 2,3 ha với tổng mức đầu tư hơn 3000 tỷ đồng. Dự kiến khởi công vào tháng 10/2010. 6.6 Dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa quy mô 15ha với gần 300 m mặt đường Trần Phú kéo dài sẽ hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng trong tháng 6/2010 với tổng mức đầu tư hơn 1100 tỷ đồng. 7 PHẦN III: ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH THẮT CHẶT TÍN DỤNG TỚI CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG ĐÀ THĂNG LONG Chúng ta có thể thấy ngay một điều, dòng tiền từ ngân hàng nay không còn do chính sách siết chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Công ty Sông Đà Thăng Long. 1. ẢNH HƯỞNG TRỰC TIẾP: 1.1 Doanh nghiệp khó huy động vốn thực hiện công trình, không có vốn khiến thi công bị chậm, đình trệ. Trong số 13 tòa nhà tại Dự án Usilk City của CTCP Sông Đà Thăng Long (STL), chỉ có 5 tòa nhà đang được chủ dự án hoàn thiện. 8 tòa nhà còn lại, phần lớn đã được bán cho khách hàng, đang trong tình trạng “đắp chiếu”. Thậm chí, một số tòa nhà tại dự án này có vẻ bị bỏ hoang nhiều tháng nay. Nhiều tòa nhà tại Dự án Usilk City trong gần 1 năm trở lại đây triển khai rất chậm. Đặc biệt, 3 - 4 tòa nhà đầu dự án, nằm sát gara mấy tháng nay nằm im, không thấy chủ dự án tiến hành xây dựng. Do không có hoạt động xây dựng nên nhân viên bảo vệ bị cho nghỉ việc rất nhiều. Để đối phó với khách hàng khó tính mua nhà tại dự án thi thoảng ghé thăm công trường, chủ dự án cho lao công xuống công trường dọn dẹp, nhưng kỳ thực, công nhân xây dựng đã rút hết sang các công trình khác. 1.2 Khi đã không có tiền đầu tư vào dự án thì hệ quả tất yếu là không kịp giao nhà cho khách theo cam kết ảnh hưởng đến uy tín của Công ty. Do không có tiền để tiếp tục hoàn thiện đầu tư dự án nên một số dự án của Công ty đã không thể hoàn thiện cơ sở hạ tầng như đã cam kết với khách hàng như: Theo hợp đồng kinh tế giữa Công ty CP Sông Đà – Thăng Long với người dân về việc mua quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Dự án khu nhà ở Văn Khê: Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành hạ tầng cơ sở (hệ thống điện, nước, đường đi, các công trình công cộng khác… của từng lô đất; xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ theo bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500. Thời gian hoàn thiện hạ tầng theo cam kết là quý III/2009. Các hộ dân có trách nhiệm chuyển giao hết tiền khi nhận nhà đã được chủ đầu tư xây dựng theo đúng cam kết hợp đồng. Nội dung trong hợp đồng đã ghi rõ như vậy nhưng thực tế rất nhiều hộ dân bỏ tiền tỉ mua căn hộ tại đây phải nhận lại quá nhiều bức bối khi tất cả căn hộ đều chịu chung cảnh ngộ: Không điện, không nước và không có lối vào. Hộ dân nào muốn đến ở phải tự bỏ tiền túi thuê người kéo điện, nước, làm đường đi dẫn về nhà. Nhiều người dân đành phải để hoang ngôi nhà chờ chủ đầu tư khắc phục. Việc này ảnh hưởng rất lớn đến uy tín của Công ty. Không những ảnh hưởng đến uy tín của Công ty mà làm trái với các điều khoản của hợp đồng thì công ty còn phải phải chịu đền bù hoặc bị kiện hủy hợp đồng 8 Việc trước cửa nhà các căn hộ bị đào xới, bới đất tứ tung. "Mục đích