Tài liệu Bai soan thuyet trinh_bđs_chương 5

BÀI SOẠN THUYẾT TRÌNH MÔN: ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 5 KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên NHÓM THỰC HIỆN: Hà Hoàng Vy (SĐT: 0931771569, email: ) Nguyễn Thành Vinh Nguyễn Thị Cẩm Anh Nguyễn Hoàng Tân Huỳnh Thủy Tiên Nguyễn Quý Kiệt Microsof Khi thực hiện vay vốn đầu tư bất động sản, lãi suất là chí phí sử dụng nợ người vay phải chi trả. Ngoài ra, lãi suất cũng chính là tỷ suất sinh lợi của người cho vay. Từ khoản vay thế chấp bất động sản cơ bản với lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ không đổi, các khoản vay dần thay đổi các điều khoản có thể thực hiện điều chỉnh định kỳ, như: điều chỉnh dư nợ gốc, điều chỉnh lãi suất, điều chỉnh khoản thanh toán, điều chỉnh thời hạn,… Chương 4 đã trình bày cụ thể về khoản vay thế chấp lãi suất cố định với khoản thanh toán định kỳ bằng nhau, trong thực tế, những khoản vay thế chấp đầu tư bất động sản có thời gian vay dài đồng nghĩa với rủi ro sẽ cao đối với người cho vay, do đó người cho vay sẽ có xu hướng yêu cầu lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro, tuy nhiên khi xác định lãi suất cố định cao thì người vay có thể sẽ không chấp nhận. Nếu lãi suất cố định thấp trong thời gian dài thì bên cho vay sẽ có rủi ro cao, ngược lại nếu lãi suất cố định cao trong thời gian dài thì mức độ rủi ro đối với người vay cao. Từ đó để chia sẻ rủi ro giữa người vay và bên cho vay, dần hình thành khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh định kỳ theo lãi suất thị trường với khoản thanh toán có thể khác nhau. Chương 5 sẽ trình bày về một số khoản vay thế chấp bất động sản với các điều khoản cho phép bên cho vay thực hiện điều chỉnh định kỳ, cụ thể về lãi suất điều chính, các đặc điểm chính và cách tính lãi suất cùng một số phương thức thanh toán trong khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, với các nội dụng như sau: I. II. III. TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp bất động sản 2. Xác định lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH 1. Khoản vay thế chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM) 2. Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM) 3. Khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) IV. SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM 1. So sánh các giả thuyết điều khoản vay 2. Tính toán cơ bản 3. Lựa chọn khoản vay thế chấp 1 I. TỔNG QUAN KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp bất động sản - - Dư nợ gốc: là tổng số tiền bên vay nhận được tại từng thời điểm tương ứng, dư nợ gốc là căn cứ để tính lãi vay Chỉ số điều chỉnh : một loại lãi suất sẽ được điều chỉnh theo thỏa thuận giữa người vay và người cho vay, căn cứ thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ. Một vài chỉ số điều chỉnh phổ biến như:  Lãi suất trên trái phiếu kho bạc thời hạn một năm hay chỉ số trái phiếu kho bạc với kỳ hạn cụ thể (6 tháng,10 năm,...).  Chỉ số chi phí quỹ bình quân  Lãi suất cho vay liên ngân hàng Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnh, biên độ lãi suất thông thường được bên cho vay xác định - Lãi suất tổng: thường gọi tắt là lãi suất vay, đối với khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định thì lãi suất vay không đổi trong suốt thời gian vay vốn; còn đối với khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, lãi suất vay bằng chỉ số điều chỉnh cộng biên độ điều chỉnh được sử dụng để thiết lập mức lãi suất mới theo từng thời kỳ. - Ngày điều chỉnh định kỳ: là ngày khoản vay sẽ được điều chỉnh sau một khoảng thời gian - Khấu trừ âm: khi khoản thanh toán trong kỳ thấp hơn khoản thực tế phải trả, mức chênh lệch sẽ được tính cộng vào dư nợ gốc tại ngày điều chỉnh - Các mức trần: mức tăng tối đa cho phép trong các chỉ tiêu như: số tiền thanh toán tối đa, lãi suất tối đa, tăng kỳ hạn thanh toán tối đa, và mức khấu trừ âm tối đa,…vào ngày điều chỉnh - Các mức sàn: mức giảm tối đa trong các chỉ tiêu vào ngày điều chỉnh - Khả năng tiếp nhâ ̣n: khả năng người mua lại tài sản đang được thế chấp sẽ tiếp nhâ ̣n lại khoản vay với các điều khoản không thay đổi - Phí chiếpt khấu : là một loại lãi suất trả trước hoặc khoản phí người vay thế chấp có thể mua để giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp theo. - Phí hạt trả nợ trước hạn: khoản chi phí người vay phải thanh toán thêm khi thực hiện trả nợ trước hạn. Hầu hết người vay có quyền lựa chọn để trả trước không có tiền phạt. Tuy nhiên, vì sự trả trước là đặc quyền và không phải quyền hiển nhiên, do đó người cho vay có thể tính tiền phạt nếu khoản vay được trả trước trong một khoảng thời gian nhất định. - Điều khoản hạn chếp: điều khoản liên quan đế việc hạn chế quyền của bên cho vay hoặc bên vay, chẳng hạn như điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn, nhiều khoản vay có thế chấp thương mại cấm hoàn trả cho một vài năm nào đó. 2 - Quyền chuynn đổi: Quyền cho phép người vay chuyển đổi từ khoản vay thế chấp lãi suất cố định thành khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, hoặc ngược lại. Tùy vào thoả thuận, tùy chọn chuyển đổi này có thể thực hiện bởi người đi vay hoặc sau một thời gian cụ thể nào đó. Người cho vay cũng có thể tính phí cho quyền lựa chọn này. Nhiều kết hợp của các điều khoản trên có thể được dùng để phân tán rủi ro giữa người cho vay và người đi vay. Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh cũng không thể hoàn toàn loại trừ khả năng người cho vay nhận thiệt hại do sự biến động lãi suất. Khoảng thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp. Khi người cho vay giả định rủi ro lãi suất cao, người vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất lớn, tùy thuộc vào bản chất của các chỉ số được lựa chọn và tần suất thanh toán điều chỉnh. 2. Xác định lãi suất khoản vay thế chấp i=r+p+f+c Trong đó:  i là lãi suất vay, còn gọi là lãi suất danh nghĩa hoặc lãi suất thị trường  r là lãi suất phi rủi ro, đây là phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư sẽ nhận được khi thực hiện đầu tư vào tài sản gần như không có rủi ro. Xét về yếu tố tài chính trong một quốc gia, thì Chính phủ có mức rủi ro vỡ nợ thấp nhất, do đó r thường được xác định bằng với lãi suất tín phiếu chính phủ  p là phần bù rủi ro của bên cho vay, trong quá trình cho vay đến khi thu hồi, người vay có thể gặp phải những rủi ro ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn gốc và lãi, do đó bên cho vay đòi hỏi một phần bù rủi ro cộng thêm để bù đắp lại rủi ro khi cho vay.  f là phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay được xác định bằng tiền, chi trả bằng tiền. Khi có lạm phát, tức đồng tiền khi thu hồi trong tương lai sẽ giảm giá trị so với thời điểm cho vay, gây thiệt hại đối với bên cho vay, do đó bên cho vay sẽ yêu cầu một phần bù lạm phát để bù đắp sự mất giá của tiền trong tương lai.  c là các khoản chi phí khác người vay phải chi trả thêm, như: phí lập hồ sơ, phí đăng ký thế chấp, phí phạt,… 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất 3.1. Sự ảnh hưởng của Cung – Cầu vốn Cung vốn gồm những cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay Cầu vốn gồm những cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,… Lãi suất thị trường được hình thành bởi giao điểm Cung – Cầu, dó đó lãi suất thị trường sẽ bị chi phối bởi Cung – Cầu vốn. Khi Cung vốn thặng dự, thì lãi suất sẽ giảm. Và ngược lại, khi Cầu vốn thặng dư, thì lãi suất sẽ tăng 3 Trong thực tế, Chính phủ cũng có thể can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đến lãi suất 3.2. Sự ảnh hưởng của các thành hần xác định lãi suất Lãi suất vay được xác định từ 04 thành phần gồm: r, p, f và c - Các khoản chi phí phát sinh (c) người vay phải chi trả thêm để sử dụng vốn vay nên sẽ ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn thực tế của người vay, làm gia tăng lãi suất thực tế i Về thành 03 thành phần r, p và f: Đối với khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản thì r, p và f được xác định tại thời điểm vay vốn, trong suốt thời gian vay dù diễn biến thị trường diễn ra như thế nào thì r, p và f đối với khoản vay vẫn không thay đổi, từ đó lãi suất vay i sẽ không thay đổi. Trong khi đó, đối với khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thì r, p và f có thể thay đổi, nên dẫn đến sự thay đổi của lãi suất vay i.  Thông tin để xác định r là thông tin có sẵn. Như đã nêu trên, r thường được xác định bằng lãi suất tín phiếu chính phủ, tuy nhiên có hạn chế khi lựa chọn mức lãi suất tín phiếu chính phủ có kỳ hạn khác với kỳ hạn khoản vay để xác định r. Do đó, việc lựa chọn sử dụng mức lãi suất tín phiếu chính phủ nào sẽ ảnh hưởng đến r, từ đó ảnh hưởng đến lãi suất vay i.  Đối với việc xác định phần bù lạm phát kỳ vọng, f, cần dựa trên mức lạm phát dự kiến được công bố trên thị trường và độ tin cậy nguồn thông tin. Nói cách khác, các bên cho vay có thể xác định f khác nhau, dựa trên mức lạm phát dự kiến công bố.  