của việc đào xới này là để phục vụ xây dựng trạm biến áp điện. Trong khi theo sơ đồ thiết kế quy hoạch thì không hề có trạm biến áp "to đùng" này”, việc này đã khiến cho khách hàng “tố” công ty vì dự án xây dựng nhà ở Văn Khê, khu liền kề 23 được phê duyệt theo quyết định số 1346/QĐ-UBND ngày 28/6/2006 và QĐ số 141/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Hà Tây (cũ). Theo quyết định này, dự án sẽ có một con đường rộng 17 mét, có vỉa hè, đường vào nhà, khoảng lưu không trước khu 23. Không có bất cứ thông tin nào về việc xây dựng trạm biến áp chắn trước cửa nhà dân. Cho rằng chủ đầu tư đã vi phạm những điều khoản trong hợp đồng, các hộ dân khẳng định sẽ khởi kiện ra tòa nếu chủ đầu tư không xử lí thỏa đáng. Ông Nguyễn Trí Dũng – TGĐ Công ty CP Sông Đà – Thăng Long thừa nhận những sai sót của mình trong việc chưa hoàn thiện hạ tầng cơ sở như điện, nước…(đúng như người dân phản ánh). Đồng thời giải thích “Việc chậm trễ là do chủ đầu tư còn phải giải quyết vướng mắc đền bù cho các hộ dân có đường điện đi qua. Còn về việc trạm biến áp điện mọc lên trong dự án, ông Dũng khẳng định trạm biến áp này không nằm trong quy hoạch và sẽ phối hợp với các đơn vị chức năng để có phương án di dời trạm biến áp này đi trong thời gian tới. “Sau 15 ngày tới chúng tôi không thực hiện đúng như hợp đồng đã cam kết với người dân, chúng tôi sẽ lên phương án đền bù bằng tiền”, ông Dũng nói chắc như đinh đóng cột. 2. ẢNH HƯỞNG GIÁN TIẾP: 2.1 Đối tác đầu vào của công ty Việc siết chặt tín dụng BĐS tác động dây chuyền lên nhiều ngành nghề nhất là các mặt hàng VLXD phục vụ cho ngành xây dựng đang ở trong tình trạng bị tồn kho, ế hàng. Lý do vật liệu xây dựng là ngành sản xuất và cũng là đầu vào của ngành bất động sản. Vì thế khi tín dụng bất động sản bị siết chặt, các công trình xây dựng bị ngừng lại thì cũng ngành sản xuất vật liệu cũng gặp khó khăn. Tình trạng ứ đọng, tồn kho sản phẩm vật liệu xây dựng mới được dóng lên. Thực tế, ngay từ giữa năm 2011, con số tồn kho của một số mặt hàng như: thép, xi măng, gạch ốp lát… đã khá báo động. Ai cũng biết, đó là hệ quả của việc thắt chặt cho vay bất động sản, khiến nhiều dự án “nằm im”... Tình hình tưởng như sẽ khả quan hơn, khi ngân hàng có tín hiệu “hé cửa” cho vay đối với 4 nhóm bất động sản đặc thù. Báo cáo của Tổng cục Thống kê cho thấy, chỉ số tồn kho của toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đầu năm 2012 tăng trên 21% so với cùng kỳ 2011. Trong đó, một số ngành có chỉ số tồn kho tăng cao kỷ lục như sản xuất cáp điện và dây điện (có bọc cách điện) tăng 88%; xi măng 84,4%; bột giấy, giấy và bìa tăng 82,6%; …. Riêng ngành thép, theo báo cáo của Hiệp hội thép Việt Nam (VSA), lượng thép thành phẩm tồn kho đang ở mức cao, với gần 400 nghìn tấn, lượng phôi tồn kho trên 500 nghìn tấn… Thực tế, trong tháng 2 sản lượng thép tiêu thụ chỉ đạt 360 nghìn tấn, tăng khoảng 130 nghìn tấn so với tháng 1, nhưng giảm gần 60% so với cùng kỳ năm ngoái. VSA dự báo, năm 2012 lượng tiêu thụ thép cả nước sẽ chỉ tăng trưởng ở mức 4%, khoảng 9,8 triệu tấn. Trước mắt, Công ty Thép Việt đã phải cắt giảm 50% công suất, Công ty Thép Vạn Lợi, tuyên bố ngừng sản xuất… Nhiều công ty khác chỉ hoạt động khoảng 30%-40% công suất, trong khi lượng hàng tồn kho khá lớn. 9 Lượng hàng tồn kho của ngành xi măng đến thời điểm này cũng đã lên tới 3,5 triệu tấn. Con số này được dự báo sẽ còn tăng lên trong thời gian tới khi nguồn cung trong nước vẫn dồi dào, trong khi nhiều công trình xây dựng vẫn tiếp tục cắt giảm. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp xi măng sẽ còn gặp khó khăn hơn nữa khi mà hiện nay, việc cạnh tranh với các sản phẩm xi măng chất lượng thấp, giá rẻ, loại xi măng có tỷ lệ thành phần clinker thấp hơn những chủng loại xi măng đang có trên thị trường như PC30, PC40, PC50 của một vài đơn vị đã đưa ra thị trường trong năm qua… Đại diện các doanh nghiệp, các Hiệp hội như: Thép, Xi măng… đều cho rằng, không phải do sản xuất tăng lên, mà do sức tiêu thụ giảm mạnh nên khiến lượng hàng tồn kho tăng lớn. Ông Trịnh Văn Minh, Chủ tịch HĐQT Công ty Xi măng Hạ Long cho biết, từ giữa năm 2011 đến nay, DN đã cắt giảm bớt công suất vì hàng tồn đọng ngày càng nhiều. Trong khi đó, lãi suất vay ngân hàng thì cao tới 20%/năm. “Tính toán thế nào vẫn thấy, càng sản xuất nhiều, càng lỗ. Nhưng không sản xuất thì máy móc hư hỏng, còn lỗ nhiều hơn” – ông nói. Trước những khó khăn dồn dập mà ngành VLXD đang phải đối mặt, nhiều DN kiến nghị, cùng với các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản nói chung và các DN sản xuất VLXD nói riêng, Chính phủ cần có các biện pháp mạnh tay hơn nữa, nhằm hạn chế nhập khẩu các mặt hàng như: thép, gạch ốp lát… để tăng khả năng tiêu thụ sản phẩm nội địa. 2.2. Khách hàng đầu ra Trước chính sách thặt chặt tín dụng của nhà nước áp dụng đối với những người đi vay với mục đích mua BĐS thì hiện nay mặc dù các căn hộ, biệt thự đã được giảm giá rất cao nhưng thị trường BĐS vẫn đóng băng. Với lý do, người mua không có tiền để mua và không thể vay với lãi suất cao để mua. Những người có nhu cầu thật sự về nhà ở thì lại không tìm được căn hộ nhỏ vừa với số tiền của mình hoặc cũng chờ sự ổn định hơn về thị trường BĐS. Thế nên mặc dù Công ty CP Sông Đà thăng long có những dự án giảm đến 30% vẫn không có người mua. 10 PHẦN IV: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KHUYẾN NGHỊ CỦA NHÓM 8 1. Doanh nghiệp phải giảm giá, chiết khấu Căn hộ Usilk City: Trả tiền ngay “cho không” 18m2 đến 35 m2 sàn TTTM Những khách hàng chấp nhận đóng hết ngay số tiền còn lại trong hợp đồng mua bán căn hộ Usilk City sẽ được hưởng thêm từ 18m2 đến 35 m2 sàn tại Trung tâm Thương mại Usilk City. Công ty CP Sông Đà Thăng Long quyết định sẽ dành một khoản ưu đãi lớn cho 200 khách hàng đã nộp tiền mua căn hộ tại tổ hợp Usilk City – Khu đô thị Văn Khê – Hà Nội nếu họ quyết định nộp ngay toàn bộ số tiền còn lại của Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Theo đó, nếu chấp nhận nộp tiền ngay 1 lần thay vì theo tiến độ nhiều lần như cam kết sẽ được thụ hưởng diện tích sàn thương mại tại Trung tâm Thuơng mại Usilk City. Cụ thể có 3 mức như sau: Thứ nhất, những hợp đồng mà giá trị phải nộp còn lại trên 2 tỷ đồng, khách hàng nộp tiền ngay sẽ được tặng miễn phí 35m2 sàn thương