Về phần bù rủi ro, p, bao gồm phần bù của nhiều loại rủi ro, để trình bày rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến phần bù rủi ro cần tìm hiểu về các loại rủi ro. Xét về xuất phát của rủi ro trong khoản vay thế chấp chia làm 03 loại chính: Rủi ro xuất hát từ người vay, một số rủi ro chính như:  Rủi ro vỡ nợ: là rủi ro khi người vay không thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp  Rủi ro tín nhiệm: là rủi ro khi người vay cố ý không thực hiện các nghĩa vụ về tài chính và phi tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp  Rủi ro cung cấp thông tin: là rủi ro khi người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh hưởng đến đánh giá khả năng cho vay Rủi ro xuất hát từ bên cho vay, một số rủi ro chính như:  Rủi ro đánh giá: khi đánh giá để thực hiện cho vay, bên cho vay sẽ dựa vào những đánh giá định lượng và cả định tính, những đánh giá sai lệch sẽ ảnh hưởng đến quyết định sai lầm trong việc cho vay, từ đó có thể gây thiệt hại cho cả người vay và cho vay  Rủi ro xác định lãi suất: là rủi ro khi bên cho vay xác định không chính xác về các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay, dẫn đến xác định mức lãi suất sai lệch  Rủi ro chính sách của bên cho vay: là rủi ro khi các chính sách, quy định về việc cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng cho vay. Rủi ro thị trường, một số rủi ro chính như: 4  Rủi ro lãi suất thị trường: là rủi ro xuất phát từ việc lãi suất vay trên thị trường biến động trong tương lai gây thiệt hại tài chính cho người vay hoặc bên cho vay  Rủi ro pháp lý: là rủi ro khi các quy định, luật pháp liên quan đến hoạt động cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp của người vay và bên cho vay. Thông thường lãi suất sẽ được quyết định bởi bên cho vay, bên cho vay sẽ căn cứ vào mức độ rủi ro cao nhất để xác định tổng phần bù rủi ro yêu cầu. Nói chung, bên cho vay sẽ quan tâm nhất đến khả năng thu hồi gốc, lãi vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro vỡ nợ, và khả năng biến động của lãi suất trên thị trường gây thiệt hại đối với bên cho vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro lãi suất. Trong cả trường hợp khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, thì tổng phần bù rủi ro yêu cầu (p) đều bằng phần bù rủi ro lãi suất cộng với phần bù rủi ro vỡ nợ. Cụ thể về tổng phần bù rủi ro như sau: FRM: lãi suất cố định ARM: lãi suất điều chỉnh Trục ngang: Rủi ro lãi suất đối với bên cho vay Trục đứng: Hình (A) Phần bù rủi ro lãi suất 5 Hình (B) Phần bù rủi ro vỡ nợ Hình (C) Tổng phần bù rủi ro Hình A, đường A-B thể hiện rằng khi bên cho vay đánh giá rủi ro lãi suất càng cao thì bên cho vay sẽ đòi hỏi phần bù rủi ro cao hơn. Do đó, đường cong rủi ro lãi suất dốc lên. Trong trường hợp nếu người cho vay giả định bao gồm tất cả các rủi ro lãi suất (tại điểm B), điều này sẽ tương đương với mức rủi ro lãi suất giả định trong khoản vay FRM. Nếu khi bên cho vay giả định người vay không bị ảnh hưởng bởi rủi ro lãi suất, thì bên cho vay sẽ giả định các rủi ro lãi suất của chính mình. Hình B, khi rủi ro lãi suất giả định của bên cho vay tăng lên, tức bên cho vay sẽ gánh chịu thiệt hại nhiều hơn, người vay sẽ gánh chịu rủi ro lãi suất thấp hơn nên khả năng xảy ra vỡ nợ sẽ giảm, phần bù rủi ro vỡ nợ của người vay sẽ giảm. Giả định rủi ro vỡ nợ lớn nhất của người vay tại điểm C, sẽ giảm dần khi rủi ro lãi suất của bên cho vay tăng dần, nhưng mức độ rủi ro vỡ nợ không bao giờ giảm xuống dưới mức rủi ro vỡ nợ trong khoản vay thế chấp bằng lãi suất cố định (tại điểm D) Hình C, Đường tổng rủi ro đối với bên cho vay trong khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh hình thành từ việc kết hợp đường rủi ro lãi suất ARM ( đường AB trong hình A) và đường phần bù rủi ro vỡ nợ (đường CD trong hình B). Tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp ARM mà người cho vay cần có được sẽ tương ứng với các mức tổng rủi ro. Tuy nhiên, tổng phần bù rủi ro không vượt quá tổng phần bù rủi ro có được từ khoản vay thế chấp lãi suất cố định FRM (điểm E, hình C). Hình D, thể hiện mối quan hệ giữa tổng rủi ro và tổng phần bù rủi ro theo yêu cầu của người cho vay đối với 2 người đi vay khác nhau, với rủi ro lãi suất vẫn như nhau, nhưng rủi ro vỡ nợ sẽ khác đối với từng đối tượng vay cụ thể. Do đó, tổng phần bù rủi ro của người cho vay trên khoản vay ARM sẽ thay đổi, tùy thuộc vào mức rủi ro vỡ nợ được giả định cho mỗi người đi vay  Đối tượng vay #1, sẽ có mức rủi ro lãi suất thể hiện theo đường ARM (hình A) và mức tổng rủi ro lãi suất thể hiện theo đường FRM #1, kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ #1, hình thành đường tổng phần bù rủi ro ARM #1, và mức phần bù rủi ro cao nhất tại điểm giao giữa đường FRM #1 và đường ARM#1.  