mại; Với những hợp đồng còn lại từ 1,2 tỷ đến 2 tỷ đồng, khách hàng được tặng 25m2 sàn thương mại và những hợp đồng còn lại từ 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng sẽ được nhận 18m2 sàn thương mại. Ngoài ra, những khách hàng đã đăng ký mua gian hàng tại khu Trung tâm thương mại Usilk City, nếu đồng ý nộp nốt tiền ngay đợt này cũng sẽ được hưởng thêm 25% diện tích đã mua. Vậy nhưng vẫn không nhiều khách hàng mặn mà với căn hộ chung cư, với những khuyến mãi mà Công ty đưa ra. Trung tuần tháng 2-2012, thêm một tin gây chấn động cho làng BĐS: Công ty CP Sông Đà Thăng Long đang dự định bán 30 căn hộ cao cấp ven biển thuộc dự án Bãi Dương - Uplaza, với giá chỉ 10 triệu đồng/m2, tức giảm đến hơn 50% so với giá gốc mà chủ đầu tư đã và đang rao bán trên các sàn giao dịch BĐS. Nguồn cơn nào đã khiến cho một doanh nghiệp được coi là đại gia như Sông Đà - Thăng Long lại rơi vào cảnh phải “bán tháo” căn hộ cao cấp? Chỉ có thể thuyết minh thêm là cả doanh thu lẫn lợi nhuận của doanh nghiệp này vào năm 2011 đã giảm hẳn so với năm 2010. Quý IV-2011 có lẽ là thời gian “xấu” nhất đối với DN này khi hàng loạt thông tin thiếu lạc quan xảy đến. 11 Dự án Bãi Dương – Uplaza rao bán giảm giá “sốc” trên các sàn giao dịch BĐS Chính những khó khăn trên đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Sông Đà Thăng Long. Tính đến hết quý 1 năm 2011, tổng số tiền mà Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long (STL) vẫn còn nợ lại là trên 5.032,4 tỷ đồng, so với thời điểm hết năm 2010 (tổng nợ của STL là 5.330 tỷ đồng) STL đã trả được gần 300 tỷ đồng tiền nợ. Trong tổng số tiền nợ của STL hơn 5.032 tỷ đồng có 2.598,5 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Nợ ngắn hạn của Sông Đà Thăng Long chủ yếu là vay nợ ngắn hạn lên đến trên 1.000 tỷ đồng với giai đoạn vay lãi suất vào khoảng 16-18%/năm, như vậy tiền lãi vay mỗi năm cũng phải 160-180 tỷ đồng. VCSH của doanh nghiệp này tính tới cuối 2011 còn hơn 235 tỷ đồng nhưng nợ ngắn hạn hơn 2.800 tỷ đồng (trong đó người mua trả tiền trước chưa tới 1.200 tỷ đồng) và tổng nợ là gần 5.000 tỷ đồng 2. Doanh nghiệp bất động sản hút khách bằng các giải pháp tài chính Đóng 50% tiền mua được nhận nhà, cam kết lợi nhuận 15%, và cho khách hàng tự chọn phương thức thanh toán... là các giải pháp mà doanh nghiệp (DN) bất động sản chọn để thu hút người mua nhà lúc này. “Với các hình thức như kéo dài thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận, cho nhận nhà vào ở… là cách DN kích cầu tiêu dùng và cách này phù hợp với thị trường đang trầm lắng”, ông Châu nói. Nếu các ngân hàng đang huy động lãi suất đầu vào 14%/năm thì DN bất động sản bán căn hộ cam kết lợi nhuận cho người mua căn hộ. Đi đầu với cách làm mới mẻ này là Công ty CP Vạn Phát Hưng đã cam kết lợi nhuận 15% cho khách hàng mua căn hộ thuộc Khu phức hợp La Casa, P.Phú Thuận, Q.7, TP.HCM. Thông tin công ty này công bố, khi khách hàng mua căn hộ La Casa trong thời gian 24 tháng và thanh toán 60% tổng giá trị căn hộ, nếu khách hàng thay đổi quyết định không mua nữa thì chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã thanh toán, kèm khoản lợi nhuận đã cam kết 15%. 12 Bên cạnh đó, khách hàng có thêm phương thức thanh toán khá linh hoạt, chia thành 15 đợt trong thời gian 40 tháng. Như vậy, sau hơn hai năm, khách hàng sẽ trở thành chủ nhân của một căn hộ hoàn hảo bên sông. Công ty CP Vạn Phát Hưng đã thu hút khá đông khách hàng quan tâm khi cam kết đảm bảo lợi nhuận 15% cho người mua và đảm bảo tiến độ thi công công trình - Ảnh M.Q Với chương trình cam kết lợi nhuận sốc như trên Công ty CP Vạn Phát Hưng đã bán gần hết số căn hộ La Casa ở block 1 (352 căn) và sắp tới sẽ mở bán thêm block 2. Không chỉ nhắm vào dòng tiền đầu tư, tiền nhàn rỗi hiện nhiều DN bất động sản quan tâm đến nhu cầu mua ở bằng cách hỗ trợ về tiến độ thanh toán. Dự án The EverRich 2 của Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt vừa công bố bán hàng là một ví dụ. Nhắm vào đối tượng mua ở nhưng khó khăn chút ít về tài chính công ty này thiết kế nhiều hình thức thanh toán hấp dẫn đến 48 đợt cho từng đối tượng khách hàng. Ngoài ra, đi kèm mỗi chương trình thanh toán khác nhau là những ưu đãi thiết thực như tặng 1 năm phí quản lý, tặng 2 năm phí đậu xe ôtô, tặng phiếu quà tặng nội thất lên đến 200 triệu đồng. Xu hướng hỗ trợ người mua hiện được nhiều chủ đầu tư quan tâm áp dụng. Như Công ty Thu Duc Hosue cho khách hàng nhận căn hộ Trường Thọ (Thủ Đức) đã xây xong để vào ở khi đóng 50% số tiền mua và còn hỗ trợ thêm ½ lãi suất năm đầu tiên nếu khách hàng đi vay. 3. Quỹ đầu tư bất động sản: Lối thoát của thị trường BĐS? Việc tái cấu trúc thị trường tài chính và thị trường bất động sản theo xu hướng có sự tham gia của quỹ đầu tư BĐS gần như là lối thoát duy nhất cho thị trường bất động sản có quy mô ngày một lớn của Việt Nam. Đó là quan điểm của Ông Trần Minh Hoàng – Chủ tịch Công ty Vinaland tại "Hội nghị doanh nghiệp ngành xây dựng Việt Nam năm 2011". Ông Hoàng đưa ra mô hình cấu trúc tài chính đầu tư vào bất động sản có sự tham gia của quỹ đầu tư BĐS, và đây gần như là lối thoát duy nhất cho thị trường BĐS Việt Nam hiện đang gặp phải rất nhiều khó khăn về nguồn vốn. Trong những năm trước đây, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản chủ yếu thông tua doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư cá nhân, vốn đầu tư nước ngoài (FDI), mà nguồn vốn từ doanh nghiệp BĐS và cá nhân lại được vay từ hệ thống ngân hàng. Do vậy, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Vốn của ngân hàng thường là vốn huy động ngắn hạn từ dân, trong khi đó nhu cầu vốn thị trường BĐS là dài hạn. Vì vậy, thị trường luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng. Theo ông Hoàng, để có được một kênh huy động vốn cho thị trường BĐS hiện nay với sự xuất hiện của các Quỹ đầu tư BĐS thì đó sẽ là một mô hình giảm đi gánh nặng về tài chính mà hiện các ngân hàng Việt Nam đang phải chịu đựng. 13 Mô hình trên cho ta thấy với sự tham gia của các quỹ đầu tư bất động sản, trên thị trường đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Trong mô hình này ngoài doanh nghiệp và người mua nhà đã có thêm nguồn vốn mới rất quan trọng từ các quỹ đầu tư bất động sản. Theo mô hình này: - Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động của các qũy đầu tư rất minh bạch và chặt chẽ - Hoạt động điều hành tại các quỹ cùng với hoạt động đầu tư, quản lý, khai thác bất động sản được chuyên nghiệp hóa, được thuê từ bên ngoài và tách biệt với chủ sở hữu, do đó hạn chế được sự lạm quyền, chủ quan và tùy tiện thường gặp tại các doanh nghiệp phát triển bất động sản - Việc huy động vốn, hoạt động và phân chia lợi nhuận của các quỹ được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ nên tạo được lòng tin của các định chế tài chính và nhà đầu tư cá nhân nhờ đó các quỹ có khả năng thu hút mạnh nguồn vốn trên thị trường tài chính. Các nguồn vốn này có tính chất rất ổn định và dài hạn. - Việc thu hút vốn cho quỹ đầu tư bất động sản thông qua phát hành các chứng chỉ quỹ có mệnh giá nhỏ tạo điều kiện xã hội hóa đầu tư bất động sản, thu hút, tập hợp được nhiều các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đồng thời việc mua bán các chứng chỉ quỹ trên thị trường chứng khoán thứ cấp tạo thanh khoản, giảm thiểu rủi ro cho nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. - Nguồn vốn của các quỹ đầu tư bất động sản là vốn tiết kiệm, vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có đặc tính khác với vốn đi vay, có tính chất dài hạn và kỳ vọng lãi suất ở mức vừa phải, phù hợp với tính chất đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản. - Việc chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý, khai thác các giá trị mang lại của bất động sản, gắn liền giá bất động sản với khả năng khai thác, sinh lời sẽ hạn chế việc đầu cơ, thổi giá không có cơ sở trên thị trường, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động thẩm định giá và ổn định thị trường bất động 14 sản, tạo sự minh bạch về giá cả theo đó làm gia tăng khả năng thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. - Các hình thức quỹ đầu tư bất động sản không chỉ thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản mà còn tạo nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp hỗ trợ cho người mua nhà và là công cụ hữu hiệu để nhà nước thực hiện các chính sách nhà ở như nhà cho thuê, nhà giá thấp, nhà ở cho viên chức, công nhân, sinh viên… Có thể thấy cấu trúc tài chính đầu tư vào thị trường bất động sản có sự tham gia của các quỹ là mô hình tiên tiến và ưu việt, có khả năng khắc phục phần lớn các khuyết tật hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam. Bên cạnh việc tái cấu trúc mô hình đầu tư thì để cho mô hình này có thể phát triển chúng ta cần phải đổi mới đồng bộ hệ thống pháp luật và hành chính về đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bất động sản với định hướng bảo đảm các quyền sở hữu về bất động sản một cách chắc chắn nhất, việc giao dịch, định đoạt của chủ sở hữu về tất cả các loại hình bất động sản được thực hiện nhanh chóng nhất. Có như vậy các công cụ tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản mới được đảm bảo giá trị và phát huy tác dụng làm tăng tính thanh khoản, giảm thiểu rủi ro thúc đẩy thị trường bất động sản, một thị trường quan trọng của nền kinh tế và xã hội phát triển ổn định và hiệu quả. 15