Tương tự như vây, đối tượng vay #2, sẽ vẫn có đường rủi ro lãi suất ARM (hình A), nhưng mức tổng rủi ro lãi suất đường FRM #2 thấp hơn (vì đối tượng vay #2 có khả năng tài chính tốt hơn), kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ thấp hơn, nên hình thành đường tổng phần bù rủi ro yêu cầu với đối tượng #2 sẽ là đường ARM #2 nằm dưới đường ARM #1. Lưu ý: Mối quan hệ chính xác giữa rủi ro vỡ nợ và rủi ro lãi suất vẫn chưa được nghiên cứu rộng rãi. Do đó, không thể tổng hợp ví dụ trên cho tất cả các trường hợp vay. Tuy nhiên, các khoản vay ARM sẽ chỉ được thực hiện khi lợi nhuận dự kiến của người cho vay có được từ việc thay đổi rủi ro lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ. Tương tự như vậy, nếu người vay sẵn sàng 6 chấp nhận rủi ro lãi suất thấp hơn phần bù rủi ro vỡ nợ thì ARM sẽ được người vay chấp nhận. Sự đánh đổi rủi ro giữa người cho vay và người vay, điều khoản trong vay thế chấp ARM có thể được cấu trúc theo nhiều cách tạo sự cân bằng giữa rủi ro lãi suất và rủi ro vỡ nợ cho cả hai. Các điều khoản này có thể bao gồm nhiều sự kết hợp của lãi suất ban đầu, biên độ, các điểm, chỉ số được chọn, tần suất điều chỉnh thanh toán, giới hạn thanh toán,… II. KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH Các điều khoản trong khoản vay thế chấp không có sự điều chỉnh trong suốt thời gian vay. Nói cách khác, lịch trình thanh toán nợ sẽ được xác định cụ thể từ ban đầu và không có bất kỳ sự thay đổi nào trong suốt thời gian vay vốn. Chương 4 đã trình bày cụ thể về một số khoản vay thế chấp bất động sản không điều chỉnh như: - Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ toàn phần, với khoản thanh toán định kỳ không đổi - Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ một phần, với khoản thanh toán định kỳ không đổi - Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, không khấu trừ, với khoản thanh toán định kỳ không đổi - Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ âm, với khoản thanh toán định kỳ không đổi Hoạt động vay và cho vay có nhiều sự thay đổi, biến tướng để nhằm đáp ứng nhu cầu của các bên. Trước khi tìm hiểu về các khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh, cần tóm lược về khoản vay thế chấp không điều chỉnh cơ bản Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM) - Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM) là khoản vay có lãi suất cố định trong suốt thời gian vay vốn với khoản thanh toán định kỳ bằng nhau. Đặc đinm: o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay o Khoản thanh toán định kỳ bằng nhau o Phần bù rủi ro cao nhất o Bất kỳ yếu tố nào thay đổi thì lãi suất cho vay vẫn không đổi, nếu bên cho vay xác định mức phần bù rủi ro thấp tại thời điểm bắt đầu thì lãi suất cho vay sẽ thấp, do đó những biến động của các yếu tố, sự gia tăng mức độ rủi ro trong thời gian vay sẽ gây thiệt hại tài chính đối với bên cho vay - Lợi ích: o Đối với người vay:  Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định 7  Không gặp phải rủi ro khi lãi suất thị trường tăng  Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ  Dễ dàng lập kế hoạch tài chính  Hạn chế rủi ro vỡ nợ o Đối với bên cho vay:  Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn  Tiết kiệm chi phí kiểm tra, thực hiện điều chỉnh  Phần bù rủi ro cao  Lãi suất cho vay cao - Bất lợi: o Đối với người vay:  Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, thiệt hại tài chính khi lãi suất thị trường giảm  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng thanh toán  Lãi suất cho vay thường cao  Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn o Đối với bên cho vay:  Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường tăng  Gánh chịu rủi ro lạm phát, rủi ro lãi suất Thực tế, người vay có thể giảm rủi ro của mình bằng cách thực hiện tái tài trợ khoản vay, tức tất toán trước hạn, sau đó vay lại với mức lãi suất thấp hơn. Nhưng ngân hàng không thể tự tiện thu nợ trước hạn khi mức độ rủi ro gia tăng. Do đó, ngân hàng sẽ bảo vệ mình bằng các điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn hoặc áp dụng phí phạt trả nợ trước hạn. III. KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH 1. Khoản vay thế chấp lãi suất cố định, dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM) Là khoản vay có lãi suất cố định, tuy nhiên số dư nợ gốc sẽ được điều chỉnh định kỳ dựa trên chỉ số giá, khoản thanh toán định kỳ cũng được thiết lập lại tương ứng với dư nợ điều chỉnh Số dư khoản vay PLAM sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm theo một chỉ số giá (CPI), còn lãi suất vay sẽ cố định. Nói cách khác, khoản vay thế chấp PLAM đã tách riêng phần bù lạm phát ra khỏi lãi suất vay. Nếu chỉ số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, nhưng thu nhập của người vay tăng chậm hơn trong ngắn hạn, thì gánh nặng thanh toán có thể tăng lên và người vay khó khăn hơn trong việc thanh toán khoản vay. Ngoài ra, mức giá được lựa chọn để lập chỉ mục tính toán CPI thường được đo trên cơ sở lịch sử. Ví dụ: khoản vay thế chấp PLAM có dư nợ ban đầu là 1.000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất 10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, định kỳ điều chỉnh dư nợ vào đầu mỗi năm. Giả sử chỉ số giá trong 3 năm tới dự kiến lần lượt là: 5%, 6%, 7%. Hãy lập lịch trả nợ Năm đầu tiên: 8 CPI dự kiến năm đầu tiên là 5%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 1,000$×(1+5%) = 1,050$ 1,050 ×(10 % /12) 1 PMT = 1− = 33.9 ($/tháng) 36 (1+10 % /12) PLAM NĂM 1 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 CK Nợ gốc Lãi suất 1,050.0 1,024.9 999.5 974.0 948.2 922.2 896.0 869.6 843.0 816.1 789.1 761.8 734.2 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Trả nợ gốc 25.1 25.3 25.6 25.8 26.0 26.2 26.4 26.6 26.9 27.1 27.3 27.5 Khoản thanh toán Trả lãi Tổng thanh toán 8.8 33.9 8.5 33.9 8.3 33.9 8.1 33.9 7.9 33.9 7.7 33.9 7.5 33.9 7.2 33.9 7.0 33.9 6.8 33.9 6.6 33.9 6.3 33.9 Năm thứ 2: CPI dự kiến năm thứ 2 là 6%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 734.2 $ ×(1+6%) = 778.3 $ 778.3 ×(10 % /12) 1 PMT = 1− = 35.9 ($/tháng) (1+10 % /12)24 PLAM NĂM 2 T13 T14 T15 T16 T17 T18 T19 T20 T21 T22 T23 T24 CK Nợ gốc Lãi suất 778.3 748.8 719.2 689.3 659.1 628.7 598.0 567.1 535.9 504.4 472.7 440.7 408.5 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Trả nợ gốc 29.4 29.7 29.9 30.2 30.4 30.7 30.9 31.2 31.4 31.7 32.0 32.2 Khoản thanh toán Trả lãi Tổng thanh toán 6.5 35.9 6.2 35.9 6.0 35.9 5.7 35.9 5.5 35.9 5.2 35.9 5.0 35.9 4.7 35.9 4.5 35.9 4.2 35.9 3.9 35.9 3.7 35.9 Năm thứ 3: CPI dự kiến năm thứ 3 là 7%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 408.5 $ ×(1+7%) = 437.1 $ 9 437.1 ×(10 % /12) 1 PMT = 1− = 38.4 ($/tháng) 12 (1+10 % /12) PLAM NĂM 2 T25 T26 T27 T28 T29 T30 T31 T32 T33 T34 T35 T36 CK - Nợ gốc Lãi suất 437.1 402.3 367.2 331.9 296.2 260.2 224.0 187.4 150.6 113.4 75.9 38.1 0 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Trả nợ gốc 34.8 35.1 35.4 35.7 36.0 36.3 36.6 36.9 37.2 37.5 37.8 38.1 Khoản thanh toán Trả lãi Tổng thanh toán 3.6 38.4 3.4 38.4 3.1 38.4 2.8 38.4 2.5 38.4 2.2 38.4 1.9 38.4 1.6 38.4 1.3 38.4 0.9 38.4 0.6 38.4 0.3 38.4 Đặc đinm: o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p o Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá o Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi o Phần bù rủi ro lãi suất cao o Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi o Lưu ý: dư nợ có thể được điều chỉnh vào đầu kỳ hoặc cuối kỳ, tùy theo thỏa thuận giữa bên vay và cho vay - - Lợi ích: o Đối với người vay:  Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ, thường là 1 năm  Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian điều chỉnh dư nợ, thường là 1 năm .  Hạn chế rủi ro lãi suất o Đối với bên cho vay:  Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong một khoảng thời gian, thường là 1 năm  Rủi ro lạm phát hạn chế  Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh dư nợ Bất lợi: 10 o Đối với người vay:  Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường giảm  Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số CPI, khi CPI tăng số tiền phải trả sẽ gia tăng, gây tổn thất cho người vay  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định  Gánh chịu rủi ro lạm phát o Đối với bên cho vay:  Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định  Gánh chịu rủi ro lãi suất 2. Khoản vay thếp chấ bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM) Là khoản vay thế chấp bất động sản có lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ bằng nhau, tuy nhiên thời gian hoàn trả vốn vay có thể được chỉnh theo thỏa thuận Ví dụ: khoản vay thế chấp RAM có dư nợ ban đầu là 1,000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất 10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, bên cho vay có thể thu hồi vốn vay hoàn toàn vào cuối năm thứ 2. Thanh toán khoản vay RAM sẽ như sau: T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 T13 T14 T15 T16 T17 T18 T19 T20 T21 Nợ gốc 1,000.0 976.1 951.9 927.6 903.1 878.3 853.4 828.2 802.9 777.3 751.5 725.5 699.3 672.8 646.2 619.3 592.2 564.8 537.3 509.5 481.5 1,000 ×(10 % /12) 1 PMT = 1− = 32.3 ($/tháng) 36 (1+10 % /12) Khoản thanh toán Lãi suất Trả nợ gốc Trả lãi 10% 23.9 8.3 10% 24.1 8.1 10% 24.3 7.9 10% 24.5 7.7 10% 24.7 7.5 10% 24.9 7.3 10% 25.2 7.1 10% 25.4 6.9 10% 25.6 6.7 10% 25.8 6.5 10% 26.0 6.3 10% 26.2 6.0 10% 26.4 5.8 10% 26.7 5.6 10% 26.9 5.4 10% 27.1 5.2 10% 27.3 4.9 10% 27.6 4.7 10% 27.8 4.5 10% 28.0 4.2 10% 28.3 4.0 Tổng trả 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 32.3 11 T22 T23 T24 453.2 424.7 396.0 10% 10% 10% 28.5 28.7 396.0 3.8 3.5 3.3 32.3 32.3 399.3 Vào cuối năm thứ 2, người vay phải thanh toán toàn bộ số dư nợ gốc còn lại - Đặc đinm: o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay o Khoản thanh toán định kỳ thấp, không đổi trong một khoảng thời gian o Phần bù rủi ro lãi suất cao - - Lợi ích: o Đối với người vay:  Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong suốt thời gian vay  Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ  Hạn chế rủi ro lãi suất o Đối với bên cho vay:  Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn  Rủi ro thu hồi vốn cho vay thấp  Hạn chế rủi ro lạm phát Bất lợi: o Đối với người vay:  Gánh nặng phải thanh toán số dư nợ gốc còn lại vào một thời điểm  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định o Đối với bên cho vay:  Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định  Gánh chịu rủi ro lãi suất 3. Khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) 3.1. Khái niệm khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM) Khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh là khoản vay có mức lãi suất thay đổi định kỳ, căn cứ theo lãi suất thị trường vào ngày điều chỉnh. Thông thường lãi suất điều chỉnh sẽ gồm hai phần: chỉ số lãi suất điều chỉnh và biên độ lãi suất. Đối với người vay vốn việc áp dụng lãi suất cố định sẽ an toàn khi lãi suất thị trường tăng cao, tuy nhiên phần bù rủi ro khi áp dụng lãi suất cố định là cao nhất và thực tế người vay có thể kỳ vọng lãi suất trong tương lai sẽ giảm, do đó phát sinh nhu cầu áp dụng lãi suất điều chỉnh theo lãi suất thị trường để phần bù rủi ro thấp, người vay sẽ có lợi khi lãi suất thị trường giảm. Đối với bên cho vay, áp dụng lãi suất điều chỉnh có thể chia sẻ rủi ro lãi suất với người vay, ngoài ra bên cho vay tránh được rủi ro ước tính mức lãi suất phi rủi ro và phần bù rủi 12 cho toàn bộ thời gian vay. Hơn nữa, một khoản vay thế chấp ARM cung cấp sự điều chỉnh kịp thời hơn đối với người cho vay, phản ánh kỳ vọng thị trường vào các thành phần lãi suất giữa những ngày điều chỉnh. 3.2 Các khoản vay thế chấp ARM chính 3.2.1. Khoản vay thếp chấ ARM 3/1, 5/1, 7/1 - Đặc đinm: o Kết hợp giữa khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh o Trong thời gian đầu áp dụng lãi suất cố định. Sau đó áp dụng lãi suất điều chỉnh định kỳ o Trong khoảng thời gian 3, 5 hoặc 7 năm đầu áp dụng theo FRM, sau đó lãi suất - được thiết lập lại và trở thành khoản vay thế chấp ARM Ví dụ như, khoản vay thế chấp ARM 3/1 nghĩa là khoản vay FRM với lãi suất cố định trong 3 năm đầu, sau 3 năm, số dư nợ gốc còn lại sẽ trở thành khoản vay ARM với lãi suất điều chỉnh, được xác lập dựa vào chỉ số và biên độ. Tại Việt Nam, các ngân hàng thường có gói ưu đãi lãi suất vay mua nhà, nợ gốc trả định kỳ hàng tháng, lãi suất cố định trong 1 năm đầu, sau 1 năm sẽ áp dụng lãi suất điều chỉnh. Lợi ích: o Đối với người vay:  Chi phí sử dụng vốn vay có thế xác định trong khoảng thời gian đầu  Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian đầu  Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu  Sau thời gian ưu đãi, có lợi khi lãi suất thị trường giảm o Đối với bên cho vay:     - Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian đầu Có thể đạt được khoản lợi trong thời gian đầu khi lãi suất thị trường giảm Sau thời gian đầu, lợi nhuận tối thiểu được đảm bảo Sau thời gian đầu, chủ động điều chỉnh lãi suất, hạn chế rủi ro lãi suất Bất lợi: o Đối với người vay:  Trong thời gian đầu phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị trường giảm  Sau thời gian đầu, gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tương đối tốt, có thể chấp nhận rủi ro  Lãi suất thời gian đầu thường cao hoặc bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn 13 o Đối với bên cho vay:  Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu  Sau thời gian đầu, tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất 3.2.2. Khoản vay thếp chấ ARM thời gian đầu chỉ trả lãi - Đặc đinm: o Lãi suất điều chỉnh định kỳ o Trong thời gian đầu chỉ thanh toán lãi. Sau đó sẽ chi trả nợ gốc lãi bình thường Tại Việt Nam, trường hợp này gọi là ân hạn nợ gốc, chẳng hạn như một khoản vay thế chấp ARM có thời hạn 5 năm, thời gian ân hạn là 1 năm, như vậy trong 1 năm đầu tiên người vay sẽ chỉ trả lãi, tiền lãi được tính trên dư nợ thực tế, kết thúc 1 năm đầu người vay sẽ phải chi trả gốc định kỳ được chia đều hàng tháng cho khoảng thời gian còn lại, tức 4 năm, hoặc chi trả theo kế hoạch đã được thỏa thuận. - Lợi ích: o Đối với người vay:  Trong thời gian đầu không phải chi trả nợ gốc nên khoản thanh toán thấp  Có lợi khi lãi suất thị trường giảm o Đối với bên cho vay:  Tiền lãi thu trong thời gian đầu cao  Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Được chủ động điều chỉnh lãi suất - Bất lợi: o Đối với người vay:  Rủi ro thanh toán cao khi bắt đầu trả nợ gốc  Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tương đối tốt, sẵn sàng chấp nhận rủi ro  Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn o Đối với bên cho vay:  Rủi ro về khả năng thu hồi nợ gốc cao  Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất 3.2.3. Khoản vay thếp chấ AMR lãi suất ưu đãi - Đặc đinm: 14 o Lãi suất ưu đãi ban đầu thấp hơn chỉ số thị trường hiện hành cộng biên độ (lãi suất thực tế) o Chỉ áp dụng lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian. Sau thời gian ưu đãi lãi suất sẽ được tính và áp dụng điều chỉnh như thông thường o Trong trường hợp khi kết thúc thời gian ưu đã, khoản tiền chênh lệch khi áp dụng lãi suất ưu đãi so với lãi suất thực tế sẽ được cộng vào số dư nợ gốc được gọi là “khấu trừ âm” o Khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ “bật tăng” với việc lãi suất đột ngột tăng mạnh ảnh hưởng xấu đến khả năng thanh toán của người vay, thường được gọi là “cú sốc thanh toán” - Lợi ích: o Đối với người vay:  Lãi vay trong thời gian đầu thấp  Có lợi khi lãi suất thị trường giảm o Đối với bên cho vay:  Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Được chủ động điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi.  Tăng sức cạnh tranh - Bất lợi: o Đối với người vay:  Rủi ro thanh toán cao khi hết thời gian ưu đãi  Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát  Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tốt, sẵn sàng chấp nhận rủi ro  Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn  Ưu đãi ảo trong trường hợp khấu trừ âm o Đối với bên cho vay:  Tiền lãi thu trong thời gian đầu thấp  Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất 15 4. Tổng quát (1) Thời gian đầu, lợi nhuận kỳ vọng từ khoản vay ARM thường ít hơn lợi nhuận kỳ vọng khoản vay FRM, trong phạm vi lợi nhuận của người cho vay có được do thay đổi rủi ro lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ của người vay. Nếu không, người vay và người cho vay sẽ luôn luôn lựa chọn FRM. Lợi nhuận kỳ vọng của khoản vay ARM thấp hơn tương ứng với mức lãi suất ban đầu của khoản vay ARM thường thấp hơn mức lãi suất của khoản vay FRM. (2) Nói chung, đối với người vay khoản vay thế chấp ARM gắn với chỉ số ngắn hạn thường có rủi ro hơn so với khoản vay thế chấp ARM gắn với chỉ số dài hạn, vì lãi suất ngắn hạn thường có nhiều biến động hơn, rủi ro hơn so với lãi suất dài hạn. Do đó, đối với người vay ưa thích rủi ro sẽ mong muốn lãi suất điều chỉnh gắn với một chỉ số dài hạn và có thể chấp nhận chi trả nhiều hơn (phần bù rủi ro cao hơn và lợi nhuận kỳ vọng đối với người cho vay cũng cao hơn). Những người vay không ưu thích rủi ro sẽ thích chỉ số ngắn hạn và kỳ vọng phải trả ít hơn cho rủi ro lãi suất tăng thêm. Những người vay vốn không thích rủi ro lãi suất sẽ chọn một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định và sẽ trả phần bù rủi ro cao nhất cho người cho vay. (3) Khoản vay ARM với khoảng thời gian định kỳ điều chỉnh thanh toán ngắn thường có rủi ro hơn cho người vay vì mặc dù áp dụng chỉ số ngắn hạn nhưng thời gian định kỳ điều chỉnh có thể không trùng khớp với khoảng thời gian chỉ số áp dụng. Ví dụ như, định kỳ điều chỉnh 3 tháng/lần, chỉ số áp dụng là lãi suất huy động 6 tháng. (4) Khi có giới hạn tối đa về mức điều chỉnh lãi suất, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ thấp hơn. Do đó, lợi nhuận kỳ vọng của bên cho vay sẽ cao hơn nếu không có mức giới hạn. Lợi nhuận dự kiến sẽ thay đổi theo tầm ảnh hưởng của các mức giới hạn. Khi các mức sàn được sử dụng, rủi ro của người vay lớn hơn do giới hạn về mức giảm lãi suất. Những người vay thích sự chắc chắn hơn trong thanh toán và lãi suất sẽ chọn một FRM, điều này sẽ luôn mang lại lợi tức cao nhất cho người cho vay. (5) Khi có khấu trừ âm do giới hạn thanh toán thì việc thay đổi lãi suất sẽ không làm giảm đáng kể rủi ro lãi suất cho người vay hoặc lợi nhuận kỳ vọng của người cho vay bởi vì các khoản lãi dôi ra sẽ được hoãn lại và trở thành một phần của khoản vay. Bất kỳ khoản khấu trừ theo giá trị âm nào cũng sẽ tích lũy lãi suất hỗn hợp và cuối cùng phải được người vay thanh toán. 16 IV. SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN FRM VÀ ARM Như các nội dung đã trình bày, những điều khoản được xác định tại thời điểm bên vay và bên cho vay thỏa thuận và hợp đồng ký kết có hiệu lực sẽ ảnh hưởng đến khoản vay, những phân tích các điều khoản dưới đây để làm rõ hơn ý nghĩa này: 1. So sánh các giả thuyết điều khoản vay Ví dụ, khoản vay thế chấp đầu tư bất động sản số tiền 60.000$, kỳ hạn 30 năm, định kỳ ghép lãi hàng tháng. Có 04 lựa chọn với các điều khoản vay như sau: Nội dung ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM (a) Chỉ số lãi suất năm đầu tiên 8% 9% 11% 14% (b) Biên độ 2% 2% 2% - (c) Định kỳ điều chỉnh 1 năm 1 năm 1 năm - (d) Trần thanh toán lãi phát sinh Không 7.5% - - (e) Trần tăng lãi suất Không Không 2%/nă - Có m - - (f) Khấu trừ âm -  Nợ gốc thanh toán định kỳ hàng tháng của các khoản vay ARM được tính bằng dư nợ đầu kỳ chia thời hạn vay còn lại, chỉ số lãi suất căn cứ theo lãi suất cho vay thị trường liên ngân hàng  Khoản vay FRM có khoản thanh toán định kỳ hàng tháng bằng nhau, khấu trừ hoàn toàn  Lãi phát sinh được tính dựa trên số dư nợ thực tế. Yêu cầu: a. Tính lịch trả nợ dự kiến trong năm đầu tiên và so sánh các khoản vay nêu trên b. Giả định lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ hai giảm 3%, tính lịch trả nợ dự kiến trong năm thứ hai và so sánh các khoản vay nêu trên c. Giả định lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ hai tăng 3%, tính lịch trả nợ dự kiến trong năm thứ hai và so sánh các khoản vay nêu trên 17 Nhận xét: Chỉ số lãi suất: ARM 1 ¿ ARM 2 ¿ ARM 3 ¿ FRM: - Khoản vay FRM có lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, như nội dung đã trình bày, lãi suất FRM đã bao gồm tất cả các rủi ro tại mức cao nhất, nên lãi suất trong thời gian đầu đối với khoản vay FRM sẽ cao nhất. - Khoản vay ARM 3 có lãi suất cao hơn ARM 2 và ARM 1, vì khoản vay ARM 3 có điều khoản trần lãi suất, dù lãi suất thị trường có tăng cao như thế nào thì lãi suất khoản vay cũng chỉ tăng tối đa 2%/năm, điều này sẽ làm giảm rủi ro lãi suất đối với người vay, và khi lãi suất thị trường tăng mạnh sẽ chuyển rủi ro sang bên cho vay. Do đó, đòi hỏi lãi suất ban đầu cao đề bù đắp rủi ro của bên cho vay. - Khoản vay ARM 2 có lãi suất cao hơn ARM 1, vì khoản vay ARM 2 có điều khoản trần thanh toán, và được khấu trừ âm, trong trường hợp lãi suất tăng cao thì người vay cũng sẽ chỉ thanh toán định kỳ tối đa mức trần thanh toán tương ứng lãi suất 7,5%, phần dư còn lại sẽ được khấu trừ âm vào nợ gốc, do đó có thể giảm gánh nặng thanh toán định kỳ cho người vay, và bên cho vay sẽ không thu đủ khoản lãi phát sinh, phải tạm hoãn thu, nợ gốc gia tăng đồng nghĩa với mức rủi ro tính trên tài sản sẽ tăng. Do đó, đòi hỏi lãi suất ban đầu cao hơn - Khoản vay ARM 1 có lãi suất ban đầu thấp nhất, vì không có các điều khoản ưu đãi. 2. Tính toán cơ bản - Nợ gốc thanh toán định kỳ hàng tháng các khoản vay ARM = 60.000/360 = 166,7 60.000×(14 %/12) 1 - Khoản thanh toán định kỳ hàng tháng khoản vay FRM, PMT = 1− = 710,9 360 (1+14 % /12) a) Năm đầu tiên Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T1 0 T1 1 T1 2 Nợ gốc KHOẢN VAY ARM 1 Lãi suất Khoản thanh toán Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi độ suất gốc sinh 2% 10% 166.7 500.0 500.0 2% 10% 166.7 498.6 498.6 2% 10% 166.7 497.2 497.2 2% 10% 166.7 495.8 495.8 2% 10% 166.7 494.4 494.4 2% 10% 166.7 493.1 493.1 2% 10% 166.7 491.7 491.7 2% 10% 166.7 490.3 490.3 2% 10% 166.7 488.9 488.9 2% 10% 166.7 487.5 487.5 60,000.0 59,833.3 59,666.7 59,500.0 59,333.3 59,166.7 59,000.0 58,833.3 58,666.7 58,500.0 Chỉ số 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% Tổng trả 58,333.3 8% 2% 10% 166.7 486.1 486.1 652.78 58,166.7 8% 2% 10% 166.7 484.7 484.7 651.39 Lãi còn lại 666.67 665.28 663.89 662.50 661.11 659.72 658.33 656.94 655.56 654.17 18 TC CK Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK 2,000 5,908.3 5,908.3 7,908.3 58,000 Nợ gốc 60,000.0 59,833.3 59,666.7 59,500.0 59,333.3 59,166.7 59,000.0 58,833.3 58,666.7 58,500.0 58,333.3 58,166.7 Chỉ số 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% KHOẢN VAY ARM 2 Lãi suất Khoản thanh toán Biên Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi độ suất gốc sinh (7.5%) 2% 11% 166.7 550.0 375.00 2% 11% 166.7 548.5 373.96 2% 11% 166.7 546.9 372.92 2% 11% 166.7 545.4 371.88 2% 11% 166.7 543.9 370.83 2% 11% 166.7 542.4 369.79 2% 11% 166.7 540.8 368.75 2% 11% 166.7 539.3 367.71 2% 11% 166.7 537.8 366.67 2% 11% 166.7 536.3 365.63 2% 11% 166.7 534.7 364.58 2% 11% 166.7 533.2 363.54 2,000 6,499.2 4,431.3 Tổng trả 541.7 540.6 539.6 538.5 537.5 536.5 535.4 534.4 533.3 532.3 531.3 530.2 6,431.3 Lãi còn lại 175.0 174.5 174.0 173.5 173.1 172.6 172.1 171.6 171.1 170.6 170.1 169.7 2,067.9 58,000 Dư nợ gốc điều chỉnh = 58,000 + 2,067.9 = 60,067.92 Kỳ T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 TC CK Nợ gốc 60,000.0 59,833.3 59,666.7 59,500.0 59,333.3 59,166.7 59,000.0 58,833.3 58,666.7 58,500.0 58,333.3 58,166.7 Chỉ số 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% Lãi suất Biên độ 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% KHOẢN VAY ARM 3 Khoản thanh toán Lãi Trả nợ Lãi phát Trả lãi suất gốc sinh 166.7 13% 650.0 650.0 166.7 13% 648.2 648.2 166.7 13% 646.4 646.4 166.7 13% 644.6 644.6 166.7 13% 642.8 642.8 166.7 13% 641.0 641.0 166.7 13% 639.2 639.2 166.7 13% 637.4 637.4 166.7 13% 635.6 635.6 166.7 13% 633.8 633.8 166.7 13% 631.9 631.9 166.7 13% 630.1 630.1 2,000 7,680.0 7,680.0 Tổng trả 816.7 814.9 813.1 811.3 809.4 807.6 805.8 804.0 802.2 800.4 798.6 796.8 9,680.8 Lãi còn lại - 58